Incorporação imobiliária - Everaldo Augusto Cambler

[Música] Bom dia a todos falar de corporação Imobiliária é falar do fenômeno que estávamos aqui antes mesmo da palestra não é referindo o fenômeno da concentração nas grandes metrópoles da população brasileira né estamos dizendo Exatamente isso aqui antes de começarmos Então esse nosso encontro né dizendo que no Brasil né ao contrário de outros países que possui uma distribuição Populacional eh no seu território o Brasil na população brasileira e isto esse fenômeno ele se acentua na década de 50 né mas o fenômeno da transferência da da da população brasileira do Meio Rural para a os grandes

centros urbanos né então eh eh nós invertemos isso né historicamente a população brasileira ocupava a as suas áreas rurais as áreas rurais e a partir então eh eh do da da metade do século XX nós tivemos Então Essa esse fenômeno que é específico que é muito peculiar do Brasil de grande concentração da população nas suas Áreas urbanas E é isso que nós encontramos hoje né o o meio Rural ele ocupado eh pelo pelo trabalho de de produção agrícola mecânico não é Eh claro com com a utilização ainda de de do pessoal para para para as

atividades do agronegócio mas uma grande concentração então da população brasileira nas metrópoles e nas megalópolis né Eh quando então eu principio os meus estudos a a a respeito dessa realidade brasileira sobre o ponto de vista jurídico né me chamou a atenção a incorporação imobiliária como uma forma de você atender a esses anseios dessa aglomeração nos grandes centros urbanos né O que é a incorporação imobiliária é esta e é um caminho né que objetiva exatamente da solução a essa problemática dessa aglomeração não é que Encontramos nesses grandes centros urbanos né Eh a incorporação imobiliária num primeiro

conceito jurídico não é é maneira de instituição é uma das maneiras nãoé porque existem outras de instituição do condomínio edilício né então eh eh eh temos que inicialmente ter isto presente né a a a incorporação imobiliária ela eh eh o objetivo a que se propõe a incorporação ou incorporador é a criação das chamadas unidades Autônomas eh a unidade autônoma não é no regime jurídico Brasileiro ela é identificada porque ela compõe um condomínio edilício esse nome edilício ele vem com o Código Civil de 2002 antes e os senhores vão poder consultar doutrina e referências mais antigas

não é eh nós falávamos não em condomínio D lío mas falávamos em eh Condomínio por planos essa é uma linguagem ainda muito usual na Argentina por exemplo né eh ou então Nós falamos em propriedade por planos horizontais também era uma outra referência antes do código de 2002 esta menção essa designação Condomínio edilício vem com o código de 2002 por inspiração do direito italiano né a a a dois códigos que são muito referidos ou referenciais no código para o Código Civil brasileiro o código italiano de 42 e o código português de 66 né então eh eh

o nosso o nosso legislador ele se refere muito comumente a esses dois Diplomas europeus não é a as referências que nós encontramos no código civil estão muito presentes e essa designação nova que não era do habitual não é do daqueles que praticavam que exerciam atividade Imobiliária não é que essa designação cond domínio de Lício vem consagrada então no código civil eh como eu estava dizendo a incorporação imobiliária se situa nesse sistema jurídico eh imobiliário do direito imobiliário brasileiro como modo de Instituição desse Condomínio edilício né e o condomínio edilício ele ele produz ele contém ele

ele eh eh eh eh se caracteriza pela reunião das chamadas unidades autônomas Ah e como é que eu identifico as unidades autônomas sob o ponto de vista do direito não é as unidades autônomas são aquelas que são compostas ou descritas a partir de três elementos a área privativa a área comum e a Fração Ideal de terreno os senhores conhecem bem Isto é qualquer matrícula De unidade autônoma vai conter esses três elementos né então nós identificamos imediatamente uma unidade autônoma não é integrante de um condomínio edilício quando nós eh identificamos ou vemos ou reconhecemos esses três

elementos né são são as as as marcas registradas eh do condomínio edilício isso por quê Porque nós temos outras formas condominiais né temos o chamado Condomínio voluntário temos o chamado Condomínio necessário né O Código Civil ele contempla essas três formas Condomínio voluntário Condomínio necessário e o condomínio edilício né uma maneira de nós distinguirmos esses três condomínios é a identificação no condomínio edilício desse esses três elementos área privativa área comum Fração Ideal de terreno isso tudo lá consagrado constante na matrícula do imóvel eh uma característica também importante da incorporação imobiliária é que a Instituição do condomínio

edilício que se faz não é na incorporação imobiliária e tudo isso é realizado sem a existência física ainda do imóvel né o prédio está ou na planta ou em construção né nas outras formas de instituição de condomínio eh não é assim não é então quando eu faço uma instituição por iniciativa do proprietário por exemplo que isso é é uma é uma outra forma de instituição do condomínio o prédio já está pronto né Eu tenho um prédio sou Proprietário do prédio resolvo dividir o prédio em unidades autônomas realizo um negócio jurídico unilateral de instituição de condomínio

é uma outra maneira de se instituir o condomínio edilício né na incorporação imobiliária não é assim sabemos não é o o o o a incorporação ela ela surge ela ela ela se realiza no momento em que a edificação ou ela está Projetada ou ela está em construção né É por isto que nós vamos ter um Primeiro momento não é na incorporação t anís simo no âmbito do direito registrária que é o registro do memorial de incorporação e o segundo momento é quando 1 ano e meio depois 2 anos que é o tempo de construção hoje

que nós temos dos nossos edifícios não é nós vamos ter aí sim a verdadeira o momento de instituição propriamente do condomínio edilício não é quando nós vamos fazer o registro da instituição Fazemos o registro da convenção de condomínio e Fazemos a verbação da construção que foi realizada né E neste meio tempo neste 1 ano e meio 2 anos a a vida jurídica daquele empreendimento está agregada ao Memorial de incorporação né aí o o prédio ele é construído e nós temos esses três atos de registro imobiliário de que acontecem no registro imobiliário e dois registros e

uma verbação esses que eu acabei de mencionar aos senhores Então esta eh eh Esta esta esta solução para o problema Da aglomeração Urbana me chamou atenção e ao longo então do tempo eu tenho procurado estudar em especial a questão da responsabilidade civil eh eh que envolve não é o fenômeno incorporao a relação jurídica incorpora para que nós tenhamos então uma uma primeira noção jurídica não é no âmbito jurídico do que é a incorporação imobiliária temos temos que saber quais são os textos de legislação que nós utilizamos no nosso dia a dia para eh eh então

entender o Regime jurídico como é que no sistema brasileiro a incorporação imobiliária ela se compõe ela se estrutura né Então a nossa lei de Regência da incorporação é a lei 4591 de 64 essa lei 4591 de 64 ela eh foi aprovada foi eh eh ela ela ela chegou ao bom termo não é no que diz respeito à sua aprovação a a sua a sua a entrada em vigor a sua vigência não é em grande parte aos esforços de Caio Mário da Silva Pereira né Caio Mário da Silva Pereira eh eh na época em 64 eh

eh ocupava então com o ministro lá um uma um cargo no governo da época né e eh um estudioso não é da realidade do condomínio ío por planos né horizontais Por eh propriedade horizontal como se chamava na época né e Caio Mário eh eh acabou eh eh eh servindo né Eh eh eh se empenhando fortemente firmemente na aprovação da Lei 4591 que então é a nossa lei de Regência Para quem tiver interesse não é eh nesse nesse apanhado né em retomar esse essas informações históricas né Eh Caio Mário antes mesmo Da aprovação da Lei 4591

ele publica um livro né chamado propriedade horizontal que como anexo já já traz já já trazia não é a a a a a proposta né no anexo lá do do livro dele já trazia uma proposta eh de de de legislação né de leg ferenda uma uma uma sugestão Legislativa para o regulamento da incorporação imobiliária né eh uma Uma ausência Legislativa que que eh eh era era muito eh eh eh eh eh procurada não é pela população brasileira pela sociedade brasileira né porque de novo né em função dessa realidade da grande concentração das pessoas nos centros

urbanos havia necessidade de um de um regulamento a a propósito desses empreendimentos imobiliários que não tinham nenhum né ah ora o incorporador imobiliário ele era tratado quando existiam problemas existiam eh eh Questionamentos ele era tratado como Construtor como corretor aplicava-se ao incorporador eh eh decisões julgamentos ideias não é eh eh eh eh subtraindo de outras atividades não é as informações e o regulamento né Por quê Porque não existia para a incorporação imobiliária uma uma uma uma lei de Regência né Eh cai o Mário da sua Pereira então eh eh atua no sentido da aprovação da

