Estipulação em Favor de Terceiro e Contrato com Pessoa a Declarar III

[Música] meus queridos e minhas queridas a doutrina do terceiro cúmplice ela é sensacional sensacional ela é utilizada para resolver muitos problemas práticos e um outro problema prático que inclusive gerou a edição de súmula é relativo a casos de compras de imóveis na planta eu trago aqui à tona a súmula 308 do STJ que é mais um exemplo é mais um exemplo de aplicação de eh da doutrina do terceiro cúmplice tá mais um exemplo de aplicação do terceiro cúmplice basicamente essa súmula diz que a hipoteca instituída pela Incorporadora em favor do banco credor essa hipoteca não é oponível e portanto não seria eficaz não prevalece contra os adquirentes de imóveis na planta naqueles casos em que houve um Fin em que o banco promoveu um financiamento do empreendimento imobiliário Essa é a razão de ser essa é a ideia da súmula 308 do STJ ela fala que a hipoteca firmada entre a construtora e até nem é tão técnico falar Construtora o mais correto seria falar Incorporadora porque na verdade é o incorporador que vende imóvel na planta e às vezes o incorporador também é também é Construtor mas não necessariamente é igual quem vende o imóvel na planta é o incorporador eh Você estuda isso na lei de incorporação imobiliária mas a súmula de de uma forma técnica ela fala que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não importa se essa hipoteca foi instituída antes ou depois ela não é eficaz contra Os promitentes compradores ou contra os adquirentes do imóvel por uma aplicação aqui da doutrina do terceiro cúmplice professor não entendi essa súmula direito veja olha só que interessante muito interessante isso vamos supor meus amigos e minhas amigas que uma empresa chamada lua incorporações imobiliárias Ltda decide lançar um novo empreendimento eh a empresa lua incorporações Ltda ela vai lançar um novo empreendimento vai construir um prédio que vai virar o futuro Condomínio eh Majestade solar alguns condomínios tem uns nomes meio majestáticas né condomínio império dos nobres e tal sempre o nome de grandeza de megalomania e vai lançar lá o empreendimento falando olha vai ser um empreendimento com 20 andares com apartamentos luxuosos todos automatizados e com energia solar e pá pá pá e etc e aí a lua incorporações para poder custear a construção ela tem que ter grana ela precisa de dinheiro para poder comprar tijolo e para contratar funcionários para construir ela precisa de grana agora algumas incorporadoras tem muito dinheiro no caixa para essas incorporadoras não há problema essa Incorporadora pega o dinheiro do caxa e constrói do próprio bolso não pega empréstimo em lugar nenhum mas há outras incorporadoras que não tem grana no bolso não tem grana no caixa vamos dizer assim o que que essas incorporadoras então fazem elas vão tentar buscar formas de financiar essa obra Existem várias maneiras de tentar pegar esses financiamentos você tem maneiras mais complexas como buscar dinheiro no mercado financeiro por meio de operações de securitização de recebíveis e Imobiliários por meio da emissão de títulos de crédito como o certificado de recebível imobiliário como a cédula de crédito imobiliário e outros outras formas propriamente que eu deixo de tratar aqui mas a forma mais paleolítica mais antiga que nem é tão tão usual assim é É frequente ainda é mas não é tão mais como era no passado as geralmente a a as empreendedoras vão por outro caminho mas de uma forma mais antiga que ainda é usada ainda não Não tô dizendo que não é usada mas não é mais tão usual como na na as outras hipóteses é a lua incorporações e no banco então ela vai lá no Banco do Brasil e fala ô Banco do Brasil me empresta aí um dinheiro financia essa construção para mim porque eu preciso de dinheiro no caixa agora e eu vou conseguir te pagar porque eu vou vendendo os apartamentos da planta pros consumidores eu vou vender os apartamentos e eu vou vender antes mesmo da construção por isso que a gente fala de venda na planta vender na planta é quando você vende um imóvel que ainda será construído por isso que você fala tá vendendo na planta você só olha a planta do imóvel porque o imóvel mesmo em S não existe ainda é vender em regime de incorporação imobiliária na forma da lei 4591 que é a lei de incorporações imobiliárias então vai lá então o Banco do Brasil e financia os bancos não não são faixa branca tá eles não são faixa branca eles são faixa preta no que diz respeita A financiamento os bancos não liberam o dinheiro de uma vez ele não é louco ele não é louco de liberar vamos supor que para construir tudo para construir tudo eles fazem aqui o contrato de mú né com o contrato de financiamento e o banco vai emprestar sei lá eh R milhões deais pra construção do prédio é um empreendimento bem luxuoso e tal com