Como arrematar meu primeiro imóvel em leilão com Bruno Lucarelli | Mi Casa 127

Começando mais o podcast me casa eu sou o Cássio Rossini E mais uma vez meu fiel escudeiro Rodrigo Macedo hoje o assunto é top hein hoje estamos aqui para falar de um assunto que o brasileiro gosta né que é comprar com desconto e dinheiro rápido dinheiro rápido né e não sube o mundo do mercado imobiliário aí né que tem um assunto polêmico que todo mundo quer saber como mas tem muitas dúvidas tem um pouco de medo né são os vídeos do Mikasa que mais viralizam no caso né de leilão de imóveis que meu é loucura

se você entrar aí no nosso canal você vai ver um monte de vídeo estourado sãoos vida louca do mercado imobiliário né sãoos vida louca e hoje a gente vai falar bastante sobre imóveis da caixa né que é um assunto que a galera quer saber bastante quer falar um pouco dos nuances do como você começar a gente quer trazer um pouquinho pra galera como começar né como arrematar o primeiro imóvel né para Como arrematar o primeiro imóvel e mais do que como arrematar como vender também o imóvel né Depois arrematado Exatamente porque o lucro só vem

depois né Depois que vende não na arrematação mas pra gente falar disso um pouco antes a gente precisa dar alguns recadinhos né Rodrigão exatamente ó vocês estão sabendo que a gente vai pra Balneário Camburiu né fazer academia de vendas e tal e agora a gente decidiu fazer outra loucura a gente vai para lá de jatinho e Você pode ir com a gente também a gente quer convidar você para ir com a gente só que não vai ser só ir no jatinho com a gente pro evento né a gente vai fazer um negócio super diferente né

Rodrigão Qual que é a ideia são apenas cinco vagas Já tem uns dois aqui que eu já fiz um anúncio ontem que tá quase fechado então ó vai ficar poucas vagas Então a gente vai vai um dia antes né ou dois dias antes do evento e a gente vai alugar uma mansão lá isso que tô sabendo Né Eu vi umas fotos lá achei top hein tá enjoado ter uma mentoria do dia todo sobre Market vendas a gente vai focar nos negócios das pessoas que estão ali o cara vai gravar um podcast com a gente vai

ter churrasco no dia também na no negócio e vai ter um jantar com o Ronaldo Dantas né se da my broker acho que esse jantar aí já vale né tá barato demais velho tá barato demais e vai ter Eu também eu fiquei sabendo que alguns outros convidados lá que a gente Não vai contar ainda mas que vai para esse jantar aí com certeza né além do ingresso Vip PR os dois dias de evento né eu fiquei sabendo também que dá para levar a galera para ver os bastidores do evento da Montagem é exatamente então então

só benefícios então se você tem interesse aí de participar dessa experiência Ultra Vip aí com a gente manda um Direct aí pra gente que você não vai você não vai perder essa oportunidade porque vai ser muito vai Ser over delivery já se imagina lá se imagina no aeroporto pegando uma de uma fila com a sua malinha ali carregando esse não é muita humilhação é muita humilhação isso não qu isso você não é esse tipo de corretor né não não então não importa se você é corretor ou dono de Imobiliária por qualquer negócio né se você

é empresário você tá nesse momento né de tá nesse momento precisa alavancar o seu negócio precisa se conectar então é o maior evento de Vendas no mercado imobiliário se você não vai ter condições ainda de ir com a gente né Um dia você vai ter você também pode comprar o ingresso com desconto né a gente tem o cupom do micasa clica no link aí vai tá disponível para vocês e Esperamos o você lá no evento lá em Balneário camburu para curtir o evento acontece dia 19 e 20 de julho o nosso evento vai começar do

dia 16 né chegando a gente vai chegar antes quem chega antes bebe agua limpa né Agora vamos pro Convidado pô é isso aí ó vamos apresentar nosso convidado seja muito bem-vindo a casa Bruno luccarelli [Música] obrigado Obrigado pelo convite Obrigado por est aqui um prazer ter tá aqui compartilhando com vocês esse tempo aqui sobre esse assunto tão desejado por todos né isso aí boa Brunão para quem não te conhece dá um pit aí sobre você talvez quantos Imóveis Você já rematou se tem alguma linha que você prefere Seguir em imóveis de leilão você tem um

Instagram lá bem legal também né compartilha muito conteúdo sobre leilão de imóveis eu sei que você trabalha algumas Vertentes aí mas eu queria que você desse um resumo aí pra galera Eu sempre gostei de buscar uma linha de leilão de uma forma acessível né quando eu entrei no mercado de móveis de leilão 2018 me lembro que eu fiz um curso em 2018 cara eu assisti aquele curso assim e eu ficava ouvindo a fala assim cara Não tava entendendo nada do que tava falando assim 95% do que falava eu não conseguia entender absolutamente nada aham e

um grande start para mim foi exatamente quando eu percebi que eu podia traduzir aquilo que que parecia ser complexo inacessível e de uma forma simples para que as pessoas pudessem entender Independente de qual era o nível de de consciência da pessoa ou de complexidade do próprio do próprio mercado emprendedor ó Ele olhou a Dificuldade ali já poderia ter desistido falou não pode ser um problema para eu resolver aqui a minha primeira remata eu eu foi foi curiosa porque eu aratei móvel em 2018 e eu demorei 13 meses entre compra e venda do imóvel mas quando

eu comprei o imóvel eu não sabia eu não sabia que dava para financiar eu não sabia que enfim não sabia das benefícios fo L pagou a vista desconto não paguei a vista não peguei 90.000 FGTS da minha esposa e peguei 40.000 da Minha sogra emprestada e falei vou trocar esse negócio é acabou sendo a vista também né basicamente eu eu comecei a estudar e comprei sem sem conhecer muito não sabia nada sobre o imóvel ocupado dívida de condomínio dívida de ptu todas essas essas coisas que permeiam a essas dúvidas gerais do mercado de móvel de

lilão mas eu lembro que antes mesmo de eu de eu entrar eh eu tinha um eu eu eu saí do Série T fui Série T por muitos anos uhum fui serit Por 12 anos juntou uma grana aí comecei a empreender no mercado financeiro aham e trabalhei com planejamento financeiro e aí eu comecei a a a a procurar alguma coisa que fosse um pouco diferente porque o mercado financeiro querendo ou não ele ele acaba sendo um commodity né uma coisa meio meio tradicional meio comum assim CDB eh renda fixa renda variável E aí eu recebi na

época um e-mail sobre esse assunto eu tinha saído do CLT minha esposa tinha saído do CLT e Eu tava com um filinho pequenininho então nós dois sem renda e eu falei cara preciso de uma renda eu sou homem da Car preciso prover preciso trazer segurança pra minha família pra minha esposa a me lembro que eu sentei numa reunião assim com a minha esposa preparei todo um um Speech para ela assim uma coisa para convencê-la assim de que eu precisava entrar nesse mercado na época o curso custava acho R 3.000 2 201 Uhum E aí eu

sentei com ela e falei eu ten um negócio Que vai mudar a nossa vida falei bem assim bem essa voz de locutor que no caso e aí eu falei nós vamos entrar no mercado de mal de leilão aí ela falou assim você tá maluco que que você vai fazer com isso aí esse negócio é máfia esse negócio é não sei o que imóvel ocupado etc e aí me lembro que eu sai reunião com ela chateado porque eu enfim tinha me preparado para trazer e no dia seguinte ela falou não se você falou e você falou

que vai vai sustentar e vai Proteger nossa família eu vou vou confiar em você e aí a partir daquele momento eu comprei aquele curso 2018 foi Acho que março de 18 Se não me engano E aí eu arrematei o primeiro móvel em 2018 e eu não sabia cara não sabia quase nada sobre móvel de leilão eu entendia que móvel tinha desconto etc mas eu não sabia que dava para financiar E aí a minha esposa tinha R 90.000 guardado no FGTS e se você tá ouvindo aí sabe que que por mais que eu queira usar o

FGTS Ele tá lincado à pessoa né depend do regime de bens Mas enfim não é o ponto aqui mas o imóvel o FGTS era dela eu não tinha grana eh eu tava ganhando r$ 2000 na época lá no no mercado financeiro trabalhando com mercado financeiro e aí ela falou não você você precisa usar pode usar né E aí eu comecei a procurar imóves da Caixa comecei com imóves da caixa né E aí é a porta de entrada né É não é é a mamãe dos Leilões né A mamãe caixa a mamãe Caixa né aí a

mamãe caixa abriu as portas e a aí eu arrematei o imóvel eu nem sabia se tava ocupado ou não Você só viu se aceitava FGTS ou não seu filtro era esse E aí eu comprei eu precisava dos outros tava o lance era 65.000 começava o lance aham E aí tinha 90.000 de falei cara vou comprar com FGTS vou tirar 1 centavo do meu bolso e vou Car Ele pensou nossa vai sobrar 25.000 PR reforma e vou cantar Gal né E aí comecei a dar lance dar lance Dar lance E aí no final tava num celular

numa reunião comecei a dar lance e travou o c aí eu fiquei apertando o botão assim aí tava em 100.000 de repente foi para 130.000 que eu tinha apertado 30 vezes e aí O Lance Maior era 130.000 que eu ganhei só que só tinha 90.000 mentira que aconteceu esse negócio aí cara 48 horas você tem que pagar e eu fui na porta da minha sogra bati e falei preciso de 40 pau emprestado seu dinheiro tá na seu Dinheiro tá na poupança a celic tava 10% se não me engano o assessor de investimento já ativou 12%

eu nem sei o resto da história mas dá para ver que ele é um cara corajoso bater na porta da Sra minha sogra minha minha sogra você colocou tudo em risco mesmo e aí eu falei ó a gente paga meia meio aqui o juros e aí ela me emprestou esse recurso E aí eu consegui pagar os R 130.000 que era o lance do do do leilão do imóvel de Leilão e cheguei lá fui tomar posse fui conversar não sabia nem como fazia ção era um apartamento era era perto onde eu morava Campinas exato era era

bem pertinho onde eu morava eu conhecia ali conhecia a região aí eu não sabia se que ocupação fui lá e o imóvel tava com inquilino tava alugado a já tava dando renda ótimo deu TRS meses mais ou menos começou a pingar R 700 na minha conta isso lá em 2018 aí eu pensei comigo assim uso FGTS pego o dinheiro Emprestado não tiro um centavo do meu bolso né abre aspas aqui para não tirei Mas abre aspas né tirou do bolso dos outros e quando eu entro pinga R 700 na minha conta um imóvel que valia

210.000 eu paguei 130 eu falei cara já começou a fazer conta já Milionário em um ano Car esse negócio esse negócio fora da eu tava no mercado financeiro entendia Como funcionava o mercado financeiro depois de 2019 Inclusive eu fiquei sócio de uma gestora de patrimônio eh lá em Campinas Um Family Office Então tinha acesso com muita gente de patrimônio entendia Como eram os produtos financeiros sabia que um produto financeiro não trazia 2 3% ao mês de retorno 4% ao mês de retorno você tem aí 1% que é o nosso padrão Aí que a gente gente

que a gente olha no mercado de forma segura né E aí começou aquilo pingar R 700 eu falei bom vou vender esse imóvel porque eu quero porque qual que é essa cada de você usar o FGTS não é você lucrar com o imóvel é você Destravar o FGTS se eu não se eu não ganhasse um centavo naquele imóvel eu tava eu tinha destravado 90.000 ponto pon final nunca tinha pensado n é uma única forma de usar né exato Então qual que era qual que era minha percepção pensei assim se eu ganhar quase nada nesse negócio

eu destravei 90.000 tô de volta no jogo tô dentro do jogo porque o o segredo da do Giro é isso né muitas vezes você ganha menos mas o fato de você ganhar curto espaço de tempo você Tá de volta no jogo você gira mais rápido você ganha mais dinheiro você faz crescer mais rápido esse é esse é o contexto do mercado de móvel de leilão E aí eu falei vou vender esse imóvel e 13 meses depois eu vendi o imóvel por R 210.000 recebi essa grana R 210 210 tá já tava alugado né Só que

nesse meio tempo tinha dívida de condomínio tinha dívida de ptu tinha dívida de energia elétrica que eu não sabia que energia elétrica não é minha responsabilidade Tinha dívida de água que eu não sabia que era minha responsabilidade e eu paguei tudo porque eu não sabia que não era Ah não era sua responsabilidade nos leilões quando você arremata imóvel de de lão energia elétrica e água acompanha o CPF ele não faz parte do imóvel Ah tá então quem tem que pagar é o antigo proprietário você você liga na companhia Pede para trocar o nome e segue

o jogo Eu não sabia pagou a dívida do cara paguei a dívida do cara até então não Sabia hum paguei dívida de condomínio tinha 20.000 na época dívida de condomínio dívida de PT paguei de condomínio cara você tinha que pagar também eu tinha que pagar mas não sabia quando eu arrematei mas eu tinha que pagar a gente vai falar dis isso normalmente tem nos editais n editais exatamente só que você nem leu o edital mas tinha lá tipo dívida de condomínio tal exato tinha dívida de ptu paguei no final se no fugir dos ovos eu

lucrei 15% 15% paga 6% do corretor paga gan de Capital enfim aí 15% só que eu pensei falei cara esa um pouquinho não usei dinheiro do meu bolso usei dinheiro de terceiro usei fcts destravei coloquei 210 descontando os impostos e tudo dava 190.000 na mão e falei cara esse negócio é surreal tava no mercado financeiro nada conseguia me fazer o negócio já tão rápido 13 meses isso porque eu negligenciei a venda Mas enfim você Chegou no grupo da família no outro dia falou pessoal Bom dia alguém com FGTS guardado vai ligado tem uma oportunidade incrível

