DECIDI FALAR SOBRE O XPML11 - VAI FALIR? O QUE NINGUÉM ESTÁ TE CONTANDO SOBRE ISSO

alavancagem em fundo imobiliário foi tema de debates calorosos ao longo da última semana principalmente porque envolveu o maior fundo imobiliário de tijolo da indústria mas o que que é a alavancagem como é que ela impacta a vida de um fundo imobiliário no vídeo de hoje eu Ricardo Figueiredo vou te mostrar o que que este bicho que andou aí movimentando a vida dos investidores de fundo imobiliário na última semana hoje o tema é alavancagem vamos entender o que que é esse bicho né que andou atormentando aí Alguns investidores e desmistificar algumas coisas que ficaram ditas de

forma muito superficial aí ao longo da última semana dos Últimos Dias Primeiro vamos pro conceito né quando o fundo imobiliário deseja comprar um novo ativo alternativa Class padrão inclusive os primeiros fundos imobiliários que surgiram lá no passado eles só faziam aquisição de de ativos desta maneira emite cota pega dinheiro dos investidores em troca entrega estas cotas para estes investidores depó deste dinheiro vai a mercado e compra os imóveis que deseja é dessa forma que o fundo imobiliário atuava na aquisição de imóveis com o passar do tempo a gestão de fundos imobiliários se sofisticou ess é

o termo que o mercado gosta de utilizar Para viabilizar aquisições de ativos sem ter necessariamente todo o recurso para comprá-lo como é que funciona isso Ricardo Essa é a estrutura de alavancagem alavancagem é você adquirir algo sem necessariamente ter o curso para aquela aquisição sabe quando você vai no dá um passeio no shopping e você compra algo passando no seu cartão de crédito você não teve desembolso de caixa e trouxe algo que você não tinha para as tuas Posses você se alavancou quando a pessoa compra um veículo financiado ela se alavanca um imóvel financiado ela

se alavanca Então é isso que é alavancagem é comprar algo necessariamente eu ter o desembolso de caixa naquele momento isso significa que a pessoa vai quebrar por conta disso não significa que o fundo imobiliário vai quebrar por conta disso também não não é necessariamente o destino de quem se alavanca agora se é uma pessoa de forma desmedida vai se alavancando alavancando alavancando ela quebra se o fundo imobiliário de forma desmedida se alavanca se alavanca se alavanca ele enfrenta sérios problemas e a gente já viu isso ao longo da história dos fundos imobiliários ele não chega

a quebrar porque as alavancagens dos fundos imobiliários elas normalmente consomem uma fatia do que ele tem em relação a aos ativos então ela não chega a 100% do valor dos ativos tudo isso para te dizer que no limite se o fundo vende os ativos dele ele mais do que paga a dívida e Ainda sobra um dinheiro mas é importante você ter esse esse conceito Então o fundo ele compra um imóvel sem necessariamente ter o dinheiro como é que ele faz isso e agora eu vou mostrar para você mas primeiro o que que é alavancagem então

a alavancagem ela pode ocorrer através de uma securitização de um cri e o XP malls tem isso ó Observe ele tem aqui ó quatro Cris onde ele figura como devedor ele tem que pagar estes Cris Então a gente tem aqui 150 165 550 milhões de saldo devedor primeira característica de uma dívida de uma securitização que o fundo imobiliário realiza para aquisição de imóveis normalmente o prazo é longo então Note que aqui a gente tá falando de uma securitização que foi feita em 2018 que vence em 2033 15 anos uma outra que foi feita em 21

e vence em 2036 15 anos a gente tá falando deste tipo de prazo prazo super dilatado na alavancagem por securitização guardem isso por ser securitização normalmente o primeiro período ali 1 ano 2 anos a esse comecinho deste Prazo Longo que a gente tá falando 15 anos aqui nesses exemplos tem securitização de 20 anos este comecinho 1 ano 2 anos existe a chamada carência que que é a carência como é que a securitização remunera o credor o credor tem um indexador mais uma taxa de juros então aqui Observe que as três primeiras são IPCA + 730

