López me pregunta he comprado una casa al principio parecía una promotora inmobiliaria Pero al final me obligan a ser auto promotor y a través de un contrato a contratar los servicios de construcción de su propia empresa constructora Y a partir de aquí pues se alarma si es legal o no Es legal si está bien hecho Si a Qué riesgos tiene y todo esto en este como no es el primer mensaje que recibo de estos porque recibo un montón y por lo que se ve es una práctica bastante común dentro de las promotoras inmobiliarias pues hacer que el comprador sea auto promotor y básicamente esto en edificios no pasa básicamente es en casas pues en Este vídeo lo que vamos a hacer es aclarar el tema para que uno quede tranquilo o se alarme dependiendo Pues de la situación que se está encontrando en autopromotor punto info tengo tres artículos que hablan sobre contratación de constructoras para verlos buscáis constructoras Málaga Madrid Valencia Barcelona o lo que queráis entráis en auto promotor punto info y vais estos tres artículos este en estos artículos lo que trato son los riesgos y las y las formas de contratación que tienen los auto promotores a una constructora para resumirlo de forma muy breve para empezar desde un buen principio y para dejarlo todo claro y que se entienda Pues un auto promotor cuando va a contratar a una constructora pues puede contratar un albañil a horas un albañil a horas en el albañil le cierra simplemente el precio de las horas y si hacer estos metros cuadrados tarda más o tarda menos pues lo ASUME el auto promotor como las pérdidas de material los robos etcétera Luego una forma que hay común de contratar a una constructora pues es por partidas donde te cierran el precio metro cuadrado y luego lo que realmente se factura pues son los métodos realmente realizados aquí que nos encontramos que si hay una de las desviación de metros en proyecto en la constructora te dice y otc rol precio de azulejos a este precio Pero luego cuando van a medir Pues si salen más metros te los van a facturar si el arquitecto se ha equivocado y pone más puedes tener desviaciones del precio y luego hay otras constructoras que aquí vamos que lo que trabajan es a precio cerrado que te cierran el precio de los metros cuadrados y las medidas representa que ellos cuando te dan el presupuesto a ti pues de la construcción de tu vivienda Pues si el arquitecto ha puesto menos metros en el proyecto y la realidad han salido más si por ejemplo has tenido un sobrecoste de cimentaciones o cualquier otro tipo de sorpresas que puedes tener en tu obra pues como esa precio cerrado normalmente te lo suelen mantener En estos casos cuando contratas a precio cerrado pues te suelen facturar los extras que tú veías haciendo y que no haya mencionados en el proyecto Y esto es un resumen muy corto nosotros nos vamos a quedar con esta parte de aquí y vamos a comparar con estas promotoras inmobiliarias que te hacen hacer tú el auto promotor y ya lo tengo todo apuntado a la pizarra mi hijo y continuamos antes de todo es normal que cuando tú piensas que vas a comprar una casa a una promotora inmobiliaria y te comunican que tienes que hacerlo en carácter de auto promotor este es acojonado busques los riesgos que conlleva esto y estés asustado te sientas inseguro y no sabes qué hacer yo si quieres que te diga una cosa estoy muy interesado en este tipo de empresas que tú has comprado la vivienda en registrarlas en auto promotor punto info Incluso en recomendarlas a otros auto promotores Por qué y lo vas a entender muy fácil porque nosotros cuando dentro de auto promotor punto info cuando buscas Cuánto cuesta construir una casa Verás que el precio de construcción de una casa está dividido en tres lo dividimos en tres una cosa es de lo que cuesta Construir la propia vivienda la otra cosa son variados exteriores jardines etcétera porque hay gente que se va a construir una casa medianeras y no tiene tanto gasto de vallados exteriores y la tercera parte pues serían los gastos autopromotor que en España vale muchísimo dinero esto en los gastos auto promotor que aquí en la descripción de este vídeo te voy a dejar un enlace a un artículo que te los detalló pues vamos a tener los técnicos vamos a tener licencias de obras vamos a tener por ejemplo lo que cuesta la electricidad del contador de obras durante toda la construcción Qué pasa que ninguno de estos gastos auto promotores ni un paleta horas ni una empresa que va a metros cuadrados ni una empresa de estas que te cierra el precio de construcción te