aqui só que aí qual foi o grande ponto aqui né e eu vi que o negócio era muito bom só que naquela época a celic tava beirando os 12 mais ou menos e vocês vão lembrar 2019 a bolsa bateu quase 35% em Bovespa E aí o que que eu fiz isso foi e final de 2019 né Aí eu falei eu e é uma pura questão de ego né eu falei não vou Contar para ninguém Por quê Porque eu não queria falar paraas pessoas que eu só tinha ganho 15 com risco alto sendo que a bolsa

tava batendo 35 e a Celi tava ia ficar sentada em casa exato ou seja corri um baita risco que depois a gente enxerga que na verdade é Gestão de Risco o risco é baixo Mas corri um ba risco e não quis falar para ninguém e guardei isso para mim né foi um grande erro que eu cometi porque depois que eu comecei a falar Isso pras pessoas eu comecei a ver que na verdade realmente é um negócio enfim Espetacular né é um mercado gigantesco se você sabe fazer tem Gestão de Risco sabe trabalhar dá para fazer

muita grana dá para crescer muito e aí isso Começou a girar com 200 veio a pandemia E aí eu inseri o os leilões porque conhece o FF né Family and Friends que é são aqu aqueles que que dão crédito para você no começo então o que que você começa a fazer você vê um resultado falando Ah Você me ajuda você me ajuda você me ajuda e eu comecei a fazer Family and Friends isso E aí a estora que eu era sócio gostou falou você teve um negócio aí vamos inserir pros pros nossos a investidores E

aí foi aí que eu mergulhei de verdade porque enfim comecei a atender várias famílias que tinham muito recurso e dali comecei a desenvolver inclusive o Network né conheci advogados grandes investidores leiloeiros E aí o mercado começou a Crescer para mim de uma forma muito forte né então veio desde então eu veio trabalhando faz pouco tempo até né então que você tá 2018 para cá 6 anos né 6 anos né não é bastante tempo até já de lá para cá quantos Imóveis já arrematados juntando com os Family and Friends eh é que depois disso também arrematei

móveis com com alunos com mentoria scps talvez já deve ter mencionado scp a gente pode falar sobre as CPS aqui mas eu posso Arriscar aqui eu não tenho o número exato mas por volta aí de mais de 50 Imóveis já arrematados é bastante né e além desses vê vários alunos né Aí é centenas de alunos arrematando imóvel de leilão e participando de todo esse processo né então isso veio construindo e quando veio a pandemia em 2020 eh no final de 2020 foi quando eu fui pro marketing digital que foi aí que eu cresci muito no

conhecimento também Porque em 2021 eu coloquei um desafio para mim que eu falei eu vou fazer uma live por semana no YouTube e eu escolhi os temas que eu não sabia por porque aquilo exigia que eu estudasse e me preparasse para fazer uma live e as eu precisava estar preparado PR as perguntas então pegava um tema sei lá tema complexo no mercado de m lilão que é lilão de direitos por exemplo que é um tema complexo né Uhum aí eu não sabia sobre lilão então o que que eu Falava semana que vem eu vou falar

sobre lão de direitos porque eu tinha que porque eu me expunha pro YouTube com pessoas me assistindo que ele me exigia estudar e aí essa Constância fez com que eu crescesse muito no mercado tanto no no digital quanto em conhecimento enfim e aí rede Network crescendo até onde eu cheguei hoje tem um foco de imóveis que você prefere arrematar ou que você entendeu que valeria mais a pena qual vertente que você segue hoje Ah dentro do grupo de arrematações que a gente tem junto com os alunos ou enfim com sócios a gente foca em imóveis

mais residenciais seja casa em condomínio ou apartamento Apesar que apartamento praticamente São Paulo é praticamente impossível de você conseguir arrematar com boa margens apartamento apo porque é muita concorrência muita concorrência São Paulo é a cidade no país que tem mais concorrência de apartamento em São Paulo mesmo tendo muito a concorrência Del mesmo tendo muito exato principalmente na Caixa ou não principalmente na mamãe caixa né 5% de entrada FGTS quem que não quer 5% de entrada né era justo que eu ia falar que eu queria um apartamento da Caixa em São Paulo se possível no meu

bairro poss desocupado se possível no meu prédio embaixo de mim né com 5% de entr por favor e que eu dê de FGTS essa entrada então hoje a gente hoje a gente buscar mais ativos até fora de Condomínio porque são ativos mais difíceis de precificar que a gente tem que pensar o seguinte quanto mais difícil for de você conseguir entender aquele móvel seja na parte técnica ou seja na parte de mercado imobiliário menor a concorrência Então não é fácil paraficar uma casa de rua sim não é fácil AP tem vos exato você entra no Viva

Real lá você vê vá apartamentos iguais Condomínio Mais ou menos o valor do metro quadrado agora Rua não você tem diferença de preço de começo de rua de final de rua próximo a rua movimentada longe rua movimentada é a mais cara do da rua é é a casa mais barata da rua então você tem várias Vertentes que podem influenciar na liquidez do bem isso exige mais conhecimento is Exige uma análise e mais profunda E aí naturalmente Dá mais trabalho menos pessoas você começou podcast falando as pessoas gostam de coisas fáceis né fazer a rápido quanto

Mais difícil menhor a concorrência e móveis de rua sempre tem uns problemas também né que a família não organizou direito ou tem tá em inventário ou ou a região é Tombada tem uma série de coisas que impactam o imóvel de rua né imóvel de rua né pode ter mais surpresa Talvez né é o risco o risco por exemplo de você o risco de você e por exemplo risco um risco hidráulico elétrico numa casa de rua é muito maior do que um apartamento coisa óbvia né então geralmente a casa Você tem que ter um mais de

cuidado uma casa não averbada por exemplo ela e depois você tem que averbar ela porque o leilão ele só desembaraça aquele problema que originou o leilão seja ele através de uma dívida não paga do banco que é o alienação fiduciária né que é o leilão famoso leilão dos bancos seja ela uma ação contra o devedor o fato do imóvel tá verbal ou não por exemplo não tá conectado com o leilão então uma coisa é aquisição outra coisa é Regularização do bem depois Uhum você tem um risco maior se você você não sabe fazer uma análise

imagina que levantou um prédio de três andares mas naquele local a prefeitura só permitia que fosse terril você tem um problema você arrematou um problema então você precisa fazer uma análise mais profunda E aí que entra um pouco da tese que eu tenho sobre o mercado de leilão versus o mercado imobiliário né Uhum porque se você compra um imóvel e você não entende Do mercado imobiliário você tá fadado a ruína cara você tá fadado a arrematar um problema porque não trata só de aquisição uhum mas sim de você entender depois que eu adquiro e aí

eu faço o que com aquele ativo você não conhece do mercado você tem um problema na mão grave inclusive aí você pode ter gastos inesperados enfim é que a galera foca muito no leilão em si né mas na verdade o leilão é unicamente a forma que você vai Eh aquisição fazer aquisição né mas vem todo o decorrer do negócio análise é a mesma que se você fosse comprar de uma maneira normal né você tem que fazer um estudo de mercado tem que saber a documentação se tá ok tem que talvez vai ter que reformar vai

ter que fazer um projeto vai ter que vender o negóci a diferença muitas vezes é que numa aquisição normal você pode entrar no imóvel você consegue fazer algumas análises mais profundas do que no leilão Então o leilão é uma ferramenta que a gente pode dizer né paraa compra é uma forma de aquisição como uma outra forma qualquer é só que ele é um ativo estressado né ou seja ele tem ali as suas características específicas tem umas dívidas tem problemas que envolve ela é uma venda forçada na verdade né é o leilão o imóvel para leilão

não porque o proprietário quer que aquele imóvel seja vendido porque o leiloeiro ele nada mais é do que o intermediador entre a Compra e a venda Essa é a função do leiloeiro então quando o imóvel chega para ele aqui a pessoa que tá tendo aquele seu imóvel indo à venda pensando que o leiloeiro é um vendedor ele não quer que aquele m a venda então a diferença é que é uma venda forçada uhum Esse é o ponto Então você tá comprando um ativo estressado então eu ten que entender o por que aquela venda é forçada

e quais são os riscos para mim tá agora entendendo essa etapa O ativo passa a ser um ativo como outro qualquer Então você tem que saber reformar ele você tem que saber posicionar ele no mercado você tem que saber qual é o público alvo você tem que saber como vender você tem que saber como usar um tráfego pago para poder levar no público correto você tem que saber fazer uma reforma barata para você não gastar muito por exemplo um imóvel que vale 300.000 não adianta você fazer 100.000 de reforma você não consegue Fazer ele valer

500.000 você vai vai prejudicar vai ter prejuízo então se você não entender do mercado de Imóveis e focar só no mercado de leilão né que é a tese né que eu tenho que não ex para mim não existe o mercado de leilão Esso é uma quando eu falo todo mundo fala como assim não existe mercado de leão cara tá escorra não existe mercado de leilão Na minha percepção porque o o leilão é só uma Porta de entrada para o mercado de imóvel uhum vocês por exemplo imagina que você tenha uma incorporadora ou você queira comprar

um terreno e dividir em lotes você pode comprar em leilão ou você pode comprar de uma forma tradicional de de alguém que tá enforcado só que se você não souber como pegar aquela terra e transformar ela em lotes um processo na prefeitura uma aprovação O que que você precisa se aquilo tá aprovado se pode Ser aprovado ou não como que você tem estratégia de venda você fez uma péssima compra você errou então não é sobre você comprar não é sobre a Deisi mas é sobre o ativo que você tá comprando leilão é só uma mais

uma forma de aquisição que existe no mercado que Na minha percepção é a melhor Bruno pela experiência que eu tenho porque eu já adquiri móv de outra forma por porque você já compra um imóvel precificado Então essa para mim A grande Diferença entre por exemplo leilão e lançamento o lanamento você conta com uma valorização o leilão você já compra um ativo precificado Você não espera uma valorização do imóvel Então você sabe que ele vale 1 milhão você sabe que ele tem liquidez e você vai pagar ele R 500.000 ponto então você não fala assim Vou

comprar ele vai valorizar não ele já vale Uhum Então essa essa percepção de valor é o que faz Com que o lilão seja altamente rentável é como uma ação por exemplo né se você se alguém chegar com aqui de uma casa de análise famosa e falar para você essa ação vai dobrar de valor nos próximos se meses certeza absoluta vamos supor que você chegou aqui 100% de Upside acabou de chegar fresquinho no eil cara falou certeza absoluta você já fica com pé atrás aí você fala assim e aí você tem 500k né quanto que você

colocaria por exemplo vou fazer uma Pergunta aqui para vocês né tem 500k vem uma cas super super conceituada e ela fala tem um ativo que vai dobrar de preço daqui se meses você tem 500.000 na mão quanto que você colocaria nesse ativo pensando que é uma ação eu falo que não invisto só invisto em móveis mas se fosse uns 3 anos atrás Rodrigo aí eu colocaria tudo se você fizer essa pergunta a maioria das pessoas não fala não eu colocaria 50% coler 6% etc eh Só que você não tem como garantir que o Mação vai

dobrar de preço você pode fazer isso tudo que for por porque você tá contando uma projeção futura Aham agora imagina que no seu prédio imag imagina aqui no estúdio né Você sabe que aqui embaixo vale R milhão de reais e alguém fala para você esse estúdio está disponível por R 500.000 E você tem os R 500000 ou seja entende a grande diferença nas ações a gente poderia Pegar opções de compra também né ma fazer alguma vi que ele é meio fã aqui do mercado financeiro não mas isso é muito verdade porque não tipo assim você

tem o você tem você é o que você falou você não a pergunta Muda você não tá colocando dinheiro numa coisa com uma expectativa que você tem que ficar torcendo às vezes para aquilo valorizar Você já sabe o quanto aquilo Vale E você só e tem que Enxergar até que ponto você tá disposto a correr de risco né Ah eu tenho tanto esse imóvel pô eu já sei que ele vende até vende a x eu sei o quanto que eu quero ter de lucro se passar disso eu não quero nem entrar na operação nem vou

correr esse risco então aí que tá a diferença Você às vezes no mercado financeiro você tem que correr o risco senão você nem tem a chance de ganhar no leilão você já sabe que você vai ganhar se você entrar antes porque o ativo já é Já é precificado geralmente você já tem um bairro já consolidado já tem já tem já já tá populado já tem estabelecimentos ao redor então é uma coisa que vai se desenvolver você não conta com uma projeção futura o lucro já mais certo né você já consegue estimar até melhor né Você

sabe a margem uma questão mais mais matemática ali de conta do que de você propriamente tomar uma decisão pensando em risco né teve um imóvel que foi a leilão na Frente da casa dos meus pais tipo eles moram num bairro lá aqui em São Paulo né que tem várias casas e tudo e eu lembro é que na época eu não tinha tanto conhecimento ainda disso né tipo acho que a gente tava começando podcast alguma coisa assim e lá naquele bairro as casas valem tipo 2 milhões valem tipo valor assim né E aquele móvel tava tipo

sendo no leilão por metade do preço menos da metade um pouquinho menos da metade e aí todo mundo mandando lá na Família mas ninguém entendia sabe E aí depois simplesmente porque você não pegou um cada um da Família ninguém ninguém deu tanta atenção porque não quis ir a fundo sabe só que aí o que aconteceu depois de um tempo a gente foi lá entrar no site de novo sabe do que tava anunciado e viu que ele realmente tinha sido vendido a tanto e é na frente da casa dos meus pais e aí depois de uns

