GARE11 EM QUEDA: A Gestão enlouqueceu?

Eu tomei uma decisão em relação ao Gion na minha carteira e eu quero detalhar isso aqui com vocês porque tem muita gente preocupada com as cotas do G 11 caindo. Então nesse vídeo eu vou te explicar o que que tá acontecendo com o Gary 11 e também vou detalhar a minha decisão entre segurar, comprar ou vender. Se a gente pega as cotas do Gary nos últimos 30 dias, caiu 3,18, nos últimos 5 dias tá caindo aqui 1,12.

Eu tô gravando esse vídeo aqui para vocês na terça-feira, dia 27. O mercado ainda não abriu, então tinha fechado na segunda-feira, dia 26, em R$ 8,77. Logo no fechamento da já deu um pico para cima aqui, fechou em R,83.

Não é uma queda assim tão relevante, mas para um fundo base 10 que sempre andava de lado, né? Se a gente pega até aqui nos últimos seis meses, a gente nota que com essa quedinha aqui que teve o fundo, ele veio andando de lado aí por muito tempo. A cota não saía ali basicamente R$ 8,90 e agora caiu.

Muita gente chegou a negociar ele aqui a R 8,77, até um pouquinho menos aqui antes do fechamento do mercado. Mas o ponto é o que que tá acontecendo com o Gions. Eu separei essa resposta em dois motivos.

Primeiro é que recentemente a gestão lug ela fez uma proposta pros cotistas buscando ter a possibilidade de fazer basicamente três coisas. Primeiro ponto, aumentar o capital autorizado de 10 bilhões para R bilhões de reais. Quando o fundo vai fazer uma emissão, hoje o G pode fazer uma emissão até 10 bilhões.

Eles querem aumentar isso para 100 bilhões. Segundo ponto, eles querem incluir aí também a possibilidade de recomprar as cotas do fundo caso eles enxerguem uma possibilidade. E terceiro ponto, eles também querem ter a possibilidade de investir com mais recorrência em ativos da própria gestão ou administração do fundo, o que é dentro da lei, não caracteriza confiso de interesse, só que o mercado não é muito a favor disso.

Então eles estão querendo alterar essas três regras da regulamentação do fundo. E eu vou ser bem sincero aqui com vocês, tá? Primeiro ponto, hoje o Gari 11, ele já tem o capital autorizado de 10 bilhões para essa emissão, o que estruturalmente já é mais do que suficiente para ele fazer boas emissões.

Um exemplo disso é que se a gente pega a última emissão do Gary, eles fizeram a maior emissão do fundo. Eles captaram quase 1. 3 bilhões aqui e eles têm uma margem bem grande ainda, né?

Ainda sobrou aí praticamente quase 8 bilhões, quase 9 bilhões para eles puxarem uma emissão tão grande, eles ainda querem aumentar para R bilhões deais. Existe um lado positivo e um lado negativo. Vou falar aqui como cotista do fundo, tá?

Primeiro ponto, ou a gestão do Gari é extremamente visionária, eles estão enxergando algo que a gente não tá enxergando ainda, que eles querem mudar de 10 bi para 100 bilhões, eles querem captar mais dinheiro porque eles estão vendo muita oportunidade. Ou realmente é um ponto de atenção aqui porque será que eles vão fazer uma emissão tão grande assim, tão gigantesca, o que vai superar aí todas as emissões que os fundos imobiliários já fizeram aqui no Brasil e eles vão comprar bons imóveis, vão saber alocar tudo isso de uma forma bem estratégica. Então isso ficou um pouco confuso, confesso para vocês.

Você que é cotista do GAR 11, você pode até comentar aqui o que que você pensa sobre sair de uma emissão de 10 bi para 100 bilhões, se isso realmente é um ponto relevante, é uma questão visionária ou é um ponto de atenção se subir um alarde ali em relação à estratégia e à gestão do Gari 11. O segundo ponto que é eles terem a possibilidade de recomprar as cotas do fundo, isso aí é muito bom, tá? Porque quando o fundo quer comprar as cotas a mercado, quando ele enxerga que o fundo é muito bom ou o fundo é melhor do que o valor que ele tá sendo negociado no mercado.

Então se eu tenho uma cota que eu sei que vale R$ 9 e eu vejo que essa cota ela tem um potencial de valorização, ela tem um potencial de entregar um retorno muito melhor do que está sendo negociada no mercado, o meu intuito é querer comprar mais dessa cota. Então, se a gestão quer comprar as cotas do fundo, isso aí é um ponto positivo. Isso aqui para mim, na verdade, é um ponto muito relevante.