muitas Torres E aí ele vai emprestar 100 milhões o banco não é faixa branca de pegar os 100 milhões e dar de uma vez para Incorporadora e fala depois você me paga não porque se fizer isso o a Incorporadora vai acabar pegando o dinheiro e vai desaparecer do mapa vai desaparecer do mapa e não vai pagar o banco o banco ele costuma liberar esse dinheiro a conta gotas o banco libera o dinheiro à medida da evolução da obra então o banco coloca no contrato uma planilha de planejamento de liberação do dinheiro estabelecendo quando você terminar tal etapa da obra você toma tanto terminou a segunda etapa toma tanto e o banco vai liberando devagar banco não é é cabeça de bagre para dar o dinheiro de uma vez mas de qualquer forma o banco quer uma garantia e que garantia o banco vai receber de que a lua incorporações vai pagar o o bem bem o comum o comum é que você sabe que todo imóvel tem uma matrícula Então esse lote tem uma matrícula E no momento que você faz o reg da incorporação imobiliária na maior parte dos estados brasileiros É admitido que você já abra as matrículas das futuras unidades autônomas num num espécie de instituição de condomínio antecipadamente em São Paulo você não abre propriamente uma matrícula você abre o que as normas de São Paulo chamam de ficha auxiliar Mas de qualquer forma você vai abrir uma matrícula pros apartamentos Então vamos supor lá que pro apartamento futuro apartamento 101 foi aberta lá a matrícula quem é o dono dessa desse apartamento vai est lá lu incorporações como a dona geralmente nem tá num registro um geralmente tá na própria descrição da abertura da matrícula mas eu tô colocando aqui só para facilitar o nosso o nosso estudo O que que a Lu incorporações Então meus queridos e minhas queridas vai fazer vai hipotecar todos os apartamentos para o Banco do Brasil estabelece portanto uma hipoteca e nos direitos reais vigora o princípio da anterioridade ou da prioridade quem registra em primeiro lugar tem preferência é a regra do Prior in tempor P poror URI primeiro no tempo mais forte no direito quem registra primeiro tem preferência o Banco do Brasil registrou a hipoteca em princípio ele tem preferência para executar aquele imóvel o que acontece é que depois que foi feita foi feito financiamento o a lua incorporações viu que vai ter dinheiro para tocar a obra ela então começa a vender os apartamentos na planta e ela vai encontrar lá os consumidores como João da vida e vai falar João quer comprar o imóvel aí o João vai e falar eu quero a prática é que o João e ele é submetido a uma sessão de sedução no verdadeiro canto de sereia para atraí-lo quando você vai naqueles lançamentos de empreendimento não sei se você já foi um dia você deveria ir só para poder ver você vai lá no lugar do lançamento aí tem aquelas comidas cavar etc comida boa para você se sentir Rico levantar sua moral alguns até servem champanhe pinga pinga não porque é de pobre né mas mas serve lá tudo pro cara ficar muito feliz para para alegrar o camarado E aí o cara feliz lá no empreendimento começa a ver as demonstrações que são feitas do empreendimento pelos corretores de imóveis E aí você puf você é seduzido e assina um contrato e compra o apartamento da planta é impressionante que tem gente que compra apartamento na planta por um valor superior a de um imóvel construído mas tamanha é a a força do marketing que é utilizado nesses Empreendimentos Mas de qualquer forma você vai lá e Pô vou comprar é o imóvel da minha vida em 80% dos casos o João que vai comprar o bem os consumidores eles fazem uma promessa de compra e venda e eles pagam parceladamente o Val e pagam de maneira que no dia que for entregue a obra vamos supor então que o contrato aqui de promessa de compra e venda foi feita sei lá em 2015 a a da previsão de entrega a previsão de entrega a previsão de entrega vamos supor vai ser em dezembro de 2020 vamos supor 5 anos aí O João vai ficar pagando prestações para que no dia da entrega das chaves ele tenha um saldo devedor que ele vai financiar ou que ele vai pagar a vista e aí ele pode financiar com o banco ou com uma com diretamente com a consultora desculpa com a Incorporadora que é a palavra mais técnica mas ele geralmente vai nesse nesse contexto E aí meus amigos e minhas amigas preste bem atenção preste bem atenção o fato é que o João vai pagando as prestações e Esperando receber o apartamento lá em 2020 e ser feliz só que ele fez uma promessa de compra e venda relativa a um imóvel que está ou não com uma lepra está o que que acontece ele pode até registrar essa promessa de compra e venda mas se ele registrar a promessa de compra venda Vamos colocar lá R3 Promessa de cpra venda para João Você concorda que essa promessa de cpra e venda foi registrada posteriormente a hipoteca sim pela regra tradicional dos direitos reais essa