e aí e aí o olá bom dia mais o que são direitos sua aula né seu curso hoje vamos tratar de um assunto muito importante que é incorporação imobiliária ela apareceu no cenário brasileiro dentro do contexto do mundo dos negócios imobiliários através de uma lei essa lei para funcionar de maneira antiga era antiga mas foi recepcionada pela construção federal de 1988 nós temos a lei 4591/64 professor que lei antiga é essa é antiga mas é a lei da incorporação atua no direito imobiliário sabe que nós temos duas formas de adquirir propriedade no brasil não é
a primeira forma de querer propriedade no brasil é a forma originária um grande exemplo que eu trago é o usucapião atualmente o usucapião nós temos dois procedimentos o procedimento extra-judicial e o procedimento judicial cuidado hein é muita gente a vou fazer a sua judicial que é mais rápido não é todo caso que você consegue fazer essa judicial porque o quê é porque o extra judicial tem vários requisitos para que você possa fazer os campeões oficial então cuidado tá normalmente o chapéu mais utilizado ainda ainda é usucapião judicial sem falar que o extra judicial em algumas
situações pode ocorrer uma ação de nulidade se tem evidências me dijo ser inseguro fazer isso usucapião tem que ser analisado o caso concreto tá bom não é melhor um outro é é depende do caso concreto esquece a fórmula de área de propriedade no brasil vamos falar da forma derivada e a forma derivada nós temos aí o mundo nos contratos imobiliários nós temos vários contratos imobiliários né tirando os contratos imobiliários da relação locatícia o contrato de locação contrato de comodato os contratos acessórios como o contrato de fiança tipificadas dentro do código civil nós temos os contratos
nubias propriamente ditos de direito imobiliário quais foram os outros exemplos aqui para 15 compra e venda promessa compromisso de compra e venda e também cessão de direitos possessórios cessão direitos hereditários sem falar o contrato preliminar que aquele contrato simples só para fechar um negócio que substituiu a propósito eu aceito corretor atualizado o corretor ligado né no mundo dos negócios ele não faz mais proposta aceite ele faz um contrato preliminar pela amarrar um negócio contato bem feito duas laudas apenas duas folhas apenas mais amarra o negócio de uma forma muito mais segura tá então vale a
pena lembrar então olha só nós temos duas formas de propriedade no brasil e originar deixa de lado a derivada ou secundária que através da compra e venda nos contratos da alienação ok olha pela embrapa artigo 108 né o centro do código civil toda a transação imobiliária acima de 30 salários-mínimos deve ser feita através de escritura é escritura pública então se liga nisso também importante é quero falar com você aqui nós temos um instituto da incorporação imobiliária que surgiu que nasceu em 64 a corporação mobiliário grande objetivo era realmente regularizar no nosso país as compras e
vendas através de promessas a promessa de compra e venda às vezes chamado de compromisso é vender algo que eu não tenho ainda construído quando você compra imóvel na planta você tá comprando pelo e o imóvel construído não está confirmado comece uma por mecha obrigação de fazer uma fração ideal algo que vai ser entregue ainda que vai ser construído nós compramos compramos imóveis na planta acreditando que o projeto não vai dar certo mesmo em 64 com essa lei o grande objetivo ajudar a economia do país dá mais dar mais segurança também porque incorporação imobiliária ela vem
para dar segurança porque muitas vezes quando eu cumpro com você sem por trás ter uma incorporação imobiliária o negócio não seja tão segura assim a incorporação imobiliária ela é fiscalizada é constituída no cartório de imóveis e e eu para que eu consigo registro da incorporação de braga tem que entregar vários documentos para o cartório de imóveis entre esses documentos é preciso provar que eu existo que se provar que eu não tô devendo para ninguém eu preciso provar que a obra né é vai acontecer existe os projetos sem vai o que até nós temos algumas alterações
