⁠REFORMANDO E VENDENDO 2 IMÓVEIS DE R$1 MILHÃO CADA | Do Leilão ao Lucro #4

A minha estratégia com esse móvel é vender lá por praticamente [música] 1 milhão de reais. Lembrando que a policial tem uma média de arrematação de três imóveis por mês, né? É uma máquina, uma besta enjaulada com ódio, [música] entendeu? Dessa vez nós estamos em Curitiba e viemos visitar mais imóveis. Nesse caso, o [música] imóvel que está em obra, né, Priscila? >> Esse banheiro aqui desse apartamento, o que era o social, acho que foi a maior banheiro que eu já vi na minha vida. >> Pô, as obras de vocês são bem organizadinhas, né? Não se assustem.

tava pensando, caramba, então se eu fizer [música] o vivendo de leilão da Priscila, eu vou ter que arrematar e fazer uma de uma obra. Essa obra aqui, quanto tempo para ficar pronto? >> A primeira obra que você faz [música] grande, você trava em alguns pontos. A segunda, a terceira, a quarta, elas vão ficando bem mais dinâmicas. Exatamente. Porque você já conhece os caminhos, você já conhece quem faça para [música] você. >> Esse banheiro aqui, ele é do tamanho de alguns apartamentos que eu já vi em São Paulo, de 14 m², 10 m², com o inovador

conceito de dormir em pé pra pessoa acaber em 10 m. Bem interessante, né? causa inveja no investidor de Bitcoin aqui. >> E aí pessoal, Bruno Perini falando aqui em mais um vídeo junto com a minha irmã Priscila. Dessa vez nós estamos em Curitiba e viemos visitar mais imóveis. Nesse caso, um imóvel que está em obra, né, Priscila? >> Sim, completamente em obra. Tá na fase final essa aqui, mas para quem não tá acostumado com obra, ainda tá bem na obra. >> É, a gente vai visitar, na verdade, mais de um imóvel. Vamos visitar três apartamentos

da Priscila e também um prédio que ela comprou. Sabe quando a Luía e Barça descobriu que era filho de um bilionário? Eu tô chegando essa conclusão do com a minha irmã agora. Esse prédio você pegou sozinha, como é que foi? >> Não, esse prédio onde a gente tem mais investidores, porque é uma obra complexa, uma obra mais cara, então inclusive um dos investidores é a incorporadora que vai tocar o projeto. >> Bom, mas o prédio não vai ser nesse episódio, vai ser no próximo, mas já fica o convite para ficar ligado no que vai sair

aqui no canal. Eu lembro inclusive que você deve assistir os outros episódios que já saíram. A gente falou da viabilidade de um leilão, uma parte mais teórica. Fomos depois um imóvel arrematado por aluno da Priscila, o Daniel, que vale lembrar que não é advogado, trabalha com TI e arrematou sozinho. Inclusive há vários depoimentos de alunos da Priscila em comentários dos vídeos também. Aí depois falamos de rentabilidade de imóveis já vendidos, algumas operações da Priscila, inclusive uma que deu errado e deu mais de 20% durante o período da operação. E agora a gente veio ver alguns

imóveis em obra, o que era uma demanda que vocês tinham colocado também. Pô, mostra um pouco de como é que você pode fazer o preço de mercado do imóvel evoluir com uma obra. Então vamos visitar isso aqui primeiro. >> Vamos lá. [música] >> Comprei esse apartamento por R50.000. A [música] gente tá investindo 172.000 na reforma e o preço de venda projetado dele é de 1350, sendo até bem conservador. Então a gente vai começar a anunciar um pouco mais. E esse é o preço que de fato a gente espera fechar o negócio. >> Então vai dar

um uma margem de quanto no final? Essa operação ela foi financiada, tem uns números aqui, né? Porque de cabeça é >> Ah, você ainda financiou? >> Financiado. Então dei 20% de entrada. Então dos 750.000 eu tirei do bolso ali pra entrada 150.000. Aí eu vou gastar 172.000 de reforma à vista e os outros 80% foram financiados. E sempre que eu faço financiamento eu jogo no máximo de tempo possível. Então aqui o financiamento foi em 420 meses. E aí por ser uma operação alavancada, considerando 12 meses entre a compra e a venda, imposto de renda, comissão

de corretor na venda, o custo completo, né? Como eu sempre mostro, vou ter uma rentabilidade de 35,35% se vender em 12 meses, >> tá? vender antes aumenta. >> Isso. Isso é uma coisa legal da gente pensar no financiamento, porque toda vez que a gente vende um imóvel mais rápido daquele planejado, a gente aumenta a nossa rentabilidade. Então agora, por exemplo, esse mês eu vendi um imóvel aqui, uma operação financiada que eu comprei por 550.000 e vendia por 1.50. E aí eu vendi em 7 meses, fechei a operação em 7 meses, então deu 45% de ROI

de retorno sobre investimento. Inclusive, mantendo a média da Priscila, ela rematou mais um imóvel durante perdo que a gente tá gravando. Infelizmente não foi para mim, porque nessa lógica só valeria a pena arrematar com retrofit. Eu queria uma coisa mais limpa, né? Arremata e te bota para vender de uma vez. Mas vamos entrar então para mostrar o imóvel. Lembrando que a policial tem uma média de arrematação de três imóveis por mês, né? É uma máquina, uma besta enjaulada com ódio, entendeu? Grande, né? Qual a metragem? Esse apartamento tem 170 m². Vocês conseguem ver que ele

é um apartamento mais antigo, né? A gente tá num prédio mais antigo. Essa estratégia de obra é de fato a obra do retrofite, que é reformar o imóvel inteiro e trazer pra atualidade. Então aqui quando a gente entrava, por exemplo, essa parede era inteira fechada. A cozinha ela saía num corredor aqui. Então hoje em dia, como as construções mais modernas são com a cozinha integrada, a gente quebra, abre tudo e deixa a cozinha integrada. Então aqui a ideia é que seja sala de jantar, cozinha e aqui ficando de sala de TV e sala de estar.

