olá bom dia hoje é sexta feira dia 28 de junho de 2013 çom 10 horas pontualmente começa agora mais uma edição do programa cresce e se esclarece transmitido ao vivo dos estúdios da tv canse são paulo vamos a última enquete o sistema vencedores que você escolheu para podermos ter seus comentários nas próximas edições foram cuidados na venda em construção e finalização da documentação para escrituração vamos tecer comentário também o tema que você internauta escolheu o risco do contrato de gaveta o outro tema síndicos zeladores e porteiros em relação com os corretores de imóveis e hoje
nós vamos tecer novos comentários sobre tributação no setor imobiliário nosso convidado de hoje é o doutor recado lá caio martins bacharel em direito pela faculdade de direito de são paulo nesta em direito tributário pela universidade de são paulo professor da cadeira de direito no curso de graduação em administração de empresas da fap doutor em direito e tributário pela faculdade de direito da universidade de são paulo em nome do nome por exemplo que são paulo josé augusto viana neto de toda a diretoria da queria agradecer a presença ea disponibilidade do autor e cá está atendendo nosso
pedido para os orientar sobre a questão de tributação ganho de capital o autor cabo bom dia muito obrigado pelo convite nós agradecemos a sua disponibilidade está orientando todos os corretores de imóveis brasileiro em relação à tributação de ganho de capital então colegas as perguntas já estão abertas clique aí no fale com a tv crash encaminhe à sua pergunta e vamos fazer a primeira colocação ao doutor ricardo ricardo tributação de handebol de areia ela foi objeto de sua tese de doutorado em 2009 já se passaram quatro anos em relação à a 2013 o que sinalizaria a
funcionar analisaria a tributação incidente nesse segmento de lá pra cá muita coisa aconteceu o governo mais uma vez continua tentando incentivar o mercado conseguiu todo mundo consegue ver isso pelas medidas do governo em especial pra as construções de baixo valor minha casa minha vida o governo recentemente baixou a alíquota uma liga especial do regime especial de tributação do património projetado de 6 para 4 por cento na verdade o governo vem tentando há sistematicamente resolveu minimizar a tributação do setor imobiliário mais uma vez como incentivar o crescimento do setor no entanto é o que é planejado
às vezes não é bem executado e nós recentemente primos por exemplo é essa redução tributária que seja 4% é que a medida provisória que havia trazido essa redução não foi convertida em lei trazendo um grande problema do setor então nós temos boas idéias boas intenções mas como acho que acaba sendo um pouco constante às vezes não tão a boa execução dessas idéias o setor continua bastante é complexa a tributação é bastante complexa trazendo uma dificuldade muito grande interpretação uma simplificação do setor seria bastante aconselhável turnê ricardo comenta muito do mercado imobiliário aqui todo corretor de
imóveis autônomo é importante ele ter uma jurídica que hoje nós temos como empresário individual então em relação ao tony renna são martinho uma jurídica a melhor opção para o motorista trabalha como motoboy jurídica tributado - como autônomo ou mais como é que funciona essa questão via de regra a tributação da pessoa jurídica de prestação de serviço é mais vantajosa ela tem uma tributação média de 11 e 33 a 14 53 dependendo do valor mensal da receita onde estaria falando uma tributação de 11 a 14 por cento versus uma tributação de 27 6 por cento na
tabela progressiva do imposto de renda então você já podem perceber aí que a tributação da pessoa jurídica mais vantajosa também é mais vantajosa se corretora emitiu uma nota trabalhar com a trabalhar para uma pessoa jurídica porque na pessoa jurídica a tributação rpa ele é mais a tributado em função do inss então seja sob o aspecto do tomador do serviço o contratante da pessoa jurídica ou pessoa física seja o aspecto do corretor em se a pessoa jurídica mais aconselhável olha colegas de fato e tal já estamos comprovando que o corretor autônomo logo logo eu acho que