Lei surge então em 64 A Lei 4591 e a Caio Mário acaba escrevendo a obra clássica Não é para nós a respeito do assunto que é aquela obra que conhecemos condomínio e incorporações imobiliárias é a obra clássica eh de Caio Mário a respeito né e que até hoje a lei 4591 serve de de nossa de nosso como nosso eh paradigma legislativo quando o assunto é incorporação imobiliária Lembrando que a lei 4591 Então ela eh eh se divide em duas partes né A primeira parte eh regulamentava ou regulamenta ainda em alguma medida o Condomínio edilício chamado

hoje condomínio edilício e a segunda parte especificamente a incorporação imobiliária eh por que que eu digo assim em parte né A primeira parte porque o código civil resolveu O legislador eh regulamentar o condomínio edilício a partir dos artigos 1331 e seguintes né de maneira que aqueles artigos da lei 4591 que tratavam do condomínio edilício regulados hoje aqueles aquelas figuras pelo código civil de 2002 Então hoje Evidentemente o que eh está em vigor o que deve ser considerado é aquela aquele regulamento do condomínio que aparece lá no código civil eh Mas nem toda a matéria não

é sobre Condomínio ID Lício foi regulado pelo código civil alguma coisa não foi regulada então nós temos sustentado que aquilo que subsiste sem regulamento pelo código civil na lei 4591 deve ser observado né Puxa vida quer dizer que eu tenho que olhar artigo por artigo se existe alguma Correspondência É infelizmente tem que fazer assim mesmo n é porque Porque nós não podemos dizer que toda a primeira parte do da lei 4591 foi revogada porque simplesmente nem tudo que estava na lei 4591 ISO a primeira parte foi reproduzido pelo código civil né grande parte sim é

verdade mas muita coisa ainda continua regulada pela lei de Regência bem se existe essa questão envolvendo o condomínio edilício com a incorporação imobiliária Não isso não se Isso não se coloca né Toda todo o regramento da incorporação está lá preservada na lei 4591 né então eh a incorporação imobiliária que nós encontramos na lei 4591 é essa incorporação do imóvel não construído não realizado na planta ainda ou num momento de construção né e eh eh obedecidas as regras da da da lei de Regência eu consigo oferecer ao público as unidades autônomas que não existem vejam como

é de responsabilidade Nossa de quem opera não é como advogado ou Quem opera como corretor não é eh eh que vai eh eh eh eh eh oferecer ao ao ao cidadão vai oferecer à sociedade o empreendimento imobiliário cujo o produto não existe ele ainda é apenas uma projeção Vejam a nossa responsabilidade temos que ter toda a consciência disto né eu venho eh chamando sempre atenção que eu posso para essa responsabilidade né E daí mais uma vez eh eh eh cumprimento o cresce Pelo seu trabalho O trabalho do cresce eh que inclusive no vídeo institucional ISO

está bem claro não é a importância de chamarmos a atenção para o nosso papel social e daqueles que atuam no mercado imobiliário seja como advogado seja como corretor enfim né o empreendedor imobiliário né Essa responsabilidade é imensa e a incorporação ela tem essa característica nãoé eh Caio marrio da Silva Pereira ele dizia isto né Eh eh eh eh a ausência de Uma lei não é nessa circunstância né Eu ofereço a ao mercado eu coloco o produto no Mercado sendo que o bem sequer existe veja que a lei precisa dar um Amparo muito grande ao adquirente

né quem fizer a leitura quem for eh estudar a lei 4591 vai perceber imediatamente isto ela tem um caráter muito protetivo né do adquirente da unidade Imobiliária Mas é por isso é óbvio se o o o o o a unidade não existe ela está eh Projetada ou em construção eu tenho que ter uma grande Segurança jurídica né ou uma segurança jurídica pelo menos a mínima possível para que eu confie né naquele empreendimento e eu eh eh direciono os meus recursos para aquele empreendimento né daí o papel fundamental do registro imobiliário né onde é que eu

vou depositar o meu o meu Memorial de incorporação no registro imobiliário né Eh eu como corretor não é eh eh eh eh tenho não é se eu se eu se eu sou indagado pelo cidadão a respeito do Empreendimento imobiliário das suas condições jurídicas não é e nós temos aconselhado isto né que no stand de vendas exista a cópia lá do memorial de incorporação é uma é uma é uma segurança para quem está adquirindo o empreendimento imobiliário Mas é uma segurança para nós que somos profissionais Eh que que fazem a intermediação então daquele produto eu estou

mostrando para o interessado e também tenho a minha segurança de que Aquele empreendimento está de acordo com a lei né Vamos retomar alguns aspectos a respeito disso logo na sequência não queria perder a oportunidade de referir também o código civil no regulamento do contrato de corretagem depois por favor dei uma olhadinha não é lá nos artigos 722 seguinte são todos os artigos do Código Civil que tratam do contrato de corretagem de novo não é fui lá conferir no site do cres nãoé e existe lá uma uma uma um ícone onde nós podemos ali Clicando com

a maior facilidade vamos encontrar n é e eh não só a o a referência ao Código Civil como também a lei propriamente de Regência da nossa atividade que é a 6530 de 79 né então Eh eh para o conhecimento da legislação Nossa que toca a atividade da corretagem basta acessar o site do cresce e tá todo toda a a a informação está lá na regulamentação eh da atividade da da do corretor imobiliário e no próprio Código Civil está claríssimo é é é evidente é é cristalino que essa atividade ela é de intermediação né então eh

eh eh nada de confundir o corretor com o vendedor né ele não é o proprietário Ele é aquele que faz a intermediação e a partir do momento que essa intermediação é levada a bom a a a bom termo não é com o sucesso da intermediação acontece ele tem direito à sua remuneração é assim que o código civil refere né o o o proveito econômico do corretor ele é Designado no código civil de remuneração né Então essa contrapartida deve acontecer no momento em que a o o o negócio jurídico se realiza em razão do esforço de

intermediação que o corretor realiza né isso tudo está referido no eh no Código Civil e na lei de Regência na lei de Regência específica do corretor de imóveis a 6530 eu ali destaquei um inciso do artigo 20 por quê porque especificamente a lei faz uma menção à incorporação Imobiliária para dizer simplesmente o seguinte senhores corretores não é possível fazer o oferecimento para quem quer que seja do mercado do da da da da incorporação imobiliária sem a a a a indicação do registro do memorial de incorporação isso está na lei que que regulamenta a atividade do

corretor imobiliário isto não não pode ser esquecido Então sempre que eu estou trabalhando com um lançamento de uma incorporação eu preciso ter o registro Do memorial de incorporação no registro imobiliário isso está na lei 6 530 né Não percam isso de vista porque a própria lei Veja a preocupação do legislador não é em fazer específica referência à incorporação imobiliária a necess de nós termos o registro do memorial de incorporação qual a razão dessa preocupação né O Memorial de incorporação ele contém todos os Elementos essenciais do produto imobiliário do empreendimento então o apartamento a sala comercial

né que eu estou oferecendo tem essa metragem mesmo O Memorial de corporação responde quantas vagas de garagem estão associadas à aquela unidade autônoma O Memorial de incorporação está lá e o cidadão ele pode perfeitamente se o memorial não estiver reproduzido no stand de vendas ele pode ir até o registro e conferir Tudo isso lá né Ah bom isso quer dizer que eu posso com esta referência ter a respeitar a lei ter a tranquilidade na realização do meu da minha atividade não é mas também fico tranquilo porque eu não vou poder ser responsabilizado por não ter

por ter eh e eh participado de empreendimento que não tem registro de Memorial de incorporação isto Então é bom para o cidadão é bom para aquele profissional da corretagem Né porque não vai ter problema de responsabilidade civil por ausência de eh regularidade do empreendimento que tá participando isso é muito muito importante para todo mundo para para o cidadão para o corretor né prosseguindo não é aqui eh no nosso ainda eu queria fazer referência ainda no que diz respeito à a legislação de Regência ao Código do Consumidor evidentemente Né nas incorporações imobiliárias O Código do Consumidor

eh ele vai eh na na grande maioria das vezes eh também incidir não é ao lado da 4591 ao lado do Código Civil também incide O Código do Consumidor mas isto acontece quando as incorporações imobiliárias elas geram relações de consumo né puxa quer dizer que existem incorporações em que a relação jurídica eh incorpora não é de consumo isto mesmo E como é que eu sei quando o Código do Consumidor ele incide ou não eu tenho que olhar no Código do Consumidor não é eh eh eh a descrição do que ele faz do que é consumidor

e do que é fornecedor se aquela descrição que aparece no código consumidor não eu não identifico aquela aquela descrição a relação jurídica de incorporação não é de consumo são situações muito excepcionais A grande maioria das Situações as relações jurídicas de incorpora tias são de consumo mas existem exceções Temos que estar atentos a estas exceções significa dizer que quem está interferindo na incorporação imobiliária não é consumidor né e sabemos disso né quando um outro incorporador ou um investidor adquire unidades autônomas num determinado empreendimento para revenda ele não é consumidor Ele está revendendo ele está pegando aquele

produto e participando da Cadeia de consumo porque ele vai direcionar aquelas unidades para consumidores finais esse sim mas ele não é não não é consumidor ele não vai morar lá ele vai comprar as unidades para revenda para fazer investimento Esta é uma é uma uma noção que não está muito presente às vezes não é embora não é tão incum assim nós conhecemos isso perfeitamente se o contrato ele tem Regência civil né vão valer vão ser eh Eh respeitadas as regras do Código Civil isso não quer dizer que a relação jurídica não tenha proteção quer dizer

apenas que não ten a proteção se for o caso do Código do Consumidor mas nós reconhecemos esta situação ela é excepcional não é na maioria das vezes o código consumidor ele atua e nós temos que ter presentes não é a a a a a as referências do código do consumidor para tudo não é como deve ser o nosso contrato não é o contrato da de Transferência de alienação da unidade autônoma né Eh a nossa lei de Regência não é do do corretor diz que nós temos que eh eh eh eh eh chamar a atenção do

