[Aplausos] e as pessoas às vezes não entendem porque que eu tô falando tanto de política se o meu conteúdo é econômico é porque não adianta você acha que o Ibovespa vai subir os fundos imobiliários vão voltar com juro nas alturas não vão e e é muito interessante como o cidadão comum às vezes ou aquela pessoa que é ignorante no sentido do conhecimento ela acha que o mercado financeiro quer um juro maior né de repente ela me acompanha ah lá esse malvadão capitalista da Faria Lima por ele o juro Tava 20 Não não por mim estaria
cinco hã estaria sete um pouquinho a mais do que o juro americano ali só para pagar um Premio pro dinheiro vir para cá então é uma ideia muito errada das pessoas do cidadão comum acreditar que a Faria Lima ou os investidores querem um juro caro eu ganho dinheiro com juro barato que com juro barato a bolsa sobe os Fundos sobem Os Inquilinos pagam seu aluguel em dia mais lojas são abertas em shoppings as varejistas vendem muito mais e não tem uma despesa financeira gigante cara eu só quero ver quando sai o balanço da magalu da
Casas Bahia quero ver lá despesas financeiras com esse juro vai ser um desastre desastre cara e para outras empresas também não é bom para construtoras sim como é que você carrega uma obra 4 anos carregando uma obra Investindo alocando um recurso ali para talvez vender alguns imóveis depois ou ficar recebendo ali com 30% de inadimplência parendo da linha que você opera o teu cliente ele é altamente dependente de crédito que crédito conheci abandonando no meio do caminho aí te processa cara quem sobrevive com um juro que pode chegar a 15 então se tudo der certo
e o juro subir só na toada que o cupom disse da última vez nós teremos mais um e mais um uhum só que tem muita gente falando em 15 já de Selic então quando a gente começa a falar em 15 de Selic eu não consigo imaginar 15 de Selic ao mesmo tempo que o ibov vai est em 200.000 Pontos Acho muito difícil exatamente muito difícil muito difícil então a primeira coisa tem que entender é que a maior parte dos investidores da Faria metal não gostam do juro elevado quem gosta de juro elevado é quem tem
muito dinheiro confia muito em deixar esse dinheiro no tesouro E aí vai ficar ganhando 15% na praia Ah não e detalhe né cara se a gente for pegar assim ah mas é porque juro alto é bom para investidor Car vamos pegar o exemplo de alguns países que historicamente tem juros mais baixos por exemplo os Estados Unidos cara os Estados Unidos tem juro historicamente muito mais baixo que o Brasil Ah então o investidor lá não ganha dinheiro pelo contrário ele ganha muito mais só que ele não ganha na renda fixa ele ganha na renda variável ele
ganha ele ganha em negócio ele ganha em imóvel ele ganha em fundo imobiliário cara ele ganha em coisas de risco e que são compensadas por esse risco maior né e ele não ganha sozinho ganha toda a sociedade porque você tá fazendo com que este recurso gera investimento que gera emprego que gera mais consumo ganha todo mundo na economia real né cara real s a gente pode dar um exemplo aqui vamos supor que eu tenha uma fábrica de camisas aí pô minha fábrica tá indo razoavelmente bem agora e pintou a oportunidade de eu comprar mais um
galpão umas máquinas e expandi o meu negócio se eu tiver que pegar dinheiro emprestado essa Celi é uma fantasia tá na vida real você vai conseguir dinheiro muito mais caro do que a Seli vamos supor que eu consiga dinheiro a 20 25% ao ano com todas as taxas tarifas impostos né porque pode ter alguém que fala Car mas aí pô eu já vi ali que o Bradesco tem uma linha Banco do Brasil tá segue a linha inteira que os Car t para tu ver quanto vai dar lá no final da contra ex o negócio né
