Com a reforma tributária tá todo mundo falando de débito e crédito, mas você já ouviu falar de redutor de ajuste? Isso vai fazer toda a diferença para quem trabalha com imóveis. Existem dois pontos muito importantes que se você não souber, você vai acabar fazendo coisa errada.
Toda vez que se fala de reforma tributária, se fala de débito e crédito, débito e crédito e pronto. Tudo bem, isso existe, isso vai existir. A gente vai pensar em débitos e créditos de IBS, CBS, mas essa não é toda a conversa.
Quando a gente fala de atividade imobiliária, é preciso levar em consideração uma outra sistemática que vai acontecer ao mesmo tempo, porque o fato é que nem tudo vai dar crédito. E na atividade imobiliária a gente tem um gasto, um custo que é muito relevante, que é a aquisição de imóveis de quem não é contribuinte. você que incorpora, loteia, constrói para vender, compra e vende imóveis.
Toda a empresa, todo contribuinte que faz esse tipo de operação com muita frequência adquire imóvel, seja terreno, seja imóvel construído, de uma pessoa física que muitas vezes herdou aquilo ou adquiriu ao longo da vida e que não vai se configurar como contribuinte. Claro, teremos a figura da pessoa física que vira contribuinte de BSCBS. Isso é uma outra conversa, né?
Tá? Inclusive eu vou deixar aqui link para um vídeo sobre isso, mas contudo, entretanto, todavia, você vai ter lá uma pessoa física que não é contribuinte e você comprou o terreno dessa pessoa, você comprou o imóvel para revender. Ou ainda a pessoa física que tinha um imóvel integralizou isso na empresa, na SPE, na SCP, na na limitada, na empresa que que quer que seja.
E aí, como é que fica isso, né? Para isso, para evitar a carga tributária muito alta que isso geraria, criou-se o redutor de ajuste, tá? Então, acompanha comigo a sistemática.
Por regra geral, naquilo que você vende, presta serviço, naquilo que você fornece, você vai ter débito de BSCBS das tuas compras, ou seja, material que você compra, serviço que você toma, custos de obra, despesas administrativas, você vai ter créditos. Débitos menos créditos vai dar o valor devido desses dois novos tributos. Essa é a regra geral.
A princípio é desse jeito. Tem uma série de particularidades, porque afinal de contas tem operação que não vai dar crédito, tem operação que o crédito é um pouquinho diferente, tem contribuinte que não vai dar tanto crédito, outro que vai dar mais. Tem que ter um monte de particularidade aí, mas nas linhas gerais a gente pode dizer isso.
Débito do que eu forneço, crédito do que eu adquiro, débito menos os créditos, o que você vai recolher. Pausa. É por isso que os melhores profissionais do mercado tão no programa Dominando a reforma tributária.
Se você é contador ou advogado, quer se especializar nisso, toca aqui no link, garante o teu lugar. Pois é, mas aí fica a questão. Imagina que eu compro um terreno por R$ 100.
000, eu gasto R$ 50. 000 para construir uma casa ali. Então eu gastei R50 e vou vender por 200.
Eu teria crédito do 150. Só que se o terreno foi comprado de alguém que não é contribuinte, ele não vai me dar crédito. E a maioria das vezes é isso que acontece.
Então, a legislação da reforma tributária trouxe a figura do redutor de ajuste. Redutor de ajuste vai ser o seguinte: quando você adquirir um terreno, um imóvel, não precisa ser só terreno, tá? Pode ser uma casa, pode ser um apartamento.
Quando você adquirir um imóvel de um não contribuinte, ou seja, ele lá não apurou IBS, CBS, então você não vai ter crédito para você não ficar com todo o peso dessa tributação, o redutor de ajuste vai ser assim, ó. você comprou por 100. Então esse custo de aquisição do 100, você vai guardar isso como se fosse um abatimento de base de cálculo.
Vamos colocar isso em números. Então, imagina o seguinte, nesse exemplo que eu dei numerozinhos redondos. Você comprou um terreno por 100, não teve crédito nenhum, porque você comprou de uma pessoa que não é contribuinte, que não apurou débito, então você não tem direito a crédito.
