existe uma pegadinha por trás dos fundos imobiliários que provavelmente você já caiu Como assim Ramiro te liga só nesse exemplo seg aqui é um fundo que valia 122 há 1 ano e que hoje tá cotado a r 93,87 ou seja ele teve uma desvalorização de cerca de 88% enquanto a inflação do período foi cerca de 6% isso por si só faz com que muitos investidores pensam Poxa fundos imobiliários só me fazem perder dinheiro eu vou sair dos fundos imobiliários vou comprar criptomoeda vou comprar renda fixa vou comprar qualquer outra coisa exemplo aqui do cayton que falou que tinha 20% de fundos imobiliários vai vender tudo ou do José que falou que vai vender tudo ou como o caso do Felipe que falou exatamente o seguinte olha os fundos imobiliários são ruins eles não alcançam IPCA até se desvalorizam não vale a pena investir Neles hoje bom o ponto aqui é que existe uma pegadinha no mercado de fundos imobiliários uma pegadinha que faz com que muitos investidores que não vivem integralmente o mercado financeiro Ou seja que se dedicam boa parte dos seus tempos à suas profissões e a outras coisas caiu nessa pegadinha E é isso que eu vou te explicar aqui nesse vídeo então presta muita atenção já deixa o teu dedo no like e vamos lá começar explicando o básico né não é surpresa para ninguém que o mercado de fundos imobiliários vem caindo É nos últimos 12 meses ele cai cerca de 10% sendo que tem Fundos que caem bem mais do que isso isso é um efeito direto do aumento da curva de juros futura ou seja da expectativa de juros mais altos no futuro que acaba se refletindo né num juros de curto prazo maior taxa ci que hoje tá em 13,25 por ao ano ou seja renda fixa sem risco te oferece rendimento alto isso faz com que muitos investidores vendam seus fundos imobiliários e vão pra renda fixa pressão vendedora queda nas cotas isso sem contar o aumento da inflação e os problemas que isso gera pro mercado imobiliário como um todo a inflação vem subindo nos últimos meses tá acima da meta e aí o cara que tem fundo imobiliário na carteira Abre o aplicativo olha pras cotas caindo e pensa bicho eu não ten estômago para isso aí não eu entendo né para investir em fundos imobiliários de fato o cara tem que ter uma certa dose de autoconhecimento ento uma certa dose de tolerância ao risco a gente tá falando aqui de renda variável e o meu ponto nesse vídeo nem é necessariamente convencer a comprar fundos imobiliários é revelar um erro de raciocínio que muitos acabam cometendo e que muitos acabam tomando decisões erradas por conta desse erro de raciocínio E aí os caras vêm as cotas dos fundos imobiliários caindo todos os anos e pensam bicho isso aqui não faz nenhum sentido isso acontece bastante em fundos de tijolo que são aqueles Fundos que investem em imóveis físicos né como Lajes corporativas shopping centers galpões logísticos mas também acontece com fundos de papel que investem em ativos de dívida Imobiliária como letras hipotecárias ou Cris por exemplo fundos de papel eles acabam indexando sua carteira uma determinada taxa pode ser o CDI PCA ou GPM ou seja indiretamente com uma inflação mais alta eles até pagam mais dividendos mas esses ativos essas CR elas se comportam de forma similar a um tesouro IPCA mais ou seja se a taxa oferecida por esses ativos aumenta o preço da cota cai também no curto prazo bom mas o exemplo que eu quero te mostrar para defender a Minha tese que tem uma pegadinha que muitos estão caindo é ele vai ser feito com base no fundo imobiliário de tijolo porque é mais fácil de eu explicar eu quero aqui criar um cenário hipotético contigo bom então vamos pegar aqui um fundo imobiliário hipotético de código wxyz vamos supor que esse fundo imobiliário no período um ele tem 10. 000 de patrimônio beleza é um patrimônio bem pequeno ele tem um box numa cidade ele tem R 1000 em caixa também sua liquidez e tá ali no seu passivo uma despesa de manutenção desse box de r$ 1 no determinado período show nesse caso aqui ativo menos passivo resulta no patrimônio líquido de R 10. 900 se esse fundo Aqui tem 100 cotas negociadas no mercado quer dizer que o valor da cota é r$ 19 beleza até aqui tudo claro né Agora vamos imaginar o seguinte na região em que tem esse fundo imobiliário tem só um box de garagem houve uma valorização né sei lá mais empresas começaram a trabalhar ali ao redor as pessoas estão usando mais carros e menos ubers a região se valorizou E aí uma consultoria que uma ou duas vezes por ano reavalia o valor dos imóveis de um fundo imobiliário vai lá e fala Olha esse Box aqui ele não vale R 10.