E o terceiro ponto é eles terem a possibilidade de investir com mais recorrência em ativos da própria gestão. Um ponto aqui, isso aqui é passível de discussão, é que a gestão ela pode pensar o seguinte: eu conheço muito mais os ativos da minha própria casa do que necessariamente ativos de outra gestão. Então, se por via das dúvidas eu tenho um dinheiro na mão e eu enxergo uma oportunidade, um ativo em que eu faço a própria gestão ou o administrador do fundo tá mais por dentro de tudo que tá acontecendo, a gestão pode ir lá e comprar esse ativo.

Isso aqui dentro das regras da CBM, os fundos podem fazer, tanto que praticamente quase todos os fundos imobiliários fazem. Os cotistas não gostam muito, mas para ser bem sincero, isso já virou meio que uma cultura dos fundos imobiliários. praticamente 80% dos fundos, seja papel, tijolo, tem alguma coisinha ali que poderia caracterizar conflito de interesse.

Esse é um ponto. Agora, o outro ponto é que aumentando uma emissão de 10 bi para 100 B e podendo comprar ativos da própria gestão, será que a gestão em algum momento eles não podem acabar pensando um pouco mais na gestora, na questão do recebimento de taxas do que necessariamente pensando em prol do cotista? Um exemplo, se um fundo ele tem uma emissão que ele pode captar até 10 bi e ele tá querendo captar 100 B e também podendo comprar ativos da própria casa, será que eles não estão pensando em algum momento em impulsionar outros fundos da própria gestão ao invés de aproveitar boas oportunidades do mercado?

Eu tô levantando pontos aqui que vocês podem deixar a sua opinião nos comentários, porque quando a gente pega a cota caino no mercado, não existe só um ponto específico. Existem vários pontos, porque não tem só um motivo, existem vários motivos. E esses aqui são os principais.

Isso aqui levantou muitas dúvidas em relação à gestão do GAR 11, porque ao mesmo tempo em que eles podem estar sendo extremamente visionários, pensando em fazer uma emissão gigante, você ter uma emissão que sai de 10 B para 100 B, podendo ter a possibilidade de investir em mais ativos da própria casa. Isso aí acendeu um alerta. Então, basicamente, as cotas estão caindo no momento.

O primeiro ponto é por conta disso, porque a gestão soltou essa possibilidade, né? Na verdade, tá rolando uma votação. Você pode até entrar no seu e-mail aí, se você é cotista, você vai receber um e-mail aonde você pode votar a favor ou contra dessas três possibilidades.

Mas a questão aqui é isso levantou um ponto de atenção e muitos cotistas gostaram, outros não gostaram. Você pode deixar sua opinião aqui embaixo. Então, o primeiro motivo do porque as cotas estão caindo é basicamente isso.

O segundo motivo é que em 2025 o Gary 11 ele se movimentou bastante. Até se a gente pega aqui o último R, eu comentei já que ele fez a última emissão, né? E lá atrás ele já começou a fazer algumas aquisições.

Então lá atrás ele fez duas aquisições ali, né? Ambos investimentos locados para desco. A gente já fez vídeos aqui comentando um pouco mais.

Depois você pode pegar o último vídeo do Gary 11, que é esse aqui que tá aparecendo na tela para vocês, onde eu já comentei sobre o novo Gary 11, que tá já rodando agora em 2026. Depois, nesse último R aqui, eles também comentaram que fizeram outras duas aquisições. No dia 26/12, quase fechando o ano ali, eles fizeram a compra do Parque Logístico em Confins, que já tem três inquilinos lá, Mercado Livre, Três Corações e Vale do Rio Doce.

E descendo um pouquinho mais abaixo aqui na sequência, no dia 29/12, eles também adquiriram um edifício corporativo lá em Belo Horizonte, integralmente ocupado pela MRV, a Logba. E eles compraram esse edifício já na característica by ley com prazo inicial de 15 anos. By ley é porque eles compraram esse edifício com inquilinos já dentro e já tem um contrato de 15 anos.

Então, para ser bem sincero, nesse estilo, isso aqui, na minha visão, foi um bom negócio, principalmente porque se o Gary pegou esse imóvel a um preço mais descontado no mercado, lá na frente com Selica, e tudo mais, eles podem ter uma valorização nesse imóvel e já tem um contrato com bons inquilinos ali dentro. Mas qual que é o ponto aqui que eu também já comentei no outro vídeo? nas duas aquisições, eles compraram esses imóveis, boa parte pagando com cotas do fundo.

