olha só que absurda essa notícia aqui que foi publicada no dia 10 de janeiro em 10 anos a inflação foi o dobro da Alta dos imóveis se a gente considerar só 2024 o ano foi muito bom pros Imóveis né com uma valorização de 88% ou seja acima do IPCA que foi de 4,83 só que se a gente considerar os últimos 10 anos o IPCA foi de 885,8 enquanto o índice FIP Zap de venda residencial variou 41,6 por. esse índice aí é calculado pela FIP aquela fundação da tabela FIP dos carros saca então repara que a inflação nesse período foi o dobro da valorização média dos imóveis residenciais E olha que muita gente não tá nada confiante nessa inflação oficial do IBGE e esse já é um ponto importantíssimo para quem tá pensando em comprar um imóvel pensando em investimento Mas então será que investir em imóveis vale a pena ou não fica até o final para você entender dire direitinho antes de você tomar uma das decisões mais importantes da sua vida Fala meu amigo diudo bom demais da conta eu sou o William Ribeiro e aqui no dinheiro com você a gente fala de tudo que impacta o seu bolso antes da gente começar Me conta aí você gosta de investir em imóveis e é assustadora né essa matéria aí que a gente viu da inflação ganhando dos imóveis quem diria hein é cruel porque você vê sim o seu dinheiro valorizando mas a maioria não faz nem ideia que perdeu é dinheiro mesmo é claro né Vamos considerar também que nem todo mundo investe em imóveis pensando apenas na venda alguns pensam na renda tem pessoa que compra e coloca para alugar para ter uma renda passiva e nesse caso o rendimento mensal geralmente fica em torno de 0% do valor do imóvel Esse é o preço médio do aluguel mas varia bastante em um imóvel de R 500. 000 por exemplo o aluguel mensal seria de uns r$ 500 o fato é imóvel grande raramente dá mais do que 0% né imóvel menor pode dar bem mais do que isso em termos proporcionais Claro só que a gente não pode só ficar olhando a inflação e a valorização nominal do imóvel sabe em Reais isso porque esse rendimento de 0% ao mês dos aluguéis na prática acaba sendo bem menor isso porque no investimento em imóveis existem custos ocultos que você pode acabar subestimando aí tem um ponto aqui que precisa ficar claro tá nesse vídeo eu não estou falando sobre você comprar um imóvel para morar eu tô assumindo que você já tem um imóvel que você mora nele seja próprio ou alugado E você tá pensando em comprar um imóvel com objetivo de investir Beleza é porque a casa própria é mais um ativo emocional do que financeiro Mas isso é assunto para outro vídeo Se você quiser deixa aqui nos comentários Vamos considerar alguns custos que não estão inclusos na matéria do isu dinheiro imagina um imóvel de R 500.
000 o custo da corretagem varia mas geralmente é de 5% a 6% E se a gente considerar 5% esse custo aqui do nosso exemplo ficaria em 25. 000 r000 é um gasto que você tem uma vez só né mas é alto demais da conta né não e outra despesa é o ITBI que é o imposto sobre transmissões de bens imóveis em São Paulo por exemplo a alíquota é de 3% o imóvel de 500. 000 Então tem um ITBI de r$ 1.
