Il y a 8 ans, quand j'ai acheté mon premier bien immobilier, que j'en ai parlé un peu avec mes amis, ma famille, on m'a souvent posé la même question. Team, c'est quoi le meilleur conseil que tu aurais à me donner pour m'aider à me lancer dans l'immobilier cette année ? Et aujourd'hui, plusieurs dizaines d'opérations plus tard, après avoir construit un parc de plus de 120 biens immobiliers au total, et ben je vais vous dire, on me pose toujours cette même question et en y réfléchissant, je me rends compte qu'en fait j'ai toujours la même réponse dans l'immobilier.
Il n'y a rien à inventer. Et un jour, croyez-moi, si dans votre parcours d'investisseur, vous avez l'impression de faire quelque chose qui n'a jamais été fait auparavant, vraiment, je vous en prie, posez-vous plusieurs fois la question : "Est-ce que je ne suis pas en train de faire une grosse connerie ? " Parce que le meilleur conseil que j'aurais à vous donner, c'est de suivre la recette de cuisine.
Et la recette, c'est celle-ci. Alors dans l'immobilier déjà, il faut savoir qu'il y a des phases de travail et parfois on peut abandonner un projet à certaines phases et pas à d'autres. Il y a certaines sorties du deal qui sont possibles.
C'est les petites flèches rouges sur mon schéma, mais on va dire que peu importe ce que vous allez acheter, que ce soit un immeuble, une maison, un appartement, un terrain, vous allez toujours passer par ces différentes étapes et les points de friction sur lesquels je vais insister dans cette vidéo sont à peu près toujours les mêmes. Si on décompose un petit peu plus notre schéma, on va tout d'abord avoir une partie définition d'objectif qui est essentielle pour savoir ce que vous voulez. Parce que faire de l'immobilier pour construire son patrimoine pour sa retraite, c'est pas exactement la même chose que faire de l'immobilier pour générer des revenus complémentaires et petit à petit être rentiers.
Ce sont des objectifs différents et vous allez voir qu'à certaines étapes, il y a des embranchements que vous allez prendre qui ne seront pas les mêmes. On va ensuite avoir tout un travail commercial autour de la recherche des visites et de l'élaboration du business plan pour ensuite basculer sur une étape d'offre d'achat puis de compromis de vente. Vous aurez ensuite des démarches bancaires à faire dans tous les cas.
Et si vous souhaitez faire de l'immobilier sans crédit, shame on you, vous pouvez quitter cette vidéo YouTube. Parfois vous aurez également des démarches urbanistique à faire. On va y revenir et tout ça va vous permettre d'aller vers ce qu'on appelle la signature de l'acte authentique d'achat.
Le jour où vous allez véritablement devenir propriétaire et vous allez pouvoir embrayer sur les travaux et la mise en location juste derrière quand on parle d'immobile locatif. Alors, commençons déjà par cette étape commerciale avec la définition des objectifs qui est vraiment la base. Et j'insiste là-dessus parce que il y a autant d'objectifs différents que de personnes différentes qui vont regarder cette vidéo.
Et il faut retenir, je pense que c'est vraiment important, même si ça va vous paraître un peu philosophique, que l'argent n'est pas une fin en soi. C'est un moyen d'aller vers quelque chose. Et ce quelque chose et bien c'est ça qu'il faut clairement définir.
Est-ce que ce quelque chose c'est de payer la maison de retraite de vos parents ? Parce que c'est quelque chose, c'est d'emmener vos enfants dans le village du père Noël en Lituanie ou je ne sais où. Est-ce que votre quelque chose c'est de vous acheter une voiture de sport ?
Bref, peu importe ce que c'est, il faut que ce soit assez clair pour vous parce que dans l'investissement, l'horizontal a une importance dans notre stratégie, la manière dont on va la construire. Et évidemment, si vous souhaitez gagner de l'argent à court terme, ce sera pas la même chose que si vous souhaitez gagner de l'argent à long terme. Ensuite, dans cette définition d'objectif et de manière générale, tout au long du schéma qu'on va dérouler ensemble, il faut que vous restiez en permanence mathématique.
Alors oui, dans l'immobilier, il y a aussi une notion de feeling, il y a une notion d'habitude, d'expérience, c'est vrai, mais quand même dans la grande majorité des cas, plus de 90 % des cas, il faudra que votre raisonnement soit basé sur des chiffres. Quelle est la rentabilité locative ? Quelle est la rentabilité patrimoniale ?
Est-ce qu' la plusvalue l'attente est générée ? Quel est le montant de mon cashfow ? Combien de crédits je rembourse.
