NOVA REGRA DO ALUGUEL POR TEMPORADA: o que muda com IBS/CBS e como se preparar

Oi, oi. Sejam bem-vindos ao nosso canal mais uma vez para falar de tributação e movimento. E a pauta de hoje é locação por temporada.

Viralizou. Viralizou. Só se fala nisso nas redes sociais.

eh, revistas, né, sites de notícias, figuras públicas que atuam com investimentos, que têm vários vídeos virais que saíram aqui nessa rede, em todas as outras redes. E por que que é importante a gente trazer aqui? A minha função é analisar juridicamente o que tá sendo dito, ou melhor, dizer o que é que tá previsto e mostrar um pouquinho para vocês que alíquota é essa de 44%, de onde as pessoas estão tirando esses números, eh quais são as expressões em sentido amplo que podem impactar diretamente na compreensão mais precisa daquilo que é efetivo, daquilo que é nominal.

E a gente precisa avaliar bem paraa gente não sair reproduzindo de alguma maneira e causando um eh uma situação desagradável ou uma situação não tão precisa assim. Então, se você quiser entender exatamente o que tá acontecendo e o que vai acontecer pros aluguéis por temporada, fique nesse vídeo até o final. E até eu dizer exatamente o que é começar, eu quero muito que você comece a seguir o canal.

E se você já segue ou se não segue, você segue agora, se aproveita e se inscreve, mas dá uma curtida, curte aqui o canal para que o YouTube comece a entender que esse conteúdo é bom e entregue para muito mais pessoas, além daquelas para quem você já enviou esse vídeo, porque eu tenho certeza que tem muita gente que vai se interessar por esse conteúdo. Qual é a pauta? A pauta é, a reforma tributária muda significativamente a situação de locação por temporada?

E qual que vai ser o custo disso? E é importante a gente conversar sobre isso. É verdade que a Lei Complementar 214 e a lei, especialmente a 214, é a primeira lei complementar que regulamenta a reforma tributária para fins de BS e CBS, não é?

E locação tá ali dentro do campo de incidência desses novos tributos. Depois eu vou falar como é que fica a base de cálculo, não é? Eh, mas houve uma distinção, uma separação ou uma classificação da locação entre aqueles que representam o curta temporada ou o por temporada, o curto prazo e os de longo prazo.

A própria legislação entendeu que locação por temporada são aquela, as locações por temporada são aquelas em que o prazo não excede 90 dias. Então, por exemplo, quando você submete, deixa um bem sendo explorado, um bem imóvel, um apartamento, uma casa, um quarto, né, sendo explorado economicamente no ambiente de Airbnb, de rigor você faz locações a prazos curtos, duas diárias, três diárias, uma semana, vai ali. Então são prazos em termos contratuais que não excedem 90 dias, né?

E aí isso vai ser considerado locação de curto prazo. O que que a legislação trouxe, né? Antes de dizer propriamente o que a legislação trouxe, é preciso entender que tradicionalmente a gente sempre usou a o entendimento de locação a principalmente pela pessoa física, né, ou precisamente pela pessoa física dentro de um campo de incidência do imposto de renda e desse imposto de renda em que as receitas provenientes da locação são incluídas ali na sua declaração de ajuste anual e com todas as deduções legais e aplicações das faixas de progressividade vai calcular uma alíquota efetiva de imposto de renda.

Em outros vídeos aqui a gente já mostrou, por exemplo, quando falou da isenção do imposto de renda até R$ 5. 000, como que a gente chega naqueles valores. E eu mostrei um cálculo, né, dentro da calculadora do imposto de renda da pessoa física, como que a gente chega e identifica aquilo que é a alíquota efetiva e distingue daquilo que é a alíquota nominal.

Eu posso sim dizer que a alíquota máxima para a pessoa física dentro da tabela progressiva é 27,5%. Posso, mas isso não significa que a locação ela é tributada, alíquota nominal de 27,5% e pum, pá, pum, acabou. Não, não é, eu não posso dizer isso porque eu tenho que olhar a líquetiva.

Cada pessoa, cada volume de rendimentos, cada situação vai definir a alíquota efetiva de imposto de renda nesse período de apuração. Por isso que é importante a gente dizer, sim, tá todo mundo dizendo que é 27,5%, mas é 27,5%, é 27,5% alíquota máxima. da nossa tabela progressiva, né?

