Direito Imobiliário - aula 2

o programa saber direito desta semana é com o professor Rodrigo Guedes o curso é sobre direito tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós saber stf. jus. br você também pode estudar pela internet acessando o site pon jus.

br Olá senhoras e senhores novamente aqui o professor Rodrigo de amoura Guedes com o nosso curso de direito imobiliário nessa nossa segunda aula nós vamos tratar dos contratos Imobiliários Na verdade nós vamos começar a abordagem a respeito dos contratos Imobiliários E por que escolhemos este assunto para essa segunda aula porque se na nossa primeira aula definimos o direito imobiliário como sendo noras que disciplinam os Negócios Imobiliários precisamos então começar a focar os Negócios Imobiliários e os Negócios Imobiliários comumente chamamos de contratos Imobiliários então para esta aula Vamos tentar eh trabalhar três pontos que talvez sejam essenciais nesta primeira abordagem dos contratos Imobiliários primeiro nós vamos falar um pouco sobre a teoria geral das obrigações e a teoria geral dos contratos depois nós vamos fazer uma abordagem a respeito do contrato de compra e venda sempre com o foco na compra e venda de bens Imóveis e depois vamos fazer então uma abordagem a respeito do contrato de compromisso ou Promessa de compra e venda mas também com o foco na promessa de compra e venda de imóveis bem Este é então o conteúdo desta nossa segunda aula comecemos pela análise da teoria geral das obrigações e da teoria geral dos contratos vejam os senhores que definimos as obrigações ainda na na nossa primeira aula como um tipo especial de relação jurídica a chamada relação jurídica obrigacional é ela também objeto de estudo por parte do direito civil fazemos aqui esse recorte e trazemos as abordagens e do direito civil para esse nosso curso de direito imobiliário porque daqui a pouco vamos precisar de alguns conceitos que são conceitos inerentes ao direito civil a teoria das obrigações a teoria do direito das obrigações lá do direito civil então vejam a obrigação nada mais é do que um tipo especial de relação jurídica é uma relação jurídica que se estabelece tendo como sujeito ativo um credor e como sujeito passivo um devedor esses sujeitos como dissemos naturalmente são pessoas tanto uma pessoa natural quanto uma pessoa jurídica é interessante considerar que normalmente estes sujeitos estão determinados numa relação jurídica Mas é possível enxergar uma situação em que eles estejam determináveis ou melhor que pelo menos um deles não seja perfeitamente individualizado mas esteja determinado melhor esteja determinável é o que acontece por exemplo numa situação eh prevista pelo nosso ordenamento jurídico como o contrato com pessoa a declarar vejam parece história de novela mas é comum a gente ouvir no setor imobiliário a história de que uma pessoa queria vender uma parte do seu imóvel mas não poderia vender pro seu seu vizinho E aí o seu vizinho então encontra uma outra pessoa de sua confiança para participar deste primeiro negócio e se celebra um contrato que estabelece obrigações para as partes e este contrato que é celebrado via de regra entre promitente vendedor e promissário comprador estabelece que o contrato definitivo será celebrado com o promissário cobrador ou com a pessoa por ele indicada daí a figura chamada pelo legislador de contrato com pessoa a declarar neste caso podemos enxergar que pelo menos um dos sujeitos desta relação jurídica obrigacional está determinável para o momento seguinte pode ser que seja o promissário comprador Mas pode ser que seja um terceiro por ele indicado muito bem então a obrigação é uma relação jurídica que se estabelece entre um sujeito ativo e um sujeito passivo de forma que se imputa ao sujeito passivo devedor a satisfação o dever de satisfazer uma prestação em benefício do sujeito ativo do credor esta prestação corresponde ao objeto da obrigação e é importante não confundir a prestação que é o objeto da obrigação com o bem jurídico envolvido naquela relação jurídico-obrigacional com a coisa sobre a qual recai a prestação vejam senhores que a prestação nada mais é do que o comportamento que se impõe ao sujeito passivo e esse comportamento pode ser positivo ou negativo daí as prestações positivas dar e fazer e a prestação negativa o não fazer esta prestação que pode ser