👨 Saber Direito - Locações e Lei do Inquilinato - Aula 5

e não saber em locações e a lei do inquilinato regras direitos e deveres do locador e do locatário garantias tipos de locação e as ações previstas na legislação as aulas são com professor Leonardo volpatti e e esse programa é uma realização da TV Justiça Oi eu me chamo Leonardo volpatti sou advogado especialista em direito imobiliário militante no direito imobiliário E hoje nós vamos dar continuidade na nossa última aula Nossa Quinta aula sobre lei do inquilinato Mais especificamente vamos tratar sobre Ação revisional de aluguel e Ação renovatória vamos lá Ah pois bem pessoal é pra dar continuidade a essa aula a aula assim como nossa última aula eu não poderia deixar de mencionar e fazer um resumo do que tudo de tudo que foi tratado até aqui nas últimas 4 horas na primeira aula mostro tratamos de noções gerais da lei do inquilinato conceituação das modalidades de locação então tratei de uma revisão histórica para que você entenda como a evolução das legislação e da sociedade brasileira das relações locatícias diante da sociedade brasileiro e nos levaram as atuais regras de locação prevista na lei do inquilinato e na segunda aula nós tratamos sobre direitos e deveres do locador e do locatário nessa aula nós tratamos especificamente de qual é quais são as posturas a conduta que O legislador espera do locador locatário como que devem se comportar e qual que é a lógica dos direitos e deveres essas duas figuras que protagonizam as relações jurídicas de locação e também protagonizam as relações direito diante da lei do inquilinato e na terceira aula nós falamos sobre as garantias locatícias is e também sobre os tipos de locação imobiliária e nas garantias locatícias Eu mencionei as quatro as quatro modalidades falei que não é possível utilizar mais uma modalidade que a legislação proíbe e trouxe também a possibilidade as peculiaridades muito especificamente da caução e da fiança nos dá garantia locatícia desse contrato derivado da locação especificamente da caução e da França e dos tipos de locação Imobiliária falei sobre locação de shopping center falei sobre built-to-suit O que é especificamente que a alocação que advém de uma incorporação de uma construção de uma reforma existe uma modalidade de locação e também de construção juntas que é a modalidade built-to-suit que foi o ângulo da idade inserida ali dentro de Naruto da na última alteração que houve 2012 prevê nessa modalidade modernizando a lei do inquilinato eu falei também sobre locação por temporada é a finalidade e falei também sobre a ação locação não Residencial locação comercial suas regras específicas a proteção ao ponto comercial e também locação Residencial a proteção à moradia a família e os diversos valores que ali se encontra na quarta aula eu falei sobre as ações locatícias comecei a falar especificamente sobre a ação de despejo e ação de consignação de aluguel são despejo principal ação da lei do inquilinato lei do inquilinato é uma lei onde tem normas materiais e normas processuais é uma lista que Visa unificar o direito material com aí ficasse agilidade da execução das ações locatícias para dar segurança jurídica a locação o e ações pedir a principal EA consignação de aluguel que Visa proteger o locatário de um eventual mora no consequente despejo posteriormente na áudio hoje nós vamos tratar da Ação revisional de aluguel e da ação renovatória Ok vamos lá E aí a Ação revisional de aluguel como bem diz o nome e ela serve para objetiva revisionar o aluguel é o valor da locação o valor nominal da locação quando uma das partes que é aumentar majorar o valor do aluguel ou minorar diminuir o valor lugar e qual que é o dispositivo o fundamento da ação é e pode acontecer que durante o a relação locatícia e as circunstâncias econômicas que envolvam o imóvel modifica o bairro onde se encontra o imóvel em locação Residencial por uma locação comercial Valorize a pujança Econômica modifique a região a intervenção do poder público Gere gera uma maior qualificação Daquele bairro Onde consta o imóvel a construção de um metrô que facilita locação as pessoas na frente do imóvel Residencial valoriza o valoriza o empreendimento Alguns podem falar que pelo barulho não não valoriza mas a facilidade a e o número do a quantidade de que os povos ali despendidos a facilidade de quem deslocamento de que mora ali faz com que se torne valoroso uma pessoa que local imóvel perto do metrô perto de um uma grande Avenida ou no caso de locações não-residenciais as comerciais local que tenha fluxo de pessoas o local com no. Comercial onde haja bastante pessoas circulando