uma grande ocupante de áreas corporativas a empresa wework andou atrasando o pagamento de aluguéis em diversos Empreendimentos no Brasil alguns deles de propriedade de fundos imobiliários isso por Óbvio impacta renda preços de cotas desses Fundos andaram sofrendo e eu quero mostrar para vocês toda a historinha que aconteceu nestes últimos meses envolvendo a wwk e como se desesperar e sair movimentando a sua posição de fundos imobiliários ao sabor de Notícias é uma máquina Implacável para perder dinheiro eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários professor na finclas e no vídeo de hoje a gente vai falar
sobre o caso wework vem comigo vamos lá pessoal vamos começar então com o caso wework Fechado aqui no mundo de fundos imobiliários Primeiro vamos entender o que que é essa empresa awork uma gigante internacional eh de Coworking Então o que é atividade de cowworking uma empresa de Coworking ela aluga ou é proprietária mas na maioria esmagadora dos casos ela aluga laes corporativas prédios ou pedaços dele ou prédios inteiros Elas têm preferência por prédios inteiros prepara esse espaço corporativo para alugar para out outras empresas então Note que ela a empresa de Coworking é a locatária mas
não utiliza o espaço corporativo o negócio dela a razão dela existir é pegar este espaço e deixá-lo pronto para utilização por parte de outras empresas inclusive fazendo a gestão diária daquele espaço porque que eu proprietário de um espaço corporativo vou alugar para uma empresa de cowworking como a wework e eu não mesmo faço essa operação operar desta forma como uma empresa de Coworking requer expertise requer muitas vezes escala que alguns proprietários de espaços corporativos ainda não atingiu e muita dedicação e foco pra operação eu proprietário quero receber aluguel daquele espaço ora se tem uma empresa
querendo alugar o prédio inteiro resolveu minha vida ela topa pagar o que eu quero topa fechei resolvi minha vida um contrato só para eu tomar conta ela vai estar cuidando do dia a dia do prédio uma responsabilidade a menos para mim para o proprietário então vantagem pro proprietário pra empresa ela tem lá um grande espaço em que ela vai preparar e ela tem escala para barganhar junto a empresas que vão cuidar de mobiliário de preparação de infraestrutura e mesmo da operação do dia a dia como ela tem muita escala muita BL em que ela toma
conta ela é a locatária mas ela toma conta ela consegue barganhar ótimos preços para fazer isso pra empresa que está alugando da do Coworking ela tem interesse para além do espaço corporativo ela quer a facilidade do Coworking que é simplesmente poder chegar lá no espaço e operar sem se preocupar internet recepção controle eletrônico de agendamento de salas de reunião sem se preocupar com nada disso sem se preocupar com documentação de regularização do prédio não não tem que se preocupar com nada disso tudo isso tá a cargo de quem da empresa de cowworking IPTU ela não
tem que se preocupar com isso muitas vezes valor de condomínio ela nem sabe quanto tá tudo embutido né ela tem um grande boleto ali para pagar para essa empresa de cowworking pronto ela chega para operar tá tudo bonitinho layout certinho do jeito que ela queria dependendo do tamanho da operação ela consegue até barganhar alguma adaptação específica para o o negócio dela Mas no geral ela quer essa facilidade então na teoria é um negócio bom pras três partes e awork vai ganhar dinheiro como com esse diferencial desse aluguel a mais que ela consegue cobrar desta empresa
que não quer ter a dor de cabeça da operação de ter que se preocupar muitas vezes com layout enfim né a empresa não quer se preocupar com isso ela sabe que o valor talvez vai ser um pouquinho mais elevada ali por metro quadado mas no final do dia como ela vai poder focar na operação dela e ela tende a ser muito mais rentável focada naquilo que faz ela ganhar dinheiro de verdade para ela tá ótimo segue a vida então os três ali Teoricamente podem conviver em plena Harmonia só que aí quando chegou em junho de
