Tá. Agora vamos lá. Como é que funciona esse negócio de você construir sem ter o dinheiro e pegando o dinheiro do banco, você falou de 8020, explica pra gente como que é isso.
Ai, gostei de um terreno aqui, o que que eu tenho que fazer? Legal, boa pergunta, tá? Quando a gente fala de construção financiada, o único banco a nível Brasil que faz isso hoje é a Caixa.
Ah, é? É a Caixa. Construção financiada.
Então, é uma modalidade, tá, que só a Caixa tem. Isso. Até existem outros bancos que tem, por exemplo, lá no Sul tem o Ban Rio Sul, Ban Sul também faz, mas assim, a níveis de ser o melhor banco para fazer isso, menores taxas de juros, a gente considera caixa porque é o melhor para caixa para financiar também é pessoal prefere, né?
Exatamente. É o mais fácil. Aí na construção financiada a gente tem duas principais modalidades.
O financiamento de aquisição de terreno e construção, que é o único processo de financiamento que engloba a compra do terreno e a construção da casa. Ou seja, tu ainda nem tem terreno, mas tu precisa do terreno. Então, um financiamento só vai te ajudar a comprar o terreno e construir a casa.
Agora, se tu já tem o terreno, tem uma outra modalidade que é o financiamento de construção em terreno próprio. Ou seja, eu tenho o terreno, eu vou financiar ali só a execução da obra, só a construção da casa, tá? Como funciona todo esse processo, tá?
A primeira coisa, como a gente faria em qualquer outro financiamento, a gente faz uma aprovação de crédito. Quer entender o quanto a gente tem disponível de financiamento pra gente de acordo com a nossa renda? de acordo com a nossa renda, né?
As prestações podem ser no máximo 30% ali, a gente pode pagar no máximo 30% de prestação de acordo com a nossa a nossa cara ganha três pau no máximo 1000 por mês, ele pode pagar mais ou menos, tá? Exatamente. Tá, mas com o programa Minha Casa, Minha Vida, a gente até pode falar sobre isso depois, tá?
Bem atrativo agora para você. Ah, tá até na construção o programa da Casa Minha Vida. É mesmo?
Sim. Até móveis aqui para não esquecer até 350. 000 a gente consegue fazer no Minha Casa Minha Vida, tá?
Daí vamos lá. Qual é o o passo a passo de uma forma mais geral pro pessoal entender? Quero construir uma casa financiada.
Primeira coisa, aprovar o crédito com com o banco. Entender, é entender o quanto que eu tenho disponível de financiamento. Até porque, Duda, um dos grandes erros que as pessoas cometem ao construir uma casa é fazer o processo inverso.
Então, a pessoa vai lá, compra o terreno, faz um projeto lindo, maravilhoso, do jeito que ela sempre sonhou. Aí ela chega lá para orçar com a construtora, que que acontece? A obra é duas, três vezes mais do que ela achou que ia ser.
Então a pessoa fica lá com terreno, com projeto e não consegue começar a obra ou então começa a obra e falta dinheiro durante a obra e fica com aquela obra parada. Por isso eu gosto de dizer que a construção financiada ela é uma quebra de cultura na construção civil. Por quê?
Porque primeiro a gente entende o quanto a gente tem de dinheiro para a partir disso a gente fazer todo o resto. Então se o Duda lá liberou R. 000 de financiamento e ele tem mais R$ 100.
000 guardado, a gente sabe que a gente tá falando de R$ 300. 000. Hum.
Ou seja, eu posso construir uma casa que entre terreno, mais construção, mais tudo, seja no máximo R$ 300. 000. Então, o primeiro passo é isso, aprovar o crédito, entendeu quanto o banco nos libera de financiamento.
Então, você vai lá na Caixa, vai lá no setor de habitação, sei lá, e fala: "Ó, eu tô querendo construir uma casa, eu tenho ou eu não tenho terreno aí eles vão pedir tipo meu olerite, declaração de imposto de renda, sei lá". É até mais fácil, tá, Duda? Porque a gente não precisa nem ir na Caixa.