e potencialmente consumida em e se acontecer uma circunstância dessa quem é o locador poderá durante a locação chegar no ou chegar verbal mente né e conversando com o locatário em dinheiro pedindo uma possibilidade de reajuste do valor nominal da locação reajuste do valor nominal e não aquele reajuste inflacionário que acontece uma vez por ano para manter o valor da locação intacta o reajuste nominal Olha quando eu aluguei para você em 2017 não tinha o metrô aqui não tinha um shopping ali agora não tinha asfalto né algumas regiões do país agora tem asfalto tem tem esgoto tem um novo loteamento saindo ali do lado logo meu imóvel valorizou se você se eu fosse vender meu imóvel o locador eu venderia pelo triplo do preço que eu comprei Então não é justo que é alocação permanecer com o mesmo valor vamos reajustar o aluguel para cima ver a nossa circunstância inquilino o inquilino se nega fala não não quero aumentar o aluguel você na época determinou nosso como mencionamos um valor para ser pago vamos cumprir esse valor não mas mudou muito a circunstância local eu quero aumentar eu não quero inquilino não vou pagar e se acontecer a circunstância da negativa do locatário inquilino G pagar um valor mais ou locador pode pleitear esse reajuste no judiciário que é a chamada Ação revisional de aluguel e na mesma hipótese só que valorizando o inquilino eu vou dar exemplo agora da nossa pandemia que aconteceu no mundo inteiro Oi Nessa tudo todos nós sabemos que as atividades econômicas diminuíram ou cessaram quase que totalmente em várias regiões do globo do mundo overloque Down em cidades europeias overloque Down e cidades capitais e cidades do interior do Brasil ou seja o fechamento total de choque Center o fechamento total do Comércio restrições comerciais inscrições de clientes adentrarem a loja E isso tem Impacto econômico ou não tem e tem um impacto muito grande economicamente falando e que durou praticamente 1 ano É lógico que a calamidade pública decorrente ocasiona também um instituto jurídico chamado caso fortuito e força maior que é uma intervenção externa uma circunstância vai ter essa externa que pode adentrar as relações e as obrigações contratuais mas não vamos tratar da situação de caso fortuito e força maior vamos tratar da relação ao caríssimo é fato que as relações comerciais de número e não é justo que uma sorveteria que está no shopping center onde 500 mil pessoas frequentavam todos os dias e esse shopping center agora tem restrição de público só pode entrar 100 pessoas pague o mesmo aluguel que pagava quando tinha mil pessoas por dia lá e vamos dar números uma sorveteria que pagava 7000 de aluguel e consegui apagar essa aluguel pelo fato de haver clientes e potencial econômico para exploração comercial Ou se ia pagar esse aluguel tranquilamente ficou um ano e seis meses o imóvel fechado ou o Shopping fechado e ele consegue pagar esse valor ou fechado ou resistir com uma arma sensitivas não atividade econômica de caiu muito e não se sabe até quando voltará logo se cumprido os requisitos da Ação revisional de aluguel e nessa modalidade será possível o locatário ajuizar uma ação buscando a diminuição a minoração do valor da locação tendo em vista que as circunstâncias da locação se modificar e na prática e as ações revisionais de aluguel para mim morar o aluguel é são exceção a gente vê muito na jurisprudência no dia a dia ações para majorar o valor do aluguel e da locação o que sempre ou locador que é pagar mais que é receber mais da locação em Joinville no que é ficar quieto e pagar o mínimo possível então quem tem essa energia geralmente é o locador o exame majorar a e é eventualmente também o locador pode ter feito melhorista no imóvel e ele fez melhor isso o imóvel valorizou e assim ele quer melhorar o ele teve que ele deve algum gasto a mais e ele quer aumentar o valor do aluguel pode ser uma justificativa também Ah pois bem Como que a gente trabalha essa circunstância de externo de valorização do empreendimento isso é que dá margem ao plano de fundo para dar margem a a maior alocação a pedir uma revisional de aluguel em não é necessário não procedimento judicial que haja uma perícia perícia geralmente feito por um engenheiro ou um corretor de imóveis ou alguém habilitado para identificar que os imóveis Daquele bairro daquela região aumentaram de preço aumentaram muito de preço ou diminuída um monte de preço e o jovem para você provar que aquela locação precisa ser relacionada cumprido os requisitos têm que provar também que realmente todos os imóveis aquela região o grande parte deles valorizaram Imóveis similares valorizado o Ou aquele ponto