Fünf Wohnungen in 5 Jahren. Eine Wohnung pro Jahr kaufen klingt viel für dich. In diesem Video zeigen wir dir, wie es geht und worauf du achten musst.
Punkt Nummer 1: Zerdke die Sache nicht. Die erste Wohnung muss nicht der Deal des Jahrtausend werden. Es ist beim ersten Deal ganz wichtig, die PS auf die Straße zu bringen.
Deswegen such dir einen guten Deal aus, einen soliden Deal, der sich rechnet, aber es muss nicht der beste Deal sein, den du je machen wirst. Es ist viel viel wichtiger ins Game reinzukommen, weil die emotionale Hürde, die ist beim ersten Deal am höchsten. Äh, ich kann davon ein Lied singen, weil ich habe ja hier über dich, Martin, du erinnerst dich, 2017 meine erste Wohnung gekauft.
Martin war Makler, ich war Anwalt und äh ein Anwalt seine erste Wohnung kauft, da wird alles bis ins kleinste Detail zerdacht. Ähm und das ist mir wirklich schwer gefallen, also emotional schwer gefallen, dieses Investment auf mich zu nehmen. Ähm, wir können hier mal im Bild einblenden, wie die erste Wohnung aussah, die ich gekauft habe.
Das war in der Zweizimmerwohnung in ja, ich würde sagen, durchschnittlicher Lage in Berlin. Hat sich gerechnet. Nach der ersten Mieterhöhung war sie Cashflow neutral, keine großen Sprünge zu erwarten, aber auch nichts, wo man groß was falsch machen konnte.
Also rückblickend auf jeden Fall ein sehr sehr guter Einsteigerdeal gewesen. Hast ja auch von einem sehr guten Markler gekauft, deswegen war das schon der Deal des deines Lebens, würde ich sagen. Vom Westen [gelächter] vom Westen.
Ja. Und gerade das will ich aufgreifen, der erste Deal ist extrem wichtig, weil ich weiß auch selber, wie es bei mir war mit der ersten Wohnung. Man ist total nervös, man weiß nicht, wie das beim Notar abläuft, man hat irgendwelche Sorgen, dass man irgendwas vergisst, dass man weiß ich nicht sonst welche Kosten auf sich bringt, die man gar nicht erwartet.
Ähm, deswegen ja, es ist wichtig, die Theorie zu kennen, euch hier zu informieren und umso wichtiger dann die PS auf die Straße zu bringen. Gerade beim ersten Deal, das ist der Knotenlöser, der Türöffner, damit ihr wirklich dann weiterkaufen könnt. Dann wisst ihr, wie es läuft, dann wisst ihr, worauf ihr achten müsst und die weiteren Wohnungen sind dann nicht mehr so die große Hürde.
Und da jetzt Punkt 2, den wir euch mitgeben wollen, wenn ihr wirklich in 5 Jahren fünf Wohnungen oder mehr kaufen wollt, ist das Thema Dealflow statt One Hit Wonder. Was wollen wir damit sagen? Es ist wichtig, dass ihr euch ja auf die erste Wohnung konzentriert und gleichzeitig parallel und dann auch fortführend immer weiterdenkt und überlegt, dass ihr nicht nur ein Deal machen wollt, soagen die eine erste Wohnung, sondern auch weitere Deals, weitere Wohnung kaufen möchtet in den nächsten Jahren.
Deswegen fokussiert euch bitte unbedingt auf den Deal Flow. Das heißt darauf einen kontinuierlichen Zufluss von Objekt angeboten zu bekommen aus eurem Netzwerk. Und da ist eben das Netzwerk der absolute Multiplikator, ne?
Immobilien sind ein Peoples Game. Auf jeden Fall, man muss mit Menschen reden, man muss auf die Straße gehen, sich mit Marklern treffen, auf Vernetzen, auf Stammtischen, mit anderen Investoren, um möglichst viele Objekte reinzubekommen. Das ist ganz wichtig, wenn ihr nicht nur eine Wohnung kaufen wollt, sondern wirklich mehrere Wohnungen in 5 Jahren.
Das ist richtig. Also, man muss auf eine bestimmte Quantität achten. Aber kommen wir zu Punkt 3.
Qualität vor Quantität. Martin, du hast ja gerade gesagt, man muss ein Dealflow etablieren. Das ist richtig.
Also, man muss den Trichter voll machen, Masse reinkriegen, aber im konkreten Ankauf sollte man dann selektiv und geduldig sein. Das widerspricht sich ein wenig zu Punkt 1, wo wir gesagt haben, der erste Deal muss kein Bombendeal sein. Da ist es wichtig die PS auf die Straße zu kriegen.
Das ist aber kein echter Widerspruch. Das gilt wirklich nur für den ersten Deal, weil da die emotionale Hemmschwelle am höchsten ist. Da ist es wirklich wichtiger, die PS auf die Straße zu bringen und zum Notar zu gehen, das erste Mal, um den Knoten platzen zu lassen.
Aber nur da. Wenn der Knoten geplatzt ist, dürft ihr auf jeden Fall selektiv und geduldig sein. Wenn ihr eine Wohnung pro Jahr kaufen wollt, könnt ihr euch Zeit lassen.
Gebt Angebote ab. Ja, mindestens 10, 15 pro Jahr solltet ihr abgegeben haben. Solide begründet und kalkuliert.
