Cláusulas de Garantia nos Contratos de Compra e Venda - Contrato Imobiliário na Prática 024

[Música] bom boa noite pessoal tudo bem Depois de um longo de um longo período Voltamos com o nosso Contrato imobiliário na prática novamente às terças-feiras às 8 às 8 da noite a cas A cada 15 dias agora eu tive esse esse lapso de tempo de quase do anos afastada do programa enfim coisas coisas da vida por motivos muito bons Eu tive uma bebê agora ela já tá independente já independente dois anos ainda não é independente mas eu consigo ser independente um pouquinho dela e voltar a me dedicar a esse trabalho aqui que me é muito

prazeroso bom então considerando essa possibilidade de retorno estamos de volta com o programa Contrato imobiliário na prática o foco do programa vai ser o mesmo de sempre discutirmos o contrato de locação o contrato de locação contrato de venda os contratos imobiliários de uma forma geral certo voltados para para que você o corretor de imóveis eh tenha conhecimento para dominar a sua negociação no no dia a dia ou seja o objetivo é que você conheça todas as nuances necessárias do contrato para ter êxito na na sua profissão certo Bom tema de hoje a gente vai vai

discutir qu algumas cláusulas de garantia no contrato de compra e venda Ok sempre com o mesmo formato que a gente já trabalhava anteriormente eu vou colocando os slides para facilitar a a compreensão de vocês eu fiz algum material eu fiz um material de apoio de de todas as aulas provavelmente eu vou colocar lá no link da Bio no meu no meu Instagram o meu Instagram ele ficou parado por o nesse período nesse período também também mas ele continua o mesmo Marina underline Bandeira eu vou vou com o tempo voltando a ativar ele e interagir com

todo mundo por lá novamente tá bom bom vamos começar mais um programa Contrato imobiliário na prática sejam bem-vindos porque eu estou muito feliz em poder retornar bom eh isso bom então o nosso tema de hoje é cláusulas de garantia nos contratos de compra e venda bom vamos começar por qual é o nosso objetivo com esse tema de hoje primeiro compreender a importância das cláusulas de garantia por que que as cláusulas de garantia são importantes nos contratos Imobiliários dois conhecer os principais tipos de garantias hoje no mercado imobiliário eu vejo que os principais tipos alienação fiduciária

e A caução Imobiliária OK são os que a gente vale a pena a gente discutir e conversar Em que momento eles serem utilizados por isso que eu vou dar destaque para eles aqui hoje certo e aprender a redigir cláusulas eficazes sobre esse tema Ou pelo menos sugerir entender como como elas funcionam Ok bom Então primeiramente o que são cláusulas de garantia né o nome já tá o nome já diz garantia as cláusulas de garantia objetiva dar eh uma garantia ao aquele contrato dá uma robustez para aquele pro contrato proteger as partes proteger que a negociação

finde de forma exitosa certo ou seja proteger o interesse das partes envolvidas Ok bom então vamos lá quais os dois tipos de garantias que nós vamos conversar aqui hoje a alienação fiduciária e A caução a alienação fiduciária nós já falamos inclusive bastante sobre ela aqui no programa já gravamos um programa inteirinho só sobre sobre alienação fiduciária o que eu entendo extremamente importante e certamente esse vai ser um tema que nós vamos voltar a abordar com intensidade aqui no programa por quê Porque a alienação fiduciária é simplesmente a principal cláusula de garantia utilizada hoje utilizada hoje

no mercado imobiliário Então quem compra um imóvel financiado a garantia é alienação fiduciária muitas vezes mesmo um contrato entre particulares que vai ter um financiamento direto com o vendedor é alienação fiduciária se você vai fazer um contrato de não estão fazendo compra e venda de um imóvel mas eu vou usar fazer um contrato de empréstimo no banco uma empresa que eventualmente vai ao mercado para buscar capital para pra sua empresa o banco geralmente vai solicitar uma garantia para aquele empréstimo Qual é a garantia a garantia é o imóvel Mas qual o contrato utilizado Qual é

a natureza dessa garantia o contrato de alienação fiduciária por isso que é importantíssimo conversar sobre ela e por que que eu também destaquei A caução E aí óbvio que por exemplo quando a gente fala em calção eu posso falar na calção com um bem móvel com dinheiro e posso também falar na calção imobiliária que eu penso que é o foco principal nosso aqui hoje E por que que eu destaquei A caução a calção ela é um pouco menos utilizada certo eh no dia a dia do mercado imobiliário Especialmente nos contratos de compra e venda Mas

ela é interessante eh ser destacada aqui e eu go eu vou dar um enfoque e sobre ela nesse nesse nosso programa como uma alternativa paraa aquisição de outros imóveis a gente vai conversar sobre isso no no decorrer do dia de hoje então bom alienação fiduciária né Ela é a transferência da propriedade ao credor quando a gente fala por que que a transação Imobiliária é importante e ela é a mais utilizada no mercado imobiliário hoje pela agilidade pela rapidez que ela tem eh para o credor retomar o o crédito o o valor envolvido Ok então ela