aquela região valorizou pelo fluxo de pessoas no caso de locações não-residenciais você faz uma perícia e tipo quanto que estão vendendo os imóveis aí nessa região antes dois anos atrás era duzentos mil-réis agora é 400 então o valor do imóvel subiu é natural que o valor da locação sua também uma boa locação um bom valor de aluguel geralmente entre zero ponto cinco a zero. Oito por cento um por cento do valor do imóvel é a conta que é feita pelos corretores posso imóvel valoriza locação florisa bom então é necessário fazer essa perícia para justificar ao juiz que o pedido de aumento do valor da do aluguel ele é justo ele está com base no pano de fundo a valorização do local e Que o inquilino tá pagando um valor muito inferior ao a a valorização que aconteceu é a mesma forma o imóvel depreciou muito logo ele tá pagando o valor muito alto diante é e do que se estipulou lá atrás de ativar da Constância da relação locatícia dito isso Nós entramos agora na você quisitos legais para a Juiz procedimentos para ajuizar uma Ação revisional de aluguel e o artigo 68 e além dos requisitos exigidos pelo certinho 276 282 do Código Civil A petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida desses artigos é do Código de Processo Civil antigo mas se aplica também às normas do Código Processo Civil novo é caso não tenha um procedimento específico na lei do inquilinato Bom vamos lá e deverá ser fixado então o aluguel pretendido aonde ou designará audiência de instrução e julgamento o juiz se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar fixará uma aluguel provisório não excedente a oitenta por cento do pedido que será devido desde a citação e ajuizou Ação revisional de aluguel visando maior a aumentar o valor daquela locação o juiz faz designar audiência de instrução que vai verificar as provas daquele pedido daquela causa de pedir é nessa Estação nessa audiência de instrução e julgamento uma Audiência una que se disse e ele poderá fixar desde já um aluguel provisório Enquanto isso não aconteça esse aluguel provisório a lei diz que não pode ser oitenta por cento do que é pedido então vamos lá eu sou locador colocando o imóvel por mil réis quero receber dois mais e esse é o objetivo da minha revisional valor do meu imóvel dobrou de aluguel tem que dobrar e eu tô pedindo r$ 2000 o juiz vai fixar então e até oitenta por cento do pedido Então nesse caso não pode ser superior nesse caso ele fixar ia aí r$ 1600 de aluguel provisório até que se discuta E desde a citação ao designar audiência de conciliação em audiência prévia antes de instrução e julgamento o juiz se houver o pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário ou nos indicar fica as fixar lá aluguel provisório fixar a aluguel provisório que será devido de citação nos seguintes moldes é isso que eu tava dizendo em uma ação proposta pelo locador o aluguel provisório não poderá ser excedente a sessenta por cento o locador que é o que é e ele quer melhorar tomar chorar tá pedindo r$ 2000 não pode ser superior a oitenta por cento do pedido meus essenciais e é uma ação proposta pelo locatário o aluguel provisório não poderá ser inferior a oitenta por cento do aluguel vigente O locatário quer melhorar quer diminuir o valor da locação está locando por r$ 1000 ele pode requerer ele entra com ação pode querer pagar menos E aí o juiz vai fixar o critério de até oitenta por cento do aluguel gente então r$ 800 a o ideal provisória até que se discutir a matéria de direito material da questão da região a e sem prejuízo da contestação até audiência o réu poderá pedir você já em vista o aluguel provisório fornecendo os elementos para tanto pode ter uma pedido tanto dar o juiz da Primeira Instância quanto uma você dimento de agravo de instrumento o que haja uma revisão desse aluguel provisório olha juiz e fixo aluguel provisório aqui mas eu não concordo não acho que você devia ter minorado mais do que oitenta por cento de ver majorado mais que 70 porcento porque é até né e Na audiência de instrução e julgamento apresentada a contestação que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido o juiz tentará a conciliação e não sendo possível suspenderá o ato para a realização de perícia se necessária designando desde logo audiência continuação e olha é na defesa daquele que que Visa evitar a o helmo né tem que Visa a evitar revisão do leão ele pode na contestação desde já oferece uma proposta esse dispositivo busca conciliar os interesses das partes e resolver a situação amigavelmente Não tudo bem então você o locador propõe mais Regional de aluguel para majorar o valor da locação em r$ 2000 antes era 1.

