El TRUCO Increíble para GANAR Dinero en INMOBILIARIO que NADIE te cuenta | Aleix Recasens

Nosotros no somos el comprador para comprar hotel nuevo acabado perfecto sino que somos el que lo hace buscamos ese activo de calidad que tiene capacidad de revalorarse y donde podemos hacer aplicar un poco nuestro arte hoy toca hablar del sector inmobiliario hoy toca hablar con un gran experto casas un montón de cosas dentro de lo que sería el private equity del sector inmobiliario lace recasens nosotros Entendemos que esa diferencia de venderlo al cuatro o al 3 y medio es el arte el mismo activo en la misma ubicación pagando lo mismo el mismo operador mismo riesgo

el mismo retorno si el activo es bonito o no lo es así de subjetivo así de artístico marca que tengas a un versor a un capital dispuesto a comprarlo más caro entra por los ojos y nosotros amos la diligence con unos técnicos esos técnicos fallaron en 2 cm donde cabían dos viviendas de 140 m duple están vendidas por 180,000 el ayuntamiento nos dejado hacer una vivienda de 50 m y un trastero de 230 y en residencial bueno hemos la ley esta que han sacado que no funciona ni está funcionando es muy evidente que en un

mercado donde tú restringes la oferta los precios suben o se estancan Y si los precios no suben pero no hay oferta qué más da es que hay oferta de qué sirve que el precio medio vuelva a estar por debajo de los 1000 en Madrid Por ejemplo Si no hay oferta la forma de estabilizarlo es qué crees que son los errores principales que hace la gente a la hora de poder empezar a invertir en inmobiliario lo típico de compra un piso para alquilarlo no Residencial pensar en el activo como si fuera para ti final cuando tú

estás comprando un inmueble estás creando un producto Cómo ves el futuro del mercado inmobiliario a corto medio plazo en España actualmente Bueno e yo creo que lo primero sería Decir Hoy está con nosotros alis recasens de AX partners un inversor profesional en el mercado inmobiliario que fundó un private equity relacionado con el sector y que est todo un prodigio con lo joven que es y la cantidad de millones que gestionan dentro de sus vehículos de inversión la verdad es que hemos hablado de un montón de cosas de cómo está el sector inmobiliario Cómo se puede

invertir desde cero Cómo se pueden hacer incluso operaciones de cambio de Uso Cómo poder también invertir en ciertos instrumentos que están más reservados también para inversores institucionales la verdad es que no tiene desperdicio esta charla la Vais a disfrutar muchísimo seas o no seas inversor inmobiliario te interesa este podcast así que sin más te dejo con él qué tal estáis Bienvenidos a un nuevo episodio de inversión racional hoy toca hablar del sector inmobiliario hoy toca hablar con un gran experto como es alce Recasens que es fundador y además también te dedicas a un montón de

cosas dentro de lo que sería el private equity del sector inmobiliario nada bienvenido alis cómo estás gracias Un placer estar aquí en inversión racional nada al final yo tenía muchísimas ganas he visto algunas participaciones tuyas anteriores aunque normalmente vosotros Vais a un público más ional no eso no significa que que también podáis aproximar pues a que nos vea el resto de la gente el Resto de los inversores y creo que este es un espacio en el que va a disfrutar tanto la audiencia contigo como creo que tú vas a disfrutar también con las preguntas de

todas las cosas que vamos a tratar Seguro seguro nuestro perfil de inversores es un inversor profesional Pero al final hay gente que es inversor profesional y no lo sabe O sea que que al final siempre es bueno también que conozcan como como pensamos y y poder acercarlo Pues a todos los niveles Además también el tema del private de la inversión más privada que me encanta también este tema porque lo hemos tocado muy poco dentro de de inversión racional y que creo que ya está la audiencia preparada para poder profundizar y ahí de lleno claro es

privado no es público no es es muy opaco y y veían otros podcast vuestros no que podéis hablar de de de balances y fundamentales de compañías que cotizan información pública que en el mercado en nuestro Caso es totalmente al contrario no es tratar de de encontrar información eh Y y activos y oportunidades no para para sacar buenas rentabilidades y y con un riesgo Pues siempre moderado no Además algunas cositas que me has pasado luego por privado es que me encanta porque yo estoy super interesado eh estábamos hablando of the record que yo el tema del

inmobiliario me tenéis que ir convenciendo poco a poco por toda la audiencia ya sabe las experiencias mías Previas a nivel familiar con el tema de inmobiliario Pero bueno yo creo que en el día de hoy vamos a aproximar lo incluso también con un análisis más contable más también análisis fundamental no Exacto Bueno al final es lo que hablábamos no de de de llevar eh el entender lo que hacemos nosotros eh más como private equity no como como como negocios con un subyacente inmobiliario pero no tanto como el inmobiliario el que tendemos entender Más a pie

digamos de de comprar un piso y alquilarlo sino más eh de estructurar un negocio con un subyacente eh inmobiliario genial eh para la gente que no te conozca Quién es Alex recasens Bueno pues Alex recasens es e un emprendedor eh que que fundó que tuvo una corta pero intensa experiencia en el en el sector bancario de la banca Privada de la banca inversión muy joven y que y que fundó un un fondo una gestora de de private equity Inmobiliario pues muy joven y ahora con 27 años pues eh la sigo liderando y y desarrollando y

con y creciendo no la la gente estará haciendo Ya cuentas mentales y dirá pero 27 Cómo 27 años Cómo que que has trabajado ya en banca privada que luego posteriormente te has metido a crear tu propio private equity todo con 27 años coméntanos esto como porque es muy interesante la evolución que tú tienes cómo te metes en el sector mientras estás estudiando o sea o eres Una persona que eres un crack en ventas o o o algo o algo no cuadra ahí no un po un poco vendedor soy un poco vendor pero pero pero bueno

también digo que que hago las cosas rápido voy a ser padre en unos meses ya me cas ha unos meses también o sea que que sí que que sí que bueno las cosas van la vida va rápido y y trato de disfrutarla y exprimir al máximo bueno de entrada a veces pienso sobre eso yo también y digo Osa cómo puede ser que que vaya tan no eh Tan Rápido y y al final es creo que es porque es una persona bastante obsesionada con la con la productividad no para lo bueno y para lo malo a

veces cuesta disfrutar cuando no soy productivo Y eso es algo también difícil de gestionar Pero bueno básicamente e empecé estudié económica económicas en la universidad de Barcelona eh empecé Pues por el mes en el que nací que es octubre con 17 años eh Y con 18 ya empecé a trabajar hice mis primeras Prácticas en el en el banco de Santander en en veranos en una oficina Ay dejaban entrar Incluso un medio año de carrera en ese momento eh podías hacer digamos en veranos en vacaciones eh algunas algunas prácticas en oficina Digamos como gestor haciendo de

de auxiliar un poco a la a la la oficina caja Exacto Lo que pasa que me tocó una oficina muy pequeña en un barrio un poco complicado de Barcelona Ah Yti y estaba yo con el director no entonces Eh pues eh firmé hipotecas no con 18 años eh Y y y aprendes mucho aprendes mucho de base no de base y luego fui fui subiendo de cómo funciona el sistema no de crédito el sistema de la gente de pie no tuve una experiencia luego e muy cortita en en en Danone en la en Danone en la

área de marketing no ahí aprendí aprendí de gente muy buena porque Danone dicen que es una es una escuela del marketing y realmente lo es Porque tiene muchísimas marcas diferentes y cada una funciona como una unidad de negocio diferente eem y aprendí muchísimo a de temas de comunicación de temas de marketing de temas sobre todo de análisis de precio de análisis de Mercado eh Porque ahí no tiene no es el marketing como pdad es el marketing como no como como análisis del negocio y y como potenciador Ah pero rápidamente Ahí vi que que tenía un

perfil más comercial que quería hacer Negocio que quería estar en la parte de negocio salté a y allí sí que fue la primera o lo difícil no que que ahí tenía Eh pues 19 eh 18 19 ahora no recuerdo bien y y a una una área de bnp paribas del banco francés a donde estuve 2 años llevando una cartera comercial eh de crédito a consumo y Crédito corporativo en empresas que emiten créditos a consumo sector automoción principalmente sí que que son bastante rentables No esos Créditos son muy rentables son muy rentables y y nada lo

que sucedió es que con muy poco tiempo pues eh mi carca fue muy bien y destacó mucho y la la llevé pues muy arriba fue cogí también unos buenos una buena una buena época hice muy buenos contactos y en paralelo a esto no eh Pues tenía mis mis eh mis necesidades de crear no eh yo ya había emprendido con 16 años había montado un e-commerce y y y empecé con los primeros bonus que al final pues en estos bancos Pagan bien e hice las primeras la primera inversión inmobiliaria compré el primer piso para para alquilar

y monté una una sociedad con un con un proyecto eh Para básicamente invertir en cambio de uso de locales a a viviendas e detectando un problema que en la ciudad de Barcelona que hay muchísimo local comercial eh Para desarrollar aquí en Madrid se ha desarrollado mucho más Este tipo de negocio Y yo empecé así no e entonces monté la sociedad mientras Estaba trabajando y posteriormente pues eh vi que que lo que me iba era el mundo de la inversión y Entré en un banco privado en en España eh que la filial de de de un

banco andorrano mm Vale entonces ahí pues desarrollé toda la parte del private equity de la banca privada eh de la banca de patrimonio donde estuve hasta los 21 para 22 e en paralelo tenía mi mi empresa inversión inmobiliaria había hecho ya unas cuantas operaciones y bueno fueron Fue caminando la experiencia como emprendedor con la experiencia profesional hasta que Hub un momento que que vi la oportunidad no para para relanzar esa o lanzar digamos el AX partners como como una gestora de private equity inmobiliario de de capital privado y muy focalizada en ser ahora hablaremos si

quieres pues un un una un producto de inversión de banca privada no para el capital privado pero de banca privada muy concreto con un Tipo de inmobiliario con una estructura de inversión una estrategia de inversión mu muy determinada que era la que yo veía en la en la banca privada que iba a funcionar No se puede decir porque sé que en vuestro sector hay veces que hay ciertas operaciones que no se pueden todavía decir porque estáis desarrollándolas estáis captando fondos eh se puede decir cuántas operaciones a nivel de millones habéis hecho ahora mismo eh gestionamos

algo Más de 200 millones de euros en en en en gross asset value en valor del activo inmobiliario que que gestionamos hemos invertido más de 300 el modelo de nuestra de nuestro de nuestro fondo de private equity que ahora lo explicaremos implica que que que a veces vendemos con lo cual cuando vendemos y distribuimos reducimos assets Under management con lo cual intentamos valorar más lo que hemos invertido y el capital disponible que Tenemos para invertir que no tanto lo que estamos gestionando pero estamos algo más de 200 millones y e como vehículo de a partners

vamos por la operación número 20 eh De las cuales hemos desinvertir nueve y mantenemos 11 vehículos invertidos eh Y estamos bueno justamente ahora a finales de año estamos cerrando eh Hay tres nuevos ahora hablaremos de los vehículos porque me parece super interesante esto que nadie ningún perfil había venido aquí a Inversión racional a hablar de de este tipo de estructuras o de inversiones además eh vienes también recomendado por un amigo mío que es por aquí Alejandro que le saludamos eh que es un auténtico crack y que también es es inversor tuyo no eh y por

lo tanto Pues intentaremos en la medida de lo posible profundizar sobre un montón de cosas yo eh qué crees que le vamos a aportar a la audiencia en el día de hoy para que se queden con nosotros hasta el final yo creo que que Hablaremos de de inversión inmobiliaria H nos centraremos probablemente más en la parte de la inversión inmobiliaria un poco de arriba del mercado de capitales con colateral inmobiliario donde es importante el inmobiliario en Sí pero no es tan pero es más importante prácticamente el el el negocio que desarrollas en ese activo y

y podemos hablar también y vamos hablar de de emprendimiento de estructura de inversión y de un poco del del del mundo Private equity versus el el el cotizado no al final nosotros intentaremos que la gente vayamos incre chendo siempre me gusta en estas entrevistas que empecemos desde lo más base tú que ya tienes experiencia para que ya la gente se nutra incluso con pequeños capitales de qué pueda hacer o qué siguientes movimientos pueda hacer a nivel inmobiliario y luego vamos a ir que la audiencia se quede con nosotros porque vamos a ir a más eh

Y yo Mi curiosidad Es infinita y la audiencia lo nota y voy a intentar voy a intentar sacarte todo lo posible no que para eso para eso te vienes aquí claro y a y a gastar una mañana entera vale eh vamos a empezar con lo que sería las estrategias más de inversión inmobiliaria pura y dura vamos a empezar por la base Ok e para la gente que a lo mejor nos ve qué errores crees tú bajo tu experiencia y haber tratado tantas operaciones y haber empezado desde cero qué crees que Son los errores principales que

hace la gente a la hora de de poder empezar a invertir en inmobiliario Cuáles son los que has detectado tú que dices Oye la gente tiene que ten cuent Empezando por lo por lo más base no que es lo típico de compra un piso para alquilarlo no Residencial normal y corriente e ahí el el el error más típico y coincidirán como digo la mayoría de de Brokers y de agentes del sector es pensar en el activo como si fuera para ti no eh e al Final cuando tú estás comprando un inmueble yo soy muy pesado

con esto pero lo repito estás creando un un producto no estás comprando un piso para alquilarlo y ya está sino que estás generando un producto que va a ir a un mercado que tiene una demanda que tiene unas necesidades no e y y tienes que pensar en eso no Y la mayoría de la gente o el gran volumen de la inversión inmóvil digamos a ese nivel eh compra por yield no por por qué retorno me va a Dar eh por por alquiler qué I qué seguros tengo qué gastos de comunidad tengo y Y qué precios

más o menos se mueve el el el mercado y lo voy a alquilar no e y Y eso es relevante pero a veces eh uno infravalora digamos lo que lo que hay o lo que demanda ese mercado no entonces pues para poner un ejemplo no yo yo soy del prat de obreg de Barcelona donde hay el aeropuerto ahí hay una demanda de alquiler brutal pero es que además eh Y eso y Sale pues Porque hay la población del prat y hay mucha población que que necesita residir en el prat por el tema del de la

del aeropuerto donde creo que trabajan más de 3000 personas no entonces hay una demanda muy concreta del tipo del tipo de de inquilino y de alquiler que que que quiere entrar en el plan no y por ejemplo están mucho más demandados los pisos con muchas más habitaciones que los que tienen pocas no e y y lo típico No pues no no es tan importante que Tenga sensor o no tenga censor no entonces entonces a veces puedes sobre pagar un activo porque te parece que es mucho más bonito y tal estás infravalorando lo que realmente necesita

el inclino no esto diríamos en el segmento más más Core no de comprar un piso y alquilarlo en lo que sea el segmento de del value add o del flipping o de la promoción no de hacer un desarrollo y promover eh promover un piso o un edificio o una promoción de Obra nueva flipping para la gente que no lo conozca que es el flipping también para flipping lo habéis escuchado mucho porque se habla el flip flop este también y también las propi qué visión saleen muchos programas de esto no de comprar un piso por 200

invertir 50 en la reforma y venderlo por 300 no que suena muy fácil y no lo es y ahí El error más común es infravalorar el capex infravalorar la obra e infravalorar el tiempo sobre todo el tiempo no E eh asumir que puedes es decir puntualmente se puede realizar y funciona de forma ciertamente recurrente también pero tiene un límite a nivel de gestión este tipo de inversión y y y bueno para para gestores como yo que lo que tenemos es que invertir volumen y crecer porque nos dedicamos a ello y no podemos estar haciendo una

operación pequeña sino que necesitamos hacer operaciones grandes infravalorar el tiempo o e depender hacer que tus Retornos anuales tir dependan mucho de si haces la Reforma en se meses la haces en ocho o vendes el piso en dos o en tres eh nuestra valoración es equivocado No porque nosotros entendemos la inversión inmobiliaria como una inversión a medio largo plazo no a corto plazo para para especular de una forma rápida eh yo creo que hay otros mercados más adecuados y más seguros O al menos que lo puedas hacer de forma más sostenible en el Tiempo más

líquidos y más líquidos no y el mercado inmobiliario a veces las cosas cambian de una calle a otra no e y y hay cosas que afectan que no puedes controlar como es el suministro de las ventanas no tú Tú asumes que tienes unos proveedores de repente pasa algo Macro que que no has tenido que que la gente que se eso no ha tenido ni en cuenta no y de repente el suministro de cristales es un ejemplo Eh Eh Eh se retrasa dos meses y resulta que se te retrasa la Operación 6 meses 5co meses y

y y los retornos se se van para abajo no Entonces en ese tramo de de de inversión un poco menos profesionalizada no donde hay gente que se mete en operaciones porque ASUME que va a hacer más de un 10% anualizado porque lo hará todo en un año o en un año y dos meses eh es es uno de los grandes errores que que se cometen más usualmente no se puede hacer y pasa y hay mucha gente que lo consigue pero yo creo que es complicado de forma Sostenible y a gran volumen no a gran escala

me ha gustado mucho una cosa que has dicho que es ver la inversión que estás creando un producto Claro ese producto necesita una demanda si no hay demanda eh el producto no vale lo que vale es decir y tienes que entenderla y lo digo y lo digo no no eh No como super experto a mí cuando dicen que soy un experto del secta inmobiliario no no me gusta mucho la verdad trinchera porque pero pero me dedico a ello porque creo Que ha hay gente que lleva muchísimos más años y yo lo que soy es una

mezcla entre entre un gestor de de inversión que viene del mundo financiero y y un enamorado del del inmobiliario que ha encontrado un tipo de inversión que ahora contaremos no que que que hace unos retornos sostenibles con un riesgo moderado y escalable no para para crear un producto de inversión Pero y creo que hay expertos que has traído algunas que seguramente saben más de de de flipping De estas cosas más concretas Pero yo mismo nosotros mismos hemos cometido el error eh Por ejemplo de Eh pues me voy a lo más simple eh de reformar un

piso eh y poner un parquet que a nivel financiero dices o sea este precio tal sale más a cuenta que el otro y está bien y resulta que no has entendido que lo estás haciendo en la zona alta de Barcelona y que haí el cliente que va a pagar 750,000 por un por un piso el cual tú has pagado también eh digamos un Volumen alto necesita parque natural no O sea eso es una es un ejemplo eh y y y y parece una tontería pero hay que entender muy bien la demanda del producto que estás

creando y hacerlo lo más a medida posible no e y y esto mismo para el inmobiliario me vale como producto de inversión para la banca privada no es decir nosotros como AX partners nuestra estructura de inversión nuestro programa de private equity e Yo siempre digo que lo he adaptado al Máximo a la necesidad que tiene nuestro inversor nuestro accionista O Nuestro capital no eh tienes que entender muy bien la demanda que tienes y ofrecer lo más adaptado posible porque entonces no se vende solo pero no el match es es Es mucho más es mucho más

potente e para la gente que empieza y que nos está viendo Cuáles son los puntos básicos para que puedan llegar a hacer una buena inversión inmobiliaria me estoy posicionando en ese al que Estaba ahorrando que empezaba a hacer ciertas operaciones que todavía no tenía un capital o tenía un capital pero todavía muy acotado y que todavía no estaba gestionando fuera eh qué le dirías a esas personas que están en una situación como la que estabas tú en esa época y cuál serían los puntos que tendrían que tener en cuenta para que hacer una buena inversión

inmobiliaria y yo diría eh Yo diría que que hay cuatro ejes muy Muy muy básicos o cuatro Pilares e en la inversión inmobiliaria que que se pueden escalar a a cualquier nivel no el primero y esto se O sea no he inventado yo la rueda es lo más conocido es la ubicación no s eh pero la ubicación luego va seguido de tres métricas muy relevantes para nosotros que es el retorno por renta la yil no que todos conocemos la apreciación media de ese mercado vale Y la revalorización que yo le añado no nosotros basamos nuestra