dias a casa já tava sem a placa lá de vend e tudo a família já começou a Pintar e Vida que Segue tipo o cara comprou a casa com sei lá mano 60% de desconto e a gente ficou só olhando e a grande diferença disso do mercado financeiro por exemplo eu gosto de fazer um paralelo é que o o o imóvel tradicionalmente ele é muito aceito no nosso país como Cultura né como cultura se você for num banco por exemplo e você der um carro como garantia você provavelmente não vai conseguir o empréstimo se você

der as suas ações Como garantia alguns produtos tal juros é bem mais alto né agora se você d seu imóvel como garantia você consegue um home equity uhum ou seja banco que é o cara que mais entende de dinheiro no planeta se ele aceita um um um imóvel como um ativo de de risco ou seja tem uma segur porque o banco na verdade ele mais entende ele entende tanto que ele não tem dinheiro o banco né De tanto que ele entende né porque ele não trabalha Com o dinheiro dele trabalha com o dinheiro dos outros

né Essa é uma outra sacada do leilão extrajudicial também que a gente pode discorrer aqui que o banco ele é ele fica só assistindo quem tem dinheiro e quem não tem dinheiro se degladiando Uhum ele fica fazendo ele faz a ponte entre os três aqui mas se o banco Aceita isso como um ativo de de segurança ou seja ele é um ativo de extrema segurança Quem Sou Eu para falar oo contrário né os cara lá ex Se tem uma Coisa que banco não é boba é boba então eles sabe como tirar nosso dinheiro que é

o que acontece com os leilões extrajudiciais que é os leilões de banco né então você pensa o seguinte a pessoa ela é ela é Ela tem pouco recurso ou ela é não tem uma educação financeira então historicamente no nosso país quase 80% das pessoas têm dívidas não são endividadas elas têm dívidas né desses 80% nós estamos falando em 30% Aproximadamente para um pouco mais 50% desses 80 estão inadimplentes Ok uhum desse desse número que tá em na adimplente aproximadamente 30% deles estão na adimplente há mais de 3 meses e a gente sabe que se você

deixa de pagar três parcelas da sua do seu imóvel o banco vai lá e né esses TRS meses está em contrato Pode ser que o banco escolha um dois ou três mas tradicionalmente são três e Desses 30% que eu tô falando 10% é habitação então nós temos hoje aí mais ou menos 3 A 4 milhões de pessoas em adimplente com seus imóveis a gente é imóvel é imóvel então o que que o banco faz o banco a pessoa não tem muita grana ela financia ok só que ela financia Com qual dinheiro com o dinheiro daquela

pessoa que deixou na poupança então o cara não tem muita grana ele vai lá e financia aí deixa lá 700 bilhões tem na poupança o cara recebe 04 ele pega esse dinheiro e empresta esse dinheiro para quem quer financiar ou quem quer investir Então imagina que esse dinheiro volta para cá Só que cobrando 2% ao mês então o banco aí chama esse esse Delta né chama spreed essa diferença do ganho aí essa pessoa que é humilde vai lá começa a pagar não consegue pagar que que o banco faz pega esse dinheiro pega esse imóvel toma

não toma Né ele consolida a propriedade e bota para leilão aí o cara que tem grana ou que sabe que tem educação financeira vai lá e compra esse móvel no leilão reforma deixa bonitinho e vende para quem Para aquele cara que tá dinheiro na poupança Uhum Então você fica um triângulo infinito uhum um triângulo infinito porque você tem um um um país sem sem educação financeira onde as pessoas vão financiar inad implant o tempo inteiro é uma máquina de gerar Imóvel de leilão e quanto mais crédito você dá mais as pessoas tomam mais elas ficam

naad implants e ao mesmo tempo você tem pessoas que tão vendo que isso é uma oportunidade e Elas começam a perceber que dá para alavancar que dá para investir e no final ela vende pro cara que tá aqui com dificuldade porque vai querer financiar de novo porque enfim guardou o seu dinheirinho e esse ciclo não para nunca ou seja uhum os imóveis de leilão tem uma tendência Longo prazo de aumentar e não de diminuir aumentar o volume de imóveis o volume de imóveis uhum porque as pessoas estão sempre tomando mais crédito e aí o governo

precisa fazer o quê ele precisa dar linha de crédito ele precisa baratear Então ele incentiva isso as pessoas não conseguem pagar então elas ficam devendo cada vez menos educação e aí você tem mais imóv para leilão mais imóv para leilão fora os leilões judiciais Então você tem um ciclo Imparável aqui e só em 2023 eh de acordo com a informação da da leilão imóvel que é um um site de de imóveis de leilão foram para leilão por volta de 180.000 imóveis no Brasil só no 2023 só em 2023 eu sempre e desses tem a porcentagem

arrematada sim 15% car a gente tem um mercado de 85% que não é arrematado e você consegue dar fazer ofertas depois né do leilão Consegue 85% desse esses Imóveis não são arrematados tem que ter muito dinheiro para arrematar né é um mercado Acho que nem nem nem o waren buffet conseguir arrematar operacionalmente falando né nem que ele quisesse ou barse um imóvel por dia arrematar você já falou um negócio legal aí rapidinho que eu acho que talvez a galera não prestou atenção Qual que é o site que você recomenda aí pr é leilão imovel.com.br que

a galera toda vez fala isso recomenda site pra Gente ficar olhando esse é um site que ele reúne de várias vários leiloeiros né tanto da Caixa como de leiloeiros também né Sim hoje eles devem ter por volta de uns 95% dos leiloeiros ativos no Brasil tão mapeado por esse por esse Bras então se você olhar por aqui você já consegue P tem 95% do mercado legal é um um site confiável conheço os os sócios da da leilão um set bem bem recomendado aí bem confiável pode entrar sem medo boa agora eu quero tentar levar aqui

nosso papo Para uma pessoa que quer ter a primeira arrematação dela que quer arrematar o imóvel pela primeira vez vamos fazer esse caminho aí né dentro dessa linha eu ia perguntar pro Bruno se você fosse voltar lá atrás no tempo fazendo sua primeira arrematação O que que você faria de diferente agora já fez um monte de merda fala pra gente qual o caminho certo fiz um monte bom eu sempre recomendo e primeira coisa cara que você tem que Fazer antes de arrematar você tem que cara você tem que estudar fato fato não se Encante no

mercado pelo desconto a emoção quando a emoção aumenta inteligência baixa então quando a gente fica emocionado com o desconto naturalmente você vai fazer besteira então a primeira coisa que tem que fazer você precisa conhecer cara tem um monte de canal no YouTube aberto gratuito Instagram mentorias aí enfim tem bons professores no mercado boas pessoas vale A pena se procurar Inclusive eu também tenho mentoria enfim quem me segue sabe ten vários alunos a primeira coisa que tem que fazer é isso mas estudando que que eu sugiro que faça mamã caixa começa com a caixa mamã encaixa

e vou explicar alguns motivos da mamãe cxa a cxa é o único única instituição no país que financia 95% do valor de um imóvel inclusive você não consegue isso nem de forma tradicional sim só nos leilões mesmo né porque car só nos Leilões você imagina o seguinte uma vez eu arrematei um imóvel em Bauru paguei R 88.000 eu arrematei com um sócio eu e mais um Nós demos R 4.400 de entrada e como nós dividimos eu dei r$ 200 no meu bolso para comprar o imóvel custou R 88 foi vendido por R 130.000 só que

quando ele tá R 2.000 cara não é muito pouco cara é muito pouco o imóvel O que que você compra com R 2.000 se a gente somar os Nossos celulares aqui a gente compra Cinha às Vezes aceita imóvel de entrada ou celular de entrada qualquer cois qualquer merda que você compra no Mercado Livre Hoje dá R 2000 Lógico você comprou 2000 né isso é importante falar você não vai só só gastar 2.000 você tem que fazer lá toas transferência TBI etc tem todas as despesas aqui até uma conta interessante pr pra gente poder ter na

cabeça você vai gastar em média no imóvel financiado da Caixa entre 25 a 35 entre 25 a 30% do valor da Arrematação em despesas isso até a venda ou de inicial isso até a venda até a venda contando algumas parcelas e quanto tempo mais parcel reforminha alguma coisa assim 12 meses legal essa estimativa a já dá ideia do quanto você vai gastar né o custo Inicial ali que paga na cabeça se financiar é 5% do da caixa 5% do leiloeiro se tiver leloir é uma sacada da Caixa is e mais uns 2 A 3% de

documentação mais ou menos do valor vai pagar uns R 1.000 aí entre R 1. r00 De taxa de taxa de contrato da Caixa vai pagar se for o primeiro imóvel você tem desconto no na transferência Ah tá e é basicamente porque a escritura você já paga com contrato vai pagar TBI e vai pagar transferência no cartório pagar uns dois no lelão tem aquele esquema se você vende o imóvel e você usa para comprar outro em leilão a não ter o ganho de Capital ou não eh sim e aí cas que eu queria trazer Por que

o leilão é só mais uma forma de Aquisição porque a sistemática do mercado imobiliário funciona da mesma forma para leilão porque o leilão é o mercado imobiliário Então não é porque ele é leilão que ele não ter os benefícios de um ganho de Capital não é porque ele é leilão que ah como que eu declaro imóvel de leilão igual você declara outro imóvel é o imóvel qualquer A única diferença é pago mais barato eh se você comprou abaixo 440.000 lá que tem isenção de Imposto de Renda vou ter Tamb Leão vai porque el é móvel

tradicional você só mudou a forma de compra o conceito da compra mas o ativo é o mesmo então os benefícios são os mesmos mas é só voltando então 5% leiloeiro se tiver Lembrando que na venda online vende direto online da Caixa não tem 5% tá e taxa de contrato você vai ter ITBI e despesas carta horárias e aí você tem uma coisa que basicamente você não tem na na compra Tradicional que é desocupação desocupação mal tiver ocupado é um os maiores medos Da galera né ex que aí você precisa fazer um documento chamado emissão na

posse né que aí precisa contratar um advogado para fazer né ISO Exato eu sempre sugiro que nos em especial nos leilões da Caixa extrajudicial é muito comum desocupação amigável muito comum porque em geral as pessoas que tão que tem seu imóvel indo a leilão em geral Não elas sabem que o IM foi para leilão não é uma surpresa né só que a gente cria na nossa mente que a gente vai encontrar um cara de Hollywood lá Que destruiu o imóvel né Igual os filme de Hollywood arrebentou e vai pegar você na Quem foi esse cara

com o rifle lá para poder não cara isso aí é coisa de filme não é e de uma forma geral as pessoas elas elas elas reconhecem os seus erros elas reconhecem que elas não honraram com Seus compromissos de uma forma geral sim tá tem um caso outro aí que alguém vai vai encrespar tem né mas de uma forma geral a pessoa sabe então a melhor abordagem é você usar o seu lado humano e lembrar que do outro lado tem uma família que tem frustrações sonhos perdidos desejos enfim E você tem que tratar essa essa essas

pessoas como uma um ser humano mesmo apesar dos seus direitos né Tipo você ter empatia né Talvez um mindset legal pro cara é Pensar que pô todo imóvel ocupado apresenta uma oportunidade de um inquilino é não sei se o cara vai pagar porque el não pagou o imóvel dele né exato aí tem que estudar bem exato exato mas aí o caso é amig a abordagem amigável é sempre a mais indicada em especial nos vilões extrajudiciais e eu diria assim categoricamente de cada 10 Imóveis que a gente negoci amigavelmente nove a gente tem sucesso porque você

pode ajudar Esse é esse é o grande ponto Se você aborda alguém dizendo apontando o dedo é uma coisa porque nós não estamos no lugar de Juiz aqui né não é porque eu arrematei que eu vou apontar o dedo da pessoa Ah mas você não pagou Ela tem os problemas dela ela tem a história dela eu não temho a ver com a história dela mas eu não tô aqui como juiz ao ponto de julgá-la uhum Em contrapartida a pessoa tá saindo do imóvel que ela morava então eu já vou ganhar uma grana Por que não

pegar um pouquinho disso e Ajudar ela a encontrar que seja um outro local a pagar uma mudança para ela a comprar uns móveis que estão lá para fazer um caixa apagar dois meses de aluguel para ela para ela poder ir para um local Então faz muito mais sentido olhar paraa família dessa forma do que eu querer chegar chutando o balde chutando chutando a porta de entrada e geralmente essa abordagem porque a pessoa ela tá frágil ela tá sensível então olhando vesti no calçado do outro Se fosse eu pego eu eu me coloco no lugar eu

gostaria que alguém me tratasse dessa forma Uhum eu gostaria o cara tá ganhando lá 50 60 70 pau o que que é R 2 R 3.000 para você poder ajudar alguém encontrar outro lugar então essa abordagem é E aí esse custo tem que estar na sua conta Claro que é o custo que não tem na compra tradicional então existem dois custos basicamente que não tem na compra tradicional leiloeiro e desocupação só uhum ah mas é dívida de Condomínio IPTU dívida de condomínio e ptu pela lei se você compra o imóvel tradicional e ele vem com

a dívida de ptu e condomínio essa dívida é tua pela lei Ah é E como que você sabe que se ela já foi paga no negócio ou não na arrematação pua CD é por isso que todo corretor puxa cnid ele fala Pera aí que eu tenho que puxar a cids aqui porque se vier uma certidão positiva e não fori quitada essa dívida é sua as Pessoas não sabem ISO elas acham que comprar tradicional mais seguro muito pelo contrário no leilão é mais seguro por quê Porque no edital está a responsabilidade se há uma dívida a

responsabilidade do credor no caso do banco no caso da caixa que o que a gente tá falando aqui aham Então tradicionalmente as únicas diferenças que você tem é leiloeiro e desocupação uhum certo todas as outras despesas 100% delas é de uma compra tradicional quero Tomar posse tem que pagar o condomínio como outro qualquer tem que pagar o IPTU todo mês como outro qualquer tenho que reformar como outro qualquer enfim ou advogado né se a desocupação for um advogado então não não há surpresas no meio do caminho ou não deveriam haver surpresas no meio do caminho

