wie erfolgt eigentlich die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude keiner weiß es aber ich werde es jetzt [Musik] sagen es gibt ein maßgebliches Urteil und das ist vom 16 September 2015 da hat der Bundesfinanzhof gesagt die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude folgt im Kaufvertrag nur wenn dort nicht steht darf das Finanzamt seinen exeltool an h welches excelol fragt sich vielleicht ich fange mal von vorne an ein Gebäude besteht aus zwei Teilen dem Grundstücksanteil und dem gebäudeanteil und nur den gebäudeanteil kannst du stollis abschreiben das bedeutet dass der möglichst hoch sein sollte denn das spart ja Steuern jetzt versuchen wir natürlich immer alle den gebäudeanteil möglichst hoch anzusetzen wobei der Grundstücksanteil dann sehr sehr gering sein muss das Finanzamt will es natürlich genau anders herum und daher hat das Finanzamt bzw die Finanzverwaltung als Ganzes ein Excel Tool gebastelt dieses Excel Tool kannst du dir runterladen wir haben dir das Excel Tool hier verlinkt und wenn du deine nächste mobil kaufst dann kannst du die Daten der mobil genau dort eingeben und kannst natürlich diese Aufteilung vornehmen aber das macht für mich überhaupt gar keinen Sinn denn wenn du es einfach nur so aufteilst wie das Finanzamt es auch aufteilen würde wo ist dann bitteschön deine steuerliche Optimierung die Optimierung kommt hier der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16 September 2015 gesagt dass das Finanzamt an die Aufteilung im Kaufvertrag gebunden ist wenn sieon von den reellen Wertverhältnissen nicht zu extrem abbeicht was heißt das du könntest jetzt z. B mit dem Excel Tool der Finanzverwaltung die reellen Wertverhältnisse aus Sicht des Finanzamts nachrechnen und dann könntest du leicht zu deinen Gunsten abweichen indem du z. B vom Grund und bodenanteil 10 % abziehst dann sollte deine Aufteilung nicht zu weit von den reellen werverhältnissen abweichen sodass du immer noch entsprechend des Urteils vom Bundesfinanzhofs diese Aufteilung wählen kannst außer dem man darf auch nicht unterschätzen diese Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude stellt auf den dort ortsüblichen Bodenrichtwert ab den muss man dort nämlich Recherchieren im Excel Tool und eingeben aber was viele nicht wissen der ortsübliche Bodenrichtwert der ist gar nicht so eindeutig er wirdet nur so ausgewiesen es gibt da Unterschiede zwischen plus- 30% beispielsweise wenn dein Grundstück mit einem Strommast überbaut ist oder du dingliche Belastung im Grundbuch getragen hast oder ein Teil deines grutstücks gar nicht nutzbar ist weil der tanglage herrscht oder ein Fluss durchgeht oder ein kleines specichelin dann kannst du von dem dort genannten Bodenrichtwert auch abweichen und das führt jetzt insgesamt dazu dass man eigentlich relativ frei ist diese Aufteilung zu machen sie muss halt nur den reellen Wertverhältnissen entsprechen im besten Fall sind die besser als was das Finanzamt für eine Aufteilung wählen würde außerdem kommt noch ein Fakt dazu und zwar hat man bisher Gebäude und Grund und Boden immer im Sachwertverfahren aufgeteilt für sehr rendit starke Immobilien war das meist ungünstig und in einem neueren Urteil hat der Bundesfinanzhof gesagt errückt von seiner bisherigen Rechtsauffassung ab und lässt nun auch zu dass Immobilien im Ertragswertverfahren aufgeteilt werden es ging dort um eine fernwohnung auf Sylt und SLT hat einen sehr sehr sehr sehr sehr hohen Bodenrichtwert wenn wir dort die Aufteilung vorgenommen hätten dann wären so 20% beim Gebäude übrig geblieben und 80% beim Grund und Boden an dieser Stelle hat aber gesagt wegen der guten Ertragslage da Immobilie die dort sehr sehr teuer vermietbar ist darf hier das Ertragswertverfahren angewendet werden und wir als Bundesfinanzhof verabschieden uns jetzt erstmal hier von unserer bisherigen Aussage dass immer nur das Sachwertverfahren gilt das hat dazu geführt dass sich dort die Verhältnisse extrem umgekehrt haben auf einmal war der gebäudeanteil bei 80 % un derGrund und bodenanteil bei 20%.
ihr seht also man muss einfach manchmal kreativ sein und darf sich nicht immer jeder auf so beugen hin und wieder ändert auch das Oberste Bundesgericht seine Meinung was haben wir jetzt also gemacht wir haben jetzt den Grund und bodenanteil entsprechend dem Exceltool der Finanzverwaltung geprüft und sind dann zu Gunsten des gebäudeanteils oder zuasten des Grund und bodenanteils davon abgewischen haben also vom brund und Boden 10 % abgezogen damit haben wir für die nächsten 50 Jahre mehr Abschreibung generiert und was wir auch gemacht haben ihr wisst doch dass ich die 15% Grenze innerhalb der ersten dre Jahre am Wert des gebäudeanteils orientiert auch diese 15% Grenze haben wir jetzt erhöht ihr seht also die Aufteilung Grund und Boden und Gebäude ist nicht nur wichtig für die dauerhafte Abschreibung sondern auch für die Höhe der ansetzbaren Sanierungskosten vielleicht hilft das euch knapp unter der 15% Grenze zu bleiben und wenn diese ganze aufteilerei wenn das alles nichts hilft dann könnt ihr immer noch einen Gutachter beauftragen denn ein Gutachten überlagert jedes Bewertungsverfahren der Finanzverwaltung wenn das Gutachten formell und sachlich richtig ist wenn also mit der Aufteilung und dem Streit darüber mit der Finanzverwaltung nicht zurecht kommt könnt ihr einen Gutachter beauftragen es gibt da auch eine Plattform www. kaufpreisaufteilung.