IPCA + 730 IPCA + 687 e CDI + 275 periodicidade de pagamento ele fala que aqui é mensal então mensalmente ele tem que fazer só que no comecinho existe um negócio chamado carência na carência normalmente você não paga amortização amortização é devolução do principal sabe quando você financia o imóvel um pedaço da parcela é juro aquela taxa de juros que você pactuou um pedaço da parcela você tá pagando aquele juro um outro pedaço da parcela é a amortização você está pagando um pedaço do principal fui comprar um imóvel 1 milhão peguei um empréstimo de 400.000

então 400.000 é o principal todo mês você paga juros em cima do saldo devedor mais um pedaço da devolução desse principal desses 400.000 isso é amortização essa fatia é amortização E você tem a fatia dos juros que também normalmente é mensal na fase de carência essa amortização ela é postergada não é perdoada tá ela é postergada Ela vai aumentando o saldo devedor tá para você dar um fôlego para o devedor em muitos casos também há carência dos juros ou seja no começo Teoricamente o devedor não paga nada mas quando você compra um imóvel estando alavancado

ou não Você já faz usa 100% da receita daquele ativo se você compr 50% do ativo você faz usa 50% da receita dele estando alavancado ou não pouco importa então Note que você não pagou o pelo todo mas você recebe toda a receita dele e você já vai entender porque isso é importante mas por hora eu quero que você note quando você alavanca por cri você tem prazo muito longo para pagar e a tua taxa sempre é indexador mais taxa de juros indexador mais taxa de juros mensalmente você paga os juros e nas amortizações você

tem o principal mais esse indexador indo embora no caso a IPCA então IPCA vai embora junto com a amortização se você deu uma carência de 2 anos sobre amortização mas não no juros Então vamos pegar esse primeiro cria aqui IPCA mais 730 o que é que você paga nos dois primeiros anos só o Juro 7,30 ao ano e o IPCA não foi perdoado ele tá indo lá pro saldo devedor passou do anos lá o pagamento é mensal não é então você continua pagando juros mensalmente E aí tem uma amortização E aí o IPCA vai junto

dessa amortização isso é importante você entender esse conceito por quê Porque você não alavanca apenas dessa forma Então você tem alavanca alavancagem por securitização eu te mostrei aqui e você tem alavancagem por Promessa de pagamento futuro o nome chique para isso é Seller finance Quando você vê alguém falando isso ah o fundo fez um s uma operação de Seller finance ele prometeu que vai pagar no futuro é isso você não não tem um cri uma securitização onde você tem garantias ali você tem uma promessa de pagamento futuro quando você faz uma securitização ela tem uma

característica de Prazo Longo e indexador mais uma taxa quando você faz um s finance vamos pegar aqui esse primeiro exemplo aqui ó essa operação onde o fundo deve 630 milhões é um Seller finance olha aqui o fato relevante da compra ele prometeu pagar os 630 milhões lá para sim quando ele prometeu pagar em dezembro de 2025 corrigido a partir da data da compra pelo CDI não é CDI + 1 CDI + 2 CDI + 3 a gente no jargão de mercado fala é o CDI careca é só o CDI vou pegar o saldo devedor e

vou corrigindo pelo CDI e não tem pagamento mensal tá vendo nessa que foi combinada não tem pagamento mensal ele vai pagar lá em dezembro de 200 25 conhecido como este ano beleza olha essa outra aqui quando ele comprou o Jundiai shopping é essa daqui ó tá aqui ó fato relevante de aquisição de 25% do Jundiai shopping tá aqui ele combinou uma parcela também para Dezembro de 25 tá vendo ó 8 de dezembro de 25 63 milhões corrigido por quê IPCA não é IPCA + 5 IPCA + 6 IPCA + 8 não é nada disso é

IPCA simples só que são operações curtinhas Olha quando ele comprou isso daqui ele soltou o fato relevante e em dezembro de 24 gente é um ano lembra do cri 15 anos aqui a gente tá falando de um aninho só não tem pagamento mensal é uma ponte 1 ano 12 meses então é uma operação mais curta é uma operação mais barata porque é só o indexador careca você não tem a taxa de juros acoplada ao indexador e é uma outra maneira que você tem de financiar a compra do do imóvel Por que que o fundo financia

a compra do imóvel vamos para essa planilha onde eu crio uma operação hipotética super simples para você entender o conceito e aqui eu quero que você simplesmente entenda o conceito imagine um fundo imobiliário ele tem um caixa de 300 milhões ele não tem móvel nenhum não tem passivo nenhum o PL dele é 300 milhões gente é lógico que sempre vai ter algum passivinho ali alguma coisa isso aqui é só para simplificar o conceito para você tá bom aí o fundo resolveu fazer a compra de um imóvel O imóvel custa 285 milhões ele poderia comprar mais

poderia ele poderia comprar 365 milhões Mas ele tem dinheiro para comprar 365 milhões ele não tem ele só tem 300 milhões em caixa Tá bom então imagine aqui que o valor do imóvel o imóvel é 365 milhões tá bom ele tem dinheiro para tudo não ele comprou 285 pô RIC carho Por que que ele não comprou 300 porque você tem que ter caixa gente o fundo tem que salvar um caixa ali eu coloquei 5% de caixa pro fundo 15 milhões Então ele comprou 285 ele fez compra a moda antiga eu posso comprar 285 vamos imaginar