claro que você tem que ler o edital né você tem que olhar se vai ficar com dívida ou não etc né mas na teoria aqui o que o que a lei nos apresenta é que existem esses Dois é você tem que tomar muito cuidado em ler o edital porque às vezes o desconto não vai ter se você somar a dívida sim tem que saber se vai carregar com você ou não e muitas vezes tá escrito lá ah o IPTU e o condomínio é de responsabilidade do arrematante SIM n isso tá bem claro lá não é

tão difícil de entender clar não isso tá bem claro o trabalho operacional que você tem é muitas vezes descobrir qual é o valor da dívida de condomínio IPTU E aí gera um Trabalho operacional porque você tem que ligar lá na prefeitura você tem que ligar no condomínio muitas vezes o condomínio não quer passar informação por causa da lei de proteção de dados Uhum Então enfim você tem que ir lá tentar trazer e muitos Imóveis eu deixei de ar matar Porque eu não consegui saber a dívida de condomínio posso não posso arrematar no escuro né e

muitas vez e aqueles dados que eles colocam lá nem sempre tão corretos né às vezes não tá Atualizado né então exige um pouco mais de trabalho do que simplesmente você pegar o dinheiro e colocar no lugar porque a gente tem que est disposto se você quer ganhar 30 40% de retorno você tem que est disposto a trabalhar um pouco mais para ganhar 30 40% de retorno é por isso que o o mercado de móveis de eão a gente precisa exigir mais porque ele dá trabalho não é que nem você colocar na renda fixa e ficar

esperando uhum Eu até tenho Eh pensado muito sobre investir no mercado de móvel gilão não é um investimento propriamente dito Porque tem uma atuação tua ali né examente exatamente ele é mais um trabalho uhum porque você tem que ter parceiro você tem que colocar a mão na massa você tem que lá ligar is e para você ter parceiro você precisa montar uma estrutura do que um investimento passivo como uma renda fixa ou fundo imobiliário quando a gente compara por exemplo leilão com fundo Imobiliário não é não é justo você fazer esse comparativo porque o fundo

imobiliário você coloca e deixa pingar na tua conta o leilão não a não ser que você tenha um assessor que faça tudo para você resolva toda a tua vida né aí fica um negócio já mais tranquilo Se você tiver assessor de leilão para fazer isso tem dá para ter 30% dá mas eu quero dizer de uma forma geral começando né o primeiro imóvel que é o que a gente tá falando aqui dá para você ter 30 40 50 60% de retorno sim 70 sim 100 sim dá para ter mas isso vai gerar uma demanda o

seu tempo você tem que investir né temp Ô Bruno aí quando você entra lá no até no leilão imóvel se você vai filtrar os imóveis da Caixa a galera vai se deparar já com algumas categorias de imóveis da Caixa ali né para quem tá começando o que que seria o mais ideal a gente tem que enxergar de duas formas aqui bem simples tudo que é primeira e segunda Praça ou sfi leilão sfi sfi é sistema de financeiro imobiliário financeiro tudo que é que SF nada mais é do que primeira e segunda praça tá então tudo

que é chamado de leilão obedece a lei 9514 não vou entrar na questão teórica aqui mas obedece a lei quando ele não é arrematado ele passa para venda direta então o banco obedeceu os ritos da Lei não arrematou a passa a ser do banco daqui em diante o banco faz o que Ele quiser com o imóvel porque o imóvel é dele a dívida já então o imóvel é dele e aí entra venda direta e aí a caixa utiliza como uma forma interna de organização três modalidades que é licitação aberta venda online e venda direta online

então se você ouvir licitação aberta venda online e venda direta online Entenda como venda direta ou seja é do banco tudo que você ouvir primeira e segunda praça tá baseado na lei tá só para ficar claro Que os dois grupos né Beleza então a caixa trabalha o seguinte primeira e segunda Praça a dívida de condomínio IPTU é de que arremata até hoje tem que falar até hoje né porque se alguém vê esse vídeo daqui longs 28 de maio eh até hoje a dívida de Economia ptu é de quem arremata tudo que é venda direta Estação

aberta a venda online e venda direta online quem paga a dívida de Economia ptu é a caixa então o que que eu sugiro que é muito mais simples começa na venda Direta natural e aí tanto faz online ou tanto faz a diferença entre eles é que a licitação aberta ela tem leiloeiro e a venda direta e a venda direta online não tem leiloeiro Então você tem uma economia ali exatamente então tô fazendo só um funil aqui pra gente entender o contexto né Beleza e dentro dentro disso a caixa ela oferece alguns benefícios e a mã

caixa vai Quais são os benefícios cai Caixa oferece inclusive corretores homologados para te Ajudar a desembaraçar as dívidas de condomínio dívida de IPTU e transferência do imóvel na matrícula E ela paga esse corretor para você caraca velho essa é novidade aí pr ela paga você tem que nomear aham cresce Então você tem que se homologar tem que ter o cresce quando você vai na venda online venda direta online no site da Caixa como não tem leiloeiro vai ter um campo lá para você preencher você vai na hora que você fazer a proposta Você tem o

Campo você preenche uma intermediação você preenche o cresce e automaticamente quando você comprar aquele cresce né Aquela aquele aquela empresa que é uma imobiliária ela recebe a notificação E te ajuda a fazer o desembaraço Então ela fornece uma mão de obra para te ajudar a desembaraçar isso ou seja nem o operacional essa empresa ela dá suporte Então ela te instrui em tudo o que você tem que fazer Uhum Então além de tudo isso dá para financiar não paga Leiloeiro é dívida de condomínio IPTU quem paga é a caixa é a caixa outra coisa os juros

de leilão São mais baixos que os juros tradicionais era ISS qua perguntar até no quanto que é o juros disso Aquele caso por exemplo de 5% de entrada hoje deve estar na casa de uns 99% mais ou menos 99% e aí geralmente o restante financia em financiamento normal ou é tipo 30 vezes é é 360 até 420 meses aí depende do edital né é geralmente a Caixa é 35 anos 35 anos 35 anos são 420 M caixa é boa demais velho é 5% de entrada mamãe quando eu falo da Caixa o olho dele até brilha

cara cara eu fico inconformado cara como que você pode comprar um imóvel cara vem tudo quitado você não paga lel luiro você financia 95 e tem alguém para te ajudar a desembaraçar na minha cabeça não faz sentido Por que alguém cont foi isso que ele contou pra mulher dele aquele dia foi assim que ele Tirou 40.000 da sogra cara a conta eu eu não consigo não não fecha a conta para mim como que alguém ainda Procura um imóvel tradicional aham é claro eu não posso julgar quem quer moradia Às vezes o cara quer naquele local

e leilão você tem que entrar para da sorte Alguém tem que estar devendo para você comprar ali você não fica lá pô tomara que meu vizinho e deixe de pagar o financiamento então fica furando P do vizinho dar Dívida para ele de uma forma geral eu não consigo enxergar não conseguir entrar no mercado de móveis de lilão através da venda online da venda direta online da Caixa mesmo que a concorrência esteja alta porque uma das coisas que a gente escuta muito hoje é a concorrência tá alta tudo bem ela tá alta e aí que entra

o poder da alavancagem que é os 95% porque você não usa o dinheiro seu você usa o dinheiro de terceiro e aí você tem um uma lucratividade maior Porque as pessoas falam muito assim ah mas eu vou pagar juros tá bom mas pensa comigo o seguinte você vai você financiou por 30 35 anos ok Você vai ficar 35 se for investimento você vai ficar 35 anos com o imóvel menos de 1 ano se possível menos de 1 ano certo então você vai pagar juros por quanto tempo menos de um ano fazer uma conta rápida se

o juros anual é 9% e eu demoro 1 ano eu vou pagar 99% certo tá bom se eu coloco 20.000 de entrada então vale r$ 1.000 ele vale 200 não vou dar um exemplo mais factível 100 Vale 160 Beleza então 20.000 eu pago as despesas vou fazer aquela nossa conta de 30% só para rondar uhum tá então eu paguei 100 é que seria 5% de entrada né eu gastaria R 30.000 no total inclusive se fizer uma reforminha pintei gastei 5.000 de reforma tal pintei beleza Gastei R 30.000 Eu ainda tenho um saldo de R 95.000

para pagar certo paguei 100 financei 95 gastei 30 quando eu vou vender A 160 eu ten que tirar os 95 sobrou para mim 65 uhum certo certo então gastei 30 vai vai pingar 65.000 na minha conta certo Uhum eu gastei 30 veio 65.000 ganhei 100% concorda Clara conta né então com o poder da alavancagem eu consigo dobrar esse Capital é que dobra o capital pequeno porque Qual que é o erro as pessoas falam assim pô aratei por 100 vou ganhar 200 não porque você Gastou 30.000 Uhum Então pensa o seguinte se eu ganho 100% Eu

eu ganhei 100% nessa operação eu paguei juros de quanto de nove Então esse juro sai ridiculamente barato para mim porque eu não fiquei 30 anos com o imóvel para pagar 30 anos de juros eu só paguei 9% em troca de 100% de retorno Esse é o pensamento esse esse é o segredo da alavancagem sim você pega um dinheiro muito barato e utiliza esse dinheiro para ganhar um recurso assim Você trabalha com um ativo de valor muito maior do que o que você desembolsou ali na entrada né Exatamente porque o meu lucro não é sobre o

30 é sobre total é sobre o 100 Exatamente esse é o conceito da alavancagem né e e e o leilão te dá isso porque você dá uma entrada muito baixa Quando você vai para um Santander por exemplo que só financia 20% o ganho não é tão grande quanto na caixa entendi porque você tem que táo entrada tem bastante desses Imóveis aí Com 5% de entrada muitos tem muitos hoje a caixa representa 13 do mercado de móvel de leilão no Brasil Caraca caramba velho ó Rodrigo eu t aqui no site ó 22.000 aqui ó 94% de

desconto não eu tava olhando direto ainda Eu tava olhando esse site A tem uns muito legais velho tinha um terreno na praia que eu tava vendo que tava tipo assim 20.000 só que é uma rua assim muito difícil acesso mas mano muito legal quando você começa olhar Você viaja né dá vontade de comprar só falar assim vou lá ver o imóvel eu fico entrando nesses ses por hobby no site só para ficar olhando o que que tá vendo aqui entendeu Quando você pensa quando a gente pensa em começar eh tá então ah você pensa assim

pô R 20.000 né cara mas para um imóvel que é R 20.000 Talvez para alguns aqui não seja muita coisa né não sei qual o público que a gente tem aqui acredito Que seja pra maioria do Público aqui 20.000 não seja muito mas para um imóvel 20.000 cara não e é faz uma dívida boa né velho porque assim tem gente o brasileiro não tem muita educação financeira de modo geral assim né e a gente costuma fazer muita dívida ruim né então pô se força a fazer uma dívida boa pelo menos né porque aí ele se

vai ter alguma coisa que você vai ter que girar dinheiro com aquilo né se você fizer então até a gente mesmo tá um pouco Nessa mentalidade tipo meu vamos investir pra gente ter o que fazer ali entendeu E o dinheiro já tem uma destinação que vai ser algo algo que vai dar retorno pra gente e aí você pega esses 30 que viraram 60 você reinveste não é e esses 60 o 60 vai virar 120 provavelmente não vai virar 90 né porque você não consegue reinvestir certinho Vamos fazer uma matemática real né normal a gente fala

não pega 60 vira 120 120 não você vai financiar vai gastar 40 Não é linear Esse é um ponto importante l porque cara a gente tem que tirar esse estigma do mercado de móveis de leilão de que o cara fica rico rápido Cara isso não é verdade você pode dar um tiro certo ok mas pode ser um Neymar ou seja é um entre milhões de pessoas que tentam jogar bola virar estrela você pode dar um tiro certo mas de uma forma geral os 30 vira 60 os 60 vira 90 e aí você vai fazero uma

construção de patrimônio cara tijolo por tijolo não é construir não é Porquinho construindo casa na palha ou no ou na madeira você jogar o jogo né exatamente e é um processo a longo prazo é um processo de construção um dos erros que eu percebo do mercado que a gente encanta é que o cara vê esse essa conta que eu fiz né arremata por 100 dá cinco de entrada e vende por 200 aqui o cara p pensa o cinco vira 200 é cara a conta não e ele pensa assim vira mês que vem né a conta

não é essa a conta não é essa a gente tem que ser real para falar ah Tem tem despesas é um processo de construção isso exige só que dentro do mercado que olhando pro mercado financeiro e o próprio mercado imobiliário Eu particularmente não não enxergo outro ativo que traz tanto crescimento com ganho tão grande quanto o mercado de móveis de leilão não não consigo enxergar talvez loteamento mas bem mais a longo prazo verdade a cur prazo 3 meses 6 meses cara Opções mes nós estamos falando em você pegar seis meses 100% nós estamos falando em

cara 20% ao mês nem pirâmide cara falou Bitcoin de investimento chora ou seja um negócio brutal né e naturalmente você sai da caixa e você começa a buscar Porque a caixa fato você porta de entrada concorrência maior fato não tem como a gente fugir dessa is dessa Começando por exemplo em São Paulo você acha que vale a pena tentar entrar Nessa concorrência aí dos da Caixa em São Paulo ou talvez compense mais ir para umas regiões dos arredores aqui eh cara quem vai começar a minha sugestão é é entrar para entender o processo Ah vou

