Contrato de compra e venda (parte 3)

Olá pessoal tudo bem vamos dar continuidade né Estamos aqui na nossa terceira aula sobre contrato de compra e venda nós estamos analisando os elementos constitutivos da compra e venda e no vídeo anterior Nós quase terminamos o estudo é da coisa né ou seja do objeto do contrato de compra e venda ficou faltando trazer duas informações minhas para vocês bem rapidinho então a gente vai encerrar esse assunto esse ponto e já passamos para o estudo do próximo elemento constitutivo da compra e venda que é o preço tá bom então vamos lá voltando aqui para nossa tela

ficou faltando a gente falar sobre a chamada venda Esse é o um dos pontos que ficou faltando que é aquela venda tenta por quem não é o proprietário da coisa então a venda a no domino é a venda realizada porque não é o proprietário da coisa tá o artigo 1268 do código fala que na venda não domina Ela será ineficaz e nesse caso tratando-se de bens móveis tudo bem então por expressa disposição do Código Civil repito artigo 1268 a venda a não domino ela é ineficaz quando se trataram de bens móveis acontece que o STJ

tem julgados entendendo que a venda também será ineficaz quando tratar de bens e Imóveis Ok então o STJ ele digamos assim amplia um pouquinho a previsão do 1268 para dizer que a venda a não domina de bens Imóveis também será ineficaz Tá bom então esse era um primeiro ponto que eu queria falar e agora sim como último destaque referente a coisa objeto do contrato de compra e venda é que um contrato de compra e venda pode ter como objeto coisa atual ou Futura olha só que interessante né uma compra e venda pode ter por objeto

uma coisa atual ou seja uma coisa que já existe ou uma coisa futura isto é uma coisa que ainda não existe mas que vai vir a existir em algum momento futuro então isso é interessante porque a compra e venda pode ter como objeto né uma coisa futura uma coisa que ainda não existe no momento que as partes estão ali contratando agora ponto importante quando a compra e venda tiver por objeto coisa futura se a coisa vier não existir o contrato será ineficaz ineficaz é o que diz o artigo 483 a compra e venda pode ter

por objeto coisa atual ou futura neste caso ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório essa parte final do artigo 483 é a ressalva né que nós já fizemos aqui no curso mais de um momento em que a compra e venda via de regra é um contrato comutativo ou seja não há risco porém a compra e venda pode vir a ser um contrato aleatório naquelas modalidades entre spam e entre o rei esperar que nós Já estudamos Então aí é diferente porque não

contrato aleatório existe risco né as partes elas elas assumem um risco que pode ser maior ou menor mas fato é que elas assumem um risco então tirando essa hipótese de contrato aleatório tá se a compra e venda tiver por objeto uma coisa futura e esta coisa futura não vier a existir então o contrato ficará sem efeito ou seja o contrato será ineficaz veja que como eu explico aqui né só desse esse destaque compra e venda pode ter como objeto coisa futura que é aquela que ainda não existe no momento da pactuação percebeu então a coisa

Futura é aquela que ainda não existe no momento da pactuação e quando a compra e venda tiver como objeto essa coisa futura Olha que interessante a existência da coisa será uma condição de eficácia para o contrato interessantíssimo né porque para que esse contrato seja eficaz a coisa vai precisar vir a existir então a doutrinar ponta que nessa hipótese a existência da coisa funcionará como verdadeira condição de eficácia para o contrato professor é comum compra e venda de coisa futura olha mais comum do que você imagina um ótimo exemplo de compra e venda de coisa futura

são os tais imóveis na planta ao exemplo que eu dou compra de imóvel na planta trata-se nitidamente de uma compra e venda de coisa futura né o comprador adquire um imóvel que ainda não existe então eu celebro o contrato de compra e venda vamos imaginar em 2022 e o imóvel né o empreendimento só vai ficar pronto em 2024 por exemplo compra e venda de coisa futura então a aquisição vai se aperfeiçoar quando o empreendimento for finalizar por óbvio né primeiro de tudo o prédio né precisa ficar pronto e depois disso ainda haverá uma série de

