A minha saga analisando os investimentos mais queridos entre os investidores continua. Primeiramente eu trouxe um vídeo falando sobre ações, depois sobre ETFs nacionais e desta vez falaremos sobre os 14 fundos imobiliários mais presentes na carteira dos investidores. Todos os dados eu retirei do site do investidor 10, onde é mostrado o ranking de fi mais queridos.
Lembrando que só iremos analisar fi de tijolo, aqueles fundos que aplicam os seus recursos em imóveis físicos e não em títulos de renda fixa como os fios de papel. Eu decidi fazer o vídeo deste formato justamente para que ele não fique denso e extenso. Eu quero ser bem clara e objetiva te mostrando todos os tópicos relevantes que precisamos analisar.
O primeiro é o patrimônio. Todas as vezes que o investidor está começando e me pergunta: "Bruna, como eu escolho um bom fundo imobiliário? " Eu sempre aconselho a optar pelos fundos mais sólidos, mais maduros e consolidados.
E uma dessas métricas é justamente o patrimônio. De todos desta lista, o que possui o menor patrimônio é o vino 11 em aproximadamente R$ 800 milhões deais. Todos os outros, inclusive superam 2 B, o que já é um patrimônio bem relevante.
É lógico, não podemos parar a nossa análise aqui. Devemos analisar todos esses outros indicadores, como por exemplo, a liquidez. A liquidez ela é muito importante porque é justamente aqui que percebemos a facilidade que teremos em comprar e vender as nossas cotas.
Normalmente a liquidez ela é subestimada no momento do aporte e se torna perceptível no momento do resgate, quando o investidor precisa de liquidez, quando ele quer transformar aquele investimento em dinheiro. Se esse ativo movimenta muito dinheiro diariamente na bolsa, muitas pessoas querendo comprar e vender, você não terá dificuldade alguma. Mas existem casos onde a liquidez é baixa, inclusive que o investidor pode ficar mais de um dia para conseguir se desfazer dessa posição.
Mais uma vez, o ativo com menor liquidez é ovino 11, uma liquidez aproximada de R$ 760. 000. O segundo é o ALZ R11 com uma liquidez que supera 2 milhões, uma liquidez muito interessante.
Então todos os outros ativos, o investidor não enfrentará dificuldades de realizar movimentações. O próximo tópico, que é justamente a taxa de administração, ela costuma ser muito subestimada ou muito superestimada pelos investidores. É lógico, todo custo tem impacto na nossa rentabilidade ao longo do tempo.
Falando de taxa de administração, é uma taxa que incide anualmente, recorrentemente sobre o patrimônio líquido do fundo. Então, se um fundo tem uma taxa de ADM de 1% ao ano, esse valor incendirá sobre o patrimônio a cada ano que passa. Quanto maior a taxa, maior o impacto no seu resultado ao longo do tempo.
Só que concorda comigo que não faz sentido escolhermos um fundo apenas olhando paraa sua taxa. Ele pode ter uma taxa bem baixa, mas não conseguir entregar retorno pro cotista. Do que adianta?
Ao mesmo tempo, também não faz sentido nós nos sujeitarmos a aplicar os nossos recursos em fundos com taxas de 2, 3% ao ano. Mesmo que ele consiga entregar o bom retorno, a taxa afetará drasticamente os seus resultados. Ano após ano é 2 3%.
Então o que que a gente precisa fazer é basicamente analisar o retorno que o fundo consegue entregar em relação à taxa que ele cobra. Aí sim nós conseguimos chegar na conclusão se realmente é ou não é uma taxa justa. Todos esses fundos ficam na faixa de no máximo 1%.
Os únicos que excedem KNRI com uma taxa de 1. 11% e também temos o Vino 11 com uma taxa de 1. 2.
Alguns como o GAR 11, XPLG, TRXF11 e o HGRU cobram uma taxa de performance. Ou seja, todas as vezes que o gestor realizar o bom trabalho, ele é remunerado. Então eles colocam um índice de referência, na maioria das vezes IPCA + 6.
