pas plus tard que cette semaine, j'ai échangé avec deux promoteurs immobiliers dans le Canton du Valet et on a échangé sur les prix de vente de l'immobilier neuf. En fait, c'est intéressant parce que on sa ils sont pas du tout concertés évidemment les deux mais ils avaient exactement le même raisonnement sur le prix de vente qu'on peut proposer aujourd'hui sur le marché en neuf. Alors, c'était dévalisant donc les discussions qu'on a eu concernent le canton du valet mais ça influence évidemment tout le marché immobilier en Suisse-Romande.
Puis en fait, ce qui me disait c'est si vous trouver aujourd'hui un deux pièces et demi à un prix inférieur à 400000 francs en 9, vous devriez sauter dessus et si vous trouvez un 3,5 inférieur à 550 ou 600000 francs en fonction de où vous êtes, vous devriez sauter dessus. Alors là, on parlait de de la plaine dans le canton du valet, donc le le marché de la plaine et j'ai trouvé assez intéressant comme approche, mais surtout il faudrait comprendre le raisonnement. Et c'est pour ça que dans cette vidéo, je voulais vous décortiquer ben quel est le raisonnement qu'ont les promoteurs quand ils partagent ce genre d'information.
Et quand vous êtes un acheteur, vous vous devez savoir qu'est-ce que vous êtes en train de payer quand vous achetez un bien immobilier. Et bien en construction, on peut diviser un peu le prix d'achat en trois. Vous avez le coût du terrain, vous avez le coût de la construction et vous avez la marge.
Si on veut rendre l'immobilier le plus basique possible, c'est tout ce que vous avez à regarder. Et puis ici, on les décortique en commençant par le coût de construction. Je pense que c'est intéressant hein, c'est le gros poste hein dans l'activité de construction et puis dans les biobiliques que vous achetez hein.
C'est ce qui coûte cher aujourd'hui. Alors le plus cher aujourd'hui mais potentiellement plus demain et puis accessoirement en fonction des régions, vous avez de plus en plus la part du terrain qui prend de la place par rapport à la part de la construction. À un moment donné, ce sera possible et c'est le cas déjà dans quelques régions.
Alors je parle pas ici de la région des régions rurales ou bien des régions qui sont un peu plus en en dehors, mais en plein centre-ville ou bien en station de ski, vous pouvez avoir le terrain qui coûte plus cher que la construction. Maintenant, comment est-ce qu'on estime le coût de construction quand vous achetez un appartement ? Et bien euh vous pouvez partir du principe que la construction et son coût par mètre carré de la surface que vous êtes en train d'acheter coûtera assez facilement entre 4000 et 6000 francs, je dirais, dans dans cette fourchette là.
Alors ça peut être ça peut sembler relativement large. Évidemment 4000 francs, je dirais que c'est une construction hyper optimisée avec des des un constructeur qui qui fait qui fait attention à tous les coûts, qui a qui a réduit le nombre de mètres carrés au maximum pour l'optimiser le plus possible, qui n'a pas de sous-sol par exemple, qui a des parkings extérieurs seulement. Voilà.
Puis là on est on sera à 4000 francs m². Mais aujourd'hui, c'est devenu très compliqué de construire à 4000 francs de mètre carr. Simplement parce que les coûts de construction en tant que tel, c'est intéressant, j'ai eu l'échange avec un collègue tout à l'heure pour parler de ça, les coûts de construction en tant que tel, si on prend le coût des matériaux n'a pas tellement évolué avec le temps à l'exception du Covid.
C'est-à-dire que c'est pas beaucoup plus cher aujourd'hui qu' a 30 ans à construire en gros en coût du matériel. Mais ce qui a changé, c'est la technique de construction, c'est-à-dire quelles sont les exigences qu'on attend d'une construction, donc la qualité de la construction. Ça ça a beaucoup changé.
Puis ça c'est les normes et ça c'est les lois. Et donc ça évidemment elle propulse ses coûts de construction vers le haut. J'ai changé là-dessus avec un autre professionnel tout récemment parce que dans certains cantons aujourd'hui vous êtes obligé de d'installer des panneaux photovoltaïques sur le toit pour les nouvelles constructions par exemple.
