Bootcamp [22/08/2024]

Bom dia tudo bem meus queridos como estamos pera aí deixa eu liberar aqui tudo bom com vocês ó hoje eu me preparei pra gente ficar junto até umas 2as da tarde Vocês estão com lanchinho aí cadê pera aí deixa eu liberar aqui pronto foi liberou o áudio liberou foi né a marmita tá na Geladeira viita tá na geladeira é gente hoje é dia da gente fazer maratona né ó Lorena já até levantou a mão aí Lorena já tá ó no gás né Lorena Ó gente que que eu eu imaginei hoje eu já tinha falado isso

no último encontro né para vocês trazerem os negócios e a gente falar dos negócios de vocês e do que vocês estão desenvolvendo das dúvidas que vocês estão tendo porque quando eu começo a perguntar eu vejo tá Todo mundo desenvolvendo algum negócio fazendo alguma coisa óbvio né então a ideia Hoje é a gente explorar bastante O que vocês estão fazendo então Lorena Amada já manda ver já me conta tudo foi tá ouvindo bem tô ouvindo oi Carol Prazer tudo bem Prazer Carol tô super animada para fazer meu primeiro lançamento ano que vem mas eu nunca fiz

lançamento nenhum eu não sei o que eu faço por onde eu Começo tô estudando o o a formação tá só que eu eu eu eu paro nas na questão de eh como montar esse planejamento estratégico eu sei o que eu quero mas tudo assim só do que eu quero aí eu quero saber se eu já contrato a o a pesquisa para para confirmar o que eu gostaria de fazer porque o que eu gostaria de fazer eu eu olho aqui pra minha região não é o que o povo tá fazendo então fico eu acho que eu

fico enfim né é um sinals vezes é o melhor é Não fazer o que tá todo mundo fazendo Deixa eu só pegar meu iPad que eu acabei de ver que eu não trouxe não tá aqui no escritório que eu quero fazer anotação me dá um segundo que eu vou pegar o iPad Pera aí tá Pronto cheguei que eu já quero fazer umas anotações aqui então vamos lá eu vou começar perguntando do começo né Vamos começar do Início primeira coisa que eu quero saber você já tem lote você não tem lote você tá negociando não tenho

nada Caral tua área eu sou eu Sou formada em arquitetura Ah também sou sou corretora de móveis já trabalhei em construtora que era Incorporadora a um tempo atrás só que eu não tinha essa consciência essa visão mas eu tenho essa noção assim de desse trabalho eh só que agora eu mas eu não era Envolvida com a parte de incorporação eu era da da equipe de projeto tá você fazia coordenação de projetos comp Na verdade eu estava próxima a eu tinha as colegas que faziam eu era de atendimento ao cliente então assim eu só vivia junto

do pessoal que fazia a parte de compatibilização tá eh e aí qual é a região não vamos vamos bater um papo aqui qual a região que você tá eu tô eu tô eh no interior do Pará Castanhal Pará Castanhal Uhum tá E aí você trabalhou numa Construtora também isso trabalhei a construtora era em Belém na época que eu que eu trabalhei lá que tipo de produto Você vendia só para eu ter uma ideia era map [Música] uhum apartamento mesmo ou condomínio de casa log era apartamento Tá ok E aí você quer fazer sua primeira incorporação

isso tá fazendo formação ISO tá em que módulo eu tô no quinto Ah então agora que você vai entender o jogo que é no módulo c que a coisa fica muito mais clara mas eu acho que a tua pergunta é muito boa porque ela vai valer para todo mundo né você não tem um terreno hoje não porque eu não Sei não não teria que ter o tamanho dos apartamentos ou e antes de ter o tamanho do apartamento não teria que confirmar se aqui na minha região vai ter aderência do que eu tô pensando não não

tem problema nenhum é porque é o seguinte Existem duas formas da gente desenvolver um negócio imobiliário a primeira forma é eu tenho um terreno então eu vou desenvolver o melhor produto Imobiliário para aquele Terreno não é o que eu quero qual que é a parte ruim da gente já ter um terreno A parte ruim da gente já ter um terreno é porque às vezes aquele terreno só permite desenvolver um produto que eu não tenho demanda hum um produto que eu tenho uma concorrência muito grande ou um produto que eu tenho um estoque gigantesco e o

mercado não tá absorvendo E aí quando isso acontece que que a Gente faz eu brinco que a gente senta no terreno e espera porque é isso que a gente tem que fazer se eu não tenho mercado pro produto que o terreno permite eu fazer eu faço o quê Nada eu espero a melhor forma de atuar dentro do mercado imobiliário é quando eu não tenho terreno a melhor forma que eu digo é a forma mais estratégica mais assertiva com maior rentabilidade menor esforço Porque eu não tenho que fazer caber no terreno o produto que vai me

dar dinheiro eu vou buscar o terreno que vai caber o melhor produto que vai me dar mais dinheiro então como é que que a gente descobre isso que você falou né a loriana falou que eu não sei produto como é que eu vou saber o terreno não perguntei Justamente por isso porque aqui vamos lá quem que tá aqui comigo hoje já tem um terreno ou porque herdou ou porque comprou ou porque aí ou porque Comprou ó o o Arnaldo o Wellington quem mais já tem um terreno o Alan quem mais aí tem o que estão

de O Arildo tem um monte né Arildo tem tem bastante interos guloso Arildo tem assim ó então o que que acontece inclusive quero saber o que aconteceu tá so Ah sim estou procurando Estou super mas hoje eu tiro Amanhã eu vou dar prioridade para fazer isso e passar viu Vou dar prioridade tá na a gente tá falando por telepatia vocês estão vendo que a gente tá falando por telepatia ele não falou nada nada os dois se entenderam tá ótimo V vou colocar tá aqui tá anotado é porque a agenda foi meio atarefada e eu preciso

de um suporte de uma pessoa para me ajudar a fazer fazer redondinho mas vai sair viu Tá bom tá bom Beleza então Lorena voltando aqui e eu acho que é bem importante essa pergunta dela porque é Isso aqui hoje é como se fosse uma aula mesmo hoje não é mentoria hoje virou uma aula né então é uma aula de desenvolvimento imobiliário e inclusive gente enquanto eu tiver explicando isso se vocês tiverem dúvidas relacionadas ao que eu tô falando me interrompam e me perguntem Tá Mas vamos lá então o que que eu tô falando eu tô

falando o seguinte a melhor forma a mais assertiva a mais rentável a que vai te colocar mais dinheiro no bolso da forma mais Rápida é não ter o terreno por quê Porque você vai descobrir qual é o produto mais desejado pelo mercado hoje agora nesse momento e aí você vai buscar o terre ó que delícia que facilidade Então como é que a gente faz isso Arildo tá chorando eu sei arono se surgiu não mas eu mas as coisas Surgiu uma perolinha aqui certo Surgiu uma pérola que eu tava de olho aqui na minha cidade tem

um potencial grande aqui E Surgiu uma demanda de um loteamento hum fechado com médio alto padrão acesso controlado acesso controlado e eu já tava de olho porque mas o que significa surgir uma demanda que que significa surgir uma demanda há uma procura ah de pessoas com poder aquisitivo alto que tem interesse de morar em um local desse nível a uma procura pela busca dos corretores Ok tem um ter tem um termômetro vindo dos Corretores isso que há uma necessidade de se criar um produto desse tipo maravilha aí eu vou voltar pra Lorena há um burburinho

no mercado de que existe a demanda de um loteamento fechado com pessoas com poder aquisitivo porque os corretores estão comentando que existe um produto que está sendo desejado e não está sendo ofertado é aí que começa só que isso ainda é um achismo Então como é que a gente Trabalha eh e aí eu bato muito na tecla façam o módulo c de trás para frente de frente para trás de trás para frente de frente para trás porque é no módulo c que eu dou o passo a passo então se você já fez há se meses

atrás Faz de novo o módulo cim porque é lá que tá o dinheiro lá tá o ouro em pó então aí o que acontece você tá vendo um burburinho né vou dar vou usar aildo de exemplo de novo o aildo tava fazendo um condomínio de Lotes de 200 m qu ou era loteamento era condomínio Condomínio de lotes não é não loteamento aberto era loteamento aber 200 m ele tava fazendo um loteamento aberto de 200 m qu e ele começou a ver uma movimentação Então as pessoas projeto já aprovado é projeto aprovado rasgamos o projeto tá

só para vocês entenderem aqui o negócio projeto aprovado Aí ele começou a ver que tinha um monte de produto meio encalhado indo Devagar de 200 m qu quo que ele ia lançar aí ele hum eu acho que o pessoal quer um terreno maior Eu acho que eu vou fazer meu produto diferente eu acho que eu vou mudar o meu produto para um produto eh de 500 m qu vou mudar o projeto e já foi fazendo aí eu virei para ele e falei assim não senhor não vai não que que você vai fazer no caso dele

ele já tinha um Produto qual que era o produto era um loteamento de 200 m qu cada lote e ele tinha uma hipótese que era desenvolver um projeto com 500 m qu que que eu falei para ele eu falei Você vai testar você vai fazer uma pesquisa de mercado e você Você vai testar só que você não vai testar só o lote de 500 m qu então aí entra a o formato como é que a gente trabalha a gente no caso do orildo ele já tinha um produto E ele já tinha uma uma um entendimento

maior do mercado Vamos Pausar a história do a Onildo e vamos pra história da Lorena e de outras pessoas aqui cheguei na cidade ou sou da cidade mas eu nunca desenvolvi nada Carol como é que eu sei qual é o produto como é que eu descubro o que que o mercado quer para onde o mercado tá indo como é que funciona E aí gente eh eu já comentei com vocês que existem várias empresas de pesquisa de mercado né a gente tem a Brain a gente tem a Data Store a gente tem a prospecta a gente

tem a hiperdados todas elas fazem essas pesquisas o que a gente tem que entender é o seguinte é é eu não vou falar os nomes das pesquisas porque tem pesquisa que muda de nome também então eu não sou revendedora de ninguém aqui então eu quero só explicar o conceito o que que é importante a Lorena ela não tem terreno a Lorena ela não tem um produto definido ainda então o que Que a Lorena tem que fazer ela tem que entender o seguinte na minha região O que que a gente precisa Então eu preciso entender a

região O mercado consumidor da região O que que você vai fazer você vai fazer uma pesquisa vocacional o que que é isso você vai fazer uma pesquisa para entender a vocação tanto do terreno quanto do mercado só que como é que a gente começa essa pesquisa a primeira coisa que a Gente tem que entender quando a gente vai analisar uma região é entender o seguinte eu já falei isso algumas vezes toda a cidade toda a cidade cabe um alto padrão toda a cidade cidade com 10.000 habitantes cabe um alto padrão alto padrão mas o que

que é aut padrão pra cidade da Loreno e o que que é auto padrão pra cidade do do aildo e o que que é a padrão pra cidade do Arnaldo varia para caramba Esse é o ponto Então como é que a gente descobre primeiro a renda como é que a gente descobre a vocação do mercado como é que a gente descobre a demanda do mercado a gente primeiro faz uma análise geral então eu olho a cidade de longe é o famoso jogar War eu olho pra cidade de longe e eu falo aqui tá o mapa

da cidade eu tenho deixa eu até mandar uma mensagem aqui pro [Música] pro Cristiano Rabelo pera aí quear eu per perguntei aqui pro Cristiano se ele me autoriza mostrar para vocês uma pesquisa que ele mandou para mim de uma cidade a gente tava discutindo um negócio outro dia eh Só que essa pesquisa é uma pesquisa real né eu vou ver se ele me autoriza se ele me autorizar eu mostro para vocês se ele não autorizar e não tem como enfim Eh deixar aqui para tocar o Edu tá aí Edu já entrou ainda não não não

entrou ainda não tá ele fez uma pesquisa eh deixa eu ver aqui qual é o nome da eu não sei onde tá mais tá Daqui a pouco eu vou eu descubro bom daí ele tem um formato de pesquisa lembrando a Brain também tem a prospecta tem a data Store tem a hiperdados tem todo mundo tem essa mesma pesquisa por isso que eu falo vocês T que pegar o Telefone e falar com toos e negociar e fazer oramento e falar ol Cristiano eu sou Lorena eu desvendo um querendo desenvolver uma incorporação e eu quero uma pesis

mapar oado da região e o que que isso significa que que essa pesis vai te entrea vai olar o seguinte você vai olar oap da cidade e ela vai falar o seguinte essa região tem uma renda X essa região tem uma renda Y essa região Tem uma renda B essa região tem uma renda Z e todos eles TM esta renda e mais ou menos esta capacidade de endividamento por quê Porque são ferramentas que fazem cruzamento de dados de tudo que vocês imaginarem empresa de cartão de crédito com empresa de estacionamento com empresa de supermercado com

então eles cruzam dados eles não fazem nenhuma entrevista Isso é só cruzamento de dados tá então esse tipo de pesquisa ele vai Passar vai fazer um raio x ligar o ar aqui ele vai fazer um raio x da da região e ele vai fazer o quê que que ele vai fazer é aí é que é o pulo do gato tá gente des essa informação porque ele vai olhar pra região e ele vai falar o seguinte nesta região com este poder aquisitivo agora foi nessa região com esse poder aquisitivo a gente tem o padrão econômico Popular

standar alto padrão médio padrão médio alto alto altíssimo Triple a só que esse produto na sua cidade ele tem mandar uma foto aqui para ele ver ele vai me mandar Oba vou poder mostrar para vocês vai me mandar outro show então vamos lá ótimo que eu já vou abrir uma pesquisa para vocês verem aqui vai ficar mais fácil ele inclusive acabou de me falar que atualizou o Sistema que tá mais preciso ainda gosto então o que que eles fazem eu consigo saber o produto econômico Qual é o tamanho desse produto ele tem 48 M quadrados

ou ele tem 52 Qual é o preço por metro quadr Qual é a tabela de vendas e depois no final ele ainda fala sabe o quê Qual é o estoque atual desse produto desse tipo E aí de acordo com a renda da Cidade a gente consegue fazer um cálculo para descobrir Quantas unidades o mercado consegue absorver E aí é muito legal porque às vezes tem mercado que fala assim você pode você pode lançar cinco produtos cinco apartamentos de altíssimo padrão não tem mercado você pode lançar 750 apartamentos de médio padrão Ah legal você pode lançar

50 apartamentos de altíssimo padrão opa Então eu posso fazer 20 eu posso lançar um produto pequeno aí a gente é assertivo aí você vai fazer o quê você vai buscar o terreno aí é o ponto ele pediu C minutinhos falou tô chegando no computador falei então tá bom eh então isso outras empresas fazem da mesma forma Então antes de você definir eu quero trabalhar com condomínios de casas de al padrão pera gente vamos ver O que que o mercado quer que que o mercado tá precisando vamos ver qual é a maior demanda vamos ver onde

tem menos concorrência então eu entro nisso eu Primeiro olho pro mercado e aí eu vou olhar a renda eu vou olhar as tipologias de produto e eu vou olhar a localização porque pela localização pelo mapa eu consigo saber Aqui é onde eu vou fazer o meu produto Standard de 3 qu4 primeira moradia médio padrão Aqui é onde eu vou fazer meu produto de alto Padrão E aí eu escolho aqui tá muito fácil comprar o terreno aqui tá difícil de comprar o terreno ou oposto então analisar essa tomada de decisão qual é o produto que eu

vou desenvolver qual terreno eu vou comprar isso é uma análise de multi indicadores O que que significa tem muita coisa que interfere na nossa tomada de decisão então quando a gente chega com uma pesquisa e a pesquisa já fala olha a Renda é tal a o a quantidade de unidade eh demandadas pelo mercado é tal e a localização é essa você vai fazer o quê você vai atrás do terreno mas sem a sem tamanhos sem sem saber o tamanho que desse prédio que vai precisar eh como é que eu vou saber o tamanho do do

terreno ideal você não precisa saber o tamanho do terreno ideal por por Qu por quê Por não existe este padrão não existe terreno ideal eu sei que tem uns guru de internet que fala isso de vez em quando não existe terreno ideal o que existe é você fazer a conta de vgv de cada terreno por se eu tenho um terreno de 500 m qu que eu tenho potencial de seis vezes eu posso construir seis vezes o terreno e eu tenho um terreno de 2000 M qu que eu posso fazer duas Vezes Qual que é o

terreno ideal Então qual que é o ponto ó pera aí que eu acho que ele me mandou aqui ele vai me mandar uma pesquisa de Natal Rio Grande do Norte prédios Beleza daqui a pouco ele me manda aqui aí a gente vai entender vamos vamos construir o caminho aqui qual que é o caminho que a Lorena vai fazer primeiro a Lorena não sabe qual é o mercado mais pujante mais aquecido da Região Então a primeira coisa que a Lorena vai fazer Primeiro ela vai contratar uma pesquisa como essa tá de qualquer uma dessas empresas você

vai contratar uma pesquisa eh tem pesquisas mais simples e tem pesquisas mais complexas eu contrataria uma mais simples agora eu contrataria uma que é só para você ter uma noção Geral com essa noção geral a Lorena vai atrás de terreno dizendo o que ela quer porque aí você já tomou uma decisão e a sua Decisão vai ser eu quero um terreno mandou vou abrir aqui ó gente isso aqui vocês estão muito Vip tá vocês não t noção do tanto que vocês estão Vip vocês não tê noção do tanto que vocês estão Vip gente que isso

aqui Cadê ó Isso aqui é é uma pesquisa real tá de Natal não vou entrar nos blá blá [Música] blá cieng relatório vocacional vou fazer do jeitinho ó é esse relatório aqui ele tá ele pediu cadê a Lorena perdi a Lorena Ah te achei pronto tinha sumido aqui esse aqui é um relatório vocacional para analisar tipologia vertical Deixa eu só ver aqui mais o Cristian tá falando aqui comigo Carol Carol Pode mostrar Sem problema esse Relatório vocacional é o que custa 2.000 e a pesquisa que custa 30 é isso não sei o preço mas mais

ou menos assim a diferença entre uma pequena e uma íntegra Edu você tá aí na reunião elinara é isso aí é uma que eu fiz Depois eu vou te mandar aí depois a gente vai conversar vamos tomar o CAF faz tempo né isso aí eu fiz uma daí eu te mostro te mando ali Combinado Pronto já falei com ele aqui então vamos lá qual é o objetivo o objetivo desse relatório É apresentar informações relevantes para o setor imobiliário de forma Clara e sintética baseada na análise e cruzamento de várias de variáveis referentes a compradores em

potencial concorrentes e dinâmica Econômica podemos estimar a vocação de um novo empreendimento com ênfase no maior potencial de ganho e Menor risco Delícia né gente sendo que esse primeiro passo para o empreendedor empreender compreender o potencial de sua área sendo este o primeiro passo para o empreendedor compreender o potencial de sua área e o quão necessário é o aprofundamento do estudo nos próximos slides Veremos em detalhes o que cada um desses Pilares representa no estudo vocacional Então a gente vai olhar compradores em potencial demanda versus capacidade de compra concorrência oferta De terceiros e ofertas de

estoque eh ofertas de estoque apenas na versão Pro aí é é a plataforma dele eh dinâmica Econômica perfil da matriz econômica e geração de riqueza local ecossistema de comércio e serviços essenciais vamos lá eu eu vou passar mais rápido que eu vou mostrar o a conclusão tá então a gente tá falando de Natal ah aí começa o que que é o a padrão em Natal o o alto padrão em Natal é um Produto de 15 milhões com uma parcela de 130.000 o que que é o padrão econômico em Natal é um produto de 168.000 e

uma parcela de 95.000 neste formato saque aonde ele tem um endividamento de 28% do da receita dele uma entrada de 20% prazo de 420 meses uma taxa sal de 0,5 ao mês Esse é o cenário aí a gente olha Natal cidades semelhantes Maceó Teresina São Luís João Pessoa Aracaju gráficos comparativos vamos lá aí aqui ele vai analisar o vai contar eu não não vou me prender nisso não tá Vou vou passar isso aqui tudo resumo do mercado Quem compra um produto de alto padrão tem uma renda de 200.000 e ele consegue comprar produtos acima de

7 milhões então aqui ele já tá definindo o o padrão tá vendo Ó o padrão econômico ele vai é uma renda de dois 500 a 6.000 ele consegue pagar uma parcela de tanto a tanto ele consegue comprar um imóvel de tanto a tanto então aqui primeiro ele tá falando do comportamento da renda aí não vou entrar nisso não depois ele vai mostrar o quê a quantidade de produtos em Natal então aqui ó a maioria é produto econômico e a renda média ficou essa e o Preço médio é esse praticamente não tem produto no altíssimo padrão

