GARE11 | BTLG11 | MXRF11 | RZTR11 | HGLG11, FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIs) AINDA VALE A PENA INVESTIR?

mxr F1 Você acha que vale a pena quais fundos imobiliários aí você acha que tem uma verdadeira Pechincha eu V falar de cinco Fundos imobiliário top que tá na minha carteira que eu vou aumentar a posição xf11 eu acredito que você goste mas que tem outros melhores no momento né que que você acha né exato fundo de papel a gente tem que ficar cauteloso na hora de comprar porque o fundo de papel nada mais é do que a renda fixa Então você tá comprando fundo imobiliário com a casca de fundo imobiliário Mas que que você tá comprando lá dentro fixa renda fixa ainda fixa Então você tem que tomar cuidado porque renda fixa não valoriza é aquilo que eu falei o pré-fixado não valoriza então não pense que o a dívida que você comprou ela vai valorizar Por que que você tem que ter esse drive instalado na sua cabeça para olhar pros fundos de papéis porque quando você vai comprar um fundo de papel se ele tiver com um pvv maior do que um a única chance que tem de acontecer é de cair não sem como bateu 1. 1 a chance que tem de cair Pode ser que suba pode mas tá assim ó 90% para cair e 10% para subir o que faz esses fundos imobiliários de papéis mais famosos subirem Por exemplo agora o kcr tá com PVP mesmo com a queda o kcr tá com PVP de 1. 03 que faz esses fundos mobilar de papéis indexados a dívidas dívida não valoriza tem um valor maior do que o seu próprio valor é só especulação medo do mercado que é indexar a taxa e às vezes confiança no fundo porque o fundo é muito bom então no caso do MX rf1 11 hoje ele tá descontado Eu lembro que tinha gente gravando vídeo comprando mxrf11 a R 11 cara eu falei assim meu Deus do cé Tomara que esses caras que estão assistindo esse vídeo venha pro meu canal também aí mas vai que sal você fiz um vídeo no meu canal podem pesquisar lá no mest da riqueza que eu vendi Eu vendi toda a minha participação de MX f11 quando o pvp tava 107 cara Muita gente me xingou Muita gente me xingou aí hoje acho que eles vão entender o motivo que eu fiz isso eu comprei outros mais baratos na época não que eu não gostasse do X eu gosto mas tava muito caro exato n exato o o próprio grahan que foi o mentor do arm Buffet ele tinha tem um livrão né investidor inteligente e tal do grah ele fala sobre isso e a gente não ganha dinheiro porque a gente investe em boas empresas a gente ganha dinheiro porque a gente investe em empresas descontadas boas empresas descontadas E aí depois foi adicionada boas empresas descontadas mas o o graha inclusive o War buffet que foi o seu discípulo ele tinha uma estratégia chamado bituca de cigarro que ele comprava uma empresa ruim mesmo mas a empresa era tão ruim mas tão ruim que tava tão contado que às vezes dava aquele aquela respirada E aí ele vendia então o War Buffet ele ganhou muito patrimônio com isso E aí depois gente adicionou aqui no Brasil precisa ser descontada e tem que ser boa também porque aqui no Brasil é arriscado Então tem que ser empresa boa descontada e que pague dividendos também para diminuir um pouquinho Sea né que não esteja lá com a receita exato não esteja marrada né então você vai ficar a bolsa de valores ela não é um lugar para você ganhar dinheiro do nada você não você não faz dinheiro surgir do nada você pega o seu dinheiro ralado trabalhado que é o dinheiro pai que eu chamo e você casa ele com seu com dinheiro mãe que são as empresas a única coisa que consegue frutificar nesse mundo é a mãe então você casa o seu pai com a mãe e aí nasce o filhote que é o dividendo aqui no Brasil a gente precisa tomar cuidado de não investir só pensando no dividendo e não não pode tem que tomar cuidado também para não investir só pensando em desconto diferente lá dos Estados Unidos que a maior parte das empresas a compe é tão alta que as empresas são melhores em em longo prazo do que aqui Aqui