Et bien ça c'est un surplus de coût à la construction mais qui est directement refacturé sur la personne qui va acheter et c'est normal. Donc évidemment quand on rajoute des normes, on rajoute des lois, on rajoute des contraintes et bien évidemment que les coûts de construction s'envolent vers le haut. Alors, même que les matériaux n'ont pas forcément vécu ou subi une inflation gigantesque sur les 25 dernières années dans le domaine de la construction, par exemple, les ascenseurs sont moins chers aujourd'hui que il y a quelques dizaines d'années à construire.
Mais évidemment, pendant la phase Covid, on a eu une explosion des coûts de construction par l'explosion des coûts des matériaux, mais ça a pas toujours été le cas et c'est pas toujours comme ça que ça se passe. L'évolution et l'augmentation des coûts de construction aujourd'hui, c'est essentiellement dû. Alors, il y a une partie des des salaires évidemment et puis il y a une partie qui est la grosse partie essentiellement liée aux exigences en matière de qualité de construction qu'on fournit aujourd'hui.
Et donc une construction ultra optimisée, on sera situé autour des 4000 francs m². Une construction bah un peu moins optimisée 4005, un peu moins optimisé 5000 et cetera jusqu'à faire un peu plus de de haut de gamme, 6000 7000 francs le mètre carr, on peut on peut les atteindre et puis là on construit quelque chose de de pas mal. Et donc si on prend une construction standard à 5000 francs le m² et on prend un deux pièces et demi de 60 m² et bien on fait 60 m² x 5000 francs on arrive à 300000 et vous voyez que là on n encore pas acheté le terrain on n' pas de marge de manœuvre on est déjà à 300000 francs pour le coût de construction de son de pièces et demi donc même avant de parler du reste vous comprenez bien ce que je veux dire par le jour où vous trouvez un appartement de pièces et demi neuf inférieur à 400000 ça vaut la peine de creuser.
Donc là on a couvert le coup de construction maintenant on peut s'intéresser au coût du terrain. Le coût du terrain dans la tête du du commun des mortels, on parle de prix par mètre carré pour le terrain. Chez les professionnels, on parle d'incidence foncière.
C'est un coût par surface de plancher qu'on construit. C'est-à-dire que c'est le coût du terrain pour chaque mètre carré qu'on arrive à construire. Et donc plus on arrive à construire de mètres carrés d'habitation, plus le coût du terrain par mètre carré diminue.
Et donc évidemment, c'est comme ça qu'un promoteur trouve sa rentabilité. Et c'est exactement pour cette raison que les promoteurs construisent toujours un maximum que ce que le terrain permet. Alors, il y a des cas particuliers évidemment où tout d'un coup la densification supplémentaire ne sert à rien parce que on peut construire énormément et puis on est dans une région de luxe où les gens ont besoin de beaucoup d'espace puis ils ont ils ont pas envie d'être les uns sur les autres.
Dans ce cas-là, effectivement, on peut construire moins et vendre plus cher. On peut construire moins que ce que le terrain nous permet. OK.
Mais dans la grande majorité des cas, un promoteur va construire tout ce qu'il peut construire simplement parce que le coût du terrain est rentabilisé, mieux rentabilisé. et le coût du terrain diminue. Donc l'incidence foncière diminue puisque le nombre de mètres carrés augmente he c'est le coût du terrain global divisé par le nombre de mètres carrés.
Et là j'insiste c'est le nombre de mètres carrés de surface de planché qu'on arrive à construire aujourd'hui. C'est incidence foncière parce que travailler en prix du mètre carré de terrain purement. Donc ça veut dire on a un terrain de 1000 m² combien de mètres carrés on paye le terrain ?
Ça ça ne fonctionne plus. Plus personne ne travaille comme ça chez les professionnels de l'immobilier. Je sais que chez les gens ça fonctionne toujours de cette manière mais ça n'a aucun sens hein parce que la la le prix qu'on peut on peut on peut déterminer pour vos terrains dépend directement de ce qu'on peut construire dessus puisque le terrain est devenu rare en fait et c'est pour ça que c'est resté dans dans l'immeur un peu.