000 para 2. 000 reais e Na audiência de instrução ou o o inquilino já apresentou a contestação falando o seguinte não r$ 2000 é muito eu consigo pagar 1300 Ah e vê se é possível chegar nesse acordo para aumentar e 1. 300 Se for possível já resolve a situação se não tem que fazer perícia para verificar aqui o juiz tem elementos técnicos para tomar a decisão de intervir né num ato de dirigir hospital de ter vindo aquela relação locatícia fixando o valor de locação maior e o aluguel fixado na sentença retroage a citação e as diferenças devidas durante a ação de revisão descontados os alugueres provisórios satisfeitos serão pagas corrigidas exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel bom então o aluguel fixado na sentença retroage na na situação então é fixado o aluguel provisório na Constância da ação qual se discute o direito mas foi fixado em sentença o aluguel que vai e fato pela intervenção judicial valer naquela relação contratual e aquela sentença fez isso trânsito em julgado tem o efeito de vincular o novo valor de aluguel ele vai ser tem que ser é cobrado ele existiu desde a citação ou seja como se ele tiver como se aquele que pediu para aumentar o aluguel para diminuir tivesse direito a isso desde o momento que propôs a ação e as diferenças devidas né porque ele lembra que no processo ele fica só o aluguel provisório as diferenças entre um lugar fixado em sentença e fixado no aluguel provisório podem ser pagas depois é e corrigidas exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixou no lugar que você tenta disse na ação de revisão do aluguel o juiz poderá homologar acordo de desocupação que será executado mediante expedição de mandado espejo e é circunstância em que não há acordo né um pensar aí numa ação uma locação não residencial a falar o se o locador querendo aumentar o valor da locação e entrou com uma Ação revisional de aluguel porque não houve um acordo locador chegou para querendo aquela aumentar o valor da locação é que eu não quero não quero que realmente vou entrar com uma ação ele entra com ação e mostra uma pandemia é o certo era diminui o valor do alocação porque a gente vai conversar com ele mas mesmo assim colocar dorms STE e o inquilino pode de imediato a fazer um acordo para desocupar imóvel então lá então deixa eu te falar deixa eu se você quer aumentar o valor da locação das estão na academia você deverá diminuir o valor da locação e eu não tenho como arcar com esse a lugar que você quer eu vou sair do imóvel e desde já pode expedir o mandado de despejo é é por esse motivo homologando esse acordo de desocupação Ok pronto atividade econômica se torna inviável é bom pessoal Esses são os principais tópicos da Ação revisional de aluguel E Agora Nós entramos na ação renovatória nas ações renovatórias Como eu disse na terceira aula quando eu falei de modalidade de locação ela avisa ação renovatória procedimento ação locatícia ela Visa preservar o fundo de comércio o ponto comercial e ela preserva esse valor da do empresário de Desenvolver atividades comerciais de desenvolver o comércio desenvolver uma atividade econômica e não ser despejado como isso der certo então ser turbado quando ele começar a se restituir de todo o investimento humano físico de marketing de atração de clientela estética que ele fez um imóvel de terceiro e é para isso que serve ação renovatória para obrigar aquele locador que viu que o imóvel eu tive uma valorização expressiva com a atividade comercial daquele empresário e evitar que se locador queira é vez despejar e cinco minutos para se aproveitar desce desse capital gerado dessa clientela gerada expor e explorar ele mesmo aquela atividade econômica então é o caso né Por exemplo muito que pode acontecer é o caso de um padeiro por exemplo que coloca o imóvel adaptar o imóvel com a finalidade de São a padaria desenvolve aquele povo comercial as pessoas compram mães começa a comprar pães todos os dias lá Oi e o locador que nunca foi padeiro ver que ele tá realmente conseguindo ter resultado sucesso no seu ponto comercial que lave um local de frequência de pessoas que querem comprar pão e guloseimas e tal esse locador tenta despejar O locatário para ele ficar com a padaria pode ser um açougue pode ser uma sapataria pode ser uma indústria tudo que vise o a geração esse esforço do empresário na geração do Fundo de Comércio possa ação renovatória ela Visa basicamente é obrigar a que locador espertinho aqui no locador que quer se aproveitar o ponto comercial que está sendo desenvolvido no imóvel dele evitar aquele ele coloque é esse inquilino locatário para fora né locador fica Obrigado judicialmente através de uma ação renovatória a renovar o contrato de locação e ele tem que aceitar isso É lógico que como eu disse na na terceira aula existem alguns requisitos que são extremamente taxativos devem ser rigorosamente observados caso eles não sejam observados o inquilino O locatário não terá direito a ação renovatória Porque não cumpriu os requisitos é basicamente os requisitos do artigo 51521 basicamente tem Contrato escrito a