FUNDOS IMOBILIÁRIOS BARATOS: HORA DA VIRADA? | OPORTUNIDADE PARA INVESTIR EM FIIs OU É UMA CILADA?

Fala aí pessoal seja muito bem essa enrolação é o seguinte galera Sim vamos falar sobre fundos imobiliários É isso aí ah Charlão de novo eles estão em queda vai demorar para ser recuperar Calma a vida passa mais rápido do que você imagina numa hora o Bitcoin Tá bem na outra tá uma merda numa hora as ações Estão bem na outra tá uma merda numa hora O dólar tá bem não dólar tá sempre bem bom o importante é o seguinte eu sempre falo em carteira diversificada em ter vários ativos e eu tenho fundos imobiliários há anos estou enxergando um movimento interessante Quero mostrar para vocês não é nenhuma recomendação vai ser um vídeo rápido no máximo qu a 5 minutos quem não ficar até o final é louco no final até posso mostrar quais fundos imobiliários da minha carteira tão muito baratos Porque nas próximas semanas nós teremos o aporte Mas o importante eu mostrar para vocês aqui o que está acontecendo no mercado de fundos imobiliários agora e qualquer pessoa inteligente vai entender que é bom prestar atenção mas antes de eu começar sabe você já sabe se inscreva aqui no YouTube batendo o Sininho e me diga nos comentários numa boa bichão você segue investindo em fundos imobiliários ou você parou cançou encheu o saco tá vendo aí o tesouro direto pagando uma taxa absurda e fica pensando ah não vou investir em fundos imobiliários não tem o risco da renda variável e paga menos que a renda fixa tem gente que pensa dessa forma Então me diga nos comentários você segue investindo em fundos imobiliários ou já desistiu me diga aí sem enrolação Então bora falar falar se o momento é de cilada oportunidade primeiro a gente tem que olhar o cenário macro olhar o país Como tá todos esses indicadores e a verdade é que a celic tá alta e deve continuar subindo pelos próximos meses os economistas estão preocupados com a inflação prevendo uma SELIC acima de 15% é muita coisa você que me acompanha já sabe que SELIC para cima fundos imobiliários para baixo é o que sempre acontece então primeiro ponto Seli tá alta Carl e como é que vai ficar daqui pra frente vai piorar a celic vai continuar subindo tá muito difícil que ela caia agora a tendência é que ela suba mais um pouco estabilize num patamar elevado e depois caia tem a questão das pesquisas diminuindo a popularidade do Lula aumentando a rejeição isso pode acelerar acelerar uma melhora no ânimo mas não estamos trabalhando com ânimos estamos trabalhando com números depois a gente olha pros ânimos tá então de novo produção na tela celic alta fundos imobiliários em queda Só que essa queda causou um desconto que mesmo mesmo aquela turma que não gostava começou a parar de ignorar por quê porque atualmente nós temos o maior desconto nos fundos imobiliários na média é óbvio né o maior desconto desde 2016 com os Fi sendo negociados 16% abaixo do valor patrimonial alguns Fundos até sendo com desconto maior mas mais de 90% dos fundos imobiliários estão sendo negociados com desconto na bolsa e antes que você fique Ah que desconto como é que funciona esse desconto é muito simples nos fundos de tijolo por exemplo você pega lá o fundo tem 10 shoppings qual valor desses shoppings somados R 100 milhões reais o fundo tá sendo negociado a 90 milhões Ah qual o valor desses galpões do fundo imobiliário 1 bilhão aí fundo tá sendo negociado a 700 milhões neste momento e não foi sempre assim nesse momento os Fundos estão com grande desconto desconto esse que eu não consigo ignorar porque você não vai ter que esperar e não é uma recomendação minha opinião você não vai ter que esperar esse desconto começar a ser reduzido os fundos subirem a cota você vai recebendo o valor dos aluguéis Então você compra o ativo barato recebe esses aluguéis Pagando Bem vocês vão ver aqui e lá na frente quando situação melhorar e uma hora vai melhorar você vai ganhar na valorização da cota então o desconto médio por segmento tá altíssimo recebíveis 16% Shopping 29,9 Lajes corporativas uma bomba aí