Essa é a população densidade vamos lá aí aqui ó a gente começa a definir Isso é uma análise da concorrência ó oferta de terceiros ele para e olha pro mercado que que a gente tem a gente tem isso aqui ó 0,11% vamos olhar aqui ó a gente tem qual é a maior quantidade De produto a gente tem o standar com 318 unidades Oi tá bom tá bom vou pedir para você gente deixa eu só pedir um Uber aqui rapidinho um segundo vem tocando aí aí e eh ele mostra que Como são os produtos ofertados e

aí a Lorena falou um negócio muito interessante Lorena falou Assim eu tô querendo fazer não tem na região certo comentou isso isso me chamou atenção o que eu tô querendo fazer não tem na região legal isso é bom isso é ruim vamos descobrir não sabe pode ser ruim eu lembro tem uma mentorada minha lá no no acelera essa história engraçada ela queria desenvolver um produto meio Dubai eh numa cidade no Rio de Janeiro queria entregar unidade decorada Ela queria fazer o negócio sabe porque não tem na região nada igual eu vou fazer e acontecer eu

falei ótimo amada vamos vamos fazer vamos acontecer vamos fazer pesquisa e foi um não grandão que ela recebeu na pesquisa né o mercado não queria o Dubai dela então é importante a gente fazer essa pesquisa mas o que que tá dizendo aqui maior densidade de ofertas o maior produto que tem hoje no mercado é o de 50 a 60 M qu com 2/4 com 56 M qu com um ticket de 352 que dá 6,2 e absorção muito alta depois vem o econômico muito alta o alto padrão muito alta o o aqui é o alto e

o aqui tem um errinho de de digitação né porque é o alto é o o o a e o duplo a né e o médio alto então esses produtos T uma absorção grande vamos lá olha aqui aí é muito difícil dar errado gente Quando a gente aprende a usar dados é muito difícil tá errar que que ele tá falando aqui ele tá falando o seguinte só um minuto gente Ele tá falando o seguinte a gente tem velocidade vso velocidade de venda sobre oferta com uma absorção muito alta para esses tipos de produto e aqui tá

Quando ele coloca o vso o vso é velocidade de Venda sobre oferta uma coisa que tem que tá muito clara pra gente é o seguinte cada região absorção alta significa algo diferente também para cada lugar porque os comportamentos são diferentes por exemplo telis Lembra que você tava comentando daquele lançamento que você tava fazendo e o lançamento foi feito no momento da da da da colheita micou micou por quê Porque no momento da Colheita quando você tá trabalhando com o mercado de Agro a galera tá fazendo coleta a galera não vai no stand comprar apartamento Então

esse comportamento de compra e a velocidade de compra é diretamente proporcional ao comportamento da região isso a gente tem que ter muito claro também mas eu eu não vou entrar em tantos detalhes aqui porque o que eu quero é isso aqui ó ranking de padrões por vgv e absorção Olha isso Lorena o que que ele tá falando aqui ele tá falando que você pode fazer 42 apartamentos Triple a 118 apartamentos padrão Alto 2494 do médio alto 1611 do Alto 8000 unidades doar 6000 unidades do médio padrão e 25000 unidades do econômico e aí deixa eu

só pegar aqui o Final Carol Oi não querendo te interromper mas aquilo ele tava me falando o que é o mercado pode absorver ou o que o mercado quer pode absorver o que pode absorver né porque eu não estou falando do produto ainda ó essa é uma pergunta muito boa vamos lá excelente pergunta vocês já me viram falar daquela pesquisa sucessomotivação aqui essa pesquisa ela está mostrando o quê Ela está mostrando custou 25.000 Aqui em Uberlândia essa pesquisa Qual a data Store a SUCOM isso não é mais esse preço não viu Aproveita porque já passou

essa época aí povo tá pagando mais sei ter um mês Ah então é porque a sua pesquisa era para produto médio padrão médio alto é médio alto então tá então é isso mesmo o Carol eh o o Rafael de Lela me cobrou r$ 8000 por por uma pesquisa Ultra vocacional aqui o que que é a Ultra vocacional eu acho que é parecido com essa do do do essa da da da da prospecta é parecida com essa Eh aí eu já não vou saber o que que é importante eu sabe uma coisa que eu vou fazer

gente vamos lá ó eu vou fazer um negócio que nem eu fiz com o pessoal da da home corp que eu fiz com o pessoal da da Macaz eu vou trazer Brain data Store prospecta hiperdados cada um com uma hora faz seu Pit vende o seu peixe mostra seu produto entendeu eh eu acho que vai ser uma boa e aí a gente toma de uma ótima ideia excelente Carol cada negócio é um negócio tem tem negócio que vale a pena fazer com a Brain tem negócio que vale a pena fazer com a China aí eu

posso trazer também o pessoal do do Caio Calfat que faz pesquisa para Multipropriedade e para empreendimento Resort voltado para lazer e e também alô tô ouvindo Carol eh podíamos juntar forças e quem tiver empreendendo aqui em Uberlândia vamos dividir aí essa pesquisa Inicial né que é tão abrangente que a gente pode contratar juntos é se tiver isso é legal se tiver pessoas na mesma cidade eh O que o um problema é o seguinte por exemplo a pesquisa ela tem Que ser voltada para o nicho que você tá olhando então loteamento é uma coisa comercial é

outra e centro galpão Logístico é outro então se for um produto semelhante ok né aí eu acho que faz sentido a Store Carol Ela comentou falou de Galpão Logístico ela comentou que não consegue levantar os dados precisamente para produtos como esse aí você usa a não a data Store é é acabou de fazer pra Letícia vai pera aí [Música] deixa eu descobrir aqui gente a a dat Store eu a gente fez também uma eh saber mais né Carol do meu produto e tal ela também tem uma ultra vocacional que que seria se naquela região né

basicamente naquela região tem o público e Qual a renda per capita é bem resumida ele falou mas a ultra vocacional eh de qualquer maneira você vai depois Posteriormente vocês T que fazer a completa não Não é só para saber mesmo se a gente vai ou não vai entendeu como a gente não tá tendo ao redor né a precificação Então ela ia fazer essa análise pra gente ó então eu vou fazer o seguinte eu vou organizar um um encontrão de inteligência de mercado Tá vou ver a data aí vou vou ver a data hum é vou

ver se a gente faz no próximo Encontro tá Vou vou tentar organizar essa galera aí pra gente fazer essa reunião Oi Car Deixa eu só fazer um comentário a respeito da da dess desse estudo de inteligência de mercado eh eu eu me recomendaram a empresa chamada iscet acho que é iscet o nome deles eles falam que eles fazem baseado em Inteligência Artificial e tudo e eu tinha um estudo de um terreno e eu falei vô vou fazer um da um estudo da brain vou fazer um teste então para ver qual Que é a diferença entre

essa iset e a Brain meu Deus o estudo deles parece trabalho de escola assim sabe a é eu achei bem ruim assim a diferença entre um e outro até se você quiser dar uma olhada Eu posso até te mandar é gritante assim negó quiser compartilhar eu tenho eu eu sou das que não gosta de falar mal das pessoas né mas tem uma empresa que um mentorado fez lá no acelera que eu falei parece trabalho de escola não é essa é uma outra do Sul e é Uma do Sul que tem muita gente usando Eh é

bom compartilhar só pra gente saber porque eu também sou do isso é legal você quiser mostrar pesquisa também fica à vontade se quiser dividir manda Ô Fernando compartilha com a gente no grupo do telegram vai ser muito V compartilhar V compartilhar el no grupo pode deixar eu que não tenho diferença entre um e outro V falar cara ler pesquisar qualquer porcaria magnífica é porque assim teve um tem tem um Mentorado meu que contratou uma empresa para fazer um estudo de viabilidade Econômica gente ele pagou r$ 1.000 para fazer um estudo de viabilidade Econômica isso é

barato um estudo de viabilidade Econômica muito barato e aí quando ele me mandou ele mostrou na no acelera eu falei isso aqui é trabalho de criança isso aqui é trabalho de escola não é possível tinha que ter vergonha de entregar um negócio desse gente então é Eh eu sou abordada por muitos fornecedores né e eu decido trabalhar só com os maiores é óbvio que tem empresas que são muito mais baratas tem entregam o resultado ainda não vi então Fernando isso que você falou isso é muito importante pra gente chama iset isso nunca nem te eu

vou mandar ele no eu vou mandar ele no grupo do telegram os dois só para que o pessoal compare uma coisa com a outra você fala cara não Tem agradeço super Nossa e assim sabe o que que o cara falou ó eu não vou te cobrar nada vou fazer esse estudo grátis só para você ver nosso trabalho gente foi ainda bem que ele não me cobrou nada porque daí eu pelo menos nunca mais contrato eles né menino vai brincar vai vai lá brincar Tipo isso vocês vão ver é vai bem é bem important a diferença

Sim ô ô Carol seria muito interessante é são vários estudos de mercado que a gente Contrata né teria uma ordem cronológica associada ao seu fluxo sim eh posso fazer uma boa uma boa farei dever de casa para mim uma coisa que eu tô sentindo fal até lá dentro do curso formação é eu gravar uma uma aula só sobre pesquisa inteligência de mercado mostrando os formatos que existem Então Isso é um negócio que eu vou preparar para eu fazer mas antes vocês me cobrem não existe menor possibilidade de eu fazer isso até final de Outubro assim

tem Setembro eu vou ficar mais em avião do que sabe vou ficar viajando mais do que posso posso dar uma sugestão também que eu sentir falta quando você fala na na na na na gestão estratégica e você comenta dos objetivos depois fala para suat eh como é que você linca os objetivos Com os planos de ação que vai ser gerado na SWAT assim planejamento ou da planejamento você tá falando da Meta Smart Então porque vamos lá é porque dentro da swort você vai fazer eh impactos segade Rai x né SWAT é um raio x prum

é um aí ela vai gerar na SWAT vai gerar planos de ações e você vai gerenciar eles é na meta Smart que vai gerar plano de ação a SWAT é um raio X é porque assim eh o curso formação ele não é para ensinar gerenciamento de projetos né então eu coloco Só D eu pincelo ali né o ponto é a análise SWAT é para você fazer um raio x você faz um raio x A metas Smart é quando você pega esse Raio X E você transforma em ações Isso faz parte de gerenciamento de projetos que

é uma outra disciplina que aí não é a disciplina que tá dentro do curso de formação eu te sugiro com achar um curso de gerenciamento de Projetos que aí vai ficar PR você como é que monta um cronograma num Project por exemplo que é uma ferramenta que eu amo adoro é essa parte eu domino bem também ah então então show e ô Edu Tô vendo que você mandou mensagem para mim falando que você tá Oi e eu acabei de combinar com o pessoal o seguinte pra gente fazer Bom dia Edu estava tendo reunião com fundo

de investimentos para trazer dinheiro para nós né Du mais dinheiro muito bacana Muito bacana inclusive bom foi bom foi você foi bom foi muito bom bom organizado fazem operações para vgv de 1 bilhão eh vão tem cases para apresentar esses cases todos reais desde coisas grandes a coisas menores também menor que bem legal oi o menor que eles entram eles entram em menores também não não tem um target assim e eh eh mas pelo que eu entendi 5 milhões Pelo que eu entendi 5 milhões ó ótimo bom é vamos Trazer eles para cá eu eu

tá a gente tá falando hoje sobre inteligência de mercado e eu a a Lorena me perguntou sobre o fluxo pra gente desenvolver um negócio eh como eu tomar a decisão de qual produto eu vou fazer como é que eu vou comprar o terreno então eu tô falando um pouco sobre isso E aí eu acabei mandando um Zap pro Cristiano e ele Gentilmente me cedeu uma pesquisa de Natal eu já apresentei pra galera aqui ele só pediu para eu porque é uma Pesquisa real então não vou mandar obviamente mas aí eu tô pensando da gente agendar

um horário para vir Brain prospecta hiperdados e data Store ontem eu já fechei com a Brain e já quatro temas para eles falarem brain qu qu e senso de mercado ah perfeito ótimo Beleza então aí eu quero a mesma coisa pros outros fechou podia chamar também o pessoal do Caio Calfat tá e o pessoal da China que faz Pesquisa para para comercial shopping depois eu passo contar vai fechou a car Oii tem que ver que se a hiperdados ela ela não abrange Ach todo todo o Brasil não né não é aí eh Então vamos continuando

aqui Lorena Então beleza eu fiz contratei essa pesquisa vocacional que pode ser da Brand da data Store de não sei o que Teles vai apresentar pode deixar tá na fila aí se é o primeiro quer dizer depois da Lorena que ela que foi a Primeira então Então a gente tem uma sequência chegou aí ó o Igor pediu uma coisa que eu achei muito legal que é Carol insere dentro do fluxo do desenvolvimento imobiliário quando a gente tem que contratar cada pesquisa Adorei vou fazer tá Igor gostei muito da da sugestão eh que é uma um

módulo que eu vou inserir dentro do curso formação vou ter que gravar isso mas eu vou fazer gostei Muito eh Ah e outra coisa também eh e a gente vai ter um aulão sobre estudo de viabilidade Econômica aonde eu vou apresentar aquela planilha que vocês só receberam aí no grupo do do telegram a gente vai ter um encontro também eu tenho que só organizar minha agenda para ver quando é que eu vou fazer isso vou ver se eu faço isso é na nas daqui 15 dias a gente faz na quinta o encontro paraa pesquisa e

na sexta a gente faz estudo de viabilidade Econômica tá Ah show Car é muito importante né a gente junta os dois grupos acelera e bootcamp na quinta-feira a gente faz essa Sabatina de inteligência de mercado e na sexta a gente faz a Sabatina de estudo de viabilidade Econômica beleza show então é bom que eu tô apanhando a tua planilha você vai me ajudar tô botando aqui meu empreendimento na nova na nova isso não gente fou com avião né bom ficou mas tem umas coisas que eu tô ali bem bom agora Agoraa ISO também em breve

essa planilha vai virar SAS Ai meu Deus enfim não vou vou prometer nada não deixa aí deixa a coisa acontecer eh Então já vamos deixar agendado tá vamos vamos falar sobre isso então voltando aqui primeiro eu olhei o mercado como um todo entendi renda entendi demanda entendi o tipo de produto entendi como o mercado funciona aí eu vou olhar terreno eu vou buscar o terreno Qual é a forma mais fácil da gente fazer isso como é que é a forma mais fácil da gente buscar terreno a forma mais fácil da gente buscar terreno é a

gente ter um mapa da cidade o incorporador o desenvolvedor tem um mapa da cidade marcando esta região é uma região médio padrão essa região uma região alto padrão Essa região é uma região médio padrão Essa região é é Popular Essa região é médio padrão Essa é Altíssimo E aí você vai criando os clusters dentro do mapa e aí você começa corretor de terrenos Eu quero um terreno para desenvolver um produto eh médio padrão nessa região aí é o pulo do gato a Lorena virou para mim e falou assim Carol masal Qual que é o terreno

padrão Qual que é o tamanho do terreno não tenho que ter uma dimensão do terreno não o que você tem que ter é o vgv mínimo a conta é Outra qual é o vgv mínimo que eu tô buscando pode perguntar Lorena pode perguntar Car a dúvida até para não perder esse o momento da que a gente tá falando porque essa primeira pesquisa ela me daria a capacidade de de compra né que o o a minha cidade a minha região teria qual produto Mais demandado qual produto mais demandado isso assim ti eh o de alto padrão

médio n né mas ele não me diria se é o que que é por o que deixa eu te explicar não eu já entendi Ele não te diz qual é o produto se é um produto de eh ele te diz prédio lotes não Essa pesquisa é só para prédio porque o que que acontece e eu tô de volta em Castanhal há 4 meses depois de 20 anos morando em outros lugares eh passei 10 anos em Belém 6 anos em São Paulo 4 anos no Rio voltei para Castanhal com uma cultura de prédio Residencial perfeito e

eu chego em Castanhal eh quase não tem prédio somos 200.000 habitantes mas Quase não tem prédios e o que tem demais demais demais é condomínio de lote e alto padrão mansões aí eu hum o mercado tá querendo isso uhum só que a eu não vou ficar me apaixonando por por por produto né assim eu gostaria mas eu quero eu quero fazer meu lançamento quero dinheiro fe aí então é assim eu quero lançar o que o mercado de fato vai absorver Então essa eh eh vocês já devem ter me ouvido falar o seguinte a parte mais

importante antes de contratar Pesquisa é você levantar sua hipótese a gente já falou isso algumas vezes né Vocês já me ouviram falar isso o maior erro é você contratar uma pesquisa e não falar exatamente qual é a sua hipótese antes da pesquisa então a sua hipótese é eu quero fazer um vertical Mas eu acho que não tem mercado e então a minha pesquisa ela vai ser uma pesquisa para analisar se eu vou fazer um produto a ou um produto B só que antes disso você olhou pro mercado para entender de uma forma geral Qual é

a renda Então você olhou falou você olhou e falou o seguinte vamos voltar aqui naquela na na ó essa aba aqui ai que tem uma tela aqui na minha frente Pera aí só um segundo pronto você olhou e falou o seguinte Carol mas estão desenvolvendo uns produtos uns condomínios só tem mansão a mansão é de 15 ou a manção de Quro e outra às vezes eu vou fazer um vertical não para atender essa galera mas para atender essa galera ou essa galera sim também é o que eu tava pensando às vezes eu vou atender aqui

ó Isso aqui é o quê Isso aqui é faixa três faixa dois minha casa é minha vida não Carol eu não quero entrar nesse mercado porque é um mercado que se eu não tiver uma gestão de obra muito boa eu posso me dar muito mal concordo você Pode se dar muito mal econômico e esquece é é standar eu acho arriscado eu iria para médio eu iria para médio Alto olha aqui olha o ticket Que lindo olha o vgv potencial que você tem para fazer aqui dois Bi você tem 2is bi de vgv potencial para fazer

aqui ó não sei se vocês estão enxergando eu não sei como é que aparece para vocês vocês tem eh eh a gente tá aparecendo na frente disso aqui não Vocês estão conseguindo enxergar não dá para ver tá aqui ele tá falando dos produtos certo só que aqui ele tá dizendo inclusive Ó você tem uma demanda para fazer 42 produtos de 15 milhões 118 produtos de 4 milhões 2500 produtos de 773 milhões então isso significa que você pode também fazer um condomínio estão construindo um condomínio aqui na frente da minha casa três casas cada Casa 20

22 milhões cada Casa são três casas é um condomínio de três casas cada casa 22 milhões a casa já nasce vendida Então por quê Porque é uma região muito específica porque é um público muito específico eu vou fazer um condomínio com 70 casas de 15 milhões não então você pode fazer um condomínio buscar um terreno para fazer um condomínio de alto padrão dessas mansões que você tá fazendo uma coisa super exclusiva Boutique que não existe Na região pode aí a tua hipótese aí que que você vai fazer aí você vai testar o produto tem alguém

com uma você diz essa loja é maravilhosa olha Ô Monique meu amor vou botar você no mudo tá maravilhosa então o que que você vai fazer agora você já entendeu que existe um mercado Qual mercado existe e o tamanho do mercado certo o que que você vai fazer você vai buscar o terreno Carol eu quero começar Pequeno eu quero começar desenvolvendo um condomínio com cinco casas Pera aí que eu fui pro lado errado a não consigo voltar foi eu quero desenvolver um produto cinco casas cinco casas Ó o tamanho do mercado que você tem eu

vou fazer cinco casas de 4 milhões depois eu vou fazer um predinho com 20 Apartamentos Ó o tamanho do mercado o mercado cabe 2500 unidades 2500 unidades eu vou fazer um predinho 10 apartamentos então aí você vai buscar o quê você vai buscar o terreno Vamos entender aqui os 10 apartamentos aí vamos lá ó isso agora é bem importante Eu quero um terreno para fazer um produto nesse mercado aqui médio alto então eu tenho que fazer cada Apartamento por 700.000 Eu tenho um mercado de 2500 unidades eu vou buscar um terreno que eu possa fazer

