Antes de você começar qualquer obra, seja para morar ou para vender, é muito interessante você entender como que funciona todo o passo a passo do processo de aquisição de terreno e construção. Quando você vai pegar um financiamento para fazer a aquisição de um terreno e a construção de uma casa. Muita gente acha que só a Caixa Econômica Federal que faz esse tipo de processo, porém atualmente a gente tem o Inter, o Banu, BRB, enfim, a gente tem vários bancos que estão entrando nesse tipo de segmento, principalmente as cooperativas.
Mas muita gente continua focando na Caixa Econômica Federal justamente porque lá tem sim as melhores taxas, tem alguns subsídios, é a forma de liberação de crédito é um pouco melhor. Então o banco mais utilizado é a Caixa Econômica Federal e vai ser o tema do nosso vídeo de hoje. Qual é o passo a passo pra gente fazer um financiamento de aquisição de terno e construção via Caixa Econômica Federal?
Antes que eu te ensine o passo a passo para você liberar esse crédito, a gente tem que entender que existem duas linhas de crédito dentro dessa modalidade de financiamento. A primeira delas é o Minha Casa, Minha Vida, destinado à aquelas famílias de baixa renda que estão tendo subsídio do governo e estão tentando adquirir a sua primeira casa própria. Do outro lado, a segunda linha de crédito é o SBPE, para aquelas famílias que talvez já tenham casa própria ou que estão tentando financiar uma casa com valor um pouco maior.
No SBPE, a gente podia financiar até 80% do valor do nosso imóvel. Agora em 2025 a gente só tá podendo financiar até 70% do valor do nosso imóvel. A gente tinha duas tabelas de financiamento, a SAC e a Price.
Na SAC o valor do financiamento era de 80%, caiu para 70%. Na Price era de 70% e caiu para 50%. Como a SAAC continua financiando um valor um pouco maior, a gente vai focar nela ao longo do nosso vídeo.
O valor do imóvel não pode ultrapassar R 15h5. Anteriormente não tinha limite. A gente podia ser de qualquer valor esse imóvel sendo se a nossa renda permitisse.
Atualmente a gente só pode fazer imóveis de até R 15h5a. Quando eu tô falando, pessoal, valor do imóvel, tanto para Minha Casa, Minha Vida, quanto pro SBPE, a gente tá considerando o valor do terreno mais o valor da construção. Então, no SBPE, se o meu terreno custa R$ 300.
000, a minha obra custa R$ 700. 000, R000, o meu imóvel custa R 1 milhãoais. A Caixa vai financiar agora em 2025 até 70% de R 1 milhãoais.
Um outro ponto é que se você já tiver um financiamento imobiliário ativo na Caixa Econômica Federal, seja de obra, seja de comprar imóvel pronto, você não vai conseguir pegar o seu financiamento de aquisição de terreno e construção. Então uma dica preciosa que eu dou para vocês é o seguinte: se você já tem um financiamento e quer fazer aquisição de terreno e construção pela Caixa, pega esse seu financiamento com a Caixa Econômica Federal e faz a portabilidade para outro banco, leva ele pro Santandé, pro Itaú, pro Banco do Brasil, enfim, leva para qualquer outro banco e aí sim você vai estar liberado para pegar o seu financiamento de aquisição de terreno de construção dentro da Caixa Econômica Federal, pessoal. Só essa dica já vale a sua curtida.
Muita gente não sabe disso e é uma excelente sacada. Já no Minha Casa Minha Vida, você poderia ter uma renda de até R$ 8. 000, que agora subiu para até R$ 12.
000. O valor do imóvel que era de até R$ 350. 000 agora é de até R$ 500.
000. R$ 500. 000 é R$ milhãoais, pessoal.
Só fazendo um parênteses, eu particularmente acho um valor muito alto pra gente utilizar subsídio do governo, utilizar valor de impostos para ajudar uma pessoa que tá fazendo uma casa ali de R$ milhão deais. Talvez esse valor seria melhor empregado, ajudando duas famílias que estão fazendo casas de R$ 250. 000, já que é um programa assistencial, um programa que tá ajudando pessoas.