E aí coisas curiosas da época, né? Isso aqui é um lavabo. A pessoa que morava aqui tinha matado o lavabo para fazer uma biblioteca. >> Biblioteca. >> Então era inteiro de de estante, né? E era uma biblioteca de fato. Então aqui a gente consegue trazer ele um pouco mais pra atualidade. Uma coisa que a gente sempre faz em obra para economizar. Se tem taco, restaura o taco. >> Aí vai começar a briga nos comentários, né, das gangues. Quem gosta de taco, quem não gosta, né? >> Exato. Por que que a gente tem essa mudança de

piso? Aqui era tudo taco. Só que uma vez que a gente quebrou as paredes, quando a gente quebra a parede, abre um buraco no taco, porque tinha uma parede aqui, né? Então a gente precisa igualar. E esse taco aqui a gente não consegue mais achar no mercado, então não dava para completar. Então, uma estratégia que a gente chegou aqui no final das contas no projeto arquitetônico, foi tirar aqui essa metade e deixar a sala de jantar integrada com a cozinha com esse piso aqui de porcelanata. >> E esse degrau, como é que vai fazer >>

esse degrau? A gente vai botar um perfilzinho que vai igualar ele aí para trazer uma coisa, tentar deixar um projeto que estão usando muito hoje em dia, a gente tirou toda a laje, todo o rebaixamento que tinha e ficou nessa laje. Então agora a gente vai passar um produto nela para impermeabilizar ela no selante, né? E ela vai ficar bem bonita e vai ficar cinza. Então é algo que a gente vê em muito projeto de arquiteto, projetos caros, né, que deixaram isso exposto. Inclusive muitas vezes deixam uma coluna exposta no meio do apartamento, não é

o caso aqui, porque a gente não tinha isso. É, mas aí a gente vai deixar o teto então com esse selante aqui. Então era tudo fechado, né? A cozinha entrava pelo lado de lá. Aqui também era fechada, que tinha um corredor de entrada da porta de serviço, né? Então isso aqui era um quarto de serviço. Hoje em dia a gente não tem mais tanto essa demanda, né, por a pessoa dormir necessariamente no trabalho. Então a gente decidiu abrindo tudo em deixar isso aqui como se fosse um espaço para um escritório, pra pessoa que trabalha em

home office. Então ela consegue colocar aqui um planejamento e fazer um escritório. Então aqui a gente ainda tá com o entúho da obra, né, que a obra tá rolando bem, mas vai ficar com o taco, né? Vai entrar a porta aqui e a gente tem essa esse quartinho a mais aí pra pessoa da finalidade que ela pretende. Aí aqui a gente tem uma configuração diferente, né? Então, uma coisa que a gente faz na obra de retrofite, por exemplo, é deixar pronto. Então, aqui eu tô colocando toda a estrutura de ar. A gente já fez o

trabalho pra pessoa, agora é só ela encaixar o aparelho, ela encaixa nos quartos na sala e que ela deixa condensador. Então, a gente criou isso aqui para tampar, né? Vai ter uma porta aqui, essa parte fica de área de serviço e aqui tem um banheiro de serviço. Esse banheiro aqui desse apartamento, o que era social, acho que foi o maior banheiro que eu já vi na minha vida. Ele era maior do que muito quarto que a gente vê por aí. Então a gente conseguiu dividir ele trazendo metade para cá para virar banheiro de serviço e

a outra metade ficou lá como banheiro social. >> Pessoal, vocês estão vendo que esse é um empreendimento com mais complexidade, mas não se assustem. Tá pensando, caramba, então se eu fizer o vivendo de leilão da Priscila, eu vou ter que arrematar e fazer uma de uma obra para poder vender melhor? E na verdade vezes episódios anteriores, você vai ver que não. Você pode pegar o apartamento, botar um piso, uma pintura e já vender. Ou às vezes nem isso, tá? Dependa de como você pega o apartamento aqui. Você tá fazendo isso porque você enxergou que vai

ter mais rentabilidade assim? >> Exato. A gente enxergou aqui que na região, né, a região é mais dominada por imóveis antigos, mais os lançamentos que tem. Qual, >> qual que é o bairro aqui para quem é de Curitiba? >> Esse aqui o pessoal de Curitiba chama de Centro Baté, porque ele é centro, só que ele tá colado no Baté, que é o bairro mais caro de Curitiba. Então ele tem uma valorização muito boa. Inclusive o que tá saindo de lançamento aqui, ele tem 1 m² muito mais caro. Então isso puxa todos os imóveis da região

para cima. E aqui o que que a gente ganha em comparação com o lançamento? Que tem muita gente que tem essa dúvida. Ah, como é que vai valorizar se no retrofit o prédio continua sendo um prédio mais antigo? Não tem toda aquela infraestrutura que o prédio novo tem? A gente ganha aqui na metragem porque os lançamentos eles são imóveis mais compactos de 70, 80, 90 m. Aqui a gente tá no apartamento de 170. Então o que a pessoa colocaria num lançamento, ela vem aqui e ganha num espaço. Uma ressalva sobre a reforma é que isso

aqui não é a minha reforma pagrão, né? Eu faço poucas reformas nesse sentido aqui. Hoje todos que a gente vou mostrar são nesse sentido, agregando com essa estratégia do recrofit, mas a minha estratégia básica é pintar e colocar um laminado. E tem imóvel de leilão que eu nunca fiz nada, que a gente nem pintou, a gente comprou e vendeu inclusive em casa seu. Um apartamento lá na Lapa no em São Paulo que tava 100% reformado com uma reforma inclusive de altíssima qualidade. A gente só comprou e vendeu. É, eu acho que isso aqui é um

case interessante para você que é arquiteto, para você que é engenheiro, tá assistindo aqui o canal e pensa: "Cara, eu já pego alguns imóveis reforme e vendo por preços mais altos. Se eu conseguir pegar o imóvel por um preço melhor ainda, porque eu vou lá e arremato em leilão, talvez seja interessante." Ou para você que é entusiasta disso, né? Que a Priscil em Sil não é arquiteta, não. >> Mas depois de arrematar vários imóveis, ela conheceu as pessoas, foi tendo contatos e viu que essa é uma estratégia ser apontada. >> E a ela vai ficando