é a principal eh garantia hoje e ela baseada em quê aí eu até destaquei ali para vocês posse direta fica com o devedor até a quitação da dívida ou seja o imóvel está na titularidade do credor e o devedor ele só vai receber essa propriedade integralmente ele tem a posse ele usa o imóvel mas ele só recebe a propriedade no momento em que ele quita ou seja o imóvel é do banco no momento em que você quitar o imóvel o banco vai te dar a propriedade por isso que ela é extremamente interessante calção é o

depósito de um bem em garantia que pode ser móvel ou pode ser imóvel bom alienação fiduciária eu já Adiantei um pouquinho é a transferência da propriedade do bem ao credor e a posse Direta do devedor até a quitação qual a aplicação mais comum as aplicações de financiamento imobiliário e também empréstimos e etc e é hoje atualmente a garantia que mais dá Segurança ao credor podemos dizer que Inclusive a a garantia a alienação fiduciária o a a agilidade com que ela com que o credor consegue a recuperação do crédito e e etc ela faz com que

tenha uma interferência direta no mercado imobiliário com relação à taxa de juros e etc eh é interessante até falarmos sobre sobre a alienação fiduciária a gente tem ouvido eh falar muito em leilões Imobiliários leilões de imóveis retomados por que que tem esse esse mercado de leilão de imóvel tão dinâmico né que a gente tem ouvido falar tanto nesse mercado por quê Porque a alienação fiduciária É uma garantia eh tem todo um um um escopo de de funcionamento por isso que eu falei que a gente teve um programa falando só sobre alienação fiduciária um escopo de

retomada desse imóvel pelo credor retomada da Posse porque a propriedade nunca saiu do nome do credor certo então ela tem um dinamismo uma rapidez que faz com o quê ficou inadimplente certamente a perda deste imóvel vai ser bem rápida e por isso eh dá uma efetividade paraa alienação fiduciária sobre Esse aspecto comprador precisa estar sempre muito atento com a capacidade real de pagamento para que ele honre o compromisso porque se não honrar a retomada pelo banco é rápida sob o enfoque do banco ou mesmo do vendedor é uma garantia interessante certo por dá esse dinamismo

o que que nós vemos inclusive no dia a dia do mercado imobiliário e que é importante você corretor de imóveis est atento só o banco pode eh utilizar a alienação fiduciária não inclusive entre particulares por exemplo você tem um cliente que ele tem o tem o imóvel e eventualmente eh o o vendedor não enfim não quer procurar o o o banco para fazer eh o financiamento esse vendedor ele tem interesse em em vender de forma parcelada para ele é uma transação interessante ou seja o próprio vendedor entre particulares Ok você vai poder trabalhar o contrato

de alienação fiduciária também obviamente quando a gente fala em contrato eh de alienação fiduciária entre particulares a a legislação sobre alienação fiduciária ela tem uma série de requisitos para registro desse contrato Então é bom sempre eh neste contrato específico você procurar um advogado e um advogado especializado em direito imobiliário porque é um contrato um pouco mais complexo né para para se elaborar mas é o importante o objetivo hoje aqui do programa é você corretor de imóveis saber todas as possibilidades para ofertar pro seu cliente no dia a dia e conseguir o êxito com a transação

Imobiliária Ou seja é possível Inclusive eu vejo isso muito na prática eu tenho agora recentemente eh um investidor ele fez um loteamento ele falou Marina eu posso eu construir e financiar eh o imóvel paraas pessoas pode existe essa possibilidade te auxilio e trabalho no contr ou seja ele vai construir os imóveis e ele vai financiar diretamente para Terceiro porque ele tem o capital e financeiramente é extremamente interessante para ele porque ele continua tendo uma garantia extremamente robusta pro pro crédito dele e tá potencializando o o capital certo então o principal da alienação fiduciária é a

