[Musique] merci de nous retrouver pour bourse au live les rencontres avec ce nouveau webinaire dédié à l'innovation on va parler de l'intelligence artificielle qui est devenue une composante essentielle des investissements dans l'immobilier et nous expliquerons pourquoi avec vous Béatrice bonjour bonjour Marie vous êtes directrice recherche et innovation chez Swiss Life asset managers nous reviendrons ensuite dans la deuxième partie de l'émission sur le fonctionnement des SCPI de Swiss Life am qui permettent d'investir sur ces actifs innovants avec vous Xavier Royet bonjour bonjour Marie alors pour commencer je me tourne vers vous Béatrice on va faire un
peu de pédagogie quand on parle de l'intelligence artificielle dans l'immobilier sans trop rentrer dans les détail à quoi est-ce qu'on fait référence alors il y a plusieurs choses que vous avez dit il y a l'intelligence artificielle et l'immobilier donc a une intelligence artificielle on le sait bien il y a des intelligences artificielles alors pour le faire très simplement bah ce ça peut être des techniques algorithmique de la modélisation au Sange large pourquoi elles sont et elles seraient appliqué à l'immobilier donc sur l'immobilier il y a toute une chaîne de valeur depuis la construction jusque par
exemple au produits immobiliers et en fait on a des techniques donc qui sont dites intelligent parce que elles sont issues de la modélisation depuis ce qu'on appelle le le BIM pardon le le building information modeling jusqu'à la digitalisation par exemple des services financiers et des services immobiliers donc en fait on couvre la construction on va dire ensuite l'exploitation la valorisation et pourquoi pas l'analyse par exemple des performances alors pour l'immobilier c'est vrai que j'insisterai plus sur la partie construction design aussi par rapport aux enjeux de la transition climatique parce que l'intelligence artificielle n'est pas nouvelle
en immobilier euh je pense qu'elle est là elle est présente depuis on va dire les 20 30 dernières années elle a été peut-être bousculée depuis les accords de Grenelle euh au début des années 2000 puisque on s'était aperçu finalement que le secteur de la construction et le secteur de l'immobilier était on va pas dire le principal émetteur des gaz à effet de serre mais en tout cas un des principaux secteurs d'émission des gaz à effet de serre alors selon les pays c'est de 20 à 30 % moins évidemment pour la France puisqu'on est sur le
nucléaire et donc finalement toute la profession a décidé de s'engager de travailler pour mettre en place différentes techniques qui pourrai justement participer à la transition décarboner des immeubles et surtout avoir des techniques intelligente pour mieux construire mieux exploiter et aussi en bout de chaîne mieux valoriser par exemple les actifs alors pour donner encore quelques peut-être quelques chiffres de référence on va dire que aujourd'hui la modélisation les techniques la recherche développement investie dans le secteur immobilier c'est de 3 à 5 % selon les pays un peu plus de 3 % sur la France alors que en
général la moyenne est de 2,5 % tout secteur confondu donc on imagine bien qu'il y a certains secteurs qui portent plus la transition et qui donc vont forcément investir aujourd'hui on a j'allais dire toute une gamme de ce qu'on appelle les proptech prop pour property Tech pour technologie on a un écosystème en France en Europe mais aussi dans le monde qui justement sont très innovants pour l'immobilier et pour faire que le secteur soit beaucoup plus vertueux donc ça c'est pour la partie peut-être construction exploitation ce qui est vrai aussi c'est que sur la partie valorisation
des portefeuilles valorisation des actifs on utilise des techniques algorithmiques comme on peut le faire dans des d'autres classe d'actifs et là aussi on a de l'innovation puisqueen fait l'immobilier paraît sans semel comme ce studio ici permet de récolter beaucoup de données de les analyser et là aussi d'optimiser encore une fois l'exploitation et Infiné la valorisation et la performance en bout de chaîne pour l'épargne des ménages alors justement on constate que l'intelligence artificielle dope la performance de certaines classes d'actifs de l'immobilier notamment dans l'hôtellerie est-ce que vous pouvez nous en dire plus Béatrice oui alors vous
avez dit encore une fois DOP donc DOP ça veut dire booster la performance pourquoi parce que souvent les techniques issues de la modé ation comme je vous l'ai dit tout à l'heure il y a à la fois le volet exploitation le côté valorisation en fait dans les deux cas on a beaucoup de ce qu'on appelle d'économie d'échelle donc d'économie d'échelle ça veut dire par essence même d'économie et donc moindre coût et donc forcément plus de marge et plus de performance alors dans l'hôtellerie en particulier c'est vrai que quelque part c'est un secteur qui a été