cada vez mais fácil, né? A primeira obra que você faz grande, você trava em alguns pontos. A segunda, a terceira, a quarta, elas vão ficando bem mais dinâmicas. Exatamente porque você já conhece os caminhos, você já conhece quem faça para você. >> Juro composto, tudo na vida é juro composto. >> Então aqui pra área dos quartos a gente não tem tanta modificação, então a gente tenta mexer no mínimo possível, né, e fazer reformas inteligentes. Então aqui no quarto a gente vai basicamente restaurar o piso que já existe de taco, né? Ele tá embaixo aqui que

ele fica protegido porque já tá, a gente já tá pintando o imóvel. Então aqui já tem duas demãos de pintura e a gente protege o piso para não danificar ele. Então a janela, né, Ar só mandou restaurar porque o prédio ele só permite que eu troque essa janela por outra de alumínio. Então não faz sentido. Eu vou gastar um dinheiro à toa, sendo que a janela tá boa. Então a gente faz uma reforma inteligente visando gastar onde de fato vai agregar, como lá na integração da cozinha com a sala. >> Qual que é o gasto

da reforma? O previsto mesmo >> 172.000. Aí aqui a gente ficou com um banheiro, né? Então esse banheiro junto com o lá de pra ele era um banheiro só. mais de um quarto porque pensa que tem isso que a gente viu, tem o banheiro lá de trás ainda tem a parede no meio, né? Então ele era um banheiro muito muito grande. E aí a gente conseguiu fazer essa estratégia para agregar valor no imóvel e aqui a gente fica com banheiro social. Então aqui é a área do box, o vaso vai entrar aqui. Isso aqui é

a área de pia. >> São três quartos. >> São três quartos. Nesse quarto aqui que a gente consegue ver o piso, né? Então a gente só vai restaurar e mandar colocar o rodapé. Então a gente gosta de colocar aquele rodapé branco que fica bonitinho com piso de madeira. E aqui é a suíte. Aqui é uma suíte bem ampla. Os cômodos dos imóveis antigos, eles eram muito maiores do que a gente acha hoje em dia em regra. Então aqui a ideia é que a cama fique nessa posição aqui, né? Então a gente deixou tudo preparado para

que a pessoa tenha a mesa de cabeceira carregando o celular, ali, um espaço pra TV e toda essa parte aqui para trás é o closet. Aí entra closet aqui e o banheiro da Suí, que é um banheiro bem grande também, >> bem grande mesmo. Esse banheiro aqui, ele é do tamanho de alguns apartamentos que eu já vi em São Paulo, de 14 m², 10 m², com o inovador conceito de dormir em pé, pra pessoa acaber em 10 m, né? >> É, não tem comparação a planta de antigamente com a planta de hoje em dia. E

para quem não tá acostumado com reforma, pode parecer que falta muito, mas aqui não falta muito. Hoje, por exemplo, o rapaz da porta já tá se escondendo ali da filmagem, então ele vai colocar todas as portas. Depois a gente vai entrar segunda-feira com a marcenaria, depois entra a pedra e a pintura já tá rolando, vem só um retoque. E é isso. >> Quanto, quanto tempo? Quantos meses para acabar, você acha? >> A gente tá no quinto mês de reforma e no máximo em um mês a gente >> Um mês para acabar. Legal. >> E aí

a projeção que a gente tem é de 12, então até o meio do ciclo tá tudo pronto para trabalhar a venda. Então, se eu vendo esse imóvel, por exemplo, em dois, três meses, eu consigo aumentar bem a minha rentabilidade. Aquele caso que eu falei lá fora, que a gente comprou por 550, vendeu por 1.H50, a gente vendeu o imóvel na primeira visita, então ele não tava nem anunciado, a corretora insistiu, a pessoa foi lá e comprou o imóvel. Então isso é obviamente que a gente não espera isso, tanto que a gente projeta um prazo de

12 meses, só que isso ajuda muito a aumentar a rentabilidade porque a gente se livra do financiamento. >> Para você que tá assistindo aqui o vídeo é corretor, tem possíveis clientes ou se interessou pelo imóvel, procura a Priscila no Instagram, no direct, vai lá, Priscila Perin_line, é porque pode ser interessante para você e também para ela. Inclusive teve um vídeo que eu falei lá do imóvel do Daniel, pô, vamos tentar vender aqui pelo canal sem corretor, virei o inimigo dos corretores. >> Não, >> não é isso, tá pessoal? É que lá eu falei, pô, aqui

tem um um outdoor muito grande, mas se você corretor, tem um cliente, pô, ótimo. Aí >> é só ressaltar aqui os números, né? Isso aqui foi uma compra financiada. Então comprei por 750.000, tirei 20% de entrada, 150.000 pra entrada e a reforma e os custos totais, né? >> Qual a taxa que você pegou no financiamento? Custo efetivo total. >> Ficou um custo efetivo total de 12,5 arredondando um pouco para cima. >> É, ficou até alto o custo, mas se você pensa que é uma operação que vai durar pouco tempo, né? E aí, uma coisa interessante