2024 o mercado começou a ser surpreendido com fatos relevantes ou comunicados ao mercado que são documentos aí que os fundos de investimento as empresas enfim disponibilizam ao público geral a todo o mercado não é só os cotistas a todo o mercado ainda que o foco sejam os cotistas informando que a nossa querida wwk estava inadimplente de suas obrigações de aluguel em alguns casos era informado que ela estava pagando condomínio e ptu certinho mas aluguel não estava pagando nada então basicamente cinco fundos imobiliários multiativos do segmento do escritório reportarem na diência da wework o trnt11 fundo
de gestão da vbi o vino 11 fundo de gestão da 20 Partners Sari 11 fundo de gestão do Santander esse ainda é quase 100% escritório ele tem um galpãozinho ali uma galera chama ele de híbrido Eu ainda acho que ele é muito mais mais um fundo de de escritório tá o brcr11 famoso bice fund também uma locação da work no Rio de Janeiro e o rcrb11 fundo de gestão da Rio Bravo também reportando inadimplência da wwk Aqui fica o puxão de orelha deste analista para o gestor administrador do bice fund O brcr11 que é BTG
porque não soltou o comunicado ao mercado nem fato relevante esperou sair o relatório gerencial para colocar um informativo ali em quatro é importante deixar claro que este zelo em informar com tempestividade esse tipo de evento aos cotistas é algo importante e deve estar no seu foco de análise investidor de fundo imobiliário então fica o puxão de orelha para o BTG os demais soltaram Ali informações fatos relevantes ou comunicados ao mercado poderia ter feito isso também comunicou no relatório gerencial beleza muito bem obrigado mas poderia ter feito feito com maior tempestividade enfim a turma reportou o
mercado olha será que foi caso isolado chama atenção movimento coordenado então não ficou inadimplente em um único fundo em um único prédio porque às vezes acontece isso porque a empresa quer forçar uma renegociação naquela naquele contrato específico todos os outros seguem normalmente mas não foi um negócio mais espalhado Será que foi só um mês né o mercado neste primeiro momento acende a luz amarela será que teve algum problema operacional já vimos isso acontecer né atrasa ali alguns dias depois regulariza só que no mês seguinte novamente novamente Então os aluguéis de maio junho e julho um
outro caso agosto acabou pegando também aí depende muito do prazo de vencimento acabaram não sendo pagos na data e eu gestor dos fis comunicando sempre através de fato relevante ou comunicado ao mercado à exceção do brcr11 que esperava o relatório gerencial para para no relatório gerencial sim fazer comunicação Tercer comentários sobre a situação e o que que aconteceu com as cotas destes Fundos que tinham exposição awork sofreram caíram e aí a gente começa a analisar Será que sofreu mais do que os pares porque a gente está vivendo um período mais difícil para os fundos imobiliários
na mesma janela a gente observava as ações sofrendo os outros fundos imobiliários também caindo então será que a queda que estes Fundos tinham nas suas cotas estava em linha com o mercado tava caindo mais estava caindo menos o que que tava acontecendo e que medidas os gestores iriam tomar para defender os interesses dos cotistas fato é que o observamos que ali em meados de agosto setembro pelo menos dois fundos imobiliários soltaram informação de que impetraram ação de despejo para o wwk foram eles o vino 11 gestão 20 Partners e o Rio Bravo renda corporativa RC
rb11 Gestão Rio Bravo os dois tiveram êxito na ação de despejo a sentença é simples né quase que padrão a o que tinha 15 dias para ou regularizar todo o débito todo o débito ou deixar o imóvel nos dois casos fato é que ao longo de Setembro o mercado começou a observar as coisas começarem a se acalmarem no assunto ework primeiro que como efeito de êxito nessas ações de despejo deino 11 e Rio Bravo renda corporativa a gente observou que no vino 11 chegou-se a um acordo em que a empresa deixaria efetivamente a edificação regularizando
todo o débito todo o débito inclusive multas e encargos e deveria deixar o imóvel até o final de outubro no caso do fundo da Rio Bravo houve também regularização a empresa devolveu um pedaço da ocupada o restante continuou pagou as multas que tinha que pagar inclusive da rescisão antecipada da área que ela estava devolvendo E o restante do contrato continuou com um descontinho pontual por 12 meses neste restante desta área que ela H continua ocupando então Note que aqui no caso da Rio Bravo o proprietário pegou um pedaço da área de volta recebeu multa de