30 apartamentos então 700 enter 30 vezes é um vgv de 21 milhões um produto médio alto padrão com vgv de 21 milhões eu consigo pagar 10% até 10% do vgv no terreno eu consigo pagar 2.100 no terreno Então eu preciso de um terreno que me me permita fazer aí vamos lá médio alto Padrão Qual que é o tamanho desse apartamento de médio alto padrão ele tem 80 m qu hum ah então eu vou ter um produto de médio alto padrão normalmente é um produto que tem uma eficiência de projetos Você sabe o que é isso

é a relação entre área privativa e área construída de 70% então se a minha área privativa tem 70 tem 80 m qu e eu vou fazer 30 apartamentos eu vou fazer 80 30 vezes 2400 M qu de área privativa isso aqui equivale a quanto a 70% enter 1.3 vezes eu preciso de 3120 M qu de área construída construída não necessariamente é área comutável então eu preciso de um terreno que me permita fazer pelo menos uns 4000 M qu de tijolo conta de padaria 4000 M qu de tijolo na região os terrenos tem potencial construtivo dois

4000 m ter Dois divide eu preciso de um terreno de 2000 M qu entendeu Entendi nossa Carol eu fazia o contrário sabia como assim amada Nossa não porque justamente foi um doss Um dos problemas me assim que nós tivemos foi esse porque eh eu vim com uma uma uma métrica de 300 m qu 300 a 400 M qu daria para fazer em Belo Horizonte Mas quem que te disse Isso é depois de conversa né entendeu E aí depois de isso vem lá detrás Carol é ai Deus amado lá trás um ano de calejamento Mas tá

bom que 300 era 800 em Porto Alegre Ó depois de muita muita conta Carol mu Em breve vou começar a fazer uma live por dia V vocês entrem na Live e perguntem tudo eu vou começar a entregar ouro em pó porque eu tô cansada de tanto charlatão nesse mercado imobiliário falando tanta M entendeu só fazendo evento de charuto champanhe e Porsche esquece gente mercado imobiliário é outra coisa para essas ostentação aí não ser para nada super dento Carol é um dos motivos que eu tô aqui contigo entendeu eu tô cansada de tanto charlatão gente é

tanto vi Clic e na hora de desenvolver mesmo não tem ninguém desenvolvendo é nada nada nada nada nada nada enfim e aí eu demorei muito tempo e entendeu E aí Graças a Deus eu tive assim colhimento de de arquiteto e tal que a conta não era essa Entendeu Não tem essa história de padrão de trás PR frente é mas agora que tu né Tá se meses M tô falando vocês tem que me trazer essas coisas porque isso para mim é é óbvio então vocês T que me trazer as dúvidas vai me perguntando gente car como

é que faz a conta de não sei o quê e a gente vai fazendo junto é a nossa conta a gente fazia ao contrário é e aí eu percebi que aqui 600 m qu não tem jeito de fazer sim mas dependendo do da dizia em Porto Alegre ah Porto Alegre 300 m você faz não menos de 870 não dá porque depende da legislação do terreno exatamente um terreno aqui faz o do lado não faz é o potencial construtivo de um terreno não é o potencial construtivo do bairro não cabe em um não cabe no outro

é isso aí tá isso aí Lorena aí vamos lá estamos chegando lá hein aí então você tá buscando um terreno de 2000 M qu porque a região o potencial é dois Vocês entenderam a importância de Saber fazer essa conta vocês tem incorporador tem que saber fazer essa conta Carol eu não sou arquiteto casa com arquiteto gente bota alguém do lado aqui Verdade tem que ter alguém parceirão do lado Lorena você já é arquiteta ó que delícia essa conta é uma conta que eu faço assim ó rápido 3 segundos rápido essa essa conta Carol para tipo

assim para área para loteamento pode ser o tamanho o que for eu faço ela também rapidinho ali já sei Qual é o o a quantidade de lotes que vai dar em cada área então assim você tem uma conta fácil você calcula rapidinho vgv em questão de 5 minutos a gente consegue fazer é o exato não mas você sai com uma noção de 90 e tantos por c. quando você coloca quando coloca na calculadora faz planilha aí é que você encontra realmente o valor exato mas essa noção rapidinho você consegue é a conta de padaria é

só para dizer se você vai ou não vai né tipo assim eu vou vou Dar uma demanda para esse terreno né isso merece minha atenção né se se encaixa ou não Carol diga Fábio tá me ouvindo Tô ouvindo Eh só para ilustrar esse essa discussão eh e a importância desse desses parâmetros assim como conta de padaria eh antes de onta eu te contei né que o que o terrena lá aceitou a proposta e aí ele me mandou o Memorial de descritivo do empreendimento E aí eh eu dei até uma Baqueada porque nesse memorial descritivo ele

apresenta uma taxa de ocupação do terreno e aí você citou aí o coeficiente de aproveitamento né de dois e eh lá ele apresenta a taxa de ocupação do terreno eh estranha assim tem uma hora que aparece 22% tem outra hora que aparece 32% e ainda assim são valores muito baixos em relação à média da região que é de 60% Mas isso pode estar relacionado com o aumento do padrão quanto maior o padrão menor a ocupação mas é é assim eu pedi para ele eu pedi para ele confirmar lá com os urbanistas né que que ele

contratou porque Inclusive a a o próprio coeficiente de aproveitamento Tá baixo demais então enquanto ali aquela região é tudo 1 e me 2 1,5 a dele tá apresentando 1.21 Eu não vi isso em lei nenhuma e E aí quando a gente junta isso com o tamanho do Terreno dos dos lotes que são os os menores lotes né em torno de 250 m qu Pô vai dar uma casinha de 97 M quadrad pô não não dá não mas ele colocou como uma diretriz do condomínio não ficou muito estranho eu tô entendendo que seria uma condição do

parcelamento da da zona lá do do do ambiental né mas ainda assim eu pesquisei as leis ontem fui dormir tarde para caramba eh é pesquisando isso e não achei em lugar nenhum é que fosse tão tão alta porque Isso V daquela taxa de permeabilidade né Eu não achei em lugar nenhum uma taxa de impermeabilidade tão alta que fizesse com que a taxa de ocupação por exemplo caísse para 22% Mas aí você pode fazer dois andares né posso mas aí eu fico limitado a à questão do do aí eu fui pro coeficiente de aproveitamento né que

aí ficou ao invés de ser 1,5 ou do lá no documento que ele mandou é 1.21 E aí hoje de manhã eu corri e mandei Para ele Ó confirma isso não entendi Desculpa melhorias que ainda dá para propor Pois é eu corri hoje de manhã primeiro para ele confirmar eh se tava certo né eo passo é pedir para ele tentar mudar isso porque dá ruim mas a minha ideia agora era era comentar o quanto é importante a gente ter a noção desses parâmetros e e fazer essas contas de padaria né para para poder ter uma

conclusão assim que ajude a gente a tomar decisão e e perceber que Tem alguma coisa errada alguma coisa estranha no processo perfeito eh para concluir Lorena até paraa gente poder agora seguir pros próximos paraas próximas perguntas que que você vai fazer com isso aí você vai pro leilão de terrenos então o que que vai acontecer agora a partir do momento em que você tem eh a possibilidade de ó eu preciso de um terreno de tantos 1 m qu né já já defini Aí o tamanho do terreno no momento em que você define o tamanho do

terreno aí você começa eu consigo pagar até 10% do valor do vgv para esse padrão vocês lembram daquela tabelinha dos padrões por do terreno por tipo de vgv tá dentro do grupo do telegram também acho que foi até o Igor que fez hein Igor não foi você que escreveu quem que foi que escreveu mandou no grupo foi uma aula que eu tava dando Aqui também ou será que foi no acelera pode ter sido no acelera não teve aqui sim foi aqui não foi é x vgv o a participação no terreno pode ser até tal para

alto padrão médio pão minha casa minha vida cachar não sei é tá tá lá dentro do grupo você já tem uma métrica você já tem um um valor certo e aí você olha Ah esse terreno aqui tá custando 88% do vgv mas ele me Entrega um e me entrega um vgv me permite fazer um vgv não de 21 mas de 18 por quê de e potencial máximo esse outro terreno já me permite fazer um vgv de 40 milhões e tá custando 15% do vgb hum esse terreno é 100% permuta esse terreno tem permuta com torna

E aí você vai escolher qual terreno você vai comprar vamos lá é fácil não mas é simples É simples etapa 1 Etapa 2 etapa 3 etapa 4 etapa 5 Agora é fácil analisar uma pesquisa como essa da da da prospecta você olha pr pra pesquisa numa primeira vez a cabeça chega vira assim de lado né você e agora né Para onde é que eu vou onde é que eu corro tudo é uma questão da gente se familiarizar então o que que eu convido vocês trazer essas pesquisas traz resultado da Pesquisa traz as hipóteses A pergunta

que você vai fazer usa esse espaço para isso vocês têm um ano comigo ou mais né porque já tem gente aí renovando continuando e tal usa de 15 em 15 dias usa esse tempo para isso Carol fiz aqui acho que a minha hipótese é essa por causa disso Disso disso começa a usar o tempo para isso no desespero eu posso jogar no telegram Caral porque 15 Dias vocês acham que vocês vão precisar de mim antes de 15 dias nem precisa mas pode a Bruna tá aqui ó tá gostou Lorena adorei Clareou aham já tô com

vontade de sair correndo Ligar entrar em contato com ess pessoa ligar pros corretores gente é isso primeiro organiza pesquisa a primeira agora né É então olha pras pras coisas primeiro antes de sair fazendo desesperado tá tá fazer agora é atrás do das empresas de pesquisa fazer Orçamento para essa pesquisa aí inclusive fala gente fala Olha eu tô querendo fazer isso Qual é a melhor pesquisa porque às vezes eles viram e falam assim eu tenho a ultra vocacional porque eu não trabalho na prospecta eu não vou saber no detalhe Qual é o produto e eles estão

sempre atualizando óbvio que estão sempre atualizando né O que vocês TM que entender é eu preciso disso seja muito Claro na hora de de falar o que você precisa eu preciso disso Quais são as soluções que você tem essa essa essa essa essa não tô com dúvida Carol ele tem isso isso isso isso isso isso custa tanto isso custa tanto isso custa tanto isso entrega isso Qual que é o contrato eu te ajudo descol tá fechou fechou Bora vamos embora Obrigada Carol Obrigada obgada Lorena eh Igor vai lá Olá tudo bem a todos bom dia

né Eh a minha dúvida é mais técnica assim eu tô Trabalhando em lançamentos aqui no produto né Eh de edifícios mas eu queria falar hoje particularmente de sobre casas eh eu eu tô desenvolvendo junto com o arquiteto que eu tô querendo levar lá para pro evento eh tô fazendo uma parceria com ele aí nós estamos desenvolvendo uma casa que tenha mais aação no mercado aqui de Uberlândia casas de médio alto padrão de médio padrão né Aí Eh como que eu posso viabilizar esses produtos trazendo investidores e fazendo o registro da incorporação dessa casa a minha

dúvida é assim é na SP é de médio tipo de 1,5 milhão meio né Ok vamos lá aí a minha dúvida tá assim na na configuração dos investidores junto com os sócios na spee aí eu compraria o terreno Então vamos lá estrutura um pouquinho melhor a tua então a minha dúvida é eu quero Trazer investidores certo eles entram na SP ou eles vão entrar por scp Tá então vamos entender uma coisa aqui muito importante essa pergunta é ótima o que que acontece eh existe uma confusão aí no mercado que eu até comentei rapidamente no último

encontro sobre co incorporador né existe esse termo que foi criado aí isso não existe tá não existe incorporador isso é um erro Eh ou você é incorporador ou você é investidor co incorporador foi uma um um um um negócio que foi desenvolvido aí no no mercado para falar que a pessoa é uma investidora que tá dentro da spee colocando dinheiro para desenvolver o negócio só que ele não é o desenvolvedor então ele é o quê ele é investidor ele não é incorporador então como é que a gente deve trabalhar Isso quando você vai atrair investidor

e existem vários momentos aonde você atrai o investidor né existem vários momentos onde você pode atrair o investidor Quais são esses momentos você pode atrair o investidor desenvolvedor é quando o investidor ele ele vai te ajudar naquele 1 a 2% do vgv Esse é um dinheiro mais caro mas é um dinheiro para te ajudar a girar a roda do negócio né quando a gente fala sobre Eh investidor que entra antes do ri ele não deve entrar na spee ele deve entrar na scp por quê Porque quem entra na SP ele é seu ele é corresponsável

é que nem quando alguém faz um negócio e coloca o permutante dentro da spee é outro erro gigante o permutante ele não tem que tá dentro da SP o permutante ele é só permutante ele tem um contrato de permuta apenas isso ele não precisa em momento nenhum Ser sócio do teu negócio ele não tem que participar propor M aos valores que você tá ganhando então o investidor ele vai entrar numa scp Aonde a spee é sócia Como é ai gente esqueci o termo agora ele é sócio ost só ostensivo isso obrigada Tiago ele é sócio

ostensivo da scp ou seja ele é responsável pela scp tá ele é o ele é o ele vai cuidar do dinheiro então todo o dinheiro que for Colocado dentro da scp ele vai ser administrado e vai ser investido dentro da spee Por que que a gente tem que ter esse controle porque se a gente for fazer patrimônio de afetação que é o objetivo a gente sempre quer trabalhar com patrimônio de afetação porque a gente entra no R E aí a gente paga 4% de imposto ao invés de pagar 6,7 a gente tem que ter um

controle muito bom do que entra então a scp vai Ter entrada de dinheiro e a spee vai vai administrar esse Capital e vai utilizar na SP E aí eu consigo comprovar que tudo que entrou dentro da SPE dentro desse CNPJ ele tá sendo utilizado paraa conclusão da obra Esse é o objetivo e quando a gente fala dentro conclusão da obra é uma pergunta que muitos me fazem é Carol mas eu posso tirar pedaços desse valor para pagar outras coisas que não H obra sim você Pode pagar taxa de incorporação você pode pagar marketing você pode

pagar obra corretagem você pode pagar todas as despesas Então a primeira pergunta que você me fez foi o terreno também sim sim para pagar o terreno né o investidor que vai pagar o terreno aí entra um outro ponto você tá buscando um investidor para pagar o terreno inteiro Esse é teu objetivo eh não terreno especificamente mas Olhando no negócio como um todo né a a a minha dúvida é assim e eu trago o investidor OK aí ele vai depositar lá uma parcela né não é 100% ele vai depositar sei lá e 100.000 vamos arredondar aqui

100.000 Então você tá buscando umor para comprar uma cota do negócio uma cota aí ele vai depositar 100.000 e eu vou reembolsá-lo com uma taxa né então aí vamos falar como é que a Carol prefere trabalhar um jeito mais simples Fala e a só só antes de você concluir para colocar no seu contexto aí vamos supor que eu pego esse dinheiro eu vou reembolsar ele uma taxa talvez eh mês a mês e e eu faça o registro da incorporação da casa e venda ela logo assim já no início então eu vou frustrar um pouco o

retorno desse investidor A não ser que eu tenha outra casa para levar ele aí é é isso que eu queria equilibrar sabe tá aí pode Responder Olha só vamos lá você vai fazer uma única casa é a princípio sim né Eu quero fazer mais incorporação de casas isoladas certo que aquela lei condomínio fechado aquela lei 14.000 eu esqueci o número da lei agora 14.000 e alguma coisa que é incorporação de casas isoladas ou geminadas que é você vender uma casa na planta certo isso é esse o teu objetivo Então você vai fazer uma corporação de

casa Isolada mas a obra segue mesmo sem vender nem pensar proibido você não tá construindo para vender Então tá tá no lugar errado não é construir para vender vamos lá que a minha estratégia é assim é antecipar o ponto de venda aí não não só depois da bit você antecipar já no início no início das obras porque assim dá para ir tocando sabe é como é um empreendimento baixo é é para fazer Alguns testes aí então vamos lá tá começando errado não testa construindo para vender esse é o pior negócio que existe porque o seu

objetivo não é construir seu objetivo é vender então a gente começa pelo objetivo vender a gente tá bom tá então como é que a gente vai trabalhar essa lei é de 2022 ela permite você fazer a venda de uma casa na planta qual é a vantagem de você fazer a Venda de uma casa na planta e qual é a desvantagem de você fazer uma venda na casa de casa na planta a vantagem é que você vai pulverizar esse pagamento ao longo da obra a desvantagem é que tem pessoas que TM medo de comprar sim isso

é um formato novo é que nem quando vem um mercado às vezes aparece um pessoal com uns mercados e é é muito isso é muito interessante porque até hoje Eh não vou citar nomes mas um outro mentorado meu ele tem uma empresa uma construtora há mais de 30 anos que era do pai e o pai sempre construiu e vendeu depois construi o prédio inteiro e vendia depois construí vendia construí vendia e ele até hoje estamos em 2024 até hoje ele vira para mim e fala o o o pai né o dono da construtora inclusive como

meu mentorado lá no acelera eu tenho que e com calma né porque a gente a gente tá Falando de empresas que estão no mercado há muito tempo e ele ainda não entende a quantidade de dinheiro que ele deixou de ganhar por fazer dessa forma Então o que eu expliquei para ele foi ele virou para mim Isso foi ontem anteontem Hoje é que dia Hoje é quinta foi terça-feira ele virou para mim e falou assim Carol mas você acha mesmo que as pessoas vão comprar o apartamento na planta 2024 gente interior de São Paulo Então eu

entendo que ainda existe esse medo né as pessoas ainda ainda t esse receio algumas pessoas ainda t esse receio me espanta bastante então Igor o que você tem que entender é o seguinte eh como você faria então o que você tem que entender é o seguinte você não é para todo mundo o ponto principal Tem muita gente que não compra casa na planta que eu sou para todo mundo eu quero o cara que compra casa na Planta quando você entender isso fica muito claro que qual vai ser a minha estratégia qual o desenvolvimento que eu

vou fazer aqui eu vou desenvolver uma casa com imagens de vendas com material publicitário com registro de incorporação Aonde esse cara ele vai comprar o quê uma casa uma planta né para comprar um produto e ele pode financiar da mesma forma que a gente vende um apartamento a gente não vende Um apartamento na planta na hora que a gente vende o apartamento na planta a gente tem duas opções o produto médio alto padrão a gente não trabalha com uma tabela de vendas aonde ele vai pagar até a entrega das chaves da E o restante ele

vai financiar com banco é o repasse é a mesma coisa então dentro do teu orçamento aí é Que eu quero entrar nos seus números pra gente poder entender um pouquinho melhor eh qual é o valor do terreno 450 450.000 o custo de obra 900 00 marketing 6% não não não precisa disso tudo não você já fez o estudo de viabilidade Econômica dessa casa desse Produto não então primeira coisa você tem que fazer é o estudo de viabilidade Econômica né para qu para você entender você vai vender por quanto nesse contexto aqui 2 milhões 2 milhões

eh terreno obra dentro dos 900.000 de obra Você já colocou projetos lá dentro sim tá corretagem qual que é o valor 6% 6% 6% 2 milhões 6% 120.000 120k eh então o que que a gente tem a gente tem impostos 4% n 4% tô fazendo a conta tudo de tudo aqui tá tá milhões enter 4% 80.000 ã É isso mesmo 80k o vgv de 2 milhões a albra 900.000 o terreno 450.000 Então vamos lá 2 Milhões 2 milhões enter eh 900k menos 900 enter menos ent 450 menos 650 tá sobrando aqui 120 menos 80 menos

por enquanto tá sobrando 450.000 enter 2 milhões divide dá 22,5 do de lucro né tá com 22% de lucro que é 450.000 isso a gente ainda não separou uma verba para marketing né Por quê Porque eu preciso entender que tipo de marketing você faria eh o que que eu tô querendo entender aqui para valer a pena desenvolver um produto como esse você precisa ver a ideia a ideia é fazer vários desses ao mesmo no mesmo Condomínio né pega vários terrenos aí aqui eu tenho a dificuldade que todos os terrenos são lançados e vendidos é impressionante

não tem terreno mais na Incorporadora na loteadora eh aqui em Uberlândia vende vende todos aí você tem que comprar de de terceiro super valorizado é mas aí não vale a pena aí você tem que entrar num outro produto por que que você escolheu esse produto para trabalhar ah é são oportunidades né Que Mas você tem que analisar se é uma boa oportunidade porque por exemplo eu não não é o meu trabalho principal eh hoje tá Carol o meu trabalho é num num prédio num prédio estudantil na a Margens da só atravessar a rua da de

uma faculdade de medicina aqui eh mas esse aqui é um é é um É esse aqui é só um um modelo que eu tô tentando ver se é viável né então para esse modelo ser viável eh você tem que fazer parceria com o Dono da do loteamento pequeninho ali para mim é o dono do loteamento para esse produto ser viável você tem que o terreno tem que entrar como permuta você não tem que pagar o terreno esse seria um formato teu investidor É oend eu tô com mentorado fazendo isso com 80 lotes os 80 e