positiva ou negativa para que se Caracterize como objeto de uma obrigação deve ser ainda temporária ou transitória deve ter caráter econômico cunho pecuniário e deve ser lícita possível determinada ou a menos determinável importante então lembrar a obrigação é a relação jurídica através da qual se impõe ao sujeito devedor o dever de satisfazer uma prestação positiva ou negativa transitória de cun econômico lícita possível determinado ou determinável em benefício do sujeito ativo credor E caso o devedor voluntariamente deixe de satisfazer a prestação devida o credor poderá perseguir o seu patrimônio para ter o seu crédito satisfeito Isso é o que chamamos na relação jurídica obrigacional como vínculo jurídico neste caso é importante percebermos que o vínculo jurídico nas relações obrigacionais nas obrigações se traduzem por uma via de Mão Dupla por dois outros elementos que o constituem quais sejam a dívida e a responsabilidade a dívida nada mais é do que o dever que se impõe ao devedor sujeito passivo e a responsabilidade é a prerrogativa que se assegura ao credor de perseguir o patrimônio do devedor para a satisfação de seu crédito vej então que via de regra a dívida e a responsabilidade se fazem presentes na figura do devedor via de regra o devedor é o titular da dívida e o responsável pela dívida mas o direito obrigacional brasileiro Prev ações curiosas situações em que o devedor será responsável mas não será devedor Então na verdade situações em que o sujeito será responsável mas não terá a dívida vejam os senhores que isso acontece com o fiador se observarmos o que dispõe o artigo 818 do Código Civil brasileiro Vamos enxergar isso o fiador é um sujeito que responde ao credor ou que garante ao credor o cumprimento de uma obrigação pelo devedor vejam senhores que em princípio o fiador é responsável tem a responsabilidade mas não tem a dívida não é ele o devedor uma situação prática ilustra essa situação com muita maestria imaginemos a situação do locador do locatário ou inquilino e do fiador o locador e o locatário celebra um contrato que cria para ambos direitos e deveres obrigações recíprocas este contrato é chamado locação locação de coisas imaginemos que esta coisa Seja um imóvel Urbano locação predial regida pela lei do inclinato a atual lei do inclinato é a lei 8240 5 de 1991 mas é comum que o locador para assegurar o recebimento de seu crédito travestido dos aluguéis e dos acessórios ou encargos da locação exija uma garantia e esta garantia pode ser a fiança locatícia daí a celebração de um segundo contrato de caráter acessório chamado fiança locatícia contrato este que é celebrado entre o fiador e o locador que é o credor dos aluguéis e dos encargos da locação vejam então que quem deve os aluguéis ao locador não é o fiador Quem deve os aluguéis ao locador é o inquilino é o locatário ele é o devedor de tal obrigação da obrigação de pagar os aluguéis agora se o devedor não satisfizer esta prestação se o devedor não pagar os aluguéis ao locador o locador poderá exigir do fiador o cumprimento desta obrigação sim ora mas o fiador não é devedor sim mas o fiador é responsável pelo cumprimento da obrigação Eis aí uma hipótese em que existe para um dos sujeitos neste caso o fiador a responsabilidade mas não existe para ele a dívida uma outra situação curiosa também objeto do direito das obrigações é situação do sujeito que é titular da dívida portanto é devedor mas que não tem responsabilidade por ela e aí os senhores podem estar pensando Professor enlouqueceu não Professor aa oceu vejam senhores a situação do devedor de jogo ou de aposta ora jogo aposta sim jogo e aposta são duas espécies diferentes de contratos que estão positivados na legislação brasileira lá no nosso código civil e os senhores vão observar que o cidadão que perde uma aposta é titular de uma dívida deve ao seu credor aquilo que foi por ele perdido em decorrência da aposta feita e se ele não pagar espontaneamente o seu credor poderá exigir do Poder Judiciário uma tutela jurisdicional no sentido de de obrigar aquele devedor a satisfazer a prestação devida infelizmente não ou felizmente para alguns não esta é uma situação então em que fica evidente que o sujeito é devedor é titular da dívida todavia não tem responsabilidade por ela então voltamos a afirmar no direito das obrigações na relação jurídica