Visión en una operación de entrada son estas cuatro cosas no es eh la ubicación en Macro y en micro lo mismo dices Oye mira Está en Madrid o están en barrios Salamanca pero resulta que está delante no sé de de una discoteca no O encima de una discoteca Vale entonces la Macro yante o de cualquier cosa de la ubicación del activo concreto que voy a que voy a que voy a invertir eh el retorno que puedo tener por renta no y luego hablamos si quieres de estrategias De inversión Porque e hay gente que piensa que

invertir para poner en rentabilidad es eliminar el recorrido de value add no el flipping que llamos antes no Y esa Y esa es la gran diferencia entre el entre el mercado de capitales y el mercado privado digamos más de abajo no que el mercado de capitales los activos se ponen en rentabilidad y se venden igualmente y coges el recorrido Igualmente de la de la salida con con Con con los pisos alquilados es más complicado no vender un piso alquilado porque ese mercado esa la demanda que tienes tú luego de venta normalmente no es tanto de

comprar el piso ya alquilado también lo hay sino que es de comprar el piso vacío para para residir yo o para alquilarlo yo no y y la gente muchas veces necesita verlo me estoy yendo por las por lasas eh pero mucha gente la gente necesita ver lo que compra y y los pisos alquilados en unidades son más Difíciles de transmitir no que no quiere decir que no se transmitan Eh entonces hablábamos que que de los uno de los Pilares importantes es la rentabilidad por renta e y luego entender la revalorización no la rentabilidad por eh

revalorización del activo en en mercado es decir no por el capex que le ha añado sino Oye yo compro un voy a simplificarlo eh un piso en el Paseo de gracia de Barcelona un Residencial y tengo que entender cuál es la rización Media de ese mercado va muy ligado a la inflación de los últimos 20 años no o de los últimos 5 años para entender el más el el corto plazo no y luego la revalorización sobre capex no el o el el el el r returno equity que estoy haciendo gracias al al capex que estoy

invirtiendo o al cambio de operador que estoy haciendo O a la acción que le estoy haciendo en en el activo No sí al final Como que el activo ese producto tú le das unas características para que ese Producto le das un valor añadido además de lo que sería el propio crecimiento de la propia zona en concreto Nosotros hemos hecho varios vehículos y hemos hecho bastante inversión y hemos hecho inversión en promoción de de lujo Residencial que nos ha Nos ha funcionado pero en términos de retorno riesgo ya hace ya hace tiempo que que estamos muy

focalizados nuestra estrategia de inversión se basa en activos que cumplan estas cuatro estos cuatro Pilares no eh La ubicación en la Macro y en la micro la inversión por yield y entramos en en activos que tengan investment yields entre el 6 y el 8% luego hablamos del apalancamiento y lo que es sin apalancamiento estamos sin apalancamiento luego el apalancamiento es lo que supone zonas y activos que y además la renta la ligamos a ipc con lo cual que cojan la repación del de la inflación pu que se pueda subir el alquiler eh por encima del

ipc incluso No es que se pueda Es que directamente Bueno si te deja no estoy pensando en en un contrato típico de alquiler Residencial eh estoy pensando por ejemplo en un contrato de hotelero eh renta hotelera o o oficinas O comercial no es que directamente la renta va ligada al ipc Entonces es ya la base y entendemos también que es un mercado que seiza entre el 1 y el 3% anual y y que ha tenido ese crecimient sostenido en el tiempo e y finalmente pues lo que decía No nosotros buscamos un retorno x que es

entre el 50 y el 100% del capital invertido en ese en ese en ese en ese value no en ese en ese activo con con la acción que le hemos hecho no O sea el capital invertido es el capes no lo que tú le has metido de referí sobre el equity que la revición que le meto al total inversión no sea superior al contarías el apalancamiento O sí sí Ah ya hablo de equ eh Ya estoy hablando de equ pero pero al final que Quiero transmitir es que nos fijamos en los en los cuatro ejes

para realizar una inversión y que cumpla nuestras nuestra nuestros parámetros y esto lo puedes hacer igual eh cuando compras un piso para alquilar o un local comercial para alquilar Puedes mirar de entender la Macro la micro ubicación la rentabilidad por renta la rentabilidad por apreciación digamos del activo y por revalorización sobre el sobre el capexo la acción que le has metido de esa Fórmula que estará todo el público ahí anotando vale De todas maneras en las notas también dej haremos un montón de información del episodio hay dos cosas que a mí es lo que más

me cuestan de estudiar y seguro que a la audiencia también que la primera sería vale si yo le añado x capital para poder renovar este inmueble Hasta qué punto me sale más o menos rentable la asignación de dinero que le tenga que meter que eso yo creo Que al final será por la experiencia no por donde tú ya vas Sabiendo y muchas veces también te puedes equivocar incluso pero se puede valorar financieramente es decir tú Puedes puedes [ __ ] vamos para poner un ejemplo simple no comprar un piso de obra nueva que vale 200

no y que probablemente no le es ese último cuarto tramo que hablábamos no del recorrido por la acción que le hago como yo ya lo compro totalmente hecho y acabado Preparado para [ __ ] y alquilarlo no tengo tengo menos tiempo de estabilización que le llamamos nosotros que es el periodo donde yo arreglo el activo le hago capex cambio el operador hago cosas y no lo tengo generando renta e tienes tienes menos y y tal cual lo compras lo pones en el mercado y a veces hay gente que que es que no lo llegas a

a poner con la demanda que hay hoy en día eh Ya lo tienes alquilado pero no tienes tanto recorrido probablemente en En en valor del del precio que has entrado con el capex Class metido no es decir al final al no meterle una rehabilitación en el activo sí o en un activo hotelero o un comercial un cambio de operador y un cambio de renta sustancial eh pierdes un poco esa Esa esa pata de rentabilidad no pero a la vez puede ser que te esté dando eh mejor rentabilidad por porque Porque tardas un año menos en

en ponerlo en en alquiler no y luego estaría la parte que también Es de la tendencia del propio mercado que todo el mundo simplifica yo lo he visto muchos modelos y dice no va a subir como la inflación el valor del inmueble al 2% al 2 3% venga ya está eh Y luego te das cuenta que la impresión monetaria es descomunal eh se está aumentando la moneda en circulación a un ritmo del 6% año a año y eso está repercutiendo en que la subida del precio de los inmuebles no va al ritmo del dos va

al ritmo del seis o sea y y Cuanta más deuda se vaya emitiendo y más inflación monetaria haya los activos reales los activos reales van a seguir subiendo en ritmo bastante Mayor no sé vosotros Cómo modelis eso porque yo veo a mucha gente que cada vez que va a hacer una operación inmobiliaria le mete un 2% de crecimiento Y bueno ya si lo estás haciendo en una zona que no sea Premium Sí pero en una zona Premium eh nosotros es un retorno que al al al al tipo de operaciones que hacemos hoy en Día eh

Como la renta ya va ligada No al propio ipc eh Solo tenemos en cuenta Esta revalorización por y no final eh Y al final tenemos en cuenta pues que que un contrato que a 5 años a partir del tercero está ligado a ipc no y tiene un escalado pues entendemos que que esa rización de la renta que va ligada a la inflación ya es la rización también que tienes e del precio del activo no Entonces lo amos directamente al ipc porque lo Tenemos directamente ligado al ipc realmente es así no e Pero pero bueno Es

verdad que en que en que lo que diríamos la inversión más común no de comprar un piso y y alquilarlo eh también la tienes ligada pero está capada entonces es es Es es lo más difícil de de medir no porque es como es como todo un activo vale lo que alguien está dispuesto a pagarlo entonces eh yo compré un piso hace 50 Años por 20.000 Y qué vale hoy cuánto se me ha revalorizado pues lo que te vaya para el mercado entonces tú sobre el Excel puedes estar haciendo el numerito que quieras pero no sabes

realmente lo que se está rizando hasta que lo tienes que vender a no ser que tengas la renta ligada al ipc e que entonces lo que tienes que asumir es que que que simplemente pues pues Ya estás cogiendo esa parte de lación dentro del retorno por renta no es bien Conocido que los mayores retornos de inversión están en activos alternativos como el private equity Venture capital infraestructuras y deuda privada El problema es que estos vehículos de inversión durante décadas han sido un terreno exclusivo para grandes patrimonios y fondos institucionales pero ahora eso ha cambiado crescenta

es la primera gestora digital de España autorizada por la cnmv como sociedad gestora de instituciones de inversión Colectiva su misión es Clara democratizar el acceso al private equity de alto rendimiento y sobre todo ponerlo al alcance de inversores minoristas y profesionales como tú con solo una inversión mínima de tan solo 10,000 la empresa ha sido fundada por expertos como Ramiro Iglesias Un gran profesional con una sólida trayectoria en Wall Street y una carrera académica impecable a quien de hecho tuvimos la oportunidad de entrevistar en este mismo canal hace No mucho y que nos dejó claro

a través del valor que aportó y de las experiencias que nos contó que la empresa está en buenas manos en las mejores manos dentro del sector crescenta combina la solidez de los grandes fondos internacionales con la agilidad y accesibilidad de una plataforma digital Aquí no hay intermediarios ni procesos complejos todo está diseñado para que puedas invertir de forma eficiente segura y Transparente Qué significa esto para ti la posibilidad real de diversificar tu cartera con activos que históricamente han demostrado rendimientos superiores a los mercados tradicionales el acceso a estas oportunidades puede marcar la diferencia entre una

inversión promedio y una estrategia ganadora estás listo para entrar al juego de los grandes inversores visita el link que hemos dejado en la descripción y empieza a invertir con crescenta hoy mismo y si te Interesa el mundo del private equity y quieres saber más sobre la empresa y sus orígenes te dejo también el enlace de nuestra charla con Ramiro Iglesias uno de los principales referentes en España de private equity y además también te dejo el enlace para abrir cuenta en el comentario fijado sin más te dejo con el episodio claro aquí hablamos de de oportunidades

de Mercado La gente Pues si va a comprar ese producto que estábamos hablando No esa piensa en ese Inmueble como algo que puede sacarle una rentabilidad eh claro vosotros os habéis encontrado con un montón de trapas de Mercado de gente que que a lo mejor te está vendiendo un inmueble a x y de repente entráis ahí y os empezáis a dar cuenta de que no es así eh cómo distinguí o cómo trabajáis o cómo trabajas tú personalmente esto de Encontrarte aciones en las que digas Oye he hecho el análisis está bien pero aún así hay

ese riesgo no Sí nosotros eh Cuando cuando decidimos entrar en una operación por porque cumple digamos todos nuestros fundamentales y nuestra estrategia de inversión y y tiene el sentido para nosotros al final hacemos una du diligence legal no y ahí se ti cu qué es esto la du diligence para la gente que no una du diligence es que un equipo independiente de de de asesores legales del despacho que sea no pues realiza todo un informe y una revisión y un checklist de no sé 100 cosas no 100 Puntos a a nivel legal eh Y urbanístico

del activo no entonces hay hay una deil legal y urbanística hay una técnica y luego hacemos una comercial no y cada una analiza los puntos más relevantes que no haya ninguna red flag o ninguna bandera roja eh a nivel de de de Pues los metros construidos que tiene las licencias sobre todo es un tema de licencias y de usos no del del activo Eso es lo más es lo más relevante sobre todo cuando no Estás comprando un piso normalmente en un piso al final hay tres cosas que ti el checklist no la cédula habitabilidad la

it el certificado con la comunidad de que está de que está al día de pagos y son tres cosas no pero cuando compras un hotel una operación de no sé 25 millones eh Hay muchas más no entonces e esos informes hacen una revisión y hacen una conclusión y siempre que sean favorables pues tiramos adelante no el la du diligence técnica pues pues revisa para Que os hagáis una idea hasta dónde están ubicadas las las máquinas de aire del del Hotel no Por ejemplo si están donde toca por normativa o no Si se debería cambiar posibles

riesgos se detectan posibles riesgos y posibles e posible capex no O gasto que tengas para para Eh Pues solventar esta cualquier punto que no que no cumpla con con la legislación o la licencia y y y eso luego pues lo usas también para negociarlo con el con el propietario No Si te sale una diligence que te dice que Oye tú me has vendido imagínate no has vendido un eh que tiene un aprovechamiento planísimo no entonces hacemos esos tres tipos de de du diligence para alguien que va a hacer una inversión inmobiliaria más más pequeñita más

personal no e normalmente las las agencias inmobiliarias ya tienen en cuenta esto no pero siempre hay hay que hacer un checklist hay que hacer una Revisión documental si tienes la suerte de poder pagar un abogado o eh tienes alguien en la familia que sabe un poco pues que te puedan ayudar es relevante o sea es accesible por ejemplo para un inversor retail que quiere invertir en un piso que hacer ese proceso o contratar a un abogado para que le mire todo esto o no merece depende de lo que estés dispuesto de lo que estés dispuesto

a cobrar y lo que te cobren y a pagar y lo Que te cobren no e Yo te diría que que a partir de según Qué tamaños sin duda Aunque yo lo haría siempre no al final es algo más de precio de la compra pero pero te garantizas que sabes y eres consciente de lo que tienes no sobre todo cuando hay cosas raras no O sea hay gente que compra temas ocupados eh temas que vienen con cargas eh la liquidación de las cargas el coste de esa liquidación de esas cargas ha hay ha hay hay

muchas Cosas eh A veces en según qué activos que hay que tener en cuenta tema zonas inundables eh que ahora pues hemos tenido en la actualidad malas noticias Pues hay muchas cosas que se tienen ha que tener en cuenta entonces al final hay hay lo más importante es las que afectan a mi activo no O sea a nivel físico no tema it tema que tengo que no tengo y y y y y sobre todo y ahí hay un punto para este tipo de inversión que es relevante también pues las comunidades No eh Hay mucha gente

que se decide decide vender un piso cuando se huele que va a haber una derrama en la comunidad importante no Entonces eso no lo puedes detectar muchas veces si no pides los actas de las anteriores juntas o no te vas a preguntar a la gente no entonces haí hay hay que hacerse una checklist bastante considerable in bastante considerable aunque sea para una operación pequeñ aunque sea para comprar un piso de 50.000 eur o un local Pequeñito vale la pena hacerlo porque a veces te puede destrozar la rentabilidad bueno el tema de los locales que te

escuché en una entrevista anterior hablando de que tú empezaste con eso que vamos a expandir un poco esto empezaste haciendo con locales operaciones con locales que querías cambiarles el uso No sí estaba haciendo la carrera económica Sí el trabajo de grado no era una empresa para promover vivienda no sé si diría social Pero asequible solventando Un problema que es Pues con el nuevo paradigma del comercio eh Hay muchísimos locales comerciales vacíos en las grandes ciudades yí falta mucha vivienda no entonces aparte de hacer remontas recalificar suelo dó Dónde más puedo sacar viviendas segregando entidades o

haciendo cambios de uso no e y y me inicié con eso el eh nos fue bien nos hubiera hecho nos hubiera ido mucho mejor si lo hubiésemos dcho aquí en Madrid eh Porque aquí se ha promovido y Y y hay y hay gente y hay arquitectos y algunas firmas que conozco que que lo han hecho y les ha ido muy bien no era un negocio escalable para hacer un fondo de inversión de esto eh a nivel personal tuv nivel personal Pues nos fue nos fue muy bien porque era una inversión es una inversión rentable porque

al final aportas adquieres a un precio muy bajo aportas mucho valor y sigues vendiendo un precio bajo en relación al Residencial Y si creas un buen producto No pues eh Se vende se vende se vende rápido No em pero tiene riesgo tiene riesgo urbanístico no un riesgo de licencia y de cambio de uso de que se permita ese cambio de uso no e Nosotros decíamos laion con unos técnicos y esos técnicos Pues fallaron en 2 cm no de una medición en un local concreto y donde cabían dos viviendas de 180 m duplex no perdón de

cento de 140 Met duplex eh chulísimas que estn vendidas por 180.000 eur O sea A 1000 el met cuadrado en sans o sea algo brutal e Ah pues el ayuntamiento nos dejó hacer una vi nos dejado hacer una vivienda de 50 Met y un trastero de 230 no dices ostra tiene algún sentido no tiene ninguno y más en la situación eso es ya unos cuantos años atrás pero estábamos en una situación parecida de falta de vivienda y bueno Ahí la poca flexibilidad digamos de la Administración o de La regulación porque al final el el técnico

tampoco tiene Puede poner más de sí o menos pero La regulación es la que es no eh Pues por 2 cm eh el retorno a la inversión bajó mucho fue positivo Igualmente porque al final aprendes Y si estás en una buena ubicación en una buena calle en la micro volvemos a lo de antes aprend tienes planes B no y ahora entraremos si queréis en esto pero pero siempre hay un plan b o siempre tiis que tener un plan b claro esa operación cómo salió luego pues la alquilamos a condis Bueno a no Sé si podía

decir Marca a a una marca de alimentación y y lo vendimos en rentabilidad no Y fue positiva y generamos un retorno sí generamos un retorno otra vez una operación que tenía que ser un año y medio fue en dos maleable no al final empiezas Ah hacer los cálculos samos retorno pero no fue lo que lo que lo que tenía que ser al final fue un retorno pues superior al 10% analizado bueno de tir pero pero es que per cuando tú te Metes a comprar un local hacer todo ese proceso con el trabajo que lleva y

el riesgo que tiene o que tenía en ese momento buscas más no Entonces no era el retorno no fue acorde al riesgo asumido no Aunque fue positivo e otra cosilla que te quería preguntar era el tema de esto de operaciones por operaciones ese modelo que que también hacéis Claro tú cuando haces cada una de estas a nivel personal todavía no nos estamos metiendo a nivel empresarial Vale Pero a nivel personal e tú qué recomiendas a la gente que nos ve que se especialice solo en una parte Es decir Residencial o que haya o que vaya

haciendo diferentes pruebas para tener ese expertise para poder ir ampliando su círculo de competencia bu en el mundo del private equity inmobiliario se dice se dice que te especialista te especializas en geografía en ubicación o en segmento vale es decir hay gente que puede estar especializada en el barrio De Salamanca no pero que dentro del barrio de Salamanca eh haceer Residencial de lujo no Y también hace desarrollo comercial eh o hotelero no pero está muy especializado en Madrid o en Salamanca o en esta ubicación no O para hablar más digamos en en más tamaño hay

fondos G de inversión que se especializan en España y tocan diferentes tipos de activos no y luego hay gestoras o o o inversores no que se especializan en un solo segmento De la inversión hay inversores que solo hacen deuda inmobiliaria por ejemplo o hotelero o retail no e flipping no que hablábamos y lo hac diferentes geografías no Entonces nosotros creemos mucho en el en dominar un mercado no y en en en al final el inmobiliario muchas veces acaba como decíamos antes acaba siendo una comodito lo que tienes que seres capaz de entender el negocio en

el que estás invirtiendo No ent Nosotros hemos hecho Residencial comercial eh hotelero e pero lo hacemos en la zona de Cataluña baleares y estamos muy especializados ahí algún día cuando salga una oportunidad suficientemente buena eh vendremos también por Madrid no pero pero estamos muy espic en la zona del Mediterráneo sabemos el tipo de cliente que hay para el Residencial hemos hecho muchas cosas en en ses por ejemplo estamos haciendo cosas en Ibiza y en formentera en Barcelona conocemos muy Bien Barcelona entonces y yo siempre siempre digo que para empezar lo ideal es especializarte en en

