A MELHOR CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS! | MONTANDO NA PRÁTICA

Olá pessoal eu sou Ricardo Figueiredo o analista responsável por fundos imobiliários na Speed e hoje vim trazer um vídeo para vocês muito legal para responder uma pergunta que eu tenho certeza que muitos de vocês estão fazendo nesse momento Como seria uma carteira de fundos imobiliários ideal neste cenário em que a gente está vendo que a taxa de juros SELIC vai começar a cair então a gente já viu e fixo começar a reagir nos últimos meses vamos lembrar o e fixa é o principal índice de fundos imobiliários na B3 Nossa Bolsa de Valores a gente veio

de três meses consecutivos de alta abril maio e junho o segundo trimestre porque estamos aí neste cenário iminente de queda de taxa de juros isso já começou a destravar valor de ativo de risco imobiliário é um ativo de risco como é que eu vou compor uma carteira de fundos imobiliários que o surfará melhor esse cenário de menor taxas de juros isso é um gráfico onde eu vou preencher cada espaço desse com um perfil de fundo imobiliário com percentual que eu indico para você compor uma boa carteira de feliz e colocar justificativa porque que é importante

você ter esse tipo de fundo imobiliário na sua carteira Já prepara o material para ir anotando tudo para você montar uma carteira de fundos imobiliários que vai com certeza extrair o melhor desse momento vou começar com as fatias menores Vamos começar com a fatia que responde por nove e meio por cento fundos de Shopping fundos de shopping center vamos lembrar como é que a gente ganha com fundo de shopping center você tem um fundo imobiliário que é proprietário de diversos shoppings as lojas deste Shopping pagam aluguel de aluguel e Riga ou caixa do fundo imobiliário

receita de estacionamento de Shopping também irriga o caixa do fundo imobiliário você tem outras receitas que o shopping gera quiosques que estão espalhados ali nos corredores no aluguel também remuneram os cotistas dos fundos imobiliários de Shopping aquelas propagandas que você vê quando está andando no corredor de um shopping às vezes são telões e outras simplesmente são adesivos colocados em elevadores por exemplo também remuneram pagam e remuneram os proprietários do shopping se o proprietário é um fundo imobiliário para remunerar o cotista do shopping center fundo de Shopping Center no momento mais agudo de pandemia sofreu bastante

o setor Mas vamos nos lembrar as pessoas não simplesmente deixaram de ir ao shoppings por vontade era uma determinação naquele momento ninguém deixou de gostar de shopping center a partir do momento que houve o controle da questão sanitária o shoppings começaram a ser reabertos o fluxo foi voltando e hoje a gente já tem uma normalização praticamente plena do setor é óbvio que alguns shoppings Ainda não retomaram as condições para pandemia mas hoje a gente enxerga isso como questões mais pontuais na indústria a maior parte os bons ativos muito bem localizados já dominantes consolidados estes já

deixaram esta questão da pandemia para trás e vem entregando resultados inclusive surpreendendo o setor o pessoal esperava em um crescimento de aluguel tá crescendo mais esperava um crescimento de venda tá crescendo mais de onde vem essas informações dos relatórios gerenciais desses fundos imobiliários a gente consegue extrair essas informações de lá então 9,5% da carteira em fundos de Shopping minha preferência são por shoppings com localização mais demandadas com áreas de influência mais irrigadas com mais consumidores se possível a gente ter alguma exposição um pedaço do portfólio ali de shoppings como alguma exposição para público com maior

poder aquisitivo normalmente esses equipamentos são mais resilientes então isso eu também vejo de forma positiva é bom a gente olhar o histórico de rendimentos quando a gente olha histórico de rendimento de Shopping a gente vê que é rendimento crescente tivemos um hiato aí na pandemia mas Shopping Center normalmente consegue repassar no lojista a inflação e até algum prêmio então Shopping 9,5% da carteira próximo segmento representando 10% da carteira renda Urbana meu Deus Ricardo que segmento é esse eu diria que é um segmento mas ecléticos que tem na bolsa em se trata de fundos imobiliários os