Aí você gastou os R$ 50. 000 aí de custos de obra, serviços tomados, enfim, um monte de coisa. E essas coisas, vamos dizer que deu crédito.
Legal. Então você gastou, né, esses 50. 000.
Vamos fazer uma conta realista aqui. Vamos fazer uma conta realista. Vamos fazer aqui a conta na ponta do lápis.
Vamos colocar aqui 50. 000 IBS CBS é por fora, né? A gente calcula então dos 50.
000, digamos que esse valor inteiro deu crédito cheio e que a gente tá falando de uma hipótese de 28% de alíquota. Então 50. 000 x2 você vai desembolsar 64.
000. Desses 64. 000 50 é gasto teu e o resto, a diferença ali, né?
Os 14. 000. Isso vai ser crédito de BSCBS.
Guarda essa informação, tá? Aí você vendeu por 200. 000.
A venda de imóvel tá num regime específico que tem alíquota reduzida. A venda de imóvel tem alíquota reduzida em 50%. Então, dos 28 vai para 14% alíquota.
Num cenário hipotético de 28% de alíquota, a venda de móvel vai para 14. Se não existisse o redutor de ajuste, o que que a gente iria fazer? A gente ia fazer o seguinte, ó.
Eu ia pegar lá 200. 000, que é o valor de venda, vezes a alíquota, né, que é 14, e eu ia ter uma venda de 200, sobre o qual eu cobraria 28. 000 1000 de BSCBS fora do meu preço.
E o cliente vai desembolsar 228. 000 porque ele paga IBS CBS por fora, né? Que é a nova lógica desses tributos na reforma tributária.
Então imagina só, você vendeu por 200, cobrou mais 28, você vai pegar os 28, que é o teu débito, menos os 14, que é o crédito que você teve lá das compras de 50. 000. Beleza?
Então, pegar o 28 menos o 14, por coincidência, né? Vai dar a meiota ali, né? A gente tá falando aí de outros 14 que sobram, beleza?
28 menos débito menos o 14, que é o crédito, sobra 14 para pagar. Ou seja, você arcou com toda a diferença de IBS, CBS do que não te deu crédito, que foi o terreno. Opa, tudo bom?
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Beleza? Pegou até aí, né? Sacou?
Ótimo. Agora vamos avançar. O redutor de ajuste é quando você comprar um imóvel de um não contribuinte, o valor da compra vai ser um abatimento da base de cálculo do teu débito.
Então, como é que vai ficar isso? Imagina o seguinte, mesma operação, você comprou o terreno por 100, pagou 100, guarda lá essa informação lá na hora de vender, eu vou poder abater isso aqui da base de cálculo. Aí você comprou 50 de material, de serviço tomado, etc.
Que o fornecedor lá apurou débito de 28% de BSCBS. Então, a compra foi de 50, mas te cobraram 64, que tem os 14. 000 1000 de BSCB.
Você desembolsou, desembolsou 64. 000 e aí você guardou lá, cara, eu tenho 14. 000 de crédito.
Como é que vai ficar a tua apuração? Você vendeu por 200. 000.
Ao invés de pegar os 200. 000 e aplicar alíquota, olha que interessante, ao invés disso, você vai pegar o valor de venda 200. 000, 1000 menos o redutor de ajuste.
Eu comprei o terreno por 100. Então os 200. 000 que é o valor da venda, menos o redutor de ajuste, que é 100.
000, me dá uma base de cálculo de R$ 100. 000. Essa é a minha base de cálculo para eu aplicar o alíquota.
Esse é o meu a minha base de cálculo pro débito. Então vou pegar lá o 100. 000, que foi o que sobrou, vezes 14% deu 14.
000. Opa, o débito é 14. 000 e o meu crédito foi de 14.
000 também. Ora, 14 - 14 0. Nessa situação, você não vai pagar IBSCBS.