obrigacional o vínculo jurídico o liame que se estabelece entre credor e devedor sujeito ativo e sujeito passivo da obrigação da relação jurídica obrigacional é constituido por dois elementos a dívida e a responsabilidade V senhores que as obrigações podem ser classificadas de diversas maneiras considerando-se por exemplo seu objeto a prestação como vimos a prestação pode ser positiva ou negativa prestações positivas dar fazer prestações negativas não fazer daí a classificação importantíssima das obrigações em obrigações de dar de fazer e de não fazer e isso interessa ao direito imobiliário porque Vejam o que é uma obrigação de dar senão aquela obrigação cuja prestação que se impõe ao sujeito passivo devedor corresponde a entrega de um bem jurídico delimitado perfeitamente individualizado ou não identificado apenas pelo gênero quantidade qualidade observa então que as obrigações de dar exigem para a sua caracterização um elemento essencial qual seja a tradição do objeto a entrega do bem jurídico e esta entrega pode ocorrer de formas distintas podemos enxergar essa entrega essa tradição pela entrega efetiva do bem tradição real ou não podemos enar a através da entrega de um bem que simboliza a entrega de outro tradição simbólica e nos interessa uma lição valiosa que pode ser vista estudada na obra do Professor Álvaro vilaa de Azevedo que resgata a chamada tradição solene e o que significa a tradição solene o registro do título translativo do domínio na serventia Imobiliária competente ou como querem alguns no cartório de registro de imóveis uma expressão também em desuso bem é importante que façamos essa análise porque no direito brasileiro a propriedade não se transfere pelo contrato mas sim pela tradição em uma de suas formas vejam então que as obrigações de fazer são aquelas que se traduzem por uma prestação consubstanciada na realização de uma tarefa na prática de um ato na prestação de um serviço por parte do devedor em benefício do credor e já a obrigação de não fazer por uma abstenção uma omissão o devedor cumpre a obrigação de não fazer não fazendo e descumpre a obrigação de não fazer fazendo ora Qual a relação que se estabelece entre as obrigações e os contratos vejam senhores as obrigações são fontes de contratos e os contratos hoje estão definidos segundo a concepção a nova concepção de contrato a concepção social de contrato né o moderno conceito de contrato estabelece que o contrato é um acordo de vontades e que se destina a aquisição a modificação a suspensão ao resguardo ou a extinção de direitos de caráter patrimoni mas desde que respeitados os limites impostos estabelecidos pelo ordenamento jurídico em vigor isso é relevante e as obrigações são fontes de perdão e os contratos são fontes de obrigações os contratos criam obrigações e nos interessam aqui os contratos que tem por objeto a transferência de propriedade a cessão do uso goo a realização de uma tarefa a prestação de um serviço que envolva um bem de raiz um bem imóvel é isso que chamamos de contratos Imobiliários são Aqueles contratos em que podemos enxergar no seu objeto uma operação que envolve um bem imóvel seja transferindo um direito real sobre ele seja cedendo temporariamente o zoso seja permitindo renda para a aquisição daquele imóvel seja desenvolvendo uma tarefa que esteja relacionada com aquele imóvel O Contrato imobiliário mais comum aquele que frequentemente eh lidamos no nosso dia a dia no exercício de nossa atividade profissional é o contrato de compra e venda de imóveis A esse respeito temos inclusive uma pergunta de um acadêmico vamos a ela caso seja identificado que a área adquirida é menor do que consta na escritura qual deve ser o procedimento vejam que interessante a pergunta porque ela nos remete à análise do contrato de compra e venda de bens Imóveis o contrato de compra e venda está positivado no Código Civil brasileiro a partir do artigo 481 e a este artigo inclusive que traz a sua definição legal utilizando-se outras palavras posso eu afirmar que a compra e venda é o contrato através do qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de um bem jurídico ao comprador mediante o pagamento de certo preço preço esse que deve ser para que se configure a compra e venda predominantemente em dinheiro ou em valor fiduciário equivalente ao dinheiro é importante observar que o contrato