segmento de renda Urbana como o nome já fala a gente está falando de imóveis que estão ali na área urbana preferencialmente mas não são excludentes preferencialmente em regiões metropolitanas regiões mais adensadas não interior não seja alvo também pode ser mas o que caracteriza o reino urbana é o perfil de ocupação que como eu disse é um perfil mais eclético ele abraça muitos setores da economia Então dentro de renda urbana A gente pode encontrar por exemplo operações de Atacarejo você tem algumas marcas que a gente vê dentro de fundo imobiliário por exemplo açaí você encontra em

fundo imobiliário Sam's E por aí vai você tem operações de Supermercado Padrão né como Pão de Açúcar tem dentro de renda Urbana tenho varejo mais tradicional não ligado alimentos uma Varejista como uma Lojas Renner que é uma operação de loja de rua não em shopping center você pode ver um imóvel desse dentro do reino Urbana Educacional faculdades escolas em Urbana Então a gente tem aí diversos perfis de operação que cabem dentro do renda Urbano então a gente já tem uma diversificação muito legal em questão de atividade normalmente esses imóveis a localização deles são localizações que

são importantíssimas para os ocupantes uma operação de Atacarejo por exemplo estar naquele local faz diferença pro negócio ao invés de estar 2 Km à esquerda à direita enfim essa dependência do local se reflete em contratos atípicos que são contratos mais longos contratos mais resilientes com muitas mais pesadas Então você tem mais prêmiosibilidade de renda então 10% da carteira renda urbana é o se que eu gosto e que tem entregar o retorno bem interessante pensando em diversificação mais uma vez portfólios mais diversificados tentando diminuir a dependência seja de um determinado setor seja de um determinado locatário

e a gente observa os contratos duração desses contratos quanto mais longos melhores quanto mais contratos atípicos que são esses onde a gente tem multa mais pesada também melhor endividamento que a alavancagem eu gosto de endividamentos mais baixos Ainda que os contratos atípicos promovam um casamento aí né eu tenho uma dívida Mas eu também tenho um contrato de locação atrelado essa dívida quer tão longo quanto parece que tava tudo muito bem casadinho mas se eu tiver uma quantidade de dívida menor eu prefiro renda Urbana 10%. próximo segmento respondendo por 15% da nossa carteira eles os fundos

de fundos a sigla fandoffants fundos de fundos são fundos imobiliários eles que não compram móveis também não compram dívidas ligadas ao setor imobiliário eles compram cotas de outros fins eles fazem o que você o que eu fazemos compra um cotas de outros fins só que aqui é um gestor profissional fazendo essa seleção inclusive aproveitando para arbitrar um mercado que você provavelmente não tem condição de acompanhar ali todo pregão para pegar alguma disfuncionalidade para entrar em alguma operação que você não conseguiria porque um Fundo de Investimento é um investidor qualificado por natureza e não necessariamente nós

somos né as regras de investidor qualificados são muito Claras Ou você tem uma certificação de mercado Ou você tem pelo menos um milhão de reais em ativos financeiros Então se tem um fundo imobiliário que exclusivo para esse perfil você consegue investir nele através de um fundo de fundo o momento é muito especial para fundo de fundos porque quando a gente vem de um momento mais duro para o mercado de fundos imobiliários onde as cotas estão mais deprimidas a gente consegue comprar com desconto e se a cota do fundo imobiliário que é um fundo de fundos

está negociando com desconto por regra contábil a maneira que você calcula o valor patrimonial dela é como se você tivesse comprando tudo aquilo que tá lá dentro com um desconto adicional vou explicar para ficar mais fácil para você imagine que você tem lá sem fundos imobiliários negociados na bolsa e eles estão negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial o que que isso significa É como se você tivesse comprando um veículo abaixo da tabela FIPE tabela FIPE é o valor patrimonial e eles estão negociando abaixo da tabela Fipe e aí você tem um grande