rescisão antecipada tudo certinho e no restante ele concedeu durante 12 meses um desconto pontual e depois o alugel Segue conforme contrato e a vigência também segue conforme contrato original o fundo de Santander o Sari 11 S re11 formalizou acordo ali no final de setembro também 50% do valor inadimplido a o York já pagou ali na hora o restante parcelou nos os meses seguintes e a locatária continuou ocupando espaço respeitando o fluxo contratado vida queer então Note que aí no Sari já teve um parcelamento diferente né ó pagou metade agora a outra metade vai pagar parceladinho
num curto espaço de tempo mais parcelado e o contrato Vida que Segue o torre Norte foi onde a gente teve uma situação pouquinho diferente né ela continua o York continua ocupando o espaço que está e os valores que estavam em aberto um pedaço recebido ali à vista restante oito parcelinhas e o contrato daquele ponto em diante sofreu uma revisão de tal forma que a wework vai pagar menos aluguel Então o fundo receberá menos aluguel daquele ponto em diante fato é os valores inadimplidos foram recuperados a gente teve aí um dente de alguns meses na renda
efetiva destes fundos mas os valores inadimplidos foram recuperados agora Observe comigo essa tabela que eu preparei pra gente compreender como reagir a notícia é algo negativo para o investidor de fundo imobiliário eu preparei essa tabela com o retorno total dos fundos de 10 fundos de escritório eu comecei aqui com essa tabela no dia 15 de junho por quê Porque ali nessa data a gente começou a ter as notícias de inadimplência da wework o primeiro foi o torre Norte e por eu parei no dia 16/10 porque era a última informação que eu tinha antes de gravar
esse vídeo no lado esquerdo eu tenho vino 11 Sari 11 trnt11 brcr11 rcrb11 ou seja a turma com o ework por isso que tem esse cabeçalho aqui ó com o ework retorno Neste período dessa galera aqui quem caiu mais foi o vino 28% quem caiu menos foi o rcrb 7.9 na média essa galera caiu 14,5 na média mas teve gente que caiu 7ete Teve gente que caiu 28 algo ali entre 11 e 14 foi o o recheio meio dessa turma foi mais comum a moda a turma que não tem o ework é do segmento de
escritórios privilegiei portfólios multiativos e não tem o ework pvbi11 ppp e o fat TN foi positivo em 0,71 nessa janela até positivo a gente teve se você observar o [Música] pvbi11 foi puxada pelo pvbi11 que na humilde opinião desse analista tem o melhor portfólio dessa turma observando localização dos ativos e qualidade das edificações essa turma que não tem o ework caiu 3,5 a turma que tem o ework caiu 14,5 ou seja quem tem o ework caiu mais de quatro vezes na mesma janela do que quem não tem o ework mais uma vez a despeito de
estarmos numa janela que foi difícil para ativo de risco que foi difícil para fundo imobiliário difícil para fundo do escritório me parece muito claro me parece muito claro que a turma que tem o ework foi mais penalizada e olha que interessante a turma que saiu vendendo isso daqui entregou a cota num preço ainda mais baixo sem receber essas receitas inadimplidas porque estavam todas em aberto e quem entendeu que este movimento parecia exagerado comprou essas cotas com desconto muito Severo para o ev que estava ocorrendo a grande discussão aqui talvez Fique por conta de vino que
ficou sem a locatária de forma efetiva e agora vamos testar a localização lá do imóvel que ela deixou para ver se a reposição será rápida ou não mas Especialmente nos outros caso e mesmo para ele 28% de queda Será que a ausência agora de wwk no Pool de locatárias era é algo tão nocivo a ponto de você derrubar a cota em quase 30% para o vino 11 vamos dar uma olhadinha no relatório gerencial tá aqui ó antes do evento wework representação na Receita aqui ó 7% da receita Então o fundo tá perdendo um locatário que