Sans l'étude de ces éléments-l, il est quasiment impossible de savoir si vous faites une bonne ou une mauvaise affaire. Et clairement au sein de notre programme IMO Lunch, on a souvent des étudiants qui nous envoient des messages en nous envoyant l'annonce d'un bien immobilier en me disant "Tam, est-ce que tu peux me dire ce que tu en penses ? Est-ce que je vais visiter ?
" Pas visiter ? En fait, bah la réponse à cette question, je la détiens pas parce que elle repose sur les chiffres et non pas uniquement sur le feeling que je vais avoir en regardant l'annonce. Et les chiffres, c'est le cashfow, la rentabilité patrimoniale, la rentabilité locative, bref tout ce qu'on apprend à l'intérieur du programme.
Enfin 4è essentiel, soyez honnête avec vous-même. L'immobilier c'est quelque chose d'important. On parle d'aller acheter quelque chose à 50000 € à 70000 € à 100000 € et c'est vrai que ça peut faire peur.
J'en ai complètement conscience. Et c'est la raison pour laquelle il faut travailler sur cette peur en étant fiable sur ses chiffres et sur sa recette de cuisine. Parce que effectivement quand on investit sur les marchés financiers, demain vous achetez une action Airfance à 8 €.
Bah même si l'action Airfance elle perd 70 % de sa valeur dans la nuit, c'est pas un énorme problème pour vous. En l'occurrence dans l'immobilier, perdre 70 % de sa valeur en une nuit, c'est pas possible. C'est déjà un bon point.
Mais par contre évidemment le montant de crédit que vous allez contracter, le montant que vous allez donc dépenser pour acheter un bien immobilier, il est plus important. On n' pas le droit à l'erreur et c'est la raison pour laquelle vous allez voir à l'intérieur de cette recette de cuisine qu'en fait on peut tout prévoir. Mais il faut que vous soyez honnête avec vous et si vous avez des barrières mentales, des fausses croyances, des peurs en fait qui vous empêchent de passer à l'action, bah ne faites pas le costaud qui n'a peur de rien et qui évidemment n'est pas effrayé par le fait d'acheter un bien à 100000 ou 200000 €.
Soyez encore une fois honnête avec vous. Prenez un appel avec l'un de mes associés si vous le souhaitez. Vous avez le lien dans la description de la vidéo.
Discutez-en, voyez ce qui peut être fait et je suis persuadé qu'on a la possibilité de vous aider. Mais pour ça, bah il faut que vous soyez d'accord de faire le job tout simplement. Une fois que ces objectifs maintenant seront bien structurés, vous allez pouvoir vous mettre en selle dans notre étape de recherche.
Vous aurez probablement fait à cette étape une étude de marché. Vous connaisserez un peu les rentabilités moyennes dans votre secteur, à combien ça se vend. Et encore une fois ici, je vous l'ai mis comme premier essentiel.
Il est pour moi super important de rester mathématique. Faire des visite ? Oui.
Discuter avec l'agent immobilier, oui. Avoir un ressenti sur ce que vous allez visiter, ce que vous allez projeter comme opération à l'intérieur ? Oui, oui, oui.
Mais la finalité, ça doit rester les mathématiques. Est-ce que ça rapporte de l'argent ? Est-ce que la rentabilité est bonne ?
Est-ce qu'elle est supérieure à celle du marché ? Est-ce que j'ai du stock foncier qui est généré à l'intérieur de mon bien ? Tout ça, ça reste quand même la base et c'est là-dessus que vous devez décider derrière de faire une offre et à quel prix.
Deuxième essentiel, l'emplacement. L'emplacement. L'emplacement.
Dites-vous que c'est une des conditions sinéquanum pour réaliser une bonne opération immobilière, c'est qu'elle tienne dans le temps. Et par définition, un bien immobilier, il est immobile. Raison pour laquelle l'emplacement ne changera pas.
Vous avez beau transformer un T3 en trois studios, trois studios en un T3. Ça effectivement ça peut changer en travaillant un petit peu votre bien. Par contre, le fait qu'il soit situé à telle adresse dans telle rue, dans telle ville, ça changera pas.
D'où l'intérêt de vraiment faire cette étude de marché bien complète, de vérifier que les drapeaux verts sont là, qu'il n'y a pas de drapeau rouge. On a déjà eu l'occasion d'en parler sur cette chaîne de notre fameuse étude de marché. Je vous invite à aller checker la bonne vidéo.
Troisème essentiel, chercher dans le off market. Il y a une partie des biens immobiliers qui n'arrivent jamais dans les annonces immobilières, qui n'arrivent jamais chez les notaires, jamais sur le Bon Coin. C'est ce qu'on appelle le off market, une part du marché immobilier, de la transaction immobilière qui se fait entre amis ou entre initiés.