a o a garantia o a o quão de a o quanto ele proporciona de segurança pro credor por isso que hoje ela é uma das mais utilizadas no mercado imobiliário certo como o nosso objetivo aqui é sempre falarmos sobre cláusula Eu sei que vocês me pedem Marina e uma uma cláusula um modelo alguma coisa como que eu utilizo isso na prática eu coloquei de uma forma bem simplificada e aqui eh tendo numa situação em que o vendedor é uma pessoa física e numa situação em que o vendedor é uma pessoa eh jurídica só exemplificando a

for a forma com que eh ela deve ser utilizada mas lembrando eh Marina se eu fizer um contrato de compra e venda pura e simplesmente e colocar esta cláusula que você está indicando aqui neste slide ela vai ser apta a Registro no cartório de registro de imóveis Não por isso que eu falei ele é um contrato extremamente complexo vale a pena Talvez uma aula não de uma hora mas de duas trê 4 horas falando só sobre as cláusulas e os detalhes das cláusulas de um contrato de alienação fiduciária para que eles a gente tem a

legislação de alienação fiduciária e o contrato ele tem que respeitar exatamente as regras eh da da legislação lembrando que existem algumas nuances que são interpretativas o que que eu Maria além o o programa geralmente aqui ele é focado bastante nos corretores de imóveis então por isso que a linguagem É nesse sentido que eu tento trabalhar mas eu sei pela pelas mensagens que eu recebo eh e e etc que muitos advogados também acabam vindo aqui no no programa assistem etc então se você é advogado e tá trabalhando com esse com esse contrato ou mesmo um corretor

eu eu quero fazer esse contrato de alação com alienação fiduciária entre particular particulares eu vou oferecer isso pro meu cliente etc o que que eu faria o que que eu faço na prática quando eu finalizo um contrato dessa natureza em alguns momentos eu tento óbvio que você tem que fazer simulações mas L tentar mandar esse contrato a Registro um contato que você já testou naquele registro de móveis Ok e não teve devolutiva o o tabelião entendeu que todas as cláusulas estão lá perfeitas e etc porque eu já tive eh situação em que fiz o contrato

que no meu entendimento estava Impecável para registro mandei o contrato a Registro e houveram notas eh devolutivas que olha tem essa e essa pendência e acaba que quando tem nota devolutiva é algo um pouco desconfortável entre as partes principalmente por exemplo eu tomo bastante esse esse cuidado às vezes eu faço contratos para loteadoras Então não é simplesmente quando o loteador assina às vezes um lanamento ela vai assinar 100 200 300 contratos Você já imaginou se na hora de levar esse contrata registro eh o cartor horário dá uma nota devolutiva e fala assim olha esta cláusula

eu entendo que não tá adequada e eu não se não houver tal alteração eu não vou registrar você tem que ass fazer alteração com mais sem contratos então especialmente eh Especialmente quando você tem uma grande demanda Tome esse cuidado de testar o contrato no registro de imóveis tentar levar Registro para verificar se de fato eh você não vai ter problema com ele tá porque ele é um contrato ótimo seguro usado no dia a dia recomendo que você corretor de imóveis tenha um um modelo eh que você utilize no dia a dia da sua Imobiliária porque

é comum de acontecer essa transação entre particulares mas testado no registro de imóveis aí da sua cidade da sua região bom o que Quais são esses requisitos da alienação fiduciária que que é importante basicamente eu vou querer olhar esse contrato mais a fundo o que que eu analiso lei 9500 14 de 97 especialmente os artigos 24 e seguintes e quais são os elementos principais que este contrato precisa prever o valor do contrato e o valor da dívida certo qual Por que às vezes o contrato eh é de o imóvel é r$ 50000000 foi a transação

mas o cliente ele o comprador ele deu 250 em dinheiro e ele tá eh financiando com o comprador ou com o banco e etc tô falando um exemplo de pessoa física pessoa física aqui estou alienando direto com o vendedor r$ 50.000 Ah eu vou alienar esses R 250 Então vamos deixar de uma forma robusta Esse contrato a alienação fiduciária é o mais indicado então o valor do contrato e o valor da dívida Olha o valor da dívida vai ser 200 250 qual o prazo e as condições de pagamento em quanto tempo eu vou pagar e

de que forma eu vou pagar em 10 vezes 20 vezes 50 vezes Ok Isso precisa tá absolutamente bem descrito e claro qual a taxa de juro e qual e quais vão ser os encargos incidentes isso tem que tá extremamente Claro no contrato primeiro que quando a gente fala em contrato o objetivo principal é clareza e simplicidade nas cláusulas ok às vezes eu vejo contratos muito bem elaborados eh mas com um um um juridique muito muito carregado que às vezes acaba dificultando inclusive o entendimento ali das partes do dia a dia eu acabo até defendendo aqui

