Diese fünf Fehler ruinieren deine Steuerstrategie. Du willst wissen, welche fünf Fehler wirklich so verherren sind, dass du deine Steuerstrategie für die nächsten Jahre eigentlich nicht mehr ab dir mal gestalten kannst. Dann höre jetzt genau hin.
Fehler Nummer 1: Du kaufst Immobilien gemeinsam mit deiner Ehefrau oder deinem Partner. Warum ist das so schlimm? Wenn man Immobilien alleine kauft, hat man die Möglichkeit nach 10 Jahren völlig problemlos die E-Gattenschaukel zu spielen.
Bei der Ehegartenschaukel verkaufst du die Immobilie an deinen Ehepartner. Die Immobilie bleibt im Familienvermögen, aber ihr habt die Möglichkeit neue Abschreibung zu generieren und auch über ein Verkäuferdarlehen euer Steuersatzgefälle auszunutzen. Wie funktioniert das?
Der verkaufende E-Gatte gibt beispielsweise ein Verkäuferdarlehen von 100. 000 1000 € und erhält dafür 10% Zinsen. Ist ja auch unbesichert das Starlehen.
Auf die Zinsen bezahlt der, der sie bekommt lediglich 25% Steuersatz, während der, der sie zahlt bei 42% im Spitzensteuersatz absetzen kann. Das bedeutet bei 100. 000 Darlehen und 10 % Zinsen werden auf der einen Seite die 10.
000 1000 € Zinsen mit 25% besteuert, also 2500 € und der sie im Bereich der vermieteten Immobilie alszinsen abzieht, kann 4200 € Steuern damit sparen. Ein Gefälle von 1700 € nur dafür, dass man in der Familie Geld hin und her tauscht. All das kann eine Folge der E-Gattenschaugel sein, die nicht funktioniert, wenn man eine Immobilie gemeinsam kauft.
Fehler Nummer 2, der ist so ähnlich und heißt vererben statt verkaufen. Wenn ihr eine Immobilie vererbt, hat euer Erbe überhaupt gar keine Abschreibung, denn er übernimmt immer die Abschreibung des Erblassers und die ist in den meisten Fällen schon komplett abgelaufen. Deshalb ist es immer gut, auch innerhalb der Familie Immobilien zu verkaufen, anstatt zu vererben.
Genau wie bei der E-Gartenschaukel ist nämlich auch der Verkauf in gerader Linie von Eltern an Kinder oder von Großeltern an Enkelkinder immer grunderwerbsteuerfrei. Man hat also keine Grundwerbsteuer und damit spart man den größten Posten der Kaufnebenkosten. Außerdem hat man die Möglichkeit über den Verzicht auf die Auflassungsvormerkung innerhalb der Familie die Notargebühr auf unter 1% zu senken.
Was aber das aller allerbeste ist, wenn du eine Immobilie an dein Kind oder dein Enkelkind verkaufst, dann hat das Kind oder Enkelkind auf diesen Immobilienpreis wieder die absolut volle Abschreibung, nämlich auf den Kaufpreis abzüglich Grund und Boden. Und das bedeutet, dass dein Kind oder Enkelkind die nächsten 50 Jahre diese Abschreibung nutzen kann, steuerlich und damit auch weniger Steuern bezahlt. Und ob man eine Immobilie für 1 Million vererbt oder für 1 Million verkauft und dann irgendwie das Darlehen verzichtet, das macht erbst keinen Unterschied.
Man kann natürlich auch als Kind die Immobilie bei den Eltern auslösen, also sie richtig gegen Banklehen bezahlen, dann haben die Eltern viel Liquidität und diese kann man in der Familie dann wieder für neue Immobilieninvestments nutzen. Das wäre eigentlich mein Favorit. Fehler Nummer 3: Man vergisst die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude im Kaufvertrag.
Wenn du eine Immobilie kaufst, musst du den Grund und Boden und das Gebäude der Immobilie trennen. Es wäre natürlich schön, du würdest darauf auch Einfluss ausüben. Und das geht, indem du dir das Excel Tool unter Aufteilung Grund und Boden, wenn du das googelst, beim Bundesfinanzministerium ziehst, dort eingibst, welche Daten das Grundstück hat, dann kommst du auf das Ergebnis, dass das Finanzamt hätte und dann weißt du noch zu deinen Gunsten ab.
Laut einem neuen Urteil kannst du vom Grund und Boden immer ca. ein fünftel abziehen als das, was das Finanzamt sagen würde und du würdest immer noch recht bekommen vom Finanzgericht, denn diese Abweichung ist so klein, dass das Finanzamt immer noch an die Aufteilung von Grund und Wohn und Gebäude gebunden ist. Was hat das für eine Folge?