é que eu vou vender esse imóvel por 1.350, só que eu tirei do bolso, considerando tudo, 465.68,14, inclusive condomínio, IPTU, a reforma completa, >> tô contando para 12 meses. >> Exato. Então esse é o poder da alavancagem financeira com o financiamento. Pouco dinheiro do bolso. >> Vai dar quanto em termos de resultado percentual se tudo acontecer conforme planejar? >> Vocês t em 12 meses um percentual de 35,35%. Na hora de dar venda, eu vou quitar o saldo do devedor com o dinheiro da venda. Então ele não sai do meu bolso. E aí eu tenho na

hora da venda o que eu gosto de chamar de valor real de venda, porque eu vou vender o imóvel por 1.350, vou pagar comissão do corretor, vou pagar o imposto de renda e no caso financiamento vou abater o saldo do financiamento. Então o que eu chamo de valor real de venda é aquilo que vai ficar no meu bolso. E aí eu comparo isso com o que eu tirei do meu bolso e chego na >> marqueteiro poderia falar que você teria uma rentabilidade mais de 100%. Então isso vente. >> Exato. Só que eu gosto de falar

sempre o líquido. >> Tá ótimo. Pô, você falou que ter coluna exposta, mas tem essa coluna aqui, né? Vai ficar exposta. De fato, essa aqui vai ficar exposta integrando com o teto. Então a gente vai passar o selante em tudo e ela vai ficar com uma cara de tratada, mas nessa nessa textura, né, do concreto. >> Inclusive, aproveitando, você falou de uma rentabilidade próxima de 40%, mas eu sempre gosto de olhar a rentabilidade anualizada. Se a gente fosse anualizado, daria quanto isso? >> 45% em 7 meses. Se eu anualizo, eu tenho 89% em 1 ano.

>> Bem interessante, né? Causa inveja no investidor de Bitcoin aqui, [risadas] >> principalmente agora nesse momento, né? Nenhum outro investimento para mim, igual ao mercado imobiliário que é seguro, chega perto da rentabilidade que a gente consegue ter comprando e vendendo imóvel ou colocando uma reforma ali no meio. >> É, mas aí você não acha que deixa de ser um pouco de investimento? Envolve também uma parte de trabalho, né? Um pouco mais intensivo. >> É um pouco mais intensivo, mas você também consegue deligar. Você vai abrir um pouco a mão da sua margem ali, mas você

consegue fazer é um investimento puro e simples. O que eu vou mostrar lá no prédio, por exemplo, para mim é um investimento puro e simples. >> Você entrou como uma cotista na obra. Mas eu tô falando isso, muita gente que acha que tá investindo, na verdade tá trabalhando. O cara perde 3 horas por dia olhando o mercado. Cara, você não tá mais investindo, você tá trabalhando com o mercado financeiro. Então, poucas são as pessoas que realmente investem. Maioria trabalha, né? A grande maioria que perde muito tempo trabalha. Tem mais alguma coisa nesse imóvel que a

gente tem que ver que você acha interessante ou aqui foi? >> Acho que aqui é isso, né? A gente fez a reforma lá de agregar a cozinha, vai restaurar o piso. Então ela não é uma reforma tão complexa quanto parece, né? Principalmente porque da sala para cá, né? Então, toda a parte íntima do imóvel, a gente basicamente fez a troca hidráulica e troca de revestimento e a troca elétrica. Então, a gente não mexe mais em revestimento com piso. Ela é uma reforma bem estratégica, mesmo visando aquilo que agrega é valor. E um um detalhe interessante

é que muita gente que é inimigo do taco fica criticando, né, que se ai vai deixar o taco ficar com cara de velho e vários outros argumentos. Uma das coisas que a gente precisa pensar, inclusive, é, primeiro que o taco, ele é um material nobre, a gente não consegue mais colocar um piso dessa qualidade hoje em dia. E o segundo ponto é que a gente tá numa cidade fria. Curitiba é a capital mais fria do Brasil, >> então a madeira ela traz um conforto térmico. Então pro público de Curitiba isso aqui faz muito sentido. >>

Você mandou esquentar o piso do banheiro >> aqui? Não, na reforma de retrofit não dá. É maravilhoso isso de piso de banheiro quente. Eu não sabia que eu precisava até ficar lá na casa da Priscila hoje e tinha um banheiro com piso quente. Eu falei: "Caramba, mandei um áudio para Malu na hora. Próxima casa lá você tem que ter o piso do banheiro quente." >> Aqui na reforma eletrofit de certos custos não dão pra gente arcar, né? Então é que a gente não faz isso, mas a madeira ela traz um conforto térmico. Então se você

tem o piso é muito mais barato restaurar. O público gosta, público de Curitiba e ainda traz essa questão aí do conforto térmico. Se esse apartamento fosse na frente da praia, talvez não fizesse sentido, mas aqui faz muito sentido. >> Você não tem que agradar todo mundo, tem que agradar o cliente final, né? Alguém vai gostar com certeza. >> Go. É. E deixe seu gosto de lado e pense no mercado. Então, se o mercado gosta, é isso que você vai fazer, independente de não gostar. E o próximo imóvel é perto desse. >> É perto. Vamos lá

então. [música] [música] Priscila. Enquanto a gente tá indo para esse outro imóvel, né, eu queria que você falasse pra audiência sobre o último imóvel que você rematou, que foi aqui em Curitiba, que a gente não vai visitar, mas um pouco de como é que foi sua operação racional por trás. Ela foi uma arrematação na Caixa Econômica financiada. E a Caixa ela tem uma um benefício na operação financiada em relação ao financiamento tradicional, né? Porque geralmente a gente tem 20% de entrada e os outros 80% financiados. E a Caixa ela possibilita em várias operações que você

financie com somente 5% de entrada. Então o apartamento por 550.000, tirei do bolso até agora 27.500. Deus do céu. [risadas] E aí, como é que foi a questão da viabilidade financeira que você falou que nesse caso só valeu a pena que você pretende fazer um retrofit porque teve mais competição pelo apartamento. >> O preço dele é do leilão comparado com o mercado tradicional de ele é um imóvel mais antigo, né? Então se a gente for comparar com outros imóveis mais antigos, no preço inicial ele ficaria com uma rentabilidade OK. que teve um pouco de competição

ali, só que a minha estratégia ela é diferente. A minha estratégia com esse móvel é fazer um retrofit para trazer ele paraa atualidade, com isso agregar muito valor nessa operação. Então eu vou trazer um imóvel para vender lá por praticamente R 1 milhão deais com uma reforma que eu vou fazer. E esse imóvel é um imóvel menor do que esse que a gente viu agora. Então a gente acabou de sair de um apartamento de 170 m, né? Lá são 100 m mais ou menos. Então eu pretendo gastar bem menos, inclusive porque a planta dele já

