E aí pessoal tudo bem Nesta aula eu vou abordar o instrumento do parcelamento e edificação compulsórios previsto lá no estatuto da cidade na lei 10257 de 2001 Como eu disse anteriormente numa aula sobre vazios urbanos Esse é um dos vários instrumentos que o estatuto da cidade oferece aos municípios para que possa combater essas áreas imobiliárias urbanas que não cumprem função social Esse instrumento que também é conhecido como P parcelamento e edificação compulsórios tem base na Constituição e também no estatuto Vejam o artigo 182 Parágrafo 4º da Constituição esse artigo faculta o poder público municipal mediante
lei para a área incluída no plano diretor exigir nos termos da lei federal do proprietário urbano do solo não edificado subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento sob pena sucessivamente de parcelamento ou edificação compulsórios Então esse dispositivo constitucional é muito claro nós podemos ter uma situação urbanística de não edificação de uma propriedade imobiliária de subutilização ou de não utilização e em razão dessas três situações o poder público municipal pode responder com a determinação ou do do parcelamento compulsório ou da edificação compulsória então vejam que nesse dispositivo constitucional nós temos três causas e Duas
respostas impostas pelo poder público a a essas três causas que podem ser identificadas no contexto de uma determinada cidade o estatuto da cidade também traz um artigo específico sobre Esse instrumento tão importante mas notem que existem algumas diferenças do que o estatuto da cidade diz em relação à aquilo que previu a Constituição da República o artigo 5º do estatuto diz lá a lei municipal uma lei municipal específica melhor dizendo para uma área ou várias áreas incluídas no plano diretor poderá determinar o parcelamento a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado subutilizado ou
não utilizado devendo fixar as condições e os prazos para a implementação da referida obrigação nó que existe uma diferença Sutil entre o texto do estatuto da cidade e o texto constitucional por o estatuto da cidade prevê três situações não utilização subutilização ou não edificação então aqui o estatuto é idêntico à constituição porém o estatuto prevê três respostas para essas situações o estatuto fala da possibilidade de obrigar o parcelamento de obrigar a edificação ou de obrigar a utilização mas notem que a da República não fala da possibilidade de se obrigar a utilização a constituição somente fala
da possibilidade o município obrigar o parcelamento ou a edificação Então essa utilização compulsória do imóvel Urbano que descumpre a função social na verdade é uma ampliação do texto feita pelo legislador ao criar o estatuto da cidade é uma ampliação do Instituto que a constituição previu no artigo eh 182 Parágrafo 4º que eu já mencionei bom então repetindo aqui o que é muito importante em havendo alguma dessas três situações não edificação de uma propriedade urbana subutilização ou não utilização o município pode determinar de acordo com a constituição a edificação compulsória ou parcelamento compulsório ou seja o
município pode dizer ao proprietário daquele imóvel olha diante do descumprimento da função social você será obrigado a edificar nesse imóvel a construir algo para cumprir a função social ou Diferentemente o município pode dizer Olha você terá que eh realizar um loteamento da sua propriedade ou realizar um desmembramento da sua propriedade tanto loteamento Quanto desmembramento são formas de parcelamento do solo e o município pode obrigar Portanto o parcelamento do solo uma vez que esse imóvel Urbano não cumpre função social como eu disse para vocês o estatuto também fala de a possibilidade de obrigar o uso do
imóvel mas a constituição não dá exatamente essa possibilidade Então isso é uma extensão questionável aqui do estatuto da cidade bom Por que que esse instrumento aqui é tão importante ele serve na prática para combater os vazios urbanos agora isso não significa que o p Deva ser utilizado em qualquer situação então de maneira geral é possível afirmar que o uso desse instrumento é bastante adequado para áreas centrais ou com um conjunto de infraestrutura instalada bastante acentuado ou seja a ideia aqui é usar o peuk para evitar que pessoas mantenham terrenos vazios em áreas que já contam