Stellen wir uns mal vor, du schaffst es im Zuge der Kaufpreisaufteilung deine Abschreibung um 50. 000 1000 € zu erhöhen. Wie du weißt, wird nur der Gebäudeil abgeschrieben.
Du musst also, wenn du diese Aufteilung machst, deinen Grund und Bodenanteil mindern und dein Gebäude erhöhen. Wenn du deinen Gebäude um 50. 000 € erhöhst und du schreibst die Immobilie auf 50 Jahre, also 2 % ab, dann hast du die Möglichkeit jedes Jahr 1000 € mehr Abschreibung gelten zu machen, was dir im Spitzensteuersatz 420 € Steuern spart und das nur, weil du irgendeine Zahl im Kaufvertrag notierst, die dich beim Notar überhaupt keinen Cent mehr kostet.
Der vierte Fehler ist, dass du die 15% Grenze vergisst. Wie kann das passieren? Wenn du eine Immobilie kaufst, kannst du Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nur insoweit absetzen, als sie weniger als 15% des Gebäudeils betragen.
Da merkst du jetzt schon, dass es total sinnvoll ist, die Aufteilung Grund und Boden und Gebäude ernst zu nehmen, denn jetzt hast du den Gebäude schon erhöht. Wenn du jetzt sanierst, musst du darauf achten, dass du keinen Cent über dieser 15% Grenze liegst. liegst du drüber, kannst du die Sanierungskosten nicht sofort steuerlich absetzen, sondern musst sie auf viele, viele Jahre steuerlich verteilen.
Und wenn wir ehrlich sind, wir wollen doch alle sofort immer die Sanierungskosten gelten machen und sie eben gerade nicht über 50 Jahre Abschreibung verteilen. Also achte bitte auf deine 15% Grenze, optimiere sie im Kaufvertrag über die Aufteilung Grund und Boden und Gebäude. Und jetzt kommt ein Mega Trick, denn vor nicht langer Zeit hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass alle Sanierungsmaßnahmen, die vor Übergang Nutzen und Lasten liegen, nicht mit in die 15% Grenze hineinzählen.
Was bedeutet das für dich? Wenn du es schaffst, deinen Verkäufer davon zu überzeugen, dass es besser ist, wenn du schon vorübergang nutzen lassen die Immobilie sanieren darfst, dann kannst du außerhalb der 15% Grenze sanieren und wenn dann Übergang nutzen und Lasten eintritt, hast du noch mal die 15 % Grenze frei, die du dann wahrscheinlich nicht mehr überschreitest, weil du einen den Teil der Kosten schon vor den Übergang von Besitznutzen Lasten gezogen hast. Fehler Nummer 5, du kennst die VV GmbH noch nicht.
Was ist das Tolle an der Vermögensverwahlenden GmbH? Überschüsse aus Immobilien besteuerst du dort nur mit 15 % Steuersatz, anstatt wie im Privatvermögen mit 42% Steuersatz. Der Überschuss aus einer Immobilie ermittelt sich aus Miete- Abschreibung- Zinsen- Sanierungskosten.
Berechne also, bevor du eine Immobilie kaufst, ob deine Immobilie einen steuerlichen Gewinn oder Verlust erzielt. Erzielt sie einen störlichen Gewinn, dann wäre der richtige Zeitpunkt für die vermögensverwaltende GmbH gekommen, denn dann solltest du die Immobilie von Anfang an in die vermögenswahlende GmbH kaufen, um dort nur 15 % Steuern auf den Mietüberschuss zu bezahlen. Und übrigens, eine vermögensverwaltende GmbH besteuert nicht nur die Mietüberschüsse mit 15 %, auch Veräußerung von Immobilien werden dort nur mit 15 % Steuersatz besteuert.
Das ist sehr clever, wenn du eine Immobilie findest, die du zeitnah sanierst und dort schnell eine hohe Wertsteigerung erzeugen kannst. Denn diese Wertsteigerung kannst du nicht erst nach 10 Jahren steuerfrei auslösen, sondern bereits nach kurzer Zeit mit 15 % Steuersatz auf den Veräßerungsgewinn verkaufen. Ich sage immer, die Immobilien, die ich verkauft habe, haben mein Portfolio am schnellsten wachsen lassen und nicht die Immobilien, die ich behalten habe.
Wenn du auch ein schnell wachsendes Portfolio haben möchtest, dann solltest du dich mit der Vermögensverwalten GmbH vertraut machen, insbesondere für Fälle, in denen du die Immobilie schnell entwickeln und schnell wieder mit einer hohen Wertsteigerung verkaufen kannst. Das alles und noch viel mehr erfährst du in unserem Webinar www. de/steuerwebinar.
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