000 não ele vale R 12. 000 ele se valorizou 20% aí o que que acontece bom o valor patrimonial sobre para 12. 000 valorizou 20% ele continua ali com mesmo dinheiro em cxe continua com mesma despesa provisionada que ele distribuiu caixa no período anterior e recebeu mais caixa do aluguel pagou a despesa mas provisão na próxima despesa vai a paga e aí foi por um patrimônio líquido de R 12.
900 Ok ainda tem 100 cotas houve uma valorização no valor patrimonial da cota em cerca de 18,35 por. até aí entendido aí você pode pensar Ok Ramiro mas nesse caso o investidor em fundos imobiliários ele vê o fundo se valorizar isso acontece e a resposta é não não necessariamente muitas vezes uma consultoria vai lá reavalia o valor dos imóveis de um fundo o valor desses imóveis a aumenta o ativo do fundo aumenta o valor patrimonial da cota aumenta Porém se não tem investidores querendo comprar esse fundo se não tem mais gente querendo comprar do que vender ou se daqui a pouco ele não aumentou o dividendo distribuído e as pessoas não estão vendo o valor tanto nesse fundo o valor de mercado da cota continua o mesmo ou seja o valor patrimonial aumentou mas o investidor não viu nada no seu bolso e aí eu vou seguir aqui a minha simulação mas antes disso tá só te ilustrando um pouco do cenário o cenário atual que faz muita gente como o José comentar aqui olha eu vou é vender meus fundos imobiliários e comprar ações no exterior aí te pergunto você tá pensando assim também se sim porque at pode deixar aqui nos comentários Mas se a resposta for algo na linha do tipo olha eles não sobem faz 3 4 anos Ah não aguento mais eles andarem de lado ou Poxa tem muita notícia negativa vou cair fora eu lamento te informar mas esse tipo de comportamento é justamente o tipo de comportamento que vai te fazer perder dinheiro no mercado com consistência gente que você me xingue não sou eu que tô dizendo isso tá isso é um estudo do JP Morgan um dos maiores Casas de investimentos do mundo que constatou que o retorno do investidor médio é menor do que a inflação do que investimento em imóveis residenciais do que investimentos em títulos de renda fixa do que investimentos em ações do que investimento em ouro do que investimento em fundos imobiliários nos Estados Unidos por quê Porque o investidor médio que trabalha bastante que se dedica bastante seu trabalho que na média empresário profissional liberal esse cara aqui ele não é um expert em investimentos Ele toma as decisões B nas informações que ele tem e Geralmente as informações são as seguintes se a cotação tá ruim como tá dos fundos imobiliários as manchetes são negativas se a cotação tá boa tá subindo as manchetes são positivas e esse cara não sabe quando vender e quando comprar e ele acaba vendendo na baixa e comprando na alta ou vice-versa que não acontece com quem investe usando estratégia de alocação de ativos uma estratégia que talvez você nunca tenha ouvido falar não sei aqui mas que explica 91% da performance de investidor no longo prazo e aí se por acaso você não tem uma locação de ativos Clara não tem uma estratégia Clara de composição da sua carteira então eu te convido a parar tudo e apertar aqui no primeiro link na descrição ou apontar o celular pro Car code que tá na tela agora E participar de forma gratuita de uma sessão de uma hora de consultoria de investimentos aqui com o clube do valor 45 segundos Esse é o tempo que leva para você apontar o celular pra tela e preencher algumas poucas informações ou apertar aqui no primeiro link na descrição e ter acesso a uma entrega que o Roberto por exemplo seguidor aqui do canal comentou que foi uma entrega transformadora que mudou a vida dele que que ele já era bem organizado financeiramente e que depois da conversa fez alguns ajustes tem muito mais confiança para investir Beleza