Todas as vezes que o fundo entregar um retorno superior a IPCA + 6, sobre o que exceder incindirá esses 20% de taxa de performance. É algo ruim? Depende.
Se o fundo consegue entregar retorno pro cotista, não é ruim. Ambos ganham, tanto o gestor quanto o cotista. O que você precisa ver mesmo é a movimentação do fundo se está em linha com o risco que você deseja correr na sua carteira.
Uma dúvida muito pertinente sobre a taxa de administração é a seguinte: como ela é cobrada? Não precisa se preocupar. O cotista não precisa fazer absolutamente nada.
Quando nós abrimos o relatório gerencial de um fundo e olhamos o seu fluxo financeiro dentro das despesas operacionais, já está descontado a taxa de administração. Então, todo o resultado líquido do fundo, o dividendo que cai na sua conta já é líquido, já foi cobrado a taxa de administração. E sim, todo fundo precisa cobrar essa taxa porque ela remunera os prestadores de serviço.
Muitos também se questionam se algo acontecer com o administrador que cuida ali de toda a movimentação contábil do fundo e com o gestor que é o responsável por alocar os recursos do fundo, eu como cotista acabo sendo prejudicado de maneira alguma. Eles são prestadores de serviço. Se o BTG é o gestor de algum fundo que você tem carteira e algo acontece com ele, o fundo simplesmente vai escolher outro prestador de serviço e a vida continua.
Não precisa ter esse tipo de preocupação. Agora, olhando para a diversificação, qual é o número de imóveis presentes no portfólio destes fundos? O fundo com menor quantidade de imóveis é ovino 11, apenas nove.
O TRXF11 possui 113 imóveis, HGRU 100, GGRC 36. Todos os outros são bem diversificados, mas não basta apenas olharmos o número de imóveis. Precisamos olhar os estados que eles estão presentes.
Nós temos diversidade geográfica. Precisamos olhar também o número de locatários. O fundo ele pode ter 113 imóveis, mas será que a maioria está locado para o mesmo inquilino?
você acaba tendo uma certa concentração. A maior parte da receita do fundo se torna dependente de um único locatário. Olhando para os contratos, basicamente nós temos duas tipologias, o contrato atípico e o típico.
O típico é aquele contrato padrão que nós estamos acostumados de curta duração, de 2 a 5 anos. Nós temos cláusulas em caso de rescisão, um pouco mais brandas em relação ao contrato atípico. Se o clocatário ele quer reincindir antecipadamente num contrato atípico, ele precisa honrar com todos os aluguéis remanescentes.
E este tipo de contrato, na maioria das vezes, possui uma duração mais longa, 10, 15 anos. Se ele reincide com cinco e o contrato tem 10, ele precisa honrar com o pagamento dos outros 5 anos. permanescentes.
Isso traz mais segurança e estabilidade ao fundo. Elimina todos os riscos de maneira alguma. Ele pode ainda assim encontrar problemas em relação à inadimplência e isso não elimina todos os riscos.
que fique bem claro isso. Dependendo do tipo do imóvel, é muito mais fácil ele ser da tipologia típico, porque é um contrato de curta duração, nós temos uma rotatividade maior. Se ele for bem localizado, isso é muito importante.
Normalmente contratos atípicos eles ficam em imóveis que são feitos com certa personalização, feito sob medida para o locatário. Então você precisa ali, consequentemente ter uma previsibilidade maior. o contrato ele precisa ter uma duração maior.
Na outra ponta, dependendo do nível de personalização, se esse imóvel ficar vazio, o fundo ele pode ter uma certa dificuldade para encontrar outro inquilino. De todos os fundos listados, os únicos que são 100% atípicos, Garonze e a LZR, você deve ter percebido que aqui no Gary 11 eu coloquei um asterisco, ele realizou algumas novas aquisições, uma dessas é laagens corporativas. E esse edifício de laje, ele é do contrato típico, então ele não é mais 100% atípico, mas eu trouxe um vídeo bem completo falando sobre tudo que está acontecendo com o Garion.
Todos os outros eles têm uma certa mesclagem. HGLG maior parte do tipo típico, mas a classificação dos imóveis do HGLG é a maior possível. Ele preza realmente por imóveis premium e isso consequentemente traz mais qualidade ao portfólio do fundo.