vai ficar difícil trabalhar no mercado e temos cnpj poderá perder-se paraíba uma série de detalhes que hoje se terno cnpj e também a vantagem de você ter um mapa jurídico na questão da tributação do imposto de renda vamos falar agora sobre a questão de alienação de bens do ativo imobilizado com uma queda dessa determinação de significa na verdade é quando você coloca a questão avaliação de bens do ativo imobilizado a questão fica um pouco 11 um viés mais técnico deixa reformular um pouco a questão talvez se conhecer melhor aos ouvintes imobilizada quando a empresa possui
um imóvel de maneira permanente aquele imóvel que está na empresa ele é de maneira definitiva ele recebe a oportunidade vem uma proposta de venda e pretende vendê-lo esse é o ativo imobilizado não é é uma empresa imobiliária que tenha como atividade do seu dia a dia a compra e venda de imóveis esse imóvel por outro lado para o seu estoque então do ativo imobilizado não é o melhor o melhor ambiente perguntar para ser vendido a tributação da venda do imóvel ativo imobilizado de 34% votação bastante elevada seja a empresa tributado pela tributação simplificada e todos
conhecem o lucro presumido seja tributada pelo lucro real e da tributação no ativo imobilizado é bastante desaconselhável por outro lado a tributação do estoque do imóvel como estoque quando a empresa possui uma atividade de compra e venda de imóvel o seu objecto social têm uma tributação bastante mais vantajoso no brasil essa tributação vai a 6 e 73 uma lista bastante razoável se a gente comparar por exemplo com a lista do ganho de capital de 15 por cento gente comparar com a limpa é do da pessoa física de 27 membros então o o o melhor ambiente
tributário a priori para se vender o imóvel é na história das construtoras que mantenha-se realizado sem dúvida mas é o que é importante comentar que o corretor acho que o papel do corretor de tênis cada vez mais freqüente no mercado acaba auxiliando e acaba orientando pelo menos levantando dúvida ao vendedor do imóvel olha será que a melhor forma de tributação ele tem que conhecer o resultado a tributação para prestar o melhor serviço ao seu cliente nós já começamos a respeito de pessoa física e jurídica a questão do corretor autônomo relação jurídica do corretor é fazer
uma grande venda e ele recebe um bom horário ele acaba aplicando esse dinheiro renda fixa é uma boa opção para a questão ambiental bom vamos lá essa é uma questão bastante interessante e bastante importante do ponto de vista tributário qual é o melhor ambiente para se aplicar ambiente tributário claro para se aplicar os recursos a do ponto de vista estritamente tributário melhora veio para ficar recursos era a pessoa física então todo o rendimento que aquele corretor de uma boa venda o resultado do trabalho mensal anual se ele puder distribuir o resultado para pessoa física e
aplicar esse recurso à pessoa física ali é o melhor ambiente tributário porque porque lá a tributação é definitiva na fonte a tributação ela vai de 15 a 22 e meio na verdade 22 e meio aqui é uma tributação regressiva e ele ainda tem acesso aos papéis imobiliários 200 como corretor conhece muito bem o mercado imobiliário se sente mais confortável na aquisição de certos papéis imobiliários existentes por exemplo dos crimes a celi seis letras de crédito imobiliário os seus recebíveis imobiliários são papéis a onde os fundos de investimento mobiliário ao som de papéis onde você aplicar
os seus recursos em aplicações de renda fixa e renda variável mas com ganho a tributar bastante relevante o tanto a pessoa física é o melhor ambiente tributário para se aplicar recursos e ações ações é bastante interessante a gente é brinca que há uma forma de você não pagar imposto uma forma legal sempre não se paga imposto sobre a venda de ações as ações também da mesma forma o melhor ambiente tributário das explicações é uma pessoa física você comprar ações por uma pessoa jurídica você estaria sujeito aquele é aquela tributação elevada de 34% na pessoa física