Consumidor do adquirente para as características do negócio isso também está no código civil então eu não posso exercer a minha atividade como corretor desconhecendo o negócio jurídico que eu estou oferecendo para o outro tenho que ter a responsabilidade De examinar veja quanto trabalho nós temos não é por quê porque isso tá na tá no regulamento da nossa atividade não é eu preciso esclarecer todas as dúvidas do cidadão a respeito do negócio que ele tá realizando e finalmente a lei 9514 de 97 a a lei que regulamenta a chamada alienação fiduciária de bens imóveis hoje o

mercado trabalha com bastante força não é utilizando a garantia da alienação fiduciária na alienação dos imóveis Qual é a garantia que eu eh Ofereço para o agente financeiro ou para o próprio incorporador eh no momento da alienação vou fazer alienação fiduciária o que que significa fica isto que que é alienação fiduciária né Nós conhecemos a alienação fiduciária eh eh conhecíamos né Eh no no nosso cotidiano quando nós comprávamos os automóveis né então íamos lá na concessionária Ah gostei muito só que tá caro isso né ah e fala com aquele aquela pessoinha que tá lá no

cantinho ali ele É o é o ele é o representante do agente financeiro conversa lá com ele aí eu conversava lá com a pessoa falava perfeitamente ente o Senor vai sair hoje dirigindo o seu automóvel aí a hora que saiu o documento saiu meu nome e no quadradinho lá de baixo quee quadrado nãoé aparecia alienado né o alienado não é que eu tava sendo xingado Ah você é um alienado não é isto é que o agente financeiro passava a ser o proprietário do bem em garantia Eu transferia para o credor a propriedade essa era a

garantia Essa é a garantia né e eh a partir de 97 eh eh o sistema jurídico brasileiro conhece a alienação fiducia de bens Imóveis Porque até então tudo era praticado com os bens móveis Como Nós chamávamos ou chamamos eh bens móveis infungíveis né O Código Civil Traz esse regulamento também eh eh quando fala na propriedade fiduciária depois quem tiver interesse pode ir lá Procurar no código civil né só que aquela propriedade fiduciária do Código Civil de 2002 é uma propriedade fiduciária de bens móveis e infungíveis bens móveis a alienação fiduciária para bens Imóveis o regulamento

é a lei 9514 de 97 nesse quadro que eu acabei de mencionar pros senhores né o devedor que é o AD curente da unidade autônoma ele eh eh oferece ao credor que vai financiar a aquisição da unidade Autônoma ele o o o devedor oferece ao credor a propriedade que ele tem da unidade autônoma em garantia é por isso que a gente chama o devedor ou adquirente de fiduciante ele ele Ele oferece a propriedade dele em garantia para o eh credor e é por isso que o credor ele é chamado fiduciário porque ele recebe a garantia

ele aceita fazer o negócio recebendo a a propriedade em garantia e essa propriedade ela é chamada de resolúvel Porque na hora que eu pagar minha dívida essa propriedade que era do credor automaticamente volta para o devedor n eu tô chamando atenção Nisso porque no nosso mercado imobiliário hoje não é as essa essa forma de garantia ela é preponderante n a hipoteca ela ao longo dos anos ela acabou perdendo credibilidade como como eh como eh eh eh forma de garantia né uma das razões a demora em você resolver o inadimplemento né porque você ficava ali anos

e anos Entrava com os embargos de terceiro ou embargos do devedor e aquela execução hipotecária que deveria ser rápida célere acaba se estendendo durante 10 15 anos e a alienação fiduciária da lei 9514 é uma lei que oferece uma oferece Nem sempre é assim mas uma rápida solução para o n de implemento através dos chamados leilões extrajudiciais né um grande instrumento um elemento fundamental da Lei 9514 são os leilões extrajudiciais Né puxa quer dizer que se o mercado tiver eh com uma boa segurança jurídica eu vou conseguir na minha atividade profissional ter mais sucesso ter

mais imóveis para vender porque eu vou ter mais financiamento e isto Ah mas essa lei é um pouco complicada é preciso estudar a lei 9514 por quê Porque eu vou ter que explicar pro comprador vou ter que mostrar para ele olha você vai estar eh oferecendo em Garantia oou seu o imóvel é o próprio a própria unidade autônoma que vai ser incorporada pelo empreendedor que vai vai está sendo dado em garantia eu tenho que explicar tudo isso ao meu comprador né faz parte do meu dever como profissional corretor como é que então se posiciona a

responsabilidade eh Civil do Empreendedor do incorporador não é eh o que chama muito atenção né é que eh eh eh eh eh ao contrário do que nós estamos aqui eh eh demonstrando a necessidade do Estudo de uma leitura de toda essa essa essa essa esse esses esses diplomas legais que constituem não é a regência que que implementam a regência da nossa atividade ao contrário do que nós estamos comentando aqui parece que muita gente não faz essa leitura né a lei 4591 ela indica claramente que o responsável pela incorporação é o incorporador Poxa mas que coisa

óbvia os senhores vão ver daqui a pouquinho que Não é tão Óbvio assim pelo menos parece que não é tão óbvio né bom mas ele é responsável pelo quê O que que é de responsabilidade do incorporador fundamentalmente existem vários vários deveres e obrigações que estão lá imputados na lei Mas fundamentalmente ele deve eh promover e realizar a construção os senhores derem uma olhadinha lá artigos 28 29 da Lei 4591 Essa é a responsabilidade do incorporador e ele efetivamente é que tá Lá na trincheira levando tiro Porque ele é o responsável por isto bem mas promover

e realizar a construção não significa que ele tem que ser Construtor e se os senhores forem fazer uma um levantamento aí doutrinário na jurisprudência né Vira e Mexe nós encontramos aí alguém falando que o Construtor ele é responsável pela incorporação sendo que são pessoas absolutamente distintas não é quem está aqui hoje Nunca mais vai chamar o incorporador de Construtor tenho certeza né Por quê Porque são pessoas distintas Ah mas eu conheço não é pessoa o incorporador e o consultor que perten ao mesmo grupo econômico ok né Eh mas são pessoas jurídicas distintas são né É

possível ter um incorporador e um Construtor sendo a mesma pessoa é possível mas raríssimo porque a especificidade e a complexidade da atividade incorpora não permite Né é possível basta que o o a atividade da sociedade abrange as duas coisas é possível mas não é comum é incomum né as pessoas são pessoas distintas tanto isso está absolutamente Claro na eh na na na lei 4591 que nós temos um artigo especificamente indicando esta esta dualidade essa diversidade né Eh o artigo 31 ele diz especificamente quem é que pode ser corporadora tá escrito na lei quem é que

pode realizar atividade incorpora né a Letra A do artigo 31 faz referência por exemplo ao proprietário é claro é aquele que tem a a liberdade como titular de domínio de eh realizar o empreendimento imobiliário a letra B faz referência a quem ao Construtor a demonstrar que é uma pessoa diferente do incorporador mas também também faz referência a quem aos Senhores o corretor pode ser o incorporador também né só que nesta situação né o corretor para ele ser também o incorporador não Sendo o proprietário do terreno ele tem que receber do proprietário do compromissário comprador uma

procuração por instrumento público né isso tudo Tá lá na letra B do artigo 31 né o M dato outorgado por instrumento público vai ser aquele instrumento que vai possibilitar o corretor oferecer ao público não é as unidades autônomas e esse mandato por instrumento público vai ter lá os poderes Necessários para ele corretor ou Construtor não é poder realizar os negócios de alienação em nome do proprietário vejam que interessante né eh isto tudo não é eh eh eh eh eh eh inclusive não é com uma referência que a lei faz né uma exigência de menção do