A progressividade aplicada ao imposto de renda da pessoa física, mas na maioria das vezes a gente não bate esse teto, a alíquota efetiva é inferior. Por isso que a primeira grande, o primeiro grande cuidado é dizer assim: "No pior cenário pode alcançar o teto e quicar ali no 27. 5%, pode, mas a gente tem que distinguir aquilo que é a líquota nominal daquilo que é a líquota efetiva.

A líquota efetiva é aquela realmente que você paga. é o resultado do cálculo dentro do ambiente do imposto de renda. Esse é o primeiro disclaimer, tá?

O primeiro disclaimer é no seguinte sentido. Primeiro alerta. Sim, tradicionalmente pessoa física quando era locação, se tributava apenas imposto de renda da pessoa física.

Verdade. Alíquota máxima dentro dessa progressividade de 27. 5% alíquota nominal.

Verdade, Flávio. É verdade que necessariamente todo aluguel é tributado a 27,5%? Não.

Mentira. Por quê? Porque eu tenho que calcular dentro do universo dos rendimentos e da aplicação da alíquota progressiva, como fica alíquota efetiva para aquele contribuinte.

Então, a alíquota efetiva de rigor, ela é inferior à alíquota nominal. Por isso, as discussões, inclusive de tributação da renda, de altas rendas, tarará, porque a maioria não chegava nem alíquota. Enfim, a gente já falou sobre isso aqui, mas vamos continuar.

Aí quando veio a lei complementar 214, a gente já tem o ambiente de locação. Locação já tá ali, é hipótese de incidência do IBS e da CBS. Então eu já tenho um novo tributo aplicável aquela operação.

Então você vai dizer assim: "Flávio, então locação está sujeita ao pagamento de BS CBS? " Sim. E tem um redutor de base de cálculo para a locação de 70%, né?

Então eu pego ali os valores de locação, aplico um redutor de 70% para que eu possa tributar somente 30% desse volume de receita, né, de rendimentos provenientes da locação. Essa é a regra geral para tá assim, a regra geral que tá aqui, eu vou dizer quais são os dispositivos constitucionais que prevê constitucionais, não, desculpa, infraconstitucionais. O que tá em lei complementar, eu vou dizer para vocês exatamente aqui, tá?

Mas quando a gente chega ali e dentro do 214 que tem o IBS CBS, a gente precisa olhar o artigo 253 da Lei Complementar 214. E o que que esse dispositivo diz? Eu vou ler aqui, eu não vou projetar para vocês, mas eu vou ler e depois vocês podem abrir a legislação, voltar, assistir mais uma vez esse vídeo e percorrer junto comigo esses dispositivos, né?

Artigo 253 da Lei Complementar 214 diz o seguinte: sessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS de CBS com período não superior a 90 dias ininterruptos, tá? serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Vamos interpretar o artigo 253.

Ele tá dizendo alguns aspectos: locação, sessão onerosa, arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular. Então eu tenho locação, né? Eu tenho sessão onerosa e arrendamento de bem imóvel.

por contribuinte do regime regular de BSBS. Então, a primeira coisa que você tem que observar é quais são as situações em que eu me torno contribuinte de BSCBS nessa situação. No cenário de locação, tem os critérios, eu vou dizer quais são.

Então, eu preciso, para estar sujeita a essa regra ser contribuinte regular. Logo, eu preciso ter ultrapassado os limites da pessoa física para ser considerado contribuinte. e dois, o prazo de locação, sessão onerosa e arrendamento de bem imóvel por pessoa física, residencial, né?

Aqui ele tem que ser por período superior a 90 dias ininterruptos. Lembra que o exemplo foi: "Ah, você pega uma diária aqui, uma diária lá, depois na outra semana tem mais duas, três diárias, alguém reserva por 10 dias. " Não é o somatório desses dias, é o período ininterrupto de locação.

Então, essas diárias que são vendidas para clientes, né, para hóspedes, para pessoas que alugam aquele imóvel e que salteados podem somar 90 dias, não é não é a regra. A regra é ininterruptos. Então, se você tem não tem uma locação, um contrato que preveja 91 dias de locação para uma mesma pessoa, você é curta temporada, entende?

Então assim, passou, não alcançou 90 dias ininterruptos, abaixo disso já é locação por temporada. Então, nas situações típicas de Airbnb, é é situação sujeita a essa regra. E essa regra diz o quê?