ganhar 10% meu você tá ganhando para aprender entendeu não não não queira o seu dinheiro tá rendendo oito na SELIC porque que você quer ganhar 50 agora então o bom inimigo do ótimo tá do oito pula para 15 você já vai dobrar seu Capital aprende então Na minha percepção quem quer começar não Tem que focar em rentabilidade você tem que focar em entender o processo e quando você entende começa a perceber Quais são os melhores lugares onde tem mais concorrência você Começa vocês ficam vocês vão ficar até de madrugada no lilão ó absoluta ele já

tá ali ó separando a planilha ali ó certeza aqui ó Então quem fica vai dar um lance aqui até o final do episódio não vai dar o Lance ao vivo você começa você começa a perceber o movimento que onde tem mais concorrência de tanto que a gente começa a busscar e o propósito é esse E aí você começa a entender os ativos que tem mais e aí cara você começa a construir a sua estratégia no mercado e Através disso foge da concorrência Tem maior lucro então primeiro imóvel não é para ganhar 50% não é essa

essa mentalidade que eu tenho ganhar 50% Na minha percepção tá errada tá você tem que entrar para Aprender o processo por você vai lidar com uma desocupação pô não é simples né você tem que ter um um Jogo de Cintura ali um controle emocional o cara do outro lado à vez perdeu a cabeça gritou com você você não pode gritar de volta você perde a razão e o cara destrói o móvel no final quem saue prejuizo é você então precisa ter um contrle emocional saber esse tipo de de condução você vai ter que lidar muitas

vezes com prefeitura com cartório que você nunca Lhe deu muitas vezes então existe um processo de uma curva de aprendizagem e ao longo do tempo que você vai aprendendo aí sim você vai construindo primeiro imóvel que eu arrematei parece eu faço foi 15% hoje eu não entro em leilão para 15 % mas eu tenho 6 anos de construção hoje eu entro no lelão para 30 40% de retorno mas cara não podia olhar dessa forma lá no começo Uhum Então existe esse processo é que Claro na internet a gente conta só as flores Né E aí

todo mundo qu é 50 60 70 as pessoas inf elas falam Não o mercado tá concorrido Não não é quer tá concorrido sei que quer demais uhum 30% cara já é quro vezes o que você tá ganhando hoje é muita coisa 20% já é três vezes quase o que você ganha hoje não é sobre você ganhar muito é sobre você entender o processo e construí-lo sim tem qual que é a diferença ali da primeira para segunda Praça sempre acho que tem uma galera que tem essa dúvida eu fico mais Na dúvida ainda quando o valor

da segunda praça é mais alto do que o da primeira tá isso acontece no leilão extrajudicial tá a diferença leilão extrajudicial e Leilão Judicial para bem simples extrajudicial é motivado por uma alienação fiduciária né um ele não envolve o judiciário o cara fez o contrato de alienação não cumpriu o banco vai lá e usa como garantia Leilão Judicial tem uma ação que moveu que motivou aquele móvel para leilão Então Imagina que tô com o cáo aqui a gente fez um contrato E aí o cáo não cumpriu o contrato Eu entro com uma ação contra ele

e aí o juiz fala bom você tem que pagar o caso não ten dinheiro então vou penhorar seu imóvel para ir para leilão para pagar essa dívida então tem uma ação que motivou ali segunda a primeira praça é o valor de avaliação porque que é aspas aqui porque quando você fecha um contrato lá de financiamento imagina que parcelo Fechou em 2010 o ó foi para lão 2024 cara a Caixa tem 1 ter do volume ela não tem braç paraar de novo no imóvel falar quanto vale o imóvel agora quantidade de imóveis que para lilão uhum

imagina essa caixa se eu não me engano esse esse ano agora de 23 São 60.000 imóveis só da caixa então o que a gente tem que pensar o seguinte cara é um papel paraa caixa é só mais um papel aquele imóvel só mais um imóvel Então Dentro do contrato de de alienação tem uma atualização do valor de avaliação geralmente eles podem usar celic PCA então primeira praça é o valor de avaliação atualizado pelo índex do contrato e aqui tem muita oportunidade muita na primeira praça na primeira praça e a gente normalmente não deixa para olhar

ela porque ela parece cara eu penso assim nossa vou esperar dar um desconto melhor não é porque aqui ó tô com um exemplo aqui de um terreno Il que tá 97.000 na primeira praça e na segunda Praça 204 Então vou explicar Aí por que que tem muita oportunidade na primeira praça porque imagina que em 2010 você comprou um esse terreno e você pagou lá sei lá R 300.000 só que em 2020 construiu um shopping do lado que aconteceu com esse terreno cara triplicou o valor uhum tem como a caixa monitorar isso não tem e às

vezes o valor de mercado não tá atualizado É tipo isso é esse índex Muitas vezes não acompanha o valor real do do mercado imobiliário Então a primeira coisa que que a gente tem que pensar é que muitas vezes a primeira praça não reflete o valor real de mercado Esso é lição número um e aqui tem muita oportunidade porque tem imóvel que tá indo com 20% de desconto mas na real ele tá com 50% de desconto porque tá defasado o valor de avaliação Então esse é um ponto e a galera muitas vezes não entra na Primeira

pra nem entra nem entra eles s o valor de segunda pra e quando a segunda praça tá mais alto que a primeira quer dizer que fizeram uma reavaliação do imóvel não a segunda praça é o valor da dívida mais as custas de processo Então quando você financia Então vamos pegar esse caso aí é que esse caso tá bem abaixo né Vamos pegar o cara comprou 500.000 Ele financiou ele deu 20% de entrada financiou R 400.000 e no primeiro ano ele deixou de pagar 4 400.000 mais o juros dá 800.000 Então qual o valor da primeira

praça 800.000 e o valor de segunda valor da primeira praça 500.000 er o valor de avaliação e da segunda Praça 800.000 porque é o valor da dívida uhum entendeu nesse caso aí que você tá mostrando é 900.000 de primeira praça e 200 de segunda Praça Provavelmente o saldo que faltava para ele pagar o valor de financiamento era muito pequenininho por isso que o valor da segunda praça tá bem abaixo tá bem Abaixo ex a dívida era abaixa então né ex a dívida era baixa exatamente não é arrematado aí vai pra venda direta cai o banco

coloca o valor que ele quiser depois da segunda Praça você vai exatamente Mas provavelmente vai ser arrematado esse móvel aí né que você tá olhando aí é um terreno se você não arrematar eu vou arrematar eu já manda o link a gente pode fazer isso em sociedade a gente manda junto já manda aqui que remata Tudo boa vamos continuar naquela nossa ideia lá que a gente estava sim então a gente parou ali na parte talvez de Escolher uma região eu perguntei para você de São Paulo você falou da questão do do processo em si né

da gente focar primeiro nisso para depois começar a olhar pro lucro né né Eh mas como que você enxerga esse fator assim da gente escolher o imóvel né tipo que tipo de imóvel talvez é mais adequado pra pessoa começar eh um lugar mais perto da casa Dela que ela conhece mesmo que diminua o lucro dela enfim pra gente tentar pelo menos ter um Norte aqui justo é começar região que você domina geralmente né tentar abrir um pouco aí o raio eu sugiro que inicie apartamento é mais seguro lucro é menor mais uma vez né Por

quê Porque é fácil de você precificar é fácil de você coletar informação Então como que eu sei qual é o estado do imóvel vou dar uma dica show de bola aqui utilizo eu utilizo essa Estratégia geralmente condomínios tem sempre um corretor que vende maisis então o que que você vai fazer você vai ligar na portaria e vai falar ten interesse no imóvel aí nesse prédio o que é verdade você não tá mentindo Você pode passar o contato do corretor que mais vende aí e vai passar você vai ligar pro corretor e vai falar tem um

imóvel que eu tô interessado eu queria saber qual é a liquidez do do do do imóvel que tem aqui você já vende o Imóvel quanto que Quanto que vale quanto tempo demora Qual que é o estado que mais vende e você vai extrair informação uhum porque esse cara domina ele geralmente conhece as unidades sabe dos problemas do prédio e assim por diante e muitas vezes em especial condomínio de casa muitas vezes este imóvel isso acontece muitas vezes esse imóvel que tá ind no para leilão aquele cara já vendeu há do TR anos atrás por financiamento

que não foi quitado uhum e Cara esse cara muitas vezes tem a foto do imóvel porque ele anunciou e vendeu Então quando você não consegue o imóvel as fotos internas que muitos casos não tem existem outros meios da gente conseguir então eu sugiro começar nessa linha porque ele é mais ele é mais fácil de você conseguir informação zelador quem mora lá dentro você liga pro zelador você sabe que porteiro domina quando domina sabe quem entra quem sai quando que o que faz o que Deixa de fazer se é uma família se não é ele domina

então o porteiro tem todas as informações então é muito fácil de você extrair informaç é muito mais seguro do que uma casa de rua como que você consegue saber queem o morador da casa de rua tudo bem você pode bater num vizinho Mas você tem que irem loco tentar trocar uma ideia é mais desgastante então para início eu sugiro que você vai num apartamento que seja na região próxima de você ou na sua cidade Uma região que Você conhece um pouco ou que você conhece algum corretor que conhece porque no final o mercado imobiliário você

tem que saber se tem liquidez tem que saber qual o preço do mercado então eu sugiro que seja assim tá ou você faça parceria com alguém que conheça uhum né Tem algum que nem você são em três aqui né talvez mora aí em outras regiões e aí soma esforços e soma renda soma patrimônio aqui para poder pegar um imóvel um pouco maior com um Pouco mais de recurso né boa mas tiver sozinho sugiro que seja na região próxima ali apartamentinho casinho de condomínio 5% de entrada risco baixo bem financiador homologado ótima ótima dica Isa inclusive

do do corretor porque eles realmente têm as informações né eles visitam todos os imóveis geralmente da onde eles vendem eles conhecem tudo o cara e uma das perguntas que eu que eu gosto de fazer a gente fica muito focado No preço né mas uma pergunta que gosto de fazer é quais são os problemas deste Condomínio você pega um condomínio que tem risco de alagamento você tem dificuldade de liquidez depois uhum e geralmente a gente não sabe uma vez eu arrematei um imóvel eh aqui em São Paulo e eu não fiz uma aiga em loco não

fui lá no no imóvel e peguei uma muito confiança subiu muito né ele falou assim não aa dominando o mercado coisa de iniciante E aí não fiz uma investigação Profunda com com corretor e do lado né era um prédio e na esquina tinha um posto e e tinha final de semana rolava um funk que forte de final de semana perto de casa tem isso cara eu não conseguia vender o imóvel Mas você consegue fazer isso pela internet não você não consegue você não consegue TIP de informação então ou você precisa de um corretor de confiança

ou você vai lá e troca uma ideia com o vizinho com Fulano Então essa investigação de Mercado ela é obrigatória para você ter um retorno e entender sobre o ativo que você tá comprando e você S geralmente você sabe isso através de corretor então eu pergunto sempre isso quais são os problemas uhum tem Bailão aí tem muita briga no condomínio muitas vezes o condomínio tem um uh né uma galera um pouco mais pesada enfim e aí você tem que extrair isso para tomar de decisão e bo apartamento é mais fácil de extrair essa informação e

agora uma uma Coisa assim porque a galera quando quer arrematar o imóvel eles começam a entrar nos sites e tudo e pelo que você tá trazendo aqui só de você olhar o valor da primeira e segunda Praça geralmente não quer dizer tanta coisa assim né porque você disse que às vezes na primeira praça pode ser interessante pode não ser e tudo mais eh como que as pessoas podem fazer um filtro Inicial vamos dizer assim porque senão Pô toda imóvel você tem que parar para analisar E ligar pro síndico e ver tipo como que você faz

um filtro Inicial disso cara uma coisa que dos últimos se anos que eu acho que é é necessário para quem quer começar criar logo no começo é uma rotina de prospecção que você tô vendo o cáo aqui olhando pro site a rotina dele já aqui ó eu quero ver se eu acho alguma coisa diferente aqui V me perguntar cara você bate o olho você vê lá 22.000 Imóveis ô não tem como você filtrar isso entendeu você fica louco Toda vez que eu pesquiso é assim eu pesquiso aí eu abro 40 Abas de imóveis eu falo

quer saber eu não consegui escolher o imó filro padrão abriu lá 22.000 Imóveis preço ordenar pelo menor cara maluco cara então o que eu sugiro assim estratégias pra gente poder ter essa organização tá primeira coisa tem que definir premissa boa cara primeira coisa que tipo de móvel que eu quero qual região que eu que eu quero eh qual o retorno que eu quero quanto de Grana eu tenho forma de pagamento né forma de pagamento Essa é de quanto de grana eu tenho cara ela é se eu não sei vocês mas já mata aí uns 22.000

imóveis mais ou menos se você tem o seu crédito aprovado de 200.000 cara não vai olhar imóvel de 500.000 pô uhum né não é não sei vocês mas ficar lá no OLX passando assim o cara tem 50 conto de para comprar carro e fica olhando nos carros de meio milhão assim fica lá até as madrugadas el F Hora vai chegar meus Deixa então assim não perde tempo Se você começar a filtrar dentro daquilo que é a sua capacidade daquele momento seja de região de forma de pagamento de recurso você já vai fazer um filtro gigantesco

então número um você tem que se concentrar naquilo que você pode tá esquece viajar depois você viaja foca ali segunda coisa criar rotina de prospecção E como que eu crio rotina de prospecção tem leilão de imóvel todo dia Todo todo todo dia então cara se você separar 20 minutinhos por dia 20 minutinhos por dia para olhar Quais são os imóveis que entraram novos dentro da sua característica você vai ter cinco seis Imóveis E aí que você vai pegar esses seis Imóveis e o primeiro filtro que tem que fazer é financeiro se for investimento obvi que

que é o filtro financeiro ele tá por 200 quanto vale no mercado Esquece primeira praça tá quanto vale no mercado 400 P ISO tá dentro da minha viabilidade ele tá 200 quanto vale no mercado Viva Real Loft companhia Vale 300 p 30% é pouco para mim então tá fora só que você vai aproveitar um ou dois pronto se você tiver essa rotina bem feitinha dentro das pras que você definiu a chance Você cons arrematar é gigante porque você não fica duas 3 4 horas ali com aquele 10.000 imóvel Aquele monte de coisa porque Cara você