una ubicación Y si además puedes especializarte en un tipo de activo mejor también no la micro que estábamos hablando antes no especializarte ahí justo en esa zona que vas conociendo a la demanda de la gente que va a consumir ese producto y por lo tanto ahí no es lo mismo A lo mejor por diferentes zonas geográficas no es lo mismo a nivel de turismo no es lo mismo A nivel de Rango de Po cambi totalmente cambi totalmente y y vamos a poner un ejemplo eh alguien que vive en Sevilla y le sale la oportunidad de

invertir en un local High Street en Barcelona y comprar un local que le parece que es super Prime porque está en el cuadrad door de Barcelona en las principales y resulta que está eh No sé en en laal calle rus yuria nosotros tenemos un activo No pues hombre esa calle es una gran calle para tener un Activo Residencial hotelero pero para tener un activo comercial aunque esté a dos calles del paseo de Gracia eh No es Prime para un activo comercial no nosotros tenemos ahí un local y se está alquilando a un inquilino no Prime

no se le alquila a Luis witon no paraos entonces conocer muy bien la micro es tan importante como como especializarse también en el tipo de segmento porque es verdad que luego tanto el comercial como el como el Residencial como hotelero Tienen sus sus eh retornos de Mercado y funcionan cada uno por diferente no entonces la especialización es buena eh nosotros creemos mucho en la especialización de hecho nosotros como AX partners somos un especialista y queremos serlo y vamos a seguir siéndolo e creo y yo siempre he pensado en el mundo de los negocios de las

empresas no que que eh la los que tienen éxito son los que se especializan mejor luego pueden abrir su abanico pero que la Especialización te lleva el éxito antes que el querer hacer muchas cosas y mal hechas no Y desde luego o sea vale la pena especializarte conocer el mercado conocer los Brokers conocer a los operadores conocer a la competencia de ese mercado de ese tipo de activo y luego ya puedes ir eh moviendo y analizando también por qué te vas moviendo nosotros nos hemos movido por varios motivos No y y y porque lo hemos

ido identificando y nos hemos movido Hasta que vamos encontrando digamos lo que mejor lo que mejor hace match no con con Lo eh a a a mí me queda esto muy claro el tema de decir Oye si tú estás avasallado con un montón de oportunidades una infoxicación tremenda la gente le entra ansiedad por dónde empiezo por dónde tal estudia bien tu zona estudia todas las implicaciones que tiene tu zona el público que tiene tu zona las oportunidades que hay allí y luego ya vete al segmento que más te Apetezca empezar pero tira allá del hilo

conoce nivel local y segmento las dos cosas no para que ya a partir de ahí si haces algunas operaciones si te ves ya con ganas pues vas diversificando en otras no pero si no depende mucho lo que quieras hacer también no al final qué buscas Primero lo primero que y Esto me lo digo a mí que empecé muy rápido haciendo y he dicho muchas cosas y Y dices tienes que preguntarte el primer momento qué buscas y qué quieres no Quieres ser un inversor patrimonial quieres ser un inversor de valu quieres tener una pequeña promotora qué

es lo que que estás buscando no depende mucho del del de lo que de lo que necesites porque hay un activo también para cada cosa lo que yo hablaba de hacer cambio de uso de locales eh es un buen negocio para alguien con poco capital que quiere empezar que quiere asumir que está dispuesto a asumir riesgo que está dispuesto a dedicarle mucho tiempo a su Pequeño negocio Pero que tampoco quiere escalarlo porque ya le puedo decir hoy que no es escalable no eh o es complicado a nivel eh escalarlo a gran tamaño no con si

es alguien que quiere hacer una asmi de ello es bastante complicado no eh digo una ascim digo un gran vehículo digamos patrimonial o con diferentes inversores etcétera No sí al final es que es un mercado que ve ciertas oportunidades es como las small caps y las Big caps que al final hay Muchos fondos grandes de inversión que no pueden entrar a ciertas operaciones en ciertas empresas que dirían que son mucho tienen mayor margen de seguridad para ellos pero dicen Oye es que yo me meto ahí en esa operaciónes que no puedo muevo toda la acción

y se me va de precio o sea completamente hay hay ciertas eh Cuando tú tienes x liquidez no es lo mismo Para algunas operaciones más pequeñas que cuando ya directamente estás manejando dinero de terceros con Cantidades bastante más importantes bueno y y tienes mucha gestión No tú me preguntabas antes por lo del lo del deal by deal bueno básicamente es que en el mundo del private equity normalmente los fondos Son son cerrados no son Close ended no son fondos que se se abren se levanta el capital se cierran durante un periodo de inversión se invierten

luego se desinvitado que es líquido Sí sí eh Y y nuestro fondo es un fondo Open ended Dentro de que sea privat equity pero es un open-ended con clases de acciones cerradas no eh y permite la inversión donde nuestros accionistas nuestros participes nuestros inversores saben en qué activo están no Y esto es lo que hablábamos antes de fijarte en tu demanda Y yo me di cuenta que estaba comercializando fondos inmobiliarios o fondos de private equity a inversores Que les gustaba les gustaba el subyacente les gustaba la tesis de Inversión los retornos las garantías pero no

nos gustaba no saber qué activos tiene el fondo o qué activos va a tener no e entonces Eh Esto es un modelo bastante americano y nosotros decidimos eh que todo el fondo lo estaríamos siempre con la oportunidad primero y el capital después obviamente tenemos nuestros mecanismos para para para tenerlo y saber que lo tenemos a la hora de ir a ir a ampliando el fondo e ir cerrando las operaciones no eh para Terminar este de los fundamentos más o menos de inversión para que la gente se vaya posicionando otra de las partes fundamentales eh es

el tema de la financiación eh Claro tú vienes también de trabajar en banca con tema de financiación Aunque era más relacionado con más de consumo no pero eh claro una de las cosas más importantes de las decisiones más importantes que tiene una persona en esta vida es la hipoteca es eh Cómo Financiarse e Cuáles son los consejos tipo fijo o a tipo variable claro Cuáles son los consejos que tú darías a la gente que nos ve más a nivel personal no para financiación no de inversión personal las dos cosas es que también de inversión puede

ser puede ser muy parecido O sea qué qué consejo les darías para esa gente que se acerca al banco no y que toca la puerta y dice Oye eh voy a financiación séase o para mi casa personal o para una segunda Vivienda como inversión hay hay que tener en cuenta lo primero de todo es que el banco eh hace un análisis muy básico no y a veces eh con lo básico ahí se quedan no y y y es importante al final ser capaz de destacar dentro de lo básico para que el banco entienda que te

tiene que dar la financiación al mejor tipo posible eh Y al final el banco se fija en tu flujo de caja lo que ingresas no e con eso que quiero decir que oye si Resulta es que hay casos surrealistas no hay casos de gente que autónomos que no ganan nada durante 6 meses y luego ganan muchísimo durante tres no y con eso han ganado los siguientes tres años Pues ese es el momento para pedir una hipoteca entonces hay que tenerlo en cuenta no o sea es decir para esos autónomos que nos ven y que muchas

veces dice si no soy funcionario lo voy a tener muy jorobado para pedir una hipoteca Claro que te la pueden dar depende de cuando estés en la Cresta de la bolas cuando tienes que ir a pedir los bancos al final piden el histórico ahora no sé si los somos tres se meses eem de ingresos de ingresos en cuenta O de facturas recibidas el autónomo no O las nóminas que has y lo que has cobrado eh eso parece muy básico pero pero no lo es tanto para para gente que tiene la vida no tan ordenada con

una simple nómina cada mes y se acabó me pasa a por eemplo exacto no eh o si ya tienes un piso en alquiler O tienes Algún activo que te genera renta todo esto suma no entonces hay que tener en cuenta que que que se te se deja apalancar a la a a las personas entre un 30 y un 40% en cuota sobre sus ingresos No si yo ingreso 3000 eur al mes pues representa que la cuota no puede sobrepasar 1200 no eh intereses incluidos con lo cual cuando suben los tipos es más difícil endeudarte Vale

ahora que vuelven a bajar Pues debe de ser debe ser más más fáciles para entrar En el baremo de riesgo eh e y para los bancos es mucho más fácil financiar una primera vivienda eh que una vivienda para alquilar que para una inversión y aún menos para una promoción O un flipping o un desarrollo de un piso de Oye no es que voy a comprar este piso por 100 le voy a invertir 50 Y sí que vale 250 porque lo voy a vender porque Mira eso los bancos no lo entienden no Entonces siempre es mucho

mejor ir al banco pidiendo una primera vivienda Incluso aunque no lo sea aunque luego sea para invi Aunque luego decidas Oye lo he decido después iba a primera vivienda y al final lo he decidido después no e o o que tengas dudas siempre siempre vas a tener mejor tipo y mejores condiciones sobre todo de del on to cost no te van a dar el 80 en vez del 60 o el 50 e bueno Esto es un esto es un un poco es como la la la la base de de la de las hipotecas y yo

siempre recomiendo E Como nadie se fía de los bancos al final los bancos son negocios y tienen que ganar no son un servicio público los bancos no Y eso es lo que tendemos a estamos un poquito eh lo tendemos a girar no es que el banco me tiene que dar la hipoteca porque es un negocio te lo va a dar si le interesa si se gana un margen si le interesas como cliente y tiene le tienes que interesar como cliente Qué quiere decir Oye pues si tengo una pareja y Somos un matrimonio o No y

tengo hijos y me los llevo a todos y todos nos hacemos clientes de el banco x le interesamos más que si Solo le pido la hipoteca para hacer una inversión todas estas cosas hay que hay que tenerlas en cuenta no y y y y es así e Entonces como más como más bancos lanzas la hipoteca pues más opciones tienes de conseguir mejor parece parece que estoy diciendo una tontería pero no no no igual que vas a comprar un coche y vas a diferentes concesionarias me preguntarán Me preguntarán ya me perdonan mis amigos de de los

los bancos que tengo unos cuantos con los que trabajamos muchos pero yo nosotros trabajamos en cuatro o cinco bancos en paralelo o seis eh Cuantos más mejor e porque a veces resulta que un banco le están a punto de comprar y hace mejor precio porque necesitan echar balance o o otro llega final de año y y los directivos están con los objetivos eh a tope y prefieren firmar en enero otra recomendación en Enero se firma mejores tipos que en diciembre Sí porque el banco tiene menos interés Porque si ha llegado a los objetivos Sí sí

es más la cuando es un buen año han llegado o sea los diciembre para pedir una hipoteca no es de los mejores meses no o simplemente pregúntalo preg Pregúntale a tu gestor a tu director de oficina Oye qué te va mejor que firme en diciembre o en enero antes de firmar las arras no todas estas cosas hay que tenerlas en cuenta Cualquier cosa que es como si como si vieras a estructurar un negocio Lo mismo para pedir una hipoteca es lo mismo tienes que tener en cuenta la oferta que hay la demanda el momento de

Mercado qué a qué banco le están intentando comprar a qué banco las porque son negocios vivos por dentro y y bueno cuando mejor lo entiendes pues mejor puedes condiciones puedes sacar no vamos a la segunda capa una vez que tú ya Has adquirido Esa primera vivienda te han Dado el 80 todo perfecto vale vamos a la segunda vale una vez que ya tengo esa primera y ya vienen inversores en los que siguen ahorrando y quieren hacer su segunda su su tercera operación claro ahí cuánto el banco está eh eh financiando Y hasta qué punto pueda

haber truquillos para poder seguir pidiendo más no de financiación truquillo principal en mi opinión Ya lo hemos dicho no que es el tema de la de la vivienda habitual E eh Pero bueno sí que es verdad que es mucho más fácil si vas a alquilarlo o si ya lo tienes alquilado y esto la gente no lo sabe Pero en realidad un piso que ya genera una renta el banco lo puude lo puede tener en cuenta a nivel de de análisis de riesgos antes que un piso que está vacío y lo vas a alquilar Aunque tú

sabes que lo vas a alquilar en dos días y todos lo sabemos Eh probablemente el analista de riesgos no Puede tener en cuenta la renta de ese piso a niveles particulares a nivel retail el nivel digamos de inversión profesional evidentemente se hace financiación estructurada se tiene en cuenta el descuento de de flujos de caja que va a generar el activo con lo cual Aunque en el nivel más retail o de inversión más más no muchas veces pues se tiende a querer ver el activo como decíamos antes entrar verlo analizarlo Buscar tu Lil para Alquil selo

a veces muchas veces a nivel de financiación es mejor que ya esté alquilado no eh es mejor que ya esté arrendado o si compra un local si ya tengo a condis dentro pagándome una renta me van a financiar más fácilmente que si está vacío bueno es que me van a financiar seguro y de la otra manera ya lo veremos claro es que tienes un activo que está generando flujo de caja que es lo que necesitan ellos para luego que le pague la siguiente hipoteca ya está Exacto Entonces claramente e y sobre todo si no Residencial

que el activo este en rentabilidad es algo que ayuda mucho al o sea es mejor incluso que sea comercial es incluso mejor que sea comercial para seguir pidiendo luego otra hipoteca incluso Residencial no por lo que estás diciendo Sí sí Y además a nivel también de fiscalidad no eh Hay muchos eh Hay mucho inversor que se fija en el retail porque el kilas por IVA y compras por IVA entonces haces la Inversión del sujeto pasivo y solo pagas en la jd que depende de la comunidad Autónoma es uno o otro con lo cual es más

eficiente porque no pagas un 10% de impuestos por comprar con lo cual inviertes un 9% menos no Aunque te tienes que dar de alta como autónomo porque estás vendiendo con IVA estás facturando con IVA Vale entonces depende del otra vez lo de antes depende del volumen que haas invertir hay unas más adecuadas a otras Pero pero para profundizar un poco pues los activos que son afectos a IVA que tienen actividad económica probablemente son mejores En mi opinión son mejores para e para montar una patrimonial eh o para para hacer un poco más de volumen de

inversión si tengo más que el Residencial puro no porque el Residencial e primero tiene más más foco regulatorio y luego fiscalmente es menos eficiente No eh Para que Eh bueno bueno Y dice mira que dicen de la bonificación del 60 por por el tema de larga duración rpf Sí pero en el momento que tienes algo de volumen eh a tipo a título persona física y te puede afectar en tema de impuesto de patrimonio etcétera y te interesa montar una holding una sl entonces eh pues vas al tipo de de sociedades normal No a no ser

que tengas una edad una que tienes más de ocho activos y tienes que justificar la Actividad económica tienes que poner un trabajador hay hay eh en ese en ese espectro de la inversión inmobiliaria y hay mucho mucho que debatir em otra vez volvemos a lo del volumen e que es más fácil tener un local con una gran empresa de retail alquilada española eh líder en bolsa ejemplo eh en una ciudad una buena ubicación que vale 3 millones de euros Y te paga eh Y te paga un 5% no Y te paga 150,000 al año o

Tener un edificio Residencial con varios pisos con 15 inquilinos diferentes no con 15 contratos diferentes que te pagan Eh unitariamente pues 1000 cada uno no o menos 800 cada uno no Y para la misma renta qué te da más trabajo no y qué tienes más riesgo De morosidad dónde tienes más riesgo de morosidad dónde estás más diversificado o menos también la gente pensará ya pero entonces la empresa se puede ir eh Y te quedas sin nada mientras en otros s se van varios Pero para eso ya tienes un contrato de lo que tien que analizar

es el contrato no qué garantías tiene el contrato tiene B bancario tiene obligado t Que tengan un amigo abogado que tengan alguien que les ayude Bueno es es lo que hacemos nosotros no nosotros en el mundo de la inversión inmobiliaria al final hay Core que es comprar algo para alquilado o para alquilar a nivel sin hacer nada sin hacer activo Core Plus y value at Core Plus es un poco el mismo espectro no pero ya dándole un un pequeño valor ido al activo y buscando un recorrido ese cuarto recorrido del que hablábamos al principio value

ad que es todo lo que es promoción promover un activo desarrollarlo No desde una promoción Residencial a una promoción logística o a desarrollar un activo de oficinas hacerle un cambio de uso y decirlo Residencial value at y oportuno no que es Ya pues comprar cosas que tienen Ciertos problemas que no tienes ninguna certeza de renta a corto plazo sino que lo compras porque está muy descontado en el Mercado o compras suelo que es urbanizable y haces toda la reparcelación y el máximo nivel de riesgo y de retorno no Entonces nosotros en axp partners hacemos Core

Plus value at porque es el tramo de inversión donde encontramos retornos atractivos con un riesgo más acotado en un tipo de Inversión que el inversor por sí solo no pueda no pueda realizar de la misma forma No todo lo que hablamos de las du diligence cerrar un contrato nosotros ahora por ejemplo teníamos un hemos hecho una superficie comercial con uno el operador más grande de Europa comercial de alimentación e y y claro eso es un contrato de 300 páginas negociado con esa con esta con esta con esta operadora que va con un aval bancario con

un obligado cumplimiento Cuando hemos tenido este hemos comprado el activo full equity Cuando tenemos este contrato eh lo podemos sacar al mercado Y entonces nos dedicamos básicamente a crear producto Core para inversores Core no no e para el inversor que simple simplemente quiere comprar y no hacer nada y recibir un 5% de yield y fuera no y es alguien que no gestiona no tiene tanto trabajo no sume ese riesgo y a cambio pues deja de tener ese recorrido que hablábamos antes otra vez Del de la apreciación y se queda simplemente con la yil y la

regularización por eh del del contrato porque el contrato va ligado a ipc no entonces vale o sea empieza con una base un 5% Y desde ahí ya ligado a ipc pues se va protegiendo ex va Inc Lau Exacto Entonces en el mercado de capitales ya inmobiliario digamos más grande hay estos tres tipos de inversor no el el el oportunista el fondo oportunista que compra a sare no sé Cuántos pisos y hace Este tipo de inversiones que que tienen sus sus ques e el Core Plus value add que busca un recorrido y no se quiere quedar

el activo en balance y el institucional que es Core la aseguradora el fondo de pensiones que compra el hotel x no en rentabilidad que da un 4% que se lo paga el la operadora más grande de España eh con un aval bancario con un obligado cumplimiento y que es prácticamente un Bono lo más asimilable Sí sí que lo Dejan a largo plazo no para que siga dando yil y lo que le aprieta las tuercas es a la operadora Exacto Entonces nuestro nuestro papel y donde nosotros identificamos que nos debíamos ubicar por el producto que queríamos

ofrecer otra vez antes no a la a la demanda que tenemos de de capital privado es en el Core Plus valu no y cada vez más en el Core Plus eh e donde tenemos un riesgo muy comedido Pero hay un recorrido en el activo no solo hago Un retorno por renta sino que le hago un recorrido y hago una gestión para mejorarlo para crear un mejor producto una mejor renta eh o un producto nuevo no en el caso de una de una promoción eh vamos a hablar de de de esto vamos a hablar de de

cómo cómo se constituye como una operación o cómo podéis empezar a estudiar Oye que esta operación me interesa etcétera eh Cómo iis eh o tú a nivel personal como identificas áreas con potencial de crecimiento qué es lo Que empiezas a buscar y dices Oye aquí hay cositas aquí ya nosotros lo vemos un poco al revés en vez de buscar la área de crecimiento buscamos la área super consolidada o muy Prime o donde los precios Son más altos que la media No donde el nivel de volumen de oferta que hay en el mercado es muy reducido

versus la media escasez esc escacez ubicación antes hablamos Qué es una ubicación Prime Y qué no es una ubicación Prime no para nosotros el Prime no es solo el Paseo de Gracia con la diagonal de Barcelona el Prime también puede ser un primera línea en el puerto de Ibiza o puede ser e depende del tipo de activo no y de la tipo de ubicación entonces en una ubicación en una micro Prime Perdón una Macro Prime intentamos Buscar buenos activos con descuento no y donde entramos o donde vemos que hay un buen precio de de entrada