on va dire béni aussi par la crise sanitaire puisqueen fait il y a eu des changements structurels post-crise sanitaire qui ont énormément bénéficié au secteur de l'hôtellerie par rapport aux autres secteurs il est vrai que on est en France on est proche des Jeux Olympiques c'est vrai que la France c'est quand même la première destination mondiale l'Europe c'est le continent qui finalement aujourd'hui a retrouvé un niveau de fréquentation d'arrivée de nuité supérieure avec ce qu'on a connu avant la crise sanitaire donc ça c'est relativement intéressant et le secteur de l'hôtel donc ça je veux dire
il y a les il y a le côté structurel d'accord du secteur de l'hôtellerie en tant que tel après comment l'intelligence artificielle va nourrir la performance du secteur et ben encore une fois il y a deux types de données il y a ce qu'on appelle les données externes alors je vais les illustrer euh de la volumétrie associée par exemple aux données de trafic aéroport gare et cetera des données de plateforme par exemple qu'on analyse et puis il y a des données plutôt internes qui sont liées au sous-jacent à l'exploitation la consommation d'eau la consommation d'électricité
à quelle heure par exemple euh les personnes person qui sont dans un hôtel vont prendre leur petit-déjeuner comment il évoluent par exemple en sortant on appelle ça IN OUT et cetera donc l'ensemble de ces données finalement c'est comme un millefeuille qu'on agrège vont permettre justement d'optimiser encore une fois l'exploitation et puis aussi permettre de fournir des services attendus d'anticiper la demande des clients qui sont pas les mêmes par exemple dans des en été à Noël quand on a une une clientèle plutôt jeune une clientèle plutôt mûre une clientèle plutôt familiale une clientèle plutôt business une
clientèle plutôt légre donc en fait ça permet finalement euh d'être beaucoup plus agile pour les opérateurs hôteliers et puis quand on dit beaucoup plus agile ça veut dire aussi d'autres choses ça veut dire anticiper la demande euh modéliser ce qu'on appelle des prix optimaux ou euh avoir ce qu'on appelle des prix dynamiques qui vont correspondre finalement à un certain type de clientèle qui vont permettre d'optimiser de Maxim is le taux d'occupation et ensuite quand on a à la fois une maximisation du taux d'occupation un prix qui est optimal en fonction de la saison et ben
on arrive aussi là à optimiser ce qu'on appelle le rêve par qui est un peu le Graal des opérateurson voilà pourquoi finalement d'un point de vue structurel l'hôtellerie est secteur très performant et c'est vrai qu'au niveau opérationnel grâce aux techniques d'intelligence artificielle finalement le secteur devient de plus en plus agile et c'est vrai c'est le plus emblématique en matière finalement d'utilisation des données d'univers totalement différent les données aident aussi les experts à faire les bons choix d'investissement et notamment à profiler le bon type d'opérateur d'hôtellerie ce qui permet infin de générer plus de performance vous
confirmez Béatrice oui alors dans la ligée de ce que je vous ai expliqué c'est vrai que ben on a des opérateurs qui peuvent être à la fois nous ce qu'on appelle une différenciation horizontal différents opérateurs en fonction qui soi plutôt qualifiés sur de de l'hôtellerie de loisirs ou alors de l'hôtellerie d'affaires et puis à ce qu'on appelle des opérateurs avec une différenciation ou une diversification plutôt verticale en terme de gamme donc évidemment en fonction des données euh plutôt macro des données associé aux plateformes l'environnement extérieur qu'on analyse et aussi en fonction des données des opérateurs
eux-mêmes bah c'est vrai que du coup on arrive à euh imaginer à modéliser ce qu'on appelle des clusters hein comme l'effet de des regroupements comme un profiler un détective en disant bah en fonction de la zone de chalandise par exemple en fonction du type de clientel que je vais avoir sur une saison sur une année peut-être que cet opérateur paraît peut-être plus approprié que tel autre opérateur donc en fait c'est finalement pour à la fois nuancer optimiser et puis que ce soit le win-win à la fois pour l'opérateur et puis à la fois pour l'investisseur
finalement c'est choisir le meilleur partenaire pour quelque part par partager les gains ensemble et non pas les risques alors d'une façon plus générale est-ce qu'on peut dire que l'hôtellerie finalement prend le relais en terme de performance par rapport à d'autres classes d'actifs plus plus traditionnelles comme les bureaux et les commerces alors je vais dire oui et non alors pourquoi oui et non parce que c'est vrai que en terme de performance pure c'est vrai que l'hôtellerie a véritable connu un rebond de ses performances ça c'est indéniable et par j'allais dire dans la ligne du rebond de