permanecer na mesma atividade por três anos por um prazo sucessivo ou continuo da mesma atividade durante cinco anos são os três requisitos básicos para ter direito a relação elevatória Mas eu posso propor ação renovatória qualquer momento não ação renovatória deve ser Proposta no último ano da relação locatícia que cumpra o requisito de 5 anos ou em até seis meses que finda a relação contratual é o último ano da relação locatícia que cumprir os cinco anos três anos na mesma atividade os últimos seis meses 180 dias e e é da locação não exerceu esse direito de entrar com ação renovatória o locador do imóvel tinha rolou falou que a renovar com você não renovou e você ficou de boa fé aguardando tô achando que ele é renovar mais cedo mais tarde tá muito ocupado não conseguiu falar com você passou esse prazo para você entrar com ação os últimos seis meses você perdeu o direito a sua ação renovatória mesmo que você tenha cumprido os requisitos de três anos a mesma atividade tem um contrato escrito e ter permanecido cinco anos sucessivamente naquele local Oi ok é um aspecto interessante da ação renovatória que é que importante a gente mencionar Essa é a questão da do englobamento que ela tem a característica processual de englobamento que ela tem da Ação revisional de aluguel e da ação despejo vocês vão perceber logo adiante que ação renovatória ela tem um procedimento de pode ser trabalhado dentro dela de revisão de aluguel e também pode ser trabalhado com despejo na em caso que não haja realmente o cumprimento dos requisitos ou é a dentre aqueles aquela aqueles casos que eu já mencionei na na terceira ao as regras de de locações do comerciais Como eu havia dito é são aqueles que para você ter esse é o autor do artigo 51 52 É lógico mencionando também que no caso de locações locações de no caso de locações de imóveis de shopping centers não a formação do Fundo de Comércio por quê Porque o shopping center ele tem um chamado te Netflix O que é o planejamento prévio feito em relação às necessidades daquela localidade o posicionamento das lojas no centro comercial e organização das lojas Ou seja é o estudo preliminar que Visa a possibilidade de um futuro o shopping center ele é uma atividade extremamente profissional e é uma atividade em que a um conglomerado de ló é uma planejamento para que tem um conglomerado de lojas nas quais existam lojas âncoras que criam fluxo de clientela natural e que as lojas acessórias silencia nesse fluxo E então quem cria o ponto comercial o fundo de comércio é o próprio modelo de negócio do shopping center não é o empresário da esquina que mostra uma padaria e não é o mesmo caso os empresários da escrito moto uma padaria ele crê tela dele agora Se o se o empresário tá com uma padaria dentro do shopping center o shopping center já tem público já tem clientela e o aquele aquele padeiro só se beneficiando de um fluxo que já existe que não foi criado por ele logo ele não teria direito nesse caso a a ação renovatória porque ele não teria se fundo de comércio em ser vamos agora tratar das questões procedimentais específicas da ação renovatória é prevista na lei do inquilinato artigo 71 e além dos demais requisitos exigidos no artigo 282 do Código Processo Civil A petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com o primeiro prova do preenchimento dos requisitos do inciso 1 2 3 artigo 71 que é aquela que eles requisitos que havia dito contam contrato escrito mesmo atividade por três anos prazo de cinco anos sucessivos ou não da locação basicamente esses aqui além disso prova de exato cumprimento do contrato em curso se você é louca louca atalho você quer exercício do direito de obrigar você tá pedindo para o estado obrigar o locador a a renovar com você a forceps a menina construtiva um dirigismo contratual e em cima do locador você não pode não tá cumprindo suas obrigações ou caretice se você não pode ter deixar de pagar aluguel você não pode ter deixado de fazer seguro contra incêndio se você prever no contrato você não pode ter deixar de pagar IPTU você não pode deixar de ter feito a sua parte E se o terceiro prova da quitação dos impostos de taxas que incidiram sobre imóvel cujo de pagamento em Cuba e há casos em que o locatário perdi direito aqui e não consegue demonstrar que ele pagou os impostos que pagou as obrigações logo se ele é obrigação dele levar essa o processo isso pode ser questionado pelo locador na sua defesa é só contestação a indicação Clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação o ou seja e vai propor uma ação renovatória descreve como é que aconteceu todo histórico dos fatos da que te dão direito a renovatória Olha eu comecei com um contrato de um ano de dois anos depois ele provocou comigo uma por mais um ano depois ele provou por mais dois anos nós estamos com cinco anos agora eu tô na mesma atividade Olha aqui eu CNPJ mesmo que vai olha aqui as fotos do empreendimento olha aqui como eu desenvolvi que local não tinha nada que local Olha a clientela que eu tenho agora se inscreva isso tá mostrar você construiu o fundo comercial.

