Contrato de compra e venda (parte 5)

Olá pessoal tudo bem com vocês bom vamos dar sequência ao nosso curso estamos falando sobre contrato de compra e venda né um dos contratos aí mais elementares mais básicos que nós temos e ao mesmo tempo também né um dos contratos mais detalhados no código civil é aqui nesse vídeo nós vamos começar o ponto referente aos riscos e as despesas numa compra e venda é um tema que eu particularmente acho bem interessante Porque sempre tem na prática né algumas dúvidas aí do pessoal então por exemplo ai eu vou comprar um apartamento né quem é que tem

que pagar quem é que arca com as despesas referentes a escritura registro o imposto né Então tudo isso nós vamos analisar dentro desse tópico Tá bom vamos lá começando aí o compartilhamento pronto então é o tópico 4 dentro do estudo do contrato de compra e venda riscos e despesas do contrato de compra e venda Bom primeiro de tudo primeira informação Nós temos que nos lembrar de uma velha regrinha lá do direito das obrigações tá então se você já estudou direito das obrigações se você já conhece um pouco pelo menos do direito das obrigações você deve

se lembrar dessa regrinha aqui ó o famoso respeite domino que significa a coisa perece para o dono então Observe quando nós falamos em riscos em relação a coisa é a coisa objeto do contrato de compra e venda esses riscos Eles correm por conta do vendedor tá do vendedor então isso aqui é muito importante enquanto a coisa não for entregue ao comprador Isso significa que ela continua pertencendo ao vendedor enquanto a coisa não é entregue ao comprador ela é do vendedor ela continua sendo do vendedor Então por conta disso nós aplicamos a regra de que a

coisa perece para o dono refere-te domina Ok então repito riscos em relação a coisa esses riscos são suportados pelo vendedor porque enquanto a coisa não for entregue ao comprador ela continua pertencendo ao vendedor de forma que nós aplicamos esse velho brocardo do direito das obrigações de que a coisa perece para o dono Então esse é o nosso ponto de partida tá o artigo 490 fala salvo cláusula contrário ficarão as despesas de escritura e Registro a cargo do comprador e a cargo do vendedor as da tradição então aqui nós estamos falando de despesas a despesas porque

veja Quando nós vamos comprar alguma coisa vamos imaginar que eu vou comprar um apartamento não é só meus amigos eu pagar o preço da coisa não é só isso vi muita gente quando vai fazer uma compra e venda esquece desse detalhe Quando você vai comprar por exemplo um imóvel não é só você pagar o preço do imóvel então a pessoa junta dinheiro junta junta consegue o valor do imóvel vai lá e compra acontece que além do preço da coisa você no caso de um imóvel tem gasto com escritura com registro porque como eu já expliquei

anteriormente em se tratando de imóveis só é dono aquele que registra porque o contrato por si só ele não tem força para operar de forma automática a transferência da propriedade Então tudo isso é gasto se você tem por exemplo uma coisa móvel como por exemplo um carro você tem gastos com a tradição por exemplo o transporte daquele bem o transporte daquele carro então não é só você ter o dinheiro para pagar o preço da coisa você também tem outros gastos envolvidos e o artigo 490 ele é um artigo que deve ser aplicado no silêncio do

contrato Porque como ele mesmo começa né salvo cláusula contrário Então ele mesmo começa dizendo ó as partes num contrato de compra e venda são livres para estabelecer quem vai pagar o quê só que se eventualmente o contrato não fala nada para não ter problema o 490 já diz quem paga o quê entendeu então é uma Norma que deve ser aplicada No Silêncio do contrato para esclarecer quais gastos ficarão a cargo de qual parte Ok então vamos lá a doutrina fala que a regra do 490 é supletiva como eu acabei de dizer porque ela só deve

ser aplicada No Silêncio do contrato de modo que as partes Elas têm uma ampla liberdade para combinar quais despesas vão ficar a cargo do vendedor e quais vão ficar a cargo do comprador nós temos portanto uma Norma de ordem privada né então aqui as partes podem através da sua manifestação de vontade combinar de forma diferente mas repito No Silêncio do contrato aplica-se essa regra do 190 então se nós pensarmos em uma compra e venda de imóvel Então vamos pensar aí numa casa vamos pensar num apartamento né o comprador é quem deve pagar escritura e Registro

