Comprar una vivienda no es tarea fácil en absoluto [música] y por eso estoy aquí para aportar algo de luz a un mercado que aunque todos pasamos por él pocos conocen de verdad la manera de protegerse. Yo soy [música] Eusaz, soy arquitecto especializado en el sector inmobiliario y esta es la segunda parte de [música] tres formas en las que te engañan al comprar vivienda. Si no has visto la parte uno, puedes ver este vídeo sin problemas y después ver el anterior.
Sin más dilación, vamos con el contenido y muy atento al tercer engaño, que esta información te puede salvar de muchos problemas. La dejo para la última para que os quedéis hasta el final. Engaño número uno, el precio ofertado y el real.
Igual que comentábamos en el vídeo pasado [música] sobre las superficies de un inmueble, pasa algo parecido con el precio. Los precios ofertados, que es lo que vemos en los portales inmobiliarios, normalmente no reflejan los precios reales de cierre de las operaciones. Habitualmente lo que hace uno es comparar con los anuncios ofertados por la zona para saber si el que va a comprar está en precio o no.
Realmente esto es un error porque esos precios, como digo, son los ofertados y si están ahí es porque todavía no se han vendido. Una forma más fina de analizarlo sería tener alertas durante varias semanas, incluso meses en la zona que te interesa y ver qué anuncios desaparecen y cuáles siguen o incluso les bajan el precio. Solo [música] así vas a empezar a distinguir en ese mercado concreto qué significa que un inmueble esté en precio y qué no.
Luego aún así habría que hilar un poco más fino porque normalmente en en un mercado como el español siempre se negocia el precio, incluso cuando te dicen que no. De hecho, el vendedor ya cuenta con ello cuando establece un precio inicial, siempre algo inflado al [música] que realmente pues está dispuesto a aceptar. Y me diréis que hoy en día se vende todo y que todo vuela.
Y eso pues en parte es verdad por la gran crisis de oferta que hay. Pero precisamente eso también está haciendo que muchos se animen a subir artificialmente el precio más de lo que manda el mercado. [música] Y eso está haciendo que algunos incautos que no miran nada pues piquen por miedo a quedarse sin comprar.
[música] Entonces, por mucho que os metan prisa, hoy en día las cosas están muy convulsas, así que analizad bien un micromercado antes de firmar nada. Siempre intentad negociar el precio, además de otras condiciones que también os pueden ayudar precisamente a bajar el precio. Y no os fiéis de que todo se vende porque no están así.
Se vende como siempre lo que está en precio en el momento actual y tampoco os dejéis llevar porque la tasación os salga favorable y el banco os dé el dinero que necesitáis porque igualmente [música] puede ser que estéis comprando por encima. Además, hay que tener en cuenta que muchas veces se comparan precios que no tienen que ver entre sí porque, pues, luego las superficies no son comparables entre los dos inmuebles, por ejemplo, o por el estado o por la zona. Entonces, para ailar fino de verdad, ahora existe una nueva herramienta del Consejo General del Notariado que recoge los precios agregados en una zona determinada con eh valores medios y medianos, con su evolución eh por municipio, por distrito, en algunos casos incluso por barrio y por tipo de vivienda.
Y con esto sí que podemos ver tendencias reales de precios de cierre y no precios de idealista o fotocasa que, como digo, pueden estar algo inflados. Por otra parte tenemos el valor de referencia catastral que como el catastro depende del Ministerio de Hacienda, pues básicamente es un precio para pagar impuestos, pero no vale realmente para establecer un precio eh de compra. Y luego sobre el precio de compra que pactas, pues tienes que tener en cuenta otra serie de gastos que muchas veces no te explican bien para que te lances sin valorar más allá, pues, por ejemplo, el ITP, los honorarios de la agencia con su IVA, eh los [música] costes de escrituración, etcétera, y por supuesto el valor de las reformas necesarias que todo el mundo siempre tiende a infravalorar.
Entonces, [música] si comparas entre dos propiedades, puede que una por precio neto, digamos, salga mejor, pero si añades [música] todos esos gastos, puede que en realidad la otra te salga más barata. Así que no os guiéis solo por el precio ofertado o el precio de CR, sino [música] mirad el precio real de la operación en conjunto eh que vais a pagar. Engaño número dos, obras ilegales.