Comercial e que você tá aqui com suas obrigações e como se Deus é a relação colocar dor está presente momento a indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e quando não for mesmo com indicação do nome ou denominação completa número de inscrição no estado da economia o endereço tratando de pressão natural nacionalidade enfim indiquem ao fiador Ok preciso sexto indica prova de que o fiador do Contrato ou que substitui na renovação aceita os encargos da fiança autorizado por seu cônjuge se for se casado for me Tom trazer também que o fiador daquela relação locatícia ele aceita os encargos da fiança e que ele é tem inclusive autorização da esposa para exercer ao para participar como fiador a prova quando for o caso de cessionário ou sucessor evento digitou punível ao proprietário ou por exemplo meu pai era padeiro era dono de um posto de gasolina é né Eu uso meu pai é locatário do proprietário do posto proprietário do imóvel eu sou o sucessor dele né meu pai vem a falecer não tem direito a inovatória sendo que meu pai comprou os requisitos do artigo 51 permanecer na mesma atividade gerou o ponto comercial tem Contrato escrito tá mais de tá lá dez anos eu tenho direito então provar que você é o cessionário recebeu exceção ou você ao sucessor e é daquele contrato de locação proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele você não citados o sublocador locador como litisconsortes salvo se em virtude vocação originária ou Renovada o sublocador dispuser de prazo que admita renovar sublocação a primeira poste na primeira hipótese precedente a ação o proprietário ficará diretamente obrigado a Inovação é em qual caso a caso aqui em que o sublocatário poste Pode ser aí no contrato de locação autorizar né aquela Regra geral que eu havia dito nossa segunda aula a sublocação A Regra geral é se o locatário ao locador O locatário tem autorização do locador por um termo escrito Expresso ou um contrato autorizando que o locador Façam sublocação aí o sublocador cumpra os requisitos do artigo 51 e ele tem direito ação renovatória e ele pode exercer esse direito colocando no colo tanto o locador quanto sublocador no qual processual e agora nós vamos tratar especificamente sobre as defesas do locador que existe um rol exemplificativo sobre isso o que é quando o locador recebe a notificação que está sendo demandado numa renovatória e ele tenta se proteger tenta não renovar Esse contrato ele tenta na sua matéria de Direito de fatos demonstrar que aquele locatário não tem direito ação renovatória e aqui a lei ela demonstra Quais são as matérias que podem ser elencados pelo locador para tentar impedir que o estado obriguei ele a renovar a locação O locatário artigo 52 a contestação do locador além da Defesa do direito que possa caber ficará adstrita quanto à matéria ao seguinte i não preencher o autor se quisito estabelecidos por lei bom Então nesse caso o autor não comprou os requisitos do artigo 51 O locatário a operação regional não cumpriu os requisitos ele não tá na mesma atividade ele não tem contato escrito vai eu não te encontrasse tu ele não está na mesma atividade e pode Não tem Contrato fita a nossa locação era verbal a lei autoriza a fazer contratação no contrato de locação verbal então ele não tem Contrato Escrito Tá mas tá bom então encontrasse vamos supor que ele tenha ele não tá mesmo atividade ele comecei esse locatário e aventureiro ele começou com uma padaria hoje é o açougue ele não ficou em três anos a mesma atividade e ele tá atirando para tudo que é lado e nem constituiu clientela e ele não tá aí outra tese não comprei a quesito ele não tá lá cinco anos se ele falar menos tempo né ou ele ficou lá dois anos aí depois eu coloquei para um terceiro que não era ele depois ele voltou ao local comigo Deus cinco anos deu mas não foi de maneira ininterrupta logo ele não cumpriu os requisitos logo ele não tem direito ação renovatória por quê Porque ele não ele não fez o fundo de comércio e não concretizou a Constituição do Fundo de Comércio do ponto comercial porque ele deixou o imóvel deixou a clientela vai fazer outra coisa pois voltou e esse segundo não atender a proposta do locatário e o valor locatício real do imóvel na época da Renovação excluída a valorização trazida por aquele a ponto do lugar. O lugar a proposta do locatário é para buscar uma ação renovatória é muito inferior Esse é o que eu já tenho de terceiros ou ao que o que vale aquele móvel já está realidade do do da realidade Daquele bairro daquela região aqui na cidade então nessa forma oval uma valorização do imóvel essa valorização é pela circunstância do local e não pelas benfeitorias que ele fez voltar logo ali tá me oferecendo um valor muito inferior do Carvalho e esses terceiro ter proposta de terceiro para locação em condições melhores ó E você tá tentando entrar com você entrou com uma ação renovatória só que você quer pagar 5. 000 kg aluguel hoje eu tenho uma proposta aqui de um terceiro que quer pagar 10.