Se eventualmente ficar vazio, ele tem muito mais facilidade de arranjar outros locatários. O VAL é a duração média desse contrato. Em média de todos os contratos de locação do fundo, qual é a média que leva até o vencimento?
Gari 11. Os contratos levam em média 10 anos para vencer. Estamos falando do tipo atípico.
HGLG 4 anos. Nós temos KNRI com 9. O TRX tem uma média de 12 anos para vencimento dos contratos.
Isso traz um pouco mais de previsibilidade e segurança. Você sabe que não será recorrentemente que um contrato estará vencendo e o fundo estará ou tendo que renovar ou tendo que procurar novos locatários. Falando agora justamente do número de inquilinos, o Gari 11 tem aproximadamente 33 imóveis e apenas 13 locatários.
Quando olhamos pro KN R, ele possui mais de 150 locatários. HGLG 176. Isso é muito importante porque na outra ponta, quando olhamos a concentração de receita, se o fundo ele tem uma grande quantidade de locatários, consequentemente ele não terá uma dependência muito grande de um único inquilino.
No caso do HGLG, o locatário com maior relevância na sua receita é o Mercado Livre com cerca de 10%. Já o Garion, 48% da sua receita é proveniente apenas do Carrefu. Eu particularmente não sou muito fã de fundos que acabam concentrando demasiadamente em um único inquilino.
Este valor aqui ele tende a se alterar. O fundo ele adquiriu novos imóveis e esse número atualizado sairá no novo relatório gerencial. O HG RU 24% apenas pro Carrefu, mas ele é um fundo de renda urbana.
Naturalmente, fundos de renda urbana, eles acabam tendo uma concentração maior. Não há muito para onde fugir. Quando falamos desse tipo de segmento, renda urbana, estamos falando de fundos que investem em imóveis educacionais, em imóveis de empresas de atacarejo, agências bancárias.
Todos esses tipos de imóveis comerciais são chamados de renda urbana. O KNRI foi o único que no seu relatório gerencial não deixou bem claro o percentual, a relevância que cada inquilino tem na sua receita. Mas se nós olharmos a área bruta locável do fundo, 22% de toda essa área está locada a Henner.
Possivelmente a Henner é o inquilino com maior relevância na receita do fundo. Falando agora de segmentos, nós temos o GAR 11, que antes era apenas um fundo logístico, hoje é um fundo de renda urbana logístico e também investe em edifícios comerciais, as famosas lajes corporativas. HGLG e BTLG, puramente galpões logísticos.
GGRC, logístico industrial. XP também é logístico. KNRI, ele é basicamente meio a meio, metade lajes, metade logístico.
O TRX, ele é basicamente o fundo mais diversificado dessa lista, tanto renda urbana quanto logística. Agora nós temos shoppings, hospitais. Então virou uma sopa de letrinha a quem goste e a quem não goste.
Daqui a pouco eu deixarei a minha opinião sobre esse fundo. Vino 11, puramente lajes corporativas. A LCR, laje logística e renda urbana.
HG Rio, puramente renda urbana. Quando olhamos paraa diversificação geográfica, por mais que muitos ali tenham presença em vários estados, quando olhamos paraa sua área bruta locável, a maior parte desta área acaba ficando localizado na principal região metropolitana do Brasil, que é São Paulo. Alguns fundos que não tm concentração em São Paulo, Gari 11, ele possui 30% da sua área bruta locável no Rio Grande do Sul.
Quando olhamos pro GGRC, apenas 33% em São Paulo, nós temos também HGRU com 45% em São Paulo, mas outros como BTLG, basicamente toda sua área bruta se encontra em São Paulo. Outro ponto muito relevante para mim, na verdade, este é o tópico que você precisa dar atenção ao máximo, alavancagem. Eu já trouxe um vídeo bem completo falando apenas sobre alavancagem e eu irei te ensinar como calcular este número de forma muito fácil, olhando o relatório gerencial do fundo.