parágrafo quto do Artigo 35 Por que que a lei faz esta referência porque de uma maneira bastante excepcional não é aqueles aqueles aqueles aqueles documentos prévios ao negócio podem ser Levados ao registro de imóveis e se não se aquele que ofereceu a venda não quiser cumprir com a sua parte não quiser eh eh eh eh eh subscrever o contrato da alienação da unidade autônoma isso vai poder ser eh obtido em juízo a partir do registro da verbação que aparece lá referido no parágrafo quarto do Artigo 5º esta Vejam Só os senhores aí a o papel

também que pode assumir o corretor imobiliário Eh ele vai ser o mandatário instrumento público Não é com a consequência do parágrafo 5 do Artigo 35 e vai se obrigar E aí ele vai ser o responsável como o incorporador pelos atos que praticar né Então temos essa possibilidade embora por Óbvio a responsabilidade decorrente ela é eh eh eh equivalente ao do incorporador e aquilo que eu referia ao senhores um pouquinho de tempo atrás né o artigo 32 do da lei 4591 né diz não se Pode fazer nenhuma negociação sem o registro né o Tribunal de Justiça

de São Paulo numa decisão não tão recente mas a última que eu conheço a respeito disso diz que o o contrato é nulo né Por quê Porque não houve o registro do memorial de incorporação os senhores conhecem O Memorial de incorporação né Eh eh são são documentos O Memorial de incorporação é um conjunto de documentos que eu reúno esses documentos estão relacionados no próprio Artigo 32 da Lei 4591 eu pego esses documentos apresento pro registro e o registro faz a a o registro da do memórial de corporação na matrícula do imóvel é isso que é

morial de incorporação eu tenho que obedecer a essa série de documentos que está lá no artigo 32 né O importante é que eu não posso realizar qualquer alienação oferecimento a público se eu não tiver isto n é Lembrando que eu falei antes se eu estou fazendo o oferecimento como Corretor eu tenho que apresentar o registro do memorial de corporação isso decorre da minha lei eh eh de corretagem do corretor imobiliário mas também decorre do artigo 32 da lei 4591 que faz específica referência a Isto não posso não posso fazer o tribunal de São Paulo considera

nula a negociação nula não é e quem faz isto sem obedecer a legislação vai sofrer as consequências e a responsabilidade decorrente muito bem mas eu cumpro toda A legislação faço tudo como está no figurino não é e faço então a transferência eh eh faço realizo o negócio intermedio o negócio jurídico lá no stand de vendas né bom eh muitos adquirentes têm questionado em juízo o pagamento que é feito ao corretor nesse momento né como é que nós fazemos lá no stand de vendas com relação à à verba devda aos honorários à remuneração como o código

civil prefere chamar não é eh para o Corretor né então Eh fechado o negócio esse negócio é fechado porque no stand de vendas quem está é o corretor que faz a intermediação ele faz a intermediação e se justifica o trabalho dele porque ele faz todo esse trabalho de esclarecimento ao adquirente que aparece lá no de vendas é por isso que ele vai receber também a sua a sua a sua a sua remuneração porque ele teve todo esse trabalho sentou com o adquirente Explicou tudo para ele como é que vai ser o empreendimento etc etc portanto

eu tenho direito à remuneração né Só que essa remuneração ela tem que estar prevista não é nesse momento da da da da da da da explicação para o adquirente não é eh eh da da da da quantidade dela de de quantos por cento é devido ao corretor E como vai ser pago né Essa remuneração ela eh eh normalmente o que acontece no stand de vendas é que eu peço para o adquirente Fazer um chequinho da do sinal do primeiro pagamento do compromisso de venda e compra ou da compra e venda com alienação fiduciária e também

peço para ele fazer um chequinho diretamente que vai ser entregue ao corretor pelo trabalho dele pela como remuneração dele só que esse pagamento ele é assumido pelo adquirente pelo consumidor não é espontaneamente porque ele entendeu perfeitamente como é que tá funcionando a situação é imputado ao Comprador essa responsabilidade ele está plenamente consciente disso faz o pagamento e esse pagamento não integra o preço porque isso aí não tem remuneração do corretor não tem nada a ver com o pagamento do preço preço da unidade Então isto sempre para nós foi claríssimo isto né mas né Eh eh

eh por uma série de fatores alguns consumidores ou muitos deles tanto que isso Acabou chegando não é no Superior Tribunal de Justiça Né os senhores podem no site do cres existem lá os trabalhos que foram feitos não é a a a amente não é as as as Exposições que foram feitas lá em Brasília não é explicando esse mecanismo nãoé e decisão do Superior Tribunal de Justiça reconheceu esta a validade do pagamento dessa remuneração no stand de vendas né O que o julgado do Superior Tribunal de Justiça ele faz é chamar atenção para algumas coisas que

nós temos que estar Também atentos né Nós temos que estar atentos que eh se a relação jurídica que surge ali da aquisição é de consumo ela tem que ser absolutamente transparente como ela seria de qualquer maneira nós não vamos fazer uma uma uma uma negociação escondendo coisas do nosso cliente não é mas em especial isso tem que estar eh presente na negociação lá no stand de vendas Por quê o código consumidor tem um regulamento específico para os Contratos de adesão depois quem tiver interesse procurem lá por favor artigo 54 parágrafo quarto do Código do Consumidor

não é diz lá que mesmo nos contratos de adesão eu posso ter restrições de direito desde que eu eh eh tenha conhecimento delas não há nenhum problema do Consumidor ter restrição de direito Aliás o código de consumidor Não serve e não deve servir para eu ficar passando eh golpe aí no no mercado para que eu fique eh eh comprando coisas e Não não não preciso pagar por elas né Então eu adquiro as coisas eu tenho garantias como consumidor nós todos somos assim né queremos ter essas garantias mas eu tenho que pagar por aquilo que eu

tô comprando obviamente né e uma das coisas que acontece no stand de vendas é esse comprador assumir a responsabilidade pelo pagamento da remuneração do corretor Então essa decisão do Superior Tribunal de Justiça disse que essa cláusula é absolutamente Válida cláusula vejam senhores quer dizer que isso tem que estar escrito porque depois pode haver um questionamento se não tá escrito como é que eu comprovo que isso foi esclarecido ao meu consumidor ao meu adquirente né então esse julgado do tribunal ele reconhece a remuneração pode ser transferida responsabilidade para o adquirente tudo bem mas ele tem que

est tem que ser esclarecido porque a relação é de Consumo portanto ela tem que ser transparente e aí a cláusula tem que estar escrita de uma maneira eh de fácil compreensão mas tem que ter a cláusula Vejam Só hein bom o Tribunal Superior reconheceu que isso é trabalho é uma obrigação que foi então estabelecida não é a a essa obrigação foi cumprida que é uma obrigação de resultado que é a realiza do negócio jurídico independentemente depois dele vir ser resolvido por inad Implemento foi feita a assinatura do contrato alcançou-se o objetivo da corretagem que é

a intermediação né o problema da transferência eu não sou proprietário a transferência é outro problema se depois o adquirente vai pagar a dívida dele isso é outra coisa mas a minha remuneração ela tem que ser paga porque a minha obrigação como corretor foi cumprida não é e portanto esse julgado do Superior Tribunal de Justiça ele conclui dizendo que os Adquirentes que os incorporadores melhor dizendo não têm a obrigação de devolver esse dinheiro pago pelos adquirentes pago pelos adquirentes para os corretores a título de remuneração né o pagamento foi válido ele é lícito não é e

foi bem feito pela pela obrigação realizada e os incorporadores os empreendedores não têm que fazer a devolução desse valor para os adquirentes Então esta a posição do Superior Tribunal de Justiça né Eh eh Reconhecendo toda esta eh eh característica própria específica não é da atividade da corretagem nos empreendimentos imobiliários incorpora evos em especial eh eh quando nós temos lá os lançamentos nos estantes de venda né Eh um outro aspecto não é como já referi antes nãoé que deve ser esclarecido ao adquirente no momento da aquisição no momento que eu estou realizando a intermediação é o

funcionamento da Garantia né esse funcionamento a a o funcionamento da garantia é primordial é uma informação Vital para que eh eu dê tranquilidade para o adquirente da unidade e para que eu esclareça cumpra o meu dever de esclarecimento com esse eh eh consumidor com esse adquirente né Eh como eu disse e o regulamento disso está na lei 9514 e a solução do inadimplemento está nos leilões exra judiciais Everaldo pelo amor de Deus mas se o leilão ele é extrajudicial não é Cadê o poder judiciário para poder eh verificar se tudo tá correto se tudo foi