no mercado 39% e que que eu vou fazer bom baseado nesse cenário aqui do juro elevado expectativa de alta maior procura momento de oportunidades fiz contados eu vou trazer aqui um fundo imobiliário de cada setor que saiu nessa matéria que eu mostrei para vocês e a gente vai discutindo começando pelo setor um né dos setores que eu mais gosto que é o de Shopping então vocês estão vendo aqui vários fundos com um desconto brutal 18% 16% 30% 40% Óbvio meu filho óbvio que tem fundo que tem um desconto que é ruim mesmo não vai melhorar o fundo é ruim o ativo é ruim tá num lugar ruim o gestor é ruim ah é tudo ruim mas aqui o que acontece é que as pessoas estão jogando a água junto com o bebê na na hora do desespero pessoal vende tudo e prefere ir para outros ativos que que eu acho que vai acontecer do fundo do coração muita gente que saiu de fiz quando a SELIC cair os fiz subirem elas voltam então é aquele cenário né o cara vende na baixa compra na alta vende na baixa compra na alta e fica girando da forma errada e não sabe por que não ganha dinheiro primeiro fundo que eu vou falar o hsml de Shopping inclusive ele tá na carteira do meu canal há bastante tempo tá tá bem abaixo do seu valor para patrimonial e tem sete shoppings em cinco estados atualmente ele tá 0. 68 cara tá muito muito muito abaixo o seu valor de mercado aqui então a gente tem um valor patrimonial de 2 Bilhões 277 e o valor de mercado 1 B me praticamente cara a cota tá muito abaixo do valor patrimonial real Vocês estão vendo aqui que são vários shoppings isso é bom porque dilui o risco já Vimos que ter ativos concentrados cara um negócio extremamente perigoso a NAD impensa é baixa normalmente shopping tem uma ocupação média alta Aliás a ocupação média desse fundo aqui em 2024 foi muito melhor que 2023 22 mas trabalhando nessa faixa de 95% tá bom e outro ponto importante nos indicadores operacionais é que as vendas estão crescendo ah não tá crescendo 20 30% cara mas crescer todo ali 10 12 11 é um bom patamar Outro ponto que eu gosto Vocês estão vendo aqui que são sete shoppings né o fundo tem participação fracionada em cada um deles mas olha a quantidade de lojas 143 159 131 então no total São 1200 lojas espalhadas em vários locais então para quem entende pouco de fundo mobiliário Olha que bonito né olha a beleza do segmento você vai investir numa cota que te paga os aluguéis vai dividir com você os aluguéis de mais de 1000 lojas de mais de 1000 lojas é uma forma de você receber os aluguéis diversificado sem tanto risco óbvio que tem risco mas pô é muito melhor do que você comprar uma loja e receber só dessa loja no último mês pagou quase 0,90 sem impostos e nos últimos 12 meses 12 p79 Eu gosto demais do segmento de shoppings depois vem o segmento de logística junto com Shopping são os dois segmentos que eu mais gosto em logística nós temos vários Fundos também com desconto muito grande Lembrando que tem que olhar a fundo a fundo Vê se não tem pegadinha alavancagem renda mínima garantida na hora que você for comprar um fundo dá uma lida no relatório e o fundo que a gente escolheu aqui foi o brco11 vou repetir brco11 que tá na lista ali da matéria ele é do segmento de logística tem mais de 100. 000 cotistas possui 12 propriedades Olha a quantidade aqui e tá bem abaixo do seu preço justo atualmente ser negociado a 0,80 ou seja valor patrimonial dele é 1 b800 e ele tá sendo negociado a 1 B5 pontos interessantes que eu gosto 32% da receita desse fundo vende Imóveis num raio de 25 Km da cidade de São Paulo que quer dizer isso pô o fundo tem lá vários galpões parte da receita desse fundo são galpões com 25 Km de um raio da cidade de São Paulo então se a Natura que é um D Inquilinos quiser sair ou a Magazine Luiz ou americanos se tiver num desses galpões provavelmente vai vai ser fácil repor esse inquilino porque todo mundo tem interesse num galpão com boa localização costuma ser exatamente assim não às vezes é mais rápido às vezes um pouco devagar tem no trbl 111 aquele problema lá dos Correios cara nunca nunca você