Então até porque o seguinte que que o banco vai te emprestar dinheiro muito mais barato do que ele ganha na celic entendeu Tipo ah não o meu banco me presta dinheiro a 5 tá subsidiado esse dinheiro pelo governo para não não é uma linha do banco mesmo não não é uma linha do banco não tem como o banco te dar uma linha que ele vai ganhar muito menos do que se ele botasse o dinheiro no governo e ficasse parado conta não fecha para ele porque mais acontece isso você vai ver o cara ele tem um
CDB lá que roda 20% de CD girir daí sabe eu apliquei lá em um ativo do banco ele me deu uma linha de 5% ao ano Mas tá bom quando você tá recebendo esse investimento 20% do CDI falou é realmente tá perdendo num lado então se eu tenho um negócio que era expandir com juro brasileiro paraa pequena e média empresa de 20 25% quanto meu negócio tem que render só para eu pagar as contas do investimento aí é o que você falou dos Estados Unidos nos Estados Unidos agora o juro tá caro mas vamos voltar
a média americana ali sei lá de 2,5 uhum pô se você tem capital quase ilimitado a 2,5 [ __ ] a você precisa ficar abrindo o negócio quebrando montando e ampliando fechando com muito mais facilidade do que aqui porque a penalidade pro negócio dar errado é muito menor quando dá errado então eu trabalhei mais de 10 anos visitando negócios trabalhando nessa área é devastador no Brasil quando um pequeno médio negócio começa a dever dinheiro porque aquilo vira uma bola de neve As Margens cada vez mais espremidas então o sujeito que tem um restaurante no Brasil
a gente falou de alimento começou falando de alimento se você não viu ainda volta o episódio depois o cara que tem o alimento no Brasil de um lado o alimento subiu para [ __ ] do outro o salário tá subindo o desemprego tá caindo o salário tá subindo Que bom que o salário tá subindo mas pressiona a inflação então alimento subindo salário subindo impostos subindo informalidade caindo de repente uma outra pessoa que ele dava um jeito ali quat acabou Ele tá com medo isso tudo aqui do outro ele não consegue aumentar a [ __ ]
do Kilo do buffi Ali dele não consegue ele não consegue botar o Ah não meu prato feito era 27 agora é 35 ele não consegue que a galera fala ó se for 35 Eu não eu não vou mais comer aqui aí ele tem que começar a tirar a comida ali fazer um negócio aí a carne [ __ ] já é de segunda é um peixe meio diferente então todo mundo o juro alto atrapalha a vida de todo mundo todo mundo e se não atrapalha a tua porque você é um CLT e tá tudo bem Que
bom você pode ser muito feliz sendo CLT eu fui se ela não atrapalha a tua vida entenda que ela atrapalha de todo mundo né você não sente Graça a Deus de repente tem gente assisti o o episódio aqui pô Então ferrou o Brasil Calma é o que que acontece como a gente tá esticando muito a corda pro lado do juro elevadíssimo ele Em algum momento vai voltar um pouco também nem que seja para uma média de 8 9 10 que há um tempo atrás seria alta mas olhando de agora seria uma queda muito forte que
na minha opinião elevaria de forma muito rápida tanto ações quanto fundos imobiliários no Brasil sim então Ah eles estão baratos estão podem ficar mais baratos muito mais baratos mas a cada descida eles estão criando também uma tensão muito grande A Grande Decisão do investidor que quer investir no Brasil que dep além ass Ah mas eu não quero investir no basil só inv exterior Ok [ __ ] então você não faz mais parte desta discussão Nacional agora para quem quer ganhar dinheiro no Brasil em ações a fundos imobiliários o que a gente tem que entender é
isso Você tá formando uma tensão muito grande estão empurrando empurrando empurrando algumas empresas estão melhorando administração melhorando o lucro fazendo recompra o mercado evoluiu elas estão sofrendo com uma coisa um problema juro elevado e a hora que resolver isso o que que vai acontecer Ah eu vou esperar o melhor momento para encontar as ações e os fis quando o problema tiver resolvido [ __ ] cara a como is tudo né vou precisar na hora que eu quiser vender eu vou precisar de alguém comprando essa pessoa é cara não é e eu tô eu tô cando