feito em ordem Se não houve ali um uma uma uma uma alguma alguma alguma ilicitude em todo o procedimento não é eh da alienação fiduciária né Falei perfeitamente O senhor pode comprar essa unidade pode oferecer a garantia porque a todo momento o senhor vai ter acesso ao poder judiciário se houver qualquer Tipo de de ilicitude no meio do caminho né a o acesso a judiciário está absolutamente garantido né a lei 9514 No que diz respeito ao procedimento da alienação fiduciária nãoé é é é como a gente costuma brincar costuma dizer uma receita de bolo né

você tem que cumprir tudo que tá bem direitinho expresso na lei não tem como fazer diferente tudo veio bem explicadinho na lei né eu tenho que e feito o negócio se o o devedor Fiduciante ficar inadimplente eu vou lá no registro de imóveis peço pro oficial fazer uma intimação essa intimação D 15 dias de prazo para o devedor fazer o pagamento se passa esse prazo de 15 dias tem a consequência da lei que é a consolidação da propriedade em nome do credor Não essa é a é é a mais visível mais importante consequência mas existem

outras né Por exemplo nesse momento Passados 15 dias o o devedor ficando configurada a sua mora se de implemento eu tenho o poder de entrar com uma ação de reintegração de posse porque o devedor que antes tinha a posse direta né ele deixa de ter qualidade jurídica na sua posse ele passa a ser esbulhador o contrato que ele firmou tá resolvido por inad implemento então é consolidada a propriedade em nome do credor o credor pode entrar com uma ação de Reintegração Na posse do devedor se ele já tiver na posse do imóvel Porque ele é

esbulhador o contrato foi resolvido não é eu pago ITBI Porque como a propriedade se consolidou em nome do credor antes a propriedade era resolúvel paga paga a dívida ela automaticamente se resolve e volta para o edor como eh eh retorno ao ao status quo antes né mas não paga a dívida inadimplida a dívida a consolidação da propriedade acontece em nome do credor né então ele tem que Recolher ITBI por isso né esta circunstância de consolidação vai paraa matrícula do imóvel a característica não é interessante na lei 9514 é que feita a a a consolidação o

único poder que possui esse eh credor cuja propriedade foi consolidada em seu nome é realizar os leilões ex judiciais ele não pode ele não tem o poder de alienar para terceiros para quem quiser a Propriedade porque ele teve a consolidação em seu favor ele não tem esse poder a lei não não regulamenta assim né os leil vão servir não é primeiro porque aquele que tem a consolidação em seu favor que é o credor não é na verdade se ele é agente financeiro ele não tem vocação para ser latifundiário para ser proprietário de números Imóveis Não

interessa para ele ser proprietário ele quer vender as unidades se não for agente financeiro For o próprio incorporador a mesma coisa Aliás ele realiza o empreendimento Imobiliário para poder vender as unidades autônomas não interessa absolutamente para ele ser ter a propriedade consolidada a seu favor aliás é só a despesa que ele tem ele tem que pagar ITBI ele tem que pagar começar a pagar IPTU da unidade condominial ele quer e e passar por isto né a consolidação o permite permite a ele levar o bem a ao leilão Extrajudicial bom nessa altura do campeonato se qualquer

ilicitude foi cometida o o devedor vai ao poder judiciário e suspende todo o procedimento imediatamente Ora se é assim não é como é possível alguém imaginar como nós lemos aí num ou outro numa numa ou outra publicação como é que nós podemos imaginar que eh eh eh eh alguém possa considerar que o leilão extrajudicial e ele é inconstitucional porque afasta O Poder Judiciário da apreciação do procedimento da alienação fiduciária da tavenia e Você não tem o mínimo cabimento né Então temos que explicar pro nosso adquirente isto que o procedimento ele é constitucional que ele tá

respaldado pela pelo nosso sistema jurídico existe uma lei que regulamenta todo todos os passos não é que vão conduzir ao Leilão exra Judicial e que se houver qualquer eh eh eh eh ilicitude no meio do caminho Eu vou ter o poder judiciário para me socorrer né temos inúmeros casos aí de liminares obtidas junto ao poder judiciário que suspenderam os leilões ex judiciais por exemplo me pareceu bastante importante esse esclarecimento né porque eh algumas coisas ficam realmente aí aparecendo aqui a colá opiniões né Eh eh nesse sentido nãoé questionando a constitucionalidade quando na verdade parece que

o motivo não é o argumento não não não procede a Partir do entendimento de que o acesso só o poder judiciário é absolutamente pleno ele é absolutamente livre não é não há qualquer impedimento de acesso e de busca de uma solução de um socorro do Poder Judiciário se houver necessidade vamos fazer aqui a pergunta da Internauta osé Amaro de Ubatuba ele diz Bom dia a todos com relação à incorporação imobiliária como fica a questão dos investidores que querem Montar um grupo para ição de um condomínio estes por sua vez não possuem um registro de incorporação

uma vez que estão na fase de formação do grupo de investidores bem eh creio que de certa forma já tocamos nesse nesse ponto né Eh eh eh Que sorte que com a nossa crise nós tenhamos ainda grupos de investidores na incorporação fico muito feliz não é mas não dá para fazer o lançamento do empreendimento sem o registro n é Então essa é uma condição Que tá expressa na lei né já citei o artigo 32 ele é expresso nesse sentido nãoé para a atividade do corretor também a lei de Regência faz esse essa ressalva as unidades

autônomas de incorporação imobiliária não podem ser oferecidas a público sem a indicação do registro no registro imobiliário E qual é esse registro é do memorial de incorporação justamente né Então temos que eh conter o ímpeto dos investidores né Fico muito feliz que ainda existam e espero que Existam cada vez mais quanto mais melhor né para o nosso mercado temos aí sinais eh positivos de retomada em alguns setores da da comercialização de imóveis ainda tá muito frágil isso mas são alguns sinais não é o final de ano não é tido como um bom momento mesmo para

o mercado mas eh eh eh alguns sinais estão a indicar que a partir de 2017 nós vamos ter uma gradativa retomada do mercado imobiliário não é por a carência de moradia a carência de salas comerciais Ela com a atividade comercial retomando ela é naturalmente eh retomada essa necessidade não é no Brasil não é a a essa essa essa procura pela pela Como Nós chamávamos antigamente casa própria né Mas pela aquisição não é da unidade condominial ela tem um um ela ela ela tá potencializada ao extremo a necessidade é muito grande né a população não parou

de crescer portanto a necessidade por moradia por novos locais de realização de de atividades comerciais está Crescendo sempre né então a a a o problema é e é você ter o produto correto naquela região é você ter segurança jurídica se você tem segurança jurídica você tem financiamento para aquisição da da do produto imobiliário se você não tem segurança jurídica essa esse financiamento desaparece né Então temos que trabalhar com todo o nosso empenho para que o sistema jurídico ele sempre tenha seja privilegiado né a lei 9514 que nos merece alienação fiduciária como forma de garantia de

crédito de financiamento tem que ser prestigiada temos que lutar incessantemente para que as as as disposições da Lei sejam cumpridas né Eh ouço isso há décadas né o problema do Brasil não é lei é fazer cumprir as leis né então Eh estamos fazendo cumprir as leis então a a a lei serve a todo cidadão os POD vão PR cadeia se eu cumpro a Lei se eu cumpro a lei o crédito vem eu vou me beneficiar como corretor vou fazer intermediação de uma venda por qu Porque mesmo que o meu cliente não tenha todo o numerário

ele vai ter o benefício do crédito mas para isso eu preciso ter segurança jurídica e aí eu preciso da lei a lei é o alicerce da Cidadania não se exerce sem o cumprimento da lei E aí os poderosos dançam os poderosos também se beneficiam Quando fazem Empreendimentos lucrativos tudo bem mas eles estão também dando a sua colaboração porque se eu sou poderoso tenho numerário para investir no empreendimento imobiliário e e possibilitou com isso salas comerciais e residências eu não tô também cumprindo uma função social desempenhando o meu papel social o problema problema não é Ter