a gente tem que tomar mais cuidado Então a gente tem que juntar tudo né que é uma frase inclusive do barc da luí barc eu ganho dinheiro quando eu compro dinheiro eh quando eu compro empresas boas baratas e que pagam bom dividendos esse aqui é o trio que você tem que ter aqui no Brasil mesmo leu não mas Quais quais fundos imobiliários que você estar melhores que M XF aventando que eu converso né Gente eu preciso tem ainda bem que nós temos o André aqui para lembrar viu já e nem é nem é porque eu converso muito mesmo o mxrf11 Na minha opinião tem outros Fundos mobiliar mais barato que são de base 10 também só para não complicar porque às vezes eu falo mais barato só que ele é base 100 aí o pessoal F Ah mas aí é então que dá para comparar com o MX rf11 que seja base 10 que tá mais descontado e que tem o mesmo papel do do do MX rf11 tem um KN s c SC ele é diversificado ele tem metade do seu portfólio ipci metade do portfólio em CDI ele não tem taxas altas então ele é um High grade é um fundo mais seguro igual o MX rf11 só que ele tá descontado então você vê lá hoje o MX rf1 não sei quanto que abriu hoje aí mas deve est 0,99 ou um deve ter batido um e o knsc deve estar nos a última vez que eu li táa 0,93 0,95 por aí tá mais descontado 5% de desconto E aí aqui no caso você tá comprando uma dívida descontada a dívida ela não não valoriza e ela não desvaloriza Então você comprar a dívida descontada ela pode fazer a tendência de regressão à média ela sempre vai fazer tendência de regressão à média você comprar cara ela vai voltar se você compra barato ela vai voltar pode demorar mas volta e tem um outro fundo imobiliário também eu vou tá um de base 10 e um um outro de basee 100 tem um de base 10 que é o mcci o mcci também é muito bom ele é indexado é ele é indexado 100% em IPCA e nesse momento esses fundos de papel porque a gente tem uma máxima dentro dos Fundos dos fundos imobiliários que é assim taxa de juro subiu fundo imobiliário de tijolo cai e fundo imobiliário de papel sobe né não tem essa massa porque o fundo imobiliário de papel é indexado taxa de juro então se a taxa de juro sobe ele sobe também mas isso não é verdade que caiu agora isso não é verdade isso só é verdade PR os fundos indexados a ser di por isso que aconteceu o que aconteceu com btci com o próprio knc são indexados a CDI Então como o rendimento tá só em CDI tudo bem aí ele valoriza mas os indexados a IPCA não eles vão cair quando a taxa de juro subir mas por quê marcação a mercado né então quando você indexa o seu o seu investimento em PCA mais 7 por exemplo Hoje você tá comprando aí PCA + 7 tesouro direto que é loucura também meu Deus do céu mas aí você compra lá seu IPCA mais 7 e a taxa sobe vamos supor de 12 para 20 a sua PR taxa pré-fixada vai subir também perde valor né E aí você pede o valor do título então no caso o fundo imobiliário desvaloriza o o papel indexado a a IPCA quar fundos imobiliários aí você acha que tem uma verdadeira Pechincha fal qualidade né vou falar de cinco fundos imobiliários top que tá na minha carteira que eu vou aumentar a posição primeiro o hglg Mas ele já não tá mais tão descontado a gente teve hglg a r 141 vocês viram isso R 141 no início do ano tava R 170 era louco intervalo muito baixo né então hglg Mas ainda com parmon agora porque apesar de est contado ele tem outros que estão mais descontados do que ele aí você vê o btlg que fez uma compra aí bilionária foi assim uma das maiores subscrições da face da terra né do fundos imobiliários E aí ele comprou 13 Imóveis muito bem localizados não tem problema nenhum um diferencial do btlg e do hglg que eles são pouco expostos a a varejo por exemplo o xplg e a maior parte dos outros Fundos mobiles que estão começando Eles começam com varejo porque é mais fácil Tem mais gente querendo alugar varejo para guardar estoque e tal então é menos Industrial Então você olha o btlg uma qualidade muito grande com PVP de 0.