C'est resté dans la coutume des gens de réfléchir en pris par m carré terrain mais les professionnels ne font pas comme ça simplement parce que ça n'a plus aucun sens aujourd'hui. À l'époque il y avait largement assez de terrains. Les terrains n'étaient pas si chers que ça.
Le le l'évolution du prix des terrains n'était pas si importante. Et donc en fait oui, on pouvait fonctionner en prix par mètre car1 et dire que je que je fasse une villa, que je fasse deux villas ou bien que je fasse un petit immeuble, bon bah ça change pas grand-chose en fait et je peux me permettre de payer le même prix par mètre carré de terrain. Ce n'est plus le cas aujourd'hui.
Si vous pouvez construire une maison individuelle qui est rarement le cas, mais admettons où vous pouvez construire un immeuble de de 15 appartements ou de 30 appartements, et bien ce n'est pas la même chose. et je suis en train de le vivre maintenant sur un projet un projet où le le règlement de la de la commune je suis en train de d'acquérir le règlement de la commune n'est pas clair parce qu'on a pas d'indice d'utilisation du sol. Ça veut dire qu'on a pas de de critères de densification précis sur combien de mètres carrés on peut construire.
Mais simplement on doit faire un bâtiment qui s'intègre assez bien dans l'environnement déjà bâti en terme de hauteur et en terme de de surface. Mais ça veut rien dire du tout ça qu'on soit clair hein, ça veut rien dire du tout. Et puis en fait en tant qu'acheteur, en tant que promoteur, ben quand vous faites ça, c'est super délicat parce que du coup ça veut dire que vous savez vous savez pas combien vous pouvez construire.
Donc vous savez pas quel est le coût du terrain par rapport au nombre de mètres carrés que vous allez construire. Donc c'est très très compliqué de déterminer un prix lors de l'acquisition. D'ailleurs, ce qui peut se faire c'est que dans l'acte d'achat, vous déterminez [musique] un prix d'achat du terrain en fonction de ce que vous allez pouvoir construire.
Donc typiquement, vous pouvez dire "Bon bah moi je m'engage à construire le maximum que je peux. " OK ? Donc ce qui va augmenter le maximum la valeur du terrain, mais par contre je paye un prix par mètre carré de ce que je peux construire pour le terrain.
Donc si je peux construire 1000 m², ben je vais payer par exemple le terrain 1 million et si je peux construire 2000 m², ben je vais le payer 2 millions. Donc aujourd'hui dans des dans des villages un peu en dehors des des villes, dans des zones un peu plus rurales, on est assez facilement situé autour des 500 à 800 des fois mon jusqu'à 1000 francs. Le mètre carré d'incidence foncière.
Ça veut dire le mètre carré de terrain qu'on doit payer par rapport au mètres carrés de de surface constructive qu'on est en train de réaliser. Tout ce qui est en dessous de 500 francs le mètre carr effectivement c'est c'est assez assimilé à une à une bonne opération parce que c'est difficile aujourd'hui de trouver des terrains qui ont une incidence foncière plus basse que ça. Évidemment ça dépend dans du canton dans lequel vous êtes.
Et là je vais pas faire une analyse de chaque région et de chaque canton évidemment je donne des généralités ici hein. Donc c'est à prendre avec des pincettes. C'est pas dire que vous devez appliquer ça demain sur votre plan financier.
Évidemment j'ai mets une réserve assez importante. Donc on aura ici une fourchette assez standard de l'ordre de 500 à 1000 francs par mètre carré qu'on arrive à construire qui correspondra au prix du terrain au coût du terrain qu'on est en train de payer. Et donc typiquement si on peut faire si on peut faire 1000 1000 m² de construit hein sur un terrain et puis qu'on paye 500 francs le mètre carré attribué au terrain.
D'accord ? Donc on fait 1000 m² de surface de plancher à 500 francs ça fait 500000 francs qu'on paye pour le terrain. D'accord ?
Si on passe l'incidence foncière à 1000 francs, ça veut dire on double l'incidence foncière du terrain, le coût du terrain. Bien pour ces mêmes 1000 m² qu'on est en train de construire, on va payer 1 million de terrain. OK ?
C'est comme ça que ça marche. Et donc plus la situation est intéressante, plus le coût pour le terrain sera élevé. OK ?