A alavancagem ela pode ser calculada de algumas formas que se diferem. A que eu gosto de utilizar é a seguinte: obrigações, tudo aquilo que o fundo tem de despesa financeira. se ele comprou algum imóvel e tem um cronograma de pagamentos, se ele se alavancou via securitização.
Bruna, não sei o que é isso. Assiste o vídeo do Gary 11 que eu explico tudo detalhadamente. Então, nós temos todas as obrigações dividido pelos ativos totais, tudo aquilo que o fundo tem de bens.
Ah, se nós olharmos pro valor aplicado em imóveis, o dinheiro em caixa, dinheiro aplicado em título de renda fixa, tudo isso entra no cálculo de ativos. Vamos dar uma olhada então na alavancagem do fundo XPML11. Primeiramente, precisamos encontrar as suas obrigações.
Logo aqui embaixo, no relatório gerencial, ele mostra o fluxo de pagamento de alguma das suas aquisições. Nós não estamos falando de securitização. Então, ele precisa honrar com a segunda parcela do pátio higienópolis, R$ 37 milhões 66.
Eu vou somar todos esses valores em amarelo, porque é justamente o que ele precisa honrar no curto prazo. Como vocês podem perceber aqui na minha barra de pesquisa, o somatório de todos esses valores totalizam R$ 386 milhões o fundo, ele também tem obrigações a honrar em relação às suas securitizações. Devemos somar todos esses saldos devedores.
Todos esses valores somados totalizam 930,5 milhões. Nós já temos as obrigações do fundo. Vamos encontrar agora os seus ativos.
Somar todo aquele valor aplicado em imóveis, em fundos imobiliários, dinheiro em caixa. Basicamente nós chegamos a um ativo de 7. 7 bilhões deais.
Vamos agora dividir obrigações 930,5 por 7. 797. Chegamos a uma alavancagem aproximada de 12%.
Ou seja, dos ativos totais que o fundo tem, 12% está sendo financiado por alavancagem. Quanto maior este número, maior deve ser o seu sinal de alerta. Particularmente, eu não gosto quando esse número começa a exceder.
20%. O fundo ele pode vir a enfrentar certas dificuldades financeiras ao longo do tempo. Por mais que essa alavancagem seja bem estruturada, o fundo agora ele tem uma obrigação a honrar.
Se eventualmente a vacância física dele aumenta, se algum evento sistemático como a pandemia afeta o mercado de uma maneira geral, ele tem dívidas e o seu fluxo de renda, aquela previsibilidade diminuiu, ele consequentemente acabará passando por problemas financeiros. Olhando então a alavancagem de todos esses fundos, Gari possui uma alavancagem de 24,5 e eu sei que provavelmente muitos digitarão aqui nos comentários. Bruna, a alavancagem do Gary 11 agora está negativa.
Vamos lá. Existe uma grande diferença entre alavancagem e alavancagem líquida. O que foi apresentado no último relatório do Gary foi alavancagem líquida.
Ou seja, se nós pegarmos todas as obrigações do fundo e compararmos com a disponibilidade o que ele tem de liquidez para conseguir pagar essas obrigações, ele tem mais dinheiro disponível do que obrigações. Então ele consegue pagar isso tudo e fazer sobrar dinheiro. Então a alavancagem líquida está negativa.
Significa que o fundo não está alavancado de maneira alguma. Ele tem alavancagem. A alavancagem dele é de 24,5.
Inclusive eu calculei para vocês junto com vocês no último vídeo que saiu sobre o Gary 11. Todos os outros fundos possuem uma alavancagem bem tranquila, especialmente KNRI, apenas 5. 9.
Agora TRX já tem uma alavancagem um pouco elevada, 22%. Vino maior ainda, 34. Em hipótese alguma, eu investiria num fi que a alavancagem superou 25%.
a LZR29. Inclusive a LZR, ele é um fundo interessante, ele é bem diversificado, não tem dependência em relação a um locatário, 100% atípico, mas infelizmente essa alavancagem está elevada, é um ponto de atenção a esse fundo HGRI Rio, uma alavancagem de apenas 9%. Outro ponto que podemos analisar é o Keiger dos dividendos nos últimos 6 anos.