Et il faut que vous soyez un de ces initiés si vous souhaitez aller choper ces biensl où en général on peut faire des bonnes affaires parce que moins cher. 4è essentiel, ça va vous paraître basique mais faites des visites. Faites des visites, bouffer de la visite, c'est vraiment super important.
Ça va non seulement vous habituer à dérouler votre discours, à améliorer votre posture, votre diction et cetera et c'est quelque chose d'important la prise de parole à l'oral surtout qu'on on parle d'un sport d'humain à humain. Il suffit pas de cliquer sur un bouton pour acheter un appartement et en plus de ça va vous permettre de créer votre réseau, de discuter avec des agents immobiliers, de les inviter à boire un café, de leur dire "Ah bah tiens, si tu as un truc qui traîne en ce moment, un bien plutôt, rentabilité locative de 6 7 %. " Enfin, vous voyez où je veux en venir.
Le fait d'aller faire du contact avec des agents immobiliers en faisant des visites, c'est une bonne manière de créer votre réseau. Enfin, 5e essentiel à cette étape, n'ayez pas peur d'être insolent. Tout se négocie.
Les frais d'agent se négocient. Les frais de notaire, ça se négocie. Un bien immobilier, ça se négocie évidemment.
Il ne faut pas que vous ayez peur d'être trop bas. Ça m'est arrivé à titre personnel plusieurs fois au sein de ma carrière de faire une offre à plus de 40 % en dessous du prix affiché. Et je peux vous assurer que parfois ça passe.
Donc n'ayez pas peur d'être dans vos chiffres. Encore une fois, restez mathématique. Ce qui doit vous guider sur le montant que vous allez mettre sur l'offre, c'est les mathématiques.
Pas votre feeling, ni la compassion que vous allez avoir pour le vendeur. Non, on parle ici de chiffres, d'études, de calcul qu'on a effectué et c'est ça qui va vous donner votre fourchette de négociation. Si on creuse un petit peu maintenant notre étape de visite et la construction du business plan une fois qu'on a visité, une des choses qui me paraît la plus essentielle, c'est pour ça que je l'ai mis en premier dans le petit topo sur mon schéma, il faut absolument que vous posiez des questions.
Quand est-ce que le vendeur a acheté ? Pourquoi est-ce qu'il vend ? Est-ce qu'il a un autre projet ?
Est-ce qu'il est pressé, pas pressé ? Est-ce qu'il est prêt à baisser un petit peu le prix, à négocier ? Tout ça, c'est absolument pas des questions tabou.
Vous pouvez les poser, vous pouvez en discuter avec l'agent immobilier, même avec le propriétaire en direct. il y a aucun problème parce que dans l'élaboration de votre stratégie, que ce soit une stratégie de négociation, la définition du prix ou ce que vous allez faire de ce bien immobilier, le plus vous avez d'information, le plus ce sera facile de travailler sur quelque chose de concret. Et pour ça, bah il ne faut pas que vous ayez peur de poser des questions et même les questions qui fâchent.
Deuxième essentiel, tâché de comprendre le vendeur et de sympathiser avec lui. On vend toujours mieux et a un prix toujours plus bas à son meilleur ami qu'à un inconnu qu'on ne connaît pas. Il est donc évident que plus vous aurez créé un lien fort avec le vendeur, que soit l'agent immobilier ou le propriétaire, plus il sera enclin à vous accorder une baisse de prix.
Troisième essentiel, regardez chaque poste de dépense. N'oubliez pas dans vos calculs les charges de copropriété, la taxe foncière qui passe souvent à la trappe, les éventuels travaux sur la copropriété. Si vous investitez dans un appartement, bah est-ce que la GoPro a prévu de refaire l'ascenseur ?
Est-ce qu'elle a prévu de faire l'isolation par l'extérieur ? parce que tout ça ça peut représenter des coûts qu'il ne faut pas oublier. 4ème essentiel, anticiper.
C'est vraiment super important d'anticiper un maximum tout ce qui va être fait. Que ce soit en terme de prix, vous allez faire une offre à je ne sais pas 75000 € au lieu de 100000 €. OK, mais si le vendeur fait une contreproposition à 85, est-ce que ça vaut toujours le coup ou pas ?
Ça, il faut que vous le sachiez. Il faut que vous ayez votre prix plancher en tête, attaquer en dessous de ce prix plancher et qu'à partir du moment où vous rentrez en négociation, ce soit une recette de cuisine à dérouler et non pas un truc au doigt mouillé au feeling. 5è essentiel, pensez à évaluer la pénibilité de l'opération.