000 ainda vai informar o imóvel e a sua proposta tá muito inferior é uma defesa que pode ser levantada pelo locador para não fazer a renovação a o inciso quarto não está obrigado a renovação da locação e é por determinação do poder público ou uso próprio que é o que dispõem os incisos 1 e 2 do artigo 52 da e eu não vou fazer a locação a Inovação locação porque poder público tá me pedindo para resolver um problema ambiental que eu posto de gasolina gerou e logo eu preciso fazer aquilo lá e o poder para o caminhão brigando isso então não vou não é não é causa de renovação forçada da conta de locação o ou para uso próprio não eu quero usar o imóvel para uso próprio eu quero os programa atividade econômica e não vou esperar no seu ramo inclusive então eu quero utilizar quero reaver esse embora você vai ser indenizado pela pelo que você gerou lá vou com vocês antes mas eu preciso de móvel então não vou te promover a sua inovadora que eu não vou exercer as atividades asso o horário furos no caso esse segundo o locador deverá apresentar encontra proposta as condições de locação que repute compatíveis com o valor locatício ao de atual do imóvel e olha é o caso né dia que do locatário é trazer a proposta de renovação vou é muito baixo o locador na contestação tem que falar então com o que que é alto para você que que é alto dentro da realidade de mercado porque a lei ela tenta compatibilizante o direito do locatário de ter a preservação do seu. Comercial se eu for de comércio obrigando o jogador a renovar a locação e tenta preservar o direito do locador em receber o aluguel compatível com a realidade de mercado Então é isso traga na contestação locatário é locador quanto que Quanto que vale realmente alocação quanto se valorizam o Lucas Vinícius terceiro o locador deverá juntar prova documental da proposta de terceiro sob escrita por este e por duas testemunhas com Clara indicação do hamas explorado que não poderá ser o mesmo do locatário nessa hipótese O locatário poderá em réplica aceitar Tais condições para obter a renovação pretendida para tem uma proposta melhor esse imóvel aqui está alugado uma padaria que você quer locatário permanecer numa padaria eu tenho uma proposta de um terceiro que quer ser um Açude você cobra proposta e se você cobrir a proposta é possível que o renovo com você é mas se você não é cobrir a proposta vai vir um açougueiro aqui que vai atuar em outra atividade outro Hum e vai pagar um milhão dessas Nessa proposta melhor que eu tenho o caso precisou segundo primeiro do artigo se vai ter dois a contestação deverá trazer prova até determinação do poder público ou relatório pormenorizado nas obras a serem realizadas e da Estimativa de valorização que sofrerá o imóvel Assinado por Engenheiro devidamente habilitado E mais uma vez além tentando entrar né obrigando o locador a não fazer o pedido sincero não a fazer a defesa em sincera em alocação Tá bom então o poder público você tá alegando que você não vai renovar com ele você tá Se você tá desviando dessa obrigação de Inovar com o locatário Por que você disse que tem que fazer uma obra que poder postar te obrigando cobra é essa se inscreva para mim e com o relatório personalizado a estimativa de valorização como é que vai ser feita essa obra para a gente entender isso e ver se é realidade O que é o caso por exemplo se tem algumas vezes lá no posto de gasolina que tem um dano ambiental e aí o locador tem que explicar se for notificado pelo algum estadual para fazer uma reparação uma política de contenção ali daquele dano ambiental e isso vai ter que fazer um buraco isso vai ter que criar todo uma infraestrutura logo não vai não vai ser exercido o direito a renovatória E aí Ah pois bem pessoal dito isso a gente finaliza as ações locatícias eu falei sobre ação despejo ação de consignação de aluguel falei de ação renovatória falei de Ação revisional de aqui que são as ações locatícias que visam garantir o direito material previsto na lei do inquilinato em relação a locação de bens residenciais e bens não residenciais comerciais e vamos testar nossos conhecimentos vamos finalizar Nossa Quinta aula tratando do nosso quis vamos lá e é sobre ação renovatória a ação renovatória que o objetivo de a alternati va a proteger a atividade comercial e o fundo de comércio constituído pelo locatário durante a vigência da locação a alternativa B reaver o imóvel pelo locador Independente da sua finalidade alternativas e purgar a Mora contratual Alternativa de todas as anteriores se você já sabe a resposta e qual que é o objetivo da ação renovatória o pastor lavatório pessoal ela tem o objetivo de proteger atividade comercial Como eu disse Então nesse caso a resposta correta é a alternativa a que Visa proteger a atividade comercial e o fundo de comércio constituído pelo locatário durante a