Ou seja, qual foi o crescimento médio dos dividendos distribuídos ao ano por todos esses fundos? Vamos dar uma olhada. Por isso que você deve ter percebido ou não que aqui no início da planilha eu coloquei a inflação média do Brasil nos últimos 20 anos na casa de 5.
8%. Vamos olhar aqui G 11 de 2019 até 2025. Não considerei 2026 porque o ano acabou de começar.
Basicamente, ele não teve nenhum aumento dos seus dividendos. O dividendo que ele distribuiu em 2019 é o mesmo que ele distribuiu em 2025. Então a média ficou 0%.
HGLG apresentou uma média de 6. 3%, então ele teve um crescimento médio. Significa que foi um crescimento linear?
Não. Eu quero mostrar para você na prática. O Keiger ele faz basicamente uma média.
Então, se nós olharmos o quanto o HGLG distribuiu lá em 2019, neste caso, foi um total por cota de R$ 9,12. E olharmos para 2025, que ele distribuiu 13,20, se nós fizermos uma média de crescimento, seria como o dividendo tivesse crescido 6% ao ano. Mas nós percebemos que não é algo linear.
Inclusive, 2022 ele distribuiu 16,50. 2023 o dividendo caiu. Voltando para a nossa planilha, o BTLG teve um crescimento de 12% ao ano e eu coloquei um asterisco.
Por quê? O BTG só assumiu a gestão do fundo em 2019. Antes a gestão era feita pela TRX, era um fundo tenebroso para se ter em carteira.
Então, como ele passou por esse processo de reestruturação, o seu dividendo de 2019 para 2025 saltou. Por isso que esse número ficou inclusive acima da média. GGRC, um crescimento de 6%, XPLG4, KNRI5, TRX e um crescimento de 11%.
Lembre-se, às vezes quando o fundo ele é menor e está crescendo, se alavancando, ele acaba tendo um potencial de aumentar os seus dividendos, mas na outra ponta você tem um risco maior. Não se iluda apenas com esse crescimento de dividendos. Vino 11, como ele passou por n problemas, ele teve uma diminuição média dos seus dividendos de 5% ao ano.
A LZR cresceu 5, HGRU 6. 8%. Você não deve, hipótese alguma considerar esse retorno passado com retorno futuro.
Ah, então o HGLG cresce anualmente 6% dos seus dividendos. Não, você pode passar 1, 2, 3 anos com fundo distribuindo o mesmo dividendo. Por isso é muito importante que você sempre minimamente reinvista uma parte dos seus dividendos, 20, 30%.
Quanto mais conservador você quiser ser, maior será esse percentual de reinvestimento. Eu já trouxe um vídeo muito completo explicando sobre isso. Último tópico relevante, vacância.
Quantos por cento da área bruta locável do fundo está vazio, não está gerando renda? Consequentemente isso impacta o resultado do fundo. Todos esses aqui listados possuem uma boa vacância.
O Vino 11 é que está com a vacância mais elevada, quase 10%. Gacância zerada, GGRC basicamente zerado. A LZR também TRX.
Quando olhamos pro KNRI, uma vacância física de 3. 87, uma vacância financeira um pouco mais alta, 5. 6.
A vacância financeira é aquele percentual que realmente impacta o resultado do fundo. Então nós temos locatários inadimplentes. Se o espaço está vazio, ele não está gerando renda, isso impacta a área financeira do fundo.
Então aten-se, eu gosto ali de fundos que trabalham com uma vacância até 5%. entre 5 e 10, eu já começo a ligar um sinal de alerta, começar a entender o que que está acontecendo e acima de 10 você já deve começar a evitar esse tipo de fundo. KNRI, ele é um fundo que não consegue se restabelecer 100%, digamos assim.
É um ótimo fundo, mas muitos acham inclusive que ele não gera retorno, porque metade do portfólio dele é lajes e lajes corporativas, os edifícios comerciais não conseguiram se restabelecer 100% desde a pandemia. Nós tivemos a crise e na crise de 2014, 2015, os edifícios comerciais foram drasticamente afetados, eles estavam se recuperando, chegou pandemia, afetou tudo de novo. Então é um setor um pouco complicado e isso consequentemente acaba ali trazendo a percepção para algumas pessoas que KNRI não entrega resultado, mas é um fundo muito tranquilo.