E esse último imóvel que eles compraram aqui, o edifício corporativo, muita gente ainda não gosta de edifício corporativo, porque lembra que depois da pandemia as lajes comerciais caíram demais, os fundos de lajes corporativas também caíram 30 40%, ficaram um bom tempo ali pagando y de abaixo de 8, 7,5%. Então, comprar lajes corporativas agora para muita gente se caracteriza como uma oportunidade, pagando barato, principalmente nesse estilo aqui, no Bulas, já com inquilinos ali dentro, com prazo de 15 anos. Mas muita gente olha e fala: "Será que não era melhor andar mais na linha do que o mercado já tá andando comprando ali, por exemplo, galpões logísticos ou até aproveitando outros tipos de oportunidades?

" Isso aqui também é um ponto que já gerou alguns questionamentos na cabeça dos cotistas e eu sei que tem muita gente que já vendeu as cotas porque não gostou dessa transação. Mas vamos trazer um outro tipo de raciocínio aqui. Pensando na oportunidade nesse momento em que a gente tá passando de uma curva de juros, aonde a gente tem uma CELIC em 15 podendo cair e fechar o ano em 12%, se a gente não for pensar em fundos imobiliários, mas se a gente for pensar no setor imobiliário, a gente tá num excelente momento, se você tem dinheiro na mão para você aproveitar oportunidades.

por exemplo, não tem momento melhor para você comprar uma casa ou comprar um apartamento pagando a vista do que esse momento do ciclo em que a gente tá. Porque a gente passou um período muito longo, onde se ele ficou em 15, então é muito difícil você conseguir financiar o imóvel, pegar um empréstimo. Muitas vezes é até difícil você alugar um imóvel porque o banco ele fica segurando o crédito.

Aí fica mais difícil comprar, alugar ou vender. Muitos imóveis ficam estagnados no mercado. Quem tem dinheiro à vista vai lá e consegue fazer uma boa oferta.

O Gary 11 ele fez essas ofertas, ele ainda pagou com cotas do fundo. Então a gente tem pontos aqui que eu sei que quando a gente pensa somente como cotista a gente vai olhar e a gente vai pensar o seguinte: "Pô, poderia ter comprado um imóvel melhor do que uma laje corporativa. " Quando a gente pensa como investidor, talvez você tivesse dinheiro na mão também iria aproveitar essa oportunidade.

Então eu tô levantando pontos aqui só pra gente não ficar como torcida organizada aqui, metendo pau em muita coisa e tentando ser um pouco mais racional. Você tem todo o direito de pensar como investidor e pensar que o fundo poderia ter feito algo melhor, mas na prática não é ruim você aproveitar uma oportunidade de um edifício corporativo, principalmente se você já tem inquilinos lá dentro e o contrato de 15 anos recebendo o aluguel. É só um ponto que eu tô levantando aqui para vocês que eu acho que faz sentido a gente pensar nesses dois âmbitos, mas você tem todo o direito de discordar de mim, você pode até aproveitar e deixar aqui nos comentários.

Mas enfim, o Gare 11 tá caindo por conta de tudo isso que vem acontecendo aí nos últimos meses, mas principalmente por conta dessa possibilidade na alteração do regulamento. Isso aí já levantou um ponto, porque muita gente já tá pensando, será que a gestão tá emocionada demais? Eles fizeram boas alocações no passado, será que agora eles estão querendo aumentar muito isso aqui e ainda mudar aquela cláusula ali de conflitos de interesse para fazer uma emissão gigante e impulsionar outros ativos da casa?

Enfim, são pontos que a gente tem que ir acompanhando. Agora, como eu sempre gosto de fazer, vamos deixar o emocional do mercado de lado e vamos tentar ser racional em relação ao último R do fundo aqui. Se a gente fosse analisar quais são os pontos de atenção e os pontos de oportunidade no lugar 11, hoje, quais seriam os pontos de atenção do fundo?

Eu separei aqui dois pontos. Se tiver mais algum, depois vocês deixam para mim aí no comentário. Primeiro ponto é a concentração de inquilinos, né?

O fundo hoje tá dividido entre 67% em renda urbana, 33% logística, mas ele tem uma concentração aqui de 48% da receita em Carrefur, 27% em BAT e 11% no Mateus Mix. E isso aqui é um ponto que por mais que esses 48% do Carrefur estejam diluídos em vários imóveis, a gente tem uma concentração de receita em um único inquilino, apesar de estar diversificado. Isso aqui para mim é um ponto de atenção, tá?