Dinheiro é aplicar bem o dinheiro problema não é nós queremos todos ser ricos alguém quer ser Pobrezinho não Todo mundo quer ser ricaço mas nós eh Queremos ser ricaços do bem fazer boas aplicações com o nosso numerário né o fato de você ter numerário Não é esse o problema isso é um instrumento né aplicação disto vai depender de você o problema não é ser rico o problema é aplicar bem a sua riqueza em prol da sociedade em prol em benefício próprio também claro como fazemos com os os a Remuneração que recebemos mas não é se

eu tenho a consciência de que esse recurso pode reverter para a o bem da sociedade excelente meu nome é Alberto sou do Santos vindo para São Paulo atualmente a minha pergunta seria quais seria quais foram as as as garantias que se entraram depois do caso Encol E por que aconteceu o caso da construtora Atlântica aqui em São Paulo onde tá o erro onde não onde não onde não não Foram preservadas as garantias dos clientes primeiro falando da incol né a incol ela era uma empresa e eu eu sei bem porque eu vivenciei né Eu sou

uma pessoa antiga então guardo nos arquivos aí da memória esse passado né Eh a Call ela era top de linha como incorporador e como na sua derivação construção ela eram pessoas diferentes mas que sobre o mesmo grupo econômico existiam as duas empresas né todos os Anos a Encol ganhava prêmio no mercado como melhor qualidade lançamento de unidades em quantidade a incol era top de linha Era por isso é que a incol quando houve a quebra né ela foi foi tão sentida no mercado porque ela era Exemplo né o problema da incal foi mais gestão é

a conclusão que nós chegamos né o problema da incol não é e ela ela se tornou num determinado momento pela ma gestão da empresa eh eh como nós chamamos na época é uma empresa Bicicleta enquanto ela pedalava ela tava de pé a hora que ela não tinha mais como pedalar ela caiu ela Tombou né a ma gestão leva a isto por quê Porque eu como empresário eu sou dono dos recursos oriundos dos Empreendimentos né então se como determinados países não sei nem se o Brasil tá nessa né se eu fico criando só rombo Brasil é

assim cria-se rombo rombo buraco buraco não importa quanto eu jogue de dinheiro nesse buraco e nunca Suficiente por quê Porque eu não estanco a sangria né os recursos não é que são limitados né são mal direcionados então eu preciso de mais cada vez mais e o buraco vai vai aumentando a má gestão conduz isto e essa é uma verdade né da consequência da ma gestão tanto no âmbito público como no âmbito privado e aemc aconteceu isto né a má gestão levou a uma uma uma necessidade de recursos sempre maior né de maneira que eu o

que eu recebia no Empreendimento eu jogava no outro e assim enquanto eu ia lançando Empreendimentos eu conseguia numerário para tapar o buraco dos outros até que chegou um momento que isso não foi mais possível E aí e e a Encol quebrou né isto além de de ser ter sido um choque no mercado imobiliário eh eh criou um problema eh com as garantias que existiam na época as garantias na época eram todas fundamentalmente lastreadas na hipoteca Por conta desse fenômeno incol houve um desgaste da hipoteca como como garantia como segurança para o crédito por quê porque

eh eh em diversas diversos textos doutrinários e e e julgados nós tivemos uma uma um reconhecimento de que a garantia hipotecária não poderia alcançar os adquirentes Por uma questão estritamente de proteção a esses adquirentes né ainda que se possa dizer que sob o ponto de vista dos adquirentes isso esse Alívio para os adquirentes foi positivo pra sociedade foi um desastre porque a hipoteca deixou de ser uma uma garantia confiável eu tenho a hipoteca mas ela não vale nada foi exatamente o que aconteceu após o fenômeno incol eu não conseguia fazer valer a hipoteca em Face

dos adquirentes né isto rompe com o sistema jurídico de destrói o sistema jurídico porque no regulamento da hipoteca as acessões também são inclusas no na garantia são Abrangidas pela hipoteca né bem consequência disto a hipoteca destruída como como como garantia como a a confiança nela foi destruída surge em 97 ali nação fiduciária Diz que para todos os males existe um bem né acaba surgindo um bem não é então em 97 É verdade que a alienação F só pegou no mercado mesmo 10 anos depois em 2007 começaram verdadeiramente os contratos de alienação fuira começaram a surgir

Mas Até então né o mercado tinha receio não conhecia a o instrumento e A sistemática da 9514 né mas a o fenômeno incol levou a essa realidade um desgaste da hipoteca a confiança nela como garantia e e qual foi a consequência além da positiva da 9514 do surgimento da da lei em 97 eh eh eh a falta de recursos nesse período Porque sem a garantia o os financiamentos e os credores desaparecem o fenômeno dos americanos não é É porque como eles são um povo Atrasado sabe uma gente que não controla os recursos dos bancos uma

gente atrasada Segundo Terceiro Mundo praticamente né as bolhas do mercado americano elas surgiram em função de um descontrole das transferências dos créditos sem lastro é um fenômeno diferente daqui não é por incrível que pareça pela pequenez do nosso mercado essas transferências de crédito sem lastro não não dificilmente ocorrem por quê embora o sistema Financeiro imobiliário que é a primeira parte da Lei 9514 cuida do sistema financeiro Imobiliário a ideia seria eh eh eh trazer pro sistema jurídico brasileiro uma sistemática de vinculação do produto imobiliário a papéis de maneira que eu pudesse obter eh renda ou

eh fundos de investimento ou recursos através da circulação desses papéis Isto é que levou no mercado americano essa esse esse gigantismo do mercado levou à circulação de papéis que Foram sendo transferidos semi lá e depois aquilo evidentemente explodiu numa numa crise muito grande né mas no Brasil isso não a falta de de dimensões do mercado não permitiu Graças a Deus que isso Se repetisse aqui embora com reflexos evidentemente nãoé como bem O senhor falou a figura do Construtor do incorporador e até do corretor de imóveis na intermediação do bem no caso como também é muito

costumeiro aqui as construtoras muitas vezes atrasam a Entrega do das unidades construídas isso acaba acarretando ações jurídicas multas e às vezes até a rescisão do contrato da sendo comprador eh por muitas vezes acaba devolvendo o imóvel quer a restituição dos valores pagos aquele aquela história toda nesse caso no caso do incorporador ele não constrói mas ele como incorporador tem obrigação de promover a construção tal tal tal teve o Corretor também que participou como fica ocorrendo essa essa confusão toda por causa do atraso incorporador vem a responder também como muitas vezes o corretor também acaba se

envolvendo nesse assunto a figura do incorporador ele passa a ser um corresponsável arcando eventualmente até com essas multas e devolução de valores vamos examinar especificamente a incorporação a preço fechado porque temos aquela variável do preço de custo Né que aí um a responsabilidade é um pouco diferente a meu ver então eu até trabalho um pouquinho desenvolvo a ideia de que a responsabilidade civil do incorporador no preço fechado e preço de custo são diferenciadas pelo próprio regulamento da 4000 91 Mas vamos ficar no preço fechado que é o mais usual que é o é o que

normalmente nós praticamos Sem dúvida nenhuma a de acordo com a lei o responsável primeiro é o incorporador então ele Ah bom a Construtora atrasou não conseguiu ou então não usa os materiais melhores quem vai responder em primeiro lugar é o incorporador bom a construtora pode também ser envolvida Ok por quê porque de acordo com o Código do Consumidor na cadeia de consumo todos aqueles que integraram a cadeia de consumo que participaram na produção do bem podem ser acionados né e Inclusive a responsabilidade lá no no âmbito do código consumidor ela é objetiva eh Então sim

a resposta em primeiro lugar o incorporador eventualmente eu também posso envolver o Construtor a pergunta poderia ser bom mas qual é o meu interesse de envolver o Construtor se eu posso imediatamente responsabilizar o incorporador que eu posso ter no incorporador uma fragilidade Econômica um problema de mercado ele não tem eh base econômica para responder pelos prejuízos então tem o interesse envolver todos aqueles que participaram da Relação de produção Mas pela lei o incorporador é que é o responsável e ele inclusive é responsável porque ele é que faz a a a a contratação da da a

escolha e a contratação da construtora então parece bastante lógico e correto que seja assim veja que eu tô falando na incorporação a preço fechado porque no a preço de custo tem uma uma peculiaridade então é diferente né Mas enfim vamos ficar com a incorporação a preço fechado o corretor Ele já cumpriu a sua tarefa já recebeu a sua remuneração a o trabalho dele foi feito o problema da da da da da realização do contrato do cumprimento das obrigações do contrato é uma outra é um outro momento mas ele já ultrapassou isto né então pode acontecer

Como Eu mencionei o na de implemento do comprador ele deixou de pagar as prestações aí o incorporador vai tomar as medidas o se for o caso da alienação da alienação fiduciária os leilões se For o caso de uma compra e venda um compromisso vend compra ele vai ter que enfrentar a resolução do compromisso e assim por diante mas o trabalho do corretor já foi feito cumprido a obrigação de resultado foi alcançada realizada e a remuneração eh tá paga e não não não não não não não deve ser questionado essa esse pagamento Marcelo Vilas Boas de

Mogiguaçu qual a responsabilidade do incorporador na obra a preço de custo abriu uma abriu um spee O terreno está em nome desta spee eh e que é uma incorporadora depois da incorporação feita irei vender as frações ideais posso esperar vender todo o empreendimento para começar a obra não sei se ficou Clara a pergunta sim eh aliás faço votos que nós voltemos aos bons tempos onde nós vendimos o empreendimento no fim de semana né Né V vou no final de ano fazer o lançamento lá para emanjar para para todos os santos aí do dos bons fluidos