vigência da locação é impossibilitar que o locador proprietário do imóvel se aproprie do fundo comercial da clientela do ponto comercial desenvolvido pelo inquilino ou locador durante a locação e vamos para a pergunta número 2 do nosso Quiz 1 a Ação revisional de aluguel tem o objetivo de a alterativa readequar o valor da locação a realidade de mercado alternativa B evitar que o locatário permanecer no imóvel alternativa a ser evitar que o locador E mantenha vigência do contrato de locação Alternativa de cobrar os aluguéis atrasados se você já sabe a resposta e nesse caso Ação revisional de aluguel pessoal é aquela que Visa adequar o valor da locação a realidade de mercado a única alternativa correta a alternativa que Visa readequa valor da locação é realidade de mercado e vamos agora para nossa terceira pergunta do nosso Quiz 1 a Ação revisional de aluguel poderá ser ajuizada para qual que é a finalidade da Ação revisional de aluguel a alternativa a revisar o valor pago a título de aluguel tanto por parte do locador quanto do parte do locatário alternativa B revisar o valor pago do condomínio diante da locação de imóvel com de Diante da locação de imóvel alternativas e renovação renovação da locação não residencial a alternativa d nenhuma das anteriores se você já sabe a resposta nesse caso pessoal a resposta correta é a alternativa a a finalidade princípio da Ação revisional de aluguel é revisar o valor pago a título de aluguel tanto por parte do locador quanto por parte do locatário é uma ação que objetiva tanto mais orar o valor do aluguel porque houve uma valorização daquela região que tem Impacto sobre o imóvel quanto minorar o valor do aluguel quando aquela região ou aquela atividade econômica perca tem uma um desfazimento o seu valor E se for para majorar geralmente a o certo é que o locador propõe ação Se for para melhorar aí seria colocar trabalho buscando diminuição no valor da locação Olá pessoal durante toda a nossa semana e mostra abalamos qual quais Qual é o objetivo da lei do inquilinato o Espero que nessas nossas cinco anos eu consiga eu tenha conseguido passar para vocês o espírito da lei do inquilinato e para que que ela serve né o histórico da evolução da lei do inquilinato espero que vocês tenham entendido esses institutos jurídicos do locador e do locatário o que configura um contrato de locação as regras gerais da locação as modalidades de locação por temporada built-to-suit Residencial não residencial e a Sega sei lá em relação às garantias caução fiança a o seguro-fiança e as cotas de fundo de investimento imobiliário bom e vocês entendam que vocês tenham entendido como é que esses institutos se articulam entre si visando a pacificação da relação locatícia o importante é a gente estudar lei do inquilinato porque ela está em constante modificação hoje a nossa sociedade cada vez mais fluida cada vez mais dinâmica processos de transmissão de dados de tomada de decisão cada vez mais rápidos exigem que nós entendamos qual quais são os objetivos Qual é a evolução jurídica que nós temos até agora para que a gente possa interpretar os contratos que estão aí surgindo os contratos de locação de coworkings onde o seu lugar sala aí você aluga uma mesa para você trabalhar conjuntamente com outras pessoas aplica a lei do inquilinato ou é um contrato atípico e os contratos de locação por um dia por uma hora e por 6 horas é hospedagem e locação residencial i aplica-se a lei do inquilinato não se aplica Oi hoje existem aplicativos Onde você consegue fazer uma relação locatícia instantaneamente o antigamente precisava de uma intermediação de uma imobiliária um planejamento prévio e são é essa órbita aqui se nós entendermos Quais são os valores os fatos jurídicos relevantes diante da lei do inquilinato nós conseguiremos entender como a sociedade se movimenta e logo buscar soluções jurídicas que passe fiquem essas novas relações que estão emergindo o tempo todo e advindo da modernidade da nossa sociedade e eu espero que eu tenha cumprido bem essa missão que a gente consiga compreender esses aspectos e eu agradeço a oportunidade de gravar aqui para o programa saber direito e essas aulas as nossas cinco aulas estarão disponíveis no YouTube para que vocês possam consultá-las revisá-las utilizar as delas nas suas vidas e nas suas atividades profissionais como advogados como operadores do direito ou com pessoas que querem se informar e se relacionar bem em sociedade muito obrigado me chamo Leonardo volpatti e agradeço a oportunidade de tratar da lei do inquilinato na prática com vocês dar alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande um e-mail pra gente saber de quanto o ponto br ou entre em contato pelo WhatsApp o número é esse que aparece na sua tela você também pode estudar pela internet acesse nosso site TV Justiça. Jus.