Me ha pasado unas cuantas veces estar visitando una casa sin que la gente o el vendedor [música] sepa que soy arquitecto y que se empiece a tirar triples sobre las obras que se pueden hacer del tipo que si aquí cabe un baño extra perfectamente cuando era materialmente imposible y menos cumpliendo [música] eh las medidas mínimas que te exige la normativa o que si puedes tirar este tabique y dejarlo todo abierto cuando literalmente era un muro de carga que a lo mejor al ser la última planta y el muro de carga pues tenía menos sección pues se pensaba que que era un tabique. y eso que soltó, pero claro, hm sí puede sustituir un muro de carga por un cargadero, pero eso lleva implicaciones técnicas y administrativas, que ya te digo que no es tan simple como tirar un tabique o estar visitando, por ejemplo, un piso en un edificio con protección de nivel uno singular, que hasta para cambiar un rodapi literalmente tienes que pasar por la comisión local de patrimonio y que te digan que básicamente allí puedes reformar como te dé la gana. Eh, temas de cerramientos también en áticos, sobre todo.
Sabéis que los áticos suelen tener varios problemas. Uno es el aislamiento por lo expuestos [música] que están y otro es que normalmente se retranquean de la línea de fachada y eso hace eh pues que si dan a varias calles pues tengan varias terrazas y esto muchas veces es innecesario en una casa y puede hacer que te falten metros [música] eh interiores. Entonces, he visto a muchos vendedores decir en la visita que sin problema puedes cerrar una terraza y dársela a la casa, cosa que no es así.
Básicamente porque estarías añadiendo edificabilidad al edificio que probablemente esté agotada. Necesitarías contar con permiso vecinal y hacer un proyecto conjunto de fachada y aún así, urbanismo tampoco te lo admitiría en el 99% de los casos. O sea, que mucho cuidado con que te vendan la moto de lo que puedes hacer, porque técnicamente se pueden hacer muchas cosas, pero otro tema es [música] que sean legales, que sean factibles, porque necesites aprobación de la comunidad de propietarios o del ayuntamiento o de lo que sea y que entren en tu presupuesto.
Y lo mismo con obras ilegales que pueda tener ya hecha la casa en el momento de la compra. Imaginaos, por ejemplo, que compráis un ático donde hace años, hace 10, 15 años, cerrar una terraza con ladrillo y todo, que pues a lo mejor vosotros no sabéis, no sois conscientes de que eso antes era una terraza, pues en realidad esos metros cuadrados, aunque hayan pasado ya muchos años, no son metros legales, son metros susceptibles de prescripción, que no es lo mismo. Si el día de mañana quieres hacer, por ejemplo, una reforma en casa y presentas una declaración responsable, que sería el procedimiento más habitual, si no es un edificio con ciertos grados de protección, [música] pues e entonces van a saltar las alarmas y te van a mandar una carta del Ayuntamiento de urbanismo donde te dicen que tienes que demoler [música] esa parte.
Entonces ahí tú vas a tener que demostrar que eso ya está prescrito por los años que han pasado y tramitar esa prescripción que lógicamente también lleva un [música] coste. Y aunque hagas todo eso y no lo tengas que demoler, vas a tener restricciones sobre esa parte, sobre lo que le puedes reformar y demás, porque, repito, no valen lo mismo los metros cuadrados legales [música] que los prescritos o los ilegales. Que si no ha pasado mucho tiempo desde la compra y os encontráis con algo así, pues quizá también podéis denunciar al vendedor, pero claro, eso ya es meterte en un pleito que a lo mejor te lleva fácil 2 tr años mínimo, eh, por cómo está la justicia ahora mismo y a saber.
Entonces, ese tipo de cosas es muy difícil que una inmobiliaria las sepa. Vamos. que yo lo haya visto nunca.
Sí es cierto que trabajo con algunos personal inmobiliarios que a veces pues me piden un informe para el comprador donde revisamos todo esto porque en una operación pues donde una persona pone bastante capital, incluso todos sus ahorros, pues es lógico que haya que hacerlo con todas las garantías. Y mucho ojo también con inmuebles recién reformados, porque las reformas que se hacen por declaración responsable no es como cuando va por licencia. [música] Por declaración responsable tú metes el proyecto en el ayuntamiento y empiezas la obra.
Entonces, a lo mejor hacen la obra en 4 meses, venden la casa, tú la compras y el Ayuntamiento contesta un año después a esa declaración responsable y dice que no la acepta porque está mal por lo que sea y [música] que tienes x días para subsanarla o demoler lo que se ha hecho. Pues imagínate la cara que se te puede quedar. Antes de seguir, si te está gustando el vídeo, te pido que te suscribas si no lo estás ya, que dejes un like y que no te olvides de hypear el vídeo si te sale la opción, que es una nueva métrica que está probando YouTube y la verdad es que me ayudaría bastante.