procedimentos burocráticos que vão precisar ser realizados até que finalmente haverá a tão esperada e entrega das chaves aperfeiçoando-se aí a aquisição Tá bom meus amigos então esses eram os dois detalhes que ficaram faltando a gente falar agora a gente pode partir para o terceiro elemento constitutivo da compra e venda que é o preço Aqui tem bastante coisa para a gente falar eu até peço desculpas pessoal se eventualmente esse vídeo ficar um pouquinho mais longo mas é porque eu quero falar tudo sobre preço aqui nesse vídeo Tá bom então vamos lá o preço meus amigos ele

nada mais é do que a remuneração da compra e venda percebeu então o preço é a remuneração da compra e venda o preço é a contraprestação assumida pelo comprador E aí eu já deixo muito aqui Expresso para você o seguinte toda compra e venda precisa ter um preço isso é extremamente relevante você entender toda compra e venda precisa ter um preço tá porém este preço ele pode ser determinado ou ele pode ser determinavel isso é muito importante o preço pode ser determinado Mas eu também posso ter um contrato de compra e venda como o preço

determinava repito todo o contrato de compra e venda tem que ter um preço porém porém este preço pode ser determinado ou determinável o preço determinado é aquele que já tá fixado pelas partes então é aquele que não necessita da utilização de nenhum critério posterior o preço determinado é aquele preço fixado eu chego para o vendedor falou Quanto custa esse bem o vendedor vira e fala esse bem custa X preço determinado preço já tá fixado agora o preço determinável é aquele em que ainda não está fixado então não há conhecimento do quanto é eu ainda não

tem o preço fixado mas existem critérios existem critérios para serem a para que eu consiga chegar na sua fixação então o preço determinável é aquele que ainda não tá fixado não tá fechado por assim dizer mas existem critérios previstos que podem ser adotados seguramente para eu conseguir chegar na fixação desse preço tudo bem Então essas duas modalidades de preço elas são possíveis no contrato de compra e venda preço justo algumas pessoas Alguns doutrinadores falam sobre o tal preço justo o que que é o preço justo né num contrato de compra e venda Bom evidente que

a lei não fala o que é preço justo aliás nós temos aqui um conceito extremamente subjetivo né preço justo não existe uma definição legal não há não há como se utilizar aí um conceito fechado de preço justo além não prever critérios que nos permitam chegar a uma conclusão tá Então primeiramente se alguém te pergunta o que é preço justo a lei não fala então não é um conceito fechado tá vem a doutrina e diz assim ó é mais fácil a gente a aquilo que não é preço justo então é difícil eu dizer o que é

preço justo é mais fácil eu te dizer o que não é preço justo tá Então veja o preço não será justo se ele gerar lesão ou estado de perigo então aquele preço que gera lesão ou estado de perigo ele não é justo porque lesão e estado de perigo são defeitos são vícios do negócio jurídico ambos acarretando anuidade relativa do negócio ambos acarretando a nulidade relativa do contrato então aquele velho exemplo é um pai tem um filho sequestrado E aí o sequestradores pedem vamos imaginar 300 mil reais de Resgate O pai não tem esse dinheiro né

em conta não tem esse dinheiro no banco tá desesperado e ele tem um imóvel que custa 600 mil reais ele desesperado né para salvar seu filho pagar o resgate ele põe esse imóvel à venda Imagine que um vizinho sabendo de toda a situação quer tirar proveito e fala assim ó Fulano eu compro seu imóvel eu compro à vista eu faço um pics para você de pago à vista só que eu te pago os 300 mil reais aí o sujeito fala Poxa mas o imóvel custa 600 mil assim O imóvel custa 600 mil mas te pediram

300 mil de resgate você não precisa de 300 mil para salvar teu filho Pois é eu te dou os 300 mil pelo imóvel o pai desesperado faz a venda nesse caso é claro que não houve preço justo tá bom pois bem a demais a doutrina fala preço justo é aquele que não ofende a função social do contrato Então já sei que se um preço ofende a função social do contrato ele não é justo e por fim o preço justo é aquele que não é excessivamente oneroso de modo que se eu tiver um preço excessivamente oneroso

ele não é justo lembrando como Já estudamos que onerosidade excessiva pode levar a resolução ou a revisão do contrato Como diz lá o artigo 478 que nós estudamos tá bom princípio do nominalismo o que que é Esse princípio do nominalismo Esse princípio dominalismo é estudado também no direito das obrigações mas aqui ele tem uma relevância muito grande porque esse princípio do nominalismo fala que o preço tem que ser fixado em moeda nacional isso é muito importante então o preço tem que ser fixado em moeda nacional Isso é o que diz o princípio do nominalismo de