Consegue perceber uma coisa? Quanto mais sólido for o fundo, quanto menos riscos ele tomar nas suas operações, portfólio diversificado, aquele fundo feijão com arroz, ele não terá um crescimento significativo dos seus dividendos. Tenha isso em mente.
Agora, se é um fundo alavancado que toma risco, que toda hora está reciclando o seu portfólio, procurando oportunidades, ele tem um risco maior e pode ter a possibilidade de incrementar os seus dividendos. E aqui eu deixo a minha conclusão pessoal. Particularmente eu não gosto de tomar muitos riscos em fundos imobiliários, porque para mim não faz sentido.
Naturalmente um FI ele foi feito para te gerar previsibilidade. 95% dos seus resultados, do seu lucro precisa ser distribuído ao cotista. Ele não tem muito espaço para crescer.
Ele precisa investir em bons imóveis bem localizados e entregar esse fluxo aos seus cotistas que precisam na fase de fruição, aquela fase que ele já está utilizando da renda, reinvestir minimamente uma parte. Este é o propósito. Se eu quero tomar risco investindo num fundo alavancado, querendo receber um pouco mais de dividendo, essa estratégia para mim não compensa.
Se eu quero ter um potencial de retorno maior, é muito mais fácil eu ir para ações, porque as ações podem reinvestir 80, 90% dos seus resultados no próprio negócio. O potencial de crescimento é realmente muito melhor do que eu voltar essa estratégia para fundos imobiliários. Para finalizarmos o vídeo, eu quero falar sobre os fundos de shoppings, que também estão nesta lista, mas como eles têm alguns tópicos que se diferem, eu coloquei numa parte separada.
Patrimônio, todos esses já possuem um patrimônio mais maduro, acima de R$ 2 bilhões deais. Boa liquidez. Quando falamos de taxas apenas XPML e HCML que cobram taxa de performance, 20% sobre o KECD e PCA+ 6.
O HCML é que possui o portfólio mais enxuto, apenas oito imóveis em comparação a 31 do Visk, 20 do HGBS. Eles possuem uma boa diversidade geográfica, Visk presente em 16 estados, sendo que 20% da sua área bruta locável é em São Paulo. XPML já possui uma concentração maior em São Paulo, assim como também HGBS.
Todos eles estão com uma vacância basicamente na mesma faixa de 4%. HCML é o que possui ali a menor vacância, 3. 40.
Quando olhamos para o NOI por met², esse indicador ele é muito importante quando falamos de shopping. É a receita operacional líquida. Para um shopping funcionar, ele tem os seus custos operacionais: manutenção, água, luz, segurança.
E ele tem todas as suas receitas, os aluguéis pagos pelas lojas, o percentual que ele recebe sobre as vendas, publicidade, receita com estacionamento. Se nós pegarmos todas as suas receitas e subtrairmos dos seus custos operacionais, nós temos o seu NOI, que é a receita operacional líquida. Quando nós analisamos a evolução dessa receita operacional do ano de 2024 para o ano de 2025, o XPML entregou um crescimento de receita operacional de 5.
9%, Visc 5. 5, HCML 7% e o HGBS conseguiu crescer a sua receita operacional em 8. 40.
São números bem interessantes. O custo de ocupação é um outro indicador que devemos ficar de olho. Qual é o custo que as lojas têm em relação à sua receita bruta?
Somente para se manter presente naquele shopping, pagando o aluguel, água, luz? Normalmente esse custo de ocupação costuma ficar na faixa de 12%. Precisamos analisar se esse custo é crescente ou não.
Dos fundos listados aqui, o HCML que possui o menor custo de ocupação, estando em 9. 5%. Mais uma vez, alavancagem Visc 16.
8. HGBS é o que possui a alavancagem mais controlada e o XPML possui uma alavancagem de 12%. Quando nós olhamos a alavancagem do XP, percebemos mais uma vez que tem um asterisco.