Não consegue fazer uma gestão disso porque no final você tem que fazer a gestão desses Imóveis eu ten que analisar depois eles eu ten que ligar para corretor ten que saber dívida de ecomin ptu tem que ler edital matrícula n n isso exige então se você não selecionar esses Imóveis você não consegue você você você não se organiza você não tem tempo para isso seu foco fica disperso E aí você fala pô Desencana fecha as 40 Abas que é isso aí Ah não Ah não é muito trg você tá sem foco mano é não eu

preciso de um assessor velho e e não adianta você só separar um imóvel que aí você você vai pro leilão você fica emocionado porque se você não consegue ele ferrou não é você tem que aí fica frustrado né não e tem o funil de oportunidade média experiência é de 15 a 20 móveis que você participa para arrematar um você participa de 20 para rematar um geralmente entre 15 a 20 para Rematar caramba e para decidir que você é arrematar esses 20 que eles estão dentro não é que na verdade esses 20 é que você deu

lance e passou ou entrou no seu filo por algum motivo você reprovou então assim você pelo menos aí pela experiência entre 15 a 20 móveis para você então não é só porque você conseguiu analisar aquele móvel que você vai arrematar aquele móvel você analisou tudo que trabalha aí seu lance máximo é sei lá 100.000 cara tem sempre um Aventureiro é que o cara não fez a análise que você fez e ele tá emocionado que o cas falou ele vai dar um lance de 120 À vezes o cara tá dando lance lá e ele quer para

Morá vai até o limite porque é o desejo é do lado de não sei quem que aquele bairro dos sonhos e ele tá disposto a pagar teve uma vez um leilão que foi em Vinhedo era um terreno hum ó lá Vinhedo é uma região que me interessa viu e aí a gente foi participar de um de um terreno no eh num Condomínio fechado e aí começou cara dar Lance Lance Lance Lance e era o mesmo login dando lance e o cara começou a dar tava em 300 e poucos mil e aí o cara começou a

dar Lance a gente vou fazer parecer que eu sou louco cara E aí aí aí eu liguei proo eu falei cara isso aqui me me me parece que o cara tá forjando alguma coisa aqui sabe tentando sei lá alguma coisa assim botar medo na galera aí eu liguei pro leiloeiro eu falei cara o que que tá acontecendo aqui porque a Gente ia par ia participar do leilão eraa 350 o nosso lance máximo era 400 que isso é uma coisa importante o cara tem que ir com lance máximo sen não emociona e aí 400 aí 405

410 420 450 E aí eu liguei o que que é isso aqui ele falou o cara que tá com ano tem a casa no terreno do lado Ele falou que vai pagar o preço que for necessário mas aí tava na disputa ele um e outra pessoa só que a pessoa parou parou no 420 ele continuou o cara falou Não é meu e ponto final e ficou apertando lá ele falou não cara eu vou garantir esse negócio para mim porque tem uma coisa que o mercado de lei de móveis de leilão traz que a gente tem

que que pensar também ele te dá acesso que o mercado tradicional não te dá em que sentido aess Por exemplo vou dar um exemplo aqui vamos pegar Alfaville que é um condomínio bem conhecido eu não sei quais são acho que Alfaville 2 tinha um terreno indo PR Leilão no 2 aí eu entrei lá no Viva Real fui pesquisar a gente foi participar desse leilão cara não tinha nenhum terreno para vender Então imagina o seguinte imagina que que um terreno vale 2 milhões lá se você chega com 5 milhões não tem terreno para vender você não

consegue comprar mas no leilão você consegue então o leilão te dá acesso a ativos que o mercado tradicional não te dá acesso por quê Porque o motivo dele ir para ela não É porque a pessoa quer é porque ela foi forçada por uma dívida Uhum Então você tem excelentes ativos fazendas Imóveis comerciais casas que você não vai encontrar na forma tradicional e o leilão ele ele você acessa Imóveis que o mercado não consegue te dar exatamente por causa disso então me lembro que nesse caso por exemplo eh do leilão da Alfaville 2 saiu arrematado na

primeira praça pelo valor de mercado Por quê Porque a pessoa queria morar não tinha lá cara então vira vira vira o ativo escasso que é a característica do imóvel né não tem como você criar mais Terra no mundo quanto mais gente mais escasso fica o ativo é exatamente isso Leilão te dá acesso a ativos escassos que você não tem acesso de compra tradicional então o imóvel desse por exemplo mesmo no valor de mercado ele é um B investimento porque vira exclusividade e vocês sabem imóvel de Alto padrão O que é trabalhar com exclusividade né Então

você consegue vender um imóvel desse construir uma casa e você consegue ter um um bom retorno então leilão te dá Vertentes que muitas vezes o o o mercado tradicional não te dá sim e para quem tá começando também a gente tá tentando colocar esse episódio sempre para quem tá começando né O que que a pessoa tem que bater o olho ela viu corre bati o olho aqui tô vendo aqui que Que eu tenho que tipo se eu V isso eu já corro nem nem analiso talvez como descartar um imóvel rápido é que que é bo

que tipo você você fizer você vai se faz Vai se ferrar é para quem tá começando né É tá eh vou fazer uma paralelo com o mercado financeiro se vocês trouxessem alguém no mercado financeiro aqui provavelmente esse cara nunca falaria assim começa pelo Mercado de Ações certo você sugerir para ele começar no tesouro direto né ou Numa renda fixa a caixa é o tesouro direto dos Leilões e os outros bancos é a renda fixa do leilões Leilão Judicial é a renda variável dos Leilões então o que que eu sugiro para quem começar não comece pelo

Leilão Judicial boa por quê Porque você não consegue arrematar eu sei que tem um monte de gente que vai pegar esse corte aqui e vai mandar mon de mensagem você não consegue arrematar imóvel de Leilão Judicial sem advogado e Eu não sou advogado tá eu não sou advogado por quê Porque ele é judicial porque para você Você tem uma comunicação com o juiz você precisa de um advogado você precisa entender de um processo judicial eu entendo Bruno porque eu estudei Uhum mas mesmo assim eu tenho advogados porque eu não sou perito no judicial eu entendo

mas quem é o cara que domina é o advogado uhum dá para arrematar Judicial sem ser advogado sim mas como que você desembaraça um processo se tá na mão do juiz com advogado aham então se você quer começar você evite O Leilão Judicial na logo no começo depois você vai desenvolver vai entender vai aprender e você vai entrar no mercado de Leilão Judicial e dentro dos Leilões judiciais Eu sugiro que você fuja de três coisas Não fuja Mas você se aprofunde muito que é Eh Fração Ideal uhum leilão de direitos e usufruto isso daí já

é o submundo dos leão tipo é tipo é tipo opções sabe assim é tipo e não é que você tem que fugir mas porque mas isso exige muito mais profundidade de análise então Fração Ideal você tá arrematando o imóvel então se você tem 50% do imóvel do P leilão a outra parte você não sabe Quem é entendi você vai comprar só uma parte do imóvel Você não sabe quem são seus sócios al vend difícil E aí você tem que ter o acordo para vender Então esse é o tem as suas exceções ali mas a gente

não vai entrar nesse nesse mérito de uma forma geral aqui como como a construção de raciocínio é mais arriscado leilão de direitos também é mais arriscado que que é leilão de direitos é quando o imóvel é para leilão e tem um saldo em aberto da Alienação fiduciária Então imagina que a pessoa tá de implante lá com com financiamento Mas ela tá devendo Condomínio imóvel para leilão e tem aquele saldo do contrato deção fiduciária pode ser quee saldo sobre para você e o terceiro que é usufruto vitalício né é que já deve ter comentado aqui que

tem você você tem que ficar torcendo pra pessoa morrer lá PR você poder você Pegar alguém de Alguém já contou um caso assim né Eu acho não lembro quem foi é usufruto vitalício você tem que esperar a pessoa morrer para você tomar tem Lógico né assim por que que eu falou falando f não fugir né porque tem muito caso de usu fruto vitalício que a pessoa já morreu mas não foi atualizada no na matrícula Então você tá arrematando imóvel mas geralmente as pessoas não sabem como verificar isso Uhum Então não é que você tem que

fugir mas exige tem Algumas decisões aí sobre também se a pessoa não tá na posse do imóvel pode descaracterizar usufruto Então a gente tem algumas formas de do mercado mas para quem tá começando não faz absolutamente nenhum sentido arrematar esse tipo de móvel né Fica aí na mamãe caixa no papai Santander e tá tudo certo papai Santander Sant Ander financia também então papai né E hoje como que você tá arrematando o que que você tá buscando em imóveis Qual Que é a linha que você tá seguindo agora eh nós acabamos de fechar uma uma scp

que é uma sociedade em contra de participação que que tem um grupo de alunos então a gente junta com os alunos faz cotas a gente arremata arrematamos agora três Imóveis recentemente três semanas para cá três Imóveis estamos com uma nova abertura de scp e eu basicamente arremato aqui na São Paulo eu vou mais pro interior porque são capital geralmente tem Concorrência maior capital intelectual inclusive tá muito concentrado em em capitais né então eu tô indo muito mais para interior e arrematando Imóveis fora de condomínio que tem uma concorrência menor Ah é fora de condomínio fora

de condomínio que essas casinhas de rua geralmente tem concorrência menor entendi entendi porque mais difícil né e cara Imóveis com problema eu gosto de um probleminha para resolver eu gosto de falar quanto mais ocupado o imóvel mais Vazio o leilão Então se tem bo é esse aí que esse é esse que ganha dinheiro condomínio fechado também já tem muita gente olhando então muito fácil de PR ficar né Muito fácil de conseguir informação Geralmente as casas são mais bonitinhas Então o que brilha assim ó é você tem que pegar sabe a noiva a a a a

a noiva antes de se maquiar sabe é essa aí que você tem que pegar entendeu Você tem que pegar a Noiva aí aí você maqueia ela e deixa ela linda mas quando você já tá com a noiva maquiada todo mundo quer todo mundo quer um imóvel Zinho lindo já todo decoradinho aí você olha aquela foto pode ter certeza vai ter concorrência agora Patinho Feio aquilo que ninguém quer mexer que dá trabalho para reformar você de um flipping você precisa de um de um arquiteto alguém que domine aquilo lá ninguém quer esse negócio e é esse

negócio que dá dinheiro porque Geralmente é Sem concorrência se você sabe fazer uma reforminha você faz uma reforminha barata evidenciando o lado positivo do imóvel você consegue girar ele rápido enfim é com estratégia Então você citou a figura do advogado que que você considera uma equipe de Elite assim pro cara que tá começando ele não manja de nada dessa parte judicial ele quer começar só tem a grana para investir que que seria uma equipe ideal ali hoje existe no mercado e tem Aparecido cada vez mais assessores de leilão Uhum é uma área que e eu

enxergo muito o que a XP fez no passado uhum 2000 e 14 para cá aonde você tem assessores que tão plugado a a a uma equipe Uhum que te fornecem desde captação análise seja mercadológica financeira e e jurídica arrematação desembaraço inclusive reforma e venda Uhum Então existe hoje eu vejo que cada Vez mais eu eu vejo o mercado se MOV entando para isso que é entregar para o investidor um investimento mesmo porque se eu te entrego o imóvel eu não te entrego investimento eu te entrego um ativo que você ainda Precisa solucionar ele porque você

tem que reformar ele você tem que então te entrego um imóvel te entrego um investimento total você vai ter trabalho com esse esse ativo e o mercado eu percebo que o mercado de móveis de Leilão principalmente dos Advogados tô falando isso porque quando eu comecei lá em 2020 na gestora eu coloquei no Google assim ó advogados de leilão que eu não sabia até Então como que eles trabalhava Uhum E e aí eu liguei para uns 20 advogados porque eu queria saber como eles trabalhavam e os 20 trabalhavam o seguinte eu faço arrematação e te entrego

a Chaves e aí eu aderi isso e o primeiro Cliente que eu atendi ele começou a falar assim ah mas essa sacada não tá legal ah mas o imóvel não tem piscina aí eu comecei a pensar cara mas eu é um investimento você não vai morar lá você não tem que olhar se o ativo se você gostou do ativo ou não você tem que entender se tem lucro no final uhum tem uma frase inclusive do Marcos Custódio que é um leiloeiro que chama lucro não tem CEP ele já veio aqui já já né já lucro

não tem CP Então quando você Entrega pro investidor ponta a ponta o investidor enxerga isso como um investimento Uhum E aí sim aí faz sentido porque aí se você consegue entregar desde a captação né então eu tenho r000 tenho lá R 500.000 para investir capta faz pré-análise o tripé né que é mercadológico financeiro e jurídico arremata reforma e te entrega o lucro Eu acho esse é o para mim o mercado tende aí nessa linha que é o que a XP fez com os ativos que hoje você tem Tantos acessores né eu arrisco a dizer que

a gente pode ter aí assessores de leilão em breve com com volume interessante porque você tem caixa volume grande você tem outros ativos que demandam energia para você arrematar e desembaraçar e esse é um ponto importante cara a gente fala muito de arrematar nós temos que falar de vender quando você arremata O dinheiro sai do teu bolso então se eu te dou um imóvel dinheiro só sau do teu bolso aí você Fica com o ônus de ter que vender o imóvel você tem que ter estratégia de venda estratégia de reforma posicionamento Então arrematar cara alimenta