é interessante pro incorporador do terreno loteador porque acelera a área dele Néo Então porque a média não é 4 Anos entre o terreno e a casa exato Então isso é uma prop nesse modelo aqui eu teria que ficar de olho no próximo no próximo lançamento ou fazer parceria com o dono do terreno aonde você vai o o terreno eh que por exemplo o lucro é de 450.000 dentro dessa obra de 900.000 é você que vai fazer a obra não e é assim eu posso até fazer mas não é o que eu desejo não aí eu

criei parcerias aqui com empresas especializadas nisso e Esses 900 900k já estão dentro do do orçamento dele uhum que aí assim já já peguei empresas que eu ten experiência eu poderia tocar mas aí eu poderia fazer o projeto poderia fazer tudo sim só que aí eu fico começo a andar pesado demais e a ideia é andar levear de ser incorporador é igual aqui eu fui em Uberlândia aqui implementei uma indústria Eu fui o projetista da indústria O Executor da indústria fiz toda a parte legal Ambiental bombeiro fiz tudo e assim é pesado é muita coisa

não é objetivo Ok eh eu eu não sei se esse negócio tá sendo tão vantajoso para você porque 22% de lucro para uma unidade só valeria a pena se você desenvolvesse um produto em que a pessoa vai pagar os 2 milhões eh pensa comigo num lançamento imobiliário padrão a gente faz o lançamento e a obra começa 6 meses depois certo então eu tenho 6 meses de Captação Sim esse negócio só valeria a pena se pensa comigo hoje existe um mercado de venda de casas em Uberlândia hoje a pessoa consegue comprar uma casa de 2 milhões

e financiar na caixa não consegue consegue consegue Então por que que ele vai querer pagar 2 milhões para você no seu Lançamento porque ou você vai entregar um produto superior ou você vai vender mais barato o tem que tá claro é o seguinte toda vez que a gente desenvolve um produto e a gente vou vou te dar um exemplo eh quando você constrói uma casa sua casa custou 1 milhão entre a casa e o terreno custou 1 milhão a casa você pagou 1 milhão Quando você vai vender sua casa tá valendo 1.800 não é assim

que funciona normalmente tá valendo 2,1 a casa ela valoriza é isso que é assim que funciona quando você faz revenda de imóveis prontos o produto ele vale mais ele ele valorizou mais do que o valor que eu paguei para construir por quê Porque tem um fator perente de construção né É e tem um registro também tudo isso mas esse é o Normal então o que você tem que vender pro cara é o seguinte qual é a média de valorização das casas prontas em Uberlândia você tem esse dado você tem essa informação não seria legal você

buscar mas deve ser acima de 40% deve ser vamos descobrir Então você precisa ter esse número como é que você vai ter isso falando com Corretores e etc O que que você tem que vender você Tem que falar para ele o seguinte Fulano você vai comprar na planta comigo uma casa de 2 milhões Que hoje é vendida por 2,5 milhões você tem que definir esse produto para ser um produto que no dia um comprando na planta ele já é um produto que vale mais e que quando for entregue é um produto que vai valer tô

falando de de uma obra de quê De 12 meses a sua obra seria um ano não 10 meses né 10 meses Ótimo então seria um um é um produto que esse produto vai valer em 10 meses R milhões 600 só que você precisa comprar essa casa por 1.900 em quatro parcelas ou Vista Essa é a vantagem que você tem que dar para ele é uma vantagem monetária de oportunidade e uma vantagem de valorização essas parcelas eu posso Encaixar depois da obra né vender a casa antes você vai juntar o dinheiro inteiro antes Entendi vai vender

a casa agora em três quatro parcelas e você vai começar a obra daqui 6 meses É isso que eu tô falando para você fazer você vende primeiro e de uma de uma forma análoga eu faria também para galpões né para galpões é calma do que estamos falando agora não é só fiz a analogia né porque galpão Eu Também acho muito interessante eu construí um aqui a 1 milhão 400 uhum eh para um para um consumidor final aí ele tá sendo vendido hoje por 3.500 ele fecha por uns três ele fecha tem uma uma boa valorização

aí é um galpão de 930 metas Uhum aí eu penso assim se eu puxo investidores para entrar como cotistas desse galpão ele vai gastar 1.400 ele vai alugar ele a uns 26.000 mensal aí já dá mais de 1,5 Aí próximo de 1,5 já tá ótimo o valor a valorização do imóvel perfeito eh e ainda tem de pano de fundo a multiplicação do patrimônio se quiser liquidar futuramente ele já tem outro patrimônio perfeito né Eu tô com uma outra mentorada fazendo isso também O terreno era um terreno que ela ia fazer um loteamento e a legislação

mudou para Centro Logístico galpão Logístico ela ficou arrasada Eu falei Amiga calma calma porque Centro Logístico Galpão Logístico é ouro em pó aí ela contratou a pesquisa da data Store quem foi que me falou que a data stor não fazia de Galpão Logístico Será que ela poderia compartilhar com a gente esse não não poderia Não ela tá no acelera é outro grupo é outra coisa ah tá eh e ela fez com a data Store ela me confirmou aqui Quem que falou que ela não fazia é eu que Falei e por que que você disse isso

eles falaram que não fazem não Talvez eu tenha criado confusão aqui aqui tá porque ela me confirmou tá faz que foi a data ST Face eh então assim mas aí você distribuiria essa possibilidade junto à equipe de corretores né sim aí a a isca fica lá no anzol né sim mas vamos voltar aqui eh a incorporação de casa isolada nesse formato você precisa do investidor para comprar o terreno certo Certo errado você precisa achar um parceiro para o parceiro seu dono do terreno o dono do terreno tem que ser seu sócio nesse caso é sociedade

porque é incorporação de casa isolada você não tá permutando o terreno ele tá entrando com você uhum nesse caso ele tá junto tá dentro e aí você vai pagar ao invés de 450.000 do terreno você vai pegar um pedaço do teu lucro e vai passar para ele então ele vai vender o terreno por 600.000 para você por exemplo só que ele vai receber um Casto do seu lucro só que volto a dizer acho 22,5 de lucro baixo Então você tem que buscar desenvolver um produto que talvez você venda por 2,5 por um valor maior que

te dê uma margem maior e você não gaste nada não ten exposição de caixa para comprar aend certo aí é só na pesquisa para tentar enquadrar melhor então exato o Padrão da casa com a metragem né exato descobrir um produto que você tenha uma margem aí próximo de 30% entendeu Entendi respondi respondi obrigado tá vendo como é importante trazer Ó você ia fazer uma m é importante o melhor negócio para você agora é você fechar parceria com o dono do terreno com o dono do Condomínio tá show Wellington tudo bem E aí como você está

Oi bom dia tudo bem Como tá bom dia então tá bom eh bom eu vou me apresentar aqui sou dono da pedra ferro Incorporadora né pedra o quê e pedra ferro chama o nome da Incorporadora PED isso E aí eu já tô já faço Algumas casas alto padrão né aqui na região de Atibaia Em Minas em Capitólio fiz uma altíssimo padrão lá só que é do do modo antigo né construir para vender tá estamos aqui para ISO tá tudo bem É então é inclusive essa casa de captó lá que eu fiz eu fiz ela para

vender só que ainda não vendeu faz quro meses e acabei vend não alugando e assim o aluguel lá é uma coisa impressionante e tá alugando tô gostando e tá indo porque é de temporada né tá em frente a represa de Furnas ali enfim hum aí tô alugando então não não Foi ruim por conta disso porque tá alugando bem e tal e aí beleza aí o caso aqui é o seguinte eu tô com um terreno acho que eu já tinha comentado contigo eu tenho um terreno aqui na na freguesia do or na zona norte de São

Paulo ah e aí eu aí fiz o fiz uma boa parte do curso né até a parte de desenvolvimento lá tal e aí eu já desenvolvi o projeto né já desenvolvi o produto já fiz o projeto já já protocolei na prefeit ura né Fiz as pesquisas da Hiper dado Fiz o passo a Passo que você ensina lá né fazer pesquisa tal tal e aí cheguei Oi de habilidade Econômica sim e o Alan vai vai daqui a pouco o Alan que tá fazendo comigo também e ele que vai apresentar aí a a a planilha viabilidade tudo

né Alan o Alan aqui agora eu queria só eu só queria compartilhar minha é ô Oi Carol tô aqui Alan tudo bem Tudo ótimo Então tá bom vamos lá aí eu queria compartilhar até você Compartilha aí ela para mostrar o projeto Quero mostrar o projeto para ela e mostrar o a pesquisa primeiro para dar uma olhada e depois a gente mostra a planilha de da viabilidade tá bom show vamos lá vamos ver por qual qual que a gente eu a gente falar para você que a gente é muito Ai saí do Pera deixa eu ver

ai eu sou muito é sou muito Lego nisso daqui mas deixa eu ir lá vamos lá D tudo certo ó primeiro é não tá certo vai lá vamos lá vamos ver onde que eu Vou procurar os documentos os documento eh você não tá compartilhando tela tá hã Você tá em reunião em sensores e circuitos digitais Ah e como que eu faço isso eu tô com essa compartilhar hã Para de compartilhar a tela como que é aqui é essa aqui tô vendo nada Vamos lá pronto é isso aqui ahã aí agora você vai você vai clicar

em compartilhar não seleciona nada e já vai Direto no Ok mas aonde que é compartilhar não é aqui né Eu não tô vendo sua tela não sei o que é aqui tem ali compartilhar tem uma setinha uma caixinha com uma setinha para cima compartilhar Então hoje português o meu tá em inglês é share screen share screen share screen share screen share Mas então aí eu aperto aqui o share aparece esse essa tela você só clica no Botão não clica em nada clica no botão e vai compartilhar Ah tá meio difícil hein Carol eh se consig

compartilhar tá deixa eu compartilhar a minha aqui então pronto consegue liberar para mim compartilhar a minha tá liberado já para todo mundo compartilhar aí eu não clico em nada só sh e aqui [Música] então ai meu deuso nisso vi não Compartil dá para ver aí alguma coisa agora tá certo perfeito Tá beleza então vou aqui dá para ver aí dá né ã tô vendo o WhatsApp Ah tá então tá vamos abrir aqui a oferta terrena É esse aqui foi a pesquisa que a gente fez lá na hiper dada Deixa eu subir aqui primeiro né Eu

contratei essa pesquisa Acho que foi o suficiente Porque lá é uma região que eu tô próximo do metrô né tô A 500 m Da linha nova de metrô uhum da linha laranja lá e aí eh o Wagner me ajudou aqui aqui nessa né no entendimento dessa dessa pesquisa né ele me ajudou a ver isso E aí a gente chegou à conclusão que aqui a gente tem a parte do potencial de consumo imobiliário né a faixa etária aqui da da das famílias né De quanto as famílias ganal al na na setinha eh tá vendo que tá

no slide c o quê Tá vendo que você tá na página cinco do lado não tem uma setinha para Você aumentar só para aumentar um pouquinho ah aumentar um pouco tem tem aumenta aí mais aí bom melhor tá aí aqui então a gente viu analisou aqui a a faixa de de renda das famílias as quantidades de de famílias que tem para cada faixa etária tudo e aqui também a gente analisou isso né o potencial né de de consumo imobiliário né tipo a eh o o nessa parte aqui acho que a a família faz por por

ppan não tem Uma parte que é melhor aqui quer ver que é de dos apartamentos tá tá isso aqui ó então a gente chegou aqui num é a gente chegou nesse a gente vai pegar ó Isso aí é bem parecido com a outra que eu tava mostrando tá vendo a cadê cadê a era quem gente era Lorena era Lorena hoo tava mostrando né É É a mesmo o mesmo formato tá vendo que vocês tem vários fornecedores para pesquisar Uhum é esse aqui foi um é da hiperdados eu assim para meu pra minha Necessidade eu achei

bom porque foi barato né esse aqui custou r$ 700 e resolveu para mim Entendeu perfeito muito legal porque o produto que eu vou fazer lá um produto enxuto então não precisava eu sabia que eu tô perto de um metrô assim então eh eu acho que é um pouco difícil de errar mas aí gente vai apresentar para você para ver você acha então a gente vai atingir esse Público aqui ó de 224.000 até 256.000 então a gente vai est mais ou menos dentro disso aqui ó aqui no meu m Minha Casa Minha Vida faixa dois que

vocês vão trabalhar é apartamento estúdio tal vai entrar na minha casa minha vida porque por causa dos valores ali então as pessoas vão Val é tá E aí a gente tem aqui eh algum cenário 10% de entrada né que a gente consegue visualizar aqui também que eu vi isso também tá eh aí aqui a gente tem a quantidade de Casa você vê que a região que eu vou fazer é muita casa tá vendo ess Lorena olha aí que interessante é essa região essa cidade esse local o perfil é majoritariamente casa tem um pouco de apartamento

significa que não dá para fazer ainda não tem nenhuma conclusão sobre isso vai lá aham então tá então a gente tem muita casa lá nessa região são é um bairro antigo né que que tem muita casas antiga né então A gente tem esse tanto de casa apartamento tal uma coisa interessante nesse estudo também que a gente viu aqui eh é é isso aqui ó é casa própria né isso aqui geralmente essas casa própria aqui tem já filho de 20 anos uhum já querendo sair de casa para poder comprar o seu apartamentinho estúdio lá de 32

M que é o que eu vou fazer Entendeu perfeito e e aqui mostra em aquisição alugados e também a gente pega esse Público aqui que tá alugado que de Repente pode também comprar um apartamento sair do aluguel e pagar uma prestação de um apartamento né e aqui a gente tem é aí tem uma coisa importante que essais não consegue te dizer o quê eh é que tem tem um comportamento de consumo gente que a gente precisa tomar bastante cuidado que é o aluguel o aluguel as pessoas normalmente alugam um produto superior ao que eles podem

comprar isso é um Comportamento de consumo Hum então essas pessoas que alugam elas estão alugando aqui apartamento de três quartos de do qu4 certo elas querem comprar um estúdio é São perguntas que a gente tem que est no radar tá Uhum é então mas o público aqui na verdade esse aqui pode ser que alguém compre aqui mas a maioria vai tá lá embaixo quer ver ó na nas nas famílias que tem aqui essas casas própria mas que tem filho que vai sair né em aquisição 41111 isso aqui né que Tá ali né querendo aqui ó

eh tamanho das famílias né Por exemplo aqui a gente tem as por exemplo cinco moradores quatro moradores Total então aqui mostra o qu pra gente quantidade de habitação alugada por tamanho de família e essa parte da esquerda quantidade de habitação por tamanho da família né então aqui a gente consegue ter esse esse esse indicador aqui V focar no dois ou um moradores né isso tá vendo que tem 4945 aqui ó dois moradores porque um apartamento estúdio desse é no máximo isso mesmo dois moradores três é não sei bem Tem um bebê at é tá exatamente

tá aí aqui a gente tem a faixa etária né da dos residentes Então a gente tem aqui ó eh a gente vai atingir esse Público aqui ó de 20 a 29 de 30 a 39 Acho que mais ou menos aqui ó esses dois aqui né 11.000 aqui família e 10.000 famílias aqui né E a faixa etária do locatárias Estão aqui ao lado também uhum eh as legislação né a gente tá lá nas no museu né que é uma é uma zona de de interesse social que é hiia szu né então lá eu posso fazer seis

vezes o tamanho do terreno isso que me chamou atenção porque lá eu tenho uma área pequena eu ten um terreno de 224 m né planinho tal só que para isso viabilizar só viabilizou por conta disso que eu posso são essas quatro vezes aqui é o eficiente máximo e mais duas vezes então Eu posso posso fazer seis vezes por causa do HS Ok então posso construir é eu posso construir 1000 1360 M num terreno de 221 M então eu vou fazer uma torre bem vertical né É bem é uma torre de 16 andares com 30 apartamentos

vai caber dois apartamento por andar eu vou fazer 16 andares ali e o o último andar vai ser o Loft eu vou entrar aqui na no projeto para te mostrar então isso achei bem bacana assim e a gente também não paga ortg enor onerosa por conta do k Hiis E tem alguns outros benefícios que São Paulo tá fazendo agora que você é isento dessas taxas pergunta Quem vai fazer sua obra quem vai fazer eu tô contratando uma construtora aí eu tô eu tô entre duas uma bem experiente porque assim hisis o grande problema do hisis

é custo de obra custo né o custo de obra ele tem que ter um controle muito grande por qu você não tem margem para Erro certo você não tem margem mas assim o o o lucro ali tá bem confortável viu Carol depois a gente vai te mostrar ali para você dar uma uma analisada já ou eh mas então a gente é o orcei através do do engenheiro que já faz esse tipo de obra na região eles tem muito costume de fazer isso então assim a gente já sabe mas eu já falei para ele meu teto

de pagar esse ele já tá fazendo um orçamento certinho para mim mas eu tô com duas opç ou eu faço eh parede de Concreto arrumei uma construtora legal que não é de São Paulo mas é do interior de São Paulo eh o problema que tem algumas coisas algumas questões como é um tipo de construção nova eh tem algumas questões que ainda eu preciso entender para ver se vale a pena ou não eles fizeram um preço bacana de fazer Oi é nova não tem pelo menos 5 anos aí então é nova né é 5 anos eu

acho nova né Porque o método de construtivo 25 25 Ah 25 ah 25 é bastante é nov é tá então assim eu tô decidindo isso ainda então a gente já eu já eu tenho o valor do metro quadrado ali que vai gastar através desse engenheiro que fez aprovação para mim na prefeitura tudo e eles já constróem o escritório deles já é de arura construção e incorporador El tem um escritório grande eles fazem muito PR faz tudo não então mas não são setores dentro do do umaa tem o setor de Engenharia é o setor de engenharia

setor de arquitetura setor de aprovação presa não não é eu presa Não Não Não Ah legal E aí eles eles já são acostumados a fazer prédios tal então eles tem os os fornecedores deles é os melhores de São Paulo assim tipo preço de esquadria de bloco de estudo entendeu eles vão fazer a obra também eles vão L É eu tô fechando para eles que fazer a obra para mim tá bom então uhum tá E aí bom beleza poss posso te falar uma coisa velho só Cuida aí que tu tá No Limiar que tem um problema

em São Paulo eh Tu tá no 48 se tu chegar nos 50 m tu vai ter que fazer escada pressurizada velho 500 conto a escada Como assim 48 qu Não entendi é a altura máxima do prédio a partir de 50 m em São Paulo de altura tu tem que fazer escada pressurizada essa escada custa de 500 a 1 milhão bom a gente foi pelas normas do Bombeiro né porque a gente tem um bombeiro lá que analisou o projeto antes gente mandar cara olhar para ti entendeu se ele já passou dessa fase Leandro Ah já foi

já tá já já foi protocolado já já tá na prefeitura Entendeu agora vamos ver que que eles vão vão ver lá mas foi tudo e feito conforme o bombeiro olhou tudo certinho né então eu tô meio despreocupado com isso mas enfim mas a gente colocou dois elevadores colocamos as portas lá com aquelas portas Antichama tudo que que pede lá a gente é quarta fogo isso então aqui continuando Vamos lá eh que tem oferta Imobiliária unidade por apartamento né tipo eh Esse aqui é do da quantidade dearte de de dormitório o total de vgv lançado Ah

não total de vgv isso tá vendo Então na região olha como é que é isso é é muita a demanda é muito grande cara para esse tipo de apartamento o stoque tá baixo né Tem um É Não então eu tenho uma o Wagner lá da hiperdados me mandou Também uma listagem de do estoque da região e assim e e o tempo que foi vendido é tudo muito rápido Cara o pessoal que lança esse tipo de apartamento vende assim muito rápido e o estoque abaixa bem rápido também e o terreno tá numa localização que tem tudo

a ver com esse tipo de produto também é então tô A 500 m do novo metrô ali então duas Estação uma na uma rua para cima e e outra umas duas quadras para baixo duas no meio né perfeito Estamos bem no Meio de duas Estamos bem no meio de as estações né isso e próximo do terminal também que vão sair também perfeito aí Aqui tá o vgv de dormitório ó tá vendo dois dormitórios aqui ó dois b ess aqui na na ver é na verdade um dormitório esse aqui é o estoque né vgv Por dormitórios