Mas enfim, é uma opinião particular minha. Se você tiver algum comentário sobre isso, deixa aqui embaixo. Vamos voltar para o tema do vídeo.
E essas regras estão sempre mudando. Quando a gente vai gravar um vídeo, eu ligo lá pro pessoal do correspondente Caixa e pergunto: "Como que tá essa regra? Essa regra ainda é assim ou mudou?
Tem previsão de mudar? " E a resposta deles é quase sempre a mesma. Calma aí, deixa eu olhar o normativo porque a última vez que eu olhei foi semana passada e de lá para cá já pode ter mudado.
Então pessoal, se inscreve aqui no nosso canal, continua seguindo os nossos vídeos, porque qualquer atualização a gente vai estar postando aqui para vocês em primeira mão. Então vamos lá pra parte importante do vídeo, né? Qual que é o passo a passo para eu liberar esse crédito, esse valor cair na minha conta e eu conseguir começar a minha obra?
O primeiro passo, pessoal, fiz até uma colinha aqui do lado para eu não deixar nada para trás para vocês, mas o primeiro passo é você encontrar um correspondente caixa. Você vai entregar toda a documentação para ele, seus comprovantes de renda e eles vão analisar ali junto à Caixa Econômica Federal qual que é a sua capacidade de crédito de acordo com o seu comprovante de renda da sua esposa, filho, periquito, para pagar, enfim, junta tudo e a Caixa vai analisar que você pode ter um financiamento de até R$ 500. 000 no seu nome, até R$ 800.
000, R$ 1000 até 1 milhão. Enfim, o primeiro passo é analisar a sua capacidade de crédito. Se na sua região você tiver dificuldade de achar um correspondente caixa ou não tiver nenhum conhecido que possa te ajudar, eu vou deixar aqui embaixo o contato de um que ajuda a gente.
Ele é excelente e ele atende a todo o Brasil. Então pode entrar em contato com eles que eles vão te ajudar com essa parte de análise de crédito. O segundo passo é você achar um terreno.
Se você já sabe que a Caixa vai te financiar, por exemplo, até R 1 milhãoais, é interessante que seu terreno seja de 20 a 30% do valor do seu imóvel, né, para sobrar dinheiro para você fazer a sua obra. Então, terreno de até R$ 200, R$ 300. 000 R você vai ter que procurar aí na sua região dentro de um condomínio ou fora de condomínio, enfim, procurar um terreno, ele tem que estar todo documentado, tem que ter escritura, não pode ter dívida do nome, tem que est todo certinho.
O interessante de ressaltar também, pessoal, é que a caixa não vai pagar ali naquele primeiro dia o terreno pro vendedor do terreno. Então, é muito interessante que você faça um contrato, que o dono do terreno vai receber aquele valor todo até 4 meses após vocês iniciarem esses trâmites. É, muitas vezes é comum negociar com o vendedor do terreno que a gente vai dar uma entrada, um sinal para segurar aquele lote enquanto tá tendo o desembaraço de toda essa documentação junto à Caixa Econômica Federal.
Depois que a gente conseguiu já definir o terreno, a gente já sabe a capacidade de crédito, é hora da gente começar a fazer os nossos projetos. A gente faz todos os projetos da nossa casa, é arquitetônico, hidráulico, estrutural, elétrico, enfim, deixa todos os projetos prontos da nossa casa. Interessante, pessoal, que vocês vão ter que pegar todos esses projetos e aprovar na prefeitura antes de levar de volta paraa Caixa.
Já tem que ter ali o alvará de obra pra gente levar paraa Caixa. Porém, uma dica muito importante também, que muita gente às vezes negligencia e tem problemas sérios lá na frente, é que a maioria dos terrenos que o pessoal tem comprado, principalmente das casas de padrão, de valores maiores, são dentro de condomínios. Então, enquanto a gente tá fazendo a parte de projetos, a gente já tem que ter todas as liberações do condomínio aprovando que aquele projeto está de acordo com as normas do condomínio.