es que eso es complicado porque un inversor más oportunista diría voy a comprar suelo en Un dónde va a crecer por dónde va a crecer Madrid San chinarro Bueno ahora sanchinarro ya se la han comido pero en valdebebas en no sé qué ya cada vez se va alejando más no voy a voy ostia veo estoy analizando veo que aquí hay crecimiento voy a comprar aquí porque esto se va a revalorizar nosotros no tenemos esa mentalidad de inversión nuestra inversión es eh más focalizada en la ubicación con descuento no sé si no sé si esto se

equivaldría al value o Cómo lo equas t eso es más Quality eso es Quality no otro día el podcast de mir es muy bueno de Tomás maraver no eh Y a mí también es mi estilo de inversión pero es más es eso es como decía Warren buffett es comprar algo de calidad a precios justos exacto no a precios de derribo porque es imposible la zona Prime donde está pero sí que a un precio justo impo Exacto Pues básicamente Esto es lo que buscamos porque va muy ligado al riesgo también No porque al final el riesgo

que tienes es la es la principal es la liquidez no e entonces eh nosotros conocemos los precios de Mercado del Residencial del hotelero del precio por habitación el el eh las yels a las que se están transaccion los activos hoteleros e en rentabilidad o los activos comerciales o los activos residenciales el precio de Mercado de venta final en un build to sell en una promoción final entendemos muy bien los Precios de de de Mercado Aunque es un mercado privado y no es público y esto lo sabemos Pues porque estamos en contacto directamente con todos los

agentes desde todos los los Brokers agencias consultoras etcétera hasta otros inversores que incluso pueden ser competencia pero que al final no se explicamos no una vez la operación ya está realizada nos la estamos eh nos la explicamos y estamos muy atentos a los medios todo lo que puede salir y estamos Analizando esos precios para entender cuando algo eh podemos captar algo que realmente es una oportunidad no en esa micro y Macro Ubicación pero me parece apasionante ese trabajo que se tiene que hacer antes ese de relaciones de de estar allí empezar a conocer que sí

a las inmobiliarias a los Brokers que hay por allí de todo tipo a el tema también de otros inversores que estén por la zona hacer ese trabajo de campo no en la bolsa esto lo representaba muy bien Peter Lynch que es uno de los mayores inversores de la historia no Y él decía eso de que al final pasé todo ese trabajo micro no de empaparte de esa zona en concreto para luego ya empezar a buscar ha hay que entenderlo e esto mi mi socio Salvador que lleva muchos años lo hace muy bien eh conoce a

todo el mundo no Y eso es importante y tratar bien a todo el mundo estás en un mercado que no es cotizado con lo cual es privado y tienes que es decir la gente Del mercado sabe que a Partner Siempre trata bien a todos los operadores a todos los Brokers eh Porque son nuestro flujo de de operaciones de ideas de ideas intentamos no hacer perder el tiempo nunca a nadie y pero cuando vamos vamos y vamos muy en serio no entonces Y esta es una arma muy potente también en el mercado no e Y esto

es del más pequeño al más grande no no O sea cuando tú ves que una operación te encaja por Los criterios de Inversión x y vas no Y desde la primera vaas si eres un comprador vas a comprar mejor que el que va a ver qué hace me lo pienso vas a saco porque ya ya tienes todos los checks sabes nosotros entramos nosotros entramos y vamos eh vamos con dinero por delante para empezar a a a la diligence y para empezar el proceso de compra cuando algo Nos encaja y el el que nos vende a

nosotros nos vende a nosotros Porque sabe que le vamos a comprar probablemente más rápido eh Y le Vamos a comprar eh le vamos a comprar le vamos a comprar porque al final tiene que haber una red flag muy grande para que un activo Quality no pierda su valor eh total de hecho no nos ha pasado nunca pero por el tipo de activo al que vamos a buscar no eem hablando de los tipos de activos eh estamos hablando mucho de hotelero y no lo hemos explicado del todo eh que es una de las partes Core no

de de la propia del propio fondo Pero qué tipo de propiedades suelen ser las Que mejor veis o qué mejores beneficios generan y Y por qué eh ahora mismo A lo mejor estaréis en la parte hotelera pero a lo mejor si tuvierais menos capital pues serían otro Mira nuestra nuestro capital Nosotros somos eh una firma de inversión y un fondo que está respaldado por muchos inversores privados Nuestro objetivo ser el referente dentro del mundo de la banca privada para hacer inversión Inmobiliaria en un tipo de de programa o de fondo que te permite tener La

certeza del deal by deal en ubicaciones Prime con recorrido y con y con cierta liquidez vale porque porque lo que intentamos es hacer operaciones entre TR y 5 años no somos un fondo de prevat equity a 9 10 años como lo son la mayoría Vale y Estas son las cuatro patas bajo cu porque el D byd lo que estáis es intentando hacer operaciones aisladas en las que proponéis a los participes ya no sé cómo se le llama en un fondo privado si es partícipes O sí Partícipes accionistas Bueno nosotros tenemos inversores que son coinversiones por

tema fiscal eh que entran directamente en vehículo Lu tenemos el fondo de inversión que va invirtiendo operación a operación nosotros tenemos capital que viene por reinversión de ventas dentro del fondo que es vuestro propio también no de vuestras ganancias y todo eso S Sí claro por ejemplo yo vendo un activo donde están inversores con nosotros y lo liquidamos hay Liquidez hay una ventana de liquidez y podemos reinvertirlo en la siguiente operación a la que estamos comprometiendo compuesto puro y duro no Exacto Entonces y luego hay acumulamos compromisos de entrada al vehículo y los vamos invirtiendo

En las siguientes operaciones que que tenemos esto tiene un trabajo operativo bastante duro no es más más difícil de lo que parece bastante más difícil de lo que parece por eso la mayoría de private equities Cierran un compromiso de capital y solo invierte en eso nosotros invertimos lo que tenemos y un poquito más aprovechamos todos los deals para para hacer un poco de de fan Racing y que y que que y vamos haciendo crecer el fondo el número de partícipes yo yo soy yo soy accionista de una de mis principales posiciones es bruel asset management

management Perdón que no sé si lo conoces Pero claro con Bruce flat que es un auténtico genio eh Y por eso conozco Muy bien también lo que hacéis vosotros porque porque lo hace ya una escala descomunal no pero también buscando esas operaciones que sean lo más rentables posibles Incluso en cualquier parte Por eso yo veo que al futuro si tú haces las cosas muy bien Hay mucho potencial de crecimiento por muchos lados a nivel de inversión alternativa nosotros nos vienen muchos institucionales a invertir con nosotros o a querer invertir eh pero nos hemos focalizado y

nos seguimos Focalizando en trabajar para el capital privado porque dónde vemos el valor yo veo mucho más valor en lo que buo conozco firmas que gestionan más que nosotros más volumen pero de un inversor o de dos inversores institucionales con lo cual al final acaban siendo un gestor un intermediario y es un riesgo muy grande Nosotros hemos aumentado mucho la base no Y tenemos un gran volumen de de de partícipes con un ticket medio muy alto No entonces Y eso es lo que queremos hacer crecer No porque entonces todos tienen mucho valor e con el

volumen que invierten con nosotros que no es poco pues hay la necesidad de conocer al Gestor y yo siempre soy disponible con ellos y eso nos limita un poco el crecimiento pu es normal no no puedo llegar a 5000 personas e pero pero sí que es muy relevante para nosotros y creemos que en este mid Market es donde Está nuestra nuestra posición y donde vimos la oportunidad abajo hay todo toda la inversión No profesional que hablábamos arriba hay los grandes institucionales en el mercado inmobiliario entonces me preguntabas ya para cogerlo de antes porque desollado te

preocupes e el tipo de activo no entonces el tipo de activo va muy ligado a la demanda que tenemos nosotros eh Como gestores no es un tipo de activo que tiene que que tiene que ser como Hablábamos antes que Que tenga buena obligación que sea capaz de hacer una investment yill atractiva yo no puedo comprar Residencial al 3% ni al 2% sino que tengo que entrar al 6 7% pero con capacidad de revalorización o sea tiene que haber algo en el activo que me permita revalorizar lo aflorar ese valor oculto no que aflorar ese valor

ulto para encontrar esa cuarta pata que hablábamos antes no eem con una edificio con con un activo Hotelero Eh pues es bastante fácil de entender No pues cambio paso de una gestión no profesional del Hotel a un operador profesional mm y tengo muchísimas sinergias porque el operador profesional disminuye mucho los costes de estructura porque los centraliza y tiene una estructura enorme hace revenue management tiene canales comerciales mucho más potentes comercializa a más tarifa a más adr y a mejor ocupación optimiza la gestión del activo por lo Tanto mejora la renta con lo cual mejora el

valor del inmueble no entonces en el hotelero tenemos una capacidad muy rápida de revalorizar con un solo inquilino y solo hace que hace que sea más escalable para nosotros que el Residencial no que por ejemplo pues mejorar un activo Residencial de 50 pisos aparte del riesgo que tienes e legislativo que hay ahora mismo e de ocupación no de ocupación el micro trabajo que tienes que hacer Eh la subida de precios que tienes que hacer cómo impacta esto en la ocupación los es muy complicado normalmente los contratos están firmados a diferentes a diferentes temporalidades además que

hay mucho populismo que al final se hay unas tensiones de vivienda cada vez mayores pues ahí va a haber un mercado los los inversores institucionales inmobiliarios no invierten en residencial más que los oportunistas el capital oportunista Sí porque compra un parque enorme de Residencial super descontado y luego lo va vendiendo No Y ahí encuentra el retorno pero eh No verás inversión Core Plus o value Residencial más que zona super Prime ya no y y y el propio inversión institucional Core no el el que dice Yo compro Eh muchas unidades grandes residenciales y tengo un operador

que me lo gestiona abajo y voy a buscar unos retornos de yield del 3 4 o 5% pero no tengo que hacer una tir un private equity que tenga que hacer una Tir de más del 10 12 por anual es muy difícil haciéndolo con algo que sea un una una una algo que no sea un build to rent en el B to rent sí que hay esa posibilidad no Y sí que hay fondos inv vamos a explicar eso también que nos estamos pasando un poco de anglicismo lo digo para no no es que es normal

eh pero también para TR estarlo para la audiencia Qué es eso del bild T Ren claro no es lo mismo comprar un activo que está totalmente arrendado Residencial por piezas que es muy difícil la gestión como ya decíamos y es muy difícil encontrar ese valor escondido que comprar un suelo Residencial levantarlo de cero para alquilarlo no esto es una de las soluciones al problema de la vivienda o es una de las estrategias de inversión que que en los últimos años sobre todo aquí en Madrid se ha desarrollado muchísimo porque vienen el capital institucional invierte en

al final [ __ ] Ese tramo de valor aquí hay tramo hay recorrido porque lo estás promoviendo lo estás haciendo de cero no con lo cual al final para hacer un ejemplo muy sencillo si yo compro el suelo por tres me cuesta edificarlo siete eh Y lo alquilo por Eh hablo en millones eh 7 millones y lo alquilo todo el activo tres alquilo por sí o o por o por 500 y el Residencial a un inversor core o una aseguradora lo va a comprar el 3% lo voy a vender por 15 Y entonces hay recorrido

vale lo que es Difícil es algo que ya da 300 comprarlo por siete en residencial y luego y o o queda menos de 300 comprarlo por siete y conseguir que de 300 con muchas piezas para para luego venderlo en en 15 que luego al final se te Se te está yendo todo la rentabilidad en esos cuatro ajustes y no llegas a optimizar no tienes ese margen de optimización necesitas mucha estructura y mucho volumen para poder para poder hacer revalorización de un activo Residencial En rentabilidad se puede hacer pero pero está más pensado al final para

yo creo que es que tiene más sentido para para familias para patrimonio privados más pequeños que compran su finca la tienen rentabilidad la van mejorando a lo mejor por eso lo que estábamos hablando antes de la charla de que no está profesionalizado del todo todavía el mercado inmobiliario en España es por eso mismo no porque al final está eh Tan fragmentado y además en inversores que No son cualificados del todo en el que claro Hay cada chanchullo de vez en cuando no Bueno lo lo que tendría lo que tendría mucho sentido en contra de la

voluntad popular o de la sociedad sería eh inundar de capital institucional el mercado Residencial build to rent es decir que dejaras que dieras unas ventajas Fiscales unas ventajas legislativas absolutas a la aseguradora al fondo de pensiones internacional el de Noruega el Que venga por ahí que que tiene tela que tengan que venir los noruegos y los canadenses a invertir en nuestro Residencial eh podríamos hacer sa ya sabemos cómo está aquí el sistema Pero pero que que dejaras entrar el capital para hacer esto para hacer un build to rent limitado a un retorno del 3 4%

del o del 5% on to cost no de lo que te e Gil to cost perdón el Gil to cost es de lo que tú recibes frente a lo que te ha costado Exacto exacto no y lo podrías Limitar pero que dejaras entrar ese tipo de capital aú porque que son operaciones para para ellos o para este tipo de inversor A muy bajo riesgo porque al final construir Residencial hoy en día en España para alquilar tiene un riesgo muy bajo por la gran demanda que hay y que poco a poco inundarán Bueno e me preguntabas

por el tipo de activo eh el Residencial está claro que no es el el sitio donde nosotros podemos hacer este tipo de retornos con el tipo De riesgo que queremos hemos hecho promoción Residencial de lujo pero siempre con estructuras de equity e ventajosas para que salgan los retornos para el tema de la financiación que nos cueste tanto hacerlo por un lado sino que a través de equity por ejemplo Cuando digo estructuras de equity hablo de entrar en una promoción con el donde nosotros somos los gestores y el capital que se invierte es un equity preferente

Vale y la familia propietaria del suelo Pone el suelo como equity Ah vale que le metes dentro de la operación no en el negocio promotor En mi opinión otros dirán que no pero en mi opinión no es el mejor activo tampoco para invertir para un fondo de private equity que tiene que hacer unos retornos de arar o de tir no de de entre el 10 y el 20% porque Porque esos márgenes en el promotor necesitas tener apalancamiento para tener apalancamiento necesitas preventas para tener preventas Necesitas Estar en un mercado eh que no sea el lujo

principalmente porque en el lujo cuesta mucho más tener preventas en grandes por el precio medio no no es lo mismo comprarse un piso acabado de un millón y medio que compras un piso por 150,000 en PR plano de c claro lo mismo entonces necesitas mucha más gestión un private equity no puede estar haciendo promociones de de 300 pisos con ese retorno objetivo a no ser que sea como hablábamos antes por el por el B turen No sé si hemos liado ya voy a hacerlo de manera resumida para que la audiencia yo creo que nos llevaba

el hilo O sea al final es eh Para llegar a operaciones de tanta rentabilidad entre el 10 y el 20% el mercado inmobiliario en lo que es la parte de vivienda es bastante más complicado y y como has dicho al final tienes que optimizar demasiado sin embargo en la parte más comercial o de operaciones de cambio de uso otras cosas ahí sí que hay Mayor valor añadido para que tú puedas sacar también o vosotros podáis sacar bastante más rentabilidad soado con volumen es decir tú puedes Añadir volumen en residencial Pero si hablamos de invertir volumen

para una firma noos exacto y luego en el hotelero versus otros activos más institucionales como las oficinas el logístico o los Data centers otro día escuchaba al presidente de una soci la más importante en España decía que no hacía en hotelero porque en El hotelero hay que entender muy bien al final estás haciendo un b2c no estás haciendo un producto para un consumidor final también aunque tengas un operador en medio no y y y y no es tantos metros tanto retorno tanta venta como si son las oficinas logístico otros activos No no es tanta comodity

hay un punto de arte nosotros en a parner siempre hablamos del arte de la inversión inmobiliaria y nosotros dentro de que queremos un activo fácil de gestionar y Escalable queremos algo donde podamos aplicar nuestro arte no eh luego no sé si vamos a hablar de esto pero e cómo valoramos los activos a nivel de de yield e cuando tú V esto para explicarlo bien en la audiencia es en el mercado de capitales un activo vale lo respecto a lo que da pues a la yil que se vende no al retorno que se vende en función

del riesgo eh la ubicación que tiene el operador que Tiene no y y el retorno que da eh Para que nos entendamos un activo hotelero super prime en el medio de Madrid no que probablemente se vendería hoy en día pues a un diferencial con el euribor o con la prima de riesgo de española pues al 3 y medio al 4% e nosotros entendemos que esa diferencia de venderlo al 4 o al 3 y medio es el arte no es decir el mismo activo y la misma ubicación pagando lo mismo con el mismo operador el mismo

riesgo el mismo Retorno si el activo es bonito o no lo es así de subjetivo y así de artístico marca que tengas a un inversor o un capital dispuesto a comprarlo más caro no es decir entra por los ojos entra por los ojos y eso existe y también existe e en el mercado de capitales inmobiliario los fondos más grandes no son capaces muchas veces capaces de bajar a este nivel son algunos no se Meten en hotelero esa micro es micro y para nosotros es una uno de los nuestros ejes O sea si no es lo

mismo eh está en un hotel boutique precioso de estos de los que te entra por los ojos que a lo mejor estos fondos tan grandes lo ven con paquetes tan grandes también que no hacen ese trabajo de calle tan bestia no como para poder no verás en el portfolio no verás en el portfolio aarn un activo que no mole vale Por alguna cosa o por otra A lo mejor Hay alguno Que no acabas De entender pero pero pero pero entonces dentro de que nos encaje por retorno por ubicación por plazo de inversión por riesgo etcétera

etcétera nos tiene que encajar por este Nosotros le llamamos trofeo o arte no porque intentamos crear un trofeo y mejorarlo tenemos que poder hacerlo no tiene que estar hecho nosotros no somos el comprador para comprar una un hotel nuevo acabado perfecto sino que somos el que lo hace no e entonces antes hablábamos de cómo De qué tipo de activo buscamos buscamos ese activo de calidad que tiene capacidad de revalorar rizarse y donde podemos hacer o aplicar un poco nuestro nuestro arte Espero que estés disfrutando de esta charla de absoluto valor hablando de un montón de

temáticas y que también es muy recomendable en esta charla que luego le eches un vistazo a las notas del episodio con el montón de conceptos que estamos trabajando si aún no estás suscrita o Suscrito al Canal por favor Dale al botón de suscribir y activa la campanita Para no perderte Ninguno de los contenidos que publicamos diariamente además quiero tu feedback la zona de los comentarios que me comentes Cuáles son tus inversiones inmobiliarias qué has aprendido del podcast y cualquier duda que tengas y además también dale un buen me gusta para que el algoritmo de YouTube

nos siga recomendando y llegue a mucha más gente así que sin más te dejo Con el episodio me recuerda mucho eso cuando lo hacemos el tema de la inversión en la bolsa de que hay ciertas empresas que sus ceos le dan una narrativa un storytelling algo que hace de que una simple empresa que parece aburrid que es una cotización muchos de los accionistas que están en esa empresa lo vean como algo suyo como una comunidad como algo por ejemplo elon musk lo hace perfectamente no con el tema de tesla eh Y hay un montón de