favorece a uma reforma menor. >> Qual que é a metragem dele? >> Ele tem por volta de 100 m. >> 100 m. >> Só que a planta dele já favorece uma reforma bem menor. Muitas vezes em retrofit a gente vai criar um lavabo, vai criar uma suí. Isso são coisas que encarece uma reforma. Ele eu não preciso criar nada. Já tá tudo pronto. É basicamente uma troca de revestimento. >> Então vai ser mais rápido também. >> Vai ser bem mais rápido. >> Pô, nessa operação, então, tudo saindo conforme planejado, você deve obter uma rentabilidade líquida

de quase 100%. com financiamento, etc. >> Líquido, a gente sempre vai abater o que vou pagar do financiamento na hora da venda, né? Então, vou vender, vai ser quitado. Então, quando a gente fala de líquido, eu preciso desconsiderar, se fosse bruto, daria uns 100%. Mas líquido ali, desconsiderando todos os os gastos, dev ficar por volta de 45, 50%. >> Pensando já no anualizado isso. >> Bom, só 45% não é tão bom assim. >> Não tem ironia, tá pessoal? Deixando bem quase [música] [música] >> esse prédio já mais novo, né? Tem quadra, piscina. >> Ele até

que não é tão mais novo, mas na época de que construíram aqui, fizeram uma construção diferente. Então tem lá atrás uma churrasqueira, uma piscina que >> dá para ver que a piscina é mais antiga, né? É uma piscina adulto, uma piscina de criança e essa quadra aqui do lado. >> Mas digo mais novo em comparação aquele talvez pode ser antigo, mas comparação concrito próximo. >> É próximo. Só uma pegada diferente. Então, >> só uma pegada diferente. Os números desse apartamento aqui, 700.000 de compra e também 1.350 de venda. >> Esse número você gosta dele? Algum

motivo numerológico, cabalístico. >> Vou até explicar. Aqui é menor, lá tem 160 m, aqui tem 155. Só que a região aqui, o bairro é mais valorizado do que lá. Entendi. Então, apesar de ser um apartamento menor, a gente consegue chegar aqui. Eu acho que eu tô sendo bem conservadora no valor de venda. Por que isso? Porque há dois anos venderam um apartamento nesse prédio reprofitado por 1.350. A tendência é que eu consiga vender a mais, só que eu tô considerando esse valor de venda até sendo um pouco conservadora, mas se eu vender por 1.350 já

tá muito bom. Inclusive, antes de subir no apartamento, vou lembrar que nós temos workshop, onde a pessoa vai explicar muito mais sobre esse universo de leilão de móveis, sobre rentabilidade, as pegadinhas que existem para que você possa evitar esse tipo de armadilha. Para quem quiser participar, é totalmente gratuito, o link tá aqui na descrição, vai acontecer nos dias 27, 28 e 29 de abril. Lembrando que depois do workshop a gente abre inscrição pro vivend de leilão, turma 31. E a Priscila responde todos os alunos lá pessoalmente, ela que dá o suporte. Então você vai aprender

diretamente da fonte dessa cabeça aqui que arrematou mais de 216 imóveis, né? 217 agora. >> Exato. [música] >> Então para quem quiser, na descrição. [música] [música] >> Pô, as obras de vocês são bem organizadinhas, né? É que o Ricardo é muito bom nisso. A sala era só isso aqui. Aqui era tudo fechado e aqui era tudo fechado. Então a sala era uma sala pequena num apartamento de 155 m. >> Pequena. É a sala. El esse quadradinho. Então >> só isso aqui. Aqui era um quadro >> pequeno entre aspas. Se você pega para imóveis em São

Paulo, os atuais, mas ficou bem maior. >> Mas para um apartamento de 155 m, ela não era uma sala muito generosa. A gente fez uns levantamentos aqui na região para entender também perfil de público. E o público que a gente identificou aqui é no máximo um casal com dois filhos. Então aqui tinha um quarto quarto. Aqui eram quatro quartos. a gente decidiu abrir, abrir aquela parede integral inteira com a cozinha e ganhar essa sala que fica uma sala muito boa. Então agora aqui a ideia é que fique mais uma sala de TV, projeção de tomada

para pendurar a TV. Ali atrás a ideia é que seja uma sala mais de estar e aqui como a cozinha ela ficou integrada, vai ter uma ilha aqui. E a ideia é que a mesa ela fique por essa região. >> E essas colunas não podem ir mexendo >> aqui até se olhar isso aqui é grayol. Ah, tá. >> Então não tem coluna, só que passa toda a tubulação do prédio. >> Entendi. >> Então a gente criou a coluna >> ali. Não pode mexer >> ali não. Ali é escritural. Se mexer o prédio cai. Então não

dá, né? Então a gente conseguiu fazer e essa estratégia para integrar tudo e deixar ele bem amplo, como tem que ser a sensação de um apartamento de 155 m, né? Então aqui, ó, a gente consegue ver aquela questão que eu falei no outro apartamento. A gente na ideia da do retrofit, a ideia é deixar o imóvel pronto pra pessoa entrar. Então as pessoas querem colocar ar condicionado. Então a gente vem e faz toda a tubulação do ar- condicionado, que ela tá aqui pronta. Lá no outro a gente só viu os cabos onde se encaixa a

máquina. Então aqui a gente consegue mostrar e a gente vai fechar isso aqui com um forro e esconde tudo isso aqui. >> Ah, então aqui vai ser um teto mais baixo em >> vai ser um teto mais baixo, mas não muito mais baixo, né? Isso aqui, por exemplo, na hora que a gente bota o forro, a gente cola lá em cima e consegue tirar o mínimo possível. Você não vai conseguir encostar sua mão no teto depois. Isso aqui era tudo fechado, né? Passava uma parede exatamente aqui que a gente tinha cozinha, tinha essa entrada aqui

que era a área de serviço. Na verdade, a área de serviço pegava uma parte daqui e juntava com isso. E aqui a gente tinha a área de serviço, então, com um banheiro, era a área, quarto e o banheiro. Hoje em dia, entendendo a necessidade que não tem mais tanto essa demanda pela pessoa dormir necessariamente no trabalho, >> não? Nu, pessoas com a empregada doméstica também é muito menor, ficou bem mais caro. Pessoal usa faxineira nele de vez em quando. Então a gente preferiu ampliar a cozinha ali, trazer a área de serviço para cá e deixa

o banheirinho ali pro funcionário, um banheiro de serviço. Então aqui é isso que a gente tem ali a gente tem uma varandinha, né? Então o prédio, apesar de não ser um ano de construção muito diferente do outro, né? A gente vê alguns benefícios. Então aqui, por exemplo, pela varanda, a gente consegue perceber que ele tem uma parte de área comum. Então aqui a gente tem uma piscina de adulto, uma piscina de criança, uma quadrazinha e ali tem uma churrasqueira e um parquinho, né? Então a chorrasqueira é uma coisa que o pessoal utiliza muito aqui em