o teu ego vender alimenta o teu bolso aí ó essa é o novo barc velho tá maluco velho mas não é cara essa frase é ótima eu vou usar sempre agora você arremata por você arremata você fica nossa paguei 50% de desconto é aí o o ego fica inchado Porque todo mundo fala não mas como que você conseguiu cara você arrematou você não vendeu Ainda você tá pagando despesa você depois que você vende aí o dinheiro vem pro teu bolso aí é a história feliz de verdade exato a gente fica olhando o dinheiro saindo do

bolso e o cara fica feliz Fala cara dinheiro sai do teu bolso você fica preocupado que a alegria de arrematar é tão grande velho por quê Porque a gente foca porque a gente Foca no leilão Esse é o grande ponto que eu Tenho tenho falado muito nas redes sociais nós temos que parar de focar no leilão leilão é importante você tem que aprender a adquirir mas cara você tem que olhar o ciclo completo sim porque você lucro se ganha na compra mas a realização do lucro se ganha na venda mas comprar barato é uma vitória

né vitó primeira del a pessoa posta a arrematação como se ela já tivesse coloco no Bolsa n e a gente fica assim ó a gente fica assim Eu muitas vezes uso Isso porque você quer mostrar mas a gente fica assim ah arrematou e vai ganhar x000 e vai lucrar cara vai lucrar mas não lucrou cara lucrou entendeu mostra PS aí da venda exato e e aqui para mim tem um risco muito porque a gente se Lude com a compra a gente se Lude com comprar com 50% de desconto mas é um processo a gente precisa

olhar o processo de forma completa para de olhar somente na aquisição é Ou você pode vender para você mesmo né com consórcio Lá e E aí aí agora você quer entrar no submundo dos consórcios você pode entrar na lista de espera aí a gente vai abrir um fundo imobiliário focado em leilões de imóveis Ô mas eh vamos pedir sua opinião sobre essa estratégia vai só para saber eh que que você acha dessa estratégia que a galera tá comentando bastante aí no Instagram de utilizar o consórcio em conjunto com leilão né porque você tem um financiamento

quando ou não né se Você arrematar o imóvel à vista no leilão só que tem pessoas utilizando o consórcio para você recomprar o imóvel de você mesmo já efetivar ali o valor da venda Fisica para jurídica ou para outra pessoa em sócio né E aí você pode ou depois vender um imóvel para Terceiro que nessa estratégia não faz muito sentido Talvez né ou deixar ele alugando o que que ele faz é você arremata financiado Aí você pega um dinheiro que você tem você Contempla as cartas de consórcio quita aquele financiamento pega o dinheiro todo no

bolso e aí a aluga o imóvel pra pessoa que tá o consórcio que aí você não precisa vender você não vende na verdade você já vendeu o imóvel mas para você mesmo e aí você no final sai com uma operação de aluguel e o dinheiro no bolso para fazer uma nova arrematação aí o cara faz isso repete a operação ó Eu nunca fiz essa operação e eu francamente Nunca vi ninguém fazer essa Operação tá eu o Bruno tá Uhum eu vi gente falando dessa operação sabe eu arrematei e vou lucrar uhum R 100.000 eu vi

fiz isso e vou então eu assim francamente não ten uma formação uma opinião informada sobre o tema porque teve eu vi uma pessoa falando nas redes sociais e eu mandei até um Direct para ela falei me mostra cinco processos que deu certo que aí eu quero me aprofundar caso contrário para mim é só mais uma estratégia falada eu penso o seguinte Tudo que você foge do simples é distração a conta é o seguinte cara você compra mais barato e vende mais caro pelo preço de mercado ponto se você foge dessa Matemática Simples Começa a complicar

Na minha percepção é distração o grande ponto do do mercado é a gente simplificar aquilo que é complexo né não complicar aquilo que é simples quando a gente complica você tá distraindo a gente só tá dando um nó na cabeça cara para entender essa vocês estão falando Falando para entender essa operação precisa pegar um papel rabiscar não é complexo então pref a gente entende porque a gente sabe de consórcio sabe já ouviu quas vezes ele falar a mesma coisa eu eu prefiro discuti muito com o chat de sobre isso eu prefiro ver uma operação a

tem que ser focado em resultado a gente tem que ver uma operação se deu certo beleza então vamos discutir mas eu sou mais adepto a simplificar o complicado que a Complica faz aí Rodrigo aí mostra para ele lá se a gente arrematar o imóvel a gente tem umas cartas de consórcio aqui de um amigo nosso a gente pode tentar usar elas Eu já falei pros cara Mostra a planilha velho enquanto não mostrar a planilha não entra não para mim tem que mostrar o pix banco da venda não tem planilha nenhuma não planilha tem resultado ainda

Oi não tem resultado ainda isso é as promessas aí não tiveram Resultado ainda não a gente ainda não fez né Essa estratégia não não a gente não fez a gente só entende como ela funciona o cáo tem umas cartas de consórcio e aí a gente fica brincando que se a gente arrematar um imóvel a gente poderia usar essas cartas dele para recomprar o imóvel mas o me objetivo com as cartas não era nada disso era vender as cartas mas isso mas quem Quem elaborou essa essa essa os loucos da Ferrari né que anda Mas quem

Quem elaborou esse negócio tem um resultado com o leilão ou ainda não diz que tem a gente PR trazer aqui né falar Mostra aí mostra na matrícula mostra tudo justo vamos convidar né Será que ele vem acho que sim a gente podia botar alguém para debater com ele né que ele é polêmico já gente precisa falar o nome o como ele chama mesmo esqueci anony Miranda Anthony Miranda ele fala bastante eu gosto dele cara eu gosto dele também mas ele é pol gost do jeito Que ele cria o conteúdo pol é ele é polêmico paciência

também Us umas polêmicas não usa de vez em quando é por não tem que defender o ponto de vista né Cada tem seu ponto de vista pol não se chama polêmica é assuntos discutíveis se você tem se você tem uma eu crio eu entendo que é uma o cara tem uma crença e defende a crença dele mas ele gost de polêmica só que ela tem que ser defensável com resultado né e não só com argumentação então se você tem resultado Certo então tirando essa parte do consórcio né Eh dá então mesmo para arrematar Imóvel com

pouco dinheiro né você diria que assim dá para começar com quanto de fato pensando num imóvel de baixo valor um imóvel mais popular assim na sua região a caixa financia imóvel a partir de R 50.000 ela não financia abaixo de R 50.000 Então se a gente pegar um imóvel de R 60.000 se você for pro interior parao interior de São Paulo você vai Achar imóvel de R 60.000 R 65.000 bem interior tá tô falando por exemplo campin Campinas você não vai achar mas se você for B pro interior você vai achar então se nós estamos

falando em 30% 25 8% R R 20.000 você consegue começar consegue começar e eu tô colocando margem aqui tá eu tô colocando 5% de Liro se for na venda online você não precisa pagar os 100% Tô considerando que você tá gastando un R 5.000 para pintar e trocar um piso Pode ser que você não precise Pode ser que você só Pinta e gasta R 1000 então de uma forma geral aqui 15 20 R 15.000 dá para começar a arrematar o imóvel de lilão agora claro né reserv de emergência não coloca tudo ali porque se demorar

para pagar tem que pagar as parcelas eu tô fazendo um uma conta de um ano aqui uhum senão o cara pegar esse corte e falar o Bruno falou que falou que era Umo então agora cara tem que ter Responsabilidade né de novo você não vai ficar rico do dia pra noite você não fica rico arrematando e tem que ter um plano porque você tem que pagar a parcela não adianta você ter os 15 sei lá r 12.000 e colocou vou ficar um ano ficou 24 meses e como que você paga os outros 12 meses da

parcela e esse valor que você falou considerando que a pessoa vai matar sozinha né mas você comentou da scp por exemplo porque ele pode juntar Com amigos né como é que funciona esse modelo só pessoal que não conhece ainda entender tá é que scp é um modelo de sociedade se o cara quer rematar imagina que ó vocês três aqui é na pessoa física faz um contrato aqui entre vocês e já era e já era eu sugiro que toda vez que você vai buscar alguém para rematar Primeira coisa número um cara não é conhecimento técnico princípios

número um número um ah o cara não conhece nada tem problema tem princípios e valores os Meus que os seus Então beleza porque na hora do vamos ver na hora que vai ter um estress normal um quer vender por 100.000 outro quer quer queimar por 80 e aí você não chegou no acordo o que vai prevalecer são os princípios ponto então primeira coisa você tem que ter alguém de confiança para você arrematar na Parceria individual no pf né na pessoa física então dá para você pegar uma duas três pessoas aí e arrematar faz um contratinho

uhum e arremata divide as Parcelas que foi o que eu fiz com o exemplo que eu dei eu matei vários dessa forma esse é o modelo o modelo de scp que é uma sociedade é é um modelo que tem o sócio participante que você entra com cota E aí quem tá fazendo esse processo define o valor da cota E você tem o sócio ostensivo que é o que vai fazer a gestão de todo o negócio então o sócio participante ele era era conhecido como sócio oculto antigamente né Aham então Ele só é um um cotista

investidor anjo ali né no caso é e o e o e o e o o o o você faz todo o trabalho de captação de investimento e gera relat ass funciona com um grupo que você faz as arrematações por exemplo a galera entra nesse formato e você é o sócio ostensivo exatamente Então a gente tem empresa como a empresa tem uma estrutura de de analista advogado a gente tem toda uma estrutura a gente faz todo o processo de Arrematação aí o cotista entra com cota uma duas três cotas não importa a quantidade de cotas e

a gente reporta isso né faz reuniões mostrando como foram as reuniões Como foram as arrematações o porquê então eles eles têm acesso a entender também estratégias que a gente utilizou Porque eles estão mais próximos uma vez que eles são sócios do negócio né agora eu faço isso obviamente somente para pros alunos por quê Porque se você abre isso de uma Forma geral as pessoas não conhecem o mercado de móveis de leilão Uhum você tem um risco aqui talvez uma desocupação demora um pouco mais a pessoa não vai entender e aí você tem um problema aqui

então você leva o nível de consciência ela entende como funciona o processo E aí faz sentido ela entra com uma cota então daqui a pouco você tem que abrir aquela tipo Bolsa de Valores Sabe tem tem que fazer R para começar a dar todo ali Neg ele consegir e não faz sentio porque ele vai questionar a gente não nós não somos um fundo né E essa dinâmica ela funciona como assim na prática O pessoal chega com as oportunidades aí vocês montam uma operação ou já se monta uma operação pensando ó não vamos procurar dentro de

tal valor dentro dessas premissas eh uma coisa que eu aprendi ao longo do tempo fazendo fazendo Alguns alguns grupos né nunca arremate sem ter a grana emcaixa Uhum porque sempre alguém vai acontecer alguma coisa ele vai gastar o dinheiro sempre por mais que o cara assinou um contrato sempre Então imagina o seguinte Ah vamos arrematar imóvel de 1 Milhão capta 1 Milhão Antes e aí você arremata o imóvel porque se você arrem fala assim ó tô com o imóvel Deposita o dinheiro aí Ih tem dois dias ali para depositar o dinheiro e já era falar

maior erro você pode cometer no leilão é não pagar em dia né cara exato a multa no judicial Judicial se for parcelado a multa É 10% sobre o saldo Então pega o móvel de 1 Milhão você deu 25% de entrada você tem 750.000 de saldo se você não pagar é 10% sobre os 750.000 ou seja uma parcelinha virou mano uma porrada cara então isso é o aprendizado Então o que a gente faz a gente capta o recurso aí baseado no recurso que a gente captou aí a gente seleciona os imóveis Claro em paralelo a gente

já tá andando né para não esperar cair tá fazendo toda a captação para Quando ter o dinheiro aí a gente define geralmente Depende muito da Captação né às vezes capta 1 milhão 2 milhões 3 milhões e basicamente aqui o que a gente faz é tentar diversificar em dois três Imóveis aí depende muito do perfil também do time do grupo exatamente que é Imóveis menores para trabalhar às vezes Imóveis um pouco maiores Entendi mas vocês definem ali junto com os sócios né o perfil do imóvel junto com os sócios exatamente junto com sócios os sócios Eles

eles tem reporte a gente tá reporte quinzenal de como que tá tem timeline para entender aqui que tá desocupado bem numa linha de informação de fundo né mas naquele grupo só só naquele grupo pequeno ali que a gente faz é um modelo que funciona mas ele é um modelo limitado né porque não dá para você fazer isso com 10 15 milhões porque aí você caracteriza um fundo pelo tamanho do recurso né Sempre com recurso menor um grupo fechado sem divulgar de forma Aberta eu não divulgo isso de forma aberta nemem nem pode nem quero não

pode né não quiser você captaria recurs se você se você capta a gente de fora você tá fazendo oferta pública oferta pública caracteriza como fundo se é fundo você tem que estar embaixo da cvm Uhum Então a gente não eu não falo isso no meu Instagram não falo isso em nenhum lugar só pros alunos al os alunos que tá ali fechado limitação de captação também e estratégia totalmente definida sem falar Isso para fora porque objetivo não é captar pessoas né o objetivo é só trazer pros alunos uma nova experiência porque imagina o seguinte quando você

entra numa mentoria você quer tá próximo do do do professor do mentor porque você você entrou porque você confia nele você admira o trabalho dele e o fato de você imagina o seguinte você investe o recurso ganha dinheiro porque vai lucrar e ainda acompanha o processo Então você sabe onde tá seu Ativo como que tá sendo gerido Qual foi a estratégia Poxa isso é um é um aprendizado né ô é um negócio muito legal né você não tem participação ativa porque o participante o oculto da o participante ele não pode ingerir nas decisões da gestora

da da da da ostensiva ele não pode por contrato Mas ele tem ele tem um input ali de como que tá funcionando e tal então ele entende se tem um bo uma dificuldade na desocupação Pessoal tiver uma dificuldade aqui a estratégia SSS então ele ele acompanha esse tipo de exato ele tá ali próximo entendeu E o seu dinheiro tá onde você sabe o que tá acontecendo com ativo então pro aluno isso é espetacular Na minha percepção né Eu acho que tá perto de uma equipe profissional que tem experiência que tá estruturada e você vê essa

dinâmica funcionando na prática é aprendizado por isso é um baita negócio para um aluno né E tem várias frentes se Você pensar no mercado mercado de móveis de leilão e tem muitas frentes muitas frentes eh arrematar é uma delas assessor é outra delas que esse é um assunto que precisa ser desenvolvido mais até puder encorajar aqui de trazer esse tema com mais veemência aí que é o de acessoria assessoria de leilão Esse é um esse é um tema que precisa ser discutido precisa ser trazido mais essa é uma frente investidor como cotista Investidor em parceria