as a tributação das ações é de 15 por cento sobre o ganho mas se você vender ações até 20 mil reais por mês vinte mil reais de valor de venda essas ações não são tributadas mesmo com lucro então se tiver uma ação muito antiga com lucro de 15 mil reais por exemplo você vender até o valor de 20 mil reais mesmo assim você não deve pagar imposto então é muito comum um planejamento tributário de você comprar ações como por exemplo o fundo de aposentadoria mas vai comprar ações de grandes bancos grandes empresas empresas só das
empresas que você gosta e vai mexer no patrimônio chega um bom patrimônio afinal a vida é e quer fazer arranjos aquele aquele valor você vê nele até 20 mil reais por mês ou seja acaba sendo uma uma pose a doria de 20 mil reais por mês você não paga imposto algum nem na aquisição porque o investimento não tem posto e nem na venda então o planejamento tributário e até um projeto patrimonial de aposentadoria bastante interessante o ricardo é uma empresa da área quando na contrato social ela não tem previsão de comercialização de móveis ela optou
pelo lucro presumido como é que essa tributação é exatamente como mencionamos a pouco quando o imóvel está em estoque ela tem o objeto social compra e venda de imóveis e portanto ou aquele imóvel passa do ativo imobilizado o estoque a tributação dela de forma simplificada de 6,73 no máximo à tributação pelo lucro presumido a apresentação bastante vantajosa e ressaltando sempre foi de incorporação imobiliária ainda a possibilidade de ela ter aquele rec o regime especial tributário que hoje voltou a se 6% mais que nós sabemos o governo está trabalhando em retornar àquela tributação vantajosa dos 4%
mencionado no início existe alguma diferença nessa questão de da empresa no lucro presumido lucro real a diferença na questão da tributação essa matéria bastante complexa assim há uma grande diferença na tributação do lucro real lucro presumido explicando o assunto muito a complexa mas em poucas palavras no lucro real aquela forma de tributação onde você tributa o seu lucro verdadeiro onde por exemplo se você tiver um prejuízo você não pagar imposto algum dia o imposto de renda e contribuição social no presumido você sempre está sujeito a uma tributação mínima você faz um acordo com o governo
é você opte por aquela tributação mínima não se você tiver um lucro superior àquele mínimo você teria uma vantagem você tiver um lucro inferior ou até um prejuízo mesmo assim você vai pagar imposto no primeiro é muito parecido com aquele sistema simples de tributação o zé é uma coisa de corretores do mercado imobiliário que eles normalmente compra e vende imóveis quer faz parte de um nicho no mercado faz parte da actividade profissional nessa questão quanto às transações pode na pessoa física a fazer por exercício e como é que é tributado é esse esse lucro dele
isso é mais uma lenda urbana além da tributária é existia já foi revogado o decreto de 1976 ao e não permitia onde havia uma equiparação a pessoa a pessoa física que passou a pessoa jurídica aquela pessoa física que lhe corretor aquele empresário que comprava e vendia vários imóveis durante o ano de um limite de três mas esse decreto de 1986 está revogado portanto hoje do ponto de vista tributário não há qualquer limitação em número de vendas de imóveis vão deixar muito claro o corretor o empresário pode comprar e vender quantos imóveis ele quiser durante o
ano dez imóveis por meio dessas mortes por ano 20 imóveis por ano quando ele quiser a tributação do ganho de capital será a tributação aplicável a cada um dos imóveis como regra geral 15 por cento sobre o ganho de capital mas há cinco formas diferentes de você apurar essa tributação de 15% como regra geral tendo redutores dependendo da tipo de venda dependendo da aplicação dos recursos dependendo da data de aquisição dos imóveis nós temos uma pergunta aqui do ênio tadeu ele é corretor de imóvel está escrito aqui no conselho sobre o número 24 296 ele
bom dia ele disse aqui aproveitando a presença do ilustre convidado a torre capilar carlos martins doutor em direito tributário especialista no assunto referente a tributos segue então as dúvida meu cliente tem um imóvel não declarou no imposto de renda agora estamos vendendo a pessoa interessada está financiando pela caixa econômica federal as perguntas são o imóvel poder ser financiado sem nenhuma restrição referente ao assunto imposto de renda ou que é devido fazer par com provar esse imóvel no nome do vendedor a partir de agora deverá declarar o valor recebido pela venda de que forma como ele