Não adianta nada eu fazer um projeto maravilhoso dentro dos valores, tudo certinho, aprovar na prefeitura, levar na Caixa, a Caixa aprovar também, liberar o crédito e no final o condomínio te proibir de construir lá dentro porque tá contra as normas do condomínio. Então é importantíssimo que nessa fase agora a gente faça três coisas ao mesmo tempo. aprovar no condomínio primeiro, na verdade, né?
A gente aprova depois na prefeitura e em paralelo a gente já vai construindo a nossa PCI. A PCI, pessoal, é uma planilha com os valores de toda a nossa obra. A gente vai dividir em várias etapas de medições ali, tipo, eu vou dividir minha casa em 10 medições.
Então, vão ter 10 medições que a caixa vai estar liberando os recursos e eu vou dizer quantos por cora que andou, que evoluiu em cada uma daquelas etapas. É muito importante também, pessoal, que você ache alguém que já tem costume em desenhar essa PCI para você, porque a PCI tem vários pulos do gato para sua obra correr de forma melhor. Um deles, a última etapa, você só recebe depois da obra toda pronta, depois que você tirou o bits da obra, que a caixa vai liberar ali a sua última medição.
Então você tem que deixar só 5% lá no final, que é a menor porcentagem que você pode deixar na última etapa pela norma da caixa. E esse 5% você vai receber só depois do abits. Então, tem gente que às vezes deixa a última etapa lá com 10% do valor da obra, 15%, aquele valor vai ficar retido até você tirar o habits.
Um outro erro que muita gente comete também é deixar muito recurso lá no final da planilha PCI. É interessante que a gente deixa a maior parte dos nossos recursos já concentrados no começo da planilha, porque nas primeiras medições já vai liberar muito financiamento pra gente. Se a gente deixa lá pro final, a gente vai passar o começo até o meio lá da nossa obra, tendo que retirar muito recurso próprio pra obra e no final a Caixa vai colocar o dinheiro.
É muito melhor a Caixa já colocar o dinheiro lá no começo e no final a gente começa a utilizar mais recursos próprios. E agora que você já tá com toda a documentação, tanto de condomínio, prefeitura, projeto, PCI, você entrega tudo isso pro correspondente Caixa. Ele vai pegar essa documentação, vai levar pra Caixa Econômica Federal e a Caixa vai passar pro gêniro credenciado deles fazer análise de toda aquela documentação e do seu terreno.
Ele vai lá pessoalmente olhar o seu terreno. Você vai ter que pagar uma taxa de R$ 750 para ele fazer toda essa análise dessa documentação. E depois de tudo isso, estando tudo OK, a gente vai pra assinatura do contrato.
O que muita gente esquece de dizer nos vídeos, pessoal, é que quando a gente assina o contrato, não quer dizer que o dinheiro já vai cair na nossa conta. A gente ainda tem um outro procedimento. A gente tem que pegar esse contrato e levar lá na prefeitura, porque lá a gente vai ter que pagar a taxa de ITBI.
ITBI é uma taxa para transferência de terrenos. Então a gente vai ter que pagar, dependendo da cidade, de 2 a 5% sobre o valor do terreno. Não é uma taxa barata, é um valor elevado.
A gente vai ter que pagar essa taxa no na nossa prefeitura tando com o ITBI pago. E com o contrato já da Caixa, a gente tem que pegar o ITBI e o contrato e levar no cartório. O cartório vai analisar e vai fazer o registro daquele contrato.
Também não é barato, não lembro exatamente o valor. Eu vou deixar um PDF pessoal aqui embaixo também que me ajudou muito no começo. E esse PDF tem todas as taxas, tem ali os prazos que demoram em cada etapa dessa.
vai ajudar muito vocês também. Quem tiver interesse, dar uma olhada aqui. E aí, o cartório vai ficar ali em média uns 10, 15 dias, tando tudo OK, tudo redondo, não tendo nenhuma pendência, o cartório vai te devolver esse contrato já registrado em cartório e você volta pra Caixa Econômica Federal com esse contrato.