tá um estoque disponível tá aqui mas são informações que ainda não te ajuda a tomar muita decisão não é muito é exatamente mas é bom Tem mais coisas Estoque ório tá vendo aqui ó Tá mas o que que significa isso então o que tem estoque em 202 Mas cadê o número são Qual que é o estoque em 2024 aqui ó não tá 8.1 é 8.1 é o preço por met quadado mas essas a as linhas horizontais Estão dizendo o quê número de unidades mas não tá escrito aí não tá faltando é deixa eu ver se

tem para baixo alguma coisa não faltou essa Informação aí belza última ção de Quad dormitório aí tem isso aqui chck m por dormitório ó aí Ali você já sabe quantas unidades tem então você tem 6423 sobe um pouquinho por favor você abaixou demais aí a tela sobe um pouquinho aí você tem 6 423 eh lançamentos de 2 quartos 1669 lançamentos de 1/4 e o estoque é só 328 tem demanda né é isso tá entendendo ali a a Então aí tem demanda o estoque tá baixo para esse tipo de de produto a oferta é de 19%

para 1/4 25 58 para 244 11,41 para 34 e 0 para 4/4 o stoque está baixo então isso significa que precisa desse tipo de produto né Isso sim ticket médio 252 Ok na verdade tá fazendo um produto map É isso que eu tô entendendo um Produto map Ele só tá no Ticket minha casa minha vida porque ele é pequeno exatamente ente É isso aí tá então assim o nosso produto ele é o ticket médio aqui ó 252.000 Então esse o nosso produto do primeiro andar a gente fez aquela tabela de preço que você ensinou lá

então a gente aumentou o vgv em Acho que uns R 100.000 uhum eh fazendo a tabela de preço então a gente começa ali com 229.000 se eu não me engano e a gente Vai até lá o 10 o a gente tem dois Loft lá em cima né que é de apartamento Loft fiz só dois no último andar mas só um segundo que a minha a minha empregada teve uma crise de coluna hoje eu mandei ela para casa e eu tenho que abrir o portão pro piscineiro gente me dá um minuto só um de abrir aqui

a porta que eu tô sozinha hoje Pera aí só um minutinho é toma uma água aí todo mundo CCO minutinhos para beber uma água só para Abrir o portão beleza m oi oi oi voltei oi pronto vamos lá tá essa é a última página então né Essa aqui é a última página do do estudo que foi feito feito né da da hiperdados e a gente chegou à conclusão que é isso que a gente tinha que lançar vou te mostrar aqui agora a o projeto foi Feito então aqui é o o prédio vai ser mais ou

menos assim ele vai ter só uma pequena diferença que essas janelas laterais aqui elas não vão ter ela vai ter só a varanda da frente e uma janela para trás aqui nesse pena cega na lateral é na lateral cega vai ter todos os apartamentos são virados pra frente não tem nada lateral e nem pro fundo são todos iguais só vai mudar os andares né E aqui é o é o Produto Então beleza aqui deixa só diminuir um pouquinho que tá muito grande então aqui é o terrio né a gente tem o ter aqui aqui na

na parte de cima é a calçada aqui né a da rua então aqui vai ser a entrada do prédio né tem uma entradinha aqui os medidores tal Só uma pergunta antes de você continuar Qual é o vgv hum 8.200 eh São quantos apartamentos 30 30 são 28 apartamentos De 32 m e dois lofts de 43 m tá tá e hum eh tem produtos semelhantes que foram for lançados na região na região é isso você pergunta isso tem tem bastante e eles foram vendidos foram velocidade vendas assim bem grande rápida porque foi o que eu te

falei o além dessa pesquisa que eu fiz aí per dados Ele me mandou uma é ele me mandou uma relação de todos os produtos Que foram lançados e todos que estão em estoque todos assim aí eu aí nós analisamos tudo certinho e Vimos que assim tudo que lança vende rápido entendeu desse maisou menos como um produto semelhante a esse sim a única diferença assim em alguns alguns casos e o terreno dele são um pouco maiores né mas assim eu tô entregando assim diferente um lazer diferente é isso só que por ex é só que eu

tô entregando assim por exemplo tudo que eu tô Entregando aqui tem nesse tudo que eles têm lá eu tenho aqui a única coisa eu não tenho piscina mas lá no no rooftop que eu vou ter uma áa de lazer no rooftop também eu tenho aqui na no terrio e no hof toop eu também tenho que vou te mostrar aqui também então para você dar uma analisada aí Ok eh aqui então a gente tem um lzinho né de uma entrada aqui aqui uma uma uma área aqui fora que você sai que tem um pet car aqui

pra pessoa dar um banho no cachorro Aqui na parte de fora e já tem aqui essa parte que já é a parte que tem que ficar área verde aqui dos recursos que já usa aqui e aqui a gente tem uma academia toda essa parte da direita que é uma porta de vidro com ventilação cruzada academia aqui na direita né Aí você sai aqui dois elevadores um pouquinho PR para não cortar a pontinha de baixo tá só para eu entender agora deu certo dá Deixa eu só diminuir essa entrada principal do Empreendimento aqui isso aqui Ah

tá é lá eu tava entendendo que era embaixo Ok não aqui a entrada Tá vendo você entra aqui tal aí tem a recepção aí aqui você tem a porta de vidro com academia aí você sai aqui fora tem esse balcão aí esse Lobby ah sei lá o cara quiser pôr um porteiro na na no prédio se quiser pôr um porteiro põe um porteiro aqui entendeu Não sei se tem necessidade mas a gente deixou para p se tiver se o condomínio quiser fazer isso Tem essa opção aqui aí aqui a gente tem os dois elevadores né

os dois elevadores aqui as escada caixa de escada e por lei aqui a gente precisa ter dois banheiros né um banheiro aqui masculino e um para deficiente aqui na parte do ter que vai atender a academia vai atender o conwork a gente tem um depósito aqui fiz um deposito Zinho aqui do conwork aqui se o prédio precisar co depósito do Coworking Não entendi para quê esse Depósito do Coworking ele serviria para qu na verdade não é do Conor é um depósito que você pode guardar material de limpeza pra manutenção de toda essa área do terre

ou pra pessoa que tá limpando tem um depósito aqui para guardar as coisas né de limpeza enfim essas coisas assim não tem subsolo né não não tem vaga de garagem também não é um prédio bem chuto assim não tem nada disso E aí tem um espaço mulher aqui se a pessoa quiser fazer uma massagem fazer A unha aqui deixamos aqui um espaço aqui aqui pequeno espaço bom aqui e a lavanderia então uma lavanderia Oi o lixo vai para onde ali em cima é aqui ó aqui em cima aqui os medidores e aqui a lixeira uhum

tá e aqui a lavanderia comunitária então dá para fazer uma lavanderia se a pessoa não quiser ter lá a máquina dentro do apartamento ela tem essa esse espaço que Eles podem fazer uma lavanderia aqui Ok E aí a gente tem a outra parte aqui vamos lá que é o essa aqui é a espaço vazio né que a gente vai ter eh um pé direito maior pro PR pro primeiro an não ficar muito perto do ter do do do terre do da da calçada né Deixa eu só aqui é queimando um pavimento para fazer pé direito

na verdade não tá queimando assim porque acho que é bom tem um pé direito alto ali na academia ali Naquelas partes mas teve que fazer porque senão ia ficar muito perto do T do do da calçada entendeu primeiro andar aí eu preferi fazer assim né E aqui é os apartamentos Então você desceu aqui tem do é dois apartamentos só por andar então aqui você tem aqui o esse apartamento tipo do lado esquerdo que é igual do lado direito são iguaizinhos né esse terrio aí você vai fazer um Garden né o térreo Como assim isso daí

você vai fazer um G Esse é o ter não não não Volto e esse pavimento aí esse apartamento que ele tá quando ele abre a janela ele tem uma laje na frente não é isso do lado né ó a frente da a frente do apartamento aqui isso isso aí eu vou fazer um aqui D eu faria um apart Garden é né pode vender essa laje inteira pros dois apartamentos que são o primeiro andar ah é sim senhor saindo aqui né você vai botar aí uma jacu vai botar Um brelone vai botar umas jardineiras E aí

você vai vend isso pode né pode bacana E aí o apartamento aqui ó um banheiro a cozinha aqui né a cozinha até que ficou com tamanho bom né que tem aqui a um fogão esse fogão pode ser de quatro bocas também que tem espaço eh aqui tem a dá para pô uma lava lava e seca aqui né Aí tem a bancada que divide aqui a essa área da cozinha com dormitório aqui que já é junto aqui um Armário tal uma salinha aqui e área Gourmet com churrasqueira é só essa é a questão da churrasqueira se

eu não sei se eu vou fazer churrasqueira não sei se é viável um apartamento desse tamanho com churrasqueira isso eu posso decidir depois o que que você acha colaria uma banc colocaria uma tomada para churrasqueira elétrica elétrica né acho que mais prático né do que carvão né se for o caso dar de presente a churrasqueira Elétrica pro cara que comprar essa uma Atrativa ali né Tem uma chask elétrica que é comprida e tem uma que é de base você dá de presente pro cara ah legal dois elevadores porque é obrigatório ter dois por c dois

andares temos 16 andares Então se um fica em manutenção como é que a pessoa sobe lá pro elevador de emergência é entendeu eh Bom vamos lá ten só uma dúvida na Planta hum eh mas isso é algo que a gente tem que pensar com calma por que que existe esse dente aí na planta foi por questão de largura de terreno né ali do lado da cama tem um dente né aqui é é por causa do terreno por causa do recur Eu imagino que tenha sido por causa disso e isso gera um um encarecimento grande na

estrutura Por que que você fala Ué Porque você vai ter que trabalhar vigamentos e e travamentos CAJ um dente eu faria eu faria esse prédio inclinado então o problema desse desse terreno Carol que ele é irregular tipo assim ele tem uma uma parte da direita ele é maior do que a esquerda você entendeu e e o terreno ele ele é plano mas ao mesmo tempo ele tem um desnível baixo ali mas tem um desnível no de um Lado pro outro então assim a gente trabalhou assim foi muito detal detalhe para poder para chegar nesse resultado

porque é um terreno de 221 M entendeu então o que deu para fazer foi isso mas assim é o a parte do dente não sabia que on era um pouco na obra isso aqui Mas é isso a gente agora vou te mostrar aqui ó quer ver eh é tem uma um pênalti aí que eu quero que vocês analisem volta lá na PL a aqui Essa questão da bancada grudada na cama eu também não gostei muito disso mas hoje em dia você já viu que tem uma umas divisórias de Serralheria ali que você divide um um

ambiente do outro você bota uma serralheria ali e tal você não pode deixar aberto bot é você não não pode deixar aberto para ficar vendo a cama ali mas você tem que ter um painel perguntar Ok é no 3D eu falei pro arquiteto fazer isso bancada Você limpa a bancada O farelo de pão cai na cama Não faz muito sentido né isso exatamente mas eu falei isso pro arquiteto a gente chegou nessa solução fazer uma serralheria um painel ali bonito e tal e aí Divide Entendeu perfeito tá você quer ver mais alguma coisa aqui ou

tá tranquilo não não tá tranquilo a varanda ficou boa né ficou boa a varandinha tem uma porta aqui e tal ficou uma var é essa porta com três folhas é trilho triplo ou é trilho duplo hum não sei deer fazer duas folhas de correr só né Duas folhas de correr exatamente Então vai trilho simples Ok uhum tá eu Tiraria a Carira most carvão botaria elétrica eu vou adotar aquiar uma bancada simples eu colocaria um tanque de Nox Eu imagino que é isso que vocês estão propondo aí né uma bancada de GR um tanque que ele

serve é um tanque que ele serve como Cuba e ele serve como tanque é bem legal ess po é daí eu colocaria a máquina de lavar roupa de baixo da bancada da da churrasqueira eu colocaria a roupa lá na Varanda na varanda em vez ali da da da cozinha sim ah tá legal eu anei aqui porque aí você tira essa churrasqueira eh a carvão e você coloca a máquina de lavar roupa daquela com abertura frontal você já entrega com uma bancadinha arrumada o tanque em nox acabou é um um lugar Coringa ali né legal e

inclusive decorado você consegue fazer um apartamento Sabe aquela arquiteta doma arquitetura que aquela arquiteta de São Paulo ão uns vídeos no Youtubea é nossa ela faz M projeto compacto ela faz muito apartamento e ela eu já vi os vídeos sim então dá uma olhada nas áreas de varanda que você esse Mix churrasqueira elétrica com máquina de lavar roupa debaixo da bancada com lugar para pendurar roupa em cima com armário tudo junto ali é um tudo junto e funcional né é um tanque de inox Aceita que dói menos você vai lavar um pano de chão depois

você vai limpar e vai usar Como pia para churrasqueira é é o arquiteto falou à vez que às vezes quer lavar um tênis Você chegou de uma tri quer lavar um tênis alguma coisa você não tem um tanque Aí você usa você usa aqui né só que vai ser de noox bonitinho bonitinho né pensar que na Europa não tem nem tanque nem ralo é e ele não lava nada com mangueira né não tem não tem ralo não tem tanque Então é isso é no paninho Mas tá bom tá então eu vou subir aqui para o

Loft que Vou te mostrar o Loft depois vou te mostrar de Laer e na planta orizada volta lá lá hum Esse sofá ele tá no [Música] limite ele pode ser ao contrário também ele pode ser sofá aqui e a não eu acho que é isso mesmo é só que aqui o que acontece da cama ali ó o que sim mas aqui por exemplo o cara que que que tiver aqui na cama ele ver a televisão aqui vai ter que pôr tipo Aquela aquele suporte que Gira né É aí funciona bem né pros dois lados aqui

até pra varanda aqui você consegue ir para cá para cá e pro meio né é eu acho que até indo se espelhando um pouco nos projetos da doma arquitetura você acabaria fazendo um armário inteiro de Fora a fora nessa parede e a cama grudada nesse entendeu não do outra parede aqui de Fora a fora Ah tá E aí eu colocaria a TV embutida nesse Armário é e Esse armário com fecho toque que vira lugar para guardar as coisas porque um apartamento compacto você tem que ter lugar para guardar cois guardar né tá tá masar aqui

tá Agora eu vou te mostrar o Loft aqui ó que é o é esse aqui ó então fiz os dois últimos andares que é o 15 e o 16 vai ser o Loft é um apartamento de 43 m né então você entrou aqui você tem toda a cozinha aqui igual Tal aí você passa aqui por baixo dessa vai ter o mesanino aqui e aqui você ainda ganha aqui uma mesa de jantar né aqui uma mesinha de jantar a salinha mesma compacto por mais que essa escada seja a escada mais confortável e ela é a escada

mais confortável para produto compacto não faz sentido usar essa escada Você tem que usar a escada El ele co idal aquela escada caracol produto compacto assim não faz sentido você matar tanta Área com escada Mas ela é bem ela é bem curtinha aqui ó ó Mas você matou a ponta toda não tem não tem espaço para nada aí aí ele coid vai usar oo aqui nessa parte você tá falando tá É isso aí Dá para mudar depois porque é só interal ela só vai usar os degraus 6 7 8 9 10 acabou a escada é

só isso tá eu tava em São Paulo outro dia fui visitar um um amigo do meu marido Ele mora num duplex aonde que Alto de Pinheiros eu acho e Exatamente isso CAD ele coal Uhum aí ficou assim Doutor aí sobe aqui ó muit hum aí sobe aqui você tem o mes an então você subiu aqui tal que é a parte que que você desce e sobe aqui e tem aqui o dormitório na parte de cima né que aí tem um armário aqui e tal o que precisa aqui na parte de cima e aqui você tem

o pé direito aqui de acho que vai dar se 5,80 M se eu não me Engano E aí o cara vai fechar isso vai fazer dois quartos é então é isso então a gente vai vender assim o preço vai ser um pouquinho mais caro né desses dois apartamentos lá de cima aqui na frente vai ter um vidrão bonito aqui virado PR pr pra rua né uh e aqui esse esse o apartamento Loft só tem dois só fiz dois só para ter mão um atrativo melhor ali legal e melhorar o vgv também e aqui é o

hof toop Então você chegou dois Elevadores Uhum aí aqui à direita você tem dois banheiros masculino e feminino que vai atender essa parte aqui precisa ter os dois aí também precisa cara Precisa ter eh é lei né Tem e já é da da Lei já e aqui a gente tem um Espaço Gourmet tá um espacinho Gourmet não é para muita gente porque também é deve caber aqui sei lá umas 15 pess você tem essa parede aí separando O Espaço Gourmet fechando a porta Então mas aí por exemplo se tiver O pessoal aqui ó nesse Spa

suponhamos que o pessoal tá usando Spa o pessoal do condomínio tá usando Spa que é só pro pessoal do condomínio e não visitante Ok E aí por exemplo se você não tem essa parede o cara desce do elevador ele já vai ver a festa aqui né ele já vai ver acontecer as coisas aqui tá E aqui ele ele precisa vir no banheiro o cara que tá aqui no Spy ele precisa vir no banheiro aqui e aqui e se você não tem essa parede fica Olhando a festa do cara lá concordo entendeu então aberto eu também

não gostaria que não fosse aberto né E aqui caixa de escada aqui né a gente respeitou aqui o bombeiro que tem que ter aqui a esse espaço para pros eficiente né e aqui eu fiz um spa não deu para fazer piscina fizemos um spa aqui de madeira Sobe aqui es Cadinho e tem esse Spa aqui que dá para pô umas cadeiras aqui piscina quadrada dá para fazer uma piscina Quadrada Mas ó ó o espaço que eu tenho aqui ó eu tenho 3,22 aqui ó Qual o problema dá eu faria piscina não faria Spa piscina mesmo

pequena tá você acha que é melhor isso pro condomínio que você o espaço Você só fica ali sentado né piscina é piscina é tá mesmo que tenha um banco Uhum é porque essa área é uma área totalmente aberta aqui né então tem bastante sol só praticamente o dia Inteiro aqui n Ô dá para trabalhar tranquilo uma piscina Quadrada Tá 322 por 2,72 Pera aí que eu vou te mostrar eu fiz um produto assim é É tem que ter um espacinho aqui pelo menos aqui da para você transitar aqui né acho que de botar ali 50

60 tô querendo achar a imagem agora uma dica é eliminar essas Quinas Aí né que isso vai realmente como o Carol falou encarecer o produto né Essas entre elevador banheiro etc olha aqui ó você consegue fazer a piscina exatamente do tamanho da laje Ah tá não precisa ter esse tanto de área fora você pode inclusive nas laterais é você pode fazer eu tô querendo achar imagem de vendas Cer não achei não você pode fazer ela do tamanho [Música] inteiro não achei pode compartilhar de novo aí tá você pode pegar esse esse o retângulo aqui ó

encostar mais aqui e aqui isso é porque não precisa ter é você faz ele inteiro daqui para lá ó aí aqui na Aqui é aqui na frente inclusive você não precisa ter Deck Você pode ter a piscina e o espaço de conveniência ali é onde você vai botar as cadeiras pregui deiras duas preguiças é aqui aqui né Tá eu anotei aqui beleza Aí encosta bem aqui e aqui a gente tem uma uma outra Vista aqui né que é o último andar lá né para cá pessoal tá ali na piscina ali tranquilo tá então é isso

então esse é o projeto tá aí agora eu preciso compartilhar aqui o o estudo de viabilidade aqui pera aí vamos Lá tá aqui é então tá aqui é estudo de na verdade quem quem apresentar isso aqui é o Alan que ele entende um pouco mais de Excel e ele que Mas vamos lá tá aqui eh deixa eu só tirar isso aqui pode de apresentar que eu tô anotando tudo aí o que ela que tiver errado cara desculpa viu então aqui a gente tem o terreno né que vale aqui esse valor valor total do terreno Tudo

a gente tem aqui o vgb de 8.100 só que aumentou para 8.200 por conta da da da da tabela de preço que a gente fez né do primeiro vai subindo um pouco o valor deu igual você falou mesmo dá para você aumentar um pouco o bgv só nessa tabela ali né E aí tá aqui a gente tem e 28 apartamentos estúdio de 32,40 dois Loft de 4305 né o valor unitário 262 440 e 348 705 agora você Vai botar mais duas unides G 28 vai colocar 26 tá ah é porque vai alterar aquela parte né