qual vai ser o momento será que é por exemplo é que a gente só vai saber o viés do COPOM depois da primeira reunião 29 de Janeiro 7 da noite a gente vai poder ter uma conversa um pouco melhor é mas se realmente só só forem subir duas vezes uma e mais uma e a tendência fori de continuar o cair eu acho que já é uma notícia positiva porque o grande problema é a gente não sabe qual o topo uhum nem por quanto tempo vai ficar sim essa alta pô ano que ano ano que vem
ano talvez seja um uma coisa que vem na minha cabeça ano que vem pode ser ano que vem né mas ano passado no início do ano [ __ ] alta dos fis Né tava com Fi com 15 20 30% de alta eles caíram e ainda foram andar abaixo mas com a sinalização de que a sel pode estabilizar e começar a cair Talvez daqui a 3 4 meses a gente tem que estar ligado num possível movimento então no meu caso eu tô fazendo compra de bons ativos ciente de que vou tomar um calor por enquanto mas
em algum momento vai aparecer uma janela e o grande problema é perder o timing quem quem tiver aguardando não eu vou pegar naquela semana certinha Ali vai vai pegar Ah e você vai fazer isso com quanto vai mudar tua vida é uma boleta que vai mudar a tua vida o que muda mesmo é a disciplina dos aportes e você construir um patrimônio e especificamente em relação a fundos imobiliários ah Diferentemente de outros ciclos inclusive de mercado mais deprimido hoje você tem um carrego de renda num patamar 10% 12% Espetacular Espetacular e se se esse mercado
de merda continuar dos fundos imobiliários pô 10 12% ao ano em zo Fix dur BR por enquanto continue que fique 5 anos assim é cara tem Fi com 0,70 de preço valor patrimonial e pagando 1% ao mês bons fis eu falo cara eu não me lembro dessa combinação em bons fis normalmente você tem naquele fia que tem um problema ali dentro que ele vai ficar com 070 do valor patrimonial porque aquele 1% pode cair para 09 08 enfim mas realmente existem bons fis então a gente tinha assim Ah tem um fundo aqui que é 060
o preço ao valor patrimonial só porque tem um imóvel vazio a fala pô que legal então se encher esse imóvel tá quando ia vi o imóvel era um prédio caindo fal bom então talvez não tenha NC que exato Agora você tem fis baratos Quando eu digo barato é relação preço valor patrimonial que a gente não olha só isso obviamente Mas você olha lá o f tá abaixo de um abaixo de 09 08 é do segmento de shoppings tem cinco seis shoppings ou 20 shoppings tá pagando o varejo tá ali bem ou mal sobrevivendo a inflação
shopping é mais pulverizado n você não depende de um Quirino só sabe as condições estão dadas aí tem esse carrego de 9 10% ao ano sem impostos não você encontra ótimos Fundos do segmente shopping center já que a gente falou deles que estão entregando 11 12 ao ano 11 12 ao ano e que Shopping a gente tá falando aí você abre a e são shoppings assim nas principais regiões metropolitanas shoppings consolidados foram shoppings que abriram ontem já são shoppings consolidados que estão a 10 15 20 30 an exemplo a do shopping Ricardão pessoal gosto que
pô um nominho Ah você pegar vamos pegar carteira de de show fundo mesmo eu posso recover você vamos segar XP mouss por exemplo XP Mouse ele tem você pega o histórico dele né ele começou ali para valer nasceu no final de 17 começou para valer em 18 tá então o que que eu faço eh eu não olho o nível do dividendo que ele tá distribuindo porque ali você pode estar contaminando com não recorrente algumas coisas ali ó tira Vamos pro fundamento Então você abre lá tá na plan na na na no site do fundo você