Lá vai ficar mais uns dois, trê dias para conformidade analisar se tá tudo certo com o registro do seu contrato e aí sim o crédito vai ser liberado na sua conta. Não é o crédito total. Se lá no começo do seu processo você sinalizou pra Caixa que quer 20% de adiantamento, quais valores que a Caixa vai te liberar nesse momento?
Ela vai liberar 70% do valor do terreno para o vendedor. Você vai ter que pagar os outros 30% e a caixa vai te liberar 20% de adiantamento do valor da obra. Então vamos lá.
Para você receber a sua segunda medição, você vai ter que fazer todos os 20% de obra mais alguma coisa. Então digamos que você foi até 30% de obra, a Caixa vai te liberar 10% do valor que está sendo financiado de obra, porque ela já te adiantou 20%. Quando você chegar em 40, ela libera mais 10.
Digamos que você chegou lá em 60, na segunda medição, ela vai te liberar mais 20%. Você tem que executar a obra com recurso próprio e a Caixa te reembolsa o valor. Um ponto importante é que o seu próprio engenheiro responsável técnico pela sua obra, ele pode assinar ali na PLS dizendo qual porcentagem que a obra tá, coloca as fotos, as evidências e a Caixa libera o recurso para você.
não tem muita burocracia, é bem rápida a liberação desse recurso. Porém, nas medições de 30% e 85%, o engenheiro da Caixa vem para vistoriar, tirar as fotos, fazer os registros e comprovar que a casa realmente está naquela porcentagem de evolução que o nosso engenheiro, que é o responsável técnico da obra, está sinalizando. Em cada uma dessas visitas, a gente tem que pagar uma taxa de R$ 750, que é a taxa de vistoria do engenheiro da obra.
E aí você vai seguindo com essas medições até o final, até chegar lá e concluir a sua obra, tirar o ABTS e aí encerrar o seu financiamento. Aí o seu financiamento vai deixar de ser um financiamento de aquisição de terreno e construção e vai passar a ser um financiamento de imóvel pronto junto à Caixa Econômica Federal, como se você tivesse comprado o imóvel de qualquer outra pessoa. E se você ainda tem alguma objeção, ainda tá com alguma dúvida, que com a SELIC alta atrapalha a sua construção, se com a Caixa não financiando mais 80%, financiando 70%, isso vai atrapalhar a sua obra, seja para moral, seja para vender.
Eu vou deixar um outro vídeo aqui em cima que a gente entra bem no detalhe dessas taxas, a gente pega algumas planilhas e entende todos os valores de cada uma dessas etapas. E vocês vão entender que essas taxas e essas restrições não inviabilizam o nosso projeto, a nossa casa, seja para morar ou seja para vender. Essas taxas não costumam cair rápido, pessoal.
Elas levam tempo e digamos que essa taxa você pegue ela alta hoje para construir o seu imóvel e daqui a um ou daqui a dois anos essa taxa comece a cair. Você tem a possibilidade de renegociar essa taxa junto ao banco. Eles vão abaixar pra taxa atual, até porque se eles não baixarem, você faz a portabilidade do seu financiamento para outro banco.
Aí você vai pegar a taxa atual que tiver naquele momento. Mas uma coisa eu posso te garantir, o valor do terreno, o valor da mão de obra, o valor do material que tá hoje daqui a 2 anos não vai ser o mesmo. Então, como já dizia o primo pobre, o melhor momento para você consegir, para você comprar a sua casa, é sempre agora.
E se você gosta desse conteúdo, pretende construir a sua casa para vender ou pretende construir a sua casa como investimento, continua seguindo o nosso canal, curte aqui esse vídeo para ajudar a gente. A gente vai continuar postando vários conteúdos sobre investimento dentro do mercado imobiliário, sobre construção de casas para venda. E qualquer dúvida, deixa aqui nos comentários pra gente.
A gente vai estar respondendo sempre que possível. e nos siga para mais conteúdos como esse.