que isso é um shopping tá então ele chegou e falou olha é o seguinte eu vou comprar vamos dividir aqui 78% do shopping Então ele comprou 78% do shopping o capy rate da operação é 9,5 tá por quê Porque a receita anual que o shopping gera em relação ao valor do shopping é de 99,5% ao ano esse fundo tem 30 milhões de cotas isso quer dizer que essa receita dele não é 99,5% de receita no ano tá então 285 milhões ele vai ter 27 milhões e um pouquinho aqui de receita é equivalente a centavos por

cota que é uma receita mensal de 8 centavos por cota receita não é o yd tá gente receita receita guardem esse conceito Mas compra moderna ela dá opção pro gestor alavancar gestor Falou vou comprar alavancado como é que ele compra alavancado vamos imaginar que ele vai comprar 100% do Shopping os 365 milhões mas eu preciso de 5% em caixa 15 milhões está no Caixa fundo saudável tem sempre um caixinha ali sobrou o qu 285 milhões ele consegue comprar tudo não então ele falou 285 eu pago aqui fechou e ele alavancou 80 milhões para poder comprar

tudo então ele criou um passivo de 80 milhões só que esse passivo tem carência Total vamos imaginar que foi um cri foi um cri carência total de 2 anos nos dois primeiros anos ele não vai pagar nada ou no primeiro ano vamos vamos deixar mais simples no primeiro ano ele não vai pagar mais nada não vai pagar juros não vai pagar amortização Ricardo Qual é a taxa deste cri por hora não importa é óbvio que na análise Isso importa muito mas para o que eu quero te ensinar por hora não importa tá Por quê Porque

no primeiro ano você não tem despesa financeira você não tem juros não tem amortização também pode ser um Seller finance uma promessa de pagamento pode ele vai pagar daqui a um ano 12 meses durante o primeiro esses 12 meses ele não tem nenhum desembolso de caixa então note Que nestes 12 meses as duas estruturas as duas estruturas se assemelham porque elas não geram pagamento do por parte do fundo quanto é que o fundo vai ter de receita anual agora ele comprou 100% do shopping então ele faz usa 100% da receita o Cap não era 9,5

o shopping gera o equivalente a 99,5% de sua receita anualmente 99,5% de 365 milhões 34 mil 675.000 mas o fundo gast gastou 365 milhões para comprar não ele gastou 285 o meu Cap rate sujo é 12,2 ao ano Olha o Cap mais bonito no primeiro ano no primeiro ano com essa estrutura o fundo vai gerar de receita equivalente a r 1,16 por cota no ano que dá uma distribuição mensal grosso modo aqui de 10 centavos por cota tá os números estão arredondados tá pessoal Por que que o alavanca Então porque durante o começo dessa alavancagem

dur durante o período em que não há desembolso de caixa o fundo consegue aumentar a renda distribuição para o cotista brilha o olho do cotista o cotista desse fundo tem que ter plena consciência que assim como a fatura do seu cartão de crédito um dia chega e você tem que pagar para poder fazer a desalavancagem daquela compra que você fez alavancado uma hora chega o momento de pagar essa dívida aqui e aí a gente volta para exemplo do XP mols o que que aconteceu o que que causou todo o clamor Popular aí em cima do

XP malls Observe este gráfico aqui no relatório gerencial Onde está o relatório gerencial dele tá aqui pronto Este foi o gráfico da discórdia o fundo tem 651 milhões de caixa e disponibilidade guarde bem esses dois termos tem uma pequena diferença aqui aí ele tem mais uma receitinha de 9 milhões pingando aqui ó que ele vendeu um pedaço de um ativo tem uma receitinha que vai chegar mas ele tem três alavancagens para pagar aqui de Seller finance 63 milhões 630 milhões e 17 milhões e a gente já viu que duas delas essas duas aqui ó jund

aí e o portfólio sim são em dezembro de 25 guardem esse essa data de tal sorte que a expectativa do fundo é que eles cheguem no final do ano com caixa negativo de 49 milhões não dá pro fundo ter caixa negativo Qual foi a leitura que as pessoas né fizeram deste dessa informação Ah o fundo tá em crise financeira vai ter que vender ativo lembre-se da regra do fundo imobiliário ele tem que distribuir no mínimo 95% do lucro dele o lucro imobiliário ele tem que ser distribuído se você tem despesa financeira O que é juro