También querría saber si os gustaría que hubiera una tercera entrega de esta saga de engaños a compradores. Ahora sí, engaño número tres. La nota simple está pedida.
Aún me sigue sorprendiendo que hay agentes inmobiliarios que todavía vendan propiedades de las cuales no tienen la nota simple. Nunca reservéis una vivienda, o un inmueble, sin antes revisar la nota simple. Y me diréis, "Vale, ¿y una vez que la tengo, hm, ¿qué es lo que tengo que mirar?
" Pues principalmente hay tres cosas que debes comprobar en una nota simple para que no te engañen. La titularidad del inmueble, la descripción del inmueble en sí y los posibles marrones que vengan aparejados con él. La titularidad es para saber si una propiedad es de una persona física o de una persona jurídica, si eh son uno o son varios, en qué porcentaje, si se trata de quien efectivamente está vendiendo la casa o si es una herencia y aún está a nombre del fallecido, si la propiedad es total o si está dividida en usufructo y en nueva propiedad.
Eh, a veces se trata, por ejemplo, de un divorcio y las partes se llevan mal y no se avisan correctamente. Entonces, tienes que tener mucho cuidado de a quién le estás transfiriendo la reserva. Son muchas las variantes, pero nos tiene que quedar claro que este punto está bien para que el proceso sea legal y para que aunque haya algo que resolver pues se pueda reflejar en el contrato de reserva y el de arras.
Por otra parte, la descripción del inmueble en sí, pues va a explicar la dirección exacta, con qué linda la propiedad, cuántas habitaciones tiene, si tiene anejos aparejados o no, si la terraza es común o privativa, pues ese tipo de cosas. También viene una superficie que suele ser la construida [música] y como os dije en el vídeo anterior es muy importante. Si no lo has visto, revísalo porque esto es clave.
Eh, luego tema de garajes y trasteros. También importante saber si pertenecen a la misma escritura o son diferentes. Bueno, y lo más importante de todo, claro, que el inmueble sea una vivienda, o sea, que no esté registrado como local, por ejemplo.
Esto en el caso de locales reconvertidos a vivienda es eh puede pasar que todavía no esté a lo [música] mejor registrado el cambio. Y mucho cuidado porque esto es lo que pasaba en el primer ejemplo que vimos el otro día en este vídeo con una nave de 1,illón y medio de euros. [música] Y luego los posibles marrones aparejados al inmueble.
¿A qué me refiero? pues a cargas que pueda tener inmueble como una hipoteca, que eso es lo más normal, pero hay que dejar claro [música] eh si la cancelan en notaría o ya está cancelada o cómo. Eh o un embargo, anotaciones judiciales [música] o algún tipo eh de protección de vivienda pública, pues saber si está caducada o no.
Todo esto hay que revisarlo y saber [música] realmente qué estamos comprando. Y otro tema importante también eh son las servidumbres. si la finca o el inmueble [música] pues tiene una servidumbre de paso o de instalaciones o de luces y vistas y qué alcance [música] tiene eso sobre la operación, porque te puede limitar pues eh una reforma o la apertura [música] o el uso o lo que sea.
Ya os digo que no hay cosa que me sorprenda más que la gente que compra sin ver la nota simple casi hasta el día de notaría. Eh, ¿qué pasa? pues que en el mejor de los casos, cuando esto llega a notaría, salta la alarma eh, y se acaba retrasando la firma porque hay que arreglar papeles aún, etcétera.
Te puede ocasionar problemas con tu banco, como que te caduque la FEIN, la oferta vinculante, puede ocasionar problemas en la compraventa si estos contratiempos no se habían regulado correctamente en el contrato de arras. En [música] fin. Y otra cosa que me fijo yo en las notas simples es si hay transmisiones recientes sospechosas, [música] pues por ejemplo, eh, que el vendedor haya comprado hace poco el inmueble y te lo hayan ocultado.
Quizá es [música] porque a lo mejor hay un problema de otro índole que tienes que investigar. Espero que este vídeo haya sido de utilidad a todos los que estáis buscando o vayáis a buscar casa próximamente. Quien lo necesite puede concertar una asesoría a través del enlace que dejo abajo en la descripción.
Os leo en comentarios para saber si queréis una tercera entrega de esta saga y para saber también [música] vuestras experiencias en este sentido, si alguna vez os ha pasado algo similar. y nos vemos como siempre en el siguiente vídeo.