veículo aqui chamado fundo de fundos que ele faz o quê ele compra cota desses cinco Fundos vamos imaginar que ele é uma locadora de veículos ele foi lá e comprou cota desses veículos que estavam sendo negociados abaixo do valor patrimonial abaixo da tabela FIPE aí você está vendo que este fundo de fundos está negociando abaixo do valor patrimonial dele qual é o valor patrimonial dele qual é a tabela FIPE dele o valor de mercado que ele tá comprando já o valor com desconto o patrimonial a tabela FIPE desse fundo de fundos E você tá comprando

mais barato então É como se você tivesse comprando toda essa turma aqui com ainda mais desconto a gente enxerga esta figura ainda nos fundos de fundos e justamente para aproveitar essa oportunidade de encontrar ainda mais desconto nas costas dos fundos imobiliários é que nós temos 15% da nossa exposição em fundos de fundos e aqui gente é importante outro item né a gente tentar tem estratégias complementares nas caixinhas então por exemplo o fundo de fundos eu vou lá e compro um único fundo de fundos para minha carteira a gente tenta montar a carteira dois pelo menos

que seja um complementares você abre a carteira deles abra lá o relatório gerencial e você vai encontrar informações de composição este daqui gosta mais de logística esse gosta mais de escritório Veja São estratégias complementares essa ideia de estratégias complementares a gente vai fazendo com cada um desses segmentos não precisa necessariamente sair comprando todos os fundos de uma vez é uma construção mas é importante que você tenha essa ideia para você saber onde você quer chegar ainda que você comece com uma cota de um fundo de Shopping por exemplo ou uma cota de um fundo de

fundos Mas você já tem um plano de investimento e quando você tem um plano você não fica se perguntando E agora o que que eu compro o que será que tá faltando na minha carteira é só seguir o seu plano de investimentos então passamos pelo terceiro item fundo de fundos Vamos para o quarto setor da nossa carteira representando 18.5%, que é o segmento Logístico que ali no começo da pandemia sofreu também mas depois aquele primeiro momento quando todos os ativos acabaram caindo bastante mas que entre os tijolos acabou se recuperando mais rápido foi o segmento

Logístico porque ele se beneficiou do crescimento do e-commerce que foi mais agudo ali na pandemia o crescimento e como esse é algo que vem acontecendo pelo menos uma década de forma bem acelerada ali na pandemia o ritmo cresceu corredor apertou o passo no crescimento E aí os ativos logísticos passaram a ser mais demandados o Brasil já tem uma malha do logística que ela é pequena e carece ainda de mais ativos de qualidade vou te dar um dado só para você entender como a nossa malha logística é pequena a BL área brutalocável o espaço que a

gente tem de locação logística no Brasil é menor do que em Atlanta nos Estados Unidos no Brasil é menor do que tem a planta e eu tô pegando tudo Tá se eu tirar os ativos que tem uma qualidade mais baixa que não vão ser demandados por uma abasão por um mercado livre por Magazine Luiza porque esse pessoal procura os ativos de maior qualidade o nosso estoque é ainda menor então a gente viu esses ativos travando o valor acelerando valor do aluguel crescendo patamar de renda está no patamar muito interessante mas a gente tem muito mais

coisa para fazer muito mais coisas vamos lá a gente vai ver de juros cair né taxa de juros caindo a gente começa a ver a roda da economia gira mais a de se pensar que a atividade logística também ganha alguma atraçãozinha saturma que ocupa Condomínio Logístico pode eventualmente e vai demandar mais área então a gente vai precisar de mais ativo logísticos tem mais desenvolvimento o que já tá pronto começa a capturar aluguel mais rápido tão logística ali com 18.5% da nossa carteira que que eu gosto localização sempre gente localização é mandatário imóvel né a gente