va a incluir todos los gastos auto promotor cosa que la empresa que tú has comprado la casa sí que te lo incluye Porque te da precio cerrado de azul absolutamente todo y en caso de que la gasten más electricidad de la cuenta o en caso de que salga en un imprevisto durante la construcción pues ellos asumen el total del coste del imprevisto y estoy interesado en atraer de empresas para ponerlas en las páginas de recomendadas de auto promotor punto info porque lo que me encuentro yo es que me viene un auto promotor y me dice tengo una parcela en propiedad y tengo una preaprobación de una hipoteca y unos recursos que yo tengo una cantidad total para gastarme en la construcción de mi vivienda Pues de 320 400 bueno y hay algunos de millón y medio Qué pasa que ni las empresas que van ahora ni las empresas que van a metros que cierran precio metro cuadrado ni las empresas ni las empresas que trabajan a precio cerrado van a tener la capacidad como para cerrarme el precio total contando licencias técnicos contadores eléctricos seguros etcétera etcétera por esto que este tipo de empresas si yo pudiera captarlas y ponerlas como recomendadas al auto promotor cuando tiene una cantidad total tiene una reunión con la empresa constructora no con el arquitecto y como ellos tienen una base de datos de absolutamente todo que ni el arquitecto ni los normales tienen Pues según la capacidad económica del auto promotor y según la tipología de casa que más o menos quiere el auto promotor esta empresa tiene la capacidad como para poder presentarle una propuesta a este auto promotor con todos los gastos incluidos Incluso cerrarle el precio por eso que no presenta tantas ventajas como si va a comprar a una promotoría inmobiliaria pero presenta muchísimas ventajas que ahora las vamos a contar al detalle a la gente que él solo se hace un auto promoción vale Y ahora que estamos todos tranquilitos y calmados ha llegado el momento de acojonarte porque claro piensa que nosotros o los auto promotores cuando se registran en auto promotor punto info y ponen soy auto promotor estoy tramitando la documentación final de obra luego se dan cuenta de la barbaridad de papeles y leyes y que tenemos que hacer para poder legalizar nuestra construcción y esto es una cosa que nos lo pide el estado el código técnico y todas estas historias Qué pasa que el estado donde ve un problema si dice que aquí la cimentación cede un poco en esta casa pues vamos a inventarnos los de lo del seguro de sanal y el seguro y están anal dice yo no me fío de los arquitectos que han estudiado cinco años saben un montón pero yo no me fío pues vamos a poner un una oficina del control o sea cada problema que sale en una obra Pues el estado inventa algo para cargar tu casa de gastos y aparte dar trabajo a más gente y a tramitar más papeles pues vamos a hacer un poco de memoria tú te acuerdas al año 2008 que gente como yo promotora inmobiliarios estamos construyendo casas y edificios por todas partes con unas hipotecas hasta aquí apretando apretados a tope pero vendíamos una barbaridad pero luego llegó la crisis del 2008 9 10 luego se nos terminó la liquidez y muchas empresas pararon obras y se fueron a la quiebra mucha gente había dado pagas y señales a dichas empresas promotoras inmobiliarias que claro la empresa estaba en quiebra no tenía un duro la estructura era del banco y el señor que había dado la paga y señal se quedó sin dinero el estado dijo Pues ahora lo que vamos a hacer va a ser obligar a las promotoras inmobiliarias que toda la cantidad recibida de sus clientes en forma de paga y señal la depositen en una cuenta bancaria en forma de aval Porque si ellos quiebran el cliente que ha comprado la vivienda va a poder recuperar dicha cantidad Pues aquí tenemos una de las grandes diferencias al no comprar a una promotora inmobiliaria que es que como lo has hecho tú o en carácter de auto promotor pues representa que no no hay ninguna Val bancario Pero por otro lado la parcela la tienes ya en propiedad y el gasto que se va haciendo vas pagando a plazos a medida que se va construyendo la obra en forma de certificación y en caso de quiebra pues al menos tienes este patrimonio que es tuyo No pues en una promotora inmobiliaria si ello pase lo que pase pues ellos lo que tienen es un aval que tú lo puedes recuperar en caso de quiebra la segunda cosa son las garantías Pues apretaron un poco más en garantías lo que son las garantías de construcción de una promotora inmobiliaria cubren un poco más y otra ventaja que presenta