Curitiba. Pessoal do Sul gosta, né, de churrasco. E essa piscina aqui eu particularmente nunca vi ninguém usar porque é uma cidade fria, né? >> Mas tem aí para casal que comprar isso aqui que tenha filho pequeno, a gente tem uma uma áreazinha do condomínio que eles conseguem utilizar. >> Você que gosta de beira de gelo, baita localização da banheira ali, entendeu? Na sua varanda. Bem interessante. Você tirou um quarto, então sobraram três quartos. >> Ficaram três quartos. São duas suítes e um outro quarto que não é suí. Aqui, por exemplo, a gente não teve a

possibilidade de fazer a estratégia do piso de madeira de restaurar. Era um laminado feio, velho. Então, a gente arrancou tudo e agora aqui a gente vai entrar com porcelanato em toda essa parte da sala e da cozinha. E ali na parte do quarto, na área íntima, a gente vai colocar um piso vinílico. Então, essa obra aqui tá um pouco mais atrasada em comparação com a outra. Será que >> atrasou? estágio anterior, >> ela tá no estágio anterior, né? Atrasada, que eu digo, na evolução em comparação com a outra. >> Suas obras atrasam? >> Esse apartamento

que eu comentei anteriormente que a gente vendeu em 7 meses com 45% de rentabilidade atrasou porque a síndica é um pouco ditadora lá no condomínio. Ela decidiu no final do ano >> você quer falar o nome dela e deixar o Instagram pro pessoal ir lá e dar >> fal o nome do condomínio para não tomar um processo >> se quiser tá tá aberto aqui. >> Mas ela decidiu no final do ano, era uma obra que tava rolando, né? pegou Natal Ano Novo. Ela simplesmente proibiu todo mundo de fazer reforma por um mês com argumento de

que era um prédio antigo, todo mundo tava eh revitalizando as suas unidades. Então, os moradores não tinham pais há muitos anos com as obras rolando, inclusive no final do ano. Ela podia ter ali pedido uma suspensão entre o Natal e Ano Novo, mas ela resolveu parar por um mês. >> Um mês é bastante coisa. muita coisa para uma obra impacta muito. Então, >> eu até entendo o ponto de vista dela, mas é pouco razoável também, >> não bem pouco. Só que se eu fosse questionar isso, teria que questionar judicialmente, perder mais tempo, ia me estressar.

Talvez no futuro eu tenha um outro imóvel lá e ela ainda seja síndica, né? Então, preferi deixar. Mas isso atrasou a gente por uma coisa completamente fora do nosso cronograma. Como é que a gente podia imaginar que a gente ia ter que ficar um mês sem fazer nada? >> Mas tirando isso, geralmente não atrasa muito. Atrasa >> botar pxicho para tocar a obra na minha casa futura. Quem entra num apartamento assim, eu, por exemplo, que eu não tô acostumado com reforma de imóvel, eu olho para isso e falo: "Cara, isso aqui vai gastar muito dinheiro".

Um chute que viria na minha cabeça, cara, R$ 300.000, >> não, >> menos que isso. >> Se fosse uma obra para você morar, a gente gastaria tranquilamente R$ 300.000. Só que como a minha obra é visando o investimento, eu preciso fazer uma obra estratégica. Então, por exemplo, eu coloco marcenaria nesses imóveis de retrofit, a gente manda fazer, só que uma marcenaria na cozinha, nos banheiros. Eu não vou mexer em marcenaria de quarto, não vou fazer nada, >> não vai botar um coz, por exemplo, >> não vou fazer nada disso. Então, se fosse o imóvel de

moradia, naturalmente a gente faria o que subiria lá o preço. Quando a gente faz uma reforma para investimento, a gente precisa pensar em coisas mais neutras. Então, eu posso amar, por exemplo, um determinado piso e que ele custe muito caro. >> Travertindo romano, eu gosto muito. Caríssimo, né? >> Caríssimo. Não, isso não tem a menor possibilidade de colocar dentro de uma obra de recruofitch, estouraria o orçamento muito fácil. Então, preciso sempre pensar em coisas mais neutras que agradem o maior número de pessoas. casa o pis travetino romano. Quando eu entrei na casa, nós olhamos antes

de comprar nossa casa 33 imóveis em Alfaville. A Malu fez uma lista do que ela queria que eu falei: "Amor, você vai encontrar tudo?" Nossa casa tinha tudo que ela queria e ainda tinha o piso que eu gostava muito. Eu falei: "É essa casa aqui mesmo." >> A projeção dessa reforma aqui é de 180.000. Então vou pegar o gancho com o apartamento anterior. >> Você consegue preços melhores por fazer várias reformas ou não mesmo? Isso que meio que não impacta. São preças independentes. >> Isso é irrelevante para qualquer loja que me venda o material. Posso

ser um cliente assido, tipo, o cara da porta, ele faz todos os imóveis de profit. Eu nunca ganhei um centavo de desconto em nada, né? O pessoal do revestimento, mas muitas vezes não é a mesma loja. A gente vai trocando ali lojas, fornecedores na hora para entender o que que faz mais sentido. Só um gancho aqui, esse apartamento comparado com o anterior, ele é menor. Lá a gente estava falando de 170 m², aqui a gente tá falando de 155. A projeção da obra lá e como ela tá numa reta muito final, a gente praticamente já

pagou tudo, é de 172.000. Essa projeção aqui é de 180.000. Então, por que que num imóvel menor eu tô gastando mais? >> Piso, por exemplo, >> a diferença é o piso. Lá eu só preciso restaurar. Aqui eu precisei comprar um novo. E não é só o piso, o piso tá todo ali, ó. Então ele já tá pronto para ser colocado, né? Então é piso, argamassa, mão de obra do pedreiro. Isso tudo envolve bem mais dinheiro do que pegar e restaurar. >> Eu não te perguntei, mas quanto custa restaurar taco? Só pro pessoal ter uma ideia.