Empresas que me vienen a la cabeza esto Apple también o Apple también lo hace continuamente no O sea al final es darle esa aura que también eso se repercute en el precio en el que tú puedas vender ese activo con esa historia que hay detrás el que es muy analítico a mí me pasa a veces hablo con con fondos de Londres que quieren invertir con nosotros hab con con goldman saxs un día y me decían claro Es que aquí estáis haciendo una valoración de vender esto al 4 y medio y En la zona hasta el

tres y p y nosotros y nosotros entendemos que va al cinco y pico que es por lo tanto más barato No tiene que ser entre el cco y el 525 digo vale porque tú no entiendes el micromercado y yo sí y yo y y y y y y yo ya he visto Qué pasa cuando le vendo esto a una familia catalana por ejemplo que se quiere comprar un activo patrimonial y no se quiere comprar un activo patrimonial que no brilla quiere algo que br tro quiere un trofeo un Trofeo Entonces ese ese esos puntos básicos

esos puntos básicos de más que te dan el upside eso es muy importante nosotros lo tenemos muy en cuenta e y nos ha sucedido o sea entramos a una operación Hace dos años que había alguno que me decía ostra pero claro está investmen yill tal este precio está estamos comprando algo caro bueno el Quality siempre ha esa duda está caro no está car mplos a 25 o 30 veces y tal Pues claro lo hemos vendido a un Múltiplo pues mucho más caro Pero por qué porque era porque era muy Prime y brillaba mucho entonces el

eh eh Hay ese cliente que que quiere eso también no Que quiere un activo a 40 años para sus hijos para su familia y qué mejor que que algo que está super bien ubicado que que tiene una fachada muy relevante que es muy conocido etcétera etcétera No yo te voy a poner desde mi punto de vista vale a mí me gusta mucho andar por Madrid y ver edificios Pues de más época De estos que son bonitos ves la nueva arquitectura Y dices madre mía el reflejo de la sociedad no pero pero ves esto Antiguo y

tú te haces una idea y te fijas A lo mejor si yo tuviera gran patrimonio Y si yo tuviera eh muchos millones en el banco o de mi familia o de tal qué te gustaría tener como inversión inmobiliar que además de que sea rentable pero [ __ ] algo en el que tú lo veas y te enorgullezcas de Family Office le da le da igual un punto más Que un punto menos si el activo vale la pena pero a los a los que compran ese producto no a los que compran ese producto no les da

igual les tienes que vender la narrativa eso yo creo que es un valor añadido exa Exacto Exacto absolutamente absolutamente de acuerdo e es y pero fíjate que y en el hotelero ya entra la marca que este es son antes hablábamos de pensar en el inmobiliario como un negocio y no como un simple tocho no hay que entender el producto Que vas a dar Entonces nosotros eh hemos optado por una estrategia de inversión en en lo que es el marco hotelero de juntarnos con marcas de primer nivel hay otros fondos de private equity que monta su

gestora o su operadora no y y crean su propia marca o se meten en marcas blancas nosotros creemos en el poder de las marcas porque es marketing Y entonces para mí eh Pues ahora Estamos preparando un hotel que va a ser eh probablemente un un nh Collection otro Que a lo mejor es un Melia otro que es no sé otra marca Collection es Marriot pero vamos a hacer un un líder son marcas muy importantes que ponemos al lado de la nuestra y que ponemos al lado de nuestros activos y ese activo en función de la

marca aunque a veces el contrato sea peor la marca hace que valga más y y conseguir eso a veces hemos tenido que tomar decisiones entre un operador y otro y a veces lo hemos tomado solo por la marca porque Entendíamos que con una marca fuerte lo podíamos vender al 4 y medio y con la otra marca que no era tan fuerte ni tan conocida Pues a lo mejor lo tendría Aunque el contrato a lo mejor era incluso mejor lo teníamos que vender al cinco con un contrato mejor dices [ __ ] Pero esto analíticamente ya

pero es que es la realidad de lo que sucede en en estos tipos de activos no entonces Bueno lo tenemos muy en cuenta para la gente que a lo mejor se pierda con el 4 y Medio el cco es el inverso para que nos entienda la audiencia es decir si tú lo estás vendiendo a un 5% de yill significa que quien te está comprando lo está comprando para ellos más ventajoso y con un múltiplo más bajo vo a poner un ejemplo un activo que da 60 al año 60.000 de renta No si lo compro lo

vendo al se lo vendo a un millón pero si lo vendo al cinco que dices da menos rentabilidad al que lo compra a nosotros nos da más no lo vendo a 1,2 Entonces nosotros la compresión de ys que que llamamos es invertir intentamos invertir en los tramos altos dentro de hasta hasta el 10 no del 6 s y lo apanc para irnos más cerca del 10 para en activos que consideramos que podemos vender luego con un descuento de de de yil a un inversor un tipo de inversor que que que ya lo tiene llave en

mano no y solo tiene que cobrar las rentas de ese de ese activo no y se queda ese Hotel o ese activo comercial etcétera vamos al tema de de la transformación que me encanta también esto porque no traido a ningún invitado que que no sepa hablar de esto que es lo más difícil también es el no vuestro será luego ya hablaremos del tema del vehículo quién puede entrar quién no porque se estaba preguntando también parte de la audiencia al final es un son vehículos que son para unos capitales solo para inversores profesionales nuestro fondo No

es comercial realizable al a cliente retail eh profesional por ejemplo cuánto estamos hablando de capital mínimo bueno por ley son 100000 nosotros el ticket mínimo del fondo son 250.000 porque son operaciones en las que vosotros si os metéis a una operación inmobiliaria Cuánto dura el transcurso de esa operación entre dos y C años o sea que son dos c años que tú tienes que aparcar en ese instrumento que y liquidez absoluta Entonces cuando vendemos Generamos el retorno hay liquidez y luego si no se quiere esa liquidez se reinvierte no y tiene unas ciertas ventajas Fiscales

ahora hablaremos de todas maneras de eso también de la gestión de riesgo de cómo poder asignar en la cartera porque Habrá gente que nos vea que a lo mejor sí que Sonal hay muchas familias que son famil profesionales que tienen que invertir y que por el tema del impuesto patrimonio buscan entidades con actividad económica Nuestro inmobiliario es un inmobiliario con actividad económica y volvemos a lo de que es una empresa y realmente lo es va te vas a sorprender cuando se publique este episodio de La de gente que te va a contactar de del sector

y de parte private equity de Family Office y de cosas en nos ven un montonazo de gente un montón de gestores de fondos o sea que a mí me me escriben continuamente y nos ve gente de gente la gente que sepa de esto pues sabrá el Tema de los 5% c eh nosotros hacemos 5% c porque y damos acceso a los 5% que es tener más del 5% del vehículo para que tenga exención sobre impuesto de patrimonio esa participación en actividad económica porque el activo genera una actividad económica vale Explícame eso me lo has dejado

me lo has dejado Ah me lo has dejado ahí votando Qué es eso Ah y estamos en contacto todo el día con fiscalistas de inversores nuestros Etc básicamente ahora en Madrid No sé exactamente cómo está tengo un estoy un poco perdido pero lo traigo mucho de Cataluña que hay el impuesto de patrimonio y las empresas familiares que están dentro de la ley de la empresa familiar Están exentas de lo que tienen dentro de la compañía mientras la compañía o el holding tenga una actividad económica sus participaciones forma si tienen actividad económica y son participaciones de

más del cinco Están exentas de patrimonio y de sucesiones eh entonces hay la estas estos grupos estos holdings tienen mucho interés en invertir en private equity porque es capital privado con actividad económica no es una inversión financiera no son unas acciones de Danone que no le computan para para la exención porque es una inversión financiera y te lo pueden sacar de de balance vale Vale entonces si tú tienes vamos a ponerlo mega grande eh para para hacer el ejemplo a lo Ob Bestia si tú tienes un activo de 100 millones y resulta que tienes 10

en efectivo y 60 en financiero todo esto no es afecto a la actividad de la empresa porque se considera un activo financiero y tributa por patrimonio y tributaría por sucesiones en cambio Si tienes todo ese volumen en en economía real no en la propia actividad económica de la empresa o en participadas que tienen actividad económica y tienes más del 5% está exento no entonces de esto el private Cuti se ha venido beneficiando bastante en los últimos años y nosotros pues también pues no lo sabía eso tío O sea me acabas de abrir ahí otra madriguera

para para tirarme de lleno a investigar pero sí sí no lo conocía no conocía esa parte es importante es importante bueno nosotros ahí jugamos un papel importante porque si fuéramos un fondo con muchos activos muy grandes para tener el 5% necesitarías mucho volumen y al segregar podemos dar accceso a coinversiones eh Con más de un 5% y están invirtiendo en inmobiliario con un riesgo de inmobiliario porque lo que hacemos Es cor Plus y value con un riesgo reducido o sea pero como si fuera trabajo artesanal y como si fuera trabajo de hay algunos ti el

3% de un hotel con nosotros no Y fiscalmente les es eficiente y nosotros pues les gestionamos y un poco lo que decías tú antes no hands off y y a generar retornos con una buena garantía no es lo Que proponemos estás diciendo el 5% no es lo que es tienes que tener el 5% para tener esa exención que Nosotros llamamos de los coinversiones los inversores del fondo de inversión tienen otra otra ventaja el fondo de inversiónes es un activo financiero con lo cual no tiene la exención a nivel de actividad económica pero tiene es aplazamiento

fiscal y la traspasaba fiscal famosa Exacto eh Tienes ese aplazamiento de mientras no lo no no haces un una o sea El fondo el fondo es traspasable fiscalmente eh No es que sea traspasable es que las clases internas son traspasables es decir si tú estás con nosotros invirtiendo sí sí Hasta que no sales no tributas no sobre los retornos Entonces esto promueve Pues que si estás eh o sea es un fondo de acumulación es decir toda esa rentabilidad no la estás distribuyendo en el fondo sino que directamente a no ser que que lo pidas no

y que Sí nosas una distribu y Enton La hacemos y tributa pero esos fondos Por ejemplo tú te lo puedes pasar de un fondo a otro fondo de renta variable si quieres porque no es un fondo cotizado no es un fondo cotizado es una es una If es un alternative investment fan bajo la normativa If fmd que es un tipo de inversión alternativo con lo cual es un fondo es un fondo privado que no cotiza al final deja ser lo más similab sería una sociedad de inversión realmente no sería Como una sociedad pero pero es

es un fondo vale em entonces la y ahí los capitales mínimos también son iguales Sí sí Igual de hecho El 5% sube claro el 5% normalmente el ticket medio son 500,000 en 5% pero en función del vehículo si es un vehículo un activo un poco más grande eh Pues pues a veces es más vale entonces en esos instrumentos ahora mismo vosotros a nivel operacional qué vale Y tú entras como como socio no dentro de la sociedad Exacto tú puedes Entrar como socio del fondo que eres socio indirecto de la sociedad o como socio directo de

la sociedades y tienes más del 5% e y nosotros somos los gestores los administradores y también somos inversores siempre siempre siempre invertimos en todos los los vehículos de Entonces por un lado están las sociedades y por otro lado está el fondo que invierte en esas sociedades Exacto vale Te entendido vale o sea que al final es es al final el capital Va al Activo con el activo como colateral eh y y y y nuestros inversores tienen y la gracia de segmentar lo es que tienen y pueden identificar la participación que tienen sobre qué activo lo

tienen No claro y la gestión de crear todas esas empresas tal tú lo ha lo hacéis vosotros no le pedís la documentación a los inversores y des Ahí operativamente está todo montado tú envías el el firmas Los acuerdos de suscripción los pactos de socio envías el dinero eres socio o Partícipe e nosotros haciamos la gestión hacemos todo el reporting tenemos toda una plataforma digital La idea desde el inicio Es que esto fuera lo más transparente posible y lo es A diferencia de otros fondos que son más opacos que tienes muchos activos dentro que no entiendes

lo que tienes lo que no tienes nosotros enseñamos hasta las du diligence a nuestros inversores eh cosa que normal no se hace en el private equy no doy doy la confirmación que me Pasasteis una pieza que no sé si era también el folleto una de las operaciones y tal y era todo super esquemático super tenemos Nuestro objetivo es que la gente se dentro de que estás un fondo de inversión gestionado y que y y pues que que se sientan lo más eh copropietarios posible para decirlo de manera F entonces mínimos ya lo dejamos aquí vamos

ahora lo del proceso de cambio los mínimos Qué son para poder invertir con AX partners 250.000 250,000 para cualquier tipo de operación a no sé que sea alguna justificamos que eres un inversor profesional que ahí hay toda una normativa que tamb le ayud aer y que no es un inverso profesional a nivel europeo no sé si lo habéis tratado esto alguna vez porque hay algunos financieros que sí con el tema de derivados y todo eso que hay veces que no te dejan entrar exo no es al final básicamente es creo Creo recordar eran 100000 y

más eran mínimo de 100000 y luego además experiencia si habes trabajado en el sector financiero no que cumplir dos tres que hayas trabajado que tengas experiencia capital patrimonio líquido superior a un millón de euros no Entonces estos se consideran inversiones profesionales a veces hay inversores que son profesionales que que que no cumplen O sea yo no pongo en duda que alguien que gestiona un patrimonio de 20,000 puede ser un inversor más profesional Que alguien que tiene millones eh sin ninguna duda Y no y no le dan muchas veces como profesional porque no cumple alguno de

esos tres Exacto exao e vamos al tema de lo que sería el proceso de de cambio de los inmuebles que me Me parece increíble eso porque eso tiene que tener un trabajazo descomunal o sea vamos a poneros un ejemplo una operación tipo como la que hacéis vosotros que vais y detectándose convertir en hotel que también habrá operaciones de esas no sí Vamos a hablar vamos voy a poner un ejemplo sin decir el nombre de de de de de un hotel que compramos ahora en en en muy cerca de Barcelona en una localidad muy Premium al

lado de Barcelona eh marítima digamos eh Ya sé cuál es vacacional vacacional vacacional e Pues mira básicamente y Aquí empieza empezamos con el sourcing de la oportunidad no que a veces es porque nos llega un proceso formal de venta de un gran broker y vemos el recorrido que Otros no ven o somos mejor comprador eh Por x motivos No solo por precio no eh Pero hay muchas veces que el trabajo es of Market no y que el trabajo es pues de muchos años de de conocer de saber de conocer un activo y saber que ahí

podemos hacer un trabajo y podemos hacer un valor y en ese caso pues í había un activo muy especial muy único muy trofeo que llamamos nosotros que era de una familia que llevaba muchos años gestionándolos Pues a su manera Familiarmente e y que pues mi socio lleva mucho tiempo hablando con la familia para poder comprar el activo finalmente lo conseguimos no entonces el precio al que entramos es un buen precio a nivel Cómo valoramos si es un buen precio o no pues a nivel precio por habitación e y versus tasación formal de precio de de

reposición los activos hoteleros se tasan con dos precios el precio de Mercado y el precio de reposición que Sería volver a comprar el suelo y volver a construirlo No pues estamos comprando con un descuento del del 20% las transacciones inmobiliarias nosotros no nos las creemos demasiado Aunque ayudan son un check más pero no hacemos nuestro análisis por una tasación pero lo que vimos ahí claramente es Oye este activo nosotros podemos ponerlo a una renta voy a poner el ejemplo eh podemos poner una renta de un millón de hasta un millón cu 1,5 no e sin

entrar muy al detalle de Las yields no y hacer un análisis de sensibilidades de las yields de salida etcétera rápidamente al 5% serían 30 millones no 1 millón y medio al 5% serían 30 millones de valoración no Entonces estamos hablando anual no de de y de y anual estabiliz pero de beneficio de flujo de caja de flujo de caja de 1 k y Med de flujo de caja no gross operating profit del hotel en renta hablando con todos los operadores que nos acompañan que son todos los Principales que todos conocemos cl Ellos están dando unas

estimaciones de lo que lograrían con ese activo no Exacto nosotros hacemos una una dyens comercial todo un trabajo con ellos empezamos a negociar con ellos condiciones Ahora entraremos si quieres a qué condiciones se meten los operadores hoteleras o otras tipo de operadoras pero entendemos que hay recorrido porque vemos una valoración del activo y los tasadores a esto le llaman hdt a edificio terminado O sea una vez acabado entre 26 y 32 vale millones y ahí vemos suficiente recorrido Porque nuestro precio de entrada pues 15 y tenemos una inversión total de 21 y nosotros apalancando más

o menos el 50 6% de la operación no con lo cual vemos un retorno por renta sobre nuestro capital ese millón y medio sobre los 21 relativamente atractivo Pues de un 7% antes de apalancamiento con apalancamiento nos vamos a prácticamente Nu9 10 10% Si intentamos acercarnos al 10% de de yield on equity estabilizada no retorno sobre capital después de intereses y gastos sobre capital efectivamente invertido y buscamos un recorrido de entre el 50 y el 100% a la salida no y en función del activo entendemos si tiene si es muy Prime Pues el recorrido que

tiene que haber evidentemente va a ser menos Y si tenemos que hacer mucho recorrido quiero decir No si tengo que ahora Estamos Viendo atractivo que tengo que construirlo de cero es un build to rent hotelero voy a hacerlo nuevo durante 3 años voy a tardar 3 años en estabilizarme en ponerlo en rentabilidad claro ahí tengo que irme a unos retornos más cercanos al 100% del capital invertido porque tengo más tiempo de estabilización porque tienes TR años ahí para poder y más running financiero no más más coste financiero y operativo que no me que no me

cubre la renta no que Que lo tengo durante un plazo más largo y más riesgo evidente un coste de oportunidad por supuesto con lo cual tengo que tener un retorno más más grande a la salida no entonces e allí al final entendemos no que que agregando todo el retorno por renta más todo el r todo el retorno por venta nos vamos a retornos prácticamente del 70 100% del capital todo esto prefix del fondo de la gestora pretax no es gross margin y y y ahí empezamos entonces valoramos toda la Base del plazo de inversión No

nos nos metemos mucho y uno de los puntos principales he dicho varios pero uno de los principales es ver que podemos hacer el capex o la revalorización de forma rápida ejemplo un activo que está arrendado y que el operador se va de aquí 4 años yo no entro porque voy a empezar a hacer el campio aquí 4 años lo voy a realizar me voy a a 6 años me voy a ir a periodos de inversión de 8 10 años no somos nosotros el el Player para Hacer esta operación un activo en cambio que puedo entrar