C'est pour ça que vous arrivez sur la Riviera, vous arrivez à Lausanne, Genève, toute la côte, donc tout l'arcém manique sur des prix de terrain qui sont relativement élevés parce que l'incidence foncière est élevé et donc si vous construisez 5000 francs le mètre carré à Vevet ou 5000 francs le mètre [musique] carr dans un village valaisant et bien vous aurez le même coup de construction mais pas du tout le même coût du terrain. Donc là où l'incidence foncière par exemple exemple si je reprends mon de pièces et demi avant j'ai 60 m² à 5000 francs le mè carr 300000 francs ça c'est pareil à vevet c'est pareil dans le village valaisan ensuite après l'incidence foncière le coût du terrain ce qu'on va rajouter sur ces sur ces ces 5000 francs qu'on a payé pour la construction admettons qu'on est à 500 francs dans un village valalaisant et donc on passe à 5500 francs fois x fois 60 m² pour le coût global du terrain plus la construction donc on aura payé 300000 francs la construction et 30000 francs pour le terrain qui donne 330000 francs pour l'appartement dans sa globalité Vous voyez que c'est très très faible ça hein. La la le rapport du terrain par rapport à la construction est très très bas.
Pour ça que je vous dis une incidence foncière à 500 francs le le mètre carré ça n'existe quasiment plus. Et donc quand on s'intéresse à l'appartement à Vevet, on aura 300000 francs pour la construction et peut-être qu'on aura 2000 francs d'incidence foncière. OK, donc quatre fois plus cher pour le terrain.
C'est possible. Donc qu'est-ce qui se passe ? et bien c'est 60 m² fois c'estes 2000 francs, ça vous donnera 120000 francs de coût du terrain.
Ça veut dire que vous aurez payé 300000 francs pour la construction de votre appartement plus 120000 francs pour la part du terrain. Donc là vous êtes déjà à 420000 francs. Donc avec un exemple aussi basique, on arrive mieux à comprendre qu'est-ce que ça veut dire le coût du terrain qu'on est en train de payer.
Et alors ce qui est possible c'est que quand même si vous construisez dans un village valaisant, vous allez peut-être avoir des finitions légèrement inférieures par rapport à Vevet. Vous avez effectivement des salaires qui sont un peu plus bas dans le canton du valet. Donc [musique] en gros, vous aurez un coût de la construction en général légèrement inférieur, peut-être de 5 10 % inférieur.
Et donc c'est vrai que les 300000 francs de coup de construction de votre appartement de pièces et demi sur Vevet par exemple et bien dans le contour du Valet sera peut-être 250000 ou alors vous payerez plutôt 350000 à Vevet pour 300 310 3200 dans le contour du valet. Donc vous avez une légère différence, ça c'est vrai, mais la vraie différence, elle se fait dans le coût du terrain. Et enfin, quand vous avez payé le terrain et la construction, il vous reste la marge.
Et dans la marge, ce qu'on appelle la marge que j'aime pas trop, vous avez quand même des frais hein, vous avez des frais de commercialisation par exemple quand vous vendez. Donc vous allez payer évidemment et c'est pas intégré dans le coût de construction une commission de courtage he avec le courtier qui va vendre votre appartement. On parle en général de 3 % hein, qui est le coût du courtage.
Donc en gros, si vous vendez votre appartement 400000 ou entre 400 et 500000, ben vous allez payer entre euh 10 et 15000 francs de frais pour le courtage. En plus de ça, vous avez probablement quelques autres frais qui pourraient être des intérêts que vous payez à la banque, pour qui pourraient être des imprévus, euh voilà, que vous avez en plus, qui pourrait être des la rémunération du capital que vous devez fournir à un investisseur par exemple qui vous a suivi pendant le projet. Vous avez quelques coûts additionnels, peut-être 10 20000 francs pour l'appartement.
Et donc quand vous avez payé 300000 francs pour la construction, vous avez payé ici 30000 francs pour le terrain. Même que 30000 francs, c'est vraiment très bas hein. C'est ce serait un endroit un petit peu perdu.