com muita infraestrutura e que devam ser utilizadas até para otimizar aqueles investimentos de infraestrutura que já foram realizados o uso desse instrumento também é adequado para áreas em que se busca estimular a urbanização o município pode querer adensar um determinado bairro pode querer verticalizar com edifícios um determinado bairro E para isso ele utiliza o PK no sentido de coibir de evitar que haja terrenos ali que não não sejam edificados que não sejam devidamente utilizados Além disso Esse instrumento é bastante adequado para áreas que podem ser densificador o município pode ter o interesse de valorizar alguns
bairros de estimular a ocupação de determinadas determinados bairros no sentido de evitar que se abram novas áreas urbanas que se realizem novos parcelamentos do solo para ampliar a cidade agora pessoal existem situações em que o parcelamento a edificação compulsórios Não na verdade são adequados existem situações em que o não uso do imóvel Urbano cumpre função social então pode ser que o imóvel seja Ocioso Pode ser que o imóvel não seja edificado não seja utilizado e essa situação seja compatível com a legislação urbanística com a função social da propriedade e também com a função da cidade
Tá certo então é por isso que eu digo que o peuk não deve ser utilizado não é adequado para áreas vazias que sejam protegidas por lei também não é adequado Peu para áreas cuja utilidade depende da própria ociosidade daquele imóvel Pode ser que o imóvel seja muito importante ali porque tem a área verde Pode ser que o imóvel seja importante para uma política de estacionamentos públicos sem a necessidade de edificação e assim por diante tá e o pe também não se mostra adequado para áreas cuja função social é cumprida sem edificação Existem várias áreas urbanas
que cumprem função social mesmo sem ter qualquer tipo de ificação então aí o pe obviamente não deve ser utilizado Tá certo bom além disso o estatuto da cidade fala de conceitos ele traz definições de conceitos essenciais para aplicação desse Instituto o estatuto da cidade trata do procedimento desse instrumento e eu vou comentar tudo isso aqui vamos começar pela situação da não edificação do imóvel urbano quando nós falamos de não edificação estamos falando da ausência de construções num determinado imóvel Urbano Tá certo a subutilização já é um pouco diferente a subutilização equivale ao aproveitamento do solo
menor que o mínimo estipulado em lei então a ideia pessoal é que o município para identificar uma subutilização deve criar coeficientes de aproveitamento do solo ou seja o município deve dizer qual é o mínimo que se deve que se deve aproveitar do solo urbano para se considerar cumprida a função social então o município pode dizer o seguinte olha para considerarmos cumprida a função social é preciso que se construa eh num percentual de eh 50% da área da área do terreno então se eu tenho lá um terreno de 1000 m para cumprir a função social de
acordo com o coeficiente de aproveitamento eu posso ser obrigado a construir 500 m pode outro município estipular que esse coeficiente mínimo de aproveitamento seja de 07 ou seja de 70% da área do imóvel enfim o município pode escolher o percentual que seja mais adequado para indicar o dever de cumprimento da função social ou seja qual é a quantidade mínima de edificação que nós temos que ter para cumprir a função social num determinado bairro numa determinada cidade tá certo inclusive Pessoal esse coeficiente não precisa ser idêntico pra cidade toda pra zona urbana toda o município pode
estipular coeficientes diferentes de acordo com cada zona da cidade de acordo com cada bairro da cidade tá certo bom mas se nós nós não tivermos o coeficiente mínimo que indica o básico ou melhor que indica o mínimo que eu tenho que edificar para cumprir função social obviamente nós não vamos conseguir identificar no caso concreto se há ou não subutilização Tá certo então a subutilização equivale ao aproveitamento do solo menor ao mínimo estipulado em lei e obviamente por isso o município tem que estipular Qual é esse mínimo porque o estatuto da cidade não traz esse coeficiente
tá bom pessoal outra coisa importante o estatuto da cidade na sua redação originária tratava também uma outra possibilidade de subutilização então o artigo 5º parágrafo primeiro prevê a subutilização por uso em desacordo com a legislação urbanística ambiental no entanto esse dispositivo foi vetado pela presidência da república e ele foi vetado por duas razões em primeiro lugar porque esse dispositivo equiparava indevidamente a violação da função social Urbana com o uso ilegal do imóvel então vejam que não é eh uma um uma definição adequada uma coisa é utilizar ilegalmente o imóvel outra coisa é não atingir o