tem aquela regrinha básica né O que que é um bom imóvel três fatores localização e localização então a gente preserva as boas localizações sempre qualidade Ah mas aquele ali Ricardo Olha ele tá tão baratinho mas tá muito descontado dá uma olhadinha na localização dele você vai ver que aquele portfólio ele não tem uma localização para alugar quando aluga tem que fazer mais concessão dá mais desconto dá mais carência por isso que a gente foca nos ativos de maior qualidade o que que é qualidade de localização logística raio 30 km de São Paulo que você tá

dentro de um cinturão onde você tem o maior mercado consumidor do Brasil Então você tem as entregas mais rápidas sul de Minas ali falando especialmente de Extrema se desenvolveu como Polo Logístico muito forte e as regiões metropolitanas de diversas capitais inclusive no nordeste no Norte no sul também inclusive por conta dessa aceleração que o conversei ganhou na pandemia acabaram se tornando destaque agora as empresas precisam atender essas praças também então procuram se concentrar em regiões no cinturão da capital que a gente chama de região metropolitana a gente olha para o Nordeste algumas capitais né Recife

Salvador interessantíssimo olhar pro Sul a mesma coisa importante estar nessas regiões metropolitanas próximo segmento é vocês acharam que eu estava com medo do bicho papão do Office não não estou 20 pontos cinco porcento no setor de escritórios ai cara eu não acredito mas as pessoas estão no trabalho híbrido Hoje estou aqui no nosso escritório onde nossos estúdios né preparando esse material para vocês mas amanhã estarei em casa nesse revezamento né Um pouquinho Trabalhando no escritório outro pouco em casa e esse negócio do trabalho híbrido não atrapalhou o segmento de escritório o Primeiro Momento atrapalhou Porque

existe uma grande dúvida do que seria e hoje isso já tá muito claro para as empresas trabalho híbrido ele não matou a função do escritório Pelo contrário né quando você está no escritório agora você tem mais necessidade de aproveitar muito bem esse momento de estar mais perto das pessoas então a configuração do escritório acabou mudando mas áreas de convivência das pessoas ali numa reunião né Por exemplo uma sala de reunião do que efetivamente ali as mesinhas para todo mundo sentar e trabalhar é isso continua existindo por Óbvio mas essas áreas onde as pessoas se relacionam

acabaram ganhando mais força justamente porque porque o escritório ganhou essa função de troca e aí a gente volta profundamento para pedra fundamental do investimento imobiliário localização eu tenho que preservar tenho que escolher os imóveis de melhor qualidade nas boas localizações como é que a gente preenche essa fatia aqui olhando o que existe de bom de escritório nas boas localizações boa localização São Paulo Faria Lima região da JK Vila Olímpia e tá em Bibi Essa parte é muito forte a Paulista vem enxugando vacância vem se recuperando a gente precisa ficar de olho ainda é algo muito

embrionário está se desenvolvendo mas a gente vê um grande corredor se desenvolvendo ali na Rebouças isso é mais para frente para o momento atual são esse segmentos que eu citei para vocês existem outras regiões que obviamente sofreram na pandemia mas a gente consegue observar ativos que são mais defendidos dentro dessas regiões fala especialmente de Chucri Zaidan ativo pontualmente ali dentro que ele está na Chucri Zaidan sim mas ele está onde são melhor do que a concorrência seja porque o prédio possui certificações que são demandadas por perfis específicos de locatários então eles larga na frente da

concorrência preserva mais os seus locatários consegue segurar mais preço de aluguel ou mesmo tem uma ele está muito mais próximo praticamente vizinho de transporte público de serviços que facilitam a vida dos usuário ali daquele empreendimento Então tudo isso entra na conta na hora que você vai selecionar onde instalar uma empresa por isso que a gente precisa observar muito bem o prédio a região O entorno que que ele tá oferecendo ali para quem está colocando a empresa naquela edificação as boas localizações a gente procura preservar e cuidado com as localizações mais difíceis quando a gente começa

