Bài 9 Phần 1 Đầu tư BĐS hình thành trong tương lai & rủi ro đầu tư

ừ ừ [âm nhạc] ý thì cái chủ đề ngày hôm nay nó Phần lớn nó về cái bất động sản mình sẽ tập trung về với Cộng sản hình thành trong tương lai mọi người thường sẽ lựa chọn kẻ cái con cốc này bởi vì cái cảm giác là nó dễ và chúng ta dành ít thời gian hơn tôi khi mọi người chưa có nhiều kiến thức về đầu tư thế nên chúng ta sẽ chọn những cái bất động sản có người ta xây dựng nên những dự án hãy chung cư là phân lô Thì

bởi vì là chỗ này ít thời gian mà cũng không biết đi khảo sát Định đánh giá như nào thì chúng ta chỉ đánh giá có hoa về dự án nghe từ người môi giới hoặc nghe những thùng nguồn thông tin mà lo quảng cáo giới thiệu thì chúng ta đi đầu tư thì cá nhân mình mình cũng chia sẻ luôn là đây không phải là cái lĩnh vực à Cái con cốc mà mình có nhiều kinh nghiệm đủ kinh nghiệm bởi vì ngay từ đầu mình xác định mình không đi theo hướng đó và

mình xác định là sau này mình sẽ phát triển thành một cái người người phát triển quỹ đất của nhà đầu tư cá nhân mà đi phát triển quỹ đất thế này là những cái dự án Nếu như vậy thì hay vì để cho người ta tạo sân chơi cho mình thì mình sẽ đi ta cho riêng mình cần thay vì để người ta thực khi gặp những cái bước trước đó để tạo ra lợi nhuận với độ xây dựng với xin quy hoạch hay làm thứ gì đó và họ bán cho chúng ta một

cái giá nó cao hơn so với giá trị ban đầu thì mình muốn mình có sẽ có luôn cái lợi nhuận từ cái phần đó và đưa mình lên một tầm cao hơn tuy nhiên là chúng ta sẽ gặp phải rất nhiều rồi cách lựa chọn do cái số bốn chúng ta do việc của chúng ta dễ dàng tiếp nhận số vốn ít và chúng ta có thể vay ngân hàng hoặc là chúng ta kỳ vọng trong ăn hàng mà chúng ta có thể anh quản của bán chơi đúng không Đúng nó ngoài hay là

bán lại cho một cái người mua thực thêm một người đó nhà đầu tư nào đó thì mình cũng nhấn mạnh luôn bởi vì là khi mà chúng ta có một cái bên như vậy tham gia thứ nhất là người ta trình độ cao hơn mình những cái chủ đầu tư thường sẽ chuyển độ rất là cao tập thậm chí là những tập đoàn rất là lớn vì vậy mà hoặc là thì cả người chỉ muốn chỉ đơn giản một cái doanh nghiệp hay một cái dự án vài chục tỷ vài trăm tỷ đi chị

cái à à à cái năng lực nhìn người ta rất là tốt thế này cuộc chơi đó thì đôi khi mình không kiểm soát được chúng ta phải lưu ý là ở đây nó là những kết quả Thuận về mua bán đó là những sự cam kết dựa trên cái Niềm Tin Tất cả mọi thứ phần lớn dựa trên những yếu tố Niềm Tin Thế nên nếu như được thì mình vẫn khuyến khích anh chị em hãy đầu tư cộng sản nào đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch

có đầy đủ mọi thứ để chúng ta đảm bảo được an toàn còn Tại sao có một cái lý do rất lớn nữa là tại sao mình không không lựa chọn nó đó là kia mà mình đầu tư cộng sản thì cái bông sản đó được chứng nhận bởi cái giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay gọi là nốt la là người chưa có sổ hồng phong cũ sổ đỏ và cửa sổ đỏ bây giờ thì có cái sổ bằng mới thì mình khi mà mình mua một mảnh đất mà nó mình không Thứ