de compra e venda eh apresenta alguns elementos essenciais que são expostos pela literatura jurídica tradicionalmente três elementos R prum consensus em outras palavras coisa preço e consentimento excepcionalmente pode aparecer um quarto elemento essencial ao contrato de compra e venda qual seja a forma muito bem a coisa coisa genericamente é tudo aquilo que existe de forma objetiva na natureza com exceção do homem por ser o homem pessoa sujeito de direitos e não objeto de Direito vale destacar que coisa como elemento da compra e venda não é toda e qualquer coisa na verdade a coisa como elemento da compra e venda será o bem jurí suscetível de ser transferido do patrimônio do vendedor ao patrimônio do comprador Portanto o bem jurídico alienável nos interessa o imóvel o bem imóvel que possa ser objeto de alienação de transferência do patrimônio do vendedor ao patrimônio do comprador o o preço nada mais é do que a retribuição a contrapartida Paga pelo comprador ao vendedor em virtude da transferência da propriedade do bem vendido este preço deve ser predominantemente em dinheiro ou em valor fiduciário equivalente ao dinheiro que naturalmente seriam títulos de crédito que tem valor Expresso em moeda corrente nacional como cheque por exemplo cheque não é dinheiro o cheque é um título de crédito que expressa uma ordem de pagamento à vista Ora se eu pagar o preço através da emissão de um cheque que não é dinheiro o contrato Deixa de ser compra e venda Não continua sendo considerado como compra e venda porque o conceito de preço engloba o dinheiro ou valor fiduciário equivalente ao dinheiro é importante que o preço seja predominantemente em dinheiro ou valor fiduciário equivalente so pena de se não configurar a compra e venda mas sim a troca ou permuta uma outra espécie de contrato semelhante em seus efeitos ao contrato de compra e venda todavia diferente na sua essência o consensus ou consentimento nada mais é do que a manifestação válida de vontade dos contratantes do comprador e do vendedor aqui é importante dizer do comprador se exige apenas a capacidade civil genérica já do vendedor é exigida a capacidade de alienar a capacidade civil genérica e a legitimação a aptidão que resulta da relação que existe entre o sujeito e o bem jurídico que é objeto daquele negócio em outras palavras ninguém pode dispor daqu que não lhe pertence dispor de coisa alheia como própria está positivado na legislação brasileira como um crime estelionato em se tratando da compra e venda de bens Imóveis nos interessa então o quarto elemento a forma vejam senhores que o artigo 108 do Código Civil contém uma Norma de estrita relevância para o contrato de compra e venda de bens Imóveis observemos que em se tratando de imóveis de valor maior do que 30 salários mínimos em regra em princípio a validade do contrato de compra e venda a teor do que dispõe o artigo 108 do Código Civil e exigirá a forma escrita materializado então este contrato no instrumento público chamado Escritura pública portanto via de regra em se tratando da compra e venda de bens Imóveis essencial é a adoção da forma de Escritura pública sob pena de nulidade do contrato celebrado conforme estabelecem os artigos 104 inciso Tero do Código Civil 108 e 166 inciso qu todos da mesma lei civil brasileira agora Vejam a pergunta que nos formulou a acadêmica e se eu comprei um terreno comprei um imóvel mandei medir a área e descobri que a área do meu imóvel é menor do que a área que consta na sua matrícula que foi para a Escritura pública de compra e venda e agora o que fazer eu tenho o direito de reclamar abatimento no preço complemento di área isso depende depende da do tipo de compra e venda de imóveis que foi pactuado entre as partes aqui se torna imperiosa a análise do artigo 500 do Código Civil brasileiro que estabelece a disciplina jurídica da venda a de Corpos e da venda a AD menura ora os nomes dão mais ou menos a ideia do que Sign esses dois institutos jurídicos então a venda a de Corpos é aquela cujo imóvel é vendido como um corpo certo e determinado Independente de suas medidas que serão meramente exemplificativas ou enunciativas por outro lado se a venda por AD menura o preço estará definido pela quantidade de medida di área deste imóvel e sabem os senhores Quais são as consequências jurídicas para uma e para outra forma de compra e