Olha, se você é contribuinte do IBS, da CBS, se você tem imóvel residencial e você aluga por períodos de 90 dias menores, inferiores a 90 dias, ininterruptos, tá? Você vai estar sujeito às regras aplicáveis a serviços de autelaria. Então aquela locação de bem residencial acaba sendo convertida numa situação de prestação de serviço.

E a tributação dos serviços de hotelaria, ela é mais gravosa do que as situações de locação de longo prazo, ou seja, daquelas situações que ultrapassam períodos ininterruptos de 90 dias. Então o que que a legislação criou? um regime tributário para locação por temporada mais oneroso do que o regime tributário aplicado para locação de longo prazo, ou seja, aquela que ultrapassa um período superior, né, ultrapassa um período de 90 dias ininterruptos.

Então, aluguei meu apartamento por um ano, eu vou ter uma tributação, tá? Uma tributação menor do que aquele que aluga por temporada. Ah, Flávia, mas, ó, aquele que aluga por temporada ganha muito mais dinheiro do que aquele que aluga eh fixo, né?

Aí você vai dizer: "Bom, mas ele também assume mais riscos porque ele não tem a possibilidade, eu não tenho a certeza de que ele vai conseguir locar 100%, né? Se ele conseguir 100% de ocupação o ano inteiro, aí ele vai faturar mais, óbvio, ele vai ter um rendimento maior. Mas será que é esse o critério?

Mas será que é sobre isso? Ah, eu vou tributar mais quem ganha mais. Será que é isso que a gente tá falando?

Eu entendo que não. Aí parece que esse conceito parece uma coisa meio de justo. O que que é justo?

É justo que aquele que ganhe mais pague mais? É justo que aquele que garante um contrato por mais prazo é justo. A gente não tá falando daquilo que é justo, daquilo que é injusto.

A gente tem que olhar aquilo que a legislação prevê, né? Então vamos pro primeiro aspecto. O primeiro aspecto é quem é o contribuinte regular no regime regular de BSCBS.

Aquele contribuinte de pessoa física, né? A própria lei, no artigo 251 vai dizer que o contribuinte sujeito ao regime regular para fins de locação de imóvel é aquela pessoa física, tá? Que no calendário anterior anterior atender cumulativamente cumulativamente os seguintes critérios.

receita bruta anual superior a R$ 240. 000 por mês com ou uma receita bruta anual de R$ 240. 000 por ano, óbvio, né, que é anual, desculpem, eh, com operações de locação.

Então, você tem que imaginar que R$ 240 são 12 meses, 10. 000, mas é R$ 20. 000.

Tem que ter uma receita de R$ 20. 000 pelo menos. Mas é cumulativo.

E você tem que ter nessa situação uma quantidade de imóveis de três imóveis distintos. Então é uma receita de R$ 240. 000 anual em operações de locação.

Tem nada a ver com os outros rendimentos da pessoa física e ter três imóveis. Ah, Flávia, olha, mas aí não me quadro não. Então você nunca vai entrar num hall nem de contribuinte de BSCBS.

você vai continuar tributando o sua exploração imobiliária, né, as locações como ou sendo tributado por via do imposto de renda da pessoa física exclusivamente, porque você sequer como pessoa física se tornou contribuinte do IBS, da CBS, entende? Então o primeiro grande disclaimer ou segundo grande ponto que a gente precisa deixar claro é que não é todo mundo, o pequeno locador, aquele que tem receita até 240. 000, que não tem três imóveis, não vai ter essa tributação toda, nem na condição mais gravosa, classificada como serviço de autelaria, nem na situação de locação sujeita ao IBS da CBS, porque no artigo 251 tá dizendo quando e de que maneira, quais são os critérios que você precisa alcançar para ou atingir ou ultrapassar, né, para você ser considerado contribuinte sujeito ao regime regular.

E esse é um ponto importante. Então, quando eu olhei aqui o artigo 227 da lei, eh, desculpa, a lei complementar 227 de 2026, eu tenho que olhar, não é, que as pessoas físicas que se enquadram nessa situação são aquelas que já são classificadas, que superam R$ 240. 000 R$ 1000 por ano em receita bruta anual, que superam a quantidade de três eh três imóveis distintos sendo explorados.