Ya a meterle valor eh Y que no tengo más de dos años dos 3 años de de de estabilización no de puesta a punto e es un activo al que al que al que puedo ir no al que que me fijo no Entonces es es esta suma de de valores no el retorno por renta el retorno sobre capital la parte de apalancamiento El recorrido en la salida eh Y el plazo en el que pueda en el que pueda hacerlo no y todo ligado a primero la ubicación Macro micro del activo y luego finalmente lo que

hablábamos antes del trofeo de la joya para poder aún exprimir un poquito más ese retorno y encontrar el que quiere comprarlo al 4% en vez de que el mercado probablemente eso lo compra al cinco no e eh e es que estoy tomando nota mental yo yo yo lo yo lo voy anotando todo en mi cabeza vale a ver si a ver si estoy estructurándola que también la audiencia lo entienda eh en un principio tú vas a Buscar ese activo ese activo lo que necesitas es que ese activo al final eh puedas meter ya pasta para

poder reconvertirlo lo más rápido posible es decir que no te tengan entre dos TR años tal no no No que ya desde el primer día pueda meter ese dinero para poder reacondicionar eh además estudiar lo que hemos dicho todas esas per a veces a veces es un capex pero estamos en otro activo que es una operación un poquito más Core Plus que no Core Plus quiere Decir que hago un pequeño cambio pero no lo rehabilito todo y lo hago todo nuevo pero que el cor Plus que hago es cambiarle el operador y como ya tienes

esa experiencia con los otros operadores que son más óptimos y más eficientes pues te mal alquilado a uno pequeño o mal gestionado y yo lo que hago es algunos cambios y meterle a un buen un buen contrato no por nuestra presencia en mercado nuestros contactos nuestr tal vale eh Cuando y que puedo hacer una una Una acción de gestión rápida cuando vosotros ya os metéis en esa operación claro cuando tú haces esa operación en ese momento ya tienes vale el el gill del 5% lo que estamos hablando no O claro eso se puede alargar hasta

la venta futura si se llega a vender esa operación eh se puede alargar a que los que están participando los que están eh Como socios para poder invertir en ese activo van a estar recibiendo esas rentas no el cinco cinco y algo con la Inflación se s lo normal No es que la estén recibiendo las estamos generando pero utilizamos esa caja para amortizar deuda y reducir riesgo reducir coste de capital mejorar rentabilidad exacto y luego claro esa operación cuando se vende se vende tan rápido o hay veces que ni siquiera se vende y se queda

el producto ahí durante Ahí es donde está la donde está la variabilidad y donde está el riesgo comercial que hay que analizar no y donde está la iliquidez Quiero decir Claro si yo pudiera ofrecer un producto inmobiliario al que entras es Prime no te da vendes en años y ya está vendido ya tienes el recorrido hecho y cerrado ostras sería no sería eh ganador de momento lo que nos es ganador lo que nos Funciona muy bien es asumir ese nivel de riesgo tener ese retorno por renta Que es el wors que es escenario no y

pues lo de siempre con el primo inmobiliario la iliquidez es la la gran Cuestión y es la la pregunta Cuánto tardó liquidar Esto bueno lo que tenemos demostrado y visto es que como más Prime es el activo y más joya es otra vez a lo mismo y mejor es el contrato y más fuerte es el contrato y mejor es el operador más líquido es el activo no esto Es evidente entonces todo esto va en contra del retorno realmente vale e a qué me refiero que si tú coges un activo eh vamos a hablar en hotelero

porque estamos con el hotel no pero eh sin sin Que tenga ninguna ubicación especial no una ubicación eh cualquier un activo a lo mejor más pues fuera de la de una gran urbe en una ciudad cualquiera que tiene su su público pero que no tiene tanta demanda y lo rehabilitas todo lo haces nuevo le haces más habitaciones le metes a un operador con una marca importante y le metes un buen contrato y le rizas mucho la renta Pues tienes que esperar irte a unas tirs y a unas y a unas rentabilidades Anualizadas digamos mucho más

superiores que a las que hacemos nosotros Esto es lo que diría Esto es lo que diría la teoría pero claro es mucho más ilíquido y como es mucho más líquido A lo mejor lo haces superb Y haces un 200 por en 5 años y has hecho un 25 Bueno el atir que sea no eh pero tienes mucha más liquid Entonces nosotros intentamos hacer retornos superiores al 10 12 por tir tenemos una media muy cercana al 15 pero con activos Que dentro de lo que es el inmobiliario sean muy líquidos es decir a veces me preguntan

nosotros tenemos unas unas reglas internas a nivel de de cuando liquidamos nos ponemos el límite siempre en 5 años pero podríamos estar más tiempo porque lo que nunca hemos perdido dinero Por qué Porque nunca hemos vendido un activo a pérdidas y como no cotiza la valoración nunca se va para abajo no entonces cuándo puedo perder dinero si en un activo en concreto todo Nuestro capital quisiera liquidez y me me tengo me veo me me veo obligado a vender por ellos no tenéis una gran ventaja frente a un gestor de fondos normal y corriente y es

que no cotizan porque eso hace de que a nivel de ses de sesgo psicológico eh vuestros socios o participes ya les habéis dicho esto es lo que hay Esto es así esto es asá eh punto o sea tenéis que esperar ya está lo único que no sé cómo pasarán el tiempo muchos de vuestros inversores o Co inversores cuando que invierte con nosotros también por si alguien que lo ve y nos quiere conocer eh es alguien que invierte un patrimonio como si se comprara un piso a largo plazo sabiendo que nuestra liquidez es más a medio

no a largo pero es un dinero que va a estar invertido en una buena propiedad en un buen activo con un retorno probablemente Más alto que el que pueda hacer por sí solo por toda esa gestión que le metemos ese c tal pero a cambio Pues hay una Liquidez porque es un activo inmobiliario No aún así nosotros nuestra política de inversión es rotar los activos y generar liquidez por qué porque tenemos un fondo de inversión que nos permite componer intereses con lo cual si yo roto cada un año y medio cada dos mejor mejoró el

retorno de los inversores no mm e pero siempre decimos que entramos en los activos e en activos donde estamos muy tranquilos y dormimos muy tranquilos no todo esto que hemos Hablado de los retornos de mejorar Sí pero una vez lo tengo estabilizado si lo vendo en un año tres o lo vendo en año cinco me mejora el retorno eh mejora el el carry interés del del fondo para para el gestor con lo cual nosotros queremos cuanto antes mejor pero pero pero estamos tranquilos y no y no tenemos prisa en vender que es otra cosa no

Que es lo que marca perder dinero no igual lo mismo que pasa en la bolsa No pues en el inmobiliario pasa igual No yo siempre Lo digo que llevamos analizando aquí en el podcast muchísimo tiempo el tema de la evaluación de la moneda del Poder adquisitivo y tal Y yo estoy obsesionado con el tema de la búsqueda de de activos escasos eh Porque en un mundo en el que el dinero se derrite su valor eh tener algo un tótem que a la pez que se derrite el tuyo sea cada vez más apreciado la demanda se

siga manteniendo constante y tú e lo que es esa oferta está tan limitado y es tan trofeo tan Prime que muchos no se querrá sobre todo grandes patrimonios es que no se quieren ni deshacer muchas veces decimos que la mayoría de activos que compramos no los vendíamos nunca recientemente liquidamos un vehículo un activo precioso super prime en Barcelona con un retorno fue más del 20 o sea en esa ubicación brutal aú ganando dinero No pues s decir bueno es que para lo he vendido muchas veces buo el motivo es Porque nosotros no tenemos el capital

hoy no O no tenemos el fondo montado o la estructura montada de un capital que se pueda quedar los activos a largo plazo no eso no quiere decir que en el futuro lo podamos lo deberías de hacer además lo podemos ofrecer no e el problema en ese sentido es la liquidez porque Claro tú montas un vehículo que no es líquido entonces Bueno ahí están las ois que cotizan que generan esa liquidez Pero entonces ya te metes en el Mercado cotizado que es algo que tienes que repartir divida en dos fuertes y cosas así exao entonces

Bueno es es Es una cosa que está para el futuro lo ideal sería eso lo ideal sería estuviera componiendo sin parar y que tú al final fueras partícipe o fueras socio Pero sabiendo sin frenar eso no porque es que al final bueno además para nosotros sería mu muy fácil proer proveerlo de producto tener ese ese ese ese capital o ese Partner hemos hablado Como algunos Familias algunos family Office de mucho volumen que pueden que ya son compradores nuestros muchas veces compran al tipo de producto que creamos e porque es que podríamos proveer a este vehículo

de un producto patrimonialista muy atractivo es un tema de de ys no A qué rentabilidad te lo quedas y que hay que dejar un recorrido al cap tal que sue un poco más de riesgo e por ese plazo de reposicionamiento y Y esa obra vale se cierra esa operación de Barcelona eh con ese dinero que se le remite directamente a todos los socios las ganancias o les dais la opción de luego reinvertirlo otra vez en otra operación y que esto siga rodando estamos reinvirtiendo en otra en otra operación vale bien hecho sí sí sí sí

al final es eso no qui necesita salir o a neces salir pues que se lo quede y ya está se lo lleva No e todas las operaciones que hacemos se parecen entre ellas en términos de que no Verás hay gente que me dice Oye es que todo lo que hacis es bueno di bueno es que como no tengo la necesidad de invertir que es la diferencia con un fondo de private equity que levanta 300 millones y tiene que invertirlos porque tiene que llamarlos al capital en dos años yo no compro cosas que no sean una

oportunidad a nuestros ojos y que no vayan muy en línea en nuestro portfolio no e entonces intentamos hay hay son tienen Parecidos no no son iguales porque nada es igual en esta vida pero pero intentamos Que tengan un un recorrido entonces tú estás en Operación y luego vienes con nosotros a otra y van a tener similitudes en términos de retorno y riesgo no Bueno ese no no per está se s que es una estructura muy diferente al al típico fondo cotizado o incluso al típico private equity yo estoy apasionado a a mí me encanta todo

esto porque yo descubro muchos Eh A ver Muchos instrumentos y y una de las suertes que tengo al estar aquí creando este podcast es que estoy aprendiendo una barbaridad de un montón de instrumentos o de un montón de formas de invertir o de ver la economía que a lo mejor yo desde mi casa no hubiera pasado por eso yo creo que incluso la audiencia también se apasiona conmigo porque cuando a mí me interesa algo mucho también a ellos les interesa una barbaridad porque yo soy el reflejo de Ellos es decir es que al final yo

me pongo en la piel de la audiencia de de las cosas que desconocen de su día a día y que de repente llegue una persona como tú y le abra un mundo completamente desconocido el que sea un profesional del private equity o o se dedique a este mundo estará pensando [ __ ] est que está diciendo alish esta estructura que tienen de funcionar operativamente es muy desgastante y lo es eh Porque intentamos prácticamente gestionar un Fondo inmobiliario como de bolsa no e pero es más gestionable de lo que se cree uno al final hacemos dos

tres operaciones al año no estamos comprando 20 cosas al año hacemos dos tres bien hechas y crecemos en volumen no en Perdón en tamaño de activo no en volumen de operaciones No claro y además la demanda que tenéis y la oferta es muy limitada pero vais creando cada vez más socios que vienen con buenas experiencias Claro en cuánto tardan en Cubrirse las operaciones nada cuá suturen muy poca nos sorprendemos nosotros mismos y incluso hemos tenido algún problema a veces de alguien se ha quedado fuera de escalabilidad de que no de que no puede llegar la

gente no no Exacto Entonces llenamos el capital super rápido No e porque ya tenemos soft commitments porque tenemos capital de reinversión Hay a veces operaciones que ni las abrimos a Nuevo capital no puede entrar Nuevo capital están solo para los inversores que ya están con nosotros o que han hemos liquidado alguna operación eh Otras operaciones que hayáis hecho porque hacéis solo tema hotelero o o habéis visto también oportunidades en otro tipo de estructuras o empezamos con e digamos que Y eso yo creo que es un camino un recorrido bastante normal Dentro de este mundo no

de empezar con algo más pequeño como era el local cambios de uso luego las fincas Verticales en bu to sell en promoción O sea compramos edificios los habitamos y vendíamos por separado hemos hecho obra nueva hemos hecho eh obra nueva hemos hecho una tenemos un vehículo que que ahora la vamos a liquidar muy pronto que es una Villa en formentera No hemos hecho vehículos promotores residenciales de lujo muy especiales con cosas muy concretas eh Y luego empezamos a transicionar hacia los activos en rentabilidad con reposición hotelera Porque es donde tenemos mucha demanda de operadores el

mercado hotelero está lleno de operadores de Los grandes de los pequeños de los especialistas de los eh Premium Pero hay muchísima demanda tú tienes un hotel hoy y si el hotel está en una buena ubicación o es un activo de los tienes mucha demanda de inquilinos no que luego van a hacer van a gestionarte el negocio o van a rendápe que se puede mejorar es el país donde Invertir en hotelero donde especializarnos e también para inversores extranjeros que tenemos y que al final invierten en España no para comprarse un piso no para invertir en un

piso sino para invertir en un hotel en en Ibiza por ejemplo no e y es escalable para nosotros a nivel de gestión no porque gestionamos con un inquilino y y no con 400 no sería un activo Residencial enorme no entonces también hemos hecho comercial eh tenemos algunas Operaciones comerciales en alimentación Vale y ahí lo hemos hecho un poquito al revés hemos ido nos hemos adaptado la demanda del inquilino no y cuando hemos tenido a lidel o a x operador que nos pedía algo hemos ido de la mano con ellos hemos comprado el activo lo hemos

reposicionado y luego lo hemos vendido en rentabilidad no pero siempre haciendose este recorrido oa Yo es que tengo contacto con con amigos míos que hacen incluso eh supermercados Supermercados O sea que son constructores y que están especializados en eso y tal eh Y yo veo que muchas veces las marcas sobre todo supermercados van a muerte es decir ellos van Ya ya tienen muy bien y muy claro los lo que necesitan y tal y van con mucha prisa o sea van a hacer la construcción lo más rápido posible claro No sé si a vosotros os necesitan

para hacer la construcción o ellos ya lo tienen claro Y vosotros lo que le dais es el activo lo hemos hecho muy poco y es poco escalable En mi opinión porque no vemos es decir tú un local mejorarlo sin el inquilino cómo lo mejoras un hotel le añades habitaciones lo rehabilitas todo lo haces nuevo con lo cual un local si no sabes lo que vas a poner o lo que va a ir un comercial pues es difícil darle valor no entonces en el prime en el High Street que se llama no local en en no

sé en alguna Calle dime alguna calle la calle comercial máscara en Madrid es Serrano No pues Serrano pas o en Paseo gracia en Barcelona hay muy poco recorrido que hacer es muy difícil hacer una operación y hacer una tir por encima del 10% en comercial es prácticamente iría allí directamente también Exacto Entonces tienes que hacerlo en zonas menos Prime ya no está dentro de nuestros proyectos de inversión Entonces cuándo lo hemos hecho cuando hemos Tenido la oportunidad de comprar un activo que no era Prime pero era Premium vale e con lo cual la zona nos

gustaba y sabíamos que había mucha demanda teníamos un contrato muy fuerte al lado antes de comprarlo eh Y nos daba una una yield muy alta no y sabíamos que nos podemos equivocar de que lo venderemos al 5 y medio o al 4 y medio o lo venderemos al cco o al se pero aú así si hay un recorrido suficiente y a corto plazo entonces hemos hecho contadas Operaciones un poquito más no me gusta la palabra pero un poquito más oportunista sentido no encontrar situaciones especiales como le llamo yo no son las operaciones no es donde

de forma constante y sostenible puedes alocar capital no O invertir con un riesgo moderado y un retorno bastante atractivo no es el no nosotros no le vemos ahí el el recorrido Aunque pues Oye para un patrimonialista puede ser una opción una buena opción También en cuanto al tema de la gestión del riesgo que es otra cosa importante Eh Al final nosotros ponemos un disclaimer enorme en cada en cada podcast porque estamos hablando de temas que se pueden también intencionar como no me han dicho tal me han dicho cual no al final cada uno tiene que

hacer su trabajo eh pero a nivel de gestión del riesgo eh Claro en este tipo de instrumentos que son instrumentos como los que Vosotros profesional claro necesitas patrimonios bastante elevados eh Ya no sé también para la gente que nos vea que sean de esos patrimonios o que no lo sean Cómo se puede llevar una buena gestión del riesgo a nivel inmobiliario porque yo veo a mí me preocupa mucho el tema inmobiliario que la mayoría de la gente es que mete todo a una no yo creo que yo creo que que que el inmobiliario tiene que

ir acompañado de una buena Posición de liquidez para cualquier cosa para amortizar una deuda que se complica o para financiar un activo o una al final tú tú cómo pierdes un activo inmobiliario Pues con un desastre natural y que no tengas el activo asegurado y desgracias que pueden pasar e o que el banco te lo ejecute no con una exacto no Entonces eem eso no quiere decir que toda la deuda que tengas la tengas que tener en efectivo para poder cubrirla no pero sí Que la renta que tengas la renta que tengas incluso con una

cierta variación debería de cumplirte entre ten tiene tener una un ratio de cobertura del del 1,3 del un 30% más un 40% más de eh del del servicio a la deuda no el servicio de la deuda es la la amortización van los intereses no O sea si es la deuda de este activo me cuesta un millón al año a nivel cuota no de de caja que que sale Yo tengo que estar cómodamente con una renta por encima del 1 cu si no ya me Empiezo a apretar demasiado vale un ratio endeudamiento de uno caja caja

caja intereses no de 1 con4 y este ra endeudamiento tiene que ser más más amplio o menos amplio en función del activo que tienes Claro si tengo un hotel en el Paseo de gracia de Barcelona pues puede ser más ajustado porque eh si lo viene el covid y está un año parado e y y mi operador hace fallida y me incumple el contrato tengo un hotel en el Paseo graci Barcelona y en medio año O en un año tardaré un tiempo más o menos lo voy a reposicionar y voy a encontrar otro inquilino hay que

ir en cuidado con cuidado con la deuda Nosotros siempre cerramos deuda a tipo fijo o es un fijo que nos hace el banco o lo hacemos con un Swap y y hacemos una cobertura para cubrir el tipo con lo cual fijamos el tipo e Ah hacéis Swap no también hacéis como una cobertura para que si a lo mejor te lo dan a x que tú lo tengas al dos siempre lo fijamos Y Tenemos el todo el periodo de inversión cubierto y planificado para que la deuda no sea un problema no eem y y luego a

nivel de riesgo pues hay que entender muy bien el el tenant que tienes no el inquilino que tienes que al final es el que te puede meter problemas no no eh si es un operador eh contrato no el contrato si es un operador muy contrastado Pues el obligado cumplimiento no los años que tiene obligado cumplimiento nosotros Pedimos aval bancario también de la renta con lo cual a mí si me pagan tengo un aval bancario de una renta tengo un año para reposicionar los a veces digo según que según queé activo ojalá nos imp paguen no

porque es Claro si a mí me impaga según qué activo que me lo liberas Y todavía hago más dinero entonces e hay que valorar muy bien el contrato y a veces hay cosas que que el operador está el inquilino está dispuesto a aceptar eh Y que pero que Las tienes que poner encima de la mesa no e y luego hay operadores grandes que no aceptan el tema del laal bancario porque les supone un coste de capital y consideran que con un obligado cumplimiento su matriz es suficiente que en muchos casos es suficiente e y evidentemente

y esta ya es la la la pata la tercera pata muy relevante es el tema del un work escenario o un plan b no nosotros nos sentimos muy cómodos cuando hemos entrado en activos Hoteleros que también son residenciales vale Qué quiere decir esto Pues un activo Residencial que tiene licencia de Hostal por ejemplo en Barcelona nosotros allí tenemos un Hostal alquilado a un operador hotelero de primer nivel unato un contrato genial pero que si por cualquier motivo político lo que pensamos que no puede suceder sucediera y ese activo dejara de ser hotelero lo puedes convertir

en pisos podemos agregarlo venderlo por separado o con Hacer arrendamiento Residencial no y el retorno lo bajaría obviamente pero probablemente bueno nosotros en el work escenario no perdemos capital seguimos eh generando no con lo cual siempre intentamos ver un una opción b y pues un hotel o un activo hotelero o a veces puede ser un activo de oficinas que tiene la capacidad urbanística de ser reconvertido a otro tipo de activo eh Te reduce el riesgo no te reduce el riesgo no Y esto nosotros nos fijamos Con ello y también lo lo exponemos y es es

algo que es un tic más no a la hora de de hacer una de hacer una operación no no no pero está está muy bien eh para la gente que a lo mejor Perdona en el retail y en el comercial esto es bastante complicado es decir podrías hacer un cambio de uso del comercial a una vivienda el día de mañana sí pero a lo mejor no podrá ser vivienda no tendrás la habitabilidad y te vas a quedar ahí con un estudio una cosa rara Colgada no o o que no cumpla la fachada no cumpla tal

para poder hacer un cambio de de uso de cualquier cosa porque la gente es que piensa hay muchos locales de cambiar la piso y etc hay muchos factores lo que yo recomendaría a la gente Eh desde qui invierte en fondos inmobiliarios que se mire el tipo de activos los tipo de contratos los tenan es más importante el tenan que el activo a veces el tenant es el inquilino Perdón que lo digo en inglés y y hasta el que Va a comprar y hacer inversión inmobiliaria directa no que se hagan una checklist que abran la mente

que se paren que lo que que lo estudien completamente todo a nivel tanto legislativo como también a nivel de seguro como a nivel de rentabilidad de zona de nosotros nos ha pasado a veces no de estar tirando con una operación porque tiramos y tiramos tenemos muchas cosas a gestionar y esta opción es buena porque cumple todo esto y vamos y tal no Sé qué Y en el día el día cuando justo un día antes nos paramos hacemos un comité nos sentamos y lo volvemos a hacer todo salen cosas nuevas y a veces pues no se

hace no tienes que pararte tienes que sentarte y haz un comité contigo mismo eh digo haz un comité contigo mismo y Pon encima de la mesa puntos de riesgo puntos de work escenario No todo lo que se te ocurra para saber lo que tienes y y a dónde vas Yo yo creo que esta charla les va a aportar mucho valor a la audiencia para que sea ya ver a una un inversor más profesional en tema inmobiliario todas las cosas que vosotros veis y miráis para poder optimizar la inversión y la gente que nos vea o

nos escuche dirá madre mía y yo invierto en un piso sin haberme hecho casi nada de estos cálculos que estamos hablando una pnl y un cashflow que tampoco lo tienes que tener pero si algo [ __ ] intenta Profundizar en el activo que tienes no pero no cuesta nada por ejemplo tienes una un piso en rentabilidad y tienes una hipoteca tipo variable pues Hazte una un un cuadro de Telerín los tipos si se puede poner la cuota de hipoteca 1300 y que cada mes tengas que ir poniendo 300 y qué supondría en ti no eh