venda estabelece o artigo 500 do Código Civil que se a venda foi celebrada com caráter AD de corpos não haverá não haverá complemento de área ou restituição de excesso portanto se eu não tomei o cuidado de caracterizar o contrato de compra e venda como uma venda AD menura é muito provável que tendo mandado medir o terreno e tendo const a existência de área menor do que aquela que constra na na escritura na sua matrícula eu não terei a possibilidade de obter uma tutela jurisdicional que me Garanta o direito de pagar menos do que o que foi combinado ou de receber a diferença da área então para que se configure a venda AD mensura é muito importante que se Estabeleça o preço por unidade de medida diária em se tratando de imóvel rural os senhores podem estabelecer tantos R 1000 por alqueire tantos 1 por hectare em se tratando de imóvel Urbano tantos 1 por metros quadrados isso é muito importante porque a venda H mensura sim assegura ao comprador o direito ao complemento da área não ou ao abatimento proporcional no preço ou não sendo possível complemento de área e sendo conveniente ao comprador O desfazimento do negócio devolvendo o imóvel e recebendo de volta o valor que foi por ele pago agora é importante observar que o contrato de compra e venda por vezes na prática é confundido com o compromisso ou de compra e venda falamos agora a pouco o quarto elemento do contrato de compra e venda é a forma e dissemos para bens imóveis de valor maior do que 30 salários mínimos em regra é necessária a Escritura pública para a validade do contrato então se eu estou prometendo em Venda um apartamento cujo preço equivale a r 700. 000 eu tenho que Celebrar este contrato pela forma escrita materializado numa Escritura pública de compromisso ou Promessa de compra e venda não não não é esta a solução para o caso A esse respeito acredito que tenhamos mais uma pergunta de um outro acadêmico vamos a ela o comprador adquirir um lote a prestação neste caso é necessário registrar o contrato para que o negócio tenha validade Primeiro vamos fazer uma análise da forma como a pergunta foi apresentada quando eu adquiri um lote em prestações um momento nos Negócios Imobiliários não é comum que o proprietário do imóvel Celebre o contrato de compra e venda para receber o preço em prestações o contrato de compra e venda Como já dissemos tem a natureza de um contrato definitivo isso significa dizer que uma vez celebrado obedecendo-se às formalidades exigidas pela lei tendo sido levado ao registro de imóveis a serventia de registro de imóveis competente sendo efetivado o registro a propriedade se transfere Imagine Senhores o dono de um lote que negocia este lote com uma outra pessoa que se compromete a pagar o valor do lote em 120 prestações mensais 10 anos então o contrato é levado ao registro imobiliário se este contrato for um contrato de compra e venda e obedecer às formalidades exigidas pela lei uma vez registrado a propriedade se transfere e o ex-proprietário o antigo proprietário já não tem mais o seu imóvel e tem apenas uma expectativa de recebimento do preço em 10 anos em 120 parcelas isso não é comum nos Negócios Imobiliários nos Negócios Imobiliários esta situação é materializada através de uma outra espécie de contrato chamado compromisso ou Promessa de compra e venda cuja Natureza é de um contrato preliminar e se é um contrato preliminar significa que o seu objeto é uma obrigação de faz como falamos agora a pouco e neste caso fazer o qu neste caso fazer o novo contrato Celebrar outro contrato que Muito provavelmente será oato definitivo oato de compra e venda então vejam oato preliminar de promessa de compra e venda precisa obedecer a forma de Escritura pública tal qual a compra e venda mesmo quando Se considere um bem imóvel de valor maior do que 30 salários mínimos a resposta é não Se pudermos observar o que dispõe o artigo 462 do atual Código Civil brasileiro observaremos a lei dizer salvo quanto à forma o contrato preliminar deve ter os mesmos elementos do contrato definitivo então o compromisso de compra e venda a promessa de compra e venda ainda que se trate de um imóvel de valor maior do que 30 salários mínimos por expressa disposição contida no artigo 462 do Código Civil não precisa ser celebrado através da Escritura pública pode ser materializado num instrumento particular de contrato e a pergunta