Claro, o crédito é por fora, o débito é por fora, então a gente precisa analisar o fluxo de caixa também. E é isso que um profissional especialista em contabilidade imobiliária que entenda de reforma tributária vai fazer para você numa consultoria, numa adequação, num acompanhamento para se preparar pra reforma tributária. Se você tem uma empresa e tá sentindo que precisa de um especialista do teu lado para te ajudar nos preparativos pra reforma tributária, aqui embaixo você vai encontrar o meu link.
Vai ser um prazer ajudar você. considerando os meus custos que dão crédito, considerando os meus custos que não dão crédito, considerando o redutor de ajuste que eu vou ter normalmente nas operações que eu faço, por quanto eu vou vender para manter a mesma margem que eu tenho hoje. Talvez você consiga baixar o teu preço, mesmo com uma carga tributária mais baixa.
Então, por isso que é importante analisar caso a caso. É importante que você olhe pro caso concreto da sua empresa e avalie. Cara, vale a pena eu mudar o fornecedor para ter mais crédito?
Vale a pena eu adquirir de um não contribuinte e ter o redutor de ajuste? Vale a pena manter o meu preço de venda? Vale a pena eu aumentar o meu preço de venda para manter a mesma margem, né?
Porque tudo isso pode fazer diferença. Tua carga tributária pode mudar, a tua margem pode mudar, você pode tomar decisões sobre o preço que você vai definir da tua venda. Você pode analisar na no teu setor de compras por quanto vale a pena custear determinados custos e despesas, né?
Pagar por determinados custos e despesas. Tudo isso merece uma atenção focada, especializada. Agora, se você achou que isso era tudo sobre o redutor de ajuste, tem mais um detalhe importante aí que a gente tem que levar em consideração, que é a virada de chave.
De 2026 para 2027, o redutor de ajuste nasce. Nesse momento que ele nasce, existe uma exceção, uma oportunidade, negócio bem interessante que pode fazer diferença para você. Imagina que você é uma pessoa física, não contribuinte de BS, CBS e tem alguns imóveis aí na sua pessoa física.
Se você na virada de 26 para 27 ficar com esses imóveis na pessoa física e depois disso levar pra pessoa jurídica, o redutor de ajuste vai ser calculado pelo custo de aquisição, né? por quanto a pessoa jurídica adquiriu isso, seja uma aquisição por compra e venda, seja uma aquisição por integralização de capital. Agora, se na virada de 26 para 27 o imóvel já estiver como propriedade de uma pessoa jurídica ou de uma pessoa física contribuinte, ou seja, na virada de 26 para 27, o imóvel já tá em quem vai ser contribuinte de BSCBS.
surge uma oportunidade muito interessante. Você somente nessa virada de chave vai poder criar esse redutor de ajuste, esse abatimento, não só pelo valor de aquisição, pelo valor histórico, mas pelo valor de mercado do imóvel. Então, imagina só que interessante.
Se você tem na pessoa física um imóvel que te custou R$ 100. 000, R. Provavelmente você vai levar isso pra pessoa, pra sua pessoa jurídica, pra sua holding, pra sua administradora de bens, pra sua incorporadora pelos mesmos R$ 100.
000, porque você não quer pagar ganho de capital. Pois é, só que olha que interessante, se isso acontecer depois da virada de chave, o abatimento de base de cálculo vai ser só esse valor, R$ 100. 000.
Se a gente tiver falando de um imóvel que tá na sua declaração por 100. 000, mas que vale valor de mercado é de, por exemplo, 1 milhão. Se esse móvel na virada de 26 para 27 já tiver na empresa, já tiver no em quem vai ser contribuinte, você vai poder usar um abatimento, um redutor de ajuste de até 1 milhão.
Isso vai ser uma oportunidade única. Essa oportunidade não vai se repetir. E mais uma vez, um motivo para você contar com o especialista.
Se o seu contador ainda não tinha te dado essa dica, tá na hora de você cuidar mais de perto dos preparativos para sua empresa na reforma tributária. Espero que tenha feito sentido. Espero que tenha te ajudado.