ces performances c'est vrai que finalement les investisseurs ont décidé de se focaliser plus sur ce qu'on envisage être un secteur de croissance à moyen et long terme puisque je vous ai dit en introduction que finalement l'Europe continentale est une terre de prédilection justement pour l'investissement immobilier en hôtellerie après ce qu'il faut savoir c'est que en terme de de transaction de volume la taille du marché de l'hôtellerie n'est pas aussi importante que par exemple celle des bureaux celle des commerces donc évidemment quand on est spécialiste comme Swiss Life asset managers il est vrai que pour nous
on a beaucoup plus de facilité à aller sur ce terrain de jeulà pour aller dénicher des actifs et faire des partenariats avec certains opérateurs mais on va dire que la taille du marché en tant que tel contraint finalement tous les acteurs tous les acteurs ne vont pas aller se positionner sur ce secteur-là parce que quand bien même c'est un secteur avec des performances potentielles assez positive c'est vrai qu'il faut être relativement expert à la fois en terme de données mais à la fois en terme d'expertise pour travailler le sous-jacent et travailler avec les les opérateurs
donc c'est vrai que la machine peut pas tout faire il y a la modélisation d'un côté et puis il y a le principe de réalité de l'autre il faut amalgamer les deux pour générer de la performance alors pour faire simple on peut dire qu'il ne faut plus voir l'immobilier comme quelque chose d'ancien mais au contraire c'est devenu une classe d'actifs très connectée notamment autour de la question de la décarbonation ou l'intelligence artificielle ci joue là aussi un très grand rôle c'est ce que vous disiez en début d'émission voilà tout à fait alors c'est vrai que
le mur par définition ce que j'aime à dire moi c'est que en général ce qui reste des civilisations passées quand on réfléchit à l'Amérique latine ou d'autres j'allis dire civilisations dans le monde c'est le bâti d'accord c'est puisque finalement c'est ce qui va traverser les âges et finalement la ville c'est ce qui réunit les hommes et les femmes dans la cité et peut-être que quand on là on est à Paris quand on voit de l'osmani on a on a l'impression qu'on est dans de l'ancien mais l'immobilier comme je l'ai dit en introduction permet enfin a
pu être quelque part un secteur très innovant grâce à la data grâce à ces techniques de modélisation grâce à ces savoir-faire qui quelques part sont très innovants depuis la matière he puisqueaujourd'hui on peut même avoir par exemple du béton décarboné du ciment décarboné jusqu'à de l'innovation par exemple digitale donc oui c'est un secteur qui n'a pas à rougir et j'allais même dire plus que ça je pense que c'est un secteur qui est très pionnier parce que quand on fait de l'investissement immobilier comparativement à d'autres classes d'actifs finalement quand on a envie d'avoir un impact en
terme de décarbonation en terme de de transition climatique on a véritablement la main sur l'actif ce qui n'est pas le cas par exemple dans d'autres classes d'actifs j'allais dire c'est la beauté c'est la la pureté de la stratégie quand on investit sur des actifs réels d'une manière générale et l'immobilier en particulier voilà alors une question que se pose sûrement tous ceux qui nous regardent pour l'épargnant le retour sur investissement se fait grâce aux dividendes mais pas seulement expliquez-nous Béatrice alors pas seulement par rapport aux dividendes oui parce que c'est vrai que la la dividende c'est
à la fois la première partie de la performance hein c'est le revenu qui est généré de manière régulière et puis après il y a la valorisation de l'actif en tant que tel qui en sortie de performance participe totalement finalement à la performance globale d'un actif et de l'actif immobilier en tant que tel voilà on n'est pas très différent de d'une classe d'actifs comme les actions où il y a la partie dividende et il y a la partie prix et nous la partie prix ça va être la partie valorisation qu'on va générer au cours du temps
mais pour revenir par exemple par rapport à l'hôtellerie et par rapport au changement de paradigme c'est vrai qu'on est dans un environnement macro-économique très particulier notamment du fait qu'on a changé de paradigme on est plutôt dans un paradigme de taux euh d'intérêt qui vont être relativement plus élevé que ce qu'on a connu dans les 10 dernières passées hein on dit en anglais higher for longer donc on on comprend bien ce que ça veut dire et pour les actifs réels ça veut dire que finalement la performance ne va pas être uniquement générée par la valorisation mais
il va falloir trouver une nouvelle forme de performance notamment associée à du revenu à la croissance du revenu et l'hôtellerie par exc lance permet de générer de la croissance potentielle parce que au-delà de l'indexation des loyers vous avez ce qu'on appelle la croissance du rêvep qui elle va permettre de booster la performance globale ça va se retrouver ensuite dans la valorisation c'est peut-être un peu trop long pour expliquer mais du coup c'est cet amalgame qui va faire que la performance au total va être j'allais dire elle aura plus de potentiel que ce qu'on appelle des