Hoje em dia existe a figura do correspondente da Caixa, que ele seria ali o profissional que ele vai fazer o meio de campo entre o cliente e o banco. Então tu só envia documentação pessoal tua de rede. Como que eu acha um correspondente?
No Google. Jogando no Google, tu vai achar no próprio site da caixa tem um tem um campo lá onde tu consegue encontrar os correspondentes. Mas é bem tranquilo.
Se tu botar correspondente caixa São Paulo, Osaspo, tu vai encontrar vários. Tem muitos que fazem. Então não precisa nem ir no banco, é bem bem tranquilo.
Aí tu vai mandar essa tua documentação de renda para ele, documentação pessoal e ele já vai aprovar. Nesse momento não existe ainda imóvel, então não tenho projeto, não tenho terreno, não tenho nada, é só documentação de renda. Com o crédito aprovado, aí tu parte pras próximas etapas.
E uma pessoa que vai, sei lá, dá para ter uma noção, tipo um uma pessoa que ganha cinco pau, ela consegue o quê? Uns 200. 000, talvez.
É hoje no Minha Casa, Minha Vida vai ficar bem perto do vem bem 5000, vai ficar até mais de R$ 200. 000 na minha casa da minha vida, tá? Que já é uma grana para construir uma casinha legal.
Isso no Minha Casa Minha Vida hoje até imóveis de até R$ 350. 000 e daí entra pessoas que tm renda bruta até de R$ 8. 000, né?
É o mesmo princípio do financiamento. É mesma coisa. Tipo, quem ganha até 8.
000 pode fazer pela minha casa, minha vida, pode financiar a casa pronta ou pode financiar a construção de até 350. 000. Exatamente.
Eu não sabia disso não, que a minha casa, minha vida também tinha para construção. Da hora, hein? Não.
E é legal porque às vezes essa casa de 350. 000 na construção tu consegue fazer com que ela vale a R 350. 000, mas essa mesma casa pronta pode valer 400, 450.
É uma grana rápida, né? Então, exatamente, e daí tu consegue fazer minha casa, minha vida, que talvez comprando ela pronta tu não conseguiria fazer, né? Tá, mas voltando ali ao nosso passo a passo, aprovou o crédito, com o crédito aprovado, aí a gente vai atrás de terreno, vamos encontrar um terreno, tá?
Encontrei o terreno dentro do valor que eu posso, de acordo com aquela, pois sei o valor total que eu tenho aqui de Ah, mas pera aí, Rafa. Mas então, digamos que o banco liberou 200. 000 e isso é 80%, é isso?
Do 20 e 80 lá boa. Pro banco, por mais que a gente chame de financiamento de construção, o financiamento de imóvel. E o que que é imóvel pro banco?
É sempre a soma do valor do terreno mais o valor da construção. Então, exemplo, se eu tenho um terreno de R$ 100. 000 R e uma obra de R$ 400.
000, meu imóvel é R$ 500. 000. O banco, se eu tiver renda suficiente, me libera no máximo 80% desses 500.
000, ou seja, 400. 000. Os outros 100 eu que me viro, eu que vou est utilizando.
Só que isso aí a gente só vai definir depois que a gente tiver o terreno e o projeto para saber quanto que vai custar. Exatamente. Então, naquele momento inicial de aprovação de crédito, tu passa uma estimativa do valor de imóvel que tu vai construir e de acordo com a tua renda vai liberar no máximo 80% desse valor de imóvel, né, de terreno mais construção.
Ah, mas então primeiro eu vou procurar o terreno, não, primeiro tu aprova o crédito. Ah, o primeiro crédito, depois eu procuro o terreno, entende o quanto tem de dinheiro disponível, aí vai atrás do terreno. Encontrou o terreno, que que vai acontecer, tá?
Na hora de a gente comprar o terreno, a gente precisa dar 20% pro vendedor do lote e os outros 80 caixa paga. Só que a caixa só paga esse valor pro vendedor do lote depois de a gente assinar o contrato de financiamento. E o que que acontece entre eu encontrar o terreno e eu assinar o contrato de financiamento?