Alors, c'est peut-être une notion effectivement qui va pas vous paraître super essentielle de prime à bord comme ça pendant votre première opération, mais au fur et à mesure de votre parcours, vous vous rendrez compte que de faire une opération avec un permis de construire, c'est pas du tout la même lourdeur qu'une opération sans permis de construire par exemple. Et ça, ce sont des choses qui doivent rentrer en compte aussi dans votre stratégie de négociation, la manière dont vous allez construire votre business plan, la pénibilité de travail, voire même le coût de l'opération qui sera modifié. Ça revient notre essentiel du fait d'anticiper les coûts et de ne rien oublier.
Mais oui, dans l'immobilier, c'est pas comme en bourse d'acheter une action Air France ou Louis Vittuon, c'est pareil, vous cliquez grosso modo sur le même bouton. Ici, deux opérations au même niveau de rentabilité peuvent comporter des niveaux de difficulté complètement différents. Essentiel suivant : soyez toujours pessimiste dans vos chiffres, dans vos calculs, dans les devis travaux que vous allez faire, dans la négociation que vous allez entamer.
Partez toujours du principe que ce n'est pas assez. Et c'est ce qui va vous permettre de budétiser une enveloppe travaux plus grosse, un temps de travaux allongé, une négociation plus faible que ce que vous aviez prévu. C'est un peu une manière en fait de se sécuriser, d'avoir une sorte de parachute de sécurité sur le plan mathématique.
Soyez toujours pessimiste dans les chiffres que vous allez faire, que vous allez annoncer et en plus dans ce cas-là, vous aurez souvent de très bonnes surprises. Enfin, dernier essentiel, j'en ai déjà parlé pas mal dans le début de la vidéo, mais ne laissez aucune place au hasard. Encore une fois, c'est un raisonnement.
Ce raisonnement, il est mathématique, il est basé sur tes chiffres. Il n'y a pas de doigt mouillé dans l'immobilier. Ça n'existe pas.
Une fois que ce travail de recherche, de d'élaboration de business plan, tout ça va être fait, vous allez pouvoir passer à l'étape suivante qui est l'offre d'achat et qui va derrière découler sur la signature d'un compte profit de vente qui est un avant-contrat et le vendeur pour définir bah les deux les droits et les devoirs de chacune des parties. À ce niveau, plusieurs essentiels à retenir également. Numéro 1, faites une offre qui convient à vos calculs.
On en a déjà parlé précédemment. L'idée c'est pas de faire une offre qui fait plaisir au vendeur, c'est une offre qui vous permet d'être rentable. Essentiel numéro 2, cette offre faites-la toujours en perso et jamais en pro.
C'est ce qui vous permettra d'avoir un délai de rétractation après signature du compromis. Vous pouvez signer à votre nom propre, même si derrière vous achetez avec une société commerciale, si vous achetez avec une STI, avec plusieurs associés, vous pourrez inclure à l'intérieur de votre compromis ce qu'on appelle une clause de substitution qui vous permettra à défaut pour l'acte authentique final de signer au nom de n'importe quelle personne physique ou moral tant que c'est dans les mêmes conditions du deal. Troisièmement, mettez toujours les conditions suspensives qui vous arrangent.
À titre personnel, je ne fais jamais d'opération sans mettre une condition suspensive d'obtention de crédit. Et s'il y a des démarches urbanistiques, je mets une condition suspensible d'obtention et de purge d'un permis de construire, d'obtention et de purge de déclaration préalable de travaux. C'est vraiment une manière de vous sécuriser et de sortir de l'opération si jamais il y a quelque chose qui ne se passe pas comme prévu et de manière indépendante de votre volonté.
4rième essentiel plutôt au niveau de l'offre, pensez à justifier votre prix. Chaque être humain quand vous lui dites de faire quelque chose, si vous lui dites pourquoi est-ce qu'il doit faire ce quelque chose, ce sera beaucoup plus facile à accepter pour lui que ce dit de but en blanc. Monsieur le vendeur, vous en vouliez 1500 pour votre appartement, je vous en propose 1200 €.
C'est comme ça, c'est pas autrement. Ça en général ça passe pas. Par contre, si vous lui dites bah je vous en propose 1200 € parce que il y a les juisseries à changer, parce que il y a un mauvais DPE, parce que il y a un locataire en place dont le dossier ne comporte pas de garantie.
C'est là où le vendeur va pouvoir remettre en balance ce que lui il pensait en terme de valeur de vision de son investissement, de ce que vous vous êtes prêt à y mettre avec des arguments qui vont lui permettre de tirer le prix vers le bas. 5è essentiel pour ce qui est de l'offre d'achat mais tuit toujours une date butoire. Mon offre est valable à partir d'aujourd'hui et ce pour une durée de 5 jours, de 7 jours, de 10 jours.
Et évidemment, plus elle a une durée rapprochée, plus vous allez créer un sentiment d'urgence vis-à-vis du vendeur. Et c'est une des stratégies de négociation qui peut permettre aussi de faire baisser le prix. Demander toujours la contreignature de cette offre, c'est ce qui fait foie, c'est ce qui engage le vendeur.