des actifs mainstream auou plus classique voilà qui ne peuvent pas générer cette couche supplémentaire euh liée à la gestion active cette alpha liée à la performance dont on parle aussi en immobilier comme par exemple pour le la classe d'actif des actions merci beaucoup Béatrice je me tourne vers vous à présent Xavier Royet expliquez-nous comment vous investissez vous concrètement dans ces actifs innovants à travers les SCPI Mistral sélection et ESG pierre capital et pour commencer est-ce que vous pouvez faire un petit peu de pédagogie nous expliquer tout simplement ce qu'est une SCPI bien sûr du coup
SCPI société civile en placacement immobilier pardon et c'est un véhicule qui va par la particularité d'être investi en fait uniquement sur l'immobilier modu quelques liquidité donc on va aller par exemple sur de l'hôtellerie sur du commerce ou encore du bureau et c'est du coup un actif qui va être se juger la performance de deux façons premièrement sur l'évolution de la valorisation de son parc immobilier donc à la hausse ou à la baisse et deuxième façon de juger la performance ça être notamment le rendement donc en fait la distribution des loyers que vous allez pouvoir toucher
et donc c'est une solution qui est clé en mer qui va PIR vous permettre de vous exposer à l'immobilier sans avoir les contraintes de la gestion locative alors vous l'avez dit vous investissez notamment dans les centres logistiques et les centres commerciaux et pour faire le lien avec ce que disait Béatrice comment est-ce que vous utilisez l'analyse de données avec l'intelligence artificielle pour gérer ces actifs alors dans ce cas précis et surtout pour la logistique et tout ce qui va être le commerce ce sont les locataires en fait directement qui vont se piloter un certain type
de données et nous-même société de gestion pouvons collecter des données sur site afin de s'assurer qu'en fait on peut anticiper et adapter les besoins des locataires et toujours s'assurer que nos actifs répondent aux besoins de leur quotidien pour leurs activités alors chez Swiss Life am l'innovation passe aussi par les produits comme par exemple la SCPI Mistral sélection lancé en mai dernier qui est accessible sans frais d'entrée je crois que vous êtes la première société de gestion française de taille européenne à proposé cette offre innovante c'est bien ça Xavier c'est ça effectivement swis life Asset Manager
France est la première société de gestion de taille européenne à le proposer et on va avoir la robustesse d'un grand groupe européen derrière ce qui va être aussi intéressant c'est que Swiss Life Asset Manager une société de gestion qui va gérer et être présent sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière aussi bien de l'acquisition jusqu'à la remise des clés en fait au locataire et enfin on est la première société de gestion à mettre des frais de sortie anticipé de 6 % et on le verra sur ces frais une partie sont acquis au fond et
ça c'est plutôt très innovant et plutôt protecteur pour le porteur de part on en parlera un petit peu plus tard c'est une SCPI qui est opportuniste donc qui contribue au financement de la mutation des territoires expliquez-nous pourquoi en effet aujourd'hui on remarque que les territoires sont en mutation que ça soit aussi bien les grandes villes européennes les petites communes ou bien les villes moyennes se mobilisent aujourd'hui pour réorganiser leur centre-ville pour les rendre plus dynamique pour apporter plus de services pour apporter un nouveau lien social et on le voit en fait le cœur même de
la stratégie de Mistral sélection va être justement d'identifier ces zones en mutation au regard notamment des nouveaux modes de consommation ou bien de travail qu'on peut avoir et notre stratégie va justement d'investir sur ces types d'actifs immobiliers et les localisations qui demain seront au cœur de ces changements et on le voit avec la première acquisition qu'on a pu faire avec Mistral sélection qui est notamment un retail park à Valencienne donc c'est tout simplement en fait un centre commercial qui est loué à des grandes enseignes françaises notamment maxisoo ou maxi bazar et qui va répondre en
fait une problématique de pouvoir d'achat qu'on rencontre aujourd'hui et enfin en investissant dans Mistral sélection vous allez vous aussi devenir acteur du changement de la mutation et notamment des territoires donc c'est ce qui guide finalement vos choix d'investissement c'est de choisir des territoires en mutation c'est une priorité dans vos choix exactement et c'est la volonté de Mistral sélection c'est vraiment de contribuer au financement des changements des territoires qu'on peut voir aujourd'hui alors un point important à souligner qu'on a évoqué il y a quelques instants euh si l'épargnant sort de la SCPI avant 6 ans les