A sua alavancagem não é tão alta, mas ele passou por alguns problemas. Quando nós falamos dessas obrigações, precisamos ver a sua distribuição ao longo do tempo. Se ele tem muita obrigação no curto prazo, necessariamente o fundo ele precisa ter disponibilidade, dinheiro em caixa para honrar esse pagamento.
O que aconteceu com XPML é que ele tinha obrigações de curto prazo e não tinha dinheiro em caixa. Se ele quisesse pagar todas essas dívidas, o seu caixa terminaria negativo. Então, para consertar e reverter essa situação, o XPML fez algumas vendas, reciclou o seu portfólio para conseguir criar essa disponibilidade.
Mas ainda assim, no próprio relatório gerencial é mostrado que ele conseguiria terminar com caixa positivo no ano de 2026, mas em 2027 o seu caixa estaria negativo. Então é um problema que precisamos ficar em atenção em relação ao XPML. Fora isso, é um fundo bom.
tem uma boa diversificação, baixa taxa de vacância, apresentou um bom crescimento de dividendos ao longo dos últimos 6 anos, 7% ao ano, 3, HGBS3. E o HCML apresentou esse crescimento de 17%, porque mais uma vez é um fundo bem recente que está expandindo o seu portfólio. Consequentemente esse crescimento de dividendo acaba sendo acima da média, mas quando ele se tornar um fundo mais sólido, maduro, consolidado, esse crescimento ele tende a diminuir.
Bom, acredito que com todas essas explicações você tenha conseguido chegar na sua própria conclusão. Tudo o que eu vou dizer a partir de agora não é verdade absoluta, mas a minha opinião, Vino 11 é um fundo que eu passaria longe por n motivos, baixa liquidez, nós temos uma fortíssima dependência da Globo, 49%, altíssima alavancagem, é um fundo que não faz sentido estar presente na nossa carteira. A LZR eu gosto, mas enquanto ele não diminuir essa alavancagem, ainda assim é um fundo que eu deixaria em standby, TRXF.
A minha opinião é a seguinte, eu entendo essa ideia de ser um fundo diversificado, mas eu acho que quando abrimos demais o escopo, eu já não gosto muito da ideia. É hospital, é shopping, é logística, é renda urbana. São muitos tipos, muita tipologia de imóvel.
Eu acho que isso pode acabar se perdendo e ainda assim ele está com uma alavancagem um pouco acima do que eu gosto. Quando começa a ser de 20%, eu não estou muito aim aplicar o meu dinheiro. Mas ainda assim, quem gosta da tese de diversificação e confia na gestão do fundo, não estou aqui para criticar.
GGRC foi um fundo que melhorou bastante. Hoje é um fundo bem redondo. Ele tinha uma certa concentração na americanas e hoje essa concentração passou a ser da Renault apenas 11%.
algo extremamente controlado. E falando dos shoppings, eu gosto de todos esses. O HCML não é um fundo ruim, tem um ótimo custo de ocupação, um bom Keiger, cresceu bem os seus dividendos nos últimos anos, mas ainda assim está num processo de crescimento, uma alavancagem mais elevada que os seus pares.
Eu esperaria esse fundo se consolidar mais no mercado, se provar ao longo do tempo para que aí sim eu cogitasse colocar o meu capital ali. Mas como eu disse, tudo isso é baseado na minha opinião, porque de acordo com a minha estratégia, eu prefiro fundos mais sólidos e consolidados. Se eu quero ter um maior potencial de crescimento, eu foco nas ações da minha carteira.
Bom, e para finalizarmos o vídeo, eu te proponho uma coisa. Se você saiu deste vídeo sabendo uma coisa nova, algo que tenha de fato te agregado na sua jornada como investidor, não deixe de se inscrever aqui no canal e ativar o sininho para ficar por dentro de todos os vídeos sobre finanças e investimentos que saem por aqui. E não custa também deixar o seu like, porque assim o YouTube vai entender que esse vídeo foi relevante e vai recomendar para muito mais pessoas.
Então, um beijo e eu te vejo no próximo vídeo.