você pode utilizar a tua receita Imobiliária para pagar mas amortização não amortização você não pode utilizar Então como é que o fundo vai fazer para pagar isso daí Ricardo ele tem algumas alternativas Quais são as alternativ ele pode fazer uma emissão de cotas aí ele vai pegar dinheiro novo e pagar a dívida só que junto do dinheiro novo mais cotas vão ser emitidas esse fundo aqui em algum momento ele vai ter que emitir 80 milhões para poder pagar isso certo a ele vai ter que ver qual é a cota patrimonial emitir essa quantidade de cotas

dele vai aumentar ele vai pegar a mesma receita e vai dividir por um número maior de cotas é óbvio que isso vai cair então a alavancagem ela aumenta o yeld durante um tempo mas quando chega o momento de que você começa a pagar essa alavancagem aquele aquele H ele tende a diminuir um pouquinho por quê Porque você tem agora se você fez emissão você tem mais cotistas para distribuir o bolo certo Qual outra alternativa você tem ora você pode além de fazer a emissão por cotas você pode vender ativo vou vender um pedaço do ativo

então no nosso exemplo aqui o fundo ah eu não consigo emitir cotas agora por que que você não consegue emitir cotas o valor da minha cota patrimonial tá a bem acima do valor da cota de mercado se eu emitir no valor patrimonial o pessoal não é bobo vai comprar no mercado a minha emissão tem um potencial grande de dar em Água existe até uma alternativa aqui a gente já vai chegar nela se eu emitir a cota de mercado o gestor vai apanhar porque ele tá emitindo abaixo do patrimonial Mas ele tem que pagar a despesa

foi gostoso de receber o h alavancado maior né 1,16 maior do que 90 foi legal não foi legal no ano foi né só que agora você tem que pagar dívida Então as Às vezes a pessoa precisa ter essa consciência você quando você compra um fundo que tá alavancado você tá recebendo um yeld alavancado você tem esse risco de chegar o momento de pagar dívida e o gestor não ter a opção de emitir no patrimonial ele vai ter que emitir abaixo do patrimonial eventualmente mas tem outras alternativas ele pode vender um pedaço do imóvel vende lá

um pedaço do imóvel quita dívida e pronto só que se ele vender um pedaço do imóvel lembra ele gera 99,5% de receita em cima do seu valor da sua participação se você tem 100% você tem 100% dessa receita se você vendeu 10% do ativo você vai ter agora 90% dessa receita tua receita cai tua quantidade de cotas não mudou você não emitiu mas tua receita caiu a tua distribuição por cota vai cair mas você tem que pagar dívida Qual outra tem mais alternativa Ricardo Então olha só ou eu faço emissão de cotas ou eu vendo

ativo mas eu posso fazer outras coisas eu posso por exemplo vamos voltar no caso do XP malls para quem é o vendedor desta maior dívida aqui de 630 milhões é assim que é uma empresa listada em bolsa sabe o que que ele pode fazer mesmo com as cotas abaixo do valor patrimonial ele pode fazer uma emissão no patrimonial você eu nós não vamos comprar essa emissão assim pode tomar no patrimonial mesmo então ela fica com cotas aí ela paga o valor o fundo simplesmente vai pegar esse valor e pagar dívida para ela mesmo então vai

e volta o dinheiro para ela agora ela tem um monte de cotas do fundo e no momento oportuno de mercado ela começa a vender essas cotas e pega o dinheiro essa operação é mais comum do que você espessa o próprio XP malls já fez isso anteriormente outros fundos de shopping já fizeram isso então você faz uma emissão carimbada o valor da emissão tá tão acima do valor de mercado porque tá lá no patrimonial que não temos estímulos nós investidores pequenos mas para sim pode fazer sentido né deixa o negócio ela queria vender o imóvel ela

vendeu vendeu no preço que ela gostaria pro fundo agora ela recebeu em cota ela entende que o que esse valor patrimonial é justo pro fundo o mercado tá pagando menos mas o valor patrimonial é justo mercado tende a Em algum momento se ajustar e ela faz a saída dessa posição inclusive ela vira cotista e vai recebendo os dividendos do fundo Essa é mais uma alternativa o fundo pode fazer outra coisa ainda ele pode securitizar os recebíveis dele ele pode pegar um pedaço disso cria uma uma um cri onde este fluxo de recebíveis vai garantindo o