nhất là mình mình không quyết định được cái việc mà ra sổng khi nào mình không mình trao tiền cho người khác mà mình không biết là cầm một cái tờ giấy ký tá với nhau như vậy cháu hết tiền gần như hết tiền rồi làm mà mình không không có một cái giấy chứng nhận gì gọi đủ cái Anh bảo thì mình mình cảm ra là không hoàn toàn và trong quá khứ trong cái lịch sử đầu tư của mình thì đã có những bất động sản đã có những dự án đầu tư vào

mình mất rất nhiều thời gian sau cứ hứa lên hẹn xuống và mãi không ra được cái cộng sản của mình sau đó mình phải bán phải bán đi để phải bán đi và cái cảm giác thực sự Cái cảm giác mà mình bỏ ra một cái số lượng tiền rất là lớn trong khi cứ phải chờ đợi và phụ thuộc vào người khác cảm giác nó rất là khó chịu cảm giác rất là buồn bực thì về cơ bản cái cái cái cái cái mẫu khảo sát định giá nhận định này Phân tích đánh

giá nhận định này nó cũng giống như là mua một bông sản đá có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên là khác ở đây là chúng ta sẽ phải xét những yếu tố về pháp lý hay xét những yếu tố về phía chủ đầu tư cũng như là cái việc mà họ cam kết quả thực hiện dự án nó như thế nào còn phần lỗi chúng ta vẫn phải có cái tư duy đó để nhận những cái tiềm năng vào của dự án đã sau đó đến chi tiết là pháp lý hay

là uy tín này là năng lực của chủ đầu tư bí mật tiến độ của họ như thế nhưng tiến độ của họ xây dựng hay là hoàn thành những thủ tục nói như thế nào và cách thực hiện trang web của họ hoặc thậm chí là cả vận hành về sau đó như thế nào thì đầu tiên về mình sẽ nói qua chốt 11 một chút về nó cái điều kiện mà một cái dự án cộng sản có thể được mở bán chung những cho chung tốt nhất là chúng ta phải quan tâm đến

cái giấy phép kinh doanh của cả doanh nghiệp đó thì đơn vị đó cái giấy phép in kinh doanh trong đó sẽ có những cái phần vốn góp hại mà khả năng lực chủ đầu tư kinh nghiệm chủ đầu tư thục Hoa Cương thiệu của chủ đầu tư là cái giấy phép kinh doanh thậm chí là chết với dự án đó đại diện pháp luật là ai năng lực như thế nào ạ Ừ cái thứ hai là để một cái dự án có thể bán được thì phải có giấy tờ về cái quyền sử dụng

đất đai phải kiểm tra thế giới cao gốc về cái quyền sử dụng đất đó họ được giao đất nó hay là được ạ cấp giấy tờ về quyền cho thuê Nói chung là cái giấy tàu để mà thể hiện cái quyền được sử dụng đất để thực hiện dự án đó hai cái thứ năm nữa là giấy phép về xây dựng được về chưa chưa có giấy phép được gì ngoài ra thì còn đối với những cái tòa nhà chung cư Hay lại những cái cái cái cái cái cái tòa nhà hỗn hợp chẳng

hạn thì phải có cái biên bản phiên bản nghiệm thu về cái việc hoàn thành xong cái phần bóng vào tòa nhà chưa hay là đối với những cái bác sản liền kề 2 khắp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng đáp ứng theo theo cái ra thì cho cái tiến độ dự án đó anh Tiến độ dự án đó cái Tiếp theo là cái 56,7 nghỉ đó là phải có văn bản của sở xây dựng văn bản của sở xây dựng gửi chủ đầu

tư và xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai này được phép bán được phép Bạn nhớ phải có cái đàn bà này được phép bán chứ không phải là cứ mở bán đầu mở bán thôi à Chứ không phải là còn tôi có miếng đất là tôi vẽ dự án là tôi mở ra là là bán ở bởi vì trình tự là một cái dự án nó rất mất thời gian mất rất nhiều thời gian tại sao ra tớ và ví dụ như mình đi đầu tư thì mình sẽ tránh cách là hiện