representa 7% da Receita e o mercado foi lá e derrubou a cota em quase 30% existem outros aspectos que tem que ser analisado o momento a gente tá vendo que tá todo mundo caindo aqui mas me parece mais uma vez que há fortes indícios de uma reação exagerada operar ao sabor de Notícias é uma máquina de fazer o investidor perder dinheiro a gente precisa mergulhar nas informações e entender da mesma forma que eu fiz com vino para entender a materialidade do ework a gente pode fazer com os outros Fundos que no Rio Bravo renda corporativa
apesar de não estar aberto por locatário a gente vê aqui ó cwork 19% então no máximo é 19% o ework tem outra empresa de de cwork aqui dentro no brc veja que este 51,4 % é outros o que que a gente interpreta aqui ó 21% é Petrobras aí você tem 10% de Samsung 6.6 de Cargil 5.9 do IMP Via Varejo 4.5 e depois 51% são outros locatários e nenhum desses locatários tem mais do que 45% porque se tivesse estava aqui aberto Ou seja o ework aqui dentro tem uma materialidade também menor Sari aqui fica puxão
de orelha pro gestor no relatório gerencial porque ele faz um gráfico que não coloca o percentual é brincadeira de mau gosto hein mas tudo bem a gente vê que aqui tem uma representatividade razoável justamente por ser um portfólio um pouco mais concentrado o torre Norte como é mono ativo também tá aqui ó cooworking ó wework 30% da Receita e veja que no final das contas caiu 11 onde tinha uma representatividade maior do que o cara de 28 mas esse de 28 perdeu o locatário mas me parece se uma situação exagerada na reação do mercado e
quem entendeu e consegue capturar esse tipo de reação exagerada além de talvez est tendo a oportunidade de capturar um fundo imobiliário no momento em que a cota foi mal precificada as receitas que estavam inadimplidas e começam a ser pagas agora Elas começam a voltar justamente pro bolso dessa pessoa quem vendeu a cota além deudo ficou sem essa receita então no final da no final da história o mercado ele se mostrou mais uma vez uma máquina extremamente eficiente em tirar o dinheiro do bolso dos impacientes para colocar dinheiro no bolso dos pacientes o caso wior que
mostra como a reação ao sabor de Notícias pode ser extremamente prejudicial aos investidores de fundos imobiliários mais uma vez a situação da locatária continua exigindo Atenção Por parte dos investidores é por isso que é importante a gente ter a visão de portfólio da materialidade ter uma carteira diversificada entender Qual é o impacto tá bom E mais uma vez quando a gente investe em fundo imobiliário inadimplência e vacância são elementos que vão fazer parte da nossa vida como investidor tá nenhum um imóvel foi projetado para estar 100% ocupado em 100% do tempo nenhum se um imóvel
Só para em pé desta forma ele não deve ser construído a gente precisa incorporar esse racional quando a gente investe em fundo imobiliário eu acho muito interessante Porque alguns investidores de fundos imobiliários também TM Imóveis físicos um apartamento alugado E aí se o locatário fique na diente um mês ou dois meses Será que ele aceitaria vender aquele imóvel por 20 ou 30% abaixo do valor que seria talvez o valor justo daquele daquela edificação ele se sentiria ofendido inclusive ah deixei de receber dois aluguéis e você quer que eu venda o imóvel 20% mais barato mas
com fundo imobiliário ele não tem o pudor de de vender a cota Nessa situação a gente viu os exemplos aqui de maneira prática isso aqui aconteceu com o mercado então conhecer bem qual é o a participação de cada locat na sua formação de receita e evitar abrir o Home Broker no calor da emoção das notícias sentar e estudar a materialidade de eventos de vacância e de inadimplência no potencial de geração de receita do seu portfólio coloa aí nos comentários se você é cotista de algum dos Fundos expostos A ework se você aguentou firme este período
mais duro até que como eu mostrei para para vocês as coisas se resolvessem me diga também se você já tinha visto algum vídeo tratando desse tema da forma como nós procuramos tratar aqui e se você conhece algum outro caso de locatário que ficou em NAD implante em algum fundo imobiliário e você quer que você quer que eu traga essa temática aqui para vocês no nosso canal não se esqueça por favor de dar like porque o like assim como o dividendo do fundo imobiliário não é tributado então por favor eu conto com o teu like não
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