Aber nicht den erstbesten Deal kaufen, der euch über den Weg läuft. Genau. Und das geht ja auch dann über ins nächste Thema.
Punkt Nummer 4, Bonität und Liquidität im Blick behalten. Denn wenn ihr zu schnell vielleicht wachsen wollt, zu schnell Immobilien kaufen wollt, achtet ihr vielleicht zu wenig auf die wichtigen Kennzahlen, nämlich natürlich Kaufpreise, E-Karenditen, aber auch Cashflows. Ihr solltet also darauf achten, dass die Immobilien zumindest nicht zu lange Cashf negativ bleiben, ne?
Dann am Anfang ist es okay Cashf negativ zu kaufen unter bestimmten Umständen in bestimmten Lagen und auch bezogen auf die auf den Ausblick auf positiven Cashflow, aber ihr solltet immer immer immer die Strategie passend zu eurer Haushaltsrechnung wählen. Das heißt, wenn ihr eine recht geringe Sparrate habt, solltet ihr vielleicht nicht ein Aagen kaufen, wo dann der Cashflow erstmal negativ ist und bleibt für wahrscheinlich 6 Jahre plus, sondern vielleicht in Bis C lagen gehen, wo ihr dann Cashfow neutral sein könnt nach 3 Jahren. Also behaltet bitte immer unbedingt die Bonität, die Liquidität im Blick.
Kauft also die Wohnung so, dass ihr nachhaltig finanzierbar seid. Und das glaube ich machen viele am Anfang falsch, dass sie einfach zu schnell wachsen wollen und nicht irgendwelche Wohnungen einkaufen, die dann cashfow negativ sind und dann bei der dritten Wohnung vielleicht stagnieren, weil die Bank sagt, bitte steigern Sie erstmal ihre Mieten oder ihr ein ihr Einkommen, damit sie überhaupt finanzierbar sind. Und damit kommen wir zu Punkt Nummer 5.
Potentiale kaufen und heben. Damit genau das funktioniert, was du zum zum Schluss gesagt hast, dass man Mieten steigert und die Kalkulation, die Rechnungen verbessert, muss man Wohnungen kaufen, die noch Luft nach oben haben. Wenn ihr eine Wohnung kauft, die schon an der Marktspitze vermietet ist, dementsprechend auch teuer eingekauft habt, habt ihr keine Möglichkeit mehr in den Cashflow positiven Bereich zu kommen, wenn es bei Ankauf nicht der Fall ist.
Besser ist es daher, eine Wohnung zu kaufen, die im Underrent sich befindet. Underrent bedeutet also deutlich unter der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass ihr die Möglichkeit habt, über die nächsten Jahre die Miete kontinuierlich zu steigern. Im Optimalfall habt ihr auch Entwicklungspotenziale innerhalb der Wohnung, ähm damit ihr auch mit dem Mieter zusammen eine Win-Win Situation ermöglichen könnt, die vielleicht noch schneller, als es der gesetzliche Rahmen zulässt, Mieterhöhungen ermöglicht.
Das machen wir in unserem Bestand auch immer sehr gerne, dass wir erstmal mit dem Mieter ins Gespräch gehen und erörtern, welche Optimierungen er sich innerhalb der Wohnung wünscht äh und was wir tun können, damit sein Wohnkomfort gesteigert wird. Und da kommen auch in der Regel bessere Mieterhöhungsmöglichkeiten äh dabei heraus. Genau.
Und äh man kann sich auch gerne so eine Wertschöpffungskette, ne, wie ich das mal sage, vorstellen. Das heißt, am Anfang steht eben die Wohnung, die eben, wie du sagst, an im Underrent ist, schlecht vermietert und vielleicht eben auch sanierungsbedürftig oder zumindest ungepflegt. Und da habt ihr eben am Anfang die Bilder gesehen, ne, deiner ersten Wohnung, die du gekauft hast.
Und wir als Investoren wollen diese Wohnung ja sozusagen am Anfang der Wertschungskette kaufen und sie zum Ende bringen. Und das Ende ist dann natürlich entweder die Marktmiete oder sogar Overrent in der Sondervermietung. ähm und eine leere Wohnung saniert im Verkauf, wie es dann bei dir war, ne?
Du hast dann die Wohnung wieder verkauft und hier seht ihr auch Bilder, wie das dann aussah. Das heißt, ihr habt die Bilder gesehen und seht sie gerade auch noch mal, wie es vorher aussah und dann auch nachher im leeren sanierten Zustand. Das war sozusagen das Ende der Weltchaffungskette.
Genau, da war natürlich eine kleine Prise Glück dabei. Äh, die Mieterin, die äh zum Zeitpunkt des Kaufs in der Wohnung wohnte, die ist dann ausgezogen nach anderthalb Jahren. Die Wohnung ist damit leer geworden.
Äh, ich konnte sie renovieren und äh habe mich dann noch für den Verkauf entschieden. Ja, es war innerhalb der Spekulationsfrist. Ich ja, ich musste darauf Steuern zahlen, aber Steuern zahlt man bekanntermaßen nur auf Gewinne.
Und das kann auch ein Hebel sein, um sein Ziel schneller zu erreichen, weil man dadurch wieder EK generiert für die nächsten Deals. Jetzt sind wir gespannt. Wie sehen eure mobilienziele aus?
Schreibt uns gerne in die Kommentare.
