Contrato de compra e venda (parte 10)

Olá meus amigos minhas amigas muito bom nesse vídeo nós vamos terminar o tópico relativo às restrições no contrato de compra e venda Tá bom então ficou faltando a gente falar sobre uma última restrição que é a venda de bens em condomínio tá esse é o tema desse vídeo e vamos encerrar esse tópico falando desse tema bem interessante vamos lá iniciando aí o nosso compartilhamento pronto a gente já começa com o artigo 504 do código projetado aí para gente então venda de bens em condomínio veja você é o seguinte o tema do condomínio ele não é

um tema de direito contratual tá o assunto referente ao condomínio ele é estudado lá nos direitos reais tá bom só que a gente precisa falar de algumas coisinhas aqui para que você possa entender então o artigo 504 ele vem e diz assim não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se o outro com sorte ou seja se o outro condomínio a quiser tanto Portanto o condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá depositando o preço a ver para assim a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo

de 180 Dias sob pena de decadência muito bem então esse dispositivo trata da venda de bens em condomínio uma limitação do contrato de compra e venda é esse artigo 5004 ele tem uma aplicação direcionada para aqueles casos envolvendo uma compra e venda que foi celebrada por um dos condôminos com um terceiro ignorando o direito de preferência dos outros com donos então para você entender vamos supor que eu tenho um sonho de ter uma casa de praia em Ilhabela só que eu sozinho eu não tenho condições econômicas não tenho condições financeiras de comprar uma casa de

praia em Ilhabela chamo um amigo e fala assim ô meu amigo você não gostaria de comprar uma casa de praia em Ilhabela junto comigo a gente compra metade cada um então fica 50% da casa para você 50% para mim o meu amigo Topa e nós compramos essa casa em condomínio ou seja nós dois vamos ser Rua proprietários deste bem Então imagina a casa a casa de praia lá em Ilhabela imagina que 50% dessa casa de praia minha e 50% dessa casa de praia é do meu amigo aí o que que acontece eu e esse meu

amigo brigamos a gente não consegue nem olhar mais para cá um do outro o que Dirá ter um imóvel em condomínio Então esse meu amigo ele resolve vender os 50% dele o que esse dispositivo fala que o artigo 504 fala de maneira bem simples é o seguinte tudo bem Você quer vender o seu 50% beleza antes de você oferecer esse 50% para um estranho ou seja para alguém que não é com dominó primeiro você tem que oferecer esse 50% para o Sérgio que é o outro condômino percebeu então o outro condomínio no caso eu eu

tenho direito de preferência nesta compra e venda de modo que o meu amigo o ex-amigo né agora ele primeiro precisa me oferecer os 50% antes de sair oferecendo para estranhos tudo bem se eu comprar os 50% dele maravilha o bem fica inteiro para mim se eu falar que não quero que não tenha interesse ou que não tem o dinheiro aí ele estará liberado para oferecer os 50% para quem ele quiser então você percebe que esse artigo 504 ele não vai se aplicar para vendas entre os próprios condôminos então é claro que se eu tenho vamos

imaginar um determinado bem Vai uma uma fazenda onde eu tenho vários condôminos eu tenho cinco condôminos por exemplo esse artigo 54 essa regra não se aplica entre os condôminos não há essa aplicação entre os próprios condômicos o artigo se aplica em relação a um condômino e um terceiro ou seja uma pessoa que seja estranha aquele Condomínio tudo bem Então olha aqui ó podemos concluir que o dispositivo não se aplica para vendas entre os próprios condômicos é só para vendas de um condômino para um estranho aí eu tenho que observar o 504 primeiro o vendedor tem

que oferecer para um condômino direito de preferência se esse condômino não quiser aí ele tá liberado para oferecer para outras pessoas tá bom agora detalhe importantíssimo o artigo 504 só se aplica para os casos de condomínio pró indivíduo isso aqui é importantíssimo o artigo 504 só se aplica para casos de condomínio pro indivíduo e aqui eu preciso Recordar uma coisinha com você Você se lembra que eu disse que Condomínio não é assunto do direito contratual é assunto dos direitos reais então o que que é condomínio para o direito civil na linguagem técnica na linguagem jurídica