tá então você vai comprar um imóvel você vai comprar um apartamento você vai comprar uma casa Seja lá o que for o comprador além de ter que pagar o preço da coisa né ele vai ter que pagar escritura e Registro então aqui nós incluímos certidões né certidões que são necessárias Então são inclusas certidões o imposto o imposto de transmissão de bens Imóveis o famoso item que é um imposto Municipal e outros gastos necessários então percebe aí quem é que paga o ITBI via de regra o comprador o comprador quem é que paga a escritura o

comprador então por isso que você tem que quando for comprar um imóvel se planejar de forma muito cuidadosa porque o preço Você ainda tem diversos outros gastos que são naturais dessa operação agora se nós estivermos falando de bem móvel aí o vendedor é que deve arcar com as despesas da tradição Ok Como por exemplo o transporte do bem então se eu compro um determinado bem móvel e esse bem móvel vai ser entregue a mim essas despesas elas devem ser pagas aí pelo vendedor nos termos do artigo 490 repito o contrato pode dispor de maneira diversa

estamos falando de normas supletiva Tá bom então imóvel é o comprador que paga escritura e Registro bem móvel vendedor que arca com as despesas provenientes da tradição né da entrega do bem Como por exemplo o transporte bom passando agora para o artigo 491 do código aqui nós falamos sobre vendas à vista tá bom então vendas à vista veja o que diz o 491 não sendo a venda a crédito interpretando ao contrário sendo a venda a vista o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço então aqui olha só que coisa

interessante Às vezes você se pergunta o que que vem primeiro a coisa ou o preço então imagine por exemplo que eu tô comprando um carro imagina que eu comprei um carro à vista estamos aqui falando de compras à vista tá 491 mesmo dá esse destaque não sendo a venda crédito então sendo a venda à vista Comprei um carro à vista enquanto eu não pagar o preço o vendedor não é obrigado a me entregar o carro então primeiro o preço depois a coisa percebeu primeiro você paga o preço depois você entrega a coisa Então veja bem

o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço nós temos aqui um complemento daquela exceção do contrato não cumprido lembra que nós estudamos esse Instituto lá nas aulas de teoria geral Pois é então se eu tenho um contrato bilateral como uma compra e venda eu não posso exigir da outra parte a obrigação se eu ainda não Cumpri com a minha então aqui primeiro eu tenho que pagar o preço depois o vendedor me entrega a coisa então aqui olha que interessante o vendedor ele tem o direito de reter a coisa até

que o preço seja pago percebeu conforme foi aí patoado feito o pagamento o vendedor ficou obrigado a entregar o bem então primeiro o preço depois a coisa agora veja que é importante essa observaçãozinha aqui nós também estamos diante de uma regra que pode ser convencionada em sentido contrário pelas partes no contrato Então as partes podem combinar de forma diversa não tem problema tá não tem problema mas nós estamos trabalhando aqui com situações em que o contrato ele foi honesto e aí a lei tem que dar a resposta para gente tá bom artigo 492 até o

momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador então agora vamos pensar um pouquinho em riscos né riscos do negócio porque agora a gente estudou as despesas com tradição escritura registro vimos o artigo 491 que fala o que que vem primeiro aí agora o 492 ele se preocupa em trabalhar com riscos Então veja bem o caput traz A Regra geral que nós acabamos de estudar então aqui o 492 caput ele traz a regra e a regra é até o momento da tradição os riscos da

coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador repare que interessante porque o artigo 492 ele utilizou um Marco divisório é como se ele traçasse se nós tivéssemos aqui uma linha né e ele traça um Marco divisório para os riscos para a responsabilidade e esse Marco é a tradição é a tradição Então antes da tradição e depois da tradição é o Marco que ele usou então repare antes da tradição os riscos da coisa são do vendedor e os do preço do comprador então por exemplo Imagine que Pedro vende um carro

para Marcos mas antes de entregá-lo o bem é roubado sendo que Marcos já havia pago metade do preço o vendedor sofre a perda do bem e deve restituir o valor que recebeu ao comprador Então olha só aqui a tradição funcionando como marco divisório Fiz uma compra e venda no meu exemplo uma compra e venda de um carro comprei o carro Imagine que aqui no meu exemplo eu combinei que eu pagava metade do carro agora e a outra metade depois que eu receber se o bem vamos imaginar paguei metade e por enquanto o carro ele estava