Un oui oral n'a aucune valeur juridique. Enfin, essentiel suivant, préparez toujours le compromis avec votre notaire, même si c'est vrai que c'est un peu barbant. C'est des procédures administratives, un document à remplir un petit peu long et fastidieux.
Je vous conseille de vraiment toujours prendre un rendez-vous avec votre notaire, de redire le compromis avant la date de signature du compromis pour ne pas arriver le jour J et dire "Ah ben ça ça me va pas, ça ça me convient pas, ça je sais pas ce que c'est. " Non, il faut que tout soit au clair pour vous. On parle d'un achat de 50, 200000, de 150000, de 200000 € donc il n'y a pas de place pour le hasard.
Vous prenez une heure dans la semaine précédent la signature du compromis. Vous le relisez avec votre notaire. Il vous explique toutes les clauses que vous avez besoin de connaître avant de signer.
Et au moins tout est clair, tout est carré. Enfin, dernière essentiel à cette étape et crucial d'ailleurs, pensez à anticiper vos délais. Dans le compromis, il va falloir mettre à partir de quand est-ce que vous aurez effectué toutes vos démarches bancaires et donc que vous aurez consulté deux banques au minimum, à partir de quand est-ce qu'on pourra obtenir une offre d'achat ?
À partir de quand est-ce qu'on pourra signer l'acte authentique final ? Vous êtes au mois de juillet, au mois d'août, la France s'arrête. En tout cas, les banque s'arrête, il y a rien qui se passe.
Anticiper le fait que si vous déposez votre dossier au 30 juillet, a priori, vous n'aurez aucune réponse avant le début du mois de septembre. Donc forcément, ça rallonge un petit peu les délais classiques de signature d'un compromis. discutez-en avec le vendeur et mettez les délais adaptés que vous êtes capable de tenir.
À cette étape bien précise, vous aurez trois pistes différentes pour sortir de l'opération si jamais vous en avez besoin. Première piste, le délai de rétractation. Quand on signe un compromis en son nom propre, en tant qu'un particulier, d'où mon essentiel suivant, vous me voyez venir ?
Et bien, vous avez un délai de rétractation légal d'une dizaine de jours après la signature du compromis. un délai de rétractation qui doit être purgé par le notaire, c'est-à-dire que vous allez recevoir un courrier comme quoi vous ne vous rétractez pas. C'est-à-dire que le notaire va devoir attendre une dizaine de jours avant de vraiment enregistrer le compromis et de faire en sorte qu'il soit clôturé, signé, envoyé et cetera.
Et pendant ce délai là, évidemment, si vous avez reçu le devis d'un artisan qui est beaucoup plus gros que ce que vous aviez imaginé, que vous en avez fait un deuxième mais qui lui aussi est beaucoup plus gros que ce que vous avez imaginé et donc que votre opération ne tourne plus avec ces deux travaux, et bien c'est là que vous pouvez vous rétracter, sortir du deal parce que dans l'immobilier, il vaut mieux ne pas faire d'opération que de faire une mauvaise opération. Vous aurez aussi la possibilité de sortir de l'opération grâce à vos différentes conditions suspensives si vous en avez mis une concernant l'urbanisme et que vous n'obtenez pas votre permis de construire quoi. La ville vous dit par exemple, bah OK, on veut bien que vous aménagiez cet immeuble mais par contre on ne veut pas de vélux dans la toiture mais que vous si pas de vélux ça fait un appartement en moins et un appartement en moins, ce n'est plus une bonne opération.
Et bien là aussi conditions suspensives, vous pouvez sortir de l'opération sans avoir rien à payer. Et pareil pour ce qui est de la partie bancaire en général justifié de deux refus de prêt pour pouvoir activer cette condition. Passons maintenant à la partie bancaire qui est pour beaucoup de personnes quand même la partie qui fait la plus peur.
En tout cas, c'est là où je pense qu'on a le plus de croyances limitante par rapport au fait qu'on arrivera pas à obtenir de crédit, que c'est trop dur, que plus personne ne prête et cetera. C'est évidemment pas le cas. Sachez que les banques ont une obligation de faire du crédit, qu'elles ont des quotas de crédit à respecter chaque année.
La seule chose, c'est que évidemment elle préfère faire un crédit pour un bon investissement qu'un investissement moyen. Ça paraît logique. Dans cette étape là, il y a plusieurs aspects importants à retenir.
Numéro 1, vous allez faire votre dossier, vous allez l'envoyer à vos différents banquiers, vous allez pitcher votre dossier et ensuite vous allez obtenir un accord de crédit. Après cet accord de crédit, si vous souhaitez investir en société, vous allez créer cette société et on va ensuite vous émettre une offre d'achat. Cette procédure, elle peut-être assez fastidieuse et longue.