90 é melhor Na minha opinião em oportunidade que ex de oportunidade inclusive paga um pouquinho mais de dividendo do que o hglg obrigado então ficaria aí btlg como primeiro lugar tá ali não não em ordem de de importância tá galera não é n em ordem de ortância Não primeiro é btlg que foi o que eu lembrei um outro que é muito mas muito mas muito mal visto assim eu não sei o que que o pessoal vê de errado nesse fundo imobiliário mas que na minha opinião não tem nada de errado na verdade só tá melhorando suas estruturas tá tá consolidando ainda mais sua maneira de de fazer essas compras que é o rztr é um fundo de terras agrícolas e muita gente eu já vi vídeo no YouTube falando que ele era um fundo de papel ele não é fundo de papel a estrutura dele ele entrega com cal só que a o pessoal não entende muito bem o que que é opção contrato deic e aí não consegue entender e pensa que é uma dívida não é uma dívida ele não tem risco de crédito imagina só o seguinte eu você tem uma fazenda e aí você quer construir sei lá um um galpão para tirar leite das suas vacas de maneira automática aí eu vou e fala assim ó eu e e você chega num cara e fala assim ô preciso de 1 Milhão emprestado aí o cara vai fala assim ó eu te empresto 1 milhão Mas você vai me pagar TR milhões lá na frente beleza aí ele tem essa opção a outra opção é o rztr o rztr fala assim ó eu compro a sua fazenda de você a fazenda é minha eu te dou 1 milhão depois você tem um direito de me recomprar essa Fazenda a 2 milhões ficou mais barato que o crédito mas aí eu fico fora da Fazenda aí o RZ fala não não tem problema não meu querido eu alugo para você então ele vem ele compra a a fazenda dá a promessa de que vai vender depois e cobra o aluguel aí o aluguel dele é bem mais caro por eles a obrigação do cara ficar lá que não é bobo né bobo não é E aí ele o carro fica lá aluguéis assim 13% 12% e aí depois ele já travou um lucro de venda que ele comprou 1 milhão 2 milhões às vezes esse lucro pode não bater inflação e tal mas ele ajustou isso aos aluguéis E aí o pessoal acha que tem risco de crédito não tem risco de crédito porque se o cara ficar indo implante A Fazenda é minha é do RZ el manda o cara embora ele perdeu o contrato destravou o lucro e ainda tem a fazenda pode alugar para outra pessoa então o rztr ele tem uma estratégia essa estratégia que eu tentei explicar de maneira rápida aqui você vai entender melhor isso lá no relatório gerencial ou então em algum vídeo do canal chama bitback qu comprar para vender de novo depois e essa estratégia tá dando muito dinheiro o pessoal fala que fundos imobiliários não tem rentabilidade boa mas é porque eles não sabem analisar as tis dos Fundos imobiliári se a gente fecha ano tá batendo 18 20% is é R do Banco do Brasil do Banco Itaú então se for compro de maneira correta se a gestão tá realmente desempenhando né pessoal começa a tirar taxa de administração da rentabilidade é errada a própria ambima proíbe isso toda a a rentabilidade apresentada já é fora taxa de administração Então a gente tem muitas oportunidades o RZ Na minha opinião tá baratíssimo ele vendeu agora uma fazenda justamente por conta dessa desse modelo de negócio o cara não quis mais ele fez a venda da Fazenda ganhou R 12 de lucro por cota eu nunca tinha visto um lucro por cota tão alto assim já tem um tempo uns TR meses R 12 de lucro por cota Só que vai ser pago parcelado aí o pessoal não não não percebe esse ganho Então hoje a cotação que tá sendo ali r$ 85 na verdade ela não é r$ 85 já tem um lucro al ferido ali ela é de r$ 0 então o pvp ali que tá de 0. 9 0. 86 Se não me engano Na verdade ele não tá 0.

86 ele tá um 08 e era o mesmo fundo imobiliá que tá sendo cotado a 110 há pouco tempo atrás né 1 ano atrás PVP de 1. 10 então assim são algumas discrepâncias do mercado e eu até entendo porque o que o mercado brasileiro já é muito ineficiente muito ineficiente aí você joga pro subnicho que é fundo imobiliário que é mais ineficiente ainda porque tem muita pessoa física 3S qu4 das pessoas que investem em fundos imobiliários são pessoas físicas e novas né e novas que estão entrando agora a maior parte da crescente foi depois ali de 2020 é Então imagina o cara não tem experiência é pessoa física que tem um aporte médio ali de r$ 5. 