Esse instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda de um lote Urbano cujo preço vai ser pago em parcelas periódicas em prestações periódicas deve ser levado ao registo bem significa um caráter impositivo dever uma obrigação primeiro preciso dizer que não há a obrigação de levar o contrato preliminar de compromisso de compra e venda de imóveis ao registro Imobiliário esta obrigação não existe isto é uma faculdade que se assegura especialmente ao não comprador mas promissário comprador ou compromissário comprador uma vez que esta é a terminologia adequada e correta a se utilizar embora o nosso legislador no nosso código civil tenha se utilizado a expressão promitente com comprador Teoricamente a expressão mais adequada seria promissário comprador ou compromissário comprador e não promitente comprador não compromitente comprador independente das terminologias utilizadas fato é registrar o contrato preliminar o compromisso de compr venda Promessa de compr venda é uma faculdade uma prerrogativa é um direito que se assegura ao promissário comprador ao compromissário comprador não é um dever muito bem mas há vantagens para o promissário comprador em registrar este seu contrato há com toda a certeza h o registro imobiliário que interessa profundamente ao direito imobiliário produz alguns efeitos entre eles a eficácia erga homenes contra tudo e contra todos oo significa dizer que uma vez registrado o compromisso de compra e venda de imóveis na matrícula daquele imóvel lá na serventia Imobiliária competente o promitente vendedor continua sendo o proprietário daquele imóvel todavia não consegue transferi-lo a um terceiro senão cancelando o registro do compromisso de compra e venda na matrícula daquele imóvel porque senão estaria ferindo o princípio da continuidade registral o que não É admitido então vejam vocês que registrar o compromisso de compra e venda de imóvel na matrícula do imóvel na serventia Imobiliária competente é uma Providência que traz segurança jurídica ao promissário comprador e mais o código civil trouxe nos artigos 1417 e 1418 uma matéria extremamente pertinente qual seja o direito real lá lá está dito o direito do promitente vendedor e a literatura jurídica tem tratado esse assunto como o direito real de aquisição é verdade é verdade neste caso atendidos alguns requisitos que estão previstos lá na lei e elencados na literatura jurídica adotados pela jurisprudência é possível a aquisição da propriedade daquele imóvel mesmo contra a vontade do promitente vendedor imagine os senhores o promissário comprador Paga todas as parcelas a 120 parcelas do seu lote do lote que lhe foi prometido em venda e o promitente vendedor se recusa injustificadamente a outorgar-lhe a escritura definitiva de compra e venda escritura esta que ao ser registrada transferirá a propriedade ao agora comprador ora o que fazer o artigo 1417 e o artigo 1418 do Código Civil Brasileiro asseguram ao promissário comprador nesta hipótese o direito a adjudicação compulsória do imóvel ou seja o direito à aquisição da propriedade daquele imóvel através da adjudicação compulsória agora vejam Quais são os requisitos que a lei exige para tanto primeiro que tenha sido celebrado um contrato de promessa ou compromisso de compra e venda segundo que esse contrato de promessa ou compromisso de compra e venda incida sobre um bem imóvel tem por objeto um bem imóvel terceiro que este contrato tenha sido celebrado em caráter irrevogável e retratável ou seja não permita O arrependimento a qualquer das partes quarto que o preço tenha sido integralmente pago e quinto e aqui uma interrogação o registro do contrato o registro do contrato vejam bem Precisamos registrar o compromisso de compra e venda para que tenhamos direito à adjudicação compulsória do imóvel é importante nesse caso destacar o entendimento jurisprudencial a respeito o Colen do Superior Tribunal de Justiça há muito já editou uma súmula qual seja a súmula 20039 que diz exatamente o seguinte o direito a adjudicação compulsória não se condiciona vejam não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis portanto temos aqui um divisor de águas para que o promissário comprador possa requerer a adjudicação compulsória contra o promitente vendedor não é necessário o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel conforme estabelece