Olá pessoal! Essa é a aula seis e prosseguiremos com os instrumentos de titulação, apresentando a legitimação de posse e a legitimação fundiária. Os dois instrumentos são formas originárias de aquisição da propriedade, de modo que a propriedade é adquirida livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições eventualmente existentes em sua matricula de origem.
Eles são instrumentos de uso exclusivo para fins de regularização fundiária. No caso da legitimação de posse, é necessário aguardar cinco anos para a conversão em propriedade, conforme os requisitos. Já na legitimação fundiária, a aquisição da propriedade é imediata.
Ambos são aplicáveis à titulação de outros usos para além do uso habitacional. A legitimação de posse foi reformulada pela Lei nº 13. 465 de 2017, pois, na Lei nº 11.
977 de 2009, ela funcionava em conjunto com a demarcação urbanística, constituindo o que se convencionou chamar de usucapião administrativa. A legitimação fundiária foi uma criação da Lei nº 13. 465 e é aplicável exclusivamente na Reurb, somente a núcleos urbanos informais consolidados e com existência comprovada até 22 de dezembro de 2016.
Vejamos os requisitos e características de cada instrumento. A legitimação de posse. Por meio desse instrumento, o poder público emite um título que reconhece a posse de um imóvel no âmbito da Reurb e, posteriormente, esse título converte-se em direito real de propriedade.
Requisitos e características: a legitimação de posse é aplicável tanto para Reurb-S quanto para Reurb-E. Não se aplica a áreas de titularidade pública. O ato administrativo do poder público precisa identificar os ocupantes, o tempo de ocupação e a natureza da posse.
O direito é transferível, causa mortis ou inter vivos. O título deve ser registrado na matrícula do imóvel e constitui uma forma originária de aquisição da propriedade. O título pode ser cancelado se as condições estipuladas na lei deixarem de ser satisfeitas sem qualquer direito à indenização.
Existe uma garantia de conversão automática em propriedade, decorridos cinco anos do registro, se forem atendidas as condições do artigo 183 da Constituição Federal, isto é, se forem atendidas as condições legais para usucapião especial urbana: área urbana de até 250 metros quadrados, com posse ininterrupta e sem oposição, se a utilização for para fins de moradia e, desde que o legitimado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e que não tenha obtido outro reconhecimento de posse. Neste caso, o título de domínio pode ser conferido ao homem ou a mulher ou a ambos, independentemente do estado civil. Então, é muito importante que, no desenvolvimento dos programas, os títulos emitidos pelo poder público contenham as informações que permitam a conversão automática.
A lei garante que não é necessário qualquer requerimento pelo interessado ou qualquer ato registral. A conversão é automática. E se forem preenchidos os requisitos de outras modalidades de usucapião, o interessado deve requerer a conversão em propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Não é automática. Agora vamos ver as características da legitimação fundiária. Por meio desse instrumento, ocorre a aquisição da propriedade para aquele que detiver em área pública ou possuir em área privada uma unidade imobiliária com destinação urbana e integrante de núcleo urbano informal consolidado, com existência comprovada em 22 de dezembro de 2016.
Quais são as regras gerais? É de uso exclusivo na Reurb; decorre de um ato do poder público, não havendo necessariamente a emissão de um título individual; aplica-se em áreas públicas ou privadas, desde que integrantes dos núcleos informais consolidados existentes até 22 de dezembro de 2016; é admitida para quaisquer usos, não somente o uso habitacional. Trata-se também de uma aquisição originária, onde a propriedade é adquirida livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais ou gravames e inscrições.
Existem regras específicas para Reurb-S: autorização de reconhecimento para áreas públicas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios e suas entidades vinculadas (a lei faz essa autorização); o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural; o beneficiário não pode ter sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; se não for uso habitacional, o poder público deverá reconhecer o interesse público da ocupação. E como é feito o registro? Encaminha-se ao registro de imóveis a certidão de regularização fundiária, o projeto de regularização fundiária aprovado, uma listagem dos ocupantes com a devida qualificação e identificação das áreas que ocupam.
Não há necessidade de apresentar um título individualizado para cada ocupante. Não há necessidade de apresentar cópias da documentação de qualificação dos beneficiários. A listagem cumpre esse papel.
Se alguma família ficar de fora da listagem inicial, é possível o envio de uma listagem complementar posterior, mas sem que isso represente qualquer prejuízo dos direitos de quem constou na listagem inicial. A legitimação fundiária é aplicável aos casos de regularização fundiária urbana previstos na Lei nº 11. 952, desde que promovidos conforme a Lei nº 13.
465 de 2017. Para finalizar, vamos destacar algumas diferenças entre a legitimação fundiária e a legitimação de posse. O que é igual?
Ambas são formas originárias de aquisição da propriedade; ambas têm uso exclusivo para a Reurb; são aplicáveis para quaisquer usos, não somente habitacional; a lei não estabelece a área máxima do lote nem para a legitimação fundiária nem para a legitimação de posse, a não ser para legitimação de posse, que vai se beneficiar das regras da usucapião especial urbana, que, nesse caso, exige uma área de no máximo 250 metros quadrados; ambas podem ser utilizadas para áreas privadas. O que é diferente? A legitimação fundiária garante uma aquisição imediata do imóvel.
A legitimação de posse precisa aguardar cinco anos. Na legitimação fundiária, não é necessária a emissão de um título individualizado. Na legitimação de posse, é necessária a emissão do título individualizado.
Somente a legitimação fundiária é aplicável a áreas públicas. E a legitimação fundiária exige que o núcleo urbano tem que estar consolidado até 22 de dezembro de 2016. Na próxima aula, continuaremos com os instrumentos de titulação.
Até breve!