Para poder acontecer voltar a acontecer isso nós vendíamos no fim de semana as unidades todas obviamente no momento do lançamento já havia o registro do memorial de incorporação mas eh eh o o prédio né Acho que não tinha nem a o tapume né Nós coloc normalmente nós colocamos o stand de vendas no próprio terreno feita a venda das unidades eu eu retiro stand de vendas para fazer as Fundações né então sem dúvida a incorporação Imobiliária ela tem essa grande e boa característica de você realizar o empreendimento e o o o o prédio em si não

está pronto eh eh Tá ainda em projeto né Então essa velocidade da venda é que vai dizer eu posso continuar vendendo ao longo do tempo enquanto o prédio tá em construção perfeitamente da mesma forma aliás mesmo com prédio Pronto né só que não é mais incorporação imobiliária porque a incorporação ela vamos dizer Assim ela se cumpre porque o prédio foi entregue houve a instituição no condomínio as áreas eh tanto a privativa como a comum Foram entregue para os para os interessados então o incorporador cumpriu a sua tarefa entregou o prédio entregou as unidades estão em

ordem foram entregues não é agora o que chamou bastante atenção na pergunta e agradeço a todos os os que estão acompanhando né o nosso nossas nossas reflexões eh é que é É foi feita uma referência específica A incorporação a preço de custo então a pergunta então aí eu complemento aquilo que eu estava mencionando né Por que que eu acho que na na na incorporação a preço de custo deve a responsabilidade diferenciada porque existem não é e isto também não não parece com muita clareza nem na doutrina nem na nos julgados em muitos julgados eh existem

decisões na na na incorporação a preço de custo que são não são do incorporador E pela própria pelo próprio regulamento da lei a comissão de representante dos condôminos é que toma a a a a responsabilidade a iniciativa da decisão você faz a Assembleia dos condôminos e os condôminos recebe do incorporador uma sugestão Mas é aquela Assembleia que vai decidir as coisas Ora se a decisão é dos condôminos como é que a responsabilidade pode ser do incorporador não parece e lógico diante Do sistema jurídico responsabilidade civil você tem que ter não é dentre os pressupostos o

nexo de causalidade entre o ato ilícito e o dano Ora se aquele que tomou a decisão que Assumiu a responsabilidade não é o incorporador como é que eu posso imputar ele responsabilidade não parece lógico dentro do sistema jurídico né então e foi esse esse essa observação que eu fiz no meu trabalho que na incorporação a preço de custo aquilo que foi de Exclusiva eh decisão e e iniciativa dos próprios condôminos não pode ser imputado ao ao incorporador todo o resto é dele Claro não é porque a incorporação é presisa de custo que ele tá exent

de responsabilidade nada disso ele responde como está nos termos da lei Mas ele vai responder por aquilo que foi iniciativa e foi responsabilidade dele não é ah não eh eh mas ele é o incorporador sim não é e diz a lei diz ele é responsável né mas Eu faço essa essa essa essa observação quando a decisão e todo toda a responsabilidade pela pela pela pela iniciativa cobe aos condôminos Às vezes contrariando a a a a a sugestão do incorporador como é que eu posso imputar ele a responsabilidade se foi o outro que decidiu não parece

que isso esteja correto Doutor mais uma pergunta do Márcio também Márcio Vilas Boas de Mogi a remuneração da venda a remuneração da Venda é feita sobre sobre o valor da Fração Ideal ou sobre o preço estimado da unidade já que Teoricamente é o condomínio que irá construir e não existe um preço fechado É verdade na na incorporação a preço de eu faço uma estimativa tá correto né Por quê Porque Eh claro eh se eu vou fazendo por que que a preço de custo aliás por que que aí as incorporações a preço de custo elas são

raras por quê como os condôminos eles eh Eh eh aportam os recursos para que a incorporação que a construção prossiga né Ah chegou na fase dos cilhos vai lá faço a assembleia reúno os condôminos para comprar os cilhos tanto vai lá faça o boleto faça a cobrança dos cilhos Ah agora precisa colocar Os elevadores perfeitamente quanto é que custa Os elevadores V lá na Assembleia aprova a verba emito os boletos os condôminos vão lá pagam Os elevadores né incorporação a preço de custo então Evidentemente eu não tenho um preço de antemão quanto exatamente vai ser

faço uma apreciação mas eu tenho condição sim no momento da venda de saber quanto custou o terreno Ok Isso sim né então quando se faz a venda das frações ideais do terreno aquilo que foi custo já dispendido ou que eu tenho já certeza quanto ao valor eu posso fazer a cobrança de antemão E aí eu faço parcelamento de preço se for o caso não é por quê Porque daquilo que eu tenho já Custo realizado e normalmente eu preciso adquirir o terreno para poder fazer o empreendimento eu tenho condição de fazer a transferência da Fração Ideal

e do eh e da cobrança dos valores dispendidos com a aquisição do imóvel agora os custos da construção eu faço uma estimativa para poder ter Ah o valor do contrato fechado não é mas eu declaro ali que é uma estimativa na medida em que o custo vai sendo pago no com o desenrolar na obra da obra né A eu Compro cimento em grande quantidade certamente eu vou ter um desconto por essa quantidade não é não vai ser o mesmo preço de um saco de cimento que eu vou lá comprar na na loja lá de materiais

né vou conseguir um preço bem melhor pela quantidade né então tudo isto Esta é a vantagem do preço de custo né eu consigo com a quantidade e eu consigo acompanhar quando de meu interesse a a construção eu tenho uma construção que pode ser de uma qualidade Excelente porque eu vou pagar por aquele acabamento melhor e tudo mais a desvantagem é que eu tenho que desembolsar valores num num período de tempo muito mais curto eu preciso em 2 anos desembolsar todo o preço todo o custo da construção considerando do anos um um prazo razoável para eu

ter um prédio pronto eu queria só falar que o colega tinha falado a respeito da Encol da quebra da Encol eu acho que uma das um alternativas que veio AD Divina da Lei foi o patrimônio da afetação em né o o patrimônio de afetação ele isto e eh ele ele ele e eh se mostrou não é como mais uma mais um instrumento não é para gerar essa segurança jurídica e conduzir o mercado de novo para para para restabelecer essa confiança né a a questão do patrimônio de afetação é que ela é uma faculdade né o

incorporador ele tem a faculdade ele não está obrigado a a instituir o patrimônio da afetação né a lei dispõe Nesse sentido artigo 31 a e seguintes da 4591 né E esta faculdade ela é assim e nós encontramos poucos patrimônios de afetação no mercado porque eh é só nós nós nós nos colocarmos eh eh no lugar do Empreendedor se o patrimônio for afetado ele vira o o empreendedor o empresário um administrador dos bens que estão ali envolvidos na incorporação né ele não passa ser um mero administrador não é eh isso gera uma segurança jurídica Porque a

ideia é que o patrimônio dele incorporador tá afetado então se ele quebrar se ele acontecer qualquer coisa com ele isso não não vai influenciar na incorporação então em termos de eh de de comercialização das unidades isso é um facilitador Sem dúvida nenhuma né para o corretor olhando sobre o ponto de vista do corretor a incorporação que tiver com a afetação do patrimônio porque ela gera mais segurança para o adquirente é uma grande é um grande Veículo de venda por outro lado a os agentes financeiros adoram patrimônio de afetação porque Ok não é beneficia o adquirente

mas beneficia também por quê Porque a a a aquele valor eh agregado ao empreendimento também está eh eh voltado para o pagamento das suas próprias despesas uma das despesas é a despesa de financiamento então também existe uma grande um grande interesse uma grande eh eh eh um grande contentamento dos Agentes financeiros quando o patrimônio é de afetação não é quando o patrimônio da incorporação está afetado mas não é os empreendedores ficam nessa situação eles são meros administradores desses bens acabam sendo sendo que as responsabilidades continuam exatamente as mesmas Então veja eu sou totalmente responsável respondo

por tudo respondo por atraso respondo por qualidade de obra não é eh eh eh eh tudo por tudo e por todos eu respondo mas quando o Patrimônio é afetado eu sou um simples administrador de bens os empreendedores é só nós nos colocarmos na posição quem é que gostaria disso tá bom eu eu corro todos os riscos mas eu não tenho o benefício da da do controle patrimonial sobre as a o que resulta do empreendimento o caso incol ele é um extremo né porque a ma gestão acabou levando a isso mas os empreendedores se nós fôssemos