mínimo de aproveitamento previsto na legislação Então se considerou que essa definição de subutilização estava incorreta e por isso ela foi eh eh foi vetada pela presidência da república além disso a presidência alegou que não seria admissível que o estatuto da cidade ampliasse não é esse conceito de subutilização para abarcar os indivíduos que não foram contemplados pela Norma constitucional então o veto também se justificou pelo fato de que a presidência entendeu que o estatuto estava ampliando a ideia que se colocou lá no artigo 182 Parágrafo 4º da Constituição Tá certo bom pessoal então subutilização como eu
disse para vocês equivale ao não aproveitamento do solo eh a a de maneira a atingir o coeficiente mínimo bom falando aqui portanto de coeficientes é muito importante entender isso para eh é sabermos como aplicar esses instrumentos de combate aos vazios urbanos a legislação Municipal deve definir basicamente três coeficientes o coeficiente de aproveitamento mínimo o coeficiente de aproveitamento básico e eventualmente um coeficiente de aproveitamento máximo esse coeficiente nada mais é que a divisão da área da edificação pela área do terreno Então se o município por exemplo entende que para cumprir função social Eu Tenho que construir
500 num terreno de 1000 M Isso significa que o coeficiente de aproveitamento é de 0,5 tá certo é de meio Tá certo então notem né notem que o coeficiente é essa razão da área da edificação e pela área do terreno se o coeficiente básico por exemplo for de um Isso significa que eu tenho que edificar 1000 M num terreno de 1000 M eu tenho que edificar 500 m num terreno de 500 m se o coeficiente for de dois Isso significa que eu tenho que atingir duas vezes a área do terreno bom e qual é a
diferença desses três tipos de coeficiente o coeficiente mínimo é aquele que indica o dever de edificar para cumprir a função social todos os proprietários têm que respeitar esse coeficiente mínimo se eles não atingirem uma edificação que que que que na verdade respeite o coeficiente mínimo eles não cumprirão função social entre o mínimo e coeficiente básico pessoal já não existe um dever de construir mas sim uma faculdade de construir Então até o mínimo eu tenho o dever de construir entre o mínimo e o básico eu tenho uma faculdade de construir Tá certo então se eu tenho
lá num terreno de 1000 M coeficiente mínimo de meio significa que eu tenho que construir 500 m para cumprir função social se o coeficiente básico é de um nesse mesmo terreno Então eu tenho que de 500 m até 1000 M eu tenho uma faculdade de construir agora pode ser que além disso exista um coeficiente base um coeficiente eh máximo perdão não é e esse coeficiente máximo ele se coloca acima do coeficiente básico e ele indica Qual é o limite final para exercício dos direitos de construção agora entre o coeficiente básico e o coeficiente máximo eu
só posso construir se eu de alguma maneira adquirir direitos adicionais de construir Tá certo então em outras aulas eu vou comentar a outorga de Direito de construir a transferência de Direito de construir que viabilizam essa construção além do coeficiente básico e até o coeficiente máximo Tá certo então para que se fale de edificação compulsória ou de parcelamento compulsório nós temos que conhecer esses coeficientes principalmente coeficiente mínimo porque esse instrumento o pe que é utilizado para forçar o proprietário a atingir o coeficiente mínimo tá bom Quais são os requisitos para que esse Instituto funcione na prática
bom em primeiro lugar é preciso que o plano diretor defina as áreas Urbanas em que nós poderemos forçar o proprietário a edificar ou a parcelar em segundo lugar além da menção das áreas no plano diretor é preciso que o município pela câmara municipal aprove uma lei que traga todos os detalhes todas as condições e prazos para funcionamento desse instrumento em terceiro lugar é muito importante que nós tenhamos também decretos regulamentares com pormenores do funcionamento do Instituto e inclusive com a indicação de quais órgãos cuidarão da aplica desse Instituto Quais são os servidores que estarão incumbidos
dessa tarefa dentro da administração pública local e assim por diante e o procedimento como é que funciona isso bom eu coloquei aqui uma simplificação desse procedimento e nesse slide eu separo alguns quadros Mais Escuros e quadros mais claros os quadros mais claros indicam etapas que não estão na verdade apontadas pelo estatuto da cidade mas na prática essas etapas são fundamentais Tá certo então Então os quadros mais claros indicam etapas que o estatuto não indica expressamente mas que são muito importantes na prática e devem aparecer na legislação Municipal Tá bom então nós vamos começar esse procedimento