frais de sortie s'élèvent à 6 % mais il y a évidemment des raisons à cela quells sont ces raisons que avis alors effectivement plusieurs raisons premièrement en fait sur la SCPI on reste sur un véhicule de long terme on est comm en fait sur un achat d'appartement ou de maison n'est pas là pour faire des allers-retours au bout d'un an ou 2 ans et il faut vraiment le voir en fait comme si vous achetez une maison je suis pas sûr que si par exemple vous avez décider d'acheter une maison vous allez décider de la vendre
d'ici un an ou 2 ans parce que forcément vous avez des frais droit de mutation frais notario donc il faut laisser le temps au produits d'amortir ses frais et on reste aussi sur une classe d'actif qui est illiquide ça prend un peu plus de temps de vendre un immeuble par exemple un bureau qu'une action ou une obligation et c'est pour ça qu'on a mis des frais de sortie du coup de 6 % si l'investisseur sort avant 6 ans et c'est sur ces 6% pardon vous avez 3,60 qui sont acquis au fond donc qui retournent directement
à l'intérieur du produit et donc c'est plutôt assez protecteur parce que vous allez avoir de la liquidité qui nous nous permettra de saisir les opportunités et continuer d'aller chercher des nouveaux investissements c'est important de le rappeler effectivement l'immobilier c'est un investissement sur le long terme avant tout totalement mais vous avez également lancé en 2017 la SCPI pierre capital exposé au Smart office avec des bureaux connectés en centrre-ville mais aussi à l'hôtellerie de pleinair ou au Smart City pourquoi ces choix d' investissement alors c'est vrai que ESG pierre capital j'ai un peu tendance à l'appeler la
Smart SCPI et on va sur des thématiques qui sont un peu différenciantes et je prendrai notamment l'exemple du Smart travel donc en fait c'est tout ce qui va être la partie voyage et hôtellerie et ça fait le lien comme ça avec ce que Béatrice avait pu dire juste avant c'est vrai que chez Swiss Life Asset Manager France on est l'un des leaders européens en immobilier on a la chance d'être un spécialiste sur la partie de l'hôtellerie et notamment de l'hôtellerie de plinire l'hôtellerie de pleinire c'est un très beau mot pour dire que tout simplement c'est
du camping aujourd'hui vous avez une réelle mutation sur les camping on est plus du tout sur le camping 4 5 étoiles sur l'image un peu beauau qu'on pouvait retrouver avec juste un bagalo ou une tente quchua qu'on peut jeter entre guillemets dans un espace vide maintenant vous avez une réelle montée en gamme et quand vous allez dans du 4 5 étoiles le mot en fait camping il reste juste le mot camping vous êtes sur des campings qui sont plutôt haut de gamme et c'est vrai que aujourd'hui on a la chance d'avoir une réelle expertise sur
ce domaine ça fait depuis à peu près 2018 qu'on a développer cette expertise premièrement pour des institutionnels et là maintenant on a voulu donner accès justement à des clients particuliers cette escpi permet aussi des réductions d'impôts assez importantes expliquez-nous oui effectivement ESG pierre capital en fait à 49 % de son parc immobilier qui est investi en Allemagne et entre deux pays européens vous n'avez pas de double imposition en Allemagne en fait on a directement le prélèvement à la source ce qui fait que vous allez bénéficier de crédit d'impôt sur les prélévements sociaux et sur les
revenus et pour des TMI qui seraient assez élevés ça peut être très intéressant on avait fait justement le comparatif en fait d'une SCPI de TMI petit point pédagogie taux marginal d'imposition on avait fait justement le comparatif pour une SCPI 100 % française par rapport à notre SCPI donc ESG pierre capital qui a 49 % en Allemagne l'année dernière le taux de distribution de Pierre capital a été de 5,16 % pour des TMI justement dans les dernières tranches ça équivaut à une SCPI 100 % française qui versera un taux de 7 %. donc on voit bien
que justement il y a un réel avantage pour des personnes qui auraient une TMI assez élevée donc qui ont un taux d'imposition assez élevé c'est totalement c'est ça exactement alors pour finir expliquez-nous très concrètement comment souscrire au SCP Mistral sélection et ESG capital très simple tout simplement il faut se connecter sur bourse banque aller dans l'onglet bourse SCPI en direct et c'est une souscription qui est 100 % des matérialisé Mistral sélection est disponible à partir de 180 € et ESG pierre capital à partir de 205 €. merci à tous les deux merci mari merci mari
restez bien avec nous le programme continue sur bourse au live prochain rendez-vous à 15h30 pour la table ronde sur l'innovation excellente journée à tous [Musique]