Eu tenho que fazer projeto, aprovar na prefeitura, aprovar na Caixa. Então o que a gente faz nesse momento do terreno é um contrato de promessa de compra e venda, que é um contrato entre mim e o vendedor do lote, mostrando, ó, a caixa vai te pagar 80% desse terreno, mas daqui 3 4 meses depois de eu assinar o contrato de financiamente. Normalmente eles aceitam numa boa, é bem tranquilo, tá?
vai dar uma entrada. Combina com ele, ó, entrada de 20%, o resto daqui 4 meses, ã, vindos do financiamento. Essa essa entrada já é uma graninha mais alta, então que assim como para quem financia a entrada é um valorzinho mais alto.
É, a antigamente a Caixa até financiava 100% da compra do terreno, mas hoje em dia também vai ter que dar 20% ali para tá para tá comprar um terreno de 100 pau, 20. 000 você tem que dar. Você sabe se normalmente o dono do terreno dá uma uma parcelada nesse valor?
é tranquilo de fazer a negociação. Então, antigamente, que nem eu te falei, Duda, a caixa pagava 100% do valor do terreno. Então, muitas negociações eu consegui fazer de não dar nada de entrada pro vendedor do lote.
Ó, espera 4 meses que o banco vem e te paga todo o resto. Então é tranquilo de tu pegar e, ah, vamos parcelar esses 20. 000 do nosso exemplo nesses quro meses.
O cara quer vender mesmo, tal. É, daí vai dar negociação ali, ele pode aceitar, pode não aceitar, tá? Então, terreno tá resolvido, temos o contrato de promessa de compra e venda.
faz os projetos, a prova, acham um arquiteto, isso, acha, encontra um arquiteto, faz o projeto arquitetônicos projetos complementares, que seria estrutural, elétrico, hidrossanitário. Nesse momento, assim, a gente ainda não recebeu nada da caixa, né? Então, realmente esse momento, antes de iniciar a obra, a gente precisa tirar do nosso próprio bolso para depois ser reembolsado pelo banco, tá?
Aprova projeto na prefeitura, aprova projeto na Caixa. Aí sim, tudo finalizado, a gente assina o contrato de financiamento, paga ali o ITBI do terreno, né, que a gente fez ali a compra do terreno, o dono do lote já recebe. Quanto que é mais ou menos o ITBI?
É, varia de cidade para cidade, mas normalmente é de meio a 3% sobre o valor do terreno. Então vamos botar 2%, vai. Se o terreno é R$ 100.
000, R$ 2. 000. Isso, exatamente.
Lá em Porto Alegre é 3%, acho que na maioria das cidades até é 3%. Principal que você paga no cartório. Isso.
Na TB, na verdade na prefeitura, né? Daí depois. Ah, tá.
Então, primeiro correu atrás do banco, viu quando você vai ter de crédito, corre para achar um terreno, fecha o terreno, vai atrás do arquiteto, pro arquiteto fazer o orçamento. É, fazer o projeto de projeto, o orçamento. Aí depois com o projeto pronto, eu tenho que ir na prefeitura pagar o ITBI.
É, projeto pronto, aprova o projeto na prefeitura, tá? Então faz alvar de construção. Isso precisa em qualquer lugar, mesmo que não seja em condomínio fechado.
Tem que ter isso aí. Isso tem que ter a aprovação da prefeitura para fazer esse para poder construir, né? Então aprova o projeto na prefeitura, emite alvará de construção.
Aí tu finalizou toda essa parte anterior à caixa. Aí a caixa aprovando. Essa tu faz a assinatura do contrato de financiamento, pega esse contrato, paga o ITBI no terreno, registra o contrato de financiamento.
E essa parte é importante, né, Duda? O que que é registrar o contrato de financiamento? é colocar na matrícula daquele terreno que onde antes era um terreno de posse do vendedor do lote, agora um terreno da minha posse alienado à caixa.