faria isso lançou duas questões diferentes quanto à questão do financiamento o documento necessário para o lançamento a escritura definitiva de propriedade do imóvel a matrícula do imóvel portanto a comprovação do financiamento se dará o documento jurídico pela escritura a do imóvel quanto à questão tributária se o cliente eventualmente esqueceu de coral no teclado por alguma razão todo aquele rendimento auferido a com a venda do imóvel será tributado na sua integralidade será tributado a 15% sobre o valor total e aí sem qualquer redutor seja pelo custo de aquisição por que não declarou então não tem curso
a aquisição seja até pela data do imóvel que ficaria muito difícil de comprovar o imposto de renda qual a data de aquisição à pt um documento que justo que comprovaria da tracção documento na matrícula do imóvel anterior ficaria bastante complicada e comprovar este ponto de vista fiscal meu conselho seria para 15% sobre o valor integral recebido com a alienação do imóvel nós temos aqui o fernando lobo ball nós já comentamos aqui ele pergunta que com a porcentagem de imposto deve colher em caso de venda ou uma locação quando a pessoa pede a nota fiscal do
serviço prestado a diferença é bom se você está na atividade de se você é o corretor e você intermediou uma venda uma locação não haveria diferença porque ambas relevante o serviço que você prestou seu cliente ambos são os serviços e como qualificação do serviço a tributação tem que ser aquela aplicar a tributação convencionado no presumido vai de 11 33 isso comporta o imposto de renda contribuição social sobre o lucro o que a cofins até 14 53 dependendo mais uma vez do teu valor a gente tá falando em valores acima de 70 mil reais por mês
estaria nessa nesse patamar de 14 por cento valores inferiores a estar em um patamar de 11% ricardo e pedia para que o senhor detalhasse algumas situações que nós vamos elencar aqui sobre a questão do imposto de renda sobre a questão deserção dos bois pode renda e o que é possível com relação aos valores máximos na venda com relação ao prazo máximo para nova aquisição nos caso essa apropriação de falta do poder público com relação ao ano o limite o novo foi adquirir com relação às benfeitorias também com relação à comissão do corretor bom essa batalha
bastante longa talvez alguns minutinhos atenção de vocês a primeira grande isenção que se tem um ganho de capital da venda imobiliária é se você se o vendedor tem um único imóvel o primeiro requisito é ter um único imóvel segundo requisito é que esse imóvel não exceda o valor de 440 mil reais de valor de venda portanto se o vendedor é proprietário de um único imóvel e aquela venda não supera o valor de 440 e 441 440 mil reais naquele naquele negócio o grande capital ele não existe você não precisa pagar o ganho de capital uma
segunda gestão se o imóvel foi muito antigo que é muito antigo imóvel foi anterior a 1968 até 1988 você tem um redutor de imóveis anteriores a 1978 o ganho de capital é isento você não tem qualquer tributação sobre cartão move muito antigo que efetuou a venda do imóvel de 10 milhões de reais o curso a aquisição de um milhão de reais esses 9 milhões de reais não serão tributados se o imóvel for anterior o que é um imóvel anterior cá o proprietário que está efetuando a venda tenha adquirido o imóvel anteriormente em 1968 até 1988
você teria um redutor de capital de 5 por cento redutor do ganho de capital de 5 por cento ao ano durante esses 20 anos da forma uma terceira forma é o fator de redução se os imóveis foram antigos você tem um redutor também de 4% ao ano e se é esse fator de redução ele é aplicável a qualquer imóvel a qualquer imóvel independentemente da data de emissão portanto se você está vendendo o imóvel que ficou o seu patrimônio durante um ano e isso sempre pessoa física com o seu património pessoa física durante um ano você