Admettons, on va augmenter ça pour que ce soit un peu plus réaliste, mais vous avez payé euh 45000 francs, on augmente ça de de 50 %. Vous avez payé 45000 francs pour le coût du terrain. Donc 300000 francs le la construction, 45000 francs pour le terrain.
Vous avez payé encore 15000 francs de de frais de courtage. Vous êtes à vous êtes à 300, 345, 360. Vous avez encore 10 ou 15000 francs pour des frais annexes que vous avez pas prévu.
Vous êtes à 370. Et là, vous voyez qu'en fait construire un appartement de pièces et demi, ça vous coûte 400000 balles. Et voilà.
Et dans une région qui n'est pas la région la plus prisée de la Terre. Donc c'est pour ça que c'est promoteur et j'ai trouvé intéressant, mais je voulais le décortiquer parce que c'est un peu plus parlant hein. Comme ça vous vous rendez compte de ce qui est payé quand un appartement est construit.
Bah vous rendez compte que euh bah faire moins cher que 400000 francs le 2 pi c'est très compliqué. Et là on est sur un 2 piè et demi de 60 m². On n'est pas non plus sur un truc gigantesque.
Ça c'est simplement dû au fait que le coût de la construction a largement augmenté parce que les contraintes en matière de de construction tout simplement qualité constructive a largement augmenté. C'est dû au fait que beaucoup de frais dont les impôts sont des pourcentages des frais d'acquisition et puis quand vous achetez un terrain et bien évidemment le coût du terrain a augmenté. Donc les frais liés au coût du terrain augmenté.
Ça d'ailleurs c'est peut-être une absurdité hein qu'il faudrait peut-être corriger avec le temps parce que ça pousse évidemment les prix vers le haut. Plus les prix montent plus ils sont poussés vers le haut. C'est quelque chose qui un jour euh enfin je sais pas comment ça va se passer mais un jour peut-être que il faudra des des frais fixes.
C'est vrai qu'à Genève quand on réfléchit 2 secondes, les frais d'acquisition c'est 5 % sur n'importe quoi de de ce que vous êtes en train d'acheter. Mais 5 % il y a 30 ans et 5 % aujourd'hui c'est le même travail, il est identique, c'est le même travail pour l'État mais ils sont rémunérés trois fois mieux simplement parce que les prix de l'immobilier ont été multipliés par 3. Donc c'est ce qui est ce qui est complètement incohérent.
Et enfin, le prix du terrain qui est le nerf de la guerre aujourd'hui évidemment a largement augmenté. Mais là, la question se pose de pourquoi est-ce qu'il a augmenté ? Et bien là, on a plusieurs raisons, hein, pour lesquelles augmenté.
Premièrement, la loi sur l'aménagement du territoire, hein. Les fervants défenseurs de la loi sur l'aménagement du territoire se battent aussi euh théoriquement contre l'évolution des prix vers le haut. Mais la réalité, c'est que la loi sur l'aménagement du territoire a propulsé les prix des terrains vers le haut.
D'accord ? Et on a d'ailleurs des études aujourd'hui de banque dont la R FON qui a sorti une étude superbe qui explique pourquoi est-ce que les propriétaires ne vendent pas leur terrain. Simplement parce que les terrains ont pris en 12 ans 65 % de de plusvalue depuis la votation sur la loi sur l'aménagement du territoire parce qu'on ne construit plus assez.
On a évidemment l'évolution démographique qui influence le coût du terrain et puis on a aussi des contraintes de constructibilité aujourd'hui. Donc soit on peut construire plus qu'avant donc le terrain vaut plus. Ça c'est vrai.
Soit aujourd'hui typiquement vous avez beaucoup beaucoup de questions et de raisonnement autour des arbres qui sont protégés aujourd'hui sur les terrains et donc vous avez des terrains qui sont qui sont plus du tout constructibles comme ils étaient censés être constructibles à l'époque. Enfin on fait beaucoup plus attention à ce genre de chos et donc aujourd'hui ben vous avez des terrains qui prennent aussi beaucoup plus de temps à être développés parce qu'il y a beaucoup plus de services qui ont leur mot à dire. Et donc qu'est-ce qui se passe ?