promessa de CPR venda não vai prevalecer sobre hipoteca em outras palavras Suponha que o Banco do Brasil eh o o Banco do Brasil entre com uma ação de execução cobrando a dívida da lua incorporações porque a lua incorporações ela quebra ela começa a dar calote ela não tá mais conseguindo pagar nada e tal Geralmente vou até mudar aqui o o caso porque os casos mais emblemáticos chegaram no STJ foram casos em que já havia sido entregue a obra Então vou colocar caso de entregue da obra que fica até mais fácil o raciocínio vamos supor que já foi entregue a obra eh o João já inclusive financiou o bem eh ou continua com Promessa de compra e venda não importa E aí a Lu incorporações ela D o calote o calote no Banco do Brasil e não paga a a dívida isso aconteceu no caso da incol a incol foi uma das maiores incorporadoras no na história brasileira e ela quebrou só que quando ela quebrou Olha só meus queridos e minhas queridas quando a incol quebrou ela parou de pagar o banco especialmente foi o Banco do Brasil um dos principais envolvidos Banco do Brasil é ele financiava muito mesmo esses Empreendimentos sabe o que acontece meus queridos e minhas queridas no momento em que o banco entra com ação de execução para tentar penhorar bens o Banco do Brasil vai pedir a penhora do apartamento que foi objeto de Presto de compra e venda pro João e arregou o banco do Brasil tem preferência porque o Banco do Brasil registrou a hipoteca em primeiro lugar pelo texto legal o Banco do Brasil poderia penhorar exitosamente aquele apartamento e o João iria ficar ver navios o imóvel I ser leiloado e o João ia ter que ir pro olho da rua só que o STJ por conta da súmula 308 diz que essa penhora não prevalece porque a hipoteca não prevalece sobre o João a súmula 308 portanto faria com que essa penhora caísse o João poderia opor em bargos de terceiro contra essa penhora e ele ganharia por conta da súmula 308 e ele afastaria a penhora por Exatamente porque o STJ entende o seguinte que nessa situação você concorda que o banco tem um contrato com tem um contrato com a Incorporadora e e a Incorporadora tem um contrato com o adquirente do bem com o consumidor Você concorda e portanto Você concorda que em relação a esse contrato o Banco do Brasil é um terceiro porque ele não é parte do contrato entre o adquirente e a Incorporadora concorda sim só que o STJ disse o banco tem que ser considerado um terceiro cúmplice em relação a esse contrato por quê Porque o Banco do Brasil estimulou a celebração desse contrato quando o Banco do Brasil financiou um empreendimento imobiliário em regime de corporação Imobiliária o Banco do Brasil Sabia Veja bem sabia que ele estava financiando Uma incorporação imobiliária e portanto o Banco do Brasil ou que a Incorporadora vendesse imóveis na planta e como o Banco do Brasil estimulou ela tem que ser considerada cúmplice desses contratos e por consequência meus amigos e minhas amigas a hipoteca que o Banco do Brasil tinha a seu favor não prevalece sobre o contrato do sobre o direito que o adquirente tem sobre o bem essa é a ideia afinal de contas foi o banco que que estimulou o empreendimento entenderam súmula 308 inteligentíssima súmula muito razoável também porque querendo ou não o banco acaba sendo quase que um sócio do empreendimento imobiliário quando ele financia aquele empreendimento de incorporação e incorporação é para vender na planta entenderam na prática os bancos não pegam mais hipoteca tem um outro banco que pega mas na prática os bancos hoje eles pegam como garantia os créditos os créditos que a Incorporadora tem quando vende o imóvel na planta então a Incorporadora vende na planta e aí a Incorporadora vai e oferece os créditos em garantia pro banco e aí para oferecer esses créditos em garantia H algumas figuras próprias para isso como a sessão fiduciária de direito creditório e A caução de direito creditório que tá disciplinada na lei 9514 que eu deixo de tratar aqui só faço menção mas a ideia é você saber da súmula 308 A grande questão é definir os limites de aplicação da súmula 308 porque essa súmula 308 meus amigos no momento em que ela fala de uma hipoteca previamente registrada previamente registrada versos um contrato de compra-venda ou uma promessa de compra-venda do imóvel no momento que você essa súmula trata disso essa súmula ela passa a ser muito sensível porque ela praticamente desmoraliza a hipoteca é como se a hipoteca não valesse nada é como se eu tenho um imóvel eu tenho uma hipoteca sobre o bem se o o devedor vender para um terceiro o terceiro não vai ter que respeitar a hipoteca apesar da hipoteca tá registrada essas súmula é muito perigosa e por isso há muita controvérsia para definir exatamente onde essa súmula vai ser aplicada bemisa é certa o STJ já entende que a súmula 308 não é não se aplica para