no no programa já falei sobre isso inúmeras vezes eu sou adepta da simplicidade Na minha opinião para nós para nós corretores de imóveis o contrato quanto mais simples ele for e simples não quer dizer que não esteja completo contrato simples significa ter todos os elementos necessários paraa segurança daquele contrato mas que o seu cliente ele sente para ler o contrato de sozinho de forma Clara e ele consiga entender todas as cláusulas um contrato com para nós no dia a dia eh do mercado imobiliário um contrato complexo ele prejudica venda ele faz perder venda cair venda

vocês corretores que estão aqui comigo conhecem o dia a dia do do imóvel Quantas vezes o cliente não sentou para ler um contrato sentiu que esse contrato tava complexo não não se sentiu seguro em ler o contrato sozinho e etc e falou assim olha eu preciso levar o contrato pro meu advogado para ler para eu entender melhor para eu me senti mais seguro simplesmente a venda caiu não foi assinado acontece então um contrato Claro e simples é potencializador de vendas por quê Porque o cliente senta ali lê e fala de fato tudo que eu combinei

tudo que eu acordei está aqui no contrato eu tô lendo eu tô vendo eu estou entendendo ou seja ele já assina a gente vai de forma objetiva concluir a venda e atender os interesses das partes então continuando a nossa nossos itens do que precisa no contrato de alienação fiduciária e a cláusula de Constituição da propriedade fiduciária que é basicamente algo que Eu mencionei no slide anterior certo eh cláusula assegurando a fiduciante ou seja o devedor a utilização do imóvel por a alienação fiduciária ela pressupõe eh é essa estrutura que Eu mencionei a propriedade continua do

credor o banco a pessoa física credora mas a posse ela é do dedor ok e isso precisa estar Claro no contrato tá que um tem a posse e o outro vai ter a propriedade bom E lembra que eu falei da agilidade e e o por que o mercado de leilão é extremamente aquecido dentre eles porque a a principal garantia é da alienação fiduciária ela tem um dinamismo bem interessante pro mercado ou seja esse contrato ele vai precisar inclusive estar indic indicado nele olha em caso de leilão desse imóvel qual vai ser o valor de venda

desse imóvel para que não tenha discussão com relação a esse tema inviabilizando eh A retomada do crédito pelo credor e etc então tem algumas cláusulas eu destaquei algumas principais para vocês para vocês entenderem a complexidade de desse desse contrato mas o quanto é poss é eu falo complexo porque ele tem uma série de especificidades mas no fundo ele é simples não é nada que você não consiga utilizar no no dia a dia do do mercado Ok inclusive de forma entre particulares bom dito isso vamos agora para a Marina Eu praticamente não vejo contrato que que

seja dado calção como como garantia não ele não é tão comum no dia a dia do mercado imobiliário apesar da gente ouvir muito contrato de locação né na locação a gente ouve muito a fiança ou talvez a calção principalmente eh eu vejo bastante em contratos ah envolvendo empresas e e etc contrat de locação sempre eh a calção a calção Imobiliária sendo utilizada mas no dia a dia de um contrato de compra e venda por exemplo A caução ela é um pouco menos utilizada E por que que eu achei interessante colocar ela aqui para nós para

nós conversarmos sobre bom porque muitas vezes a gente enquanto corretor de imóveis o cliente ele traz o problema para nós da do dia a dia da transação que ele quer fazer Ok e nós corretores nós temos que estar com a mente aberta de proporcionar de dar soluções para que eh essa transação ela se conclua E por que que eu coloquei eh a calção nesse nesse exemplo tá vou dar coloquei aqui no programa pra gente conversar e utilizar onde eu já utilizei A caução no dia a dia como garantia de imóvel por exemplo você quer transacionar

quantas vezes você a gente embora quando a gente foque aqui no programa eu falo a gente fala muito sobre certidões imobiliárias sobre matrícula sobre imóveis regulares ok nós não podemos fechar os olhos para uma realidade do nosso país que são os imóveis irregulares Ou seja ainda existe muito imóvel irregular no nosso país e o que significa são Imóveis que não são passíveis de financiamento imobiliário pelos bancos por exemplo Ok o banco ele não vai aceitar eh um imóvel irregular simplesmente porque a alienação fiduciária lembra que eu falei agora das complexidades e etc ela a garantia