modo que eventuais Convenções de pagamento em ouro ou moeda estrangeira são nulas nulas salvo se houver autorização expressa em lei tá agora via de regra pelo princípio do Iluminismo preço tem que ser fixado em moeda Nacional não pode fixar preço nem em ouro e nem moeda estrangeira então não pode quanto é que custa esse bem Ah esse bem aqui ele custa 10 mil dólares por exemplo não pode não pode preço tem que ser fixado em moeda Nacional agora tome cuidado porque eu não posso fixar preço em ouro ou moeda estrangeira sob pena de nulidade mas

o preço pode ser cotado dessas formas Então olha aqui a observação que eu faço admite-se o preço em cotação ou seja o preço pode ser cotado dessas formas que formas ouro ou moeda estrangeira então o preço pode ser cotado dessas formas basta você colocar o correspondente em aí tudo bem aí tudo bem no Brasil nós admitimos o preço em cotação você faz a cotação vamos imaginar numa moeda estrangeira você faz a cotação do bem em dólar por exemplo e depois converte para reais aí não tem problema tá aí não tem problema uma observação importante preço

não pode ser fixado em salários mínimos tá isso aqui é uma observação importante preço não pode ser fixado em salários mínimos Por que Professor bom Aqui nós temos uma proibição constitucional não é nem uma proibição Cível né é uma proibição constitucional que está lá no artigo sétimo Inciso 4 da nossa Constituição Federal Tá bom então por uma escolha do legislador constituinte não se pode fixar preço em salários tá preço por avaliação também É admitido no Brasil o preço por avaliação é aquele preço fixado por um terceiro de confiança das partes então é o preço fixado

por um terceiro este que goze de confiança das partes é exatamente o que diz o artigo 485 a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro que os contratantes logo designarem ou prometerem designar se o terceiro não aceitar a incumbência ficará sem efeito contrato salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa Então veja que interessante porque num contrato de compra e venda o preço pode ser arbitrado pelas próprias partes Claro não há problema né as próprias partes convencionam o preço mas nada impede que o preço seja arbitrado por um terceiro de confiança das

partes Ok Isso é muito comum quando para eu fixar o preço de um bem eu preciso de algum conhecimento específico que eventualmente falte as partes contratantes Então é por exemplo vai Imagine que eu recebi de herança uma fazenda por exemplo recebi de herança é uma fazenda só que eu não entendo nada de fazenda eu não entendo nada de fazer então eu quero vender aquela fazenda mas aí como é que eu faço você não tem a menor ideia de quanto custa uma fazenda e nem sei como calcular quanto custa que que eu faço eu chamo um

especialista no ramo eu chamo uma pessoa que conheça né aquele Ramo e peço que ele faça avaliação do bem Tá certo na área Imobiliária isso é muito comum geralmente nós chamamos aí um corretor para fazer a avaliação então neste caso as partes elas escolhem um terceiro de confiança para avaliar o bem agora muita atenção né porque se o terceiro não aceita a incumbência o contrato será ineficaz o contrato será ineficaz Então é eu e o Joãozinho resolvemos contratar um terceiro para avaliar o bem aí eu falei ô Fulano nós estamos te chamando nós queremos que

você avalia-se bem o terceiro recusa fala não não eu não vou avaliar não se ele recusa o contrato será ineficaz a não ser que as partes nomeiem outra pessoa tá aí tudo bem Se as partes concordarem nomear outra pessoa aí beleza Tá bom preço por cotação como eu expliquei agora há pouco para vocês né o preço pelo princípio do nominalismo ele não pode ser estipulado em moeda estrangeira nem em Ouro sob pena de nulidade tá Porém nada impede que o preço seja cotado dessas formas que ele seja cotado em ouro ou em moeda estrangeira Bastando

com sal correspondente em Reais tá então preço tem que ser em moeda Nacional preço tem que ser em moeda Nacional não pode ser moeda estrangeira Nem ouro sobre o preço por cotação o artigo 486 diz o seguinte Olha só também se poderá deixar a fixação do preço a taxa de mercado ou de bolsa incerto e determinado dia em lugar esse dispositivo primeiro de tudo deixa muito claro que numa compra e venda Não há necessidade de que sempre o preço seja previamente determinado podendo o preço ser determinado se eu tiver um preço pelo menos determinável não