com o vendedor eu sou o comprador paguei metade e o carro ainda estava com o vendedor Opa então como é antes da tradição a coisa ainda é do vendedor eu aplico a regrinha do respire te dominam que é exatamente o que o 492 fala até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do vendedor porque enquanto a coisa não é entregue ela ainda pertence ao vendedor Então é ele que tem que suportar os riscos no meu exemplo o que que aconteceu o bem ele foi roubado enquanto ele estava com o vendedor Então

quem tem que suportar essa perda é o vendedor ai mas e eu comprador que já tinha pago metade do preço eu tenho direito de ser restituído desse valor Ok perceba então o Marco divisório da responsabilidade é a tradição do bem a entrega do bem agora se já houve a tradição aí os riscos cabem ao comprador né os riscos cabem ao comprador se eventualmente a coisa perecer né deteriorar Então aí a coisa foi entregue e a partir do momento que já houve a tradição já houve a entrega aquela coisa ela passa a integrar o patrimônio do

comprador Então é ele que tem que suportar riscos ficando obrigado a pagar o preço ficando obrigado a pagar o preço Afinal de contas se o vendedor entregou o bem ele cumpriu com a obrigação dele cumpriu com a parte dele então ele tem direito de receber o preço então no mesmo exemplo da compra e venda do carro Imagine que o carro é ele já foi entregue mesmo esquema paguei metade do carro aí o carro foi entregue então o carro veio para mim só que o carro foi roubado na minha mão ele já tava comigo já teve

a tradição já teve a tradição e o carro foi roubado os riscos agora devem ser suportados por mim pô e a metade do preço que ainda falta paciência eu tenho a obrigação de quitar todo o preço Ok percebeu Então essa é a regrinha que fala sobre riscos da coisa e tudo mais uma regrinha muito importante muito importante agora os parágrafos do artigo 492 eles trazem exceções né trazem aí algumas regrinhas meio né excepcionais aí do código claro que o caput é o dispositivo mais importante mas os parágrafos também tem algumas regrinhas curiosas parágrafo primeiro fala

todavia os casos por twitters ocorrentes no ato de contar marcar ou assinalar coisas que comomente se recebem contando pesando medindo ou assinalando e que já tiverem sido costas à disposição do comprador correrão por conta deste e o parágrafo segundo correram também por conta do comprador os riscos das referidas coisas se estiverem embora tivesse receber quando postas à sua disposição no tempo lugar e pelo modo ágil pois bem o parágrafo primeiro eu até transcrevi aqui um trechinho da explicação do professor Flávio tartussi ele fala né que os casos foram Twitter ou seja aqueles eventos totalmente imprevisíveis

que ocorrerem no ato de contar marcaram assim lá coisas normalmente se recebem dessa forma contando pesando medindo assim falando né E que já tiverem sido colocadas à disposição do comprador correm por conta deste em outras palavras os riscos nessas situações serão por conta daquele que adquire a coisa não temos uma exceção né temos aí uma exceção excepcionando A Regra geral do caput mas aí é um caso um tanto quanto específico porque nós estamos diante de coisas que devem ser contadas pesadas medidas né ou assinaladas E aí se eu tiver um caso fortuito nessas situações aí

o risco será daquele que adquire a coisa então há uma pequena mudança que no parágrafo primeiro o parágrafo segundo Na verdade ele traz um efeito da Amora né ele traz um efeito da Amora olha só que Curioso o parágrafo segundo diz que como um dos efeitos da Amora você não vai responsabilizar o vendedor que no caso é o devedor pela Conservação da coisa Então olha só que interessante parágrafo segundo correram também por conta do comprador os riscos se eles estiverem embora de receber a coisa quando postas à sua disposição não tem lugar em modo os

estados então aqui é interessante no parágrafo segundo porque nós temos o atraso do credor do credor aqui é o credor que está em mora o dispositivo ele acaba punindo o credor pelo atraso no recebimento da obrigação Olha que interessante né porque a gente sempre pensa que quem atrasa é o devedor ao devedor que atrás aqui nós estamos falando de uma mora do credor é o atraso no recebimento da obrigação então o cara já tá falando a coisa tá aqui a sua disposição conforme o combinado no contrato a coisa tá à sua disposição e o credor