ela precisa ser levada a Registro aliás tudo que eu estou falando hoje aqui eu estou falando em alienação fiduciária para ela ter validade tem que tá lá registrada no registro de imóveis A caução para ela ter efetividade o contrato tem que tá registrado no registro de imóveis certo sempre sempre que nós estivermos falando sobre transação Imobiliária eu acho que não não preciso nem mencionar aqui é é premissa sem o registro no perante o registro de imóveis não se tem a a segurança que se objetiva tudo pressupõe o registro mas Bom vamos lá caução Por quê

eu tenho por exemplo uma chácara tá lá consolidada a situação há muitos anos ela é passível de regularização por meio de usucapião e etc mas eu quero comprar eu quero comprar essa Chácara eu quero comprar essa chácara hoje e eu gostaria de comprar ela de forma parcelada e o vendedor ele também quer vender esse imóvel ele também quer vender de forma parcelada porém ele consegue usar a alienação fiduciária que Eu mencionei anteriormente não ele não consegue por quê com esse porque esse imóvel ele não ainda não teve acesso ao foro registral ele não tem matrícula

individualizada ele não consegue fazer uma uma alienação fiduciária logo uma alternativa para você trabalhar com essas partes seria Olha vendedor eh eu gostaria de comprar o seu imóvel porém de forma parcelada Ok mas quem eu vou te entregar a posse do imóvel que garantia você me dá que você vai quitar o imóvel Hum que garantia porque eu ele não pode dar o próprio imóvel porque fica uma uma garantia que não tem robustez Ok eu posso utilizar calção Olha eu tenho um uma outra eu tenho um terreno eu tenho uma casa eu tenho eu tenho um

outro imóvel que é regular que que tem equivalência financeira que é possível dar de garantia Olha eu vou comprar esse imóvel parcelado e eu estou te dando em garantia esse imóvel eu tô dando em permuta não eu não tô falando em permuta tô falando eu vou comprar o seu imóvel pelo preço de X eu vou pagar em dinheiro eu vou pagar de forma parcelada mas eu vou te dar um out outro imóvel como garantia e esse outro imóvel vou dar na modalidade caução e eu vou gravar essa garantia nesse nesse outro imóvel que vai ser

dado como como garantia de pagamento ou seja por que que eu trouxe aqui para vocês uma possibilidade de às vezes Imóveis irregulares serem financiados obviamente que o comprador pressupõe-se que o comprador ele tenha que ter outro imóvel ou ele tenha que ter alguém que venha como garantidor desse desse contrato e que Garanta por meio de de um outro de um outro Garanta por meio de um outro imóvel por meio desse imóvel que vai vir na modalidade de caução Ok por isso que eu mencionei ele aqui para vocês como algum alguma alternativa para vocês pensarem para

vi ar essa transação Imobiliária certo bom E aqui eu coloquei como vocês sempre me pedem a a cláusula não vou ler a cláusula inteira mas é só bem simples a título exemplificativo um modelo de cláusula de caução Ok bom pessoal eh como a nessa nesse modelo hoje do programa eh Contrato imobiliário na prática nós sempre fizemos ele de forma ao vivo Então nesse final do programa O que que eu sempre fiz abria o programa para perguntas e a gente discutia a as dúvidas e eu tirava enfim a gente acabava tendo um dinamismo bem interessante porque

aqui junto eu já ia vendo a pergunta de vocês e trabalhando com as dúvidas e etc e era sempre algo muito legal então eu proponho algo novo para esse Contrato imobiliário na prática talvez a gente tenha os programas certo e a cada um dois três programas a gente vai adaptando isso vocês mandam as perguntas ok eh pode mandar no meu no meu Instagram que continua o mesmo eu vou voltar a reativá-lo eu desativei ele nesse período todo mas ele vai voltar a ter a ter conteúdo a a a ter coisas novas por lá mas ele

continua o mesmo Marina andline Bandeira vocês me mandem as perguntas por lá ou mesmo aqui no no vídeo do cresce que tá no YouTube e etc como comentários e a gente grava um dia só para responder as perguntas ok de de todo mundo e é isso pessoal Muitíssimo obrigada por oportunidade de est retomando eu recebi várias mensagens Marina vai quando que vol Quando que volta felizmente houve oportunidade agora consegui me organizar retomar e esse projeto que é um projeto que eu tenho muito carinho por ele e estaremos a cada inicialmente A cada 15 dias às

terças-feiras 8 horas aqui na TV aqui na TV cresce Obrigada e boa noite [Música]