de estado para estado de cartório para cartório documento chamado documentos obrigatórios e alguns documentos facultativos dependem no cartório ele aplica o princípio da autonomia e pode exigir um documento a mais um não vários documentos há mais ou menos é é mais fato é que quem compra um imóvel na planta existe uma incorporação por trás normalmente tem uma segurança muito maior do que comprar um imóvel na planta de uma situação que não existe incorporação então o grande objetivo da incorporação quando ela surgiu foi dar segurança e ajudar a economia do país porque quanto mais segurança eu
tenho de comprar mas eu compro e esse movimento o mercado então a principal ideia principal função da incorporação na época além de resolver uma situação e contexto né de um negócio imobiliário foi também ajuda a economia do país está vale a pena lembrar quem pode incorporar tô gostando de ver tá bombando as perguntas já em legal quem pode incorporar para o seu no brasil quem pode respon a responder preste atenção olha só pessoa física ou jurídica pode incorporar conversor pera aí eu não tenho cnpj o seu pessoa natural pessoa física eu posso incorporar fazer uma
incorporação pode pode sim pode sim a pessoa física também pode fazer incorporação a então se liga nisso a pessoa jurídica também agora a pena lembrar que eu não preciso ter cresce para incorporar é uma discussão tá não não existe essa obrigação essa obrigatoriedade posso ser corretor posso não ser corretor então quem pode incorporar a pessoa física ou jurídica pode ser corretor posso não ser correto uma confusão que é feita em relação a incorporação muita gente acha que era incorporação é o construtor o consultor pode incorporar claro que pode mas às vezes o construtor é só
consultor é um negócio diferente né a incorporação muitas vezes é o incorporador nem construtor é por isso você corretor tá nos assistir e não se presta um serviço né de corretagem e aí você olha dentro daquele estande de vendas do imóvel na planta você fala nossa vendas uma empresa né somente com a imobiliária construção a outra empresa incorporação de empresas muitas vezes foi confusão né nossa mais incorporação e construção construção e incorporação não tem nada a ver uma coisa com a outra o construtor ele pode até também ser incorporador mas se ele não quiser se
não é o negócio dele ele vai só construir e nós temos o brasil muita gente que é incorporador e construtor e muita gente que só incorporador e só construtor qual que é a vantagem do incorporador tão você que nós assistindo tá pensando isso aí incorporadora até você corretor de imóveis você investidor a vantagem do incorporador que ele ele vai passar por um procedimento a entrega de documentos procedimento inclusive documental com aprovação desses documentos ele vai conseguir a aprovação do registro dessa incorporação e com isso ele vai vender algo que não foi construído porém mais palpável
para o consumidor e com isso ele consegue também muitas vezes ele consegue com muito mais facilidade a parceria de uma instituição financeira até para fazer o projeto então a grande vantagem de ser incorporador nosso país é que você consegue vender com mais facilidade porque se gera uma segurança para o comprador e para o consumidor existe uma relação de consumo aí já declarada pelo supremo quando você incorporador você vive uma relação de consumo você se tornou um fornecedor de produtos e serviços outro lado existe um consumidor então é a esse falar em um contrato de adesão
uma relação de consumo que o que vale a pena que quando eu consigo esse registro da incorporação imobiliária eu tenho mais muito mais o acesso a uma instituição financeira que queira financiar que queira me entregar crédito para que eu possa desenvolver esse projeto então a incorporação qual que é o lado positivo dela é melhor do consumidor comprar um imóvel de uma incorporadora que foi devidamente fiscalizada pelo cartório que realmente foi aprovado esse projeto e registradas em incorporação do que talvez comprar de um pequeno construtor onde esse construtor eu vou pagar ele vai sumir aí o
risco maior a incorporação ela já é mais fiscalizados e se chama lei né o incorporador e só consegue incorporar o registro de incorporação no cartório de imóveis competente após a entrega de todos os documentos de vários documentos então uma situação um status e segurança jurídica muito maior tá então vale a pena não que lá professor 100 porcento de chance nunca dá erro não é corporações mas é muito mais seguro é isso é que nem o imóvel com registro ovos sem registro o imóvel existe muito mais seguro que o ah é verdade então vale a pena