Condomínio existe quando duas ou mais pessoas tem a propriedade sobre uma mesma coisa então para nós do direito civil Condomínio significa que duas ou mais pessoas são o proprietárias de um mesmo bem quando isso ocorrer nós dizemos que existe Condomínio naquele bem aqueles proprietários aqueles co-proprietários são condôminos tudo bem É porque quando a gente pensa em condomínio se a pessoa que está estudando esse ponto ela é leiga não é da área jurídica talvez ela pense num condomínio como um prédio né o condomínio de lixo por exemplo mas na verdade Condomínio Não é só isso condomínio

para nós ocorre sempre que duas ou mais pessoas tiverem a propriedade sobre uma mesma coisa como no exemplo da casa de praia que eu acabei de citar Beleza agora só recapitulando o condomínio ele pode ser classificado em duas formas né em duas espécies eu posso ter o chamado Condomínio pro indivíduo que é tipo de condomínio que o artigo 504 se preocupa aqui o bem não se encontra dividido no plano físico no plano fático entre os proprietários então cada proprietário vai ter o quê uma fração ideal do bem então voltando no meu exemplo da casa de

praia isto aqui seria um condomínio pro indivíduo nós temos eu e o meu amigo uma fração ideal do bem cada um tem 50%. o bem a casa não tá dividida faticamente não tá cortada ao meio percebeu não há essa divisão no plano fático no plano físico o que nós fizemos aqui foi uma divisão entre aspas imaginária da casa então um tem 50% o outro tem 50%. esse é o condomínio para o indivíduo o bem não está dividido no plano físico no plano Fantástico cada proprietário ou cada cor proprietário possui uma parte ideal do bem uma

fração ideal do bem uma fração imaginária assim dizer é este tipo de condomínio que eu vou aplicar o artigo 504 então Ó o artigo 5004 se aplica para essa espécie porque eu também posso ter um condomínio pro diviso que é diferente no condomínio pro diviso Você tem o condomínio Tá mas cada condômino Tem uma parte do bem delimitada uma parte do bem determinada no plano físico então no condomínio pro diviso você fatia o bem no plano físico no plano fático E aí cada condômen não vai ter uma parte e tá determinada que tá lá delimitado

essa parte aqui é sua é essa parte aqui é minha esse é o pro diviso só que o artigo 54 não se aplica para essa espécie não se aplica para essa espécie então quando eu tenho um condomínio pro diviso Olha esse trecho aqui ó a partir daqui ó cada condômino pode vender a sua parte a terceiro sem estar obrigado a oferecer aos outros condôminos então o que que isso significa que no condomínio pro diviso como eu não aplico Art 5004 não há direito de preferência em favor dos outros condôminos é o que acontece por exemplo

numa unidade autônoma em condomínio edilício o condomínio edilício é um prédio né de maneira bem simples Condomínio edilício é o prédio então aqui por exemplo eu moro num prédio que tem 18 andares cada andar tem quatro apartamentos então cada apartamento é uma unidade autônoma eu sou proprietário deste apartamento aqui dessa unidade aqui o meu vizinho de porta é proprietário daquela unidade então nós somos condôminos nós somos condôminos só que aí é diferente é um condomínio para diviso tá delimitado eu sou dono deste imóvel dessa unidade o meu vizinho é dono da outra e aí nesse

caso não existe direito de preferência imagina se um dia por exemplo eu quiser vender esse apartamento aqui eu precisava bater de porta em porta em todos os apartamentos aqui do prédio para oferecer o meu apartamento primeiro Já pensou quer comprar quer comprar 18 andares quatro apartamentos por andar eu não vou fazer a conta porque eu vou errar Tá mas são alguns apartamentos imagina se eu fizesse oferecer para todos então isso não existe tá o artigo 54 repito é só para o condomínio próprio indivíduo fechou muito bom agora eu trago para vocês uma observação é bem

verdade que existem alguns autores alguns civilistas que acham que o artigo 504 deveria ser aplicado para os dois condomínios para o pro diviso e para o indivíduo então tem corrente doutrinária nesse sentido Tá mas não é o que prevalece não é o que prevalece ainda é majoritário o entendimento de que a norma o artigo 504 vale só para o indivíduo Tá bom até porque como o artigo 504 é uma Norma restritiva da Autonomia privada não admite interpretação extensiva já falamos disso aqui no curso tá então como artigo 504 é uma Norma restritiva a restritiva da

Autonomia privada não admite a interpretação extensiva tá é o que prevalece bom então sendo bem indivisível pode ser móvel ou imóvel e o condomínio pro indivíduo cada Condomínio só pode vender a sua parte há estranhos se primeiro oferece-la aos demais com domínios percebeu então aqui eu tô restringindo a compra e venda você não pode vender para quem você quiser primeiro tem que oferecer para os outros condôminos percebeu A ideia é evitar o que estranhos é estranhos dentro do condomínio então no meu exemplo da minha casa de praia em Ilhabela imagina por exemplo se essa regra