từ diện tích đất ghi nhớ quy định nhận định Hay là những cái Yêu cầu là nếu như diện tích bao nhiêu quy mô bao nhiêu như thế này như này là phải bắt buộc phải thành lập dự án bằng không thì mình sẽ tìm cách đó thì mình tách nhỏ tách tách vẻ nó ra thì mình sẽ không phải làm dự án hay đặc biệt là có những khu vực mà phân lô nhiều quá dẫn đến việc mà cứ một cái bọc sản ở đó có dấu hiệu phân lô thôi là người ta sẽ

không em không cho chúng ta thực hiện bằng cách nào người ta làm làm chậm thời gian ấy gần như chúng ta không làm được một cái quan trọng tiếp theo nữa là năm 2014 thì cái quy định về một cái dự án bóc sạch muốn được mở bán thì phải có một ngân hàng thương mại đủ năng lực để mà bảo lãnh về những bộ tài chính cái này quan trọng nhưng mà thực ra khi mình mình mình tìm hiểu nghiên cứu mới thấy nó thừa ở đây Nếu như ngân hàng ngân hàng mà

bảo lãnh thì các bạn biết là họ chỉ bảo lãnh cái gọi là cái trách nhiệm khi mà họ khi bạn chuyển tiền vào ngân hàng và ngân hàng chuyển tiền lại cho bên chủ đầu tư nhưng họ chỉ kiểm soát cái phần là chủ đầu tư thực hiện đúng cái mục đích sử dụng Bố đã sử dụng cái đầu tiền đó chứ họ lại không có các chức năng hệ quả không có năng lực để mà kiểm soát cái việc mà chủ đầu tư có thực hiện đúng tiến độ hay không có thực hiện

là gì nhỉ theo bản vẽ theo theo kế hoạch cái không ạ sự cam kết của chủ đầu tư họ chỉ chịu trách nhiệm về nguồn vốn nó thôi Nên là xảy ra tình trạng về tranh chấp mà hay tình trạng mà cái sản phẩm nó ra nó không đúng hoặc là chậm trễ trong quá trình xử lý hồ sơ các thứ thì họ không chịu trách nhiệm và họ chỉ cơ bản ở việc mà đảm bảo đó thôi Và thậm chí là có những dự án mà chủ đầu tư khi chúng ta thấy là

là trong quá khứ có những ngân hàng họ từ chối cái cái cái cái cái việc đó thì đây ít nhiều khi chúng ta thấy này tại sao nó vẫn quan trọng bởi vì khi mà chúng ta thấy một dự án đầy đủ tất cả cái đó tức là chủ đầu tư đã rất là nghiêm túc chủ đầu tư làm rất là đàng hoàng rất là thực tế rất là đầy đủ hãy chuẩn bị đầy đủ mọi thứ Ngay rồi thì ở đây cái cái cái cái bảo lãnh ngân hàng này nó phải là có

một cái chứng thư một cái chứng thư mà kia anh chỉ đến đó là có mẫu và khi anh chị ký hợp đồng tiếp là mua bán thì sẽ phải có cái thứ cho riêng cá nhân anh chị để anh chị có thể là ký kết với trực tiếp với bên ngân hàng chứ không phải là một cái tờ giấy chung chung để thể hiện rằng là ngân hàng này có Ừ ông chủ đầu tư này hai có cho vay vốn không nhá Đây là một cái chứng thư bảo lãnh hay kể cả những giấy

tờ trước đó nó phải có dấu nó phải có pháp lý đầy đủ nó phải có dấu có chữ ký của cơ quan ban ngành có thẩm quyền thì chúng ta phải lưu ý những yếu tố này rồi Tiếp theo Nhưng cái yếu tố như là dự án không mà bị tranh chấp cũng bị phát mãi và một một cái nữa nhỉ Hơn canh một một cái này thì nó liên quan đến cái phần mà bất động sản của chủ đầu tư đang bị thế chấp ngân hàng Lát nữa mình đi sâu vào mình sẽ