é 12 meses depois vendeu o imóvel você terá um fator de redução reduzirá da ordem de 3 a 4% ao ano o ganho de capital o incidente sobre a avaliação imobiliária o quarto redutor é o bastante conhecido do setor que o reinvestimento da alienação do imóvel no mercado imobiliário o mercado imobiliário residencial o que diz essa norma se você vendeu um imóvel residencial e aplicará os recursos provenientes da venda durante os próximos 180 dias na aquisição de um outro imóvel residencial aquele ganho de capital na venda do primeiro imóvel não será tributada é um incentivo
que o governo que a a legislação fez pra reinvestimento do produto da venda no mercado imobiliário secou para reveste reveste reveste nunca vai deferindo a tributação até o momento que você monetizar de maneira definitiva a alienação do imóvel vamos aqui odor e edson fez uma pergunta que não se enquadra nós dois mas não vou responder pra você porque essa eu sei responder imóveis que tudo poderá utilizar a carta de crédito não está 100% com a documentação correta mulheres o que falar de guarulhos onde a questão aqui doutor ricardo custo para demolir uma benfeitoria que existe
sobre ele para ganhar somente terrenos pode ser computado no valor para diminuir essa tributação pode pode sim desde que devidamente comprovada é pode ser complicada custos notas fiscais sem pode ser comprovado também no caso de aquisição o encosto só através de financiamento imobiliário o tribunal deve declarar o montante pago no ano base que realizou os a copa ou lançar o valor total e indicar as parcelas em aberto a diga ser amortizada como funciona essa parte quando a pessoa compra com financiamento o mais aconselhável é o contribuinte declarar os valores efetivamente pagos e não valor total
da dita água os valores amortizados anualmente ou mensalmente compõem o custo de aquisição do imóvel declarado o valor pago não total da liga não aconselhar o nosso aqui nós temos aqui o celso lá de campinas voltou a ficar feliz aqui não entende a isenção se dá pela aquisição anterior a 1968 ou a idade nova e 1978 celso sempre é a propriedade do imóvel porque existem inúmeros imóveis ea grande maioria todos anteriores 960 que não há idade do imóvel mas sim a propriedade do alienante e ea propriedade não é o imóvel está na família do alienante
é muito comum a não eu tenho um imóvel do meu povo não o imóvel chove se você é proprietário do imóvel alienante do imóvel possui adquiriu aquele imóvel anteriormente a 1968 aquele móvel o ganho de capital relativo àquele imóvel será exemplo não é móvel exemplo mas é o lucro na alienação do imóvel será isento também hoje na hora ou outra questão imóvel rural imóvel rural é um novo rural tenha benfeitoria ou a terra nua existe alguma diferença tributação ou não na alienação na verdade e móvel rural você tem uma regra diferente do ganho de capital
está bastante é interessante pouca gente conhece o custo de aquisição do imóvel rural não é o valor que você pagou pelo pela queda na aquisição daquele imóvel rural o imóvel urbano todo mundo sabe o contribuinte for lá e gastou um milhão de reais na aquisição do imóvel colocou benfeitorias de 120 mil reais você tem um custo de um milhão de mas quando ele vendeu o imóvel por 2 milhões ele terá um grande capital de 800 mil reais porque o esforço econômico que efetuou a aquisição do imóvel foi de 1 milhão e 200 mil reais 1
milhão na aquisição dos sete mil reais na prefeitura deveria ser da mesma forma a priori um imóvel rural mas não é assim mas krall tem uma vantagem de imóvel urbano não possui o custo de aquisição do imóvel rural é o valor declarado o itr com você está do itr o imposto tribo do iptu é o imposto territorial rural aonde o contribuinte declara o valor da sua propriedade então a tendência do contribuinte declarar um valor muito baixo porque quanto menor o valor do itr menor será o valor mensal que ele pagará o valor venal prefeito 10