Carol você vai aquela parte do primeira tá já anota aí Alan para fazer isso aí também que eu não vou mexer eu não vou mexer nessa planilha aqui não Senão acaba estragando tudo aqui e aí vai aumentar PGP tá aí aqui a unidades totais tal e aqui tá o vgv sem a permuta porque não tem permuto porque a gente já tem o já Sou o dono do terreno e o terreno custou esse valor aqui para para mim é 559 325 Nossa que lindo talvez ficou bom né mas você tem que se pagar né bom sim

sim aqui já vai tá quer ver vamos lá obra eh então a gente fez aqui eh a gente fez em 18 meses aqui tá em 18 mêses né ala isso 18 mêses planejou né tá aqui tá área do terreno aí aqui tá tá os coeficientes né que é aqueles que é decada tal né Os elevadores eu tenho eu Tenho Desculpa eu só interromper um pouco eu tenho um pouco de dúvida sobre essas áreas equivalentes aqui se elas estão corretas sei que numa outra aula você falou que a gente ia ver no no quadro NBR que

a gente ia só que eu não consegui encontrar onde que eu conseguiria somar entendeu então eu não sei se ela está correta onde você somar o quê não essas áreas equivalentes né aonde que eu tenho que Fazer esses cálculos então eu não a área equivalente mas vocês entendem o conceito de área equivalente sim ou não Não Eu entendo pouco de a equivalente eu explicar rapidinho não vou vou explicar que vale a pena exp eh 1 m qu de Jardim custa R 200 uhum 1 m qu de piscina custa 6$ 600 1 m qu de apartamento

isso é tudo eu tô só uhum 1 m qu do apartamento custa R 1000 então Cada coisa tem um custo equivalente pra gente fazer um orçamento de obra e falar que minha obra custa r$ 500 1 m qu eu preciso transformar as metragens quadradas em áreas equivalentes de custo de construção padrão quem é o padrão é o apartamento então a gente coloca o custo da construção do apartamento como a área padrão então se eu tenho áreas que custam mais barato do que a área do apartamento o Apartamento custa R 1000 o m quadrado o meu

jardim custa r$ 2 O M qu Uhum Então o Jardim ele tem um custo equivalente mais barato então eu pego a área do apartamento nesse caso eu f eu não sou boba eu usei 1000 para ficar fácil a minha conta sim sim a área do Jardim custa 20% do valor do apartamento Uhum Então é tudo proporcional ao valor do apartamento O apartamento é área de custo padrão um Uhum no caso é R 1000 para facilitar nossa vida então caixa de elevador aqui ó temos aqui caixa de elevador caixa de elevador você gasta igual gasta um

apartamento né é a caixa de elev aí vamos lá quem é que vai falar esses custos para você é o orçamento é ah uhum o orçamento que vai te dizer quais são esses custos proporcionais esses custos equivalentes isso vai sair do banheiro e Cozinha seria duas três vezes o custo padrão então é é a gente não separa a cozinha do apartamento O apartamento é o apartamento é uma média do apartamento inteiro tá tá então por exemplo o rooftop você colocou 80% Mas você concorda que o Roof toop vai ter impermeabilização nele inteiro então impermeabilização é

um custo alto mas Carol é só que ela Hã mas Car a laje em si ela não é muito grande a área né Ela é uma laje de 90 M Qu é a mesma laje do pavimento de baixo é sim sim a diferença é que ela não tem o teto mas ela tem a piscina ela tem outros custos sim uhum sim Carol o que que você acha Eu acho que é 100% é o mesmo valor 100% agora entre a Carol ch e o orçamento dizer que é 80% então a gente tem que ver isso no

orçamento certo tá elevador aqui a gente chegou C elevadores tá aqui ó circulação e casa De máquinas é um negócio que a gente coloca uma um coeficiente menor casa de máquinas é 50% circulação 80% não beleza a quem vai mandar é o orçamento tá é então eu não vou nem me preocupar com isso que meu orçamento já tá para sair né com com a construtora lá então vamos ver que que né porque eu já dei um teto para ele Ó ten eu vou eu eu tenho aqui ó r$ 500 que é mas eu falei ó

é r$ 100 que eu que eu quero gastar com Metro quadrado desse desse empreendimento que é um empreendimento enxuto não tem muito muito segredo isso aqui para ser feito ali sa de administração sobre a obra ali is isso que eu queria falar é o valor da taxa que a construtora vai pagar para administrar a obra normalmente é 10% do custo da obra então ali onde você botou 3,5 seria 10 10% 10 então mas isso que eu queria entender Por exemplo mas o o o orçamento que ele vai me passar já é incluso com a taxa

de administração por exemplo vai me cobrar tudo bem então você vai botar zero aí vai botar zero então ISS queria saber eu já tinha eu já tinha essa pergunta anotada para te perguntar se essa taxa de administração quando já tá embutido no orçamento do da construtora eu tiro e Pô isso Zero Não é isso perfeito coloca pode colocar zero ali Ah tá entendi aí Eu coloquei aqui uma decoração de equipamentos por exemplo lá em cima lá no rof toop tem r$ 50.000 para fazer ali a decoração da área Gourmet da do espaço ali Acho que

tá bom né pelo tamanho que tem ok né E aí tem uma outra pergunta que é taxa de administração consultora taxa de incorporação é taxa de incorporação tabela de preço vou entrar aí tá beleza e aqui ó por exemplo aqui na na no curso de obra você viu aqui ó o Curso de obra aqui vai dar 4.24 né o curso de obra aí tem uma outra página aqui que deve ser ess aqui ó é tá E é quer ver comissão marketing 1 e me a tabela você botou 66% para para repasse é um produto que

vai ser financiado majoritariamente financiado né isso isso então se você trabalhar esse produto no no formato Minha Casa Minha Vida você recebe antes né você vai receber no mato caixa então Mas como por exemplo isso essa é a dúvida que a gente tinha por a gente vai entrar entrar nessa dúvida agora porque ó eu já dei dei entrada no projeto a o pessoal lá da da engenharia que deu entrada no projeto falou que daqui 120 dias eu posso começar essa obra Mesmo não tendo alvará se você o processo tá em tramitação na na prefeitura de

São Paulo começ as lambança aí vocês começa a fazer as lambanças hã Então mas aí que eu ia perguntar para você aí no caso eu Já teria que lançar esse produto agora o mês que vem daqui sei lá dois meses não é isso porque pelo que a gente aprende aí tem que lançar antes vender e depois começar a obra não é isso o objetivo não é começar a obra O objetivo é vender vender Então mas eu lanço quando agora se eu se eu já dei entrar eu lanço daqui um mês dois meses quando que eu

posso lançar is Você lança quando você tem o registro de incorporação lançamento imobiliário você Só faz após o RI O que que a gente faz E H é a atração de clientes então é montar pasta você já fechou com alguma Imobiliária quem é que vai fazer o lançamento Não ainda não fazer essa reunião Mater vend não então vamos lá Prim coisa que você tem que ter Eh você tá falando de um vgv pequeno 8 milhões e de um produto que por um termômetro da da hiperdados Você viu que é um produt que tem uma demanda

muito alta então Eh vocês não estão pensando em fazer a pesquisa da suoma por exemplo não acho que não tem necessidade que que você acha é eu eu acho que também não teria tanta necessidade Já que é um produto que tá bgv é pequeno são poucas unidades então eh como é um tipo de produto que você tá com um estoque aí de 19% isso é baixo para caramba né o que você tem que fazer é primeiro você tem que ir atrás de Imobiliárias hum para fazer esse lançamento Então você tem que ter reunião com imobiliárias

para fazer esse lançamento você precisa ter uma empresa para fazer o lançamento E aí você precisa montar material publicitário hum para ter o o produto apresentação do produto e aí você Ach que precisa ter um decorado ou não não não não não precisa 3D já você tem que ter um 3D muito bom Você tem que ter um 3D o meu 3D meu 3D assim o cara que faz é muito top porque por exemplo a sua fachada ainda não encanta a gente tem que trabalhar essa fachada não tem fachada ainda eu tô fazendo então aquela foto

lá eu falei aqui ainda não é produto eu já não não aquela foto só foi um uma ideia mas a fachada ainda não tem ele tá criando a fachada ainda aquela fachada lá ela não vai ser aquela vai ser diferente daquilo entu Então Você tem agora o material publicitário o nome do empreendimento você tem que fazer o encantamento agora depois disso você vai atrás de imobiliárias para lançar o seu produto Então quem são as imobiliárias que estão vendendo esse tipo de produto nessa região e é com essas empresas que você vai conversar quanto que eu

gasto do de porcentagem nesse marketing porque a gente colocou aqui deixa eu ver onde tá isso colocou 1,5 por do vgv Normalmente é 2 12.000 normalmente é 2% 2,5 mar eu deixa eu ver o resultado da viabilidade que tá ali deixa eu ver como é que tá o resultado na aba 6 aba 6 aba se aba se aqui ó é Ok não tá bom tá bem bom que que você achou tá bem bom Tá bom Tá sim tá bem bom porque teu terreno tá embutido aí né Is dá uma é tá embutido mas ele ele

ahta ali e Ah não tudo bem Vai no mix de produto de novo por favor Prim na primeira isso Hum bota você colocou ali um né como se você tivesse pagando o terreno à vista é uma parcela isso não Então você já pagou o terreno o terreno já entrou é o terreno Já tá pago já a gente coloca qu você colocou o terreno você Tirou o terreno como uma despesa é isso que eu queria saber eu achei que você tinha botado como zero não tá ali ó tá vendo número de parcelas um sim sim número

um sim tá então assim já pagou você já pagou o terreno sim quer que eu boto no resultado da viabilidade para você ver quer Uhum Então tá dando esse lucro aí de 2803 por lucro líquido perfeito e os custos das Despesas vou gastar r. 790 tá vendo aqui embaixo Aqui ó hum não tá bem bem chuto tá bem chutinho né aí gente achou também agora vamos lá agora você tem que se preocupar é com o lançamento imobiliário você tem que ter o encantamento você tem que desenvolver um produto bacana Isso vai ser o quê com

imagens de venda com estraté 3D né com 3D imagem de venda planta humanizada bem lindo qual vai ser o nome do prédio qual vai ser o Aham ele tem que ser cho iso é legal não Então a gente quer fazer eu quero fazer na verdade um um um prédio assim bem bem enxuto bacana e moderno assim para pessoas se encantar né jovem ele tem uma cara sim fazer uma entrada ali com eh reconhecimento facial umas coisas bem mais de p cara pro público mais jovem porque eu acho que quem vai comprar isso aí de 20

a 30 anos eu tô na é eu não sei seo mulher não eu faria sabe o qu uma uma são quantas Unidades 30 São 30 serve para fazer massagem também mercado próximo se tem mercado próximo é tem tem uma quadra ia falar exatamente isso Carolina de fazer um espaço com mercado autônomo ali eu ia falar isso também mas eu já me arrependi mas eu acho que a quantidade de de unidades é muito pouca PCA pessoal de mercado automo não vai ter Inter vai viabilizar eu aumentaria o Coworking eu não faria esses bando de Espacinho mulher

não faria você acha cor eu TVE uma uma nemuma das reuniões minha com a gente e eu achei que poderia ser um pouco menor o cwork e aumentar aí oon deu uma ideia de de questão que a gente não tem é um bicicletário é boa depois eu me arrependi não fazer o bicicletário porque a academia ficou bem grande sabe ué mas é só contar a parede gente é então porque um bicicletário é Importante porque a gente tá falando de um prédio que não tem garagem né então o pessoal vai usar é a pé ou Uber

Então você tem um bicicletário porque no apartamento em C você põ uma bicicleta é complicado Eu Sou ciclista eu sei como funciona legal acho Total esse espaço mulher eu acho uma bobagem gente é e o p necessário correto é não gente sim você tem um tanque al dá para dar banho no cachorro no tanque dá para dar banho no cachorro No box e dá para botar ele num Pet Eu não Então você acho também é necessário tirar para um produto desse tamanho eu não não inventaria é muito melhor você fazer um lá embaixo uma sala

de TV uma sala de reunião por exemplo você pode criar uma sala de reunião pro cara fazer reunião de trabalho mas o Conor comk já não serve para uma sala de reunião já não é isso não você tem o Coworking que é um espaço aberto todo mundo trabalha junto Você tem umas sainhas você pode alugar essas salinha fechada para fazer ligação reunião eu acho isso muito mais inter tá vou anotar aqui eu não faria nem Pet nem o o espaço mulher eh tá eu anotei aqui agora deixa pegar você quer ver aqui a análise de

sensibilidade que que é isso aqui não lembro não isso aí não vocês não fizeram não tá e a tabela de vendas aqui você quer dar uma olhada que a gente vê se tá Certo 188 a 250 vocês vão mudar o preço do 101 e do 122 porque vai ser o Garden Então agora vocês T que pesquisar Quanto dá para pegar de preço no Garden tá vou anotar Garden tá rola para baixo aí deixa eu ver como é que ficou o aumento do vgv é até que não não aument 88.000 ganhou o apartamento é mas é

considerável 188.000 para para esse vgv eu acho que eu ainda não sei se vale a pena você queimar um Pavimento para fazer pé direito duplo e não botar um apartamento Então mas ah então agora agora eu sei porque não eu agora eu sei porque aconteceu isso porque a gente tem limite de metragem a gente tá no limite da metragem Ah então perfeito Então tudo bem então ó se eu fizer mais dois apartamentos eu estouro a minha metragem que é que é permitida D seis vezes o terreno entendeu Ah então talvez a laje por ISO a

laje do a laje da que tá do Lado do Garden essa laje já já está construída a única diferença é que agora você vai vender Porque ela só ela considera só e metragem construída se eu tivesse teto mas como ela não tem ela é aberta é só não é isso Você vai vender essa lje aham conversa com o arquiteto aí só ver legislação eh a questão de a questão de área computável só para ver se colocar É isso aí eu sei O que que você quer saber sobre isso eu quero saber se dá para esse

Garden ser considerado área privativa ou se você est privativa não dá por não dá porque a gente já tá no limite máximo do que a gente pode construir não sobrou 1 metro sequer a gente Constru o que tinha que construir entendeu nos dois últimos se tornou o Loft não foi o exatamente então a gente tá bem no limite aí você vê que um terreno de 221 m a gente construiu 1366 m de construção então foi bem aproveitado assim para cima né sabe por porque pro apartamento do do primeiro andar Ai não tem nenhuma brecha não

não tem tá pensando aí a área perdida né Carol essa laona né Realmente até o proprietário do do do do do estúdio vai olhar aquela área vai falar pô que a área que eu tenho aqui ao meu lado e não posso Usar é é eu eu acho que não o que assim á se se cobrir Não não pode entendeu o que dá para fazer é fazer uma área uma área eh Gne aberta acho que talvez isso não ela aberta Mas mesmo aberta eu acho que você não pode dar acesso Porque eu só tô falando para

botar uma porta Ah o acesso já vai contar como área privativa é entendi mas eu vou anotar aqui vou vou vou procurar saber is V um jeito Aí vem uma brecha aí conversa com O advogado com o arquiteto para ver se se tem uma possibilidade tá tá a agora a última pergunta aqui ô ô ô Carol ô é isso aqui ó eh o lançamento por exemplo eu anotei aqui ó novembro por exemplo é um mês bom de fazer um lançamento que é próximo de fim de ano tal pré-lançamento não tem ess essa questão dos meses

mês Bom mês ruim como que funciona isso isso não tem regra Brasil não é Brasil isso é local como é que vocês vão descobrir isso Conversando com as imobiliárias hum uhum conversar com a imobiliário e falar esse tipo de produto existe uma sazonalidade para eu fazer esse lançamento eu posso lançar Agora eu tenho que esperar para lançar Depois do Carnaval entendi eu lanço agora em outubro tá entendi e a última coisa é o seguinte a gente a gente vai tá fazendo lá o o BP né a gente começou a fazer o BP a gente quer

saber deixa eu abrir ele aqui ó Quer ver quais porque a gente vai falar com a macaz lá eu gostei do sistema da macaz eu queria apresentar esse BP pra macaz não não é isso aqui não calma Esso aqui é oferta terrena aqui e aí para mostrar PR macaz esse Esse empreendimento algumas coisas eu acho que não tem necessidade prim a gente preencheu só algumas página não tá completo ainda né que foi a página CCO né Isso aqui foi os end eu já fiz essa casa aqui ó de Capitólio essa casa um Altíssimo padrão que

eu fiz lá essa aqui é a tibaia esse é um predinho que eu tô fazendo aqui agora comercial e esse aqui tá vgv metragem quadrada aí Oi vgv e metragem quadrada de cada empreendimento tá entendi eu ia até te perguntar você acha isso importante eu mostrar esses empreendimento para para uma casia Claro claro quem é você na fila do pão isso é super importante tá ah tá beleza aí aqui ó a página sete que que foi isso aqui que vocês T De verdade isso daí eu col hã Isso eu comecei a fazer um esboço né

E aí eu peguei essas informações que tá aí na página eh do dados que revela que o mercado imobiliário está em acessão eu peguei baseado na minha casa minha vida tá corret vamos lá Gente esse BP é um BP para atrair investidor ou um BP para atrair sócio parceiro para macasi você tem que apresentar o negócio você não precisa ficar encantando aho ele sabe mais notíci merado Imobiliário que vocês inclusive Esquece então me fala então me fala as páginas que a gente deve fazer acho que é mais fácil resumir qual que é as páginas que

a gente deve preencher para mostrar pra macaz é porque a gente já falou disso algumas vezes Cadê o Edu Edu tá aí Edu não acho que não está Edu saiu eu vou pedir para você chamar o Edu no grupo do telegram e falar com ele Edu o que que eu preciso mostrar para macaz porque ele já Falou a única coisa que precisa é o produto dados de mercado viabilidade Econômica Acabou só isso é já colocou lá no grupo então chama o o que que você acha e o que que você acha de mostrar para macaz

por exemplo a gente vai ter ali um fluxo de caixa ali né que a gente vai vender os apartamentos só que a gente vai precisar de um pouco de grana eh assim eu ia fazer com recurso próprio mas eu quero fazer com com a macaz que Eu quero testar porque eu já tô com outro empreendimento já para fazer um terreno que é de uma pessoa e a gente vai fazer os estudos primeiro não V fazer negócio nenhum ainda como a gente aprende então assim eu queria ver com a macasi como é que funciona o trabalho

deles então isso aqui já vai servir como um um assim um um teste pra gente né de mostrar esse BP para eles e eles Ach ver o que eles Ach no telegram mas marca ele gente vocês estão com a mania de só Escrever Edu Gabi não marca lá o @gabi @eduardo tá pede para ele auxílio que ele te chama e te ajuda nisso você acha que tá bom Esse empreendimento para mostrar para macaz que você acha falta fachada falta orçamento você vai pegar orçamento você vai pegar fachada você vai pegar juntar a pesquisa de mercado

o número tá muito bom e mostrar né sim mas assim você não precisa saber quanto que você quer pegar de Dinheiro de acordo com o curso de caixa mas isso eles te ajudam também a desenhar Então é isso tem mais alguma dúvida aí Elan que que você quer perguntar eu já perguntei marquei aqui eu vou alterar vou alterar nas planilhas eu acho que aquela planilha que mostrou já tá quase validado então né Carol tá aí a outra planilha de viabilidade é aí na no próximo encontro a gente vai olhar tá então meninos vou chamar os

próximos três aqui pra gente conseguir fechar até À duas Carol beijo gente Obrigado até o próxima hein estão caminhando legal bem legal viu obgado Valeu obrigado hein gostei Oi S achei a do tamanho do da lixeira pequena para essa quantidade de apartamentos ah não mas ele tá seguindo a a a regra da legislação Igor ali é legislação tá tranquilo Oi Carol Oi Fernando tudo bom Tudo bem Carol então tô a 30 dias aí no grupo né É deixa eu só pedir pros meninos tirarem o o Compartilhamento de tela aí ó pronto então tô a 30

dias aí no grupo né Carol e e bom ainda tô me situando no no programa né porque a gente eu tô tô fazendo eu tô no módulo três ainda então tô tô aprendendo lá sobre leis né a gente tá eu tô há 10 anos fazendo incorporação e construção aqui em Curitiba região metropolitana né nossa Construtora elá é desde 19 mentorado fazendo lançamento aí agora aí em Curitiba ah é um condomínio de lotes Deixa eu ver se eu se eu falo o nome para descobrir é o Fernando é meu mentorado lá da celera ó o produto

dele pega o nome aí pera aí eh tarã que aí você já acha aí o ai como é o nome gente do produto dele tem a Nágela também que é de Coritiba né É an Nágela é é vilaggio da campina não mas não é an Nágela que eu tô falando não tô falando do do Fernando Vilaggio de campina essa aqui ó págo de campina bacana tá é um condomí pesquisar vou falar aí com o pessoal de Curitiba é bom sempre é tá para você depois ir lá conversar com ele hã conte-me tudo então aí Carol

comecei construindo há 10 anos comecei a fazer casinha em região metropolitana os as coisas foram dando certo foram dando certo hoje nós estamos aí com sete Empreendimentos eu tô fazendo uma Eu também construo para terceiros os sete Empreendimentos são nossos né eu construo para terceiros Hoje eu tô construindo o centro de treinamento do técnico Cuca é C treinamento ali com é uma ele vai ele tá fazendo paraa formação de atletas e tal e a gente tem crescido muito tem Aparecido muitas oportunidades para nós obviamente a gente não acaba abraçando tudo porque a gente eu tô

começando agora a entender Que eu tenho que focar num nicho tenho que focar num negócio tenho que focar numa região enfim eu tô ainda fazendo no fazer novos negócios corre para fazer o módulo 5 ali tua cabeça vai noos negócios faz o módulo eu tô é porque assim tem bastante aula né então assim não consigo e para acompanhar é bastante coisa mas tudo bem vou vou focar nisso de correr que você ia fazer esse final de semana esse final de semana tô indo para Goiânia no aniversário ó aí tá vendo não podia Tô brincando é