é a caixa é um outro negócio Espetacular não só como comprador mas por exemplo como eh corretor a caixa Paga pro corretor aham então nós lá na na mentoria eh nós temos o arrematador caixa que é nós atendemos o Brasil inteiro como que é arrematador caixa arrematador caixa nós atendemos o Brasil inteiro então se você arremata o imóvel em São Paulo e você precisa de um cresce nós fazemos todo o desembaraço e De graça porque que nos roneria é caixa então vocês fazem isso também nós fazemos caraca o cara se homologou a Caixa tipo um

negócio assim que você faz exato como E aí aach começa a jogar essa demanda para você não quem escolhe o o corretor é o Quem arremata Ah é você tinha comentado né que P tem que escrever o colocar o você já tem que saber quem é o cara antes de fazer uma parada então tem gente que nem usa isso né porque às vezes não sabe tem gente Que nem usa e não sabe porque não sabe e a caixa remunera então para ele é gratuito então se você arremata o imóvel na Caixa na venda online você

coloca o creso do arrematador caixa o arrematador caixa é uma estrutura que a gente montou que nós temos parceiros no Brasil inteiro nós não temos cresce próprio no Brasil inteiro mas nós temos parceiros no Brasil inteiro então se você nomeia a gente faz todo o trabalho de pós arrematação de graça pra pessoa então Você imagina a nossa equipe também é formada por quem pros alunos que nós treinamos entende Ou seja a gente tem a a a nossa forma de trabalhar os parceiros são são feitos são filtrados através da nossa equipe então a gente desenvolve um

ecossistema que você consegue dar todo o subsídio pro mentorado para que ele não fique só na primeira arrematação mas aqu eles calh o negócio vira um assessor arremate como cotista tem um trabalho de suporte Precisa fazer a venda do imóvel por exemplo ajuda na estratégia de venda Então você começa a entregar e então por isso que para mim o mercado não fica no leilão Você tem uma infinidade de coisas que você pode oferecer um ecosistema quase ali que você precisa para fazer isso dar certo é um ecossistema exatamente e para mim o mercado tá indo

muito na linha de assessoria porque as pessoas estão vendo leilão de móvel elas estão vendo que o negócio é bom uhum tão Vendo que dá trabalho e você tem que estudar mas você pode ter um profissional que pode ajudar você como corretor um assor de de de é investimento de investimento você vai ficar igual eu lá né não nada não vai arrematar nada como você falou quando o cara arremata na verdade ele acabou de gerar ali um monte de trabalho para ele né e muita gente não tá disposta a trabalhar dessa forma já tem ali

a sua ocupação que é só realmente achar alguma Forma ali para fazer o dinheiro render né construir o patrimônio e a assessoria é o meio né é o meio e você poder criar esses mecanismos pro tanto pro investidor por quanto pro mentorado incentiva ele a continuar no mercado uhum uhum porque uma das piores coisas é o cara entrar no mercado e tá sozinho né não tem Network não conhece ninguém quer fazer uma reforma não conhece quer fazer uma venda não sabe fazer um tráfego quer quer rematar em parceria não conhece um Outro investidor quando você

pode trazer isso para ele num ambiente seguro e num ambiente de princípios que a gente valoriza demais isso na mentoria né ou Enfim no meu Instagram e vocês vão ver no meu Instagram enfim seguindo o quanto prezo sobre princípios e Valores que são a base da tomada de decisão quando você enxerga num lugar que você se sente seguro e tem confiança você vai querer tudo que tá ali dentro porque você confia naquilo que foi filtrado que foi Desenvolvido né então hoje no meu Instagram eu evito você falou de polêmica né eu gosto né eu me

posiciono mas é tipo da coisa para mim que muitas vezes dá audiência mas não traz o público que eu que eu que eu quero atender que eu quero servir então você dificilmente eu faço um conteúdo ripado não é que fala rado que fala ou um conteúdo fazer um um remix de alguma coisa porque isso dá um um uma visibilidade muito grande mas geralmente É mais entretenimento geralmente você não traz um público alvo um público que tá definido dentro do público alvo então a minha linha de de de raciocínio nas redes sociais é 100% focada em

poder servir aquele que quer entrar e dar continuidade a mercado de mal de lilão eu queria que você Contasse agora qual foi a melhor arrematação que você já fez que você falou essa foi top a melhor ação que eu fiz é a próxima é sempre a Próxima ele fez uma pausa assim mano eu acho que eu ainda não fiz a minha melhor arrematação cara é não tô todas são muito boas que ele nem sabe dizer a gente fez uma remata agora em cxz do Sul recentemente que gerou até um desconforto pra gente por conta do

que aconteceu na no rioe sério eh pegamos uma cobertura num apartamento lá pagamos 640.000 desocupada e nunca habitada Caraca nunca habitada e avaliada é 1.300 né vai tá negócio foi agora foi agora recentemente que a gente pegou e aí uma das preocupações nossas era com relação a a o que poderia acontecer com com a região sul né E aí tá tudo falando né sobre o que aconteceu lá mas uma das percepções que o que que a gente notou que a gente viu como uma oportunidade é que muita gente tá Achando que o sul vai virar

um estado fantasma ele não vai virar um estado fantasma ele vai se recuperar mas você tem uma tendência das pessoas irem para cidades não afetadas então a probabilidade do mercado das cidades não afetadas reagir positivamente é muito grande porque você vai ter uma demanda com pouca oferta um Êxodo ali exatamente Então essa foi uma remata muito boa que a gente fez exatamente porque F tá desocupada Enfim nunca habitado foi uma Excelente arrematação e eu arrematei o imóvel uma vez aqui em Barueri naqueles da aqueles prédios que tem ali na Santana do Parnaíba MPD sim MPD

MPD MPD não conheço é a construtora a construtora MPD tem vários prédios tem bastante de de de é um padrão bom nós pagamos ali 700 R 40.000 e vendemos 9 meses depois R 1. 400.000 também gastamos R 50.000 de reforma caraca essa foi top hein então 9 meses depois mas gira em média disso assim eu Particularmente nunca fiz uma remata que ah pagar 1 milhão Vale 8 milhões por exemplo eu já vi várias pessoas falando disso eu particularmente nunca fiz uma arrematação nessa nessa natureza nunca surgiu aí né ainda Geralmente as arrematações aqui Terno de

35 40 por de retorno que Na minha percepção são espetaculares né sempre e os e os alavancados aí 100 120% de retorno Já presenciei algumas principalmente de alunos mas geralmente é com 50 55% de Mais que isso é ganância né vamos combinar né Não você tá procurando a oportunidade excelente não a ótima é é o Constância é melhor que velocidade né Então o negócio é manter uma carteira de 30 40% né não querer só não é a bala de prata né não quer é gostoso a gente contar Ah eu tire 200% de retorno isso é

maravilhoso né mas mais do que isso a gente arrematar vender arrematar vender manter essa Constância de 30 40 que é um baita Número né então a nosso a filosofia que a gente tem é Precisamos ser constante e com bons resultados independente e não D um pico só de de resultado gigantesco porque de novo né isso ego né e e prejuízo já teve algum Não pior remata que eu tive foi 10% de retorno 10% o erro que a gente cometeu foi liquidez é uma avaliação na liquidez que para mim é o maior risco de mercado ou

tava vendendo caro liquidez é liquidez mesmo bairro era não conhecia o bairro o Bairro era não era bom e Demoramos aí quase 18 meses para vender 18 meses para vender tinha outos S financiado financiado Então vai comendo né porque esse esse é o risco né você não 18 meses não 24 meses para vender 24 meses e aí vai comendo o lucro e aí quando quando aconteceu isso falei cara esse treco não dá prejuízo meu tô tentando perder dinheiro e não consigo Faz 2 anos que eu tô tentando vender não consegui vender e eu não tomei

prejuízo 10% Ah mas 10% é Pouco em do anos sim é ridiculamente baixo se você pegar se você pegar inflação até perdi pra inflação você par pensar Teve até um prejuízo aqui mas é um ativo que enfim foi aprendizado é um ativo seguro né então foi uma uma uma uma arrematação ruim que a gente fez você fala 24 meses assim não parece nada mas Deve parecer uma eternidade né quando não tá vendendo velho depois que você olha o vale para trás é tranquilo mas no meio do Vale É é pesado é isso bom acho que

deu para estrai bastante coisa né Eu quero arrematar meu primeiro imóvel aqui velho você vai arrematar ainda Rodrigo vai passar a noite no site da Caixa hoje vai abrir ele vai abrir 40 Abas aí ele vai olhar vai abrir a aba do banco vai descobrir que não tem dinheiro e não vai arrematar nenhum eu vou encher o saco do Bruno agora vou mandar no WhatsApp dele falar Bruno manda as oportunidades e essa aqui tá boa Bruno vai falar ass vou Bloquear esse moleque posso fazer uma um anúncio aqui po a gente tá PR e falou

com relação a caixa aí nós estamos para lançar um site aí também focado em arrematação da caixa né para facilitar a busca de de imóveis da Caixa então em breve a gente terá teremos aí um site da Caixa o arrematador caixa que é a nossa que é a nossa marca nós vamos ter um em breve um site que é focado em procurar para exatamente facilitar tanto a busca quanto o trabalho pós Arrematação poss ser cobaia Velho se quiser eu testo também gratuitamente eu testo gratuitamente e cara o nosso site vai ser gratuito vai ser gratuito

e enfim coloca o cresce lá vai ser atendido mas a ideia é trazer de uma forma bem simples com filtros ali para que as pessoas possam acessar encontrar as oportunidades dela E aí ter todo o suporte do da equipe do arrematador caixa no pós arrematação né É o propósito é é trazer acesso às Pessoas né seja no mercado da Caixa seja no mercado de extra seja no mercado judicial seja com assessoria é poder ver que é possível você ter um retorno de uma forma responsável sempre uhum transparente visando sempre os princípios esse relacionamento com com

com com cotista ou seja com investidor ou com mentorado legal demais bom demais vamos querer conhecer depois a plataforma né porque eu quero é se a plataforma é gratuita o quero Anunciar lá dentro boa É isso aí boa vamos pedir uma mensagem final aqui pro Bruno a gente sempre pede Bruno se pudesse deixar uma mensagem final aí pra galera eh a minha mensagem final é cara dê um próximo passo entra no mercado de móv leilão né não Foca no não Foca no no no no ganho não Foca no desconto não é sobre isso é sobre

você conhecer algo novo que vai fazer uma diferença para Você aproveite que a internet tá dando esse acesso mas cara faz o que tem que ser feito você tem vontade tem desejo meu não passa à vontade arremata aproveita os benefícios que tem e me coloco à disposição Claro aqui né meu Instagram o meu YouTube eh mentoria enfim tem todo um aparato aqui para dar o suporte para quem quer se sentir seguro em entrar nesse mercado a gente vai deixar aqui na descrição do do episódio mas fala para pessoal Qual Que é o @ lá para

eles te encontrarem Bruno Lucarelli oficial é o @ do Instagram e no YouTube Bruno Lucarelli legal é isso aar lá chega pra sua mulher hoje à noite e fala assim amor quanto você tem de FGTS guardado tem um negócio bom aqui isso aqui vai mudar nossa vida fal sua mãe tem uns 40.000 aí e mudou cara e mudou Car hoje eu não preciso mais do dinheiro prestado da sogra mas sou grato a minha sogra sogra obrigado Boa ganhou un hoje ela quer te dar o dinheiro investir e comprar uns Imóveis exato É isso aí acho

que deu para aprender bem aqui né como arrematar o primeiro imóvel algumas nuances aí de leilão a gente já trouxe outros especialistas mas a gente sabe que a galera gosta do assunto né e é uma coisa que você precisa ter vários contatos para você sentir uma segurança de fato para você arrematar né e entrar no mercado e precisa de recurso também né a Gente sabe disso mas é isso se tiver alguma dúvida põe aí no YouTube Deixa cinco estrelas pra gente se você já arrematou coloca aí o que que aconteceu com você se você ganhou

dinheiro se você perdeu dinheiro que a gente quer saber também né sim comenta né fala mal fala bem Tanto faz pode pega uns cortes fora de contexto cas no episódio inteiro Pode reclamar e multiplica né multiplica o conhecimento né maior é aquele que serve então sem dúvida servi o próximo com Nosso conhecimento e vai levar esse assunto cada vez mais presente pras pessoas aí é isso em breve a gente vai arrematar a gente vai mostrar aqui para vocês como que vai mostrar a planilha não vai ter esse de vou fazer exato vou lucrar vou lucrar

isso eu vou comprar com consórcio lá para ver se funciona ver É isso aí galera esse foi mais uma casa até a próxima semana e tchau valeu valeu