>> Para vocês terem uma ideia, no que eu já vendi, ele tinha 140 m² e a gente restaurou o piso inteiro por R$ 4500. Caramba, >> ele é muito barato. Então, se a gente entra e tem taco, e a cidade é uma cidade que pede o taco, deixa o taco. Você vai se expressar muito menos, é muito mais rápido. O cara em três dias ele finaliza o serviço dele. Ele vai lá, lixa tudo primeiro, faz aquela baita poeira, depois ele entra com o produto, né, e ele deixa tudo limpinho e acabou. E aí é só

gente proteger para poder fazer os outros serviços. >> É, eu particularmente até uma memória afetiva com taco, porque a nossa avó morou em vários apartamentos que tinha um taco, né? Então eu vejo o taco, eu já lembro da nossa avó já. Então é por isso que bate, né? Toda vez que eu falo de reforma e a pessoa vem lá e fala: "Taco é a pior coisa do mundo, isso parece a casa da minha bisavó e não sei qu". Tipo, para quem é investidor é o que faz sentido, você não precisa gastar muito e as pessoas

gostam. Então aqui a gente fica com toda a parte social, cozinha, sala e a área de serviço. E aqui a gente entra pra área ínte. Mas isso aqui foi construído, é um aparelho de grayol, porque aqui era fechado. Só que como a gente tem fechado assim, >> era como a gente tem duas suítes e um quarto, se isso aqui fosse fechado, significaria que a pessoa que é visita teria que entrar na partes íntima da casa para poder ir no banheiro. >> Entendi. >> Então esse aqui é o banheiro social e lavabo. Ele vai atender o

quarto e as visitas. >> Vai ter um box. >> Vai. Então é um banheiro grande, né? A gente tem aqui o vaso, pia. E então a gente isolou, né? E aí a partir dessa porta aqui pra frente entra o piso vinílico. Aqui a gente tem o primeiro quarto. Uma curiosidade dessa obra aqui é que a gente cogitou fazer que isso aqui fosse uma terceira suí criando um banheiro novo. >> Aonde seria o banheiro? >> Aqui >> e por que que você voltou atrás? >> E a gente jogaria essa parede um pouco para lá, diminuindo um

pouco o espaço da sala. Então aquele quarto quarto que a gente tirou, a gente botaria essa parede no meio para aumentar esse aqui pela existência do banheiro. A gente decidiu mudar pela complexidade que isso aqui ia trazer pra gente. >> É, eu sempre ouvi falar que banheiro é caro, né? Fazer >> banheiro é caro. E aí na demanda que a gente entendeu que duas suítes aqui ficaria mais que o suficiente, já existem as duas suítes. Então a gente conseguiu é seguir com um projeto sem isso. Então ficam três quatro sendo duas suítes. >> O quanto

aumentaria o custo da obra se fosse fazer um banheiro? Você tem esse número mais ou menos? >> Custaria uns R$ 25.000. R. >> Caraca, é caro mesmo, hein? >> Então, a gente tem aqui, >> essa não é a suite master, mas é um quarto bem grande. >> Mas é um quarto muito bom. Então, a gente vai ter a parte de quarto aqui. Como a gente criou essa parede, a gente consegue pensar em talvez a Não sou eu que vou fazer isso, né? A pessoa que comprar de repente jogar um armário em L aqui, deixando a

porta do banheiro meio escondida, para aproveitar isso aqui, fazer tipo um closet na entrada do quarto. E aqui a gente tem o banheiro dessa suí. Então aqui também a gente nem precisou trocar o a parte hidráulica, porque aqui nesse apartamento ele é muito antigo que naturalmente a gente teria que fazer toda troca hidráulica para deixar ele atualizado. Só que o cano é de cobre, então quando cano é de cobre, a gente não precisa trocar, ele vai durar a vida inteira. Então isso é uma economia quando existe também que a gente vem aqui e aproveita. >>

Hoje em dia não se constrai mais com cano de cobre? >> Muito caro. Muito, muito, muito caro. Hoje em dia as pessoas usam PVC porque é muito mais barato. E essa aqui é a suí principal. Então aqui a gente tem um banheiro bem generoso. >> O banheiro é bem grande, né? >> Vocês vão botar banheira? >> Acho que não compensa para para vender, não valoriza? >> Acho que não. Pelos estudos que a gente faz em reforma de eletrofit, não faz sentido. É um gasto significativamente alto. Uma banheira aí de um padrão um pouco melhor, você

gastaria uns R$ 8, R$ 10.000 e não valorizaria tanto na hora de vender. Então a ideia aqui é que aqui seja a parte da cama. cama, uma TV ali e aqui a pessoa faça inteiro de armário. >> Essa obra aqui, quanto tempo para ficar pronta? >> A gente aqui tá no quarto mês, então ela é uma obra que começou um pouco depois da outra que tava no quinto mês e eu acredito que pra gente finalizar aqui mais uns dois meses. >> E qual que é a complexidade de ter obras simultâneas acontecendo? Porque uma começou um

pouco antes da outra, mas agora estão rolando ao mesmo tempo. Ainda tem um outro apartamento que a gente vai visitar em obra, né? Sem contar o prédio, que é uma coisa à parte, né? que a gente vai ver num num próximo episódio junto com o próximo apartamento. Mas você tem essas equipes simultâneas, é muito complexo. >> Na verdade, aqui até acabou facilitando um pouco o processo, porque lá, por exemplo, chegou na fase da gente mexer na elétrica. Então, o cara foi lá e fez toda a infra elétrica. Aí, nesse momento que ele acabou lá, aqui