imóveis comerciais tem entendimento do STJ estabelecendo que a súmula 308 não é aplicada para imóveis comerciais a súmula 308 somente pode ser aplicada para imóveis residenciais porque a finalidade da súmula é também garantir a moradia das pessoas móvel comercial a súmula não seria aplicada então é o entendimento que tem prevalecido no âmbito do S TJ tá é o entendimento tem prevalecido na su no no âmbito do STJ agora se vai ter também outros problemas Será que se aplica para qualquer caso de imóvel Residencial E se for imóvel já construído Será que só se aplica para imóvel na planta imóvel já construído se aplica aí são outras questões que são questões controversas mas a súmula ela tem ess espírito tudo bem muito interessante e essa essa situação Além disso nós também temos um caso interessante de aplicação da suma 308 que é no caso de ação eh contra a seguradora especialmente naqueles casos envolvendo envolvendo seguro de veículos explico Imagine que o João ele tem o seu carrinho lá e ele fez uma seg um seguro com o beb aut Seguro ou bebê seguro veículo né ou ou aut seguro alta de automóvel Banco do Brasil no seu grupo econômico tem essa pessoa jurídica que é seguradora deles E aí o João vai lá e faz o contrato de seguro do seu veículo e entre as cláusulas ele coloca lá tem a cláusula e de cobertura em que a seguradora vai cobrir até sei lá R 50. 000 para danos a terceiros quando você faz o seguro você faz o seguro para que a seguradora pague para você um valor caso o seu carro sofra uma perda total ou caso sofra algum a seguradora coloca o limite então para danos ao veículo coloca um valor geralmente é o valor da tabela FIP a tabela FIP é uma tabela e feita por uma entidade privada em que coloca mais ou menos a média do preço dos dos dos veículos Então ela paga basicamente o valor da tabela FIP para você se der perda total ou paga o conserto do carro até o valor da tabela FIP só que além disso você tem a possibilidade de colocar também uma cláusula de seguro de dano ter então se tiver um dano a terceiro isso aqui seria uma espécie de seguro de responsabilidade civil ou seja se você for condenado a pagar indenização para Terceiro se você for responsabilizado civilmente seguradora vai te pagar um valor então na prática é um seguro de responsabilidade civil a gente fala que é para D terceiro a prática é que você coloque de 50 a R 100. 000 para essa cobertura e aí meus amigos e minhas amigas Imagine que o João dirigindo o carro ele vai e bate no carro do Artur ele vai lá e bate no carro do Artur e causa um acidente a culpa foi do João mesmo que tava mexendo no celular e buf bateu no carro do Artur Beleza o Artur sofreu um dano que é o valor do conserto do carro Imagine que o valor do conserto do carro fique em R 30.

000 primeira pergunta pode o Artur propor uma ação judicial contra o João para pedir a indenização de R 30. 000 Claro que sim não há dúvidas o João foi quem causou o acidente e por regra básica de responsabilidade civil artigo 927 do Código Civil juntamente com o artigo 186 o vai ter que pagar a indenização ele causou o dano ele tem que pagar a indenização responsabilidade civil por ato próprio responsabilidade civil direta que a gente chama aqui é porque por ato próprio mas meus amigos o Artur até pode pedir pro João pagar indenização E se o João pagar depois o João pode pedir pra seguradora lhe reembolsar o valor por conta da cláusula da cobertura para danos a terceiros Mas a pergunta mais importante é seria o Artur no lugar de pedir entrar com uma ação contra o João que às vezes não tem bens penhoráveis o João pode dar calote o cara pode não ter dinheiro porque quando você entra com ação contra um particular é muito difícil você Executar a dívida Porque se o cara não tiver o o bem de família é impenhorável eh se fosse alimentos indenizativos aí tudo bem não teria uma exceção impenhorabilidade mas geralmente tá pedindo indenização pelo dano que foi causado do seu veículo por dano material e se não for ali entos indenizativos você não consegue penhorar o bem de família a poupança É penhorável até 40 salários mínimos você tem tanta impenhorabilidade no nosso ordenamento que é muito difícil você conseguir penhorar bens então às vezes você entra com ação e você não você não leva você ganha mas não leva o mais inteligente seria entrar com uma ação diretamente contra a seguradora mas meus amigos e minhas amigas você concorda que a seguradora ela tem contrato com o João não com o Artur o Artur ele é um terceiro em relação ao contrato de seguro Você concorda sim ou não ele é um terceiro em relação aquele contrato e pelo princípio da relatividade dos efeitos do contrato o contrato só tem eficácia entre as partes se o Banco do Brasil tem um contrato com João o Banco do Brasil só tem dever perante o João só tem que pagar esse 50.