Évidemment, on provoque de l'inflation sur le prix des terrains en construisant très lentement et puis en développant des projets qui prend qui prennent beaucoup de temps. Parce que les les projets qui prennent du temps et ça, il faut quand même se rendre compte de ça, mais le temps qu'un développeur prend pour développer un projet pour avant de pouvoir construire, ça veut dire pour obtenir une autorisation de construire coûte de l'argent. Et c'est ça, je pense que les fois les politiques se rendent pas compte.
Mais ça veut dire que les capitaux bloqués qui servent juste à obtenir une autorisation pour ensuite construire coûtent de l'argent. Il personne ne ne met à disposition du capital qui n'est pas rémunéré. Et donc évidemment avec le temps, les prix montent parce que le capital est bloqué beaucoup plus longtemps qu'avant.
Et donc voilà un petit peu toutes les raisons pour lesquelles euh le prix des appartements euh augmenter. C'est valable pour les maisons également. Mais je trouvais pertinent de de décortiquer un petit peu ces euh ces différents euh coûts en fait qui sont liés à la construction.
Et puis euh vous avez la marge du promoteur aussi qui a une marge en pourcentage en général du prix de revente de l'objet qui varie en gros hein. Mais ça ça varie beaucoup des régions. Moi j'aimerais pas faire de de généralité.
on est assez régulièrement entre 10 et 15 % euh mais mais bon, il y a des risques considérables he quand même dans un projet immobilier. Maintenant euh c'est ce pourcentage c'est aussi un peu tassé avec le temps he parce que la concurrence a augmenté. Maintenant, c'est possible que la concurrence euh arrête d'augmenter ou même se dilue un petit peu.
Et je pense à ça parce que c'est un marché qui s'est largement professionnalisé et puis pendant très longtemps, beaucoup de promoteurs se sont inventés ou des gens qui sont inventés promoteurs hein sans avoir de compétences en matière immobilière euh aujourd'hui sont un peu do mur et puis c'est terminé. Ça veut dire que ça n'existe plus des promoteurs qui sont pas des vrais promoteurs aujourd'hui. Aujourd'hui, c'est des professionnels de l'immobilier qui développent des projets.
C'est normal, c'est simplement parce que c'est devenu très compliqué. Donc c'est possible que le la concurrence entre promoteur se dilue un petit peu euh et puis que le pourcentage de de marge arrête de se tasser parce qu'évidemment plus il y a de concurrence he ça c'est une question d'offre et demande he plus il a concurrence plus la la marge se se tasse. On a des promoteurs qui prennent plus de risque pour moins de marge.
Voilà j'espère que vous aurez avec ça identifié et puis peut-être aussi que ça vous rassurera ou alors que vous vous poserez la question un peu plus clairement sur quand vous achetez que vous allez réaliser un petit peu ce que vous êtes en train de payer quand vous achetez. Et nous évidemment hein, si vous avez des questions particulières sur un projet immobilier que vous souhaitez faire, si vous avez un projet d'investissement, on se ferait un plaisir d'échanger avec vous. Vous pouvez réserver un appel avec nous en cliquant sur le bouton juste en bas de la vidéo et vous aurez directement accès à un expert de chez nous gratuitement pendant quelques minutes qu'on puisse s'intéresser à votre situation.
Petit rappel en conclusion, quand vous achetez un bien mobilier, vous payez une certaine marge pour le promoteur, y compris des frais de commercialisation lors de la vente du bien immobilier. vous allez payer un certain coût de construction qui est en général la plus grosse partie du projet, mais c'est bientôt plus le cas parce que le terrain prend beaucoup plus de place qui est une incidence foncière assez facilement aujourd'hui située euh entre 1000 et 3000 francs hein dans la grande majorité des régions euh en Suisse-Romande. Évidemment, vous avez des incidences foncières qui des fois sont largement supérieures à ça hein pour des constructions de faible densité sur des terrains qui valent beaucoup qui est possible.
Typiquement, vous allez la colonie, vous êtes largement au-dessus de ça ou alors vous avez des incidences foncières légèrement inférieures pour les régions un peu plus périphériques en dessous de 1000 francs le mètre carré. et ça devient de plus en plus rare. Voilà, merci d'avoir regardé jusqu'au bout et moi je vous dis à très vite.