Então, na minha opinião, ele poderia diluir mais isso, porque o fundo ficaria estruturalmente melhor. Segundo ponto é essa possibilidade na mudança do regulamento. Depois você pode ler a ata completa aqui, tá?

Mas esse aumento de capital autorizado de 10 para 100 é um ponto de atenção. E junto com isso, a possibilidade do fundo aumentar de 10 para 100 ainda poder comprar ativos da própria casa, né? poder comprar mais ativos ali, tanto da gestão quanto da administração, são pontos de atenção.

Agora, quando a gente pensa nos pontos de oportunidade no lugar 11, eles superam muito mais do que os pontos de atenção. Primeiro ponto, a questão da alavancagem zerada. Hoje, quando a gente pega aqui todas as disponibilidades do fundo e as dívidas que ele tem, o fundo conseguiria pagar suas dívidas tranquilamente.

Tem uma alavancagem líquida aqui de -5%. Segundo ponto, inquilinos high grade também. A gente viu ali que tem uma concentração em Carrefur, sim, mas quando a gente pega o rating de crédito dos inquilinos aqui, praticamente 90% são inquilinos triple A ouA, ou seja, inquilinos com a melhor nota de classificação de crédito.

Outro ponto também, tá? Isso aqui é uma coisa que muita gente não leva em consideração, mas eu como investidor eu levo. A comunicação do garinhoso com os cotistas eu acho bastante interessante, tanto que a gente pega um relatório gigante aqui, até difícil às vezes de ler, né?

Mas a gente tem detalhe por detalhe de tudo que tá acontecendo no fundo, explicado tanto as emissões passadas como explicado também as emissões atuais. Isso aqui eu acho interessante. Tem fundo que você pega, você vai ler, você não entende absolutamente nada do que a gestão tá querendo dizer.

O GAR 11 aqui pelo menos tá tudo organizado. Eu vejo isso como um ponto importante. O fundo também tem um caixa grande, como a gente viu ali, as disponibilidades são maiores do que as dívidas.

O fundo também tem um histórico de boas alocações. Quem lembra lá atrás sabe que o fundo saiu de Galg 11 para Gari 11 e ele sempre fez boas alocações. Tanto que hoje o fundo tem aí mais de 30 imóveis, tem bons inclinos, mas lá atrás era um fundo pequeno, só de logística, tinha cinco inquilinos e eles tinham uma missão, fazer uma captação para distribuir isso aí em boas alocações.

Eles fizeram isso lá atrás e eu tenho vários vídeos aqui comentando com vocês, documentando tudo isso que aconteceu. Se a gente pega hoje a mercado, o fundo também tá com desconto em relação ao VP. E se a gente faz o preço teto, a gente também vê que o fundo tem um desconto.

Então isso aqui também caracteriza uma oportunidade. E até se a gente pega aqui a média dos dividendos nos últimos 5 anos, a gente nota que a média dos dividendos fica em 10,77, ou seja, um dividendo acima de 10% aí nos últimos 5 anos, sendo que o atual ficou em 11,28. E juntando tudo isso que tá acontecendo, a gente também pega que no último ano a cota subiu 12,34.

E quando a gente soma os dividendos pagos mais a valorização da cota, o fundo valorizou 25,25%. É claro que você não deve fechar o olho para tudo isso que tá acontecendo. O que que você precisa acompanhar daqui pra frente, tá?

Você tem que fazer ali a lição de casa para você tomar uma decisão mais assertiva em relação a tudo que tá acontecendo. Primeiro ponto, você precisa acompanhar como que o gestor vai alocar os recursos captados nessa última emissão. A gente viu que eles captaram 1.

3 bilhão e eles estão comprando a maior parte dos imóveis ali com cotas. Então eles ainda tm um dinheiro no caixa, vamos ver como que eles vão alocar ou o que que eles vão comprar daqui pra frente, porque isso vai ser decisivo. Outro ponto, como que vai ser o desempenho da receita dessas novas aquisições.

Comprou imóvel da Desco, comprou um galpão logístico, comprou também um edifício corporativo. Como que vai ser a receita que o fundo vai receber desses imóveis? Será que isso vai ser positivo ou negativo em relação à receita imobiliária do fundo?

A gente também tem que acompanhar isso aqui ponto a ponto. Segundo ponto, como que vai ficar essa questão da votação? Se você ainda não votou, entra lá no seu e-mail e vote a favor ou contra.

Porque se você é a favor, você acha que isso vai ser benéfico pro fundo? Você precisa exercer o seu direito de votação, até porque você está colocando seu dinheiro ali. Então faz todo sentido você votar.