de aplicação do PEC da seguinte maneira em primeiro lugar o município tem que definir previamente Quais são os imóveis notificáveis ou são ou seja os imóveis que estão nas áreas demarcadas pelo plano diretor e que descumprem função social e que portanto devem ser notificados pelo poder público primeira etapa em segundo lugar é preciso que o Executivo Municipal efetivamente notifique o proprietário daquele imóvel que não cumpre função social se o imóvel pertencer a uma pessoa jurídica essa notificação deve ser direcionada ao gerente ou ao administrador da PJ em terceiro lugar embora o estatuto não diga é
muito importante que se respeite a ampla defesa nesse tipo de processo administrativo e portanto deve a legislação local abrir espaço para uma eventual impugnação por parte do proprietário D deve a legislação local dar ao propri a chance de explicar se cumpra ou não a função social ali naquele caso concreto em seguida pessoal se o poder público mesmo diante de uma eventual impugnação mantiver a sua decisão pelo pelc pelo parcelamento ou eh P ou edificação compulsórios então o município deve averbar essa notificação no registro de imóveis então vejam é fundamental a verbar a notificação para que
qualquer pessoa que vem vem adquirir esse imóvel seja por ato intervivos ou causa mortes saiba que aquele imóvel está gravado com um dever de edificar ou parcelar em seguida o município deve prever na sua lei um prazo mínimo de 1 ano para protocolo do projeto que dará a função social àquele imóvel então notem que o estatuto da cidade Define um prazo mínimo de 1 ano o município pode dar um prazo maior que isso o que o município quiser dar um prazo de 2 anos 3 anos não há problema mas o mínimo que se deve garantir
ao proprietário é esse um ano para que ele possa elaborar o projeto em seguida nós devemos ter uma fase de aprovação do projeto ainda que o estatuto não mencione isso e por fim aprovado o projeto o estatuto exige que o município Garanta no mínimo 2 anos para o início das obras então vejam que esse é um prazo mínimo a legislação Municipal não pode prever um prazo de 6 meses para início das obras ela tem que prever no mínimo 2 anos tá bom bom pessoal e para fechar aqui vamos falar só de alguns outros elementos algumas
outras características de esse Instituto e que aparecem no estatuto da cidade o estatuto trata de de empreendimentos de grande porte Pode ser que aquele terreno que não cumpra função social porque não atinge o coeficiente mínimo seja um terreno muito muito muito grande e que portanto não seja de fácil resolução o problema da função social Então nesse caso o estatuto da cidade diz claramente que é possível em caráter excepcional prever a conclusão da da edificação ou do parcelamento em etapas então o poder público pode aceitar um projeto que preveja várias etapas para se resolver aquele problema
da da da subutilização ou da não edificação e de um determinado imóvel Tá certo então esse é um ponto aqui específico do estatuto E além disso pessoal o estatuto traz regras a respeito da transmissão do imóvel então vejam a transmissão do imóvel seja por ato intervivo seja por ato causa mortes após a data da notificação do proprietário transfere as obrigações do PK Tá certo e essa transferência não ocasiona qualquer interrupção de prazo então o fato de alguém ter adquirido aquela propriedade que não cumpre função social não gera interrupção de prazo não zera aquele prazo que
começou a correr para apresentação de projeto ou para início da obra eu entendo particularmente que seria mais correto o estatuto indicar como termo Inicial como termo inicial a data de averbação que t na pública o peuk Tá certo então na verdade não me parece que seja essa A melhor solução de já começar a considerar a a a obrigação a partir da notificação mais correto seria considerar a partir da data de averbação porque é averbação que vai tornar público esse dever de parcelar ou edificar então fica aqui essa minha crítica à redação do estatuto da cidade
mas espero que com isso vocês tenham compreendido Esse instrumento tão interessante que Visa a estimular os proprietários a cumprir os coeficientes mínimos de aproveitamento e dar função social à propriedade urbana um grande abraço e até a próxima