Esse é um ponto importante, tá? Superada a situação, a gente precisa entender qual é a lógica, não é, desses 44%. Flávio, já entendi.

Olha, eu não alcancei 240, eu não tenho três imóveis, então nem vou me preocupar com isso. Verdade, tá tudo certo. Você vai continuar tributando ali a pessoa imposto de renda, que é aquilo que já tá previsto.

Há uma alíquota progressiva, claro que na nominal alcançando 27,5 e na efetiva vai tá ali de acordo com a sua realidade de rendimentos, das suas formas de retenção, de recolhimento, de dependentes, deduções legais e tudo mais. Combinado? Tá claro?

Agora, se você ultrapassou, ah, Flávia, recebo mais de 240 e tenho a partir de três imóveis, eu tenho sim, né? Mais de três imóveis, então eu já vou começar a me preocupar com isso. Vai, vai, porque aí você tem que olhar a forma como os artigos dispõem, né?

A equiparação, a a hotelaria, serviço de hotelaria, tá ali no artigo 253, tá? E o regime específico para serviços de hotelaria estão lá no 277 e 283. a lei complementar 214.

Então, se você vai pensar, bom, nessa situação de curta temporada, eu já sou sujeita, eu sou considerada, eu equiparada a situação de hotelaria, então eu vou ter que olhar o regime jurídico de serviços de hotelaria, não é? E nessa situação, o regime jurídico dos serviços de hotelaria prevê uma redução de 40%, né, da sobre a alíquota padrão do IBS da CBS. Então, quando eu for olhar ali aquele regime jurídico, eu vou dizer assim: "Bom, tem aqui uma redução de 40%, então vou tributar 60% dessa receita, tá bom?

Mas quando chegar em contrapartida, quando você olha a locação residencial típica de longo prazo, acima de 90 dias ininterruptos, para aquele que já é contribuinte de BSBS, o redutor é de 70%. Então eu tenho uma diferença de 30% em termos de redução. Vai variar entre uma modalidade e outra, 30%.

Vai ficar, grosso modo, 30% mais caro para aquele que aluga por temporada. É verdade. Tá.

Onde que tá os 70%, Flávia, da redução para locação, artigo 261 da Lei Complementar 214? Olha lá, dá uma olhadinha. Então, quando eu tenho aqui, se a gente pensar numa alíquota estimada, se eu pensar numa alíquota estimada de BS CBS em 26,5% para situações de longo prazo em que o redutor que tá ali no artigo 261 da Lei Complementar 214 é 70%, a tributação de BSBS vai ficar em torno de 7.

95% 95% sobre essa receita de longo prazo. Vamos imaginar um aluguel, né, em que você aluga um apartamento e você tem lá os seus apartamentos alugados longo prazo, você já é contribuinte, tá tudo certo. A sua alíquota se for imóvel residencial alugado por longo no longo prazo de BS CBS vai ser de 7.

95%. Pensando numa alíquota de 26,5% de BSCBS, tá? que a gente não tem alíquota ainda.

E se for por temporada? Por temporada o redutor é de 40% previsto no artigo 281, que é ali onde tão onde tá o regime jurídico de serviço de hotelaria. Então essa alíquota pro residencial longo prazo vai para 7.

95, enquanto pra temporada vai para 15. 9%. Bem significativo, não é verdade?

Então praticamente dobra a tributação. Quando a gente olha, quase dobra, né? Então a gente tem um um aumento aqui muito relevante.

Quando eu falei em 30%, são 30 pontos percentuais entre um modelo, um redutor e outro, porque um é 40, o outro é 70, né? Não é que talvez não seja adequado dizer que aumenta em 30%. Existe uma diferença de 30 pontos percentuais.

E aí o mais importante é a gente dizer assim: "Ah, Flávia, mas onde que vem esses 44%? " Até 44%. É porque a gente quando vai na mídia e o que que acontece?

Ele pega a nova tributação de consumo, não é, e adiciona os 27,5%. Então, quando você pensa na tributação de 15. 9%, que seria a alíquota prevista com redutor de 40 para a locação de curto prazo, 15.

9 + 27,5%, você chega em 43. 4%. Então tudo isso que tá sendo divulgado é existe uma alíquota efetiva de imposto?

Tem vai ser de quanto? Se a gente pensar em serviço de locação. Ah, olha, Flávia, além de você pagar impulso de renda pessoa física, se você se enquadrar na situação de contribuinte, você vai ter que pagar 15.