e será menor o valor que ele pagará de de encosto no entanto na venda desse imóvel o ganho de capital será maior é muito comum o ano da venda o ano antes da venda o contribuinte aumentar o valor de declaração do itr colocando o valor de mercado pagando o imposto de propriedade um pouco maior que eu gosto bastante é reduzido mas por outro lado economizando o valor do ganho de capital na venda então você tem como de uma forma indireta reavaliar o custo de aquisição do imóvel rural o recado vocês do hospital vai mas gostaria
de tecer um comentário sobre o projeto de lei que se encontra no senado o 21 2009 seria como comentar alguma coisa a respeito é um bom projeto não é técnica aprovada depois acontecendo no brasil todo está aí agora sai é a oportunidade inclusive de participar das discussões desse projeto é ele vai muito em linha do que nós estamos no início o governo sempre trabalhando para incentivar o mercado imobiliário que saber marcar lugar um grande gerador de emprego um grande gerador de renda e nessa e nessa linha foi está em discussão esse projeto de lei de
número 21 que diz esse projeto você se lembra que nós mencionamos a pouco que caso o contribuinte vendeu um imóvel e em vista o valor da venda em outro imóvel residencial ele tem o prazo para fazer isso de seis meses 180 dias esse projeto uma das alterações que ele propõe é que esse prazo seja estendido para 360 dias ou seja para o ano o contribuinte ali no imóvel ele tem um ano para procurar o outro imóvel e reinvestir aquele valor pra que ele não paga o grande capital referente àquela primeira geração é isso que diz
o projeto 21 nós temos uma pergunta que o arnaldo ribeiro que são paulo a lei que também é que o locador deve pagar sobre os rendimentos de aluguéis existe o valor anual de rendimento com aluguéis abaixo do col existissem são saber o valor que existe um valor mínimo é bom se o imóvel se o proprietário do imóvel for pessoa física o valor da cessão aquele mesmo aplicava a tabela progressiva dos salários normais que todo brasileiro está sujeito tabela progressiva que vai de 15 a 27 6 por cento hoje a isenção por volta de mil e
poucos reais então lá aluguéis inferiores a mil reais mil e duzentos reais você é esses lugares serão isentos do imposto de renda porque eles não chegam a tabela progressiva normalmente o melhor ambiente tributário para se ter receita de locação é uma pessoa jurídica para aluguéis em valores superiores a 7 8 mil reais valores inferiores a esse esse patamar de 78 mil reais o melhor ambiente tributário seria pessoa física por conta da ascensão que você muito bem mencionou nós temos aqui nossa já está em cima marcando 3 perguntava se faz aqui um bate papo rápido que
o valdés e de maria que dizem que o primeiro imóvel até 440 mil e z mas seu único terreno fazendo a chicago como a seca o indivíduo terá apenas uma tem que pagar grande capital ou só quando venderá dá na verdade como havia mencionado o requisito é ter um único imóvel não se você ali era um imóvel fosse pago o ganho de capital daquele primeiro imóvel naquela primeira matrícula que você mencionou e de modo que você ali e não aquele imóvel que passou até o único imóvel na segunda venda o seu requisito está cumprida eu
tenho um único imóvel e portanto você poderá assistir beneficiar do ganho de capital da eleição do grande capital de 440 mil reais porque naquele momento você tem um único embora eu espero vocês na próxima sexta-feira com o tema os temas que você escolheu o som é importantíssimo para que vocês possam ficar apa e quero agradecer aqui novamente do torricado por sua disponibilidade muito obrigado e rapidamente suas considerações finais o tema livre o ator é muito obrigado a todos a questão tributária é extremamente relevante é relevante como empresário como corretor é relevante para que você conheça
e possa auxiliar o teu cliente a fazer o melhor negócio então convido vocês a estudar essa questão é um assunto sempre há um site um assunto bastante interessante e muito relevante na vida de cada um de vocês muito obrigado pela atenção um bom final de semana obrigado ricardo namie do presidente vieira toda sua diretoria e agradeça você tiver essa carona na sexta-feira 28 de junho de 2003 espero você na próxima sexta feira bom a sexta feira um bom final de semana bom negócio até a próxima final