a observar ativos que estão mais descontados né cuidado com o pvp o preço da cota sobre o valor patrimonial para fundo de tijolo ele pode passar uma informação de desconto parece que é dinheiro no chão que não é bem assim Cuidado para fundo de tijolo com essa variável tem algumas regiões que a vacância está alta e ela permanecerá alta se enxugava esse numa velocidade muito menor a um custo de você dar muito desconto para os locatários região um pouco mais complicada Então quando você vai mais para o extremo sul da região de escritório de São

Paulo região de Santo Amaro por exemplo Chácara Santo Antônio temos que ficar de olho nisso regiões mais secundárias Como por exemplo o mercado de escritórios em Alphaville São Paulo também vacância alta muita concessão por locatários está lá ali a gente precisa preservar as boas e tentar evitar ali essas regiões né minimizar a presença delas essas regiões mais difíceis em nossas carteiras fundos de escritório mostrando que eu não tenho medo do bicho papão do Home Office 20.5% da nossa carteira E aí falta o maior espaço aqui maior alocação nessa carteira que eu sugiro para vocês é

o grupo de fundo de papel ou fundos de Cris você vai encontrar com esses dois nomes tá porque cria o tipo de papel que é predominante nessa carteira o cria o certificado de recebível imobiliário é uma dívida Quando você compra um cri você pode investir num crime direto para você você estaria comprando um produto de Renda Fixa de crédito privado mas quando você faz isso através do fundo imobiliário no fundo de papel Você tem uma série de vantagens primeira que você diversifica ao invés de você comprar um cri você pode comprar uma ou mais cotas

de fiz que vão te expor a 80 sem 150 dependendo da quantidade de fundos de crime que você comprar com dois ou três na sua carteira Você pode ter mais de 100 crises diferentes olha como você pulverizou o teu risco de crédito porque é uma dívida Qual é o teu grande risco aqui o calote eu não recebi essa dívida então se eu tenho uma operação só Meu Risco Tá concentrado mas se eu tenho aí três fundos imobiliários por exemplo somam 90 Cris olha só que empresa o pulverizei meu risco pode acontecer de uma operação dá

problema pode mas vai pesar Muito pouquinho para mim quando a gente investe em crédito a gente tem que buscar isso pulverização Pense por exemplo num banco o banco toma calote também e nem por isso ele deixa de ser extremamente rentável por quê Porque ele não tá emprestando para um dois estamos prestando para milhares então uma certa quantidade de calotas inclusive já está no plano de negócios dele quando nós puerizamos o nosso investimento em crédito a gente pode considerar que eventualmente um ou outro operação pode dar algum problema pode dar algum susto as operações tem garantia

o gestor vai exercer a garantia ele depois vai tentar monetizar essa garantia transformar em dinheiro imagina que a garantia é por exemplo uma laje num prédio qualquer você não comprou um fundo de crime porque você queria laje você compra porque você queria receber o dinheiro Ah mas deu problema ao fundo ficou com a laje o gestor vai monetizar aquilo como ele vai monetizar isso ele pode vender a laje vendeu pegou o dinheiro pronto o fluxo voltou contribui para os cotistas em fundo de crê alguns aspectos são muito importantes na análise da eu escolher aqueles Fundos

que vão compor a minha carteira primeiro fator que eu chamo atenção é o risco do crédito que eu tô correndo isso está intimamente ligado a taxa que é esperada de retorno de dividendo daquele fundo então às vezes você olha para um fundo que tá lá ah a carteira de crise desse fundo da precificada ao equivalente a IPCA mais 13% ao ano e a do outro fundo está precificada IPCA mais oito e meio por cento ao ano parece tentador né o IPCA mais 13 parece ser uma opção muito melhor vamos olhar com cuidado não tem almoço