comprar una casa a una promotora inmobiliaria es que yo tengo un vídeo y tengo artículos que también los voy a dejar en la descripción de este vídeo donde hablo del IVA autopromotor los auto promotores o los que estáis construyendo en carácter de auto promotor pues tenéis que comprar la parcela esta parcela se graba el 21% en caso de estar a nombre de una sociedad o el impuesto de transmisiones patrimoniales que nos varía en cada zona de España luego los técnicos los pagamos al 21% la compra de material la pagamos al 21% y lo es mano de o facturas de mano de obra montaje más material lo pagamos al iva de reducido el 10%, cuando tú compras una casa una promotora inmobiliaria absolutamente todo es el 10% incluido terreno incluido técnicos incluido seguros porque el precio total de la vivienda se graba a un 10%, cuando tú eres un auto promotor te encuentras que lo que es pero como ya nos ha dado precio cerrado esto ya te lo habrán calculado no pero es una desventaja que quiero mencionar es que lo que es del terreno lo que son los técnicos en caso de que vayan a tu nombre o los tengas que pagar tú pues se te repercutirá por él iba general que es el 21%. habiendo contado un poco las ventajas que se tienen cuando se compra una promotora inmobiliaria pues lo que vamos a hacer va a ser comprarlo con otras cosas Tú has comprado entre un mixto de una promotora inmobiliaria Y esto es una empresa que te cierra el precio total de la vivienda pues las diferencias que hay y que esto ya lo he mencionado antes que uno te va a cerrar el precio de construcción pero no te va a cerrar los precio de construcción más gastos de auto promotor y vaya de jardín que a ti te lo están cerrando por otro lado no tienes el aval normalmente las empresas al no ser promotoras inmobiliarias no te dan el aval las garantías sería garantía como constructor no como promotor luego la ventaja que tiene respecto a estas empresas es que una si tú contratas del precio una obra a precio cerrado pues tú eres el auto promotor y te tienes que tramitar absolutamente toda la documentación Pues en esta empresa tal cual tal cual has comprado tú que sería un híbrido pues ellos se encargan de absolutamente toda la documentación vas al notario y normalmente te lo pueden que si el club de la compañía eléctrica o sea absolutamente toda la documentación Ellos se van a encargar lo que tenéis que pedir en este caso es a ver si os entra la declaración de obra nueva y a ver si os entra el seguro de sanal que son documentos la declaración de obrano al ser tu auto promotor a veces este tipo de empresas dicen Nosotros hemos cerrado el precio de todo te lo pasamos te lo facturamos y tú te haces la declaración de obra nueva esto lo tenéis que preguntar una casa de 150 metros estoy pagando yo 3. 800 euros de declaración de obra nueva vale tenéis que preguntar si la declaración de obra nueva te incluye y luego un papel que te va a pedir el banco al permanecer la obra pues es el seguro de sanal pues también tienes que ver porque este tipo de empresas normalmente no suelen incluir el seguro de salarios una cosa que vas a necesitar y por eso recomiendo que preguntes a ver si te entra o no En caso de que no te entra Pues tú tienes que buscarte a un seguro de sanal y a una oct y contratarlos por tu parte en caso de necesitar seguro de sanal o saber o quieres saber cuánto cuesta abajo la descripción de este vídeo pues te dejo un enlace que te digo los papeles Cómo se tramita y información al completo y luego vamos a ver esta zona de aquí que son la gente que ellos tienen un terreno y se hacen una casa pues el problema que suelen tener vale es que por ejemplo Imagínate tú por un momento que pasa algo en la obra vale el arquitecto ha hecho un proyecto y lo han pasado a la constructora y la constructora ha hecho una ejecución impecable sobre lo que ha dibujado el arquitecto Claro tú como auto promotor quieres garantías el constructor te va a decir mira yo he construido tal cual me lo han mandado y los planos que me habéis suministrado han pasado por el técnico del ayuntamiento me lo han revisado cuando los hemos avisado me lo ha hecho un calculista y un arquitecto pues me los habéis dado y yo lo he hecho sin decir palabra en caso de haber algún problema pues las historias se van al arquitecto que contratado y cuando tienes problemas pues es un poco de follón que vas tirando para arriba y para abajo en este caso como todo lo organiza una empresa Pues tú siempre puedes reclamar a la misma empresa y también cuando una empresa