Porque quando a gente pega um financiamento, o pessoal pensa: "Tá, e qual é a garantia desse financiamento? " A garantia é o próprio imóvel que será construído. Então esse terreno fica alienado à caixa.
Aí vai lá pro registro do contrato, traz o contrato de volta pro banco, aí sim já pode estar iniciando a obra. E esse e esse OK, aprovei no arquiteto, já tenho o projeto, tal. Aí eu volto lá na caixa, ó caixa, vou precisar de 300.
000, que foi 80% da do terreno lá, que vocês já deram aí 80. 000, 1000, sei lá, e mais 200 da construção. Esse valor todo eles vão fazer num único boleto que você vai pagar mensalmente.
Eles vão falar quantos anos você vai poder parcelar e o valor que você vai pagar mensalmente. Já vão falar taxa de juros, tudo igualzinho o financiamento. Igual o financiamento depois de tu finalizar a obra.
Durante a obra a gente não paga prestação de financiamento, a gente paga apenas juros de obra, que é o juros cobrado. É de evolução de obra. Isso, evolução de obra.
Só que o que que é isso? é o juros cobrados sobre o valor que o banco já nos liberou. Porque esse valor de financiamento a gente não recebe ele todo de uma vez só, a gente recebe de acordo com o andamento da obra, sempre por reembolso.
Então a gente divide a nossa obra em etapas. Cada etapa seria um mês de obra. Então ah, uma obra de seis meses, seis etapas.
Então eu vou dizer, ó, no minha primeira etapa de obra, no meu primeiro mês de obra, eu vou fazer 15% da minha obra. Que que vai acontecer? Eu executo os 15%.
O banco me reembolsa 15% do meu valor de financiamento e naquele mês eu vou pagar os juros que eu contratei só sobre esse valor que eu já recebi. Então, e no próximo mês sobre o valor que eu já recebi do outro mês, sempre acumulado. Então, se a gente faz ali um somatório de todo o valor que a gente paga durante a obra, se torna muito barato, porque como é um valor que ele é acumulativo, hoje, por exemplo, uma taxa de juros, não minha casa, minha vida, taxa de juros ali do SBPE, por exemplo, que seria em torno de 10,5% ao ano, durante a obra é como se a gente tivesse pagado 7 8%.
Tá? Por isso, Duda, que mesmo nos casos que o cara tem todo o dinheiro para construir, é mais vantajoso ele pegar o financiamento, né? Porque ele pega um dinheiro muito barato durante uma pergunta que eu ia fazer, porque tem muita gente rica que prefere financiar do que tirar o dinheiro dela dos investimentos e descapitalizar, né?
Ficar sem grana, né? É, tem uma frase que eu sempre digo que descapitalizar é se expor ao risco. Quanto mais dinheiro tu coloca em um ativo, qualquer coisa, mais arriscado se torna esse investimento.
Então, por que não usar ali os 20%? O resto eu pego o emprestado com o banco, eu construo essa casa e, pô, finalizei a obra, eu tenho dinheiro, beleza, se fizer sentido para mim, eu vou lá e quito esse financiamento, né? Porque essa é a outra grande questão que o pessoal nunca pensa, né?
Pô, financiamento, ah, vai pagar três casas. Realmente, se tu somar ali as prestações por 30 anos, tu paga quase três casas ali o valor de financiamento. Mas a média de quitação de um financiamento no Brasil hoje é 7 anos.
É mesmo? 7 anos os da Caixa. Então o que que isso que que tá acontecendo?
Ou a pessoa vendeu a casa ou então a pessoa foi lá e conseguiu que tá esse financiamento e a gente só paga. É exatamente que tu então é o expert graças ao seu vídeo, Duda. É.
É. Caramba, legal. Então, a média de quitação de uma casa mesmo financiando em 30 a 35 anos, a média quer dizer que a galera quita em 7 anos normalmente.
Ó, boa, hein? Boa notícia, hein, galera. Só precisa ter foco, né?
Perseverança, né? Focar nisso aí de que tá logo da hora.