sabe se lá por qual motivo atrasa não vai buscar a coisa tá demorando para receber a obrigação o que que o código faz retira a responsabilidade do vendedor retira a responsabilidade do devedor pela Conservação da coisa sinal de contas agora eu vou punir o credor que demora para receber a obrigação beleza alguns doutrinadores aqui é interessante a gente fazer só esse pequeno adendo entendem que esse artigo 492 ele também pode ser aplicado para compra e venda de bens Imóveis porque se você reparar no texto e o dispositivo olha aqui o caput até o momento da

tradição e eu já expliquei que tradição é a forma de aquisição da propriedade de bem móvel então bem móvel eu adquiro por Tradição ao passo que imóvel eu adquiro pelo registro Você já foi comentado aqui então quando você olha para o 492 ao que parece ele é um dispositivo que foi pensado exclusivamente para a compra e venda de bens móveis porque ele fala em Tradição ele não fala em nenhum momento aqui de registro não ele fala tradição Só que alguns doutrinadores falam ó o 492 também pode ser aplicado para bens Imóveis mesmo ele se referindo

apenas a tradição você também pode alargar o dispositivo para abarcar os imóveis o professor Marco Aurélio Bezerra de Melo ele fala né que a propriedade no caso do artigo 492 deve ser entendida como posse ou seja disponibilidade do imóvel ao comprador que aí sim será o Marco de delimitação dos riscos da coisa e do preço então ele fala não na verdade nós vamos interpretar o artigo 492 para que ele se aplica aos bens móveis então ele se aplica para compra e venda de bem móvel porque ele fala em Tradição Mas eu também vou aplicar esse

dispositivo para o imóvel para compra e venda de bem imóvel porque na verdade Aí quando ele fala tradição Ele está querendo dizer disponibilidade do bem então no caso de um imóvel né Você tem que ver a disponibilidade Quando é que o bem está disponível para o comprador aí é que você tem o Marco de delimitação da responsabilidade no caso de móvel é fácil é tradição é entrega então fica fácil mas para nós aplicarmos esse dispositivo para os bens Imóveis nós temos que fazer essa outra interpretação nós temos que pensar na disponibilidade do imóvel a partir

de que momento que o imóvel ficou disponível para o comprador porque aí sim eu vou ter a delimitação dos riscos da coisa preço enfim da responsabilidade tá bom é um posicionamento doutrinário que eu achei que valia a pena comentar aqui com vocês mas é claro que se você tiver diante de uma prova onde o texto da lei é efetivamente o mais importante uma prova objetiva né Aí você tem que tomar muito cuidado com a literalidade do dispositivo e ali fala em Tradição é que aqui você tem alguns doutrinadores dando uma largada no comando legal para

abarcar também os imóveis tá finalmente esse dispositivo que nós acabamos de ver ele não se aplica para as chamadas obrigações própria obrigações próprias da coisa obrigações que aderem a coisa então aqui esse dispositivo repito não se aplica quando nós estivermos falando de obrigações próprias porque essas obrigações aderem a coisa então por exemplo mesmo após a tradição a entrega o comprador ele continua responsável por dívidas de IPTU IPVA cotas condominiais Porque aqui nós estamos no campo das obrigações própria obrigações que vão junto com a coisa que acompanham a coisa então comprei um determinado bem a obrigação

própria vai junto Ah mas o artigo 492 não aí você não aplica esse dispositivo para as obrigações própria também aí as obrigações própria Rem como elas aderem a coisa elas grudam na coisa elas acompanham essa coisa para onde ela for trouxe apenas alguns exemplos né dívidas de IPTU e IPVA cotas condominiais vai junto com a coisa tá bom aí é o comprador que vai ter que arcar com esse pagamento beleza pessoal Vou parando o vídeo por aqui para já não ficar muito longo mas a gente no próximo vídeo termina esse ponto referente aqui a despesas

riscos da compra e venda tá bom Vou parando o nosso compartilhamento e na sequência eu volto para a gente terminar esse ponto até lá