C'est-à-dire qu'à partir du moment où vous avez pitché votre dossier, peut-être que de tr semaines après, on va vous dire "OK, c'est bon, on vous suit". mais qu'il va encore y avoir derrière 3 à 4 semaines de montage du dossier, c'est-à-dire réunir toutes les pièces, obtenir vos déclarations d'impôts, vos trois dernier relevé de compte, la création de la société, le cabis, tout ça pour pouvoir vous éditer des offres de prêt qui est le document contractuel dont le notaire a besoin pour planifier l'acte authentique d'achat. Alors évidemment, être banquier ce n'est pas votre métier, mais je préfère vous le dire d'emblé.
Il faut que vous soyez derrière lui. Il faut que vous l'appeliez une fois par semaine pour savoir où est-ce que ça en est, que vous lui envoyez des miels, que vous vérifiez qu'il a l'ensemble des papiers nécessaires pour monter le dossier. Parce que je vous le dis d'expérience, vous êtes le seul à mettre à bord de votre opération et il faut que vous la suiviez.
Ça fait vraiment partie du job et même si c'est fastidieux, vous verrez que ça permet nettement d'augmenter l'engagement de toutes les personnes que ce soit le banquier ou les artisans comme on le verra après. Alors, essentiel numéro 1 à cette étape qui me paraît essentiel. Pitcher vous-même votre dossier autant que possible.
Bien évidemment que vous pouvez passer par un courtier en préimmobilier, il y a aucun problème là-dessus. Mais dans la grande majorité des cas, je vous assure que le fait de présenter votre dossier, que le banquier puisse vous juger en direct, votre attitude, votre manière de parler, la connaissance que vous avez de votre opération, vos chiffres, ça aura beaucoup plus d'impact sur un oui, OK, on vous suit dans l'opération plutôt que de recevoir un dossier PDF dans sa boîte mail qui en général est beaucoup moins charmant. Deuxième essentiel, faites un business plan du futur.
Alors, au sein de notre programme IMO, les gens ont des business plans préremplis à remplir en fonction de leur situation. Ici, l'idée, c'est vraiment d'être exhaustif. Qui est-ce que vous êtes, ce que vous achetez, comment est-ce que vous l'achetez, comment est-ce que vous le rénovez, comment est-ce que vous allez gagner de l'argent derrière.
En fait, vraiment les mêmes questions et le même raisonnement que vous avez eu au moment où vous avez fait votre business plan d'opération. La banque en fait, elle investit dans l'opération avec vous. C'est votre première associé, grosso modo.
Et le plus vous arrivez à rendre ça ludique, synthétique, parlant visuellement avec des jolis schémas, une jolie présentation, des jolies photos, bah le plus ce sera facile à comprendre pour le banquier hein. Si vous lui envoyez un tableur Excel, clairement ça ne donne pas envie et c'est beaucoup plus difficile à comprendre. Troisème essentiel, mettez-vous à la place du banquier.
La personne que vous allez voir au sein de la banque, elle n'a probablement jamais investi dans l'immobilier. Ce qui veut dire qu'il va falloir lui expliquer ce que vous allez faire, lui expliquer qu'en achetant ce grand T3 pourri, en le divisant en 2 T2, vous augmentez la pondération par mètre carré de votre bien immobilier. Et ben ce raisonnement là, le banquier ne l'aura pas forcément, d'où le fait de l'expliquer complètement.
4è essentiel, si vous avez des démarches urbanistiques, je vous invite vraiment à vous faire accompagner d'une entreprise de maîtrise d'œuvre, d'un architecte pour déposer votre permis de construire. Alors oui, quand vous allez progresser dans la matière de l'immobilier, vous pouvez remplir vos déclarations préalables de travaux vous-même. Permis de conscience, c'est un petit peu plus compliqué, mais vraiment au début, ne vous prenez pas la tête.
Il y a des gens pour qui c'est le métier, ils font ça tous les jours. Donc ne perdez pas de temps avec ça. Pour revenir à la banque, déposer toujours deux dossiers dans deux banques différentes, ce sera en général en plus la condition pour pouvoir activer la condition suspensible d'obtention de crédit dans votre compromis et pouvoir sortir du deal si jamais vous n'obtenez pas financement.
Parfois, pour être honnête, c'est même trois encore une fois à relire avec votre notaire à l'étape précédente. Mais à titre personnel, je dépose toujours trois dossiers dans trois banques différentes, même si je sais qu'il y en a une qui va déjà me suivre avant même d'avoir pitché le dossier. Ça permet de se sécuriser, ça permet de mettre en concurrence un petit peu les établissements bancaires pour obtenir les meilleures conditions, le meilleur différé, le meilleur taux.