ficar atento e sentir quando eu falar em incorporação então nós temos uma lei que regulamentou o instituto da incorporação no brasil é ali que o cartório deve seguir a incorporação é eu costumo dizer que ela é dividida em pelo menos três fases a primeira fase quando você vai fazer uma incorporação é localizar o imóvel o os imóveis é que você vai comprar adquirir para fazer esse projeto esse planejamento é desse esses imóveis que serão vendidos na planta então a primeira etapa é realmente fiscalizar pelo menos entender como que funciona né é a aquisição desses imóveis
eu falo isso porque o professor que faz muito incorporação para muitos construtores incorporadores sofri muito atuante no direito imobiliário na advocacia não só nas aulas é muitas vezes a compra mal feita pelo incorporador de imóveis que um vícios documentais ou de som e isso impacta no projeto eu costumo dizer também que a incorporação não é só tem um bom advogado direito imobiliário o especialista em direito imobiliário eu preciso ter uma boa equipe é preciso ter um bom corretor eu preciso não só um cortou mais vários eu preciso ter uma talvez no economista um computador porque
uma equipe muito bem formada por que a incorporação qualquer erro pode virar prejuízo incorporador seu compra um imóvel melhor alguns imóveis para fazer um projeto na incorporação um prédio se eu paguei acima do valor de mercado não bateu os cálculos com a construção que será feita e aí eu tenho um curso com apartamento 300 mil só que o projeto naquela região não pode ultrapassar 300 m na unidade ou seja o meu prejuízo que vai ter né então só toma muito cuidado por isso o começo da incorporação você tá pensando isso incorporador você quer entender esse
mundo da corporação muitas vezes muito bem remunerado é você precisa entender que o começo é tudo e eu preciso sim analisar antes de comprar qualquer terreno qualquer imóvel antigo ou novo para fazer a demolição para fazer o projeto de incorporação nós tivemos um caso em são paulo o que é onde foi comprado uma área foi uma falha uma falha de projeto a fase de planejamento essa área ela estava contaminada ou seja da área total das seis casas que foram compradas essa área nós temos aí pelo menos três casos três terrenos que estavam contaminados o que
ter lá no passado através da certidão paroquial foi descoberto aí que tinha um corpos enterrados ali porque foi uma igreja né a capela não na igreja e tinha um corpos enterrados ali traçar essa área estava contaminada é claro que tem os termos técnicos aí tem os laudos né tem que ter uma forma de esclarecer isso mas olha que interessante vocês não deu para aproveitar a área total teve que mudar o projeto com essa mudança de projeto a incorporação se pagou mas não gerou lucro olha eu li isso em então essa primeira fase aquisição dessa propriedade
desses terrenos uma fase muito importante né nós precisamos tomar muito cuidado porque eu qualquer erro nessa primeira fase vai trabalhar tudo projeto tá bom então vale a pena atenção a segunda fase já seria a segunda fátima fase de entrega de documentos no cartório a prenotação vários documentos que eu vou entregar o cartório cumprindo aí a prenotação é talvez algumas evolutivas algumas notas evolutivas eu vou complementando quase documentações solicitadas pelo cartório de moto até então chegar na terceira fase que seria o registro da incorporação imobiliária tá então falando aqui em uma forma didática uma forma mais
simplificada que claro que isso é muito complexo mas não só a parte documentação mas também nós temos que respeitar a lei precisaremos de mais tempo para conversar em curso realmente muito avançado nesse sentido tá quando eu falo da incorporação a terceira faz ser o registro da incorporação onde o incorporador aí sim já poderia começar a vender e essas unidades essas situações ideais e aí o o incorporador já teria acesso talvez aí alguma ajuda é uma parceria de uma instituição financeira o bacana da incorporação imobiliária e por mais que o empreendimento não foi construído ainda já