tem problema veja que aqui ó posso deixar a fixação do preço a taxa de mercado ou de bolsa então eu vou fazer sei lá uma compra e venda de um determinado bem e aí vou falar ó nós vamos usar aqui a taxa de mercado Vamos já vamos a taxa de mercado coloca lá o dia em lugar palavra nesse dia nesse lugar nós vamos a taxa de mercado nesse caso o preço não é determinado Mas é determinável porque as partes escolheram um critério para eu chegar na fixação do preço no caso no meu exemplo a taxa

de mercado então preço determinado é isso ele não foi fixado mas as partes prevem critérios Seguros critérios adequados para eu conseguir chegar nessa fixação esse dispositivo ele é interessante eu até trouxe uma explicação do professor Marco Aurélio Bezerra de Melo porque ele fala assim olha nesse caso as partes elas acabam introduzindo um elemento aleatório no contrato Olha só que coisa interessante né a compra e venda via de regra é contrato comutativo só que aqui quando as partes resolvem fazer uso do artigo 486 elas acabam criando um elemento aleatório dentro do contrato Por que um elemento

aleatório porque gente mercado bolsa variam variam então conclusão quando as partes utilizam esse dispositivo nós vamos presumir de que elas saibam que o mercado ou a bolsa né eles são instáveis eles são instáveis Então você está colocando uma área você está colocando um elemento sorte risco dentro do contrato tudo bem Pode pode mas lembre-se que mercado bolsa são instáveis E aí depois você não vai poder falar em onerosidade excessiva superveniente se o preço causar desproporção entre os contratantes Então tudo bem Você quer deixar por exemplo aí o a fixação do preço a taxa de mercado

ou de bolsa Beleza não tem problema nenhum só que como mercado bolsa variam eles são instáveis não vende pois alegar onerosidade excessiva porque você já sabe que você está colocando esse elemento aleatório no contrato tá o exemplo que eu dou né seria uma compra e venda de sacas de café onde eu estipulo lá que o preço vai ser pelo mercado para determinado dia e lugar aí você tem que tomar cuidado né para que naquele dia naquele lugar o preço né seja digamos assim favorável para você por assim dizer em complemento artigo 487 fala que é

lícito as partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros desde que suscetíveis de objetiva determinação aqui é simples nós temos o preço sujeito a cláusula de escalonamento então Aqui nós temos preço sujeito a cláusula de escalonamento esse dispositivo ele tem uma aplicação bem específica para Aqueles contratos de compra e venda com preço pago em prestações né então basta você pensar numa compra e venda feita em prestações que aí você consegue visualizar como nós temos uma instabilidade na economia né diante dessa instabilidade da economia o que que é comum fazer você cria índices que

refletem a inflação para manter para preservar o valor real da moeda entendeu então para manter o valor da moeda você cria índices que refletem a inflação percebeu E aí o preço vai estar entregue a uma cláusula de escalonamento lícita evidentemente né que foi escolhida pelas partes Então na hora que as partes estão fazendo o contrato elas colocam lá ó nós vamos usar nós vamos fazer aqui em 36 prestações mensais por exemplo Então essa compra e venda aqui ela é uma compra e venda que nós vamos fazer em 36 prestações mensais beleza só que vamos colocar

aqui um índice Vamos colocar aqui uma cláusula de escalonamento para preservar o valor da moeda vamos aí as partes vão escolher tem vários eu dei aqui como exemplo o índice Nacional de preços ao consumidor chamado inpc o índice Geral de recursos o IGP Você tem o índice Geral de preços do mercado o IGPM dentre outros tá então quando você faz um contrato desse tipo compra e venda emprestações Você prevê a cláusula de escalonamento para preservar o valor da moeda e escolhe né o índice mais adequado tá bom lembra os senhores que já comentei né não

pode usar como parâmetro salário mínimo tá não custa a gente lembrar aqui que a Constituição Federal Veda a utilização do salário mínimo como parar tá bom temos ainda o preço tabelado e o preço médio aqui pessoal nós temos o artigo 488 do código que diz o seguinte convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para sua determinação se não houver tabelamento oficial entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor parágrafo único na falta de acordo por ter havido diversidade de preço prevalecerá o termo médio Olha que interessante