abre lá planilha de fundamentos então lá tem o nooi cxa é quanto o shopping gera o noi é o vai pro bolso do dono resultado operacional líquido quanto vai pro bolso do dono tá lá por trimestre né então você compara o mesmo trimestre do ano anterior sazonalidade de varejo né terceiro trimestre de 2024 que é o último disponível né quando a gente tá produzindo esse episódio contra o terceiro trimestre de 2018 que é o primeiro terceiro trimestre da série dele crescimento 60% Qual foi o o a inflação nesse mesmo período 304 Qual é coisa cresceu
real então cresceu real né Aí você olha Ah foi só o não você volta nos outros trimestres você vem crescimento constante da geração de resultado nos ativos teve o iato da pandemia ali mas ninguém tá esperando outra pandemia nos próximos 10 anos né então você tira o o iato da pandemia Ô é isso que eu procuro no ativo imobiliário é a capacidade de ele crescer resultado ao longo do tempo e ele tá fazendo isso aí você olha pro preço que ele tá negoci hoje você pode pegar lá o nível de preço dele em relação ao
valor patrimonial é um dos menores da da história dele em um ou outro momento ali da pandemia você teve uma situação tão deprimida Pô a gente tá falando em pandemia a gente não sabia nem se tá vivo no pessa pode ter uma oportunidade de travar um rendimento pelos próximos 5 a 10 anos é mais do que travar porque mais uma vez troue informação o noi caixa tá crescendo o noi caixa que vira dividendo Ah você comprou neste valor ele vai gerar cada vez mais reais por cota em cima desse valor que você comprou hoje é
dividendo é o dividendo crescente ao longo do tempo em cima desse valor que você comprou hoje Uhum Então para mim assim você tem uma simetria muito favorável Ah é o menor valor que ele vai chegar não tá a menor ideia provavelmente não vai chacoalhar só que eu não tô preocupado com os próximos se ou 12 meses eu tô comprando ativo para ele me gerar renda nos próximos anos o cara que tá preocupado com os próximos se meses ele nem deveria est em bola né deveria fica em Seli e pronto cara que que eu preciso comprar
pros próximos se meses que eu não vai perder dinheiro só ganhar vai ficar n cara pronto final agora se disparar aí como é que ele vai ficar se sentindo né [ __ ] é exatamente ão voltando Catarina outlet Cidade Jardim Cidade de São Paulo ali na na Avenida Paulista GR Plaza um icônico shopping no ABC lá em Santo André e o tit Plaza né então se cinco shoppings ele tem 25 shoppings construídos mais um em construção dentro do pon fólio mas esses cinco representam metade do Top cara Pag Qual que é o pvp dele eu
vou vou você 081 Se não me engano 0,80 ou seja tá comprando para quem não tá entendendo Aqui você tá comprando um imóvel com conto sobre o preço dele que an o Se o se o gestor do fundo disal portfólio à venda Vou vender tudo e vou devolver o dinheiro pros cotistas e ele encontrasse comprador pelo valor que tá marcado contábil que é o valor justo não foi ele que colocou aquele valor lá foi um avaliador independente que fez a avaliação do sho falou isso aqui na minha opinião vale isso né e as últimas vendas
que ele fez ele conseguiu vender em cima a inclusive acima do valor que tava na contabilidade mas dizer que ele venda esse pelo valor contábil ele faria 20% a mais do que as cotas estão negociando hoje na bolsa é como você camento de 1 Milhão o proprietário tivesse pedindo entre 750 e 900.000 mais ou menos os Fundos estão nessa faixa hoje em dia querer você tem um apartamento alugado em que o inquilino tá te pagando direitinho bonitinho o dono quer te vender olha quer comprar esse apartamento tá logado ali que eu tô recebendo só que