posso vender algo regular e eu não estou vendendo algo regulagem para vender algo regular então é o imóvel na planta já foi devidamente aprovado pelo cartório então quando eu faço a venda dessas unidades eu estou já vendendo algo regular mesmo que não tem a construção olha que interessante o contrato correto na incorporação é é é o compromisso ou a promessa ocorrer até a promessa em bons departamentos jurídicos quando fazem esses contratos é promessa de compra e venda instrumento particular de promessa de compra e venda a partir do momento que o empreendimento foi construído e já
tal pago aí eu trabalharia com compromisso tá então vale a pena na prática é aplicado fungibilidade né tanto faz é um contrato que vai mais as partes em direitos e obrigações mas nós temos sim o contrato mais adequado o contrato mais correto tá então vale a pena lembrar que você que tá pensando isso ele controlador tem pode ser incorporadora então pessoa física ou jurídica corretor construtor todo mundo pode ser incorporador ponto positivo de incorporar professor é realmente vender algo não foi feito ainda mas está regular e a facilidade conseguir parcerias e ações financeiros para financiar
esse projeto por isso eu falo professor a incorporação é eu tenho que terminar um número x de unidades tem que ser um a recuperação pode ser três sobradinhos antes cobrados três carrinhos já é uma incorporação tá aí população ser pelo coletivo nós singular mas já seria uma incorporação então vale a pena sim falei que trata o assunto 4591/64 nós temos muitas muitas jurisprudências né em relação a isso também é normas da corregedoria também nós temos as normas da corregedoria estaduais que vão tratar desse assunto claro que a incorporação nós ficamos também muito preso sair o
plano diretor de cada cidade né então vale a pena sempre você ficar dentro também deve ser feita uma análise da situação real do imóvel né a matrícula certidão de propriedade atualizada transcrição vale a pena também sempre verificar questões ambientais para verificar se área de preservação ambiental não área de app é o área tombada o tombamento você sabe que o estado município e união pode tomar sua casa é a partir do momento que ela quiser ela pode fazer isso então vale a pena assim o bicho é tudo uma construção de um projeto e volto a falar
corpor a dor não basta ter um advogado especialista na área tem que ter uma equipe muito boa tem que ter você lá como corretora é e aí eu poderia falar um pouco sobre a incorporação do capital social da empresa abertura de matrícula sobre a fração incorporada volta a falar que a incorporação existe um boato muito grande né aí o incorporador tem que ser pessoa jurídica tem que ser pj não o incorporador pode ser pessoa física também então vale a pena o corpo incorporador pode ser corretor de imóveis ou não então vale a pena também sendo
pessoa jurídica claro que essa empresa vai ter essa finalidade nos empreendimentos imobiliários então vale a pena é ter atenção em relação a isso ao capital social esse capital social não não vamos ter grandes alterações em relação a uma empresa comum a route é pessoa jurídica a pessoa jurídica então tem que ter o contrato social ea finalidade a finalidade é importante para não ter esse desvio de finalidade para que a gente não tem a dor de cabeça no futuro mas a rua de pj ou ainda né uma incorporadora pj tem na finalidade de incorporar de projetos
imobiliários cumpriu a finalidade daquilo contra e vale a pena também aqui aí fala sobre a matrícula né quando eu consigo registro da incorporação é o ideal é que eu já tenho por trás aí talvez mais extinção financeira para ajudar no projeto para ajudar na construção desse planejamento imobiliário mas vale a pena também lembrar que como o registro incorporação eu estou vendendo por mais seja algo que vai ser construído ainda eu já posso vender uma fração ideal o bacana mesmo o algo positivo da incorporação realmente é isso né eu estou vendendo a o que eu vou
consumir um projeto um planejamento mas a partir do momento que já tem o registro da incorporação imobiliária eu já consigo vender a fração ideal a matrícula né ah o direito de matrícula então isso é muito importante para quem está comprando é uma segurança para quem está comprando até em uma briga judicial é o incorporador e leva vantagem tá bom então legal bacana você da sua pergunta qualquer dúvida também tem o e-mail do professor tá bom eu nesse momento vamos iniciar nossa aula de e vai perder as próximas aulas eu agradeço a você sucesso e boa
semana tchau tchau [Música]