entrou no ponto que a gente conseguiria mexer. Então, ele já saiu de lá e já veio para cá. Então, a gente consegue aproveitar lá. O rapaz que é o pedreiro acabou de fazer o porcelanato. Ele vai entrar aqui agora fazendo o porcelanato. Então a gente conseguiu eh sincronizar as equipes, mas a maior complexidade é quando você precisa de fato casar certinho os serviços e você ter mais de uma equipe ali trabalhando. Só que isso vai sendo facilitado ao longo do tempo, né? Hoje em dia eu tenho uma lista enorme de pintor, uma lista enorme de

pedreiro, uma lista enorme de encanador, então vai ficando bem mais fácil. >> Mas você tem tipo um mestre de obras que trabalha sempre comigo? O mestre de obra ele ganha em cima de todo mundo, então isso encarece a obra. Pode te dar um pouco menos de trabalho ali, mas isso vai encarecer. >> Mas poderia ser bom para alguém quer ter menos trabalho, por exemplo. >> Pode contratar o empreiteiro, meio de obra, vai facilitar a vida da pessoa, só que você vai diminuindo um pouco a sua margem. >> É, considerando que você tem uma rentabilidade bem

interessante, tanto na média quanto nesses empreendimentos aqui, para uma pessoa que fala: "Cara, eu quero ter menos trabalho, abrir mão de um pouquinho de rentabilidade, vale muito a pena." Até talvez para ter mais escala, fazer mais obras simultâneas, né? >> Ex. Exatamente, >> Priscila. Voltando aqui pra sala, eu queria saber um pouco dos números no geral desse imóvel e também lembrar quem tá assistindo novamente de que nos dias 27, 28 e 29 de abril nós teremos uma série de aulas onde a pessoa vai falar muito mais sobre esse universo de leilão de móveis. Se vocês

entenderem a oportunidade que vocês estão tendo acesso, tá? E para quem quiser depois se aprofundar para arrematar com muito mais consciência, sabendo o que está fazendo, a gente vai abrir inscrição pro Vendos de Deilão, turma 31 com a Priscila. Bom, mas quanto aos números aqui? Como é que ficou o valor de compra? O que que vai ser gasto, venda, expectativa de retorno? >> Tô com minha cola aqui. Então, 700.000 de compra e a projeção de 1.350 de venda. A diferença dessa operação pra operação que a gente mostrou aqui antes é que essa aqui foi à

vista, então aqui não tinha possibilidade de financiamento e a outra lá foi financiada. O financiamento ele é uma alavancagem financeira. Eu tiro pouco, né, e volto um dinheiro significativo pro bolso. Então aqui eu comprei por 700.000. Eu tenho um custo estimado de de reforma de 180.000 E eu tenho um custo estimado total que inclui ITBI, documentação, registro, reforma, condomínio IPTU, até venda, né? Todos os custos. Eu tenho aqui uma estimativa de R$ 935.880. >> Quanto que é o ITBI aqui? Que >> o ITBI em Curitiba é 2.7%. >> É municipal. >> É municipal >> 2.7.

>> É, geralmente os municípios ficam entre 2 e 3%. São Paulo, por exemplo, é 3%. Barueri cobra 5%, fica fora da média do Brasil que é entre dois e três. Santana do Parnaíba já não é bem mais barato. Então% se eu não me >> Santana do Parnaíba, se não me falha a memória, é 2%. Então às vezes você cruza uma linha que você não enxerga a diferença entre Baruiri para Santana do Parnaíba e você muda muito ITBI porque você passa de 5 para 2 ou 3%, não me lembro agora. >> Acho que é dois, alguma

coisa assim, dois ou três. >> E aí você sai de cinco de Barueri. Então aqui como foi uma operação à vista, vou tirar mais dinheiro do bolso, né? 935.880 880 a projeção e a rentabilidade aqui em 12 meses, ela fica um pouco menor do que na operação financiada. E a operação aqui ela vai dar provavelmente 27,57% em 12 meses, que dá 2.05% ao mês em um retorno de dinheiro aqui de praticamente R$ 260.000 nessa operação. >> Se você pensa que hoje com juros estratosféricos o pessoal ganha 1% na renda fixa, que está ganhando dobro, >>

1% tá batendo imposto ainda em vários investimentos, né? Bruto, né? Eu tô falando cara bota realmente o imposto de renda, a conta vai ficar menor ou então continua, mesmo sendo uma operação que ela traz sua margem de longo prazo, né, tua média para baixo, ainda é muito interessante. >> Sim. É líquido 2,05% ao mês. >> É líquido de tudo, tem >> de tudo, inclusive de imposto de renda. >> Margem de marqueteiro 100%. Comprou por tanto, R por tanto, né? O que o pessoal geralmente faz. Bom, eu acho que para esse episódio tá bem bacana. No

próximo temos mais um apartamento assim que está em obra. Visitaremos também um prédio. Meu Deus do céu, um prédio. >> O prédio >> que não tem obra ainda, né? >> Não tá em obra, mas ele tá, você vai ver o estado completamente detonado. Eu tenho até medo de andar em alguns cômodos lá. Vamos ver se vai ter coragem de entrar para gravar. >> Eu entro para entrar para gravar. Ali a pessoa falou que ela quando foi a primeira vez sentiu energia pesada assim, um lugar abandonado, o pessoal invadia para usar droga, por exemplo, né? É.

Então vamos dar uma olhada. Mas isso no próximo episódio. A gente fica por aqui. Pal novamente obrigado por aparecer aqui no canal. Para você que assistiu e gostou, deixe seu like, se inscreva e compartilhe com amigo que aprender mais sobre esse universo dos imóveis deão com a Priscila. E passa para ele também a inscrição no workshop, vai valer muito a pena. É isso, pessoal. Grande abraço, até a próxima.