pagamento do cri E aí este cri entra né a receita vem pro fundo né o cri vem pro fundo fundo pegou a grana dos de quem emitiu né a securitizadora foi lá captou com investidores pegou a grana sei lá 300 milhões entregou pro XP mols XP mols agora vai pagar mensalmente lá os juros em um determinado momento começa a pagar as amortizações aquela tabelinha de cri ganha um cri novo e segue a vida então o fundo tem condições de securitizar uma parte dos recebíveis dele só que se ele securitizar uma parte no comecinho se você

tiver que pagar juros por exemplo um pedacinho dessa receita financeira será consumida para pagar esse juros mas é mais uma alternativa tudo isso para te dizer que o XP malls está passando por uma crise e agora será que ele vai conseguir vai conseguir pagar tranquilamente lembre-se esse fundo Olha esse dado aqui que importante o fundo tem quase 7 bilhões de reais em imóveis lembra que eu pedi para você guardar lá aquelas 651 de disponibilidades que estava lá caixa e disponibilidade porque ess 650 milhões não são efetivamente apenas oriundos de caixa caixa é 400 milhões só

que ele tem 300 milhões em fundos imobiliários que ele considera que ele consegue vender e fazer dinheiro uma parte das críticas daquele número 650 milhões é ah o cara tá tá pegando 300 milhões que tem fia aqui e tá achando que vai conseguir converter em dinheiro Lembra que eu te falei olha a data quase toda aquela Dívida vence em dezembro Ele tem 10 meses para ir vendendo aos poucos esses 300 milhões se necessário for se esta for a alternativa que ele entenda que é mais viável ele pode arrumar uma venda de imóvel aqui pega um

pedacinho desses Imóveis vende 600 milhões de Imóveis e pronto quita tudo segue a vida o fundo um ponto que a gente tem que chamar atenção a dívida não é só aquilo tem mais um pedacinho fluxo de amortização 23 milhões então fora aquele valor tem mais 23 milhões aquele caixa negativo lá em 40 aí 49 milhões 50 tem mais 23 aqui então seria seriam 63 milhões que ainda assim é um valor irrisório perto do tamanho dos ativos do fundo mais uma vez ativos do fundo 7 bilhões praticamente a gente tá falando de uma necessidade que pode

ser entre 60 milhões até 600 700 milhões se ele não quiser mexer no caixa e não quiser vender nenhum F ele teria que vender 700 milhões em imóveis ele tem 7 bilhões em imóveis a alavancagem sempre vai gerar a atenção demandar um olhar mais apurado da análise vai gerar obrigações futuras para o fundo Então o cotista que compra um fundo alavancado ele sim também tem obrigação de entender esta isso porque o fundo em algum momento vai ter que pagar aquela Dívida então é legal receber o rendimento turbinado pela alavancagem no começo mas depois chega a

hora de pagar mas a gente precisa tratar as coisas assim com calma com sobriedade e para não sair aí alardeando que um fundo que tem todas essas características ainda trei na qualidade dos imóveis os imóveis têm uma qualidade absurda uma liquidez elevada se o fundo quiser vender ele encontra comprador facilmente que são excelentes shoppings alguns shoppings da posição a gente tá falando do Catarina outlet a gente tá falando do Shopping Cidade Jardim Shopping Cidade São Paulo né são shoppings extremamente líquidos Então o fundo teria sim totais condições de se ele não conseguir fazer uma emissão

se por exemplo assim que é credora da maior parte da dívida não topar ancorar uma emissão no patrimonial e fazer uma troca ol ao invés de você me pagar em dinheiro me paga em cotas depois eu me viro de vender essas cotas se assim não topar isso por exemplo que é uma alternativa se ela não topasse isso ainda assim o fundo tem ativos líquidos poderia vender e fazer frente a essas obrigações Tá certo e se você quiser aprender muito mais sobre a alavancagem a gente tá com o link aqui na descrição para você se juntar

a finclass porque lá eu tenho duas aulas sobre alavancagem onde a gente detalha cada tipo de estrutura de alavancagem como ela funciona como ela impacta o fundo então sua oportunidade tá aqui link na descrição desconto imperdível para você se juntar na finclass entender muito mais sobre alavancagem entender muito mais sobre fundos imobiliários agora sua vez de dar like porque eu tenho certeza que esse conteúdo te ajudou a entender melhor o conceito de alavancagem e o momento do XP malls e colocar aí nos comentários se você investe algum fundo que tem alavancagem qual fundo é esse

que você investe que tem alavancagem eu quero saber E também coloque aí por favor temas que você queira aqui no canal porque tenha certeza eu voltarei aqui para atender os pedidos de vocês com mais vídeos sobre fundos imobiliários até a próxima tchau tchau