9% se você aluga em modelos de plataformas como o Airbnb. Eu não estou falando do Airbnb, estou falando do modelo de negócio proposto pela Airbnb, que hoje é amplamente compartilhado entre nós, como uma palavra de uso comum, não é? Então, por que 44%, 15.

9 + 27. 5%. Mas por que que não é adequado falar de 44%, grosso modo, é adequado se disser assim, pode chegar a 44% em termos de alíquotas nominais, é verdade?

em termos de alíquota efetivo, a realidade pode ser um pouco mais confortável. Mas aí vem uma outra discussão que merece um outro momento de debate, que é: Mas locação é um serviço? Qual que é o conceito jurídico constitucional de locação?

O que que o Supremo? O que que a súmula vinculante 31? O que que tem sido dito ao longo de toda essa história do que é locação?

Locação não é uma obrigação de fazer, né? Veja que a grande discussão é que locação é uma obrigação de dar. O serviço é uma típica obrigação de fazer.

E quantas vezes a gente não discutia obrigação de dar, obrigação de fazer, discuti ao longo do tempo e da jurisprudência o que que é. Afinal de contas, eu acho que cabe uma grande discussão constitucional sobre essa classificação que foi dada pela Lei Complementar 227. Jamais, em hipótese alguma.

A locação poderia simplesmente mudar de natureza jurídica e virar um serviço. Você vai dizer: "Ah, não, Fel, mas o modelo de negócio evoluiu". E nessa medida eu posso eu posso explorar meu bem.

Mas então quer dizer que se eu alugo por temporada, ainda que eu não use plataformas como essa, não venda por diária, mas venda por períodos de carnaval, reveillon, eu vou ser tributada na alíquota máxima. A E se eventualmente eu tiver um período em que eu alugava por temporada e depois eu passei a alugar por contrato, a receita de cada bloco vai ser tributada de uma maneira distinta. cada grupo de receita vai ser tributado de uma maneira específica, não vai ter jeito, né?

Então, o que que é importante a gente pensar? Quais são as implicações práticas? Qual é a grande discussão, né?

Eh, vai ficar oneroso? Ah, faz sentido ter transformar essa operação de exploração de bens imóveis numa pessoa jurídica? Faz sentido ter uma holding patrimonial?

faz sentido pensar e e tem que analisar caso a caso, tem que entender caso a caso. O que eu quero dizer para você é que se você não tem três imóveis e tem uma receita bruta anual superior a 240. 000, não vai mudar nada para você.

Você precisa acender um alerta, você vai continuar tributando na pessoa física, né, no imposto de renda. Se você já tem acima disso, você que tem que considerar que quando você alugar por temporada, ou seja, em períodos ininterruptos, que não ultrapasse um prazo ininterrupto de 90 dias, curta temporada, você vai ser tributado de por via do IBS, da CBS, como se serviço de hotelaria fosse a uma alíquota nominal de 15. 9% se alíquota de BSCBS chegar a 26,5.

Se ultrapassar, esse valor vai ficar maior. Agora, se a gente chegar e disser assim: "Ah, mas e se eu por tempor por períodos mais longos? " A sua alíquota vai ser de 7.

95 mais a alíquota do imposto de renda, né? E a líquota do imposto de renda é sempre aquela que está vinculada a sua ao seu regime de apuração, né? Precisa apurar tudo para encontrar uma alíquota efetiva.

Faz sentido olhar para isso? Faz. É correto dizer que alterou?

É. É correto dizer que cabe discussão constitucional? É.

É correto dizer que tudo isso que a gente falou é pra gente esclarecer as circunstâncias e trazer exatamente as balizas para orientar melhor aqueles que são investidores, aqueles que são nossos clientes e conduzir a nossa própria vida e encontrar meios de gerar negócios na advocacia, pensando bem, pensando melhor o direito tributário. Fica aqui a minha provocação para que vocês continuem estudando, continuem seguindo o canal, curtam o vídeo se vocês gostaram, curta mesmo pro pro YouTube expandir essa entrega e a gente possa efetivamente criar novos laços, pensar criticamente e fazer uma avaliação sempre mais profunda daquilo que tá sendo divulgado amplamente pela imprensa, combinado? Até o próximo vídeo.