E se você pensa o contrário também, você tem que votar contra para que isso não aconteça no fundo que você tem na sua carteira. E um quarto ponto aqui, sendo bem sincero com vocês, sempre acompanhe todos os fundos e confie na gestão, sempre desconfiando. O que eu tô querendo dizer aqui é para você não ser um torcedor emocionado de um fundo, que independente do que aconteça, você sempre continua investindo e fecha o olho para tudo o que tá acontecendo.

Então você precisa ser racional em tudo que você tá fazendo. Mas também você não deve ser aquele investidor emocionado que por qualquer motivo você já sai vendendo suas cotas ou saiu uma notícia no mercado, você nem sabe o que tá acontecendo, você já pega e fica com medo e não acompanha tudo que tá acontecendo. Você precisa ser racional e estratégico.

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br. Em 30 dias você vai ver como você vai acelerar seu conhecimento sobre fundos imobiliários. Mas enfim, qual foi a minha decisão final em relação ao GAR 11?

Analisando tudo isso que eu comentei com vocês nesse vídeo, eu decidi comprar um pouco mais, porém com uma certa cautela. Mas presta atenção no que eu vou falar para vocês, tá? O G 11, na minha opinião, hoje ele deixou de ser aquele fundo base 10 mais simples de você analisar e mais simples de você investir.

Então, se você tem um perfil um pouco mais conservador, eu não acho que vale a pena você continuar aportando mais ou você até investir em Gary 11 se você não tem tempo de ler os relatórios, não tem tempo de ler os fatos relevantes e não entende muito bem a estratégia do fundo. Não tô falando que você deve vender, mas se você busca um pouco mais de tranquilidade, existem outros fundos que vai fazer mais sentido você ter na sua carteira, visto que o Garions, ele saiu de um fundo somente de logística lá atrás para um fundo híbrido, que com certeza deve adotar uma característica um pouco mais agressiva, já que eles estão querendo mudar essa parte da emissão e também aumentar ali essa questão dos ativos que caracterizam um certo conflito de interesse. Mas aí você tem que analisar se você é uma pessoa que prefere ativos mais tranquilos ou se você busca oportunidade em fundos mais agressivos.

Como eu tenho o perfil um pouco mais arrojado, tem tempo para ler os relatórios, acompanho de perto tudo que a gestão vem falando. Na minha opinião, o Gari 11 hoje tem mais oportunidades do que risco, mas é claro, já acendeu um ponto de atenção aqui. Vamos acompanhar o que que vai acontecer com essa votação, o que que a gestão vai fazer com as alocações que eles estão pegando e como que o fundo vai se desenrolando ao longo do tempo.

Eu vou fazer alguns aportes, aportes mais tranquilos, mas você não deve levar em consideração aqui a minha decisão como uma opinião única sua. embasada somente na minha visão de investidor. Você deve analisar esse vídeo que eu mostrei pr você, lê se você tiver tempo ali o relatório, os fatos relevantes.

Assista outros vídeos também para você ter outros tipos de opiniões, mas tenha uma decisão final caracterizada com base no seu perfil e também na sua estratégia, porque afinal das contas é o seu dinheiro e o investimento que você faz é totalmente responsabilidade sua. Então, por aqui eu vou fazer alguns investimentos ali mais conservadores pr aproveitar essa oportunidade e vamos acompanhando pr ver como que vai ser desenrolado toda essa estrutura, quem sabe como que vão ser os próximos capítulos. Mas de uma coisa eu tenho certeza, tudo que acontecer com Garion daqui paraa frente você pode clicar aqui no botão de se inscrever caso você não seja inscrito, que da minha parte eu vou sempre trazer aqui para vocês o que tá acontecendo e qual a minha visão sobre os fundos que a gente sempre conversa, os fundos que eu também visto para você entender a minha opinião, entender a minha visão sobre tudo que tá acontecendo.

Agora deixa para mim aqui nos comentários o que você, como cotista ou não cotista, tá achando dessas movimentações do Gary 11. Se você é cotista, você decidiu comprar mais, você decidiu vender suas cotas ou você decidiu dar uma pausa aí nos aportes porque você quer ver o desenrolar de tudo isso. Deixa para mim nos comentários.

Se você ainda não é inscrito no canal, se inscreve ativando o sininho de notificações. E não esquece que toda segunda-feira eu voltei com as lives aqui. Aliás, a gente tem duas lives salvas aqui que você pode assistir para você entender mais um pouco do mercado, bater um papo aqui comigo e a gente tá sempre comentando sobre os investimentos.

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