E aí Carol eh enfim a gente tem tem tido grande grandes resultados aí muitos bons resultados muito no feeling né muito naquela Ah eu acho que vai dar boa e dar boa né bom problema é quando começa a não dar bom né Esse é o problema é eu cansei de de de de do feeling o que que aconteceu vou falar de um caso específico aí eu queria uma orientação tu um direcionamento pra Gente acertar ser mais assertivo e aí realmente desenhar o plano de negócios e fazer a planilha ali que você mandou que é a

planilha de viabilidade Econômica né O que aconteceu há 6 anos eu fiz uma negociação de uma área juntamente com o meu tio é o único negócio que eu dos meus negócios que eu tenho um sócio meu tio é sócio 50% ele constrói há muito tempo mas eh ele não não se liga muito nessa coisa de pesquisa de mercado e tudo mais enfim há 6 anos nós fizemos um Projeto é uma área de 21.000 m qu numa região metropolitana que eu nunca construí até hoje é uma região metropolitana um pouco eh melhor do que do que

do que as outras porque a o povo que mora ali é um povo mais elitizado assim Uhum E só que tem muitas construtoras fazendo os Minha Casa Minha Vida e até que até conversando com os corretores eles falam que as pessoas TM tem resultado né se é bom se é ruim vende então o que que a gente fez 6 anos Atrás nós desenvolvemos um produto que eram 288 apartamentos e na na época eu comecei a dar uma pesquisada na região e só existia apartamento de 2 qu4 aqueles apartamen de 40 42 M qu e 2

qu E aí eu entendi que a gente precisava ter os do Quart até para ter um algum produto de venda mais barato mas eu entendi que se eu tivesse de 3/4 eu me diferenciaria do mercado e conseguiria de repente ter uma Venda melhor falando com alguns corretores eles entenderam a mesma coisa então eu desenvolvi um produto 288 apartamentos e como é uma esquina é uma região muito movimentada eh a gente entendeu também que precisaria ter um comércio então a gente desenvolveu 288 apartamentos e 12 lojas beleza Eh o que aconteceu nesse meio tempo qu cada

hoje as lojas Ai é sei lá uns uns 80 100 m qu cada loja isso tá tá não mas é mas o projeto caiu por terra tá Por quê O que que aconteceu eh nesse meio tempo a gente mandou o projeto pra prefeitura pediram estudo de impacto de Vizinhança pediram estudo hidrogel morfológico licenciamento ambiental e o terreno ele ele ele um dos herdeiros não quis fazer negócio e aí a gente acabou que eh acabou que a gente pegou e fez Desmembramento da área só que esse desmembramento da área Demorou 6 anos para acontecer aconteceu tudo

que podia que não podia e não podia acontecer então hoje nós estamos com ter essa área de 21.000 m qu agora ela não é mais de 21.000 Não não ela era 28 foi ela é Ela está 21 tá então eh depois de depois de ter passado por tudo isso e e a gente conseguir realmente regularizar e deixar no nosso nome eh o produt o plano Diretor da prefeitura mudou e agora a prefeitura tem um limite de apartamentos de eh a cada 100 m qu um apartamento então dá em torno de 210 apartamentos diminuiu assim bem

assim do 288 para 210 e a gente tem uma permuta para entregar 30 apartamentos de 45 M qu de 2 quartos lá naquele naquele local e não tinha uma cláusula resolutiva dentro do contrato de permuta falando que se tivesse alguma Alteração de legislação a permuta seria revista não mas você consegue entrar com advogado e mudar essa cláusula ok Porque isso é uma isso é algo de força maior que vocês não controlam Então você consegue renegociar essa permuta você não precisa entregar a permuta do jeito que tá tá é um aditivo de comar é complicado OK

mas você tem esse direito eu é eu acho que eu não entraria nessa agora sabe porque depois de tanto tempo Os caras já querem me matar eles acham que a culpa é nossa lógico a gente todo momento mandando protocolos para um responsável deles e e passando as informações pass tereno foi 100% permuta 100% permuta tá E aí o que que acontece agora nós precisamos faz desenvolver um novo projeto porque mudou né E o plano antigamente que dava para fazer TR +2 hoje dá para fazer até seis pavimentos só que diminuiu a a densidade mas Aumentou

a a elevação do empreendimento aí o que que acontece aí eu tô nesse dilema fui onte onem fui dar um um giro na região falar com os corretores para entender o que que está vendendo entender um pouco do mercado só que cada um fala uma coisa mas o que acontece não adianta eu falar com um cara que só vende Minha Casa Minha Vida de dois quartos e perguntar o que que vende ele vai falar que vende só de Minha Casa Minha Vida de do quartos perfeito né Aí Eu aí eu questiono mas TR qu4 Ah

se você tiver três quartos é uma maravilha ô então por que que você não me falou três quartos então eu fico n eu fico em cima do muro tô bem seguro para fazer o projeto então eu quero fazer um projeto assertivo para isso eu sei a gente não a gente usa muito usou muito pouco até hoje mas eu entendo que a gente vai precisar pegar uma uma empresa para fazer um estudo mercadológico aí a primeira pergunta seria qual empresa Indicada para fazer esse estudo ou não tem uma empresa para esse para essa para essa questão

específica vamos lá primeiro ponto Você falou uma coisa que acendeu uma luzinha aqui na minha cabeça e você falou rápido eu não sei se se você percebeu você falou o seguinte você tem uma área de 21.000 m qu onde todo mundo tá fazendo minha casa minha vida mas é uma área que está num bairro de alto poder Aquisitivo não não não o a a a a o município ele é um ele é um município assim mais organizado de de de famílias italianas Então as casas São casas melhores não tem favela sabe é um pouco mais

organizado não prisa fazer um produto eh o que eu quero entender é o seguinte eu vou voltar aqui um pouquinho tá eh você tinha negociado Então vamos lá 6 anos atrás isso eu t só tô vendo uma coisa aqui eu tenho uma reunião às 3S eu vou Ih caramba eu não vou poder mandar essa reunião hum hum não a gente vai a gente consegue ir até 2:30 dá para ir vai vamos lá tá Ach que eu ia mudar a reunião produto um terreno anos atrás tinha 288 apartamentos isso qual era o vgv ai na época

vendia por 180.000 cada apartamento Torno de 51 milhões 51 840 isso e você perguntou só que assim o projeto que nós fizemos eh os apartamentos a gente fez apartamentos de três quartos só que eles ficaram com uma área de 55 M qu e ficou muito grande você fez produto Popular você fez produto Minha Casa Minha Vida faixa dois fiz produto Popular Minha Casa Minha Vida faixa dois Tá ok então você fez apartamento de 3/4 qual que é a metragem o 3/4 54 dava mais ou menos 2 qu e os de 2/4 a gente a gente

fez a de 48 M qu beleza Vamos lá eh hoje esse produto de 3/4 de 54 M qu custa quanto 300.000 hoje eles falaram em torno Eh 250.000 mais ou menos e o de 2/4 eles falarem 220 entre 200 e 22.000 220 220.000 Tá então vamos lá eu quero entender isso tá são quantos de 2/4 e quanto de 3/4 então agora a gente vai mudar o projeto mas antes era 80% eu quero entender o o outro projeto era 80% de de 280 x 80% era 230 de de TR E o restante de dois 230 de

TR 58 de 2 isso tá Então a gente tá falando num vgv de 72 milhões que seria hoje no valor presente 75 milhões isso vgv hoje seria um vgv de 75 mil 260.000 e a tua permuta é aí que eu quero chegar e a tua permuta seria uma permuta de 30 apartamentos de 2is quartos isso né Uhum Então seria 30 ent ai calculadora a que ela não vai na velocidade que eu quero Eh 6.600 a permuta ISO e dá 8,7 do vgv 8,77 do vgv isso esse era o cenário anterior né Mas beleza beleza é

o cenário anterior mas na a valor presente beleza isoe é isso que eu queria entender então você ofereceu para ele 9% de de Permuta um produto que era majoritariamente 34 e agora você pergunta pros corretores Ah faz produto disso faz produto aquilo né E você não consegue tomar uma decisão que que eu faria faria uma pesquisa tipo essa da hiperdados da prospecta como vocacional para você entender renda e demanda pesquisa rápida dois dias tá pronto renda e demanda aí essa pesquisa você vai ver porque hoje você sabe que Você só pode fazer 210 apartamentos 210

unidades autono não é isso eh isso 210 unidades pode ser a unidade de 300 m qu mas é 2 ok É isso aí que eu tô na minha cabeça aqui é isso aí que eu tô pensando aqui é esse número que tá que tá batendo aqui na minha cabeça então a gente tem que descobrir 210 O que que você vai fazer então você vai contratar essa pesquisa vocacional para entender renda demanda estoque Que foi a pesquisa que a gente falou desde o início em cima dessa pesquisa a gente vai escolher qual é o produto e

aí a gente volta para as cenas dos próximos capítulos e eu vou te ajudar a definir uma pesquisa uma pesquisa da hiperdados por exemplo eu vi que ele falou em R 700 até achei [ __ ] é um valor muito significante né tipo acabei de falar com o cara da Brain né a gente em reunião aqui já mandei Mensagem para ele e queria entender o que que ele vai me entregar e como é que é e o enfim ele não me respondeu ainda aqui só te falar eh foi R 700 porém eles não fazem todas

as cidad mais São Paulo entendeu então assim eu não sei que cidade que você tá então é é mais na capital e ao redor ali interior maior verdade é então Ach que mais barato Curitiba ali é uma região região metropolitana que é Camp Largo é é Curitiba vamos dizer então mas vale você Falar fala com o Wagner lá foi R 700 que eu paguei aquela pesquisa que vocês viram aí foi isso aí legal tá agora eh aquela pesquisa do Wellington só para deixar claro eh volta Ô wellon a tua pesquisa Fala o número de unidades

que ele pode lançar por por preço né não não fala então a da prospect é mais completa Você tá no mudo como é um um empreendimento que que Para mim é um empreendimento bem chuto eu achei que essa resolveu agora como seu vgv é um vgv maior uma coisa bem mais robusta é mais robusta eu faria uma mais completa entendeu então ass vai ela passou oramento de 28000 não 2000 a essa vocacional eu acho que a Monique falou que era 2000 8000 eu eu fiz um eu fiz uma vocacional tá era não vocacional R 1.000

a antigamente tava em torno de R 700 agora tá 1 1000 e e alguma coisinha tá prospecto falando prospecto tá gente essa vocacional aí é eh eu eu faria a vocacional mais completinha Fernando vocacional mais completinho O que que é uma vocacional mais completinha essa que eu mostrei hoje essa vocacional Siri que essa que eu mostrei hoje tá você fala assim pro pro Cristiano Cristiano eu quero fazer a pesquisa que a Carol mostrou de Natal pronto eu quero fazer a pesquisa que a Carol mostrou de Natal pra gente se poder compartilhar até o contato deles

ali para mim facilita mas senão no grupo lá no grupo tá no grupo no telegram tem tá no grupo Tá bom vou vou pesquisar aqui já vejo daí então esse nesse nesse caso desse produto eu não vou alongar com outras questões que eu tenho aqui né Lógico no IP Experience acho que a gente pode trocar mais mais informações Mas é isso assim tipo para onde que eu vou né É a primeira questão é essa você vai pegar e vai descobrir qual é o produto que você vai fazer as 210 unidades e que vai ser um

produto que você vai vender mais caro que vai te entregar um resultado maior Qual é esse produto não faço a menor ideia não sei a gente vai descobrir ainda não sei e obviamente a gente o seguinte que da a gente o o produto Ah eu vou vender O produto mais caro tudo bem o que tem que tá muito claro é o seguinte se eu tô desenvolvendo um produto com padrão mais alto a obra vai ser mais cara também então a gente tem que fazer um estudo de viabilidade Econômica Sim Isso é descobrindo o produto faz

a viabilidade E aí então assim o que eles falam Ah se você Fer um produto bom e barato vai vai vender mas é o que todo mundo quer só que bom e barato vai dar rentabilidade essa que é A questão né Qual é esse produto e quantas unidades o teu foco é eu tenho que fazer 210 o qu vamos olhar lá no resultado na verdade tem que fazer 200 180 porque 30 já tá definido D permuta você vai melhorar não você vai chegar para ele e falar queridão seguinte a gente negociou isso a se anos

atrás hoje o mercado é outro eu posso te entregar suas unidade zinhas de de 40 e e 2 m qu mas eu vou te falar é tiro no pé confia em mim eu tenho ele É bom faz a tua unidade ao invés de 30 apartamentos pega 15 apartamentos de tantos metros quadrados Se você quiser eu te entrego que a gente combinou mas a minha pesquisa de mercado é não não nesse caso ali São 30 herdeiros por isso que demorou tanto porque tava em inventário depois mudamos E aí foi delícia aí vou fazer um altar em

sua homenagem gente essa pessoa vai pro céu de foguete não Fernando tu conseguiu o o impossível né Consegui Impossível demorou um ano para conseguir assinar para 30 caras assinar e um tava em Minas outro tava em São Paulo outro tava no rio outro tava Ixi foi um saci não então deixa então vamos deixar as TR é tem essas particularidades é Não aí tudo bem São 30 é isso mesmo vamos só descobrir qual vai ser esse produto aí se é um Loft se é um quarto tá bom perfeito não já vou entrar em contato com o

pessoal ali já vou contratar e vamos tocar início e a gente vai Caminhando junto tá perfeito Bacana Então obrigado nada Marcos Olá boa tarde eh Boa tarde Carol Boa tarde colegas Boa tarde eu tô com não sei se vocês percebem meu olho tá um pouco fechadinho aqui tô meio caolho que eu fiz uma cirurgia de vitrectomia E aí Eh mas estamos aqui né Estamos aqui na luta Mel né com certeza cara é o seguinte é boa parte da dos meus questionamentos achei que seu olho Era pequenininho assim mesmo não sabia que você tava eu tô

aqui já já num processo aí de de de de melhorias Mas vamos lá eh ao longo do das da das falas dos colegas aqui já foram ampliando a minha visão Então vou desculpa tentar ser bem breve bem rápido que a gente já tá Car o seginte eh eu tô eu tô começando eh Na verdade eu já vinha estudando em Corporação Imobiliária e tudo mais e eu disse chega De teoria eu preciso ir pro campo e fazer acontecer pelo menos seja um primeiro passo me destravar acabar com os medos com as inseguranças Inclusive a primeira vez

que eu tô falando aqui eu acho que eu já devo estar dois trê meses aqui no né então dando a cara tapa de fato bom eh a pergunta sim eh a Lorena já fez essa pergunta né tô muito parecido com ela ela falou que ela tem Castanhal né no Pará acho que é isso né Eu acho que é Esse Castanhal dela no Pará eu tô no Pará só aqui em Santarem tô aqui perto eh o que deu a entender é o que deu a entender que a no caso da Lorena ela tá indo para um

lugar que ainda eh eh ainda não tem construção vertical ainda não tem muita coisa acontecendo não é isso tá eh eu tô num lugar que já acontece algumas coisas por exemplo nós já temos eh eh muitos prédios de eu vou chamar aut padrão que eu entendo que para cá aut padrão uhum né Eh eh apartamentos aí De r900 a r milhão deais né só que a cidade aqui eh ela ainda respira aquela cultura de que o o o o Fernando falou ali do do do fem né do fem e em todas suas aulas você bate

muito na questão de a gente tem que ter um um um uma estratégia tem que saber o que tá fazendo né então isso é uma das minhas travas de não ir assim né e o que foi me revelando agora nessa nessa nessa aqui nessa aula vamos dizer assim é com relação a a a Esse estudo de de potencial não como é estudo de Natal como vocacional então isso já era uma das minhas perguntas já abriu isso aí tá então eh eu queria é muito importante Marcos é que você saiba fazer a pergunta o que que

você tá buscando Qual é o teu objetivo com a pesquisa certo eu posso até fazer essa colocação para você assim eu quero começar quero começar pequeno quero começar ganhando casca como o pessoal chama né E aí eu Queria mas eu quero começar eu preciso começar então eu penso na minha cabeça eu penso assim que o ideal pelo que eu já li seria um um médio padrão né eu não queria uma coisa muito demorada tá porque são testes eu não queria trabalhar com casas eu queria trabalhar com com multifamiliar né Eh mas assim eu não é

que eu não queira errar o erro é inevitável errar mas a gente é a gente não quer se comprometer de repente entrou num buraco e de lá não Sair né Então a minha ideia é quero começar com isso com predinho né com predinho para entender a sequência das coisas aí Ah vamos começar pensando no al essa questão da de ganhar casca né como eu já ouvi esse termo inclusive eh eu estudei muito eu estudo muito a parte da Lei 4591 e dos quadros da NBR até outro dia eu mandei para você eh que eu comecei

a desenvolver porque eu fiz seu curso também né E hoje o que que eu faço na Incorporação para ganhando essa caixa eu faço e hoje a partir do seu curso Eu comecei a prestar serviço de quadros da da da NBR Então já vai já manda seu contato para quem quiser fazer quadro da NBR com você lá no grupo perfeito eu vi que oit falou que não tava entendo nada de car equivalente Então essas coisas a gente eo suporta ao registro da incorporação hoje eu ajudo uma empresa aqui na cidade que ela não tem essa visão

de estudo tá e eu tô tentando Imprimir isso porque eu quero incorporar mas paralelamente Eu também tô prestando esses serviços né então inclusive até tô desenvolvendo um site eh eh para trazer informações de legislação né inclusive numa outra oportunidade eu posso até se você me permite apresentar rapidamente para servir de de de sei lá até trocar ideias com os colegas aí mas assim basicamente hoje aqui com você é essa questão eh a pergunta do início da aula que eu ia fazer como começar né e eh eh O o que o como começar nesse nesse cenário

mas aí já viem me respondendo que é com esse estudo vocacionado né E esse esse estudo da da prospecta Inclusive a o meu site prospecta só que depois que fui saber que existia prospecta mesmo Aí eu disse Caramba e agora eu disse vou tocar isso aí né enfim eh é essa questão né Eh os aquele estudo vocacionado ali vocês falaram em termos de de de de preço a gente pode conferir Mas deve est ali na casa de 1000 a R 2.000 seria isso isso isso exato É o que o pessoal falou tá porque eu não

não sei sim sim não tá a gente só só para ter uma ideia isso leva em torno de uns dois dias para se ficar pronto eh eu acho que esse é o é o é o teste mais rápido Vamos botar aí uma semana máximo é é exatamente isso acho que esse teste que eu preciso aqui na minha cidade não tem dados as pessoas fazem um feeling então eu quero ganhar essa vantagem e e Mapear a cidade pelas regiões como você falou os clusters né você olha região tal tal tal então você acha que para eu

