Quando uma pessoa decide financiar um imóvel, no período compreendido entre a contratação do crédito e a quitação do saldo devedor, o banco que concedeu o crédito passa a deter a propriedade do bem. É a conhecida alienação fiduciária, que permite que o tomador do empréstimo tenha a posse do imóvel e use o bem normalmente enquanto paga as prestações. Normalmente os valores envolvidos nos financiamentos imobiliários são representativos e os prazos para pagamento costumam ser bem longos, chegando quase sempre a pelo menos 30 anos, tempo suficiente para que a vida do tomador de crédito mude, e pelos mais variados motivos tome a decisão de vender o imóvel enquanto ainda está financiado.
Do outro lado está a figura do comprador, que pode se interessar pelo imóvel financiado que foi colocado à venda, mas que por não ter o valor total em mãos precisará financiar uma determinada quantia para viabilizar a aquisição. No entanto, é definido por lei que nenhum bem pode estar sob alienação em dois bancos ao mesmo tempo. É diante dessa situação que surge a dúvida: será que um imóvel financiado pode ser vendido antes da quitação para um comprador que não tem o valor total e também precisa financiar?
Nesse vídeo, vou mostrar que sim, o imóvel financiado pode ser vendido para alguém que também utilizará um financiamento na compra, através de uma transação conhecida como interveniente quitante. Para que a venda ocorra nessas condições é necessário o envolvimento de quatro partes: o vendedor, o banco responsável pelo financiamento vigente, o comprador e a instituição bancária que ele escolheu. Basicamente, o banco escolhido pelo comprador é um terceiro elemento contratado para quitar o saldo devedor que resta do empréstimo tomado pelo vendedor e assumir o papel de novo criador do financiamento do imóvel em questão.
O banco do comprador é o interveniente quitante, que atua como um agente garantidor ao assumir a quitação de uma operação de crédito mediante a criação de um novo financiamento. Perceba que não se trata de uma transferência de dívida, pois a nova instituição quita as parcelas restantes do financiamento vigente, ou seja, o saldo devedor não passa de uma empresa para outra como se fosse o mesmo contrato. Um novo acordo é estabelecido com o comprador e outra dívida é determinada.
O processo de interveniente quitante é bem simples, mas requer o empenho de todas as partes envolvidas. O primeiro passo é o vendedor informar a venda e a necessidade do processo de interveniente quitante ao banco no qual o imóvel está alienado, pois a instituição financeira do comprador precisará de um contato no banco do vendedor para ter acesso ao contrato e às informações sobre a dívida, como extrato e o saldo devedor atualizado para dar prosseguimento à quitação. Essa comunicação direta e clara entre as instituições envolvidas é fundamental.
Qualquer tentativa de omissão ou de dificultar o acesso aos dados pode atrasar bem o processo de compra do imóvel. Vale ressaltar que o comprador pode realizar a operação de interveniente quitante no mesmo banco no qual o imóvel está financiado. Nesse caso o processo tende a ser bem mais rápido.
O segundo passo é preencher uma ficha cadastral do banco do comprador com os dados do imóvel que está sendo negociado e das partes envolvidas. A partir daí, abre-se um novo processo de financiamento com a empresa interventora que fará as análises da capacidade de pagamento do comprador, da idoneidade do vendedor e da condição documental e estrutural do imóvel. Após as aprovações das análises do comprador e do imóvel, o banco do comprador vai solicitar ao banco do vendedor o boleto para pagamento do saldo devedor corrigido para a data determinada, e com esse pagamento efetuado, que também pode ser feito através de transferência bancária ou cheque administrativo, o contrato com o banco do comprador é encerrado.
Será emitido um termo de quitação para comprovar o encerramento do contrato que deverá ser levado ao cartório de registro de imóveis, onde serão feitas as devidas averbações deixando o imóvel livre para nova alienação. Por fim, o comprador vai assinar o contrato de financiamento com seu banco, levará o documento para registro, e após 25 dias em média o vendedor estará com o saldo em sua conta. Se formos comparar, enquanto um processo normal de financiamento, quando tudo corre bem, leva em torno de 45 dias para ser finalizado, o processo de interveniente quitante vai demorar pelo menos 20 dias a mais.
Quando a comunicação entre os bancos do comprador e do vendedor é eficiente, tudo é muito rápido, mas nem sempre é assim. Por isso, tanto o vendedor quanto o comprador devem acompanhar de perto os procedimentos junto aos respectivos bancos para que possam cobrar rapidez no processo. Como corretores, temos que entender exatamente o funcionamento do processo de interveniente quitante, pois como há nesse caso a participação de mais uma instituição bancária, as chances de obstáculos surgirem no caminho não são pequenas.
Já participei de negociações nas quais todo o processo fluiu bem, mas em algumas, o processo de quitação do contrato do vendedor e da nova alienação em nome do comprador foi tão tumultuado por problemas de comunicação entre os bancos e pela falta de empenho dos representantes dessas instituições, que por muito pouco as negociações não foram perdidas. Nesses momentos em que o processo de compra e venda fica travado por fatores que não estão sob o nosso controle, conhecer em detalhes os procedimentos, transmite segurança a compradores e vendedores e faz toda a diferença no processo de intermediação. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor.
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