Olá amigos do professor Baroni Este é o canal do professor Baroni mas meu nome é Jean tozeto eu sou apresentador da série filosofando e Sou coautor de Três livros importantes o guiao dividendos escrito em parceria com thgo Reis o 101 perguntas e respostas sobre fundos imobiliários escrito em parceria com o professor Barone e o guia pi agros escrito em parceria com o Taciano Neto esses três livros não foram escritos da noite para o dia eles reúnem vários anos de pesquisa e experiência então nós somos pessoas comprometidas com os ativos descritos nesses livros Eu particularmente sigo
investindo em ações de empresas que pagam dividendos em cotas de fagros e em cotas de fundos imobiliários mesmo quando muitas pessoas falam por aí que não vale mais a pena investir em fundos imobiliários E hoje nós vamos conversar sobre isso O que podemos fazer quando as cotações dos fundos imobiliários se apresentam em queda livre para começar a a nossa conversa sobre fundos imobiliários com as cotações sofrendo quedas sucessivas vamos registrar que estamos em dezembro de 2024 e por se tratar de um quadro que se chama filosofando eu quero trazer um grande ensinamento do estoicismo para
vocês vou ler para vocês uma grande frase de epiteto das coisas existentes algumas são encargos nossos outras não são encargos nossos o juízo o desejo a repulsa em suma tudo quanto seja ação Nossa não são encargos nossos o corpo as Posses a reputação os cargos públicos em suma tudo quanto não seja ação Nossa como podemos trazer esse ensinamento para o ramo dos investimentos existem coisas que estão no nosso controle e outras coisas que não estão no nosso controle nós podemos nos colocar no lugar dos gestores dos fundos imobiliários existem coisas que estão sobre encargo dos
gestores e outras que não estão no encargo dos gestores existem coisas que os gestores não controlam nós temos que cobrar deles aquilo que eles podem controlar portanto quando a cotação de um fundo imobiliário cai nós temos que investigar os motivos que levaram à Queda dessa cotação quando ocorrem quedas nas cotações dos fundos imobiliários nós podemos investigar as razões que levaram a esse processo Será que são razões intrínsecas ou seja razões internas aos fundos imobiliários a uma questão de gestão propriamente dita há um problema de contrato que está sendo interrompido há um problema de vacância há
um problema na interrupção da entrega de rendimentos as razões intrínsecas podem afetar os fundamentos dos ATIV Mas podem ser também que as cotações dos fundos imobiliários estejam caindo por fatores externos ao ambiente dos fundos imobiliários eu estou me referindo à macroeconomia quando isso ocorre nós podemos ponderar se podem ser oportunidades para aportes porque de repente nós estamos diante de uma janela de oportunidades para reforçar os aportes nos fundos imobiliários porque sabemos que o ciclo de baixa não dura para sempre e quando o ciclo de alta retorna Nós também carregamos toda essa rentabilidade na valorização da
cota e nos rendimentos ao longo do tempo se você tem fundos imobiliários na sua carteira eu proponho que você faça o seguinte exercício que você reanalise esse fundo imobiliário e refaça o caminho que você fez para escolher esse fundo e colocar ele na sua carteira observe o gráfico de suas cotações por exemplo nós podemos entrar no site status Invest e eu escolhi um fundo presente na minha carteira que eu não vou especificar Qual é porque a função desse vídeo não é recomendar ativo mas fazer um comentário lógico a respeito deles então nós podemos ver que
a cotação desse fundo no último ano ela começou com R 103,50 e atualmente no dia que eu gravo esse vídeo 5 de dezembro de 2024 a cota Está em R 96,60 é uma queda expressiva em se tratando de fundos imobiliários porque eles são conhecidos pela baixa volatilidade no entanto a queda da cotação de um fundo de tijolo importante permitiu que ele pudesse se apresentar com dividend yeld em torno de 12% E no caso desse fundo imobiliário em tela o dividendi de 12% que não é todo dia que a gente encontra isso no fundo de tijolo
ele é muito consistente basta você observar o gráfico com a evolução estrutural da entrega de rendimentos quando os fundos imobiliários eles entregam um valor paulatinamente maior para o cotista ao longo do tempo repare também que nos meses de dezembro os fundos imobiliários costumam entregar um rendimento maior Ou seja a queda na cotação desse fundo imobiliário está relacionada a fatores Extrem e não fatores intrínsecos porque o gráfico da entrega de dividendos diz o contrário ele diz que existe consistência na entrega de rendimentos para os cotistas e nós podemos visitar também a página do funds explora a
