com a aprovação do novo código de processo civil em 2016 a cobrança das taxas de condomínio em atraso ficou mais rápida a nova lei dos condomínios facilitou a penhora eo leilão de quem não quitou a dívida levantamento do tribunal de justiça de são paulo apontou que a cidade é a terceira do país com o maior número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio para saber mais sobre esse tema e conversou hoje com rodrigo karpat que é advogado especializado em direito imobiliário e condominial tudo bem rodrigo prazer recebê las era meu olha só é
só aqui na capital paulista no primeiro ano do novo código de processo civil em vigor foram um pouco mais de 17 mil ações esse número mais que dobrou em 2017 com 37 mil e oitocentos processos 2018 caiu um pouquinho pouca coisa aí foram 1 37 mil e dos 200 ações né pra gente começar quais são os principais motivos alegados pelos moradores pra não pagar o condomínio então antes de falar dos principais motivos é importante ressaltar que no estado a gente tem quase 60 mil condomínios e no município de são paulo 28 mil então é um
universo muito grande a gente estima que metade das pessoas ou moram ou trabalham em condomínios em são paulo então isso é algo muito expressivo e são os mais diversos motivos que levam alguém inadimplir o principal é uma situação financeira é complicado país enfrentou uma crise é algumas vezes a pessoa tá passando por situações pessoais difíceis e isso faz com que a pessoa deixe de pagar o condomínio e de e dava preferência até 2016 para quitar outras obrigações aonde os juros era maior a omd a multa era maior sim e olha só é esse novo código
de processo civil não torna essa cobrança de condomínios um título executivo extrajudicial é o que isso significa significa que a gente não precisa mais ingressar com uma ação de conhecimento no rito comum que demora alguns anos para que ela tenha o resultado efetivo e depois que ela chega no final mente uma decisão de segundo grau ela ainda volta para primeira instância para começar os atos executivos a partir do momento da nova legislação este processo de execução já começa ali embaixo do juízo de primeira instância então o procedimento ficou muito mais célere e fez com que
os devedores pensassem duas vezes antes de deixar de pagar também a cota condominial agora por outro lado essa fragilidade essa mudança faz com que o condômino ele é por algum motivo é perca algum tipo de direito aí eu se defender ou não ele não perde nenhum direito mas ele não tem mais é alguns recursos protelatórios então ele muitas vezes utilizava as situações porque ele tinha o direito de defesa alegando que ele não foi cobrado alegando que o condomínio está alto demais então é isso tudo deveria ser apreciado antes é uma sentença de primeira instância hoje
não tem mais essa ele não pode mais realizar dessa forma ele tem que utilizar um rol taxativo de defesa porque porque ele está sendo executado por um título executivo essa judicial e é algo muito mais rápido série porque porque todas as vezes que alguém não paga o condomínio alguém está pagando por ele então o tempo que ele tá demorando pra se defender para protelar o caso alguém tá arcando com esse condomínio ou seja os condôminos adimplentes ea partir de que momento o condomínio ele já passa a ser considerado inadimplente basta deixar de pagar uma uma
mensalidade de condomínio basta um dia de atraso ele já está ele já não está quite com condomínio então ele já é considerado inadimplente mas do do primeiro dia até uma medida judicial existe sim um caminho a ser percorrido e isso mudou também com um novo código de processo civil não o caminho não mudou mudou o procedimento mais célere mais o condomínio ele passa o caso da administradora cobrar ele passa o caso o advogado e depois ele recorre ao judiciário mas a partir de que momento é que o condomínio ele pode já fazer acional o morador
judicialmente tem uma questão de valor também isso interfere e roberto helinho interfere a partir do primeiro dia que ele é considerado inadimplente em tese seja pode ingressar com uma ação execução acontece que depende o valor da cota então se você pegar em algumas regiões existem cotas de r$100 vai custar mais caro você distribui uma ação com uma quota de 100 reais do que aguardar e aquela acumule para 567 e por exemplo um condomínio que existe aqui em são paulo de 5 mil reais da cota condominial em um mês justificaria o ingresso de uma ação judicial
um dos condôminos às vezes por não conseguir pagar o condomínio acabam procurando é o administrador pra a fazer um acordo nem com qualquer procedimento nesse caso rodrigo então o administrador ele não pode levar para o lado pessoal às vezes é o síndico ele está com raiva porque ele também está arcando com parte da cota então é importante que se chegue sim a um acordo sempre que viável lembrando que o síndico ou administrador ele não pode tirar juros luta correção e diminuir aquele valor então ele pode parcelar facilitar desde que a pessoa é dentro desse acordo
continue pagando as parcelas vincendas o condomínio e se após este acordo mesmo após um acordo o condomínio não conseguir cumprir com as a com essa dívida com essa taxa com essa mensalidade aí que acontece a ação judicial infelizmente é bom e as sanções para quem é deixa de pagar como como que funciona pode chegar até a perda do imóvel então eles acabam perdendo o imóvel muitos devedores não acreditam que isso é que vai chegar a esse ponto então o importante é que aquele devedor ele entenda a situação e às vezes é muito mais salutar que
ele depende dependendo do caso se mude do do apartamento coloque à venda porque deixar e se move para leilão ele provavelmente vai ser arrematado por um valor de 50% do que vale então ele vai perder é muito mais o que perder então é importante que para o devedor a dica é monitorar a sua situação financeira verificar se o passageiro verificar se vale a pena é costume empréstimo ou sair alugar o apartamento provisoriamente ou vender até o apartamento o condomínio é manter aquelas cotas equilibradas tem uma previsão orçamentária é que faça jus aquele condomínio e não
deixar com que a inadimplência já cresça sem t é o monitoramento e tomando as medidas oportunas o momento adequado outra questão também que mudou do rio foi em relação a uma uma negociação que pode ser feita antes de partir para o judiciário então na verdade o novo código do processo ele é um código que ele é força assim é uma negociata tata ele é sempre hindus para que as cotas sejam negociadas mas isso depende não só do condomínio depende também do devedor e essa negociação no âmbito do condomínio o síndico não tem autonomia de dados
conta então ela fica um pouco restrita o que não pode ser fechada ao canal para diálogo eo parcelamento para que é muito mais barato receber parcelado do que ingressar com uma ação judicial e receber daqui a um ano dois anos ou t é que entrar numa medida mais drástica como levar o imóvel em leilão isso pode ter um impacto grande nessa falta de pagamento de um demais condôminos dessa taxa é que muitas vezes às vezes o condor não só não acaba não não não não tem essa dimensão é se você pensar num prédio onde se
tem uma inadimplência de 20% câmera na influência alta então aquele que pagar mil reais de cota vai estar pagando 1.200 ocorre no momento em que esse dinheiro é retornado para o condomínio dificilmente ele volta em desconto naquela cota porque o condomínio sofre uma defasagem é de uma deterioração de equipamentos então esse dinheiro é reinvestido no prédio então quanto maior o índice de inadimplência maior a fota está diretamente ligado ao valor da unidade o valor daquele bem que que a pessoa tem tá certo queria agradecer então a participação do advogado rodrigo karpat que é especializado em
direito imobiliário e condominial rodrigo muito obrigado eu que agradeço