vai investir ganhar dinheiro sem um risco sem um sustinho você tem que diminuir a chance disso ocorrer porque vai ocorrer no meio do caminho Vocês estão vendo aí vários Inquilinos Magazine luí Natura Mercado Livre BRF whp que faz a Consul Brastemp as geladeiras Heineken são várias empresas conhecidas e tem uma concentração por cliente varejo e-commerce então 21% da receita vem aqui da Natura 14% do Mercado Livre 12% da wepo 9% do GPA então tem uma certa concentração mas não é tão absurda assim olhando recentemente eu gravei um vídeo falando do varejo das dificuldades que o mercado Tá complicado eu vou deixar nos cards aqui o indexador é o IPCA ou seja os aluguéis são corrigidos pela inflação isso é muito importante tem contratos típicos e atípicos para quem não conhece esse aqui é o tipo de imóvel que o fundo tem são esses galpões de beira de estrada Provavelmente você já passou por algum desses aqui e não recorda no último mês pagou 0,92 e nos últimos 12 meses 11% cara 0,92 100 impostos todos os meses mas a possibilidade da cota valorizar quando a SELIC cair ou quando os fundos melhorarem eu não acho ruim não é nenhuma recomendação mas eu não acho ruim agora vamos pro pior segmento do planeta que é o segmento que mais apanhou antes da pandemia durante a pandemia depois da pandemia o segmento de lajes corporativas Aqui nós temos fundos com até 70% de desconto Mas tem que tomar muito cuidado que tem bucha aqui tem boi na linha tem fundo muito ruim agora também temos Fundos bons eu escolhi o pvbi11 é um fundo extremamente conhecido possui sete ativos localizados em São Paulo e eu já coloquei como destaque aqui um probleminha ele tem uma vacância acima de 15% e por isso também ele tá sendo negociado a 069 o valor patrimonial real do fundo é de 2.

800 e ele tá sendo negociado abaixo de 2 B Vocês estão vendo aqui os ativos são vários ativos e eu até destaquei e coloquei em vermelho a vacância física Então você tem um ativo com 12,5 de vacância outro ativo com 84% de vacância outro com 34. 5 e alguns prédios estão totalmente cheios então Lages corporativas cara ó foi o segmento que mais apanhou você tem lá um prédio com 10 andares Quatro Andares vazios fodeu F deu um custo do caramba o cara que tá no andar cheio Tem que ficar pagando um condomínio absurdo fundo paga um condomínio absurdo E aí às vezes aparece um inquilino Ah eu quero cinco andares quero carência não vou pagar por 6 meses Ah então eu não vou te aceitar aí o fundo fica lá se meses vazio e depois não arruma ninguém então é carência é obra é um bando de problema é um segmento extremamente complicado mas se a celica e a economia melhorar Será que esses Fundos aqui não vão ter uma disparada eu gosto de ter alguma coisinha na carteira a localização é muito boa desse ativo são ativos Triple a 77% E 23% também temos aqui bons ativos ele tinha um problema no passado eu já falei desse fundo 50% da receita vinha da prevent Senior que é aquele plano de saúde mais caro pra gente mais velha esse número foi reduzido para 25% eu tô vendo aqui também que ele tem uma renda mínima garantida é pequena mas é importante entender Até quando ela vai por que ela é tá aqui acontecendo mas em geral me parece um fundo interessante que tem também como indexador a inflação o fundo tem novas locações em vista e precisa ter né esse fundo precisa de uma gestão ativa procurando novos Inquilinos e mesmo com todos esses problemas ele tá pagando 0,76 no mês e 10% nos últimos 12 meses até sa é uma matéria que ele realizou uma venda de dois Imóveis é bom você baixar o relatório do fundo para entender então nesse segmento Você tem muitos Fundos muita gente com vacan para quem não sabe vacan é quando tá vazio Então você anda nos prédios comerciais em São Paulo você tem um andar vazio uma laje que chama uma laje vazia no Rio de Janeiro você não tem a laje vazia no Rio de Janeiro você tem um prédio vazio no Rio de Janeiro centro da cidade você tem um quarteirão vazio por causa da violência por causa da corrupção as empresas foram embora do Rio de