respeito desse fundo imobiliário específico e coletar mais dados para nossa análise superficial não é objetivo nesse vídeo fazer uma análise profunda é apenas a demonstração de que os fundamentos estão superficialmente preservados então nós temos aqui a liquidez média diária de 5 5,5 milhões de reais uma excelente liquidez para um fundo imobiliário o pvp está em 0,93 abaixo de um o preço em relação ao valor patrimonial da cota do fundo está abaixo de um e isso revela o critério da oportunidade para o aporte nós temos que lembrar também que o patrimônio líquido desse é de 2,1
bilhões de reais não é um fundo pequeno é um fundo de grande porte para os termos da economia brasileira e Conforme você pode ver na tela do site funds Explorer esse fundo imobiliário possui 31 ativos em 10 estados brasileiros diferentes ele é um fundo que opera com hipermercados Aí eu te pergunto você acha que a economia brasileira vai fracassar a ponto das pessoas pararem de comprar produtos nos hipermercados embora o mercado financeiro brasileiro esteja agitado do ponto de vista das notícias e das previsões pessimistas a respeito do futuro próximo as notícias da economia real apontam
para caminhos diferentes por exemplo o PIB do Brasil cresce tanto quanto a China no terceiro trimestre de 2024 e só fica atrás de Indonésia e México no G20 neste ano de 2024 é um resultado promissor e se os dados do IBGE estiverem corretos nós vemos que o desemprego cai a 6,2 por no trimestre terminado em outubro o menor patamar da história segundo IBGE então na economia real nós temos baixo desemprego e crescimento do PIB isso pressiona a inflação E aí entram as causas as razões extrínsecas para os fundos imobiliários estarem com as quedas nas cotações
observem o gráfico da taxa celic que é a taxa básica de juros da economia brasileira entre dezembro de 2015 e dezembro de 2024 veja como ele variou de mais de 14% caindo para apenas 2% durante o auge da pandemia em 2020 ele retornou rápidamente em dezembro de 2022 para um patamar próximo de 14% começou o momento de queda novamente e retomou a subida dos juros quando estamos com 11,25 por. esta é uma taxa básica de juros relativamente alta que induz as pessoas a tirar dinheiro dos investimentos para alocar novamente em renda fixa é o que
está acontecendo as pessoas estão deixando os fundos imobiliários para alocar o dinheiro por exemplo em títulos do Tesouro direto e por que a taxa silic está relativamente alta o banco central precisa controlar a inflação brasileira que também é pressionado pelo dólar vocês podem perceber que o dólar americano no último ano ele foi de um pouco menos de r$ 5 para quase r$ 6 Ele está rompendo o teto dos R 6 isso pressiona inflação porque o dólar é a base para a economia mundial e as comodes os combustíveis são cotados em dólar internacionalmente se estruturalmente o
dólar tende a valorizar perante o Real isso não vai acontecer para sempre não vai ter apenas momento de valorização na moeda o dólar também encontrará momentos onde ele vai perder valor frente ao real Como podemos observar no gráfico histórico Quando ocorreu a crise do subprime a bola Imobiliária dos Estados Unidos por volta de 2007 2008 a moeda americana desvalorizou perante o real brasileiro também ou seja embora numa tendência de longo prazo o Real tende a se desvalorizar perante o dólar isso não vai acontecer de forma contínua porque a economia é movida por ciclos entretanto fica
um conselho é preciso sim ter uma exposição ao dólar uma moeda forte em sua carteira de investimentos você precisa considerar investimentos no exterior ou investimentos em ativos que replicam o dólar aqui no Brasil outra razão extrínseca que tem entre aspas roubado o capital dos fundos imobiliários para o tesouro direto É porque a rentabilidade anual do Tesouro IPCA mais está rondando a casa dos 7% é uma altíssima rentabilidade em termos de renda fixa porque a renda fixa historicamente oferece menos riscos do que a renda variável e os fundos imobiliários estão inseridos no contexto da renda variável