a súmula 239 do STJ todavia para que a adjudicação compulsória possa ser requerida contra terceiros aí então será necessário o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do móvel porque é este registro que produz a eficácia erga omnis que permitirá o promissário comprador opor o seu direito à aquisição da propriedade a qualquer terceiro então a questão do registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel se resolve dessa forma para que o promissário cobrador tenha o direito à adjudicação compulsória contra o promitente vend a súmula 239 do STJ dispensa o registro para que o promissário comprador possa exigir adjudicação compulsória contra terceiros é então necessário o registro muito bem ainda a respeito do compromisso de compra e venda é importante destacar que tem sido a espécie contratual mais utilizada nos empreendimentos imobiliários seja do tipo loteamento seja do tipo incorporação imobiliária para caracterizar as alienações do lote ou da Fração Ideal do terreno que se vincula que se liga à futura unidade autônoma a ser edificada então não podemos admitir como correta a expressão comprei um apartamento na planta senão no senso comum senão na linguagem impopular porque na verdade quando se compra o apartamento na planta quando se compra o lote a prestações via de regra via de regra o contrato que se celebra não é o contrato definitivo não é o contrato de compra e venda mas é sim o contrato preliminar É sim o compromisso de compra e venda do imóvel quando se trata de compromisso de compra e venda de um apartamento na planta é muito comum uma preocupação Acredito até que tenhamos uma pergunta feita por um acadêmico a respeito consideração vamos a ela se um imóvel é construído em terreno hipotecado a um banco o dono do imóvel pode ser prejudicado pela hipoteca vejam vocês uma operação extremamente comum no mercado imobiliário Esta é uma operação chamada incorporação imobiliária da qual vamos tratar na nossa última aula deste curso mas vejam é comum o incorporador um empreendedor buscar recursos junto a uma instituição financeira para executar a obra e edificar o prédio por Óbvio a instituição financeira que vai emprestar-lhe o recurso financeiro vai lhe exigir uma garantia esta garantia invariavelmente se consubstancia numa hipoteca que recai sobre o terreno onde será edificado o prédio e é comum que as pessoas nos perguntem eu quero comprar um apartamento na planta o o prédio tá sendo construído eu já vejo os sinais da construção já tem algumas laes prontas mas eu fui observar e latei que o terreno está hipotecado em favor do banco eu posso comprar eu estou seguro em comprar bom primeiro já fizemos aquela consideração a respeito da natureza deste contrato não se trata propriamente de compra e venda mas sim de uma promessa de compra e venda mas a pergunta subsiste eu tenho segurança em prometerem compra este imóvel que está sendo edificado considerando-se a existência de uma hipoteca que grava este imóvel este terreno quando uma pessoa me procura com esta dúvida a minha resposta é uma só pode fechar o negócio de olhos fechados Fique tranquilo sabe quem será o seu maior e melhor fiscal no que tange ao cumprimento dos prazos de execução da obra no que tange ao cumprimento do cronograma físico financeiro da obra será aquele banco será aquela instituição financeira sabem por quê por força da aplicação da súmula 308 do colendo STJ a súmula 308 do STJ diz o seguinte a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da Promessa de compra e venda não tem efeito perante os adquirentes do imóvel vejam não tem efeito perante os adquirentes do imóvel sabem os senhores o que significa isso isso significa a adoção por parte do Superior Tribunal de Justiça de uma teoria chamada teoria das redes contratuais então o STJ consegue enxergar nesta relação não só uma relação não só um contrato mas o STJ consegue enxergar ali a existência de contratos coligados Vejam o contrato de mútuo feneratício para a edificação o contrato de empreitada para a execução da obra o contrato de promessa de compra e venda para obtenção de recursos financeiros a fim de pagar o financiamento e aplicar eventual saldo na execução da obra todos estes contratos todos estes contratos se interrelacionam embora as partes sejam sujeitos distintos E é isso que estabelece a teoria das redes contratuais