te cierra el precio pues habrán cosas que no te las incluyen como puede ser el electricidad agua etcétera etcétera si tú pensabas que comprabas una promotora inmobiliaria y resulta que tienes este caso no tienes estas ventajas que hemos mencionado vale Pero tienes muchas ventajas respeto a ser un auto promotor normal y corriente el mejor lo mejor que puedes hacer porque esto daría 10 horas de vídeo vale porque aquí hay Qué pasa si viene una inspección Y tenemos una inspección de seguridad y yo soy auto promotor con parcela en propiedad Cómo reclamar a la empresa o sea todo se tiene que reflejar en el contrato te buscas a un buen abogado experto en el tema y le comentas absolutamente todo lo que puede pasar y quien ASUME todos los riesgos si pasa una inspección si se mata un tío a la obra pues Quién hace el plan de seguridad o sea todo esto con un buen abogado que te lo puntee Punto por punto el contrato que firmas si algún día pasa algo lo vas a tener claro y vas a tener que asumir menos gastos y menos riesgos También es importante que el abogado mire si esta empresa tiene liquidez y la forma de pago lo normal es entregar un 20% o 30 inicial y luego haciendo pagos a medida que se vaya terminando la obra Qué pasa que si la empresa quiebra pues tenemos gran parte del dinero entregado pues lo recibimos en construcción terreno patrimonio o sea lo que sea y claro uno me puede decir Bueno ya que soy auto promotor pues ya me hago yo un auto promoción al sistema tradicional como todos los promotores que pasan en auto promotor punto info no pero aquí hay una diferencia que es abismal que es importante que la sepas cuando mira aquí tenemos por ejemplo una cosa que nos varía es el precio tenemos Imagínate que aquí tienes un auto con motor normal y aquí eres tú normalmente este tipo de empresas no venden una casa vale pues hacen complejos Pues de 10 casas vale Imagínate que este señor se quiere hacer una casa igual que la tuya no es lo mismo que un arquitecto Cuando confecciona el proyecto pues hace una vivienda o hace una vivienda la copia y la pega multiplicado por 10 adaptando las dimensiones de la parcela y etcétera y aprovecha el cálculo de estructuras a todas Qué pasa que lógicamente Pues el proyecto va a salir mucho más barato vale si haces un proyecto de 10 y lo divides por casa te va a repercutir mucho menos que aquí y luego cuando cuando tú vas a construir una casa no es lo mismo Pues contratar en la última planta 60 metros cuadrados de pladur o darle aquí una barbaridad de metros de pladur a una empresa que también lo podemos obtener a precios mucho más económicos O sea que haciendo mucho más volumen de obra podemos optimizar mucho más los recursos o el gasto y la repercusión por casa es mucho menor a pesar de que la empresa que lo está tramitando Pues tiene un beneficio que aquí pues tendrán el beneficio como constructor y aquí como inversor o medio promotor inmobiliario Pues el beneficio que se va a quedar a la empresa por un lado ya se gana por la optimización de estas cosas que al cálculo de estructura solo se paga una vez y se va copiando y este tipo de viviendas suelen salir mucho más a cuenta mucho más económicas que no si tú haces tú la promoción O la compras a una promotora inmobiliaria con carácter de promoción inmobiliaria claro seguramente que si tú con la empresa esta que la has comprado y le dices Señor yo quiero comprarlo en carácter de promotora inmobiliaria te va a decir bueno Vale pero es que el precio te va a subir 30.
000 euros más Y estos 30. 000 euros que se los mete al bolsillo No pues son los gastos de hipoteca será el gasto de laval porque Claro si el dinero que tú le das él no puede disponer que lo tiene que dejar una cuenta tiene que trabajar con dinero propio o con dinero pedido y Esto vale un 5 a las empresas creo que está un 7 te vale un 7% más toda la vivienda O sea que si tú vas a la empresa y le dices No yo quiero como promotor inmobiliaria con todo lo que implica pues ya te digo te van a cobrar mucho más y este dinero se va a ir pues en esto en lo que cuesta el dinero a tiempo de construir la casa lo que cuesta el aval y el montón de normativas que tienen que seguir las promotoras inmobiliarias ostras me ha entrado una pregunta que flipas mira a ver aquí la tengo Estoy en trámites para la compra de una casa con mi mujer he oído por internet que presenta numerosas ventajas cambiarme de Polo o de sexo sería conveniente pros contras cómo lo ves lo contesto o qué bueno a ver cambiarte de Polo una cosa es la parte