esse dispositivo gente esse dispositivo ele está se referindo às chamadas vendas habituais então é um dispositivo que foi pensado para vendas habituais só que nessas vendas habituais as partes não fixar um preço e nem previram critérios para que o preço seja determinado Olha que problema lembra que eu falei agora pouco toda compra e venda tem que ter preço eu disse isso para vocês toda compra e venda tem que ter preço se as partes não prevêm preço não fixam preço e nem critérios para eu chegar na fixação do preço eu vou ter que de alguma forma

descobrir qual é o preço ali daquele contrato porque preço tem que ter então aqui eu vou ter que descobrir o preço e o artigo 488 ele serve para nos ajudar a descobrir o preço Então veja só é Pensa numa venda habitual Então imagina o seguinte imagina que o a ele é um produtor de roupa O ar é Um fabricante um produtor de roupas e ele vende essas peças de roupa para o b e o b por sua vez revende essas roupas para outras pessoas revende para o público Então o a vende para o b e

o b revende essas peças para outras pessoas maravilha o a e o b já celebraram vários contratos de compra e venda então aqui eu tenho vendas habituais então Imagine que ele já celebraram quatro contratos de compra e venda percebeu no quinto contrato de compra e venda eles não fixar um preço não fixar um preço e não fixar critérios para eu determinar o preço então contrato é omisso o que que o artigo 488 fala ó se as partes não fixar um preço nem previram critérios para eu determinar o preço para fixar o preço Você tem que

ver o seguinte existe tabelamento oficial então o primeiro ponto existe tabelamento oficial O que que é o tabelamento oficial é uma determinação governamental então tem preço tabelado tem preço fixado pelo governo no meu exemplo não tem no meu exemplo não tem tá então as partes não fixar um preço não previram critérios para fixação e não existe tabelamento oficial nesse caso vamos descobrir o preço vamos descobrir o preço Então olha só o que diz o enunciado 441 que complementa aí o dispositivo na falta de acordo sobre o preço não se presume concluída compra e vem o

parágrafo único do artigo 488 somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor caso em que prevalecerá o termo médio Então olha só volta aqui quando eu tenho essa situação de vendas habituais não fixar um preço não fixar um critérios não tem tabelamento oficial entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor Então qual é o preço corrente o que que eles costumavam combinar de preço Ao preço era sempre 10 mil reais por exemplo então 10 mil reais vai ser o preço aqui percebeu por isso que é um

dispositivo que trata sobre vendas habituais porque você pega o histórico de vendas que existe entre aquelas partes E aí você usa esse histórico de vendas para se chegar a um preço então entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais percebeu você tá descobrindo Qual é o preço aí o enunciado que eu acabei de ler para vocês ele fala o parágrafo único somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor caso em que prevalecerá o termo médio Então você pega esse histórico de vendas e cada hora era um preço cada

contrato era um preço aí o que que você faz valor médio então a doutrina explica que na omissão do contrato e havendo diversidade de opiniões sobre o valor habitual prevalece o valor médio tudo bem aí você tira uma média dos preços para tentar descobrir qual é o preço daquela compra e venda Tá bom você percebe Então pessoal que o preço ele é o verdadeiro coração do contrato de compra e venda toda compra e venda tem que ter preço e se porventura uma compra e venda não tiver preço a lei prevê mecanismos para nos ajudar a

descobrir o preço daquela operação tá bom no meu exemplo aqui o artigo 488 é um desses dispositivos né mas lembre-se primeiro você vê se as partes fixaram o preço se não fixaram você vê se as partes previram critérios para determinar o preço não tem fixação não tem critérios busca Um tabelamento oficial vê se tem o governo determinando alguma coisa não tem aí você vai para o preço corrente nas vendas habituais aí você vê o que que era costumeiro daquelas partes fazerem tá bom e parágrafo único né se você tiver diversos preços se você tiver diversos

preços cada hora era um preço você utiliza o termo médio Tá bom então meus amigos ó seguinte ficou faltando a gente falar sobre preço unilateral mas esse vídeo aqui já tá muito longo eu vou parar por aqui e no próximo vídeo a gente termina o preço e os outros elementos constitutivos da compra e venda Tá bom vou interrompendo o compartilhamento por aqui e no próximo vídeo a gente encerra esse tópico até mais