Janeiro eu me recordo no final da década de 90 quando eu trabal trabalhava no Rio de Janeiro Almirante Barroso esquina com Rio Branco mais de 10 anos eu trabalhei lá você não tinha sala comercial para alugar as empresas queriam mudar de um lugar pro outro não tinha quando você conseguia era caríssimo hoje asch Car tão dando sala comercial se eu tiver falando cagada me digam aqui nos comentários então é o segmento mais difícil mas não é o mais perigoso para mim o segmento mais perigoso e que tem pago os melhores zild por isso o pessoal erra muito é o segmento de recebíveis eu tenho mas é um segmento delicado também tem muitos fundos com descontos aqui teve uma turma que perdeu muito dinheiro ali em 2021 2022 investindo nos fundos errados você tem Fundos aqui com 80% de desconto 70% de desconto e esses Fundos aqui nesses fundos a galera Perdeu muito dinheiro eu me recordo acho que foi ali 2021 ou 2022 mas acho que foi mais 2021 que tinha fundo dessa lista aqui pagando 1,40 1,5 e o pessoal me mandava mensagem pô Charlão fala desse fundo fala desse fundo eu eu olha não é o tipo de fundo que eu gosto de investir e tal tem concentração de sacado é complicado não é transparente chegaram a me acusar Olha que loucura me acusar de receber dinheiro para não falar desses Fundos Poxa tá recebendo dinheiro para não falar dos fundos eu calma calma ó deu uma mega merda tá aí 80% de desconto 70% Fundos Caino 50 60% se você tem um fundo que caiu 50 60% ou você foi muito azarado ou você escolheu muito mal Provavelmente você escolheu muito mal e o fundo que a gente vai falar aqui é o MX rf11 é um dos Fundos mais conhecidos do mercado se não for o mais conhecido ele é de recebíveis né Tá na carteira do canal desde o início tem mais de 1 milhão de cotistas e pisman não tem desconto está sendo negociado no seu preço justo ele que tem 30 4% dos seus recebíveis no setor imobiliário Residencial 18% varejo alimentício 88% varejo e tem até um agronegocio Zinho aqui tá 81% do indexador é pelo IPCA pela inflação a gente tem que reparar aqui que 61% dos vencimentos são lá pra frente desses títulos ele também tem alguma coisinha na carteira de outros fundos imobiliários e é uma máquina de pagar dividendos pagando quase 1% ao mês teve também aqui uma matéria que saiu que ele recuou a cotação mínima do ano as vésperas de pagar dividendos e tomem cuidado porque fundo de recebíveis É complicado tem que ter uma boa instituição cuidando não dá para pegar novidade não dá para se guiar só pelo yeld tem que ser um fundo com títulos pulverizados em vários sacados porque você der problema meu amigo acabou fundo de tijolo Deixa eu explicar um negócio para vocês presta pra atenção sai da do tiktok aí fundo de tijolo se um galpão Logístico o o inquilino saiu pode até dar problema mas prente alguém vai entrar agora num fundo de recebíveis se 50% dos recebíveis vão pro saco as empresas pedem recuperação judicial quebram e tal nunca mais esse fundo vai se recuperar Vocês estão entendendo são coisas diferentes eu não quero botar medo em ninguém eu tô só explicando porque eu já trabalhei muitos anos com recebíveis tem que tomar cuidado agora eu vou falar que sobre um bônus né um fundo de fundos eu não ia falar mas vou falar aproveitar já que a gente ainda não tá nos 5 minutos vou falar do hfof 11 ele é um fundo de fundos como eu já disse é um fundo que tem outros fundos imobiliários dentro e sim você vai pagar uma taxa maior por isso tem um valor acima de um b e também tá com desconto um desconto razoável tá sendo negociado a 0. 82 o valor dele seria um b400 ele tá sendo negociado a 1 B2 você tá com um fundo divers ponto interessante é que a maior concentração tá em quase 14% depois é bem diluído Então o fundo que vai ficar girando outros fundos para que você ganhe dinheiro óbvio que tem que fazer isso muito bem você pode olhar no relatório aqui quais segmentos ele tem 30% em fundo de recebíveis 14 Shopping 14 Logístico 10 híbrido 99% desenvolvimento Então o fundo vai fazer essa gestão para você e no último mês pagou 1.