La banque he gardez-le toujours à l'esprit, c'est des commerçants. Essentiel suivant, ne négociez pas trop avec le banquier. En fait, j'ai l'histoire en tête d'un de nos apprenants au sein de Imolun qui a obtenu un accord de crédit pour un prêt, première banque, il pisse le dossier.
La banque lui dit direct "OK, c'est bon, on vous suit. " Elle lui propose un taux, alors j'ai plus les chiffres exacts en tête, mais à 3,2. Et il est vrai que il aurait pu avoir un petit peu mieux dans d'autres banques, mais à ce moment-là, je lui ai suggéré de laisser à 3,2.
Ça n'avait aucun impact pour lui. Parce qu'en fait, les intérêts de crédit que vous allez payer, c'est des charges déductibles de votre bilan si vous êtes en société. Ce sont des charges déductibles si vous investissez en perso au régime réel.
Donc clairement du 3,2 ou du 3, ça ne change rien à l'équation pour vous, quasiment rien. Et si ça change quelque chose, bah c'est probablement que l'opération, elle est pas super rentable. Donc à partir du moment où le banquier vous a dit oui, où il vous a fait confiance, vous pouvez négocier certaines choses mais ne négociez pas trop et surtout pas sur des choses qui n'ont aucun impact.
Autant indifféré de 6 mois ou de 12 mois, ça change clairement la donne sur le plan du financement. Par contre, entre un taux à 2,95 ou à 3,2, clairement ça change absolument rien. Enfin, dernier essentiel à cet état, pensez à votre fiscalité en amont de ces conditions de crédit.
Parce que un crédit fait à votre nom propre ou un crédit fait avec une SI, ce n'est pas la même chose pour le banquier. Ce n'est pas le même montage de banquier. Et parfois, il peut vous dire non si vous investissez en perso, mais oui, si vous investissez via une SCI.
Tout ça, ça change la fiscalité derrière. Donc encore une fois, faites appel à un avocat fiscaliste, à un expert comptable qui fait du juridique, quelqu'un qui va pouvoir vous élaborer la meilleure structure, le meilleur schéma pour votre investissement immobilier et c'est en fonction de votre situation personnelle. Une fois que vous avez fait tout ça, la banque va éditer les offres de prêt.
Vous allez pouvoir avancer vers l'acte authentique d'achat, celui dans lequel vous allez avoir les clés et devenir propriétaire. Trois essentiels rapides à cette étape. Numéro 1, préparez encore une fois l'acte authentique d'achat avec votre notaire.
Prenez le temps d'y passer une petite heure avant la signature de l'acte. Vous le relisez, vous en discutez avec lui. Que tout soit clair, c'est tellement, je trouve, super désagréable de se retrouver dans une salle avec deux personnes en face que vous ne connaissez pas ou que vous ne connaissez peu, d'avoir à négocier sur des conditions que vous ne comprenez pas.
Donc vraiment faites ce travail en amont, c'est pas grand-chose. Discutez-en avec lui, relisez-le une fois et comme ça le jour où il faut signer, bah il y a juste à signer et tout est clair pour tout le monde. Deuxième essentiel, pensez à assurer votre bien avec une assurance PNO.
propriétaire non occupant, c'est obligatoire pour pouvoir recevoir les clés de votre bien, sinon le notaire ne pourra normalement pas vous les donner. Et enfin, penser à prévenir les locataires. Si vous avez décidé d'acheter quelque chose qui est déjà loué, bah le changement de RIB, le changement de loyer, aller se présenter auprès de locataire, c'est quelque chose d'important.
Ne faites pas l'impasse là-dessus. Une fois que tout cela aura été fait, vous aurez signé, vous allez pouvoir passer à votre phase de travaux et de commercialisation qui est une étape cruciale puisque c'est là où il va falloir, je dirais, marquer le but, hein. C'est la fin de l'action de jeu.
Et là aussi, quelques essentiels à retenir. Numéro 1, travailler toujours avec des artisans qui ont des garanties décenales. C'est-à-dire des artisans qui sont assurés et qui si ils se trompent, s'ils font une erreur, et bien il y a une assurance qui va venir couvrir votre chantier et vos travaux.
Donc au moment même où vous faites votre business plan, où vous faites vos devis de travaux, demandez toujours la garantie dessale ou une attestation d'assurance à vos artisans. Essentiel numéro 2, passer sur votre jtier au moins une fois par semaine. Alors bien sûr, ça peut être une fois toutes les deux semaines.