Porém tem gente vendendo posições em fundos imobiliários realizando prejuízos para levar o dinheiro para o tesouro IPCA mais 7% isso é a efetiva realização de um prejuízo porque se você colocasse dinheiro novo no tesouro direto você teria uma ótima rentabilidade mas para ela pensar o que se perde quando você realiza um prejuízo isso trata--se de um péssimo negócio outro ativo que não gera fluxo de caixa mas tem uma volatilidade altíssima tem atraído atenção de muitos investidores brasileiros trata--se do Bitcoin pelo gráfico do último ano vocês podem notar que ele saiu da base de 200.000 para
o patamar de R 600.000 ou seja o Bitcoin em relação ao real triplicou de valor e pelo gráfico do histórico Total nós podemos perceber que o Bitcoin está em sua máxima histórica com uma subida assombrosa nos últimos meses e aí eu te pergunto será que vale a pena você realizar prejuízo em fundo imobiliário para colocar todo seu dinheiro num ativo que está na sua cotação máxima histórica eu não sou dono da verdade não sou dono da razão mas se eu tivesse que ter alocação em criptomoeda eu faria isso com uma pequena porcentagem do meu portfólio
Jamais eu colocaria todo o meu dinheiro em algo que não gera fluxo de caixa não paga dividendos não entrega rendimentos com regularidade e nesse ponto Voltamos ao ensinamento de epiteto que diz que existem coisas que estão ao nosso controle ao passo que existem coisas que não estão sob o nosso controle por exemplo você tem a caneta do Banco Central para forçar a queda da taxa celic você tem a caneta do Tesouro Nacional para forçar a redução do prêmio pago para o tesouro IPCA mais você tem poder para reunir os líderes mundiais e combinar um acordo
de paz nas guerras entre a Rússia e a Ucrânia e da mesma forma para resolver os conflitos no Oriente Médio porque esses conflitos estão pressionando o dólar e o Bitcoin para cima certamente você vai concordar que nós não temos controle sobre essas questões nós temos controle sobre a própria carteira de investimentos e uma boa carteira de investimentos ela deve ser diversificada com ativos não correlacionados de modo que você possa acumular patrimônio gerador de renda passiva mas também possa ter ativos que vão proteger a sua carteira do excesso de volatilidade em momentos ruins do mercado vale
a pena ter exposição à renda fixa com títulos do tesouro direto com certeza nessa taxa de rendimento de 7% acima do IPCA quem comprar títulos nessas condições fará um bom negócio vale a pena ter exposição a moeda forte por exemplo um etf que vai cobrir as bolsas Americanas de repente vale a pena você ter uma exposição em sua carteira nesse sentido que é a forma mais fácil de você poder dolarizar uma parte do seu patrimônio Será que vale a pena você vender suas posições com prejuízo em fundos imobiliários e fagros por exemplo para migrar seu
dinheiro para outros ativos eu não faria isso mas eu não vou determinar que você faça ou não faça isso tem muita coisa que não está sobre o nosso controle mas aquilo que nós podemos controlar é nosso dever fazer bem feito por exemplo você pode cuidar muito bem da sua própria saúde porque você depende dela para cuidar da sua carreira profissional cuidando da sua carreira profissional você cuida muito bem da sua família ou daquelas pessoas que dependem de você você também pode controlar as suas emoções e evitar cair nas emoções coletivas Por exemplo quando o mercado
está em baixa Existe Uma emoção coletiva que é o pânico muitas pessoas vendem suas posições com Pânico isso costuma ser um péssimo negócio assim como pode ser um péssimo negócio ser Refém Da Euforia para comprar ativos caros no mercado de alta embora com histórico recente na Bolsa de Valores os fagros tendem a se consolidar como ativos geradores de renda passiva porque eles são apoiados no agronegócio que sustenta boa parte do PIB brasileiro que está em alta os fundos imobiliários refletem uma forma inteligente de investir em imóveis eles T tudo para se consolidar cada vez mais
no mercado brasileiro vão superar esse momento de baixa Com certeza embora nós não possamos afirmar quanto tempo vai levar para as cotações se recuperarem de forma estruturada o mesmo podemos dizer das ações das empresas que pagam dividendos porque el estão com ótimos fundamentos entregando dividend yield elevadíssimos para a realidade brasileira e não faz sentido você abrir mão das posições nessas empresas para colocar seu dinheiro em ativos que não geram fluxo de caixa Essa é a minha visão que eu coad nessa visão com o pessoal da sunu porque nós somos Defensores do Vale investing e do
bayen Hold Estas são estratégias que deram certo nos últimos 80 anos e não há nada indicando que elas não servirão mais daqui pra frente no mais um grande abraço e até a próxima [Música]