não fosse observada ou não existisse o meu amigo poderia vender os 50% dele para quem ele quiser aí Um dia eu chego lá na minha casa de praia em Ilhabela encontro lá um estranho sentado na sala vendo televisão dormindo no quarto usando o banheiro aí eu pergunto quem é você ele fala Ué eu sou o novo corpo proprietário sou um novo condômino eu comprei os 50% do teu amigo percebeu que coisa complicada que ia ser então para evitar que estranhos venham a fazer parte do condomínio existe esse direito de preferência criado pela lei tá o

professor Marco Aurélio Bezerra de Melo ele ensina o seguinte aquele que for vender sua parte do bem precisa notificar o outro condômino e informá-lo de todas as condições do negócio assegurando ao destinatário o acesso a documentos e certidões necessárias para venda sob pena de ineficácia da notificação então o que que ele tá dizendo aqui ó quando meu amigo quiser vender os 50% dele lá da casa de Ilhabela primeiro ele tem que me notificar dizendo assim Sérgio Tô vendendo os 50% da casa Tô vendendo os meus 50% tá quer comprar E aí ele informa todas as

condições do negócio preço tudo direitinho e claro minha segura acesso a documentos e certidões que eventualmente eu precise analisar para poder verificar aí se eu quero ou não fazer o negócio tá bom então tem que notificar para ver se não só para ver se o outro condomínio quer comprar mas também para dar ciência ao outro condomínio do que tá acontecendo percebendo Então essa notificação ela é muito importante como fala o próprio caput do artigo 504 a oferta ela deve ser tanto por tanto se é importantíssimo que que significa dizer que a oferta tem que ser

tanto por tanto significa que a oferta tem 100 igualdade de condições Como assim professor ué tá aqui ó explicaçãozinha em outras palavras o preço para o outro condômino tem que ser o mesmo preço para o terceiro tem que ser o mesmo preço tanto por tanto igualdade de condições Então se o meu amigo ele quer sei lá vamos supor 500 mil Reais pelos 50% dele ele não pode me oferecer os 50% por 700 mil quer dizer para o estranho para o terceiro ele faz por 500 para mim que sou condômino ele faz por 700 não pode

o preço tem que ser o mesmo tanto por tanto é isso que o caput do 54 fala igualdade de condições Tá bom então se ele tá vendendo porque 500 mil é 500 mil para o outro condômino e também para eventual terceiro Esse é o preço tá agora dúvida fiz a proposta para o outro condômino ele tem quanto tempo para responder Então o meu amigo me notificou me notificou dizendo ó Tô vendendo os meus 50%. o preço é tal documentos aqui certidões etc quer comprar fui notificado eu tenho quanto tempo para me manifestar para manifestar minha

aceitação repare que o artigo 504 não fala o artigo 54 é silente A esse respeito então o professor Marco Aurélio fala bom a gente precisa resolver essa omissão legal né então o professor Marco Aurélio ele fala bom a gente precisa resolver essa omissão legal já que a lei não falou a gente precisa descobrir qual é esse prazo e aí o professor Marco Aurélio ele faz a seguinte ponderação ele fala ó vamos fazer assim vamos aplicar analogia Vamos fazer uma aplicação analógica vamos pegar a previsão que existe na lei de locação e vamos aplicar aqui na

compra e venda já que o artigo 504 não falou nada Vamos pegar um dispositivo que tem lá na lei de locações e vamos transportar para cá por analogia de modo que na visão dele o condômino ele vai ter 30 dias para se manifestar acerca da oferta Ok só quero que você entenda que ai da onde eu tirei esse prazo de 30 dias se o artigo não fala nada esse prazo de 30 dias veio lá da lei de locações sendo aplicado de forma analógica aqui na compra e venda tá bom é a sugestão do professor Marco

Aurélio se eu que recebi a oferta deixar o prazo transcorrer não falei nada ou então eu expressamente recusar a oferta aí sim o vendedor vai poder oferecer a parte dele para quem ele quiser para quem ele quiser repito desde que pelo mesmo preço igualdade de condições então se eu deixei os 30 dias passarem não falei nada tá liberado para vender para quem quiser ou se dentro dos 30 dias eu me manifestei dizendo não tenho interesse em comprar tá liberado para vender para quem quiser o importante é eu tive a oportunidade isso que é importante quando

você for questionado assim o que que é apelação Legal ou a preensão legal Às vezes isso pode né aparecer o que que é prelação legal ou preempção legal pessoal cuidado eu tô falando em preensão não vá me confundir com pensão lá do processo civil é outra coisa pelo amor de Deus aqui prelação legal também chamada de preensão legal é o direito de preferência do condômino sobre a venda do bem indivisível então prelação legal ou preempção legal É exatamente esse direito de preferência que o artigo 54 fala Ele é legal porque ele é oriundo da própria