contratos que TM partes distintas que produzem efeitos e interferem diretamente nos efeitos produzidos por outros contratos que T outras partes então o seu melhor e maior fiscal será o banco será instituição financeira porque ele sabe que se ele for omisso se ele não acompanhar não fiscalizar o cumprimento do cronograma físico financeiro da obra se o banco não fiscalizar a atuação do do incorporador permitindo ao incorporador que seja desidioso no recebimento das parcelas dos contratos de promessa de compra e venda permitindo que o incorporador não se atente e cumpra os prazos de execução da obra O banco será penalizado o agente financeiro Será penalizado porque a garantia que lhe foi concedida uma garantia real a hipoteca sobre o terreno onde a obra está sendo edificada esta garantia não prevalecerá contra Os promissários compradores O que significa dizer que Os promissários compradores que conseguirem demonstrar o pagamento integral do preço terão o direito à aquisição da propriedade de suas respectivas unidades autônomas e frações do terreno a ela vinculadas independente daquela hipoteca que será com relação a eles totalmente ineficaz muito bem senhores nós vamos aqui partindo para o encerramento dessa nossa segunda aula lembrando aos senhores aquilo que falamos por todo esse período então fizemos uma primeira abordagem a respeito das obrigações estemos o conceito de obrigações enxergamos algumas das modalidades das obrigações as obrigações de dar de fazer e de não fazer percebemos a relação que existe entre a obrigação e os contratos os contratos são fontes das obrigações os contratos têm o poder de criar obrigações fizemos uma análise então de alguns contratos Imobiliários começando pela compra e venda de imóveis observamos os seus elementos e destacamos o fato de que em se tratando da compra e venda de um imóvel de valor superior a 30 salários mínimos via de regra a Escritura pública é essencial à validade do negócio em função do que dispõe o artigo 108 do Código Civil combinado com o inciso Tero do artigo 104 e que não sendo obedecida a esta forma o contrato será será absolutamente nulo nos termos do inciso quto do artigo 166 do mesmo Código Civil brasileiro Falamos também sobre o contrato preliminar o compromisso de compra e venda todavia antes falamos sobre a venda AD Corpus e sobre a venda AD mensur suas diferenças suas características os efeitos jurídicos produzidos por cada uma dessas formas especiais de compra e venda falamos então sobre o compromisso ou promesso de compra e venda destacando a sua natureza de contrato preliminar cujo objeto é então ação de fazer de fazer o quê de fazer um outro contrato Isto é de celebrar um outro contrato que normalmente vem a ser o contrato definitivo estabelecemos as consequências jurídicas do contrato de promessa de compra e venda de imóveis no que tange a possibilidade da adjudicação compulsória prevista nos artigos 1417 e 1418 do Código Civil destacamos ainda a aplicação das súmulas 239 e 308 do Código Civil e aproveito a oportunidade para ressaltar a aplicação da súmula 76 do do STJ eh e me perdoem acho que disse súmulas 239 e 308 do Código Civil não perdão súmulas 239 308 e agora a 76 todas elas do Superior Tribunal de Justiça a súmula 76 estabelece que mesmo que o compromisso de compra e venda esteja registrado é indispensável a interpelação prévia do promissário comprador inadimplente para formalizar a sua Constituição em mora e somente após isso é que será admissível a ação declaratória da resolução contratual finalizamos então agora eh com a abordagem acerca da súmula 308 demonstrando que em razão do que dispõe aquela súmula a hipoteca constitua sobre um terreno onde está sendo feita uma construção hipoteca esta como garantia do financiament à construção perante os promissários compradores das futuras unidades autônomas é absolutamente ineficaz razão pela qual não se precisa Temer a aquisição de um imóvel de uma unidade Imobiliária nestas condições isso é fruto da adoção por parte do STJ da teoria das redes contratuais vamos encerrar esta segunda aula e na próxima aula a terceira aula vamos continuar a análise de outros contratos Imobiliários Muito obrigado e até a próxima tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós saber direito a @ stf. jus.

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