000 e se você vender um imóvel com lucro tem um Imposto de Renda sobre o ganho de Capital que pode chegar a 15% tem alguns casos em que essa alíquota aí pode ser reduzida ou até mesmo zerada mas nem sempre e tem também os custos anuais tipo o IPTU juridicamente a lei diz que a responsabilidade do IPTU é do dono sabia dessa né embora o contrato de aluguel permita o repasse ao inquilino mas se o inquilino não pagar você sabe que quem se lasca com a prefeitura é o dono mesmo e cada município tem uma regra diferente para calcular esse imposto então Vamos considerar a regra da cidade de São Paulo no caso do imóvel de meio milhão o cálculo é feito considerando 1,1 por do valor do bem e subtraindo Ou seja no nosso caso dá R 4600 uma despesa que vai pesar no seu bolso anualmente aliás deixa eu te falar sobre outro absurdo sobre IPTU e renda na hora que você vai vender o imóvel o governo considera o valor que você vendeu menos o que você pagou no passado certo ou seja zero de atualização você que paga imposto de renda inclusive sobre a inflação exatamente grande parte do que o governo considera como ganho de capital é simplesmente a inflação que o próprio governo causou usou e você paga de novo na hora de vender o seu imóvel Mas lembra desse 4600 aí do IPTU Pois é aqui sim o governo considera a valorização fazendo o IPTU subir ano a ano já que a prefeitura utiliza o valor venal dado pelo tal planta genérica de valores o pgv ou seja na hora de pagar imposto pro governo Importa sim e muito se o seu imóvel subiu de valor É mole ou que mais e você também vai gastar com a manutenção do imóvel pelo menos as mais pesadas né as estruturais que são de responsabilidade do dono esse custo é estimado entre 1% e 3% do valor do imóvel por ano para um imóvel de 5ão esse aí seriam r$ 5. 000 anuais mas isso depende também da idade da casa ou do apartamento se for um bem já mais velho o gasto com manutenção aumenta muito se o seu imóvel Estiver dentro de um condomínio Nos períodos que você não tiver um inqu lindo morando nele você também vai ter que arcar com o custo do condomínio e não vamos esquecer do marketing né independente do seu objetivo é vender ou alugar Provavelmente você vai gastar uma graninha ali com publicidade concorda além de todos esses custos Você também precisa considerar a baixíssima liquidez de um imóvel pensa só ó Quanto tempo você acha que leva para vender um bem desse tipo Será que você vai conseguir converter o imóvel em dinheiro rapidamente você consegue vender pelo preço que o corretor disse que vale pelo menos a partir desse momento que você anuncia a venda pode levar meses ou senão anos para você vender o imóvel por um preço bom para vender rápido normalmente o que o proprietário tem que fazer é abrir mão de parte do lucro dar um bom de um desconto nãoé não e vamos combinar que não é o que você quer e tem também a vacância que toda vez o Bruno coloca uma vaquinha aqui do lado para ilustrar aqui pode acontecer do imóvel ficar vago passar por alguns períodos sem inquilino concorda nesses casos se você fica sem receber o aluguel esse valor não recebido é prejuízo meu amigo E para piorar isso se soma o gasto com condomínio que você também vai ter que pagar outro problema é a baixa diversificação se você compra um imóvel de 500. 000 para investir você vai ficar Literalmente com rio milhão de reais alocados em um único setor em um único ativo em uma única região para quem tem dezenas de milhões de reais isso até pode não ser um grande problema afinal esse imóvel seria só uma parte pequena ali dos investimentos da pessoa já para quem não tem tanto dinheiro assim travar 500.
000 em um único ativo cria aí esse sério problema da falta de diversificação e com essa alta exposição a um único setor e em um único ativo você fica mais suscetível aos riscos entendeu sem contar que quem coloca um imóvel para alugar tem que lidar com os bem ditos Inquilinos Começando na parte da negociação até depois quando surgem os problemas e para evitar isso você pode colocar o imóvel na imobiliária mas aí sim você vai ter que remunerar a imobiliária para lidar com essas dores de cabeça aí quando Os Inquilinos surgem e os problemas vêm junto com eles e tem também o tempo que você vai gastar e o trabalho que você você vai ter para administrar todas as questões relacionadas com o imóvel né escolher o imóvel Começa por aí né negociar correr atrás de documentos cuidar de manutenção negociar com o inquilino tudo isso te toma tempo você vai gastar combustível quem sabe até com pedágio para cuidar de tudo isso e você vai gastar um tempo que na verdade você gostaria ten certeza de usar em outras atividades e nem vamos falar aqui da parte de investir em imóvel na planta Onde você tá sujeito ao risco da corretora nunca te dar a chave e é por esses motivos que eu raramente tenho Imóveis Como investimento até já tive alguns no passado mas no momento eu não tenho nenhum e eu não tô dizendo que imóvel é um investimento ruim que só desvaloriza não pelo contrário né aqui na na minha cidade tem gente que já fez verdadeiras fortunas com isso ninguém sabe se vai ser assim no futuro né mas essas pessoas que se dão bem aí no setor imobiliário geralmente elas não têm o imóvel Como investimento Elas têm como trabalho ou seja elas vivem o setor elas respiram elas dedicam o tempo delas nisso como não é o meu caso e talvez nem seja o seu eu prefiro não ter parte do meu dinheiro empacado literalmente imobilizado assim eu penso assim ó olha só pra boa segurança hoje a gente tem a boa e velha renda fixa BR que inclusive senhoras e senhores é a que mais paga no mundo atualmente Parabéns aos envolvidos e pro Médio prazo tem tesoura IPCA lci LCA na renda variável Tem empresas e até fundos imobiliários que caíram muito e eu acredito pro Futuro E no caso dos fis é possível vender uma cota se eu quiser se eu precisar né coisa que é impensável no investimento imobiliário direto imagina o contrário agora se você tiver R 500.