nói sau đấy thì sau đó tiếp sau đó Đấy là những điều kiện mà một cộng sản có đủ điều kiện để mở bán đấy để mở bán đấy còn những cái dự án về phân lô được hả Nó sẽ như nào Nhưng nó sẽ đơn giản hơn một cái dự án phân lô bán nền thì nó sẽ đơn nó cá và đơn giản hơn Em muốn có lợi nhuận cao từ nào kiểm soát được rủi ro cao nên không thể nào mà vì lợi nhuận cao mình là buông thả mình kệ cho nó là

rủi ro lớn hơn mình phải kiểm soát được tên tôi là vậy mình phải kiểm soát được hết con ngoài ra là những cái dự án mình nói qua một chút là một số các dự án về phân lô bán nền nữa hả Thì đầu tiên cái rồi cho nó phải phù hợp với cái kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải phù hợp bởi kế hoạch sử dụng đất ngang thứ hai là chủ đầu tư phải hoàn thành cái việc đầu tư đầu tư xây dựng hạ tầng để công trình dịch

vụ tiện ích cần kế hoạch gọi là hành động kích hoạt động và phải được phê duyệt theo cái bản đồ tư hàng 1.500 và đổ p đã được phê duyệt như bản đồ quy hoạch 1/500 đã được về rồi à em đảm bảo với sự kết nối nó đấu nối đấy Cái hạ tầng tầng trước khi mà mà mà được chuyển nhượng cấp điện cấp nước cấp thoát nước đấy Ở rác thải môi trường và tiếp theo đó là chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ như anh nghĩa vụ tài chính cái phần

nào vậy thôi đã làm dự án là chủ đầu tư phải thực hiện hoàn hoàn thành tất cả những nghĩa vụ về tài chính liên quan đến đất đai thuế má không tiền thuê đất lệ phí liên quan Nếu có là phải hoàn thành được thì sau này đến khi mà chúng ta mua thì thấy là một trong những cái điều khiển mà tất yếu là mới được cấp tổ với được các tổ Đúng là còn chủ đầu tư đòi nợ thì chúng ta đem cái hợp đồng Nó ra tầm thì nó không giá trị

hay là cái việc mà khi mà một cái bóng giảm mà chưa được phê duyệt cái việc mở bán đã chưa Được được được chấp nhận được bảo bán anh việc huy động vốn cái việc mở bán gà thì khi thử khi đó chúng ta ký các bạn Nhớ là khi mà chưa được phê duyệt chưa lập Biểu thức phê duyệt thì chỗ mà mà chúng ta ký khi kết hợp đồng đó nó vô hiệu bởi vì luật pháp Việt Nam đã quyết định rằng là anh bất động sản và có giấy chứng nhận trường

hợp thứ nhất là phải có giấy chứng nhận và đủ những điều kiện nào mới chơi đấy khi mới được giao dịch trường hợp thứ hai là phải được vợ đối với dự án là phải được nhà nước là phê duyệt đi đầy đủ những điều kiện để mở bán thì mới được bán vào trước đó chúng ta làm những cái hợp đồng đặt cọc hay là góp vốn hay là thiện chí cái gì đó thì thì nó chỉ toàn niềm tin với nhau cả làng niềm tin với nhau rồi cũng vui Cũng vui trả

lại kiện nhau ra thì có là không tiện với chủ đầu tư lớn rồi đã lên đường này sẽ đi sâu hơn đến vẫn còn đó thì tuần tự khi mà chúng ta đi khảo sát ở đây chúng ta phải có cả thảm sát được tiềm năng đánh giá những rủi ro đúng không Cũng phân tích như cái bài trước đó hai bài ngày hôm qua và ngày hôm kia 77 78 nó khi mà chúng ta phân tích về một bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kể cả trước

đó chúng đã khoanh vùng đánh giá là một thị trường nó thì cũng đã sắp xác định xem là cái dự án này nó có tiềm năng đến mức như thế