Porque a lo mejor mejor haces eso haces ese ejercicio y dices ostras a ver cuánto me ofrece El tipo fijo De este otro banco Mira sabes Qué voy a pagar 730 me de 700 pero voy a cubrirme la la amortización estas reflexiones no es uno necesita pararse y hacerse una lista y y pensar bien a nivel riesgo work escenario y también y también crear eh También en positivo porque a lo mejor hay alguien que tiene un piso que ahora se le libera pongo ejemplos tontos eh Para que hay alguien que no tema que le viene

herencias de repente y que resulta es un piso que tiene 400 m y que es enorme y puede Agregarlo en cuatro hombre sería raro que no lo hubiese pensado ya pero a lo mejor el otro día me llamaba un amigo y me decía Oye sabes ese estudio se dedica a ser entrenador personal y y se dio cuenta que ahí no podía crecer en esa en ese local que tenía porque era muy pequeñito bueno era un local es un local prácticamente una una oficina no que es porque está en un primer piso e y no podía

crecer ahí y se dio cuenta que si hacía una pequeña inversión añadiendo Cuatro cosas podía reconvertirlo en un estudio con cambio de uso a vivienda que lo podía alquilar por un precio y que alquilaba por el mismo precio un local mucho más grande donde va a crecer mucho más su negocio y eso es de esto lo he hecho en un día digo porque te has parado y piensas no y nos pasa a todos a mí también me pasa necesitas pararte pensar y pensar un poco en crear no y y en desarrollarte por la parte negativa

y también por la parte positiva Eh pues es Bueno hacerlo en el episodio de hoy estamos hablando de ciertos conceptos que están muy relacionados tanto con el mundo de la inversión inmobiliaria como con el mundo de la inversión en bolsa al final congenian todo este tipo de instrumentos todos estos tipos de análisis pero si muchas cosas Te pierdes si muchos de esos términos todavía no los tienes afianzados lo primero que tienes que hacer es formarte y formarte desde cero con plenas garantías y no se Me ocurre una mejor opción que proyecto Pioneros proyecto Pioneros es

nuestro Book insia formativo dentro de inversión racional en el que te seremos todo lo necesario para que te conviertas en un inversor profesional para ello a través de una formación de 12 meses con una parte teórica y una parte práctica te sabemos todo lo necesario sobre planificación financiera sobre análisis macroeconómico sobre inversión de manera pasiva o de manera activa en diferentes Instrumentos y en diferentes sectores vas a poder utilizar etfs fondos indexados planes de priones indexados Rob advisors e incluso se te enseñará Cómo formar una cartera de acciones con las mejores empresas del mundo Cómo

hacer un análisis fundamental como estamos hablando también Dentro de este episodio Y también cómo llevar el Track record Cómo llevar el seguimiento qué Brokers Y qué intermediarios financieros tienes que elegir Y cómo optimizarlo Todo a nivel fiscal una vez que estés formado teóricamente se te dará acceso a la guinda del pastel que es el grupo avanzado del proyecto Pioneros donde nos reunimos Todas las semanas los miércoles de 7 a 9 para buscar nuevas oportunidades de inversión traer a grandes expertos y sobre todo monetizar todo nuestro conocimiento y unirte a una comunidad de primer nivel Para

más información sobre Cómo acceder precio y plazas disponibles te hemos habilitado Una página en inversion racional.com bar curso y ahí encontrarás tanto testimonios de otros alumnos como el temario de manera más extensa y sobre todo hay una zona de contacto donde vas a poder rellenar tus datos personales y te vamos a poder llamar personalizadamente para explicarte todo el proceso y resolver todas tus dudas Así que corre Métete en inversion racional.com bar curso Reserva la cita telefónica y yo te llamaré Personalizadamente para guiarte en todo el proceso para esa gente que a lo mejor que nos

viene mucha gente a la audiencia que tiene esos esa problemática de decir Vale tengo unos activos Pero los quiero optimizar porque están infrautilizados e Cuáles son las recomendaciones A dónde tienen que ir primero a contactar Qué tienen que ir primero un arquitecto directamente para poder para que les asesor en este tema y a un abogado que esté especializado en todo tema de Legislación porque creo que son las dos piezas clave que me llegan ahora mismo no a la cabeza Mira pensando en el mercado y en Los Players que hay las cons oras los Brokers que

al final las consultoras son no dejan de ser Brokers dentro de que hagan una valoración o una tracción e al final El pensamiento de negocio lo tienes que hacer tú sí sí eso es seguro o sea el pararte y decir Oye Quiero ver si puedo hacer aquí el cambio de uso Oye Quiero ver si puedo hacer Aquí una segregación de identidades Oye Quiero ver este suelo que tiene mi abuelo y tal o esta o este edificio que tenemos y se puede hacer una remonta todas estas ideas de negocio por negocio las tienes que hacer no

vendrá nadie a hacerlas por ti y el que venga lo sabrá antes que tú y intentará comprarlo y hacer el negocio él es lo más lógico del mundo con lo cual lo primero es pensar en clave negocio pensar como un empresario crear el producto pensar como Una como hablábamos antes otra vez no y luego eh desde luego lo más fácil para ver lo que es posible y lo que no es un arquitecto un técnico eh Y luego si entran temas legales e y urbanísticos un abogado urbanístico o Eh bueno si hay temas con la comunidad

Pues también depende de lo que necesites no pero sí que yo diría que seguro el primero eso un arquitecto de confianza pero especialista arquitectos hay muchos y de muchos tipos nosotros Nosotros Trabajamos con muchos a todos un saludo desde aquí que los quiero mucho pero hay los artistas que sirvan para unas cosas para hacer artistas en según que activos hay los urbanistas hay los no los que son más técnicos os tenemos un arquitecto que es un crack que nos hace casas pasivas en s estamos haciendo una promoción son casas pasivas son las mejores casas que

he visto a nivel de sostenibilidad Eh pero en diseño me gusta más otro arquitecto que está en Barcelona que se nos está haciendo otro tema no entonces hay que buscar también el el técnico óptimo para para lo que se quiere hacer si quiero hacer unos pisos de lujo porque tengo unas oficinas en el barrio de Salamanca pues búscate un arquitecto no sí sí acorde acorde acorde e otra cosa que te quería preguntar Es sobre el tema de la perspectiva a nivel económico vale tú que ya estás metido en trinchera eh que estás palpando todo lo

que pasa en el día a día en el sector Inmobiliario eh Cómo Cómo ves el futuro del mercado inmobiliario a corto medio plazo en España actualmente porque siempre se habla de los puntos malos no negativos de del inmobiliario en España que es el tema de la ocupación que es el tema de la de las situaciones o de la inseguridad jurídica que se está viviendo muchas veces pero cómo ves tú la situación si es tan dramático como lo pitan o todo lo contrario sino que ahora está viniendo Cada vez más dinero de fuera con interés en

invertir en España Bueno e yo creo que lo primero sería decir depende del segmento no hay segmentos que son evidentes que se tienen que desarrollar tema Data centers tema logístico que siempre hay una demanda institucional de invertir en eso por lo que hablábamos antes de que es un una una vertical de inversión donde se puede alogar mucho capital donde hay pues empresas como Amazon al final es Que el inmobiliario va muy ligado a la economía real a lo que está sucediendo a la economía real no e comprarte un local comercial en una calle secundaria pues

h a no ser que sea para hacer un cambio de uso pues como inversión No tiene mucho sentido no porque qué qué está pasando con el paradigma del comercio no entonces e viendo hacia dónde va el mundo no eh Pues evidentemente todo lo que es logística todo lo que es Data centers Pues tiene que tirar y y parece que que y y se va y va a haber mucha demanda con lo cual de inversión institucional con lo cual van a crecer los los precios a nivel hotelero lo que comentábamos antes nosotros creemos que España es

y debe ser el el el centro en Europa donde es uno de los mejores sitios En mi opinión para donde trabajar y de nivel de vida Esto no no soy el único que lo dice seguro eh con lo cual y el segmento hotelero representa el porcentaje que Representa de nuestro pib el turismo y es un y es una una vertical de inversión donde los inversores como nosotros que estamos dispuestos a a [ __ ] riesgo y hacer un recorrido encontramos oportunidades A lo mejor para el inversor más patrimonial le cuesta encontrar buenas oportunidades y buen

producto bien patrimonializar para decirlo alguna manera o bien estabilizado a nivel de operador y contrato eh Hay mucha demanda hotelera y Se busca mucho y y cuesta bastante de de poder sacar oportunidades y y parece que eso va a seguir así en el futuro y en residencial Bueno claro tenemos la ley esta que que han sacado que es una evidencia de que no funciona ni está funcionando e intuimos que llegará un momento que que la administración lo verá porque es algo evidente que ha reducido la oferta en alquiler que que es que es muy básico

no Pero como va en contra del paradigma Digamos del de la visión más socialista de la política digamos eh pero es que es muy evidente que en un mercado donde tú restringes la oferta los precios suben o se estancan y y y si los precios no suben pero no hay oferta qué más da si lo importante es que haya oferta Es decir de qué sirve que el precio medio vuelva a estar por debajo de los 1000 eur en Madrid Por ejemplo si no hay si no hay oferta si hay cinco no entonces la forma de

estabilizarlo es Inundar de oferta y inundar de fuerta Aunque a muchos no les guste es ayudar al capital para que invierta le puedes limitar los retornos el otro día salía que en Barcelona Pues el ayuntamiento de Barcelona ya ha otorgado un proyecto a culmia que es una gran promotora respaldada por un fondo americano para hacer vivienda social ostras eh Y el nuevo presidente Hace tres meses que está en que está pues esto es lo que tien que hacer las administraciones y a Nivel de de Mercado todo aquel que invierta en residencial tiene que saber que

ahora mismo tiene un riesgo legislativo que no se sabe lo que va a pasar esto está girando la inversión hacia el comercial y al hotelero y aún los aún los hace hace más más presión porque hay más más demanda de inversión ahí también e y y para lo que son los grandes capitales yo creo que hay mucho capital institucional esperando que En España se Habrá eh se abra el mercado de verdad y se facilite el cambio de uso de activos se facilite la la la construcción en en suelos no urbanizables vivienda pública vivienda social no

entonces todo aquel que no que quiere no poder vivir Todos queremos que haya vivienda para todo el mundo asequible y decente eh tenemos que aceptar todos que para meter no sé Cuántas toneladas de tocho y no sé cuánta mano de obra contra No s cuánto tiempo tiempo se necesitan recursos y el recurso es capital no es banderas ni es manifestaciones ni es nadie hace nada con eso es populismo entonces necesitas recursos y en los recursos tienes que hacerles un marco cómodo para poder para poder entrar no ent es que parece me parezco ridículo escuchándome porque

me parece super básico Entonces el político listo que vea esto claramente y se dedique a esto durante 5 años 4 años una legislatura a Abrir esto y a potenciarlo pudiendo limitarlo como has dicho retornos para que no se hable de especulación etcétera etcétera e puede marcar una época o sea tienen una yo digo los políticos tien una oportunidad delante que yo no entiendo como no la cogen si es es el momento para que la población la gente vea el efecto de la política real en sus vidas no siempre hablan de cosas que no ves y

que no percibimos en en en los países nórdicos Donde la social democracia está mucho más instaurada se percibe mucho mejor lo que el estado nos da a cambio de los impuestos mucha parte de ellos se ve por toda la vivienda social que han realizado y que y que han promovido no entonces el que vea esto claro y se dedique a esto y deje y se asocie y haga asociación público privada que es la fórmula triunfará a nivel político hablo eh a nivel político entonces e bueno Esto es un poco como cómo lo veo a nivel

Muy a nivel muy Macro nivel muy Macro al final la situción es que mucha gente que ha venido Aquí hablando de inversión inmobiliaria todo el mundo dice que se necesita más vivienda pública eh No sé si vivienda pública pero ahora mismo si ha falta que sea público es que tampoco eso es lo que estaba pensando yo que yo digo pero vamos a ver es que si tú le das incentivos a lo privado lo privado lo hará mejor que la asignación pública talano porque se coordinan mejor y saben En el campo y las trincheras lo que

se necesita No yo no conozco bien Madrid pero si de repente puedes hacer un número ingente de viviendas porque permites capital que entre y le limitas hay capital ingente en los mercados financieros que quiere invertir en economía real y que quiere ligar su rentas en la economía real y más con todo este dinero que está regándose la y les permites que inviertan limitándolo lo que hablamos antes de yon cost al 4% O al 3 y5 por con piezas e populares piezas populares quier decir no hace falta hacer pisos de 200 m tampoco de 30 m

pero piezas útiles de dos habitaciones de tres habitaciones y al mercado de esta oferta de obra nueva de pisos en rentabilidad eh Hay el capital para hacerlo está lleno de capital asegurador de entidad bueno de la mayoría de compañías cotizan o fondos fondos cotizados fondos de pensiones de todo internacional al final pueden invertir La realidad del mercado M es que pueden invertir con ese nivel de riesgo a esos retornos eso puede suceder porque hay mucha gente que dice No claro es que si tienes que invertir y sé no sé cuántos billions para hacer miles y

miles de viviendas y vas a una rentabilidad del 4% porque si no el el precio de alquiler no te da para cubrir tanto coste de capital con el nivel de de coste que hay actualmente del suelo y y de los materiales de construcción la realidad Es que lo hay ese capital existe existe el capital al 3 4% una vez ahora mismo los tipos han vuelto a a bajar con lo cual es el momento yo entiendo que hace un año y medio dijer es que ahora va más ajustado pero es que se puede hacer es un

tema de facilitar suelo eso ahí es donde entra lo público que el privado probablemente el que tiene un suelo privado para hacer Residencial va a intentar hacer va a querer hacerlo al máximo precio y no podrás limitar pero El público sí que puede recalificar suelo eh No y sí que puede ofrecer suelo al inversor privado que el inversor privado ponga todo el capital pero cuánto suelo tenemos en España pero si tenemos no sé cuánto suelo vacío imagínate aquí alrededor de Madrid o sea esto es si espacio no nos falta a ver haí luego hay microc

casos como es el caso de Barcelona que lo de Barcelona claro ten el mar la montaña dos ríos y claro E o sea de aquí 100 años Alguien ha pensado con lo que va pasado con el precio Residencial en Barcelona pues va a estar mucho más alto va a [ __ ] toda la inflación de los próximos 100 años y más porque es normal no puede crecer más con lo cual o se optimiza o se y se ASUME que quien quiere vivir tiene que vivir fuera del centro no O es que es que no hay

otra pu Es evidente no sé sí sí sí sí sí sí es entendible Entonces cuando limitas el el precio que ha Pasado en Barcelona obligas a hacer el 30% de vpo nadie lo hace Entonces no hay oferta entonces de qué ha servido si no se ha generado oferta per No no ha crecido el precio bueno crecido el precio pero es que no no ha habido oferta Pero al final es que el precio es la señal de todo es decir los precios Son los que nos dan las señales de dónde asignar el capital de dónde mandarlo

de un lado a otro de dónde o sea vamos a ver si tú a los precios los copas no Estás dando la información suficiente al mercado como para poder distribuir bien o asignar bien o sea por lo tanto es que si tú De repente estás dio no es que tenéis que hacer vivienda de protección oficial Ya claro pero habrá que ver los costes que tienen esos constructores para poder y si les merece la pena o no por la mano de obra que necesitan hacer esa vivienda de protección oficial igual con el tema de topar los

alquileres vale Yo te topo los alquileres pero lo que Estás haciendo consigo Es que la gente que no le salga rentable alquilarlo a ese nivel pues no lo alquile y salga fuera del mercado el problema de fondo viene que la opinión pública que apoya que es respeto las opiniones políticas de todo el mundo pero que apoya a los partidos políticos que se centran en el populismo de querer ir contra el sistema capitalista Y eso es una es muy potente a nivel mensaje pero luego la realidad Oye tú por muy socialista o comunista Que quieras ser

y que quieras cambiar el sistema lo que tienes que darte cuenta es que si te adaptas bien al sistema Puedes puedes puedes hacer cosas muy buenas y muy sociales adaptándote sin querer cambiarlo no porque al final todos abrimos el Grifo y ese Grifo lo ha hecho alguien y se ha ganado un margen y ha generado puestos de trabajo y y ha pagado impuestos y y te envuelve el sistema te envuelve Entonces adáptate lo mejor posible para crear un producto de De bienestar no es decir bueno que sea más social y que y que cubra las

necesidades de la po que las cosas en sociales como concepto no quiere decir que tengan que ser anticapitalistas puede ser capitalista y social o sea por qué no O sea no me decía cuando tuve la entrevista con Milano bastos que le gustó mucho a la gente y decía el capitalismo es como una herramienta el capitalismo Es una herramienta más que tú tienes para producir cosas claro y tú Tienes entre el ahorro y el capital que distribuir a través de esa herramienta de la manera lo más eficiente posible y y se asignan los recursos a través

de los propios precios claro él lo decía claramente Y decía se está Eh muchas veces el capitalismo asociando a una tendencia política x pero el capitalismo Es una herramienta y se y [ __ ] se ve se ve a plena luz en China como un partido como a través de la herramienta del Capitalismo salvaje está creciendo unos niveles descomunales es como que se nos olvida muchas veces esto y nos hacemos el ariri absolutamente o sea yo lo veo así pero bueno creo que ha quedado una charla espectacular Espero que por lo menos te hayas sentido

a gusto no el nivel invitados que tenéis el listón está alto horas y cuar aquí hablando sea que se está pasando el tiempo volado al final laa pregunta te quería Hacer y vamos con las preguntas rápidas es eh qué ves sobre el tema de bueno se van a intentar bajar los tipos de interés Lo más seguro ya en 2025 y lo más seguro es que el Banco Central europeo la reserva Federal están intentando ya bajar tipos de interés Cómo crees que esto afectará a lo que es el a tu día a día al mercado inmobiliario

es tan así o no no afecta muchísimo nuestro negocio al final está super ligado a los tipos de interés la Gente piensa que no está financieros pero está muy correlacionado con el tipo de interés con lo cual con la deuda con lo cual Sigue estando bastante ligado al mercado financiero sobre todo por la parte bueno de la deuda No si es es más barato financiar noos conseguimos mejores retornos si a los inversores les pagan menos en renta fija con el riesgo de renta fija o del Bono del tesoro o incluso nosotros mismos nos Estaban remunerando

la caja los bancos nos remuneran el Cash eh No a muchos eh pero a unos tipos Eh pues muy atractivos que baje para nosotros es una gran mejora para el sector del private el capital privado Imagínate es un impulso porque los retornos nos suben muchísimo e yo creo que hace medio año un año que hay bancos que ya lo están descontando un poco eh nosotros estamos negociando ahora eh prácticamente pues 50 millones de deuda entre varias operaciones y y y Bueno hay algunos los bancos no lo habían descontado y ahora lo están descontando otros ya

