De tempos em tempos, repetidamente, o mercado imobiliário passa por diferentes estágios. Essas fases acontecem pelas flutuações de curto prazo que ocorrem na economia, onde períodos de recuperação e crescimento se alternam com períodos de estagnação ou recessão. Como a economia se baseia na produção, na oferta e na demanda de bens e serviços, e tudo isso varia o tempo todo sob a pressão de incontáveis fatores externos, esses cenários de expansão e contração da atividade econômica acontecem o tempo todo.
No mercado imobiliário a repetição desse ciclo é causada pela lentidão da adaptação da oferta à demanda, afinal, entre o momento em que é percebido o aumento da demanda e a entrega de novos empreendimentos, há o intervalo de anos. Como a resposta da oferta de imóveis é demorada, quando a demanda chega, devido à escassez de unidades à venda, os preços sobem rapidamente. Desde a subida dos preços até a entrega de novos empreendimentos, temos períodos que variam entre dois e cinco anos e durante esse período muitas empresas e construtores entram no jogo para aproveitar a boa fase, e a oferta vai aumentando até se transformar em uma super oferta, o que causa uma inversão das tendências e entramos na primeira fase do ciclo: a recuperação.
Esse estágio começa na parte de baixo do ciclo, quando por causa da grande quantidade de novas construções, muitas vezes aliada a uma estagnação da demanda, o mercado entra em estado de super oferta. Nesse ponto, o número de imóveis disponíveis está na sua quantidade máxima, aos poucos a demanda cresce, esse excesso de imóveis começa a ser absorvido, os valores começam a subir lentamente e aos poucos a relação entre oferta e demanda se equilibra e a segunda fase do ciclo se inicia: a expansão. Nessa fase e ainda esperada certa desconfiança do mercado no que diz respeito à real recuperação do nosso segmento.
Quem acompanha o mercado imobiliário vai perceber uma retomada ainda tímida do setor construtivo, enquanto a demanda por imóveis continua crescendo mais que a oferta, a ponto de já causar um leve desequilíbrio, o que faz com que os preços naturalmente começem a aumentar, pois como disse no início do vídeo, a resposta do mercado para suprir o aumento da demanda costuma ser lenta. Essa retomada do ritmo das construções começa a tímida, mas em pouco tempo tanta gente decide suprir essa demanda que acaba sendo criado um estoque enorme de imóveis em construção, pois a constante divulgação de bons resultados gera percepção de estarmos atravessando um período de vacas gordas, o que chama a atenção de investidores, construtores e incorporadores, que enxergam uma maior possibilidade de ganhar dinheiro com a construção, compra e venda de imóveis. Esse sentimento otimista com o mercado incentiva e aquece o setor construtivo, gera empregos na construção e reduz a quantidade de imóveis disponíveis, pois tudo ainda está em construção e os preços sobem.
Nesse estágio chegamos na terceira fase do ciclo: a super oferta. Se antes do equilíbrio a demanda superava a oferta, agora com as construções aquecidas, o crescimento da oferta avança bem mais rápido que o crescimento da demanda. Imóveis vão sendo finalizados e a demanda já não é mais suficiente para absorver.
Os preços começam a se estabilizar com tendência a sofrer pequenas reduções, é cada vez menor o número de novas construções, mas ainda há um sentimento otimista no mercado. Esse processo de desaceleração da demanda e elevação dos estoques costuma durar entre um e três anos, quando se inicia a quarta etapa do ciclo: a recessão. Essa fase começa com um grande aumento da oferta e um tímido ou inexistente crescimento da demanda.
Essa é a fase mais complicada do ciclo, pois o setor construtivo praticamente para e novas construções se tornam raras, uma vez que já não vale correr o risco de construir e passar por todos os processos, aprovações e administração da obra. Na recessão, a oferta de imóveis é tão maior que a demanda que os preços sofrem pressão pela redução, o que faz com que muitos investidores que compraram no momento da super oferta, acabem tendo prejuízo em suas negociações. É uma fase marcada pelo pessimismo, pela fuga de capital do setor construtivo, pelo aumento expressivo na quantidade de imóveis disponíveis, pela redução na oferta de crédito imobiliário, além da queda na renda do consumidor, alto desemprego e queda no preço dos imóveis.
Das quatro etapas, esta tende a ser a mais demorada, levando entre três e até dez anos para que a demanda absorva o super estoque e o mercado se equilibre. A velocidade com que esse equilíbrio é alcançado ou perdido, depende de muitos fatores, como taxa de juros, facilidade no acesso ao crédito imobiliário, taxa de desemprego, entre outros. É esse conjunto de fatores que fará com que o ciclo saia da fase recessiva e vá novamente para a primeira fase: a recuperação.
Quando observamos o comportamento dos preços durante o ciclo percebemos que os valores começam a subir timidamente na fase de recuperação, sobem rapidamente na fase de expansão, variam na fase de super oferta, até que entram em estagnação ou queda na fase de recessão. Quanto ao tempo, com a globalização e a liquidez no mundo, os ciclos tendem a ter um período menor, mas não é raro um ciclo durar mais que uma década. O conhecimento do ciclo é importante, mas para aproveitá-lo, é necessário ter capital para aguentar a recessão sem precisar vender imóveis a preços baixos queimando a margem de lucro, ou sem entrar em uma crise de liquidez, o que é pior, precisando vender a qualquer custo para pagar as dívidas e contas.
É uma lição duramente aprendida, que pode custar o patrimônio de famílias e impactar duramente a vida de muitos empreendedores. O ciclo econômico sempre foi um fato existente na história da economia mundial e quem não entende e depende de metas e resultados de curto prazo, tem grandes chances de ser negativamente surpreendido. Conhecer, entender e interpretar essas diferentes fases, faz com que as tendências sejam percebidas com maior antecedência, aumentando assim, as chances de tomar melhores decisões e no nosso caso, de prestar uma melhor assessoria a nossos clientes, sejam eles investidores ou não.
Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.