começar eu faço essa pesquisa vocacionada entendo a você faz o teste vocacional para entender a pesquisa vocacional para entender Quais são os mercados favoráveis para você atuar E aí você Ender quais são os produtos que você deve atuar então eu devo trabalhar com produto médio padrão 2/4 dá para fazer tantas unidades com essa faixa de renda então é um teste que ele vai te dar um diagnóstico para você saber para onde você vai aí você vai buscar o terreno por exemplo tá Carol esse predinho que a gente fala por exemplo assim seria como dizer assim

um um um seria um padrão que claro que o estudo vonal vai dizer mas esse predinho para começar as coisas é coisa de de CCO pavimentos 10 paviment Só para eu ter uma referência você pode começar do jeito que você quiser você pode fazer um prédio é porque cada terreno vai ter uma legislação tem terreno você pode fazer ter mais do tem terreno que você pode fazer ter mais TR Então você vai buscar um terreno menor que você possa fazer ali oito apartamentos tá então pra gente fechar aqui que já estão bem em cima tá

eu eu faço a pesquisa vocacional e depois venho aqui com você pronto e aí eu Preparo aí a gente vai ver para onde você vai buscar terreno você vai buscar terreno para desenvolver esse produto Ou aquele produto perfeito já deu o caminho que eu precisava Obrigado melhoras aí hein Cuida desse olho valeu tchau tchau Tiago lanterninha do dia lanterninha aqui né Ah aqui porque em outras coisas ai meu deus do céu ai socorro bom Eh Carol é o seguinte eu o nosso caso é assim a gente tá negociando Quando eu entrei aqui uns três meses

atrás a gente tava negociando uma área eh o acabou que não deu certo e Surgiu uma outra área um pouco maior para fazer o mesmo tipo de de produto tá que é um condomínio de casa não não pode dar apego a terreno gente não tem que ter apego a terreno é amor ao próximo exatamente eh e aí mas aí assim eh da mesma forma do outro esse não quer entrar na permuta Tá ok então eu tô fazendo a viabilidade eu tenho duas Dúvidas aqui na questão da viabilidade a gente tá trabalhando para ele na viabilidade

aqui a planilha eu coloquei o valor que ele pede hoje de venda tá e o que a gente vai propor para ele é pagar pergun depois das vendas um valor acrescido lá hoje ele tá pedindo 4 milhões 400 a gente pretende pagar aí para ele cinco cinco e pouco dependendo de como der a viabilidade aqui né E aí a questão da das minhas dúvidas No preenchimento da viabilidade é nós vamos PR você tá com ela aí tô tô com ela vou compartilhar Compartilha aí para mim deixa eu ver apareceu aí ó ali onde você coloca

número de parcelas em cima de permuta uhum significa que você tá pagando o terreno à vista é eu tô eu coloquei assim porque eu não não sei é isso que eu quero entender aqui tá E então assim no caso a gente colocou aqui os os valores são 39 unidades de 135 m tá vai Dar um vgv de 42 E aí a minha dúvida é como colocar esse pagamento para ele parcelado né e e a gente vai precisar de de dinheiro ou da macaz ou da home corp ou ou fazer scp com investidor inicialmente Você coloca

ali número de parcelas quantas parcelas você vai pagar mas eu tô até agoniada porque a planilha resolve isso tudo então nem me fale eu quebrando a cabeça com essa daqui aí ontem mandar a nova mas aí Depois eu eu pulo PR nova é a minha dúvida é a seguinte eu vou ter que inicialmente a intenção minha era ter uma scp capitar investidor uhum para só que aí eu lembro que numa das primeiras reuniões que a gente falou você falou uma coisa para mim que ficou na minha cabeça que é a gente vai ter que vender

duas vezes eu vou ter que vender meu produto pro investidor e depois eu vou ter que vender os imóveis então assim eu meio Que não tô querendo fazer dessa vamos vender vez só vamos vender uma vez só exatamente e eu e eu particularmente estou passando por uma situação assim alguns anos atrás eu entrei num scp como investidor que eram para um prazo lá e assim tá demorando tá demorando eu estou descapitalizado porque o meu dinheiro ainda tá lá lá deram mudanças de governo algumas coisas e eu não recebi esse dinheiro de volta então além de

tudo eu tenho uma questão particular que já me Pegou que eu não gostei né então eu não tô querendo fazer dessa forma eu tô querendo avaliar eh pegar dinheiro com macaz fazer o empreendimento com a home corp né de financiar a obra para para eles venderem só que eu não sei como colocar isso aqui o custo desse dinheiro na planilha de não vai funcionar é só na outra mesmo Ah é na outra na outra que tem tudo essa que eu vi aqui que na parte de vendas aqui no final Taxas sim tinha essas informações mas

eu não sabia se era aqui e se eu preenchi aqui como que ficava na minha expos mas ela na hora que você for fazer o a tua exposição mensal ela vai ficar maquiada porque exatamente o meu problema era na hora que eu ia olhar a exposição mensal não refletia o que eu precisava saber qual o capital que eu i precisar isso eu tô desde Maio fazendo a planilha nova e tá onde a plan está no grupo do telegram e tem tem oração cer não porque Eu ainda não gravei a aula Vocês estão recebendo antes de

todo mundo gente Ah então ainda não tem aula para ensinar a nova planilha a gente por enquanto enquanto não tem vai quebrar a cabeça aqui é vocês vão ter que se humilhar lá sozinho quebrando mas isso que eu essa minha dúvida eu consigo fazer na planilha nova consegue consegue a planilha nova resolve tudo eh eu tô quer Foi o que eu falei no início vamos fazer a reunião E quinta que vem né a próxima quinta de encontro nosso a gente fala sobre inteligência de mercado e na sexta a gente fala da planilha então eu vou

juntar os grupos acelere bootcamp quinta-feira a gente recebe a era de inteligência de mercado sexta eu apresento a planilha nova no maona eu eu tô dependendo disso aqui para sentar com o dono do terreno e e fazer uma proposta para ele é a planilha ela parece mais complexa do que é Tá abre a planilha e começa a preencher que vocês vão eu não Por mim não tem no meu caso não tem problema não que eu sou da da área financeira planilha para mim eu adoro daqui um dia eu vou est amando a planilha vou ter

aprendido que nem eu eu eu janto a planilha eu fico craque nela rapidinho eh porque ela já tem essa separação tá pagando em dinheiro pagando em dinheiro e permuta financeira atrair investidor Vários valores diferentes de Atração de investidor Vários valores diferentes e tabelas diferentes ah eu tô vendendo apartamento mais rápido tudo isso tem lá na planilha tá uma outra dúvida Carol eh na questão do das vendas né aqui a velocidade parcelamento de vendas existe um percentual máximo que a gente eh tem que por exemplo eh no máximo 50% que ele que o que o comprador

tem que me pagar e os outros 50 ele tem que financiar com caixa ou com banco e Produto quanto mais alto o padrão o produto é pago 100% até entrega das chaves tá não tem essa essa essa não tem esse limite então eu posso aumentar aqui o percentual até para precisar de menos capital Mas aí o que você tem que adequar é comportamento de consumo comportamento de mercado então tem produtos produto médio padrão é comum que o cliente Pague só 30% até a entrega da chave é exatamente eu tava considerando 30% aqui Para ser pessimista

bem conservador mas aí aí aquele ponto se você vai fazer com uma home corp a hcop vai te pagar tudo sim sim exatamente vai pagar desse jeito né Então aí você entra no de pagamentos que você não tem esses 70% depois aham é aí eu aí eu da no caso da home corp são os 2% sobre o vgv que que eu vou pagar para eles sim eu não sei se 2% é 2% eu acho que foi pelo que eu quando a gente convers acho que cada Caso é um caso né Vocês tem que analisar porque

ele vai olhar o tamanho do empreendimento ele vai olhar o mercado vai olhar o número de unidades vai olhar um monte de coisa a análise Ela é bem individual mesmo tanto da macaz quanto tá E então a minha dúvida era essa só que aí quando Igor tava falando com você ele falou de um caso dele que que eu tô com um caso igualzinho uhum construir para vender não não não Exatamente eu eu eu comecei assim eu construir uma casa né ela tá pronta ficou pronta mês passado tô tô para vender ela só que eu comprei

um outro terreno em condomínio aqui para construir uma outra para vender antes de eu conhecer [Música] você e agora eu não quero eh me endividar né Essa casa que eu terminei eu fiz financiamento da Caixa né e agora eu preciso vender ela para quitar o Financiamento e pegar o lucro essa outra que eu tô com projeto pronto eu já fiz uns 3DS bacanas para para vender eu quero vender para construir perfeito perfeito e é muito semelhante com o que o Igor passou os valores né Eh 400.000 de terreno 900 a 1 milhão de obra né

só que aí eu eu eu eu tô naquela questão né Por que que vão comprar na planta se eles podem comprar ela pronta né então foi mas aí foi e eu e eu também Não sabia que dava para incorporar né para para vender na planta e eles financiarem o casa isolada então agora sabendo eu vou aprofundar para para ver se eu faço dessa forma né eu eu primeiro eu conversaria com um correspondente bancário daí aham bate papo com o correspondente bancário porque é um assunto mesmo que são do anos que sejam do anos é um

assunto novo então entende com correspondente Bancário como é que eles estão atuando vai no cartório de registro de imóveis e descobre Quanto custa para fazer o registro de uma incorporação de casa isolada tá é eu tenho um amigão que trabalha em cartório de móveis então isso é tranquilo então porque é novo gente assim a a de julho de 2022 2022 quando você falou fui consultar aqui é é é nova É 14.000 e como é que é o número da lei Acho até Que eu tô com ela aberta aqui 14.382 de 27 de junho de 22

mand esse link lá no grupo pro pessoal para todo mundo poder ver essa notícia Tá eu mando eu tô no achei num site aqui de um de uma empresa de de advogados mas eu vou pegar o até registro gente tem muito advogado que ainda não não entende do assunto então a gente tem que buscar para poder se beneficiar do Serviço né o o que fica muito claro é o seguinte foi uma coisa que eu falei você tem que vender uma vantagem qual é a vantagem a tem que quanto essa casa vai estar custando quando ela

tiver pronta ela vai est valorizado exato É Isso ele já tá vendendo produto ele tá comprando uma casa hoje de 2 milhões que já valorizou então a valorização ficou para quem vendeu o cara que compra na planta ele vai ter a Valorização a valorização vai ficar no bolso dele isso tem que tá claro é outra forma de vender então precisa que a gente também faça uma educação pro cliente ele tem que entender se eu compro uma casa pronta essa casa pronta ela já se já teve a valorização quando eu eu compro uma casa na planta

casa na planta vai ter uma valorização de quanto vocês têm que fazer o Deb de casa e descobrir de quanto sim aí isso eleva o assim o a Faixa de de de renda desse cliente né porque clientes com uma renda vamos supor que ele possa comprar uma casa de 5 milhões 6 milhões eh se ele comprar na planta por 4,5 é é mais vantajoso né sim aí acho que esse tipo de negociação eleva o ticket né E E é isso que vocês T que explicar então o o o ponto aqui é você tá vendendo um

outro tipo de negócio que não necessariamente é a casa de moradia dele não necessariamente a Casa de moradia dele mas na maioria das vezes é porque ele vai olhar e vai falar assim eu vou ter uma vantagem muito grande comprando essa casa que eu vou vou morar numa casa que os meus 2 milhões tá me entregando um produto melhor esse é o ponto mas isso volto a dizer isso é uma educação que a gente faz pro cliente e pro mercado vocês tem que pensar o seguinte há 20 anos atrás quando o pessoal falava vou vender

um apartamento Na planta pessoa falava que eu tô comprando um terreno na Lua hoje a coisa é muito diferente incorporação de casa isolada é o futuro também a gente só tem que agora entender como esses instrumentos jurídicos estão funcionando na prática como é que tá funcionando aí na tua cidade Quais são as taxas que você tá conseguindo hoje como é que é aprovação do crédito hoje Quais são os bancos que aí você já vai Entregar uma solução pronta Você vai vender uma casa na planta que você já tem um um correspondente bancário com tudo pronto

azeitado para pegar o financiamento ou dinheiro com o banco e fazer o o o o o dinheiro pingar na tua obra não dá é só pra gente chegar ficar sentado fazer o projeto e falar vendo uma casa na planta aí o cara como é que eu compro Ah não sei resolve aí a gente já tem que entregar suato é exatamente eu já tô com tudo pronto mas eu não Comecei a vender porque eu preciso desse Norte para né vai vir Ah mas como é que eu vender eu já quero ter todas as respostas pra pessoa

para inus você vender essa casa e e já tem uma tabela de simulações que que o Igor tá desenhando aqui na nossa tela gente eu sei é apareceu aqui na minha tela como se fosse fiz sem querer eh pagar não mas tudo bem eh Então é assim como é que eu vou fazer essa Venda eu tenho que já ter simulações como é que o cliente vai pegar o dinheiro porque eu tô dando acesso a uma casa que tem uma qualidade superior num valor Essa é a vantagem Entendeu Tiago Entendi então tá bom é meu dever

de casa é é aprender a planilha nova agora então é é todo mundo gente já todo mundo aí quebrando a cabeça na planilha nova porque quando eu chegar apresentar lá para todo mundo é já tá lá quando a Gente fizer a reunião Vocês já vão ter pelo menos mexido nela um pouquinho né Essa é a ideia Ô Caral só para compartilhar negociando com terrena bem isso que você tá falando mesmo questão de educação queria que eu pagasse o valor de compra da casa dele e assim o valor de compra do terreno é uma coisa e

o valor de venda permuta é outro valor né quanto que tá no mercado Hoje E aí você faz uma média e fala ó eu vou fazer uma pergunta com você né X M qu que e a data de hoje no mercado é vamos supor 15 M 15.000 M qu né e ele queria que eu vend que fosse 12.000 M qu falei não olha só é justamente isso o teu o teu valor hoje de mercado para vender a sua casa é 12 vai valer daqui né 3 anos falei para ele 15.500 ou mais aí depende do

Mercado Perfeito e depende do produto Porque também tem uma outra coisa tem muita Gente que quer negociar a área mas não tem a capacidade de entregar o produto que ele tá prometendo é aí eu falei assim você vai ganhar mais aí será que ele falou para mim não prefiro o dinheiro agora falei ok então o dinheiro agora X M qu x 12 é esse falou que você vai receber aí menos comissão e menos tudo porque aí eu não posso bancar perfeito perfeito é isso aí e aí ele sabe o que ele falou mas aí você

vai ganhar dinheiro Demais falei uai como que eu vou ganhar dinheiro demais você que tá optando a forma de você ganhar o dinheiro eu não tô eu te deixei que que você quer escolher e eh escolhe mas esse tipo de pessoa esse ser iluminado eu respondo da seguinte forma eh eu vou ser remunerada de acordo com o risco e o tamanho do do trabalho que eu vou desenvolver não eu respondi sabe que eu falei para ele você é um cara que é investidor você é um cara Esperto né então você logicamente tem um valor aplicado

aí Ah claro justo né pois é agora vou falando aí eh valor aplicado a longo prazo é é a mesma renda que te dá a rendimentos de curto prazo Claro que não ótimo excelente ele falou assim ah ah então me vê um pouquinho de permuta então na entrega perfeito é isso aí at é difícil né Carol a gente então é a gente tem que tá cada vez mais afiado em estratégia de negociação quanto mais a gente entende Do negócio melhor a gente vai ficando justamente para ter esse tipo de reunião esse tipo de conversa esse

o ponto e E vocês estão aqui obviamente para queimar uma ponte né estão aqui para eu tô eu faço isso H 17 anos então vocês estão aqui justamente para pegar esses se sei nem dizer quantas eu já fiz e e pegar o cortar o caminho é isso e a gente já em grupo olhar um volume muito Maior de negócios também e queimar caminho Esse é o objetivo né é e o telegram compartilhando compartilhando as informações os estudos é fantástico né que assim são regiões muito diferentes é eu eu posso dizer que aonde eu mais avancei

em conhecimento de mercado foram os anos aí que eu dei consultoria eu dei consultoria para mais de 50 empresas E aí era no Brasil todo então você começa a ter um Nossa um um volume eu tenho Mais de 500 horas de consultoria coisa para caramba quando eu morei for várias páginas várias páginas lidas de pesquisa né gente pesquisa eu lei na diagonal assim ó z z z z então Eh isso vai te dando o repertório o que a gente tá fazendo aqui a gente tá ganhando repertório de uma forma mais rápida né e tem um

outro ponto eh a gente precisa aprender a errar no papel tem Nada melhor do que falar não deu bom não vale a pena no Papel uhum na prática dói viu a prática dói entendeu na prática dói Então a gente tem que aprender a errar no papel e por isso é que eu bato tanto na tecla da metodologia da metodologia da metodologia da metodologia é a metodologia que permite a gente errar no papel e a gente olha rapidinho e fala ih não vai dar bom foi Foi o que eu falei pro Igor Igor eu acho que

essa viabilidade tá tá fraca 22% pagando 450 no terreno acho que não vale A pena vamos procurar uma solução melhor Vamos pegar uma parceria melhor com comprar um terreno num valor e ou desenvolver um produto maior foi o que falei pro pro Thiago não para quem era gente do terreno era o é o Marcos não não como eh como você vendeu uma casa sem saber onde é o terreno não aí não menos alegria você vai vender a casa sabendo onde é o Terreno não você não tá vendendo você tá vendendo uma casa no lote não

o terreno tá definido você está vendendo na casa na pla já jogando a permuta para dentro né dúvida Igor não sei se é isso Você tá com dvid como é que você vai vender o produto sem ter nada é isso não é é sem ter o terreno é assim o terreno você tem parece até os negócios do equ Batista né sem entrar na É não mas assim você tem o terreno já sabe onde você vai construir vai ter o projeto você vai ter toda a parte de venda né de incorporação para vocês T registro de

incorporação aí a minha ideia a minha ideia a minha ideia sim sim car tô falando o seguinte mas vai vai oferecer pro cliente dele lá é o quê ó hoje o metro quadado dessa dessa maravilhosa casa é esse valor entendeu abaixa vai até de no mercado e tal e vai daqui TRS anos vai já tá isso aqui ó é Eu compro um terreno eu não tô preocupada com o que eu tô comprando não se é uma casa se é um estábulo se é um exato É verdade eu não tô comprando a casa Munique eu tô

comprando potencial de terren potencial construtivo exatamente o que que vai me render daqui 3 anos quanto que vai valer a minha casa daqui 3 anos e qual que também é não só e quando você compra na permuta você também remunera o risco por isso você Paga mais isso exato e a liquidez do negócio e a liquidez porque você pode comprar e logo depois vender e aí você ganha um baita do dinheiro e um produto que ainda está em fase de valorização Esse é o ponto exato É o que assusta porque são casas que é colocada

à venda aí fica dois anos tentando vender é o negócio assustador ISO mas é diferente porque você fez uma casa ouvindo as vozes da sua cabeça você desenvolveu um produto para você você Não desenvolveu um produto pro mercado quem constrói para chama o primo arquiteto com a prima decoradora faz um projeto constrói e fala essa casa é linda eu detestei não é para mim Esse é o problema a gente tem que olhar pro mercado tem que desenvolver um produto pro mercado é aqui se fala muito assim três qu4 suí com quarto com Home Office eh

piscina terria a partir de 150 160 m é o que os corretores falam então aí aí vem o ponto Eh esse meu mentorado tá fazendo nessas casas ele fez uma pesquisa de mercado para saber exatamente como é vai ser a casa que ele vai construir exatamente eu faria a mesma coisa isso não tem achismo eu tô fazendo uma casa que vão comprar ponto eu não tô fazendo a casa igual do cara que tá vendendo Há dois anos eu tô fazendo uma casa que Mas aí seria seria que pesquisa essa aí sucess ometria hum tá Queridos

tenho que ir embora tem uma Outra reunião agora 3 horas vou engolir um almoço aqui rapidinho mas ó beijo para vocês acho que foi muito bom hoje a gente se vê então Daqui 15 dias eu quero fazer na quinta-feira eh trazer as empresas de inteligência de mercado então provavelmente não vai dar tempo de mentorar negócios se vocês tiverem algum alguma coisa aí e é algum incêndio gritem tá e na sexta então vocês vão ter dois Encontros comigo na daqui 15 dias Vocês estão entendendo né Daqui 15 dias você dois encontros encontro na quinta de inteligência

de mercado e na sexta de estudo de viabilidade Econômica fechou 10 horas também sexta-feira Carol 10 horas Ok gente Obrigada ótimo final de semana agradeço semana bom fim de semana gente Beijos beijo tchau tchau gente