empreendedores faríamos a uma coisa Ah o empreendimento tá indo Bem aqui sobrou aqui um um dinheirinho e esse aqui não tá tão bom ponto vou colocar lá não tem qual é o problema disso nada nenhum problema eu tô distribuindo não é dentro dos Empreendimentos não é o ganho para poder todos serem eh alcançarem o resultado não é nenhum problema disso ou a questão da incol foi o extremo né pela justamente pela quantidade de empreendimentos para ela ser uma grande em Incorporadora uma grande Empreendedora ela tinha uma grande quantidade isso afetou o mercado e afetou o

cidadão evidentemente mas sem dúvida me parece que boa parte da inspiração do patrimônio de afetação surge da questão da incol eu queria saber alguma coisa que Senor se é pertinente Inclusive a sua sua apresentação é sociedade em contas de participação né E isso seria uma e a outra pergunta que eu gostaria de fazer é o seguinte naquela comissão de Intermediação do corretor normalmente o cresce ele ele orienta que é 6% mas no est de venda quando você tá fazendo a intermediação para incorporador isso Varia muito é o adquirente que paga como o senhor tava explicando

aí que foi até decisão do STJ já né é normal isso ou o incorporadores teria que ser 6% porque tem uma variação 1.2 0.8 então seriam duas perguntas se o senhor puder eu sei que tem mais gente Obrigado Doutor obrigado pela pela questão eh Começando pela última só porque ficou eh sempre não é a última pergunta fica mais presente né então Começando por ela assim eh se nós olharmos a nossa própria lei de Regência lei do corretor existem eh parâmetros fixados de percentuais mínimos para a remuneração né Eh todo todo lançamento de incorporação não é

que tem uma estrutura mínima não é previamente os percentuais existe um contrato de corretagem firmado entre os corretores ou a empresa eh a Imobiliária E a a o incorporador e ali já estão fixados os percentuais n é eh eh como Cada caso é um caso né Eh eh eh eh normalmente as situações que as quais eu acompanhei eu eu dizia Olha meu amigo o o valor da corretar nesse caso é tantos por cento eu não não abria para o comprador a negociação do percentual porque ele já estava previamente anteriormente fixado no contrato de corretagem firmado

antes não é mas é possível é possível não é então Eh Dentro dos patamares mínimos que a própria legislação que as regras da atuação de corretagem determinam eh se houver a possibilidade de se fazer a negociação com o adquirente com o comprador ali no momento na hora eh eh Desde que sejam respeitados os mínimos que são estabelecidos não vejo nenhum nenhum Inconveniente né mas na prática eu eu eu eu tenho dificuldade em visualizar isso por isso porque anteriormente tudo já tá Previamente fixado né Não imagina um um como eu espero que em 2017 aconteça não

é os stand de vendas abarrotados de correndo todo mundo fazendo fila para poder pegar comprar as unidades imagina se eu vou negociar caso a caso a corretagem com Os compradores é muito complicado eu preciso ter isso já definido para poder vender todas as unidades no fim de no sábado nem no fim de semana no sábado não quero nem esperar o domingo domingo já quero est Com tudo vendido e a outra pergunta é sobre a questão da sociedade de encontro de participação não é isso é a a a pelo código civil a sociedade encontra e participação

ela ela ela é um contrato de sociedade que existe mas a sociedade ela não tem personalidade jurídica Então ela por isso que as SPS em muitos casos elas são utilizadas mesmo que não nós não tenhamos a sociedade encontra e participação porque A SP ela tem personalidade e aí eh com essa personalidade tudo acontece né eu consigo levar ah apresentar o Memorial de incorporação junto ao registro de imóveis não é eh coisa que eh pela pela pela característica da sociedade encontra e participação eu não eu não consigo né nada impede que os investidores eventualmente se organizem

numa sociedade em conta de participação mas eu não consigo levar essa realidade que é um contrato de sociedade né para a A realidade registrária então é por isso que nós temos nós podemos ter uma uma conjugação perfeita disso né vários investidores esses investidores se organizam numa sociedade enqu de participação mas na hora que eu vou apresentar a incorporação eu vou usar outras sociedades que permitam o reconhecimento da personalidade jurídica eh eu queria informação sobre a Odebrecht ela é Incorporadora e Construtora isso eu mesmo comprei um Imóvel minha família sim um um num hotel sim e

nós convenhamos também uma série de coisas estamos querendo desistir disso e eles têm também uma coisa que eles não aceitam a devolução Então eu queria saber como ficaria isso em relação à atual conjuntura que tá acontecendo com eles se eles vão sobre Inclusive tem vários espigões que eles compraram ali na na suk Zaidan e estão tão no chão Então eu queria saber a gente tem perfeito assim Eh sem sem fazer referência especificamente à empresa porque eu eu diria que isso vale para todas né então assim eu poderia falar de maneira genérica Vejam Só eu tenho

um contrato com o empreendedor incorporador a b c Qualquer que seja ele e nesse contrato eu tenho prazos de entrega de obras não é um cronograma físico financeiro que deve ser respeitado né em parda Esse contrato na Minha aquisição eu me me me me dispus a fazer pagamentos então uma das regras do Código Civil é que se o outro não está cumprindo a sua obrigação Eu Tenho Em contrapartida a prerrogativa a possibilidade de parar de fazer o cumprimento da minha ele não tá Cumprindo com a dele is é a regra do Código Civil isso vale

para qualquer situação né Eh de contrato que o outro não está cumprindo Então esse é um Primeiro um primeiro aspecto aí foi referido uma outra coisa que não tem bem a ver com isto eu estou fiz um contrato Ah não me interessa mais o contrato que isso é outra coisa eu não estou levando em consideração se houve n de implemento se tá cumprido não eu eu pensei que tava fazendo um bom negócio não quero mais quero desistir sim mas o seu contrato é ir revogável e retratável tem cláusula de de de ser irrevogável e retratável

Tem então eu não posso desistir essa é uma garantia que está inclusive expressa na lei de incorporação tem um artigo da Lei eh de incorporação que é o parágrafo segundo do artigo 32 que diz os contratos eh de incorporação imobiliária São irrevogáveis e irretratáveis tá expresso na lei esta é uma coisa boa para quem compra para os incorp para os adquirentes porque evita que eu fique pagando dinheiro e o outro lá vai e Desista do empreendimento o incorporador não pode desistir Essa é a razão do dispositivo mas a lei não vale só para uma parte

ela vale para todo mundo então eu não posso Ah mas olha eu ouço tá cheio de gente fazendo desistência O que se deve entender por isso é porque em razão da crise muitos incorporadores estão aceitando distratar os contratos não é que o distrato não é uma desistência Unilateral e eu sou obrigado a aceitar a desistência se o contrato é revogável e retratável eu nem eu posso desistir nem o outro pode desistir mas porque a crise está grande e se não fossem os distratos eu teria que resolver Esses contratos em juízo aí seria mais complicado então

o que tá acontecendo os incorporadores os empreendedores e os adquirentes chegam a um acordo e assina um documento de distrato bom ah bom mas eu eu quero Desistir porque eu quero receber todo o dinheiro de volta com juros correção monetária ué de novo a o contrato não é revogável e retratável não posso né ah não ele está inadimplente mudou completamente a figura eu aí vou resolver o contrato porque o outro não tá cumprindo tá no chão já deveria est na 10ma lje é outra coisa agora desistir não é essa prerrogativa até seria possível mas hoje

a lei de condomínio incorporação expressamente proíbe isto Né em benefício do adquirente é assim que foi pensado né como eu disse a lei 9000 4591 é uma lei que tem um um um um um um uma uma um sentimento de proteção aos adquirentes muito forte né mas vale também para o adquirente a a irrevogabilidade e irretratabilidade e o que nós temos ouvido de desistência é são distratos que T sido acertados e normalmente nesses distratos parte do dinheiro pago é devolvido mas parte fica retido para Paraas despesas para para o pagamento da da corretagem quando é

Paga pelo incorporador essa despesa houve houve despesa de Publicidade né então esse custo né ele acaba sendo abatido né e as pessoas acabam se acertando e os distratos são feitos mas são distratos desistir se tem cláusula no contrato de como irretratável e irrevogável a única maneira de você desfazer isso é se houver in de implemento pelo pelo meu pelo meu Controle meu horário já já tá bom já tá já tá tranquilo escolhi esses aspectos para dar a todos aí uma uma contribuição eh disso que eh de mais recente de mais eh eh eh contemporâneo não

é tem sido debatido tem sido objeto das discussões envolvendo incorporação imobiliária tocando sempre impossível como possível quando possível eh no na nossa atividade de corretar não é e espero então ter uma outra em outra oportunidade retornar não ao Convívio do senhores Foi uma satisfação estar aqui nesse dia muito obrigado pela [Aplausos] [Música] atenção