grátis no mercado financeiro fatalmente você tá correndo mais risco nesse IPCA mais 13 tem mais risco de calote ali então eu entendo que dentro dessa fatia a maior parte tem que estar naquele perfil que a gente chama de high Grand Ou pelo menos no meio do risco mais qualidade de risco cartão de crédito me do risque e o risco intermediário a turma do raildes eu detesto esse nome né verdade ele é Hi whisky ele tem mais risco isso tudo é certo ele será raio ele já vai gerar um Hilde um dividendo maior se ela estiver

na sua carteira se você genuinamente tem esse perfil de risco para tomar um risco adicional vai ser uma fatia pequena não vai ser carro-chefe aí você vai olhar para indexador tem carteira aqui tá mais indexada a inflação Então ela paga inflação mais uma taxa já outras carteiras estão mais indexadas ao CDI Então vai te pagar o CDI mais uma taxa que que vai acontecer com a taxa SELIC ela vai começar a cair que que vai acontecer com o retorno do CDI Será menor Ah então eu devo fugir do CDI Calma que não vai cair de

13,75 para oito em dois meses não é esse movimento Esse é um negócio palatino devagar não não acho que devemos desconsiderar esse perfil ainda inflação mais eu entendo que é uma locação que deveria ser predominante na carteira porque porque estruturalmente preserva mais poder de do teu valor ali investido porque ela tá repondo a inflação mais uma taxa repor na inflação mais uma taxa o rendimento será maior Ou eu tomar mais risco e essa taxa for maior ou sem inflação for maior mas eu não vou querer também que a inflação seja muito alta não faz sentido

né entre um pouquinho mais no meu bolso do investimento e sai um montão por conta da inflação sem inflação é um pouco menor o rendimento deste produto de investimento será um pouco menor será mas só que beleza a gente tá num ambiente de inflação menor isso é melhor para outros investimentos e a gente sabe que a inflação sobe e desce é cíclico então não dá para deixar de ter este tipo de investimento então eu prefiro ativo de maior qualidade óleo quem é o devedor qualidade de risco de crédito é importante diversificação máxima e entre indexadores

acha importante ter uma mescla mas ainda acredito que a fração de exposição a inflação ao IPCA Deva ser maior e com isso a gente fecha aquilo 100% da nossa inteira ideal de fiz para esse momento Note que fundo de papel 26 e meio por cento só para você ter uma ideia o ifix que é o índice de fundos imobiliários ele é uma cesta de fundos imobiliários não é ele tem mais de 40% de fundo de papel então aqui a gente até que tá mais leve em fundo de papel tentando capturar mais retorno nessa turma aqui

que tende a reagir na frente foi isso inclusive que a gente viu Nesses últimos três meses em cenários que o juro vai caindo quando o juro vai caindo tijolo e fundo de fundo anda na frente isso não quer dizer que você tem que deixar de ter fundo de papel parte estrutural da tua carteira é importante ter mas veja como a gente já tem só que não é de agora a gente já tem quem me acompanha há mais tempo sabe já tem uma posição mais comedida por isso que essa carteira vem entregando o retorno de forma

consistente acima do eixo uma carteira que já tem mais de dois anos de vida só esse ano até o final de Junho ela passava de 14%, tava mais perto de 15 passava de 14% contra o Fix que estava mim ao redor de 10% acumulado até o dia 30 de Junho então é uma carteira que é claramente vencedora no último mês Entregou um dívida em build que analisado passava de 11 e meio por cento ao ano 092% no mês isento de Imposto de Renda maravilhoso então é uma carteira que é vencedora assim eu espero que você

estrutura a sua carteira de investimentos em fundos imobiliários para surfar melhor esse cenário de queda de taxa de juros que a gente espera que comece em breve com isso eu encerro esse material Espero que tenha sido super útil para você um abraço e até a próxima