000 não entende muito né Isso é a média tem um cara que investe R milhão tem um cara que investe R 50 Então imagina só a gente você se você tem conhecimento eu falo pro pros alunos pro pessoal do canal para todo lugar que eu vou ali na esquina eu falo pro cara eu eu vim de Uber eu falei cara você não precisa ser muito bom para você ficar Acima da Média porque a sociedade hoje ela é medíocre então você não precisa ter tanto conhecimento assim PR você sair bem no Alfa da média dos fundos imobiliários das ações você só precisa fazer o básico é porque o pessoal acha que ler relatório gerencial meu Deus do céu eu sou um analista agora não era para ser o básico isso aí né então não vou fugir né porque eu gosto de conversar muito btlg rztr outro fundo de hglg hglg boa hglg rztr btlg falta dois dois fundos de de tijolos aí agora vou usar base 10 também para poder né dar uma democratizada aqui uma acessibilidade pra galera tem dois fundos de base 10 de tijolos que que eu tô acompanhando que são bons tá o Gar 11 que inclusive quero elogiar o pessoal do GARI 11 teve um foi foi muito engraçado isso aí eu faço todo mês eu faço uma live de análise de fundos imobiliários com os alunos daí a gente tava analisando o Gar e a gente percebeu que o patrimônio líquido do fundo vinha caindo m M após mês mês após mês a gente ficou sem entender porque que esse patrimônio L tava caindo a não ser que ele tinha alguma compromissada em PCA e tal e aí a gente juntou 500 pessoas dos alunos do pessoal lá do Youtube falou assim vamos todo mundo mandar um rel vou mandar um e-mail pra gestão para ver se eles respondem nós mandamos nós lotamos a caixa de entrada dos car lá aí o gestor entrou em contato aí o gestor ligou e falou assim pô lé que massa comunidade muito forte e tal vou falar com você que você manda mensagem para todo mundo que eu não consigo responder esse me aí o pessoal o gestor do gar entrou em contato falou explicou tudo então assim cara os caras são acessíveis o pessoal do G é acessível o pessoal realmente tira dúvida pessoal é muito gente boa o gestor lá muito G não sei nem se eu conversei com o gestor não me lembro o nome do cara mas assim honrava que você fez eu expliquei bem certinho lá o que que aconteceu o Gar ele é um fundo híbrido agora ele era um fundo Logístico chamava gug e agora ele é gari que ele comprou uns Imóveis urbanos né de renda Urbana E ele fala ele ali dentro do próprio portfólio ele fez algumas compras muito montadas na época hoje provavelmente bateu o preço porque os os imóveis cairam de preço né mas se ele segurar isso com os contratos atípicos que ele tem obrigando o inquilino ou a pagar multa muito alta que é multa remanescente se sair aí ah saí não paguei fiquei napl o que que vai acontecer vai demorar um pouquinho na justiça Mas você consegue recuperar isso aqui de volta sim só que o que é mais legal dentro dentro desses fundos de logística que tem Esses contratos atípicos é que você sente uma uma segurança maior porque você desestimula demais o cara sair imagina cara você aluga aluga esse local aqui E aí vamos supor que você paga sei lá R 30.

000 aqui nesse local aí você faz um contrato de 10 anos se você sair se você sair você tem que pagar o remanescente olha a bagunça que você vai arrumar pra sua vida se sair daqui é melhor pagar Unos 30. 000 por mês e ficar aqui né então o Gari ele tem essa segurança né ativos logísticos e ativos de renda Urbana com contrato atípico muito descontado também o Gar foi o último fundo a caí você viu você percebeu isso não acompanho muito gar mas eu eu gosto bastante assim eu eu os poucos estudos que eu cheguei a fazer pelo Gare conheço a gestão também que é muito boa muito eficiente mas não não cheguei a acompanhar no dia a dia eu digo né mas é um belo um fundo sim ele cai ele foi o último a cair a gente olhava a carteira de fundos imobiliários assim aí tava tudo vermelhinho e o Gari lá no 0 a0 ou 0. 05 ele foi o último fundo imobiliário a cair da da crise dos fundos imobiliários ali em dezembro novembro e aí ele caiu depois também ninguém aguenta ninguém aguenta E aí a pressão estrutural foi foi não tem como né você evitar aí seria uma bolhinha que vai vai arrebentar né mas aí ele cai e tal Hoje já tá cotada a a pbp lá de 0.

9 Então tá muito barato também tá muita coisa barata é tá pagando quase 14% aí você compara o 15% do pré-fixado e o 14% do do fundo imobiliário 13% vou jogar 13% do fundo imobiliário isento de Uai Léo por que que eu vou pegar que o fundo imobiliário eu vou correr mais risco é que eu tô ganhando 15 Você nem tirou o imposto de renda né nem tirou o imposto de renda ainda então você vai tirar lá vamos supor que se a gente fosse justo porque esses 14 13% dos Fundos áries ele vem mensal tem um um pagamento mensal né né que é o fluxo de caixa Se a gente fosse fazer isso no pré-fixado lá você fosse tirar mensão uma parcelinha você ia pagar 22.