Moi, je vous suggère une fois par semaine parce que si jamais vous laissez vos artisans tout seul sur le chantier, dites-vous que c'est un petit peu quand même comme si une maîtresse laissait ses élèves dans la classe sans y revenir tous les jours pour faire leur devoirs tout seul. Et ben la nature humaine est faite de telle façon que les adultes ne se comportent pas toujours différemment des enfants. Et donc si vous n'êtes pas derrière, si vous n'êtes pas présent sur le chantier, c'est les artisans voie que vous n'êtes jamais là, que vous en foutez des délais, que vous n'êtes pas à cheval sur ce qui avait été dit, que les finitions vous vous en foutez, vous les regardez même pas, et ben forcément ça l'encourage, ça le pousse pas à faire du meilleur travail et à tenir les délais.
Tout ça en lien avec mon troisème essentiel qui est de choisir votre méthode de gestion en amonde débuter le chantier. Soit vous ne gérez rien parce que vous avez tout délégué à un architecte ou à un maître d'œuvre, soit vous gérez mais de manière assez légère parce que vous êtes passé par une entreprise générale du bâtiment qui va assurer l'électricité, le placot, la peinture et la coordination de chantier va se faire au sein de l'entreprise. Soit c'est vous qui allez faire la coordination de chantier si vous êtes passé par des artisans individuels, un électricien, un plombier, un plaquiste et cetera et cetera.
À ce moment-là, ça demande un petit peu plus de gestion. Il faut y passer un peu plus de temps. C'est en général un petit peu moins cher, mais il faut que ce soit clair dans votre tête, c'est soit vous gérez et si vous gérez, à quel niveau ?
4è essentiel pour ce qui est des factures. Payé 30 % au démarrage du chantier, 30 % à la moitié du chantier et 40 % à la réception du chantier. Ça arrive encore trop souvent et ça ne doit plus arriver en 2025 des gens qui font un accom à leurs artisans alors qu'il n'a pas commencé et qui derrière se retrouve avec un artisan qui ne vient pas, qui ne finit pas le chantier, qui ne va pas jusqu'au bout.
Dites-vous qu'il y a une métrique auquelle absolument tout le monde a conscience, c'est l'argent. Et une manière de vous sécuriser sur ce volet travaux, c'est aussi de ne pas verser 50 % de la somme d'aide départ. 5e essentiel, choisissez intelligemment vos prestations si jamais vous souhaitez mettre la main à la pâte.
Il y a des choses où vous allez pouvoir intelligemment l'effectuer parce qu'elles ne sont pas dures à faire techniquement mais elles seront vendues très cher. Classiquement, la peinture par exemple, c'est quelque chose à peu près tout le monde peut arriver à peindre un mur de plac à partir du moment où il est bandé, poncé, voire même que le primaire a été appliqué sur le placot déjà. Et si vous regardez un devis de peinture fourniture et peau, c'est en général assez cher.
Donc si vous souhaitez ne rien faire, c'est OK. Si vous souhaitez faire quelque chose, bah faites ce qui a vraiment du sens. C'est-à-dire les travaux où il y a une faible valeur technique mais un prix important et aussi les travaux où la garantie décenale est plutôt secondaire.
Si vous vous mettez à faire l'électricité, la plomberie, sachez que ce que vous allez faire ne sera pas assuré et qu'en cas de problème, bah ce sera donc votre responsabilité. Enfin, dernière essentiel qui est vraiment plus pour la partie commercialisation qui sera ici un peu la plus simple puisque vous allez dérouler le plan que vous avez établi. Louer au prix avec le bon bail à la bonne cible.
Ça c'est essentiel. des beau, il y en a plein différents qui existent. On peut faire du meublé, du non meublé, de la cosocation, du buy mobilité.
Ce sera sûrement des choses que vous aurez établi en amont de cette étape de commercialisation. Mais il faut ici rester fidèle à son protocole. Si vous aviez défini que vous alliez louer à des étudiants des chambres meublées à 400 € par mois, et bien ne mettez pas d'annonce à 500 € par mois juste pour voir, on sait jamais, il y a peut-être un pigeon qui passe par là et qui va me le louer plus cher que ce que ça vaut.
Non, ça en général c'est une stratégie perdante. Ne vous aventurez pas là-dedans. Louez au prix que vous avez prévu avec l'étude de marché que vous avez faite.
Donc voilà un petit peu pour cette recette de cuisine. Encore une fois, c'est toujours toujours la même. N'hésitez pas à me dire dans les commentaires si vous souhaitez qu'on creuse un petit peu plus en profondeur l'une des parties qu'on vient d'aborder.
C'est très complet. Il me faudrait des dizaines d'heures peuvent vraiment pouvoir vous expliquer chacune des étapes, chacune des parties, vous donner des exemples, des modèles et cetera. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à les poser dans les commentaires.
Je me réjouis. répond. Je vous souhaite à bientôt plein de courage pour votre premier investissement.
Si c'est le cas, c'était team. Ciao !