se você não tem um alvo a ser investido em fundos imobiliários um alvo em ações exterior clareia sobre quando comprar e quando vender aperta aqui nesse link enquanto eu vou seguir aqui a minha explicação nesse exemplo hipotético o patrimônio do fundo se valorizou né o valor patrimonial da cota se valorizou 18% no período em que a inflação foi de 5% E aí você pode estar se perguntando beleza Mas para onde é que foi esse dinheiro bom Das duas uma ou o gestor do fundo pega esse dinheiro para investir em novos Imóveis e ampliar a carteira ou ele distribui os lucros al feridos sendo que segundo essa lei aqui de 1993 os fundos imobiliários devem distribuir no mínimo 95% dos lucros semestrais a regime de caixa então vamos supor que esse gestor aqui distribuiu o lucro é o imóvel valia 10 ele vendeu por 12 aí o que que a gente tem a gente tem um lucro da venda de r$ 2000 ele é obrigado a distribuir pelo menos r900 reais o que dá um dividendo extra por cota de R 19 dá um milde mais alto ali momentaneamente E aí sobrou né no ativo r$ 1. 100 ou seja em outras palavras tá entre o período um e o período dois houve uma valorização no valor da cota e entre o Período 2 e o 3 uma desvalorização o valor patrimonial da cota votou a r$ 0 Tend uma alta de 0.
92 por entre o Período 1 e o TR então se você Olha somente o valor patrimonial por cota você vê uma alta muito pequena uma alta inferior à inflação no período justamente por conta de um fator que muitos investidores vem como algo negativo que é o fato de que o dividendo que o fundo imobiliário distribui tem que sair da cota ou seja PR é que foram aqueles R de lucro por cota foram pro bolso do acionista e isso o gráfico do Google aqui não mostra e eu posso pegar aqui o exemplo do próprio fundo btlg11 para te explicar né o gestor comenta que ele costuma desinvestir de 12 a 15% do patrimônio no ano que vendeu quase R 771 milhões de reais nos últimos 3 anos ou seja R 4,48 por cota a valores na média 27 superiores ao laudo ou seja superiores ao seu valor patrimonial e se esse cara que distribui esses dividendos você não vai ver esse retorno na cota do fundo não olhando aqui em Fontes gratuitas como o Google Finance Então qual é a grande pegadinha aqui pegadinha é acreditar que pelo fato dos proventos saírem da cota fundos imobiliários não servem ou ainda pensar que Poxa eles estão sempre caindo porque o dividendo sai da cota Então olha só a valiação da cota e É parece ter uma desvalorização quando na verdade houve uma valorização por exemplo aqui o BTG lg1 teve uma valorização nos últimos 12 meses de 1% Ok abaixo da inflação nesses últimos 12 meses mas a gente tá falando de novo de um exemplo que o gestor costuma fazer vendas superiores ao laudo de avaliação em que o valor patrimonial do fundo é medido pelo lado de avaliação e o fundo é vendido com desconto em relação ao valor patrimonial ou seja só pelo fato dos fundos imobiliários estarem performando mal há 12 36 60 meses os investidores estarem de fato muitas vezes frustrados com isso eles pegam uma verdade que é o dividendo sai da cota interpreta aquela verdade como se fosse o fim dos tempos e não é assim se tu olhar pra floresta e não só pra árvore e olhar pro desempenho do mercado de fundos imobiliários num período maior e gerar o reinvestimento de proventos o que tu vê é um bom investimento pegar aqui uma estratégia de comprar os fundos imobiliários mais líquidos da bolsa nos últimos 20 anos essa carteira aqui com reinvestimento de proventos rendeu 12% ao ano descontado da inflação cerca de 6% ao ano acima da inflação tendo é claro risco tendo caído em crises mas por exemplo transformando o investimento inicial de 250. 000 com aportes de R 2. 000 por mês e mais de R 2.
400. 000 então o cara começou há 20 anos hoje consegue ter uma renda passiva estimada em 12.