lo venían descontando eh y a la hora de vender claro Yo también voy a vender a ys más caras con lo cual puedo vender mejor y esto para hacer otro del simil Eh Pues si ahora con los tipos altos un activo de que paga 50.000 eur al año eh yo era capaz de venderlo al 5co a 1 millón probablemente con como más bajen los Tipos eh ese activo pues Probablemente lo puedo vender al al cuatro no es que lo vendes a múltiplos más altos o al tres Y entonces voy a venderlo por bastante precio más

no con lo cual por la parte de la deuda por la parte de exit eh de salida Pues tengo más los private equities como nosotros que buscamos que hacemos value at es vamos a ser más rentables tanto las los que hacen private equity puro de compañías como los que hacemos Real Estate eh Y Para los y para a la hora de comprar no e Pues a lo mejor es un poco más difícil encontrar oportunidades no e porque lo que ha sucedido en los últimos años Nosotros hemos entrado en varias operaciones a unas investment yels con

lo Prime que es el activo relativamente atractivo en operaciones de Core Plus hao de una un hotel que ya genera y que sobre lo que genera estamos entrando a un y que nosotros lo vamos a mejorar pero que el retorno al que estamos Entrando probablemente con los tipos de hace 5 años no hubiésemos entrado no porque realmente Eh pues V se mueve el mercado no a nosotros en principio es algo que que nos da un impulso nos da un impulso y nos mejora los retornos a mí lo único que va a entrar en tensión y

que lo estoy viendo clarísimo para los siguientes años es si bajan los tipos de interés los precios van a subir más eso va a hacer de que si hay medidas Restrictivas con tema de precios la escasez va a ser aún mayor eh Y sobre todo la desigualdad entre la gente más joven y gente que ya tiene aval y tiene buah se va a poner muy difícil y tú quieres una persona muy joven también eh con tus amigos eh gente cercana lo vas a notar enseguida que la gente no va a poder hacer cada vez yo

a la gente le digo e yo compré mi primer inmuble muy joven he comprado varios yo a diferencia de tú y vuestra audiencia eh la no tengo Nada de cotizado o prácticamente nada porque d no pero como he dicho antes una exposición muy alta de inmobiliario tiene que ir acompañada de una tesorería fuerte Entonces nosotros pues nosotros en medio agosto tuvimos que hacer un pago importante para para entrar en una operación que hemos hecho ahora muy grande entonces eh tenemos liquidez em y y entonces yo diría que a la gente que se esté pensando en

si comprar o comprar Seguimos estando en un punto de Ahora es un buen momento porque los tipos de interés justo están bajando nosotros ya hemos visto hipotecas al 1.95 a clientes muy prime en casas Premium que estamos vendiendo en siches tipo muy bajo muy bajo pero fijo fijo fijo [ __ ] cliente Prime que tiene mucho aval y que por lo tanto bueno cliente Prime que tiene que es un buen cliente para el banco que el banco lo Sí sí mejores precios tien como todo en la vida un poco no Entonces como mejor te Muestras

ante el banco por el momento de vida si eres dos mejor que si eres uno si ahora cobras un poco más le no eh pero estamos viendo ya buenos tipos de interés con lo cual e el mercado inmobiliario se ha frenado un poquito es decir no ha bajado no ha bajado no ha bajado pero no ha acelerado muchísimo en los últimos dos años en algunas zonas sí e pero se ha estancado un poco pero ahora va a volver a a a a dispararse con la Bajada de tipos porque al final cuando hay deuda tan barata

el que compra para invertir el que compra para vivir prefiere comprar antes de alquilar ha habido ha habido algunos meses en los últimos dos años que te salían te podía salir más a cuento alquilar incluso estando los precios de alquilar dónde están que comprar con hipoteca con hipotecas al 3% pero si o al 3 y medio perdón eh Porque depende de como tuvieras el el tipo bueno eh es un Momento para para para comprar eh vamos con las preguntas rápidas respuestas rápidas vale para terminar ya la charla e nos puedes recomendar tres libros a la

audiencia que te hayan gustado te hayan marcado sea s de inmobiliario aunque no hay muchas cosas el tema de inmobiliario o sea s de lo que sea a ver eh la verdad es que en mi día a día no leo mucho libros bueno lees mucho inform muchas leyes me Me Leo leyes informes de todo pero es una es Una lectura muy muy ejecutiva un poco aburrida incluso no pero Leo mucho y poco libro ahora ahora bien de pequeño me y me gusta mucho leer Memorias de emprendedores y de empresarios no Entonces me leído las memorias

de Phil kight de Nike e que tenemos a un socio en a partners un inversor que que lo conoce y y que trabajó y fue un alto directivo de Nike e las de elon Mask no bueno varios varios empresarios Pues todo lo que son Memorias de libros yo creo que entender como alguien tiene la visión y lo explica Y cómo inicia es algo que me interesa mucho yo que empecé de muy joven e pues ha sacado unas memorias el el ceo de de Blackstone Pues mira también están traducidas al Castellano Ah ahora me lo mandas

porque est ves Esto me lo has dicho y ya esta noche lo estaría leyendo en cambio y una novela e o un libro filosófico y tal Aunque me gusta debatir sobre me cuesta leerlo me Pongo a leer Prado y luego la audiencia se lo voy a dejar las notas tambén del episodio O sea que que es un libro muy interesante y para lo que te dedicas tú vamos Sí sí Bueno me leí el el típico que di todo el mundo el Padre rico padre pobre yo lo he oído muy pequeñito y hombre te cambia la

mentalidad pero luego ya cuando ya te metes en la industria ya sabes que es muy diferente a lo que dice él sobre todo aquí en Europa frente a Estados Unidos absente Absolutamente pero bueno sí que que ves es una reflexión que si lo lees de joven público joven que esté viendo te impacta te impacta yo lo leí justo cuando estaba primero primera año universidad segundo y dije Menos mal que me ha caído este libro porque a mí me cambió la vida completamente o sea eh de y y ahora ya lo relees Y dices buah pero

es que te den el es es un es un click no es no es mucho más que un click pero es el click Sí sí e si pudieras tener una cena con Cualquier persona viva o muerta históricamente eh A quién elegirías Eh Jesús de Nazaret buah ya es que no se puede decir más pero pero por muchas cosas eh pero claro Alguien que ha cenado con Jesús eh No dices ostra no me parece nada mayor que eso no pensándolo yo creo que sí sí sí sí sí el primero que y hay un montón de empresarios

con los que me gustaría un montón de deportistas yo jug pero con Jesús de Nazaret la verdad es que sería Pero eh dices entenderías muchas cosas Sí sí y algunas cosas sabrías si son ciertas no lo son no son ciertas no e qué bueno eh qué ciudad te inspira más Y por qué Barcelona Barcelona porque ahí nacimos y porque Barcelona vemos Nosotros vemos yo veo todo el mundo en Barcelona veo el mundo entero veo desde el cosmopolita al local eh al emprendedor al autónomo alabaj veo muchas cosas pero pero falta industria Financiera en Barcelona Hay

muy poca somos pocos y yo encantado de que seamos pocos por el momento pero pero falta No y y allí tenemos Nosotros también una oportunidad para para poder ofrecer cosas a a también a la gente de allí que de Barcelona que que nos acompaña y es una ciudad que que a veces me matan Cuando digo esto pero que en valor relativo a las grandes ciudades europeas una vez dije a las capitales europeas me dijeron No es una capital Bueno a las Grandes ciudades europeas em está muy barata Por lo que representa el eurom cuadrado vertical

vale No no de los pisos residenciales sino de las una finca entera hay fincas enteras en Barcelona edificios edificios enteros e por todo por todo el movimiento que ha habido en los últimos años etcétera etcétera no Eh Yo creo que es una ciudad que tiene que tiene que revivir mucho tiene que revivir mucho y bueno Y es la nuestra no Además tengo que reconocer Que de alumnos de inversión racional casi el 20 30% son catalanes O sea que tenemos muchísima audiencia de allí eh además han pasado por aquí pues grandes figuras como dices a nivel

financiero que aunque sea escaso son grandes figuras G estuvo por aquí Luis torras no ha podido venir Pero también es mu un gran amigo mío y Joan tubau estuvo también por aquí o sea que que han venido muchísima gente de Barcelona se al final es la conexión ave Barcelona Madrid aquí lo tenemos fácil fanto cuál es tu forma favorita de desconectar del trabajo porque tiene que ser aunque tú eres muy joven pero tiene que ser estresante sobre todo con las cantidades que es decir e claro yo soy una persona muy inquieta obviamente y por socio

por suerto mi socio también a veces le escribo a las 4 de la mañana y me responde Está despierto él también no pero pero dormimos muy bien eh o sea Dormimos muy tranquilos la verdad Pero somos muy Inquietos en que las cosas pasen Y tenemos a veces hacemos alguna reflexión interna o alguna presentación de estrategia y hablamos de decir decimos hacemos que las cosas pasen no y Y entonces bueno esto Te te te te te genera lo que hablamos al principio de de yo creo cre que es una persona que muy e obsesionada con la

con la productividad y con el avanzar y crecer Y eso hace que tus operaciones y las cosas que gestionas avancen y avancen bastante rápido y la forma de desconectar es estar con mi mujer con mi familia eh vamos a a la cerdaña a la montaña o a la Mella de mar con mis padres con mi familia y ahí es donde desconecto de verdad incluso cuando nos quedamos nosotros vivimos en sanat cuando nos quedamos en San cugat estamos muy bien y desconectamos pero desconectamos mucho más cuando nos vamos De la ciudad el fin de semana intento

cerrar cierro hasta el domingo a la hora de comer después de comer el domingo ya el domingo por la tarde es el momento de empezar a trabajar no eh hace falta eh o sea yo te lo tengo que reconocer que lo estaba hablando con mi pareja que eh hace falta tener ese momento de desconexión total Porque nuestro trabajo al final es un trabajo en el que solo tienes que pensar y pensar y pensar y pensar y Y no y tienes que desconectar El piloto porque es que si no tu cuerpo Te Da señales saes decir

tarde temprano tarde o temprano el cuerpo te va a dar señales y va a decir a m pasa muchas veces que mi mente va mucho más rápido que mi cuerpo muchísimo más rápido absolutamente y esto tu cuerpo te dice Oye frena Sí sí Relájate No no y el otro día dormí mal porque Soñé que me voy a ha un fin de semana con mi mujer a descansar a una ciudad europea a pasar un fin de semana que nos lo regalamos y Y y soñaba que no podía desconectar porque he tenido esa sensación muchas veces al

volver de vacaciones o volver de un fin de semana decir me he tirado todo el agusto trabajando desde donde sea pero trabajando sin desconectar está con el cortisol a tope muchísimo y cuando tengo que reprender digo que no no reprendo nada sigo entonces nunca paro no eh Bueno nada a regularlo poquito a poco eh un consejo que le dirías a tu yo de hace 10 años esto es Difícil eh tenía 17 años e que has hecho las cosas rápido eho sí va un poco ligado a lo que hablábamos antes que es disfruta más del camino

porque le diría esto lo disfruto mucho disfruto mucho mi día a día eh muchísimo O sea no me atrevo a decir que haré esto toda mi vida pero pero si no es Esto será esto con con más cosas no Y lo disfruto mucho pero pero cuando eres tan joven y te han pasado y has hecho tantas cosas y te pasan tantas Cosas tan rápido dices Wow el tiempo va muy rápido e y y y yo no disfruté la época de la universidad por ejemplo No una persona que nunca va a haber disfrutado época universidad el

año uno me puse a trabajar que estabas trabajando y estudando dis una fiesta Universitaria enti clo que he salido de fiesta Y tal Pero no he disfrutado no he ido de erasmus No no me he tirado dos semanas sin hacer nada y tal que alguno dirá [ __ ] Qué triste no bueno he sido Feliz de otra forma No estaba en un comité de Danone presentando al ceo entonces bueno disfrutar per no no el mensaje no es deja de hacer cosas Disfruta lo que no has hecho no no Disfruta lo que estabas haciendo y lo

que harás no y no estés tan dentro de estar tan centrado en el crecimiento y en y en lo que hacemos e intenta parar a disfrutarlo lo más posible y a ser consciente de lo que de lo que te está pasando no que que a veces cuesta eh que La vida va tan rápido que no que además nosotros vivimos en un mundo en el que tenemos que estar siempre previendo lo que va a pasar en el futuro y muchas veces desconectas del presente y creo que eso es lo más es que con mi socio lo

decimos él tiene varios años más pero pero decimos es que hemos hemos hecho hemos tenido grandes éxitos hemos hecho grandes operaciones y siguiente ya y vendemos y ni lo celebramos Sí sí y cualquiera diría en serio has hecho esto Has vendido esto has comprado esto Tal no sé qué has dado este retorno tus inversores tal No sé y y no lo celebras no y no es porque no quieras celebrarlo es que ya va implícito en mí la felicidad no está en conseguirlo está en el camino entonces eh ser un poco más consciente de eso es

importante alún y Qué habilidad nueva te gustaría aprender este año ser padre ya ya buena es mucho muchos me escucharán y dirán este tío ha hecho todo esto porque he trabajado 247 Sin ser padre cuando sea padre Ya verá pues viene mi hija Para marzo e y ostra eh o sea más que ser padre ser ser un padre eh No como como creo que quiero serlo no que que no es fácil O sea no no no me gusta dejar las cosas a la a la un poco a la deriva no y a ver qué pasa

no no y tengo muy claro Qué tipo de padre y madre queremos no eh Y bueno a ver si somos capaces seguro que s Seguro que sí para terminar eh tenemos un juego de preguntas encadenadas no en la que otros Invitados nos van dejando preguntas para vosotros y luego te pediré que nos dejes una para el siguiente vale vale Te han dejado aquí una Si la puedes leer en voz alta ahí justo mayor drama que has tenido en tu vida profesional o sea va esta Esta es buena es buena es buena es buena eh Pues

voy voy a explicarlo en uno de estos bancos que que trabajé e pues levantaba operaciones no eh pero tienes mucha Presión por traer y más tan joven por traer clientes y dinero sobre todo bueno los bancos privados no y más en un banco que es poco conocido que no tiene oficinas etcétera no eh o que no tiene mucha red comercial no te entran clientes de cero los tienes que hacer de cero o sea puerta fría No y yo Ese trabajo lo hice muy joven y y y y claro empiezas a intentar hacer hacer negocio de

cualquier cosa incluso de lo que no es el Core business del banco no y me Acuerdo que levanté una operación con una empresa cotizada para comprar a otra era una empresa española que compraba a una a una inglesa small cap que cotizaba nada o sea tenía muy poca muy poca Cómo se llama Eh sí que muy poca liquidez No sí muy poca liquidez no muy poca pocas muy pocas transacciones diarias no me sale sale n muy poca profundidad de Mercado Exacto eh con lo cual digamos que el precio era algo manipulable no Y Eso lo

eso lo vimos lo vimos luego no eh Y esta empresa iba comprando poco a poco paquetes de la otra hasta tener que aflorar la participación no y nos pedían a nosotros una financiación con garantía pignoraticia de las de las de las acciones de las mismas no entonces claro yo ahí levanté una operación pues no séa eran unos 50 millones de euros solo con eso hacía los objetivos de los 2 años que había que tenía que hacer no eh Y era un gran éxito no eh Y y me la uré Muchísimo y y y y cuando

tienes toda esa presión eso implica Pues con 21 años pues o un ascenso o no sé qué bueno implica muchas cosas no el trofeo de verdad como estábamos hablando antes es un es una gran operación la aprobó riesgos un banco que no está acostumbrado a hacer estas operaciones porque era una operación más de de banca inversión No para hacer una adquisición y tal la probó después de mucho empuje y tal eh Total que el día que la prueban Que era para firmar el la semana siguiente no el mismo día el día siguiente eh la acción

cae un 70 por no dices [ __ ] parecen tontos que prueben eh que prueben algo que que era tan manipulable eh Esa empresa hizo caer el precio de la otra con solo solo solo con las acciones que ya poseía o sea con el volumen que ya poseía eh eh manipuló el mercado y y y y y y o o no sé si no está demostrado que fuera así Directamente pero hubo hubo ahí algo raro que cayó de golpe no yo creo que se manipuló o no sé lo que pasó Claro pues se denegó la

operación y se cayó y no se hizo evidentemente No porque se entendió que eso pues que ahí no había que no había quién quién activó es operación que eran los compradores para poder comprar más barato pero se le fue de madre y por lo tanto es Son son especulaciones son especulaciones Por eso te digo pero que podría ser por ahí Pero le salió ya se le fue de madre y dijo Oye os habéis pasado tres pueblos que los compradores Pues cuando vieron que tenían la financiación Oye vamos a firmar Ya pues vamos a vamos a

o sea vamos a vender nuestro paquete de acciones para que baje la acción y luego vamos a comprar no y cayó muchísimo entonces claro riesgo es bajo no esto no firmamos esto opción es super manipulable y aquí no lo podemos Demostrar y no lo sabemos pero es muy raro pruebes una operación y el día siguiente caiga tanto la acción cuando va vas a hacer una fin pu meter también a ti por información privilegiada o cosas así es que madre mía es que era una movida eh Exacto Sí sí Exacto Entonces Bueno nada Oye pues se

dejó ir y y fuera no eem y y ahí no sucedió nada y creo que y la acción recuperó rápido no diría al final Bueno no es mucha gente de bancos banca inversión que no Se escuche dirá [ __ ] esto pasa o te puede haber pasado mucho pero con 21 años pero cuando eres tan joven y está y es tan difícil hacer negocio y captas un negocio le dedicas tanto tiempo y te sucede esto que hasta quedas mal Tú internamente no dices [ __ ] eh No Y ahí Vas empezando a ver eh Cómo

funcionan las cosas de verdad no el salvaje o este ahí cuando te das cuenta el salvaje o esto y yo diría que esta es una de las que la recuerdo mucho porque Fue luego llama al cliente explícale que eso que tenía probado ahora se lo denas por esto que ha pasado en la acción que no seben scido de ellos y claro bueno bueno cosas cosas del mercado te voy a pedir que nos dejes una no la digas en voz alta es secreto vale eh Para eh la siguiente o el siguiente invitado la que te venga

la cabeza aunque sea lo más Random posible vale Pero que sea ya tengo curiosidad ya tengo curiosidad por verla porque yo soy El único que soy un privilegiado a ver si entiendes mi letra Sí sí sí vamos a ver a quién le toca depende de quién le toque además es que sé a quién le va a tocar luego te lo voy a decir eh detrás Y es que va como anilla al dedo y es que es increíble Sí sí eh Nada le ha sido un verdadero placer Igualmente estaría aquí hablando todo el día no no

la verdad es que te expresas Muy bien espero que la audiencia también que nos deje sus comentarios en la parte de los Comentarios que nos deje su feedback porque hemos hablado de tantos temas y muchos que les interesan muchísimo a la audiencia eh Y a mí me has abierto el apetito de investigar más sobre sobre todo ello lo dejaré también la parte de las notas todo lo que trabajáis dentro de tanto del fondo como de todas las estructuras que tenéis eh Y nada a ver si en el futuro coincidimos en muchas más cosas buen pues

un placer estar en en un podcast con tanto amor por la Inversión y tanta especialización que al final también es es valor no al final es aportar valor que es lo más importante s un abrazo gracias Igualmente la verdad es que tenemos una última sorpresa para ti Y es que hemos habilitado dentro de la página de inversión racional una zona exclusiva para el podcast donde vamos a subir notas del episodio bibliografía recomendada que creo que te aportarán muchísimo valor Solo tienes que meterte en inversión racional com barp podcast y Ahí encontrarás más información un abrazo

y hasta luego