lei independe da vontade das partes é a própria lei que determina isso por isso prelação legal ou preempção legal tá bom e se esse direito for desrespeitado que que acontece bom se esse direito de preferência não for observado então o condômino preterido aquele que não foi consultado Ele vai ter 180 dias aqui nós estamos diante de um prazo decadencial prazo de natureza decadencial 180 dias para quê para ingressar com uma ação aqui é diferente hein esse prazo de 180 dias é o prazo que eu vou ter para entrar com ação para pedir a adjudicação da

cota alienada mediante o depósito integral do valor devidamente corrigido monetariamente Então se o meu amigo vender os 50% dele para um estranho sem me consultar desrespeitando o meu direito de preferência Eu que fui preterido vou ter 180 dias para os decadencial para entrar com uma ação pedindo arjudicação da Coca adjudicação dos 50%, que que é adjudicar é pegar para si adjudicar é pegar para si então nessa ação eu vou pedir a judicação da cota alienada no meu exemplo eu vou pedir adjudicação dos 50%, eu vou falar eu quero esse 50% dele para mim só que

o que que eu vou ter que fazer depositar integralmente o valor eu vou ter que depositar totalmente o valor percebeu corrigido monetariamente então eu vou entrar com ação e para pedir a adjudicação eu vou depositar o valor integral beleza aí eu vou eu vou poder pegar os 50% dele para mim aí vem a dúvida esse prazo de 180 Dias começa a contar a partir de quando qual é o termo inicial do prazo de 180 Dias tudo bem 180 dias mas 180 dias contados da onde Infelizmente aqui tem polêmica surgiram três correntes na doutrina para tentar

estabelecer Qual é o termo Inicial desse prazo três correntes uma primeira encabeçada pela Maria Helena Diniz que vai dizer eu conto os 180 dias da Ciência da alienação tomei ciência da alienação começa o 180 Dias segundo a corrente Silvio venosa que fala eu conto da consumação do negócio terceira corrente Álvaro Vilaça fala contador registro no caso de bens Imóveis tá então são três correntes doutrinárias cada uma dizendo aí o qual entende que é o termo inicial do prazo parece que a corrente da Maria Helena Diniz é a que prevalece parece aí mais adotada parece até

mesmo a corrente mais segura na prática para você contar esse 180 dias tá bom para fechar professor no exemplo que você deu da casa de praia de Ilhabela é fácil né porque só tem dois condominos 50% cada um então fica fácil mas e se eu tiver um bem que tem vários condôminos Sei lá eu tenho um determinado bem que tem cinco condôminos por exemplo E aí como é que faz como é que faz dos cinco condôminos um quer vender a parte dele como é que faz o parágrafo único do artigo Diz Sendo muitos os condôminos

preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e na falta de benfeitorias o de quem é o maior faz partes forem iguais haverão a parte vendida os com proprietários que a quiserem depositando previamente o preço então aqui o parágrafo único ele prevê uma ordem que você tem que seguir então eu quero vender a minha parte do bem só que são vários condôminos E aí como é que faz eu esquematizei aqui o parágrafo único para você eu tenho que observar Essa ordem primeiro venho com dominó que tem as benfeitorias de maior valor então primeiro viria na

fila o condômino com benfeitorias de maior valor aqui o código quer evitar o enriquecimento sem causa alinhando-se que o princípio da boa-fé então primeiro lugar da fila com domino com benfeitorias de maior valor segundo lugar Pode ser que não tenha um benfeitorias né vejo parágrafo único benfeitoria de maior valor e na falta de benfeitorias que pode ser que não tenha segundo lugar o condômino com quem é o maior com domínio com quem é o maior novamente veda-se o enriquecimento Sem Causa Tá bom então segundo lugar com domino com que é o maior agora se tiver

só partes iguais né se as partes forem iguais terceiro lugar com domino que primeiro depositar judicialmente o preço aí aplica-se o princípio da anterioridade bem como o princípio da boa fé objetiva né Aí é o primeiro condomínio que vai lá e deposita judicialmente o preço tá bom Aqui pessoal é a sequência que o parágrafo único prevê e que tem que ser observada quando eu tiver vários com Dominus aí que eventualmente possam querer a cota do outro que tá vendendo tá bom pessoal é isso o próximo tópico para o próximo vídeo me propus aí a falar

sobre esse dispositivo tão importante que é o artigo 504 e Missão Dada é Missão Cumprida falamos aí da venda de bens em condomínio Tá bom vamos Parando aqui o nosso compartilhamento Espero que você tenha gostado Espero que tenha entendido e a gente se vê no próximo vídeo até mais