esse apartamento vale 1 milhão vou te fazer Por 750 800.000 é meio que isso e esse aluguel não é o que a gente encontra em móvel 4,5 5% ao ano a gente tá falando de 10 11 12 às vezes 13% ao ano em dividendo né E mais uma vez não adianta a gente querer o momento mágico volto no ponto que a gente já colocou aqui no episódio no último ciclo mais ou menos 1/3 do de toda a alta que a gente acumulou do ifix ele fez em alguns meses antes do primeiro corte de juros antes
do primeiro corte de juros né Então quem ficou lá esperando Vou esperar o banco central começar a cortar juros não ele comprou al elou alguma coisa mas quem beu qu bebeu água limpa quem entrou antes imagar o seguinte eu entrei hoje em bons F existe uma possibilidade remota mas existe né de que eu trave entre aspas 10 a 12% de ganho pelos próximos anos em dividendos isentos por enquanto E ainda tem a possibilidade de até 2027 tomar um aumento de cota aí de 25 a 35% né performando em alguns fis em 3S anos talvez talvez
não é nem uma agom dação 50 60 70% de alta no total num ativo que não é um negócio que desaparece do dia para ho a gente não tá falando aqui da possibilidade de ganhar 70% 60% num negócio que pode cair mais 90 ou e exatamente poder pode cair até mas quando você monta uma carteira de 15 bons filhos ou 10 bons fos e e quer dizer é um negócio que Ach você deveriam olhar com com cuidado e eu já tô acostumado como eu falo também muito sobre fiz desde 2017 18 eu comecei a falar
mais e 19 eu saí do armário dos Fundos imobiliá assim falando com mais e propriedade eu já tô acostumado a sempre nos ciclos de baixa de fiz e talvez seja um dos ativos que tem mais Hater no mercado tem muito próximo de cripto tá aí próximo de cripto vou falar aí tem Hater então Os caras começam a pegar trechos de vídeos meus de vocês outras pessoas comparar fiz com s&p e cara você tá misturando tudo é um período uma janela e aí ali ele pega aí daqui a pouco o fiz sobe a pessoa chega até
fazer um videozinho dar al não legal eu gosto de fiz e tal então isso é comum no mercado e isso me ajuda também a a ter minha personal de eu acredito nesse ativo com todos os problemas que tem mas você viu tem o administrador o gestor que ganharam esse dinheiro cara é uma classe de ativos com todos os problemas que todas as classes TM perfeito né todas as classes T as ações tem seus problemas o tesouro tem um sócio que é [ __ ] que é todos tem seus problemas então o você tem que pensar
no final do dia é faz sentido na minha carteira para quem pensa que no longo prazo ter uma ativo que muitas vezes acompanha inflação e às vezes dá uma pancada muito grande que me gera uma renda sem impostos ainda né os dividendos que eu consigo desmembrar então se eu tenho 1 milhão eu consigo vender um pedaço depois comprar locar de novo que eu consigo reinvestir no mesmo ativo quando ele tá embaixo os dividendos que ele tá me pagando porque ele não trava nada ali dentro ele me dá faz sentido isso faz eu tenho não faz
não tenha porque aí você vai virar um haer depois cara eu me recordo que quando a tava lá embaixo sei lá três quatro Nem digo no dois né mas três quatro tava horrível para comprar fundos imobiliar eu abria lá os meus meus gráficos tabelinha eu gosto de botar os Fundos que eu sigo né aí o preço so valor patrimonial Quanto pagou num mês em TRS meses em 6 meses Como tá a vacância eu olhava assim 10 20 30 fundos a cara não dá para comprar mais nada tudo caro nada do 1 105 1 10 1,30
do valor patrimonial pagando 0,25 0,32 ao mês 0,35 0,40 falava [ __ ] não vai dar nada no ano essa merda aqui eu não conseguia comprar nada agora tipo se você for filtrar por Fundos abaixo do seu preço pagando acima de 090 mês ficam quase todos os bons eu falo caramba qual que eu vou comprar e detalhe nessa época a galera tava E aí vou comprar qual que eu compro né eu eu ex costumo dizer Inclusive eu usei hoje na Live com o pessoal falo home broker é o única a única loja que tem que