de legal de divorcios y tal No pero aquí hay contenido muy interesante que se podría dar porque claro las promotoras inmobiliarias cuando nosotros vendemos una vivienda pues no es esto que haces una factura global a los dos compradores o sea lo tenemos que hacer por separado y es una cosa que creo que tendríamos que cubrir que le interesaría mucho los auto promotores Pero bueno terminamos con este tema y luego ya veremos Vale hasta ahora hemos visto que si tú te encuentras en que has comprado una casa en estas condiciones pues primero tenemos que preguntar si nos incluye en artesanal y la oct si no contratarlo por tu parte que lo tienes aquí abajo en la descripción del vídeo segundo a ver si te incluye la declaración de obra nueva tercero tenemos que ir a un abogado para que repase el contrato Punto por punto y luego en dicho contrato lo que tenemos que ver es que los pagos tiene que ir coordinados con ejecución Pues con una pequeña paga y señal luego lo que tenemos que ver en caso de que pase algo pues la responsabilidad que ASUME la empresa constructora lo que es del plan de seguridad riesgos y luego el mismo abogado o quien sea pues que nos Mire un poco la liquidez la fiabilidad Y si esta empresa trabaja bien o no trabaja bien sería importante también mirarlo Y por qué las promotoras inmobiliarias o constructoras en este caso hacen esto pues lo voy a poner fácil antes del 2008 yo que era promotor inmobiliario y era muy joven pues qué pasa que no tenía ni un duro cero euros y quería hacer una promoción inmobiliaria Pues el banco me daba el 100% de la construcción pero es a la hora de ejecución de obra el banco me daba el 100% sobre el valor total de la obra Incluso un poco más de tasación pero es que luego tenía yo los las pagas y señales que yo me daban y yo podía disponer y aparte que tenía un interés muy bajito y los bancos bancarios eran muy reducidos luego hacía de toda la obra que eran casas o pisos se hacía la segregación y se pasaba lo que es la propiedad o el inmueble con la hipoteca a lo que es el cliente quién podía hacer promociones inmobiliarias y sacar producto a la venta pues mucha gente yo lo podía hacer y así empecé luego ahora actualmente una persona o una familia o una empresa que quiere hacer una promoción inmobiliaria le van a pedir el terreno a su nombre le van a pedir el proyecto pagado y hecho le van a pedir la licencia de obras pagada y hecha le van a pedir el 60% vendido pero cuando lo tienes vendido te dan unas paga y señal que tienes que poner el aval y no dispones de un duro aparte que para construirte vamos a hacer las certificaciones que aquí se hacían estas certificaciones cuando te llega el dinero por ejemplo de cubierta Pues es que para poder pagar la cubierta es que tienes que usar las certificación y aparte le tienes que meter recursos propios pues como y luego se hace la segregación y se reparte aquí el interés pues es un poco más caro Y qué pasa que las empresas que pueden hacer esto tienen que destinar tantos recursos a una obra que lo que es el dinero o los recursos que empresas emplean pues son muy caros y esto de hacer una promoción inmobiliaria con carácter de auto promotor es la forma que las empresas como antiguamente podíamos disponer de un poco más de liquidez en esta sección de aquí que está mal y es ético Bueno una cosa es nuestra opinión la otra cosa es la opinión del Estado ahora actualmente se puede hacer y Es legal pero quizás si no hubieran encontrado esta forma de promotora inmobiliaria que tú seas el auto promotor pues hemos visto en este vídeo que no tendrías no tendrías la posibilidad primero de comprar este vivienda y segundo de comprarla a este precio ya que como promotor inmobiliario seguramente vale unos 20-30 mil euros más aparte de toda la otra que se está pagando y otra cosa tener en cuenta seas un auto promotor normal o seas una gente que ha comprado una vivienda un promotor inmobiliario o te encuentras con este caso que hemos hablado estás entrando a vivir en una vivienda nueva y el estado cada año lo va cargando más este 2023 nos están haciendo gastar una media de 13. 000 euros que esto es un incremento que hemos tenido respecto al año pasado una media de 13.
000 euros por vivienda con instalaciones de radón a partir del 2013 tuvimos el código de técnico el cambio de código técnico que nos obligaban a ayudarle un poco mejor Claro si tú te compras una casa antigua lo que te vas a encontrar es que vas a gastar al menos ahí donde vivo yo las casas antiguas están gastando pues 3.