os clientes entram e quando vem as coisas em promoção Ficam bravos ficam revoltados aí quando voltam lá que tá tudo caro entram sorridentes abrindo a carteira é inacreditável é inred eu acho que tá num bom momento falando mais até de iOS especificamente Apesar de eu comprar fundos de papel eu sou mais restritivo com crédito acho que a pessoa tem que entender bem ou tem que ter tido uma boa recomendação Ou tem que ser um gestor um administrador que entenda muito bem não à toa foram os Fundos que mais deram problema no último ciclo é gente
comprando fundo aí com eh concentração em em poucos papéis não faz sentido né de risco elevado de risco elevado você comprar um fundo imobiliário de papel com mais de 20 ou 30% em poucos cara títulos Cara isso não é um fundo mobiliado ali você fez outra operação entendeu Não não é o conceito de fundo imobiliário fundo imobiliário é você tá comprando um fundo ali pulverizado que não seja multiativo que não seja multi inquilino que não seja mono mono mono ativo mono inquilino que não seja mono dívida uhum entendeu a chance de dar um problema ela
existe o problema mas ela é muito menor e quando você tem o ativo real ali se der algum problema o fundo tem um tempo para procurar o inquilino para preparar o seu ativo para realocar aquilo ou o inquilino tá saindo se for um contrato atípico as coisas podem ser resolvidas ali por um tempo é um mercado bacana quando a pessoa entende né eu vejo muita gente que chega toma um pau ali porque investir uma ou duas coisas erradas E aí sai como um Hater profissional aí vai investir num etf que já subiu 40% nos últimos
dois anos quer dizer você tá trocando as vozes você tá pegando o negócio caro ou que tem um potencial menor e saindo de uma coisa é muito comum quando a pessoa começa a investir fazer isso é muito comum mesmo que sensação de que eh pô quantos seguidores eu tenho que me escutavam encher o saco falando sobre Bitcoin em 2020 que tava 5 5.000 eu gritava lá nas lives e tal Porque Bitcoin você não tem tanta restrição de recomendar né nessas coisas de ativo Fala [ __ ] tá barato vocês estão loucos e tal a pessoa
não entrou aí agora que tá $000 o cara quer botar todo o dinheiro deles exato e fundos imobiliários quando tava caro a pessoa queria e agora pô mas esse mercado é meio micado né eu vi que pô não bate nem inflação isso daí é é horrível vi um pô vi um influenciador que falou que tem que botar tudo em etf americano que fundo imobiliário não vale nada influenciador o cara fala há um ano do ativo então o que que acontece você pegou um ciclo de alta Uhum você deu uma sorte bacana mas e aí e
os períodos que aquilo ali não vingou como é que vai ser o comportamento daqui para frente você tem a certeza que isso vai continuar subindo e quando a pessoa pegar 5 a 10 anos sem alta que nem já aconteceu em momentos em todos os países e quando os Estados Unidos ficar o mercado em crise 5 anos sim parado você acha que o teu seguidor vai cair nesse teu papo que você é um investidor de longo prazo e não sei que tal você vai ferrar a vida dele como investidor Então eu acho que você tem que
levar o conhecimento mostrar tudo e a pessoa decide olha para mim isso que faz mais sentido para mim é um fundo de previdência para mim é fundo imobiliário eu me sinto mais confortável com ações eu gosto de etfs Eu também gosto eu pô eu de repente a pessoa quer montar uma carterinha com cinco etfs lá fora cinco fundos imobiliários aqui no Brasil para cair um rendimento todo mês um tesouro direto e de repente um Celi ali pra reserva de emergência dela [ __ ] já é um investidor né já tá ali recebe dinheiro todo mês
tá exposto no exterior saiu do Risco Brasil tá aqui ganhando também na marcação mercado esse juro alto para [ __ ] brasileiro pô o cara já comp sem muito Mita engenharia cara não precisa de uma inteligência artificial para isso aqui
