vamos lá pessoal vamos iniciar Mais uma aula aula muito importante para o que você possa saber tudo sobre contratos principalmente contratos locação comercial e nesse momento nós vamos conversar sobre locação de shopping center locação em shopping center isso é muito importante é o objeto de confusão muita gente não sabe lidar com isso e falo mais hein pesquisa revela que cada vez mais vão ser criados novos Shopping Center Galerias Então quem atua no direito imobiliário seja o advogado advogado corretora corretora o investidor o empresário precisa conhecer esse assunto precisa conhecer esse assunto porque é um negócio só vai crescer eu não vejo outro caminho a população só aumenta as pessoas querem um local seguro né e o shopping de certa forma é mais seguro sabemos que infelizmente algumas metrópoles tivemos aí um problema de assaltos no Brasil todo inclusive mas é um local mais seguro você seu carro lá dentro vai lá consegue comprar consegue se alimentar então Shopping quer queira que não queira É sim um instrumento de diversão instrumento de compra um instrumento de é um mercado onde as pessoas vão frequente cada vez mais então cada vez mais surgem Shop shopping centers em virtude de redes franquias então é um segmento que merece uma atenção especial e faltam bons profissionais que arrumei nessa foto assim Falta bons profissionais que tem o conhecimento vamos lá pronto passo a pigarrinha do quando nós falamos aqui gente de shopping center que que eu quero trazer para você nós temos uma legislação bem extensa em relação a locação a primeira locação que nós temos é alocação chamada locação da lei do kinato a locação vai tratar da locação de espaços publicitários Não não é espaço publicitário alocação da lei inclinato a lei 824591 vai tratar de locação de bem imóvel imóvel então nós temos a locação do imóvel Residencial do imóvel não Residencial e do imóvel por temporada essas locações vão aparecer na lei determinado mas veja locações de bens Imóveis quando nós falamos de locação de bens imóveis a primeira que aparece é Residencial a segunda comercial não Residencial Empresarial e a terceira locação por temporada então além do assassinato uma lei importante uma lei muito utilizada ela vai tratar dessas situações de locação de bens imóveis em seguida vem um código civil Por incrível que pareça o código civil ele trata de locação também e o código civil em regra vai tratar das locações de bens Imóveis bens móveis quando eu falo bens móveis é tudo extintor cadeira mesa tudo que seja bem móvel em caráter exceção O Código Civil também trata de bens Imóveis E aí nós temos o hotel o motel a parte Hotel a vaga de garagem com matrícula autônoma e que a vaga de garagem com matrícula autônoma Professor Júlio é aquela vaga de garagem que eu tenho a matrícula dela eu tenho a matrícula do apartamento matrícula mas eu tenho uma matrícula separada da vaga de garagem quando eu tenho a matrícula separada da vaga de garagem eu tenho uma matrícula autônoma tá então isso é importante é toda vez que você fale de vaga de garagem com matrícula autônoma é o código civil que vai tratar dessa relação no catiça tá depois nós temos também isso é importante falar o espaço publicitário o espaço publicitário é tratado por o código civil também e eu trago vários exemplos Entre esses exemplos do Outdoor Outdoor também vamos lá mais uma situação importante que eu quero trazer para você então dentro do Código Civil a regra é tratar da locação Código Civil trata das locações relações locatícias de bens móveis em caráter exceção hotel motel a parte Hotel espaço publicitário e vaga de garagem com matrícula autônoma mas nós temos uma legislação importante que a realização do estatuto da terra que vai tratar o estatuto da terra vai tratar da locação do espaço rústicos e rurais o estatuto da terra trata do arrendamento real também é uma legislação muito importante Então veja Olha como falar que o assunto locação simples não é simples não nós temos muitas informações importantes e aí você vai falar para mim Professor Júlio e o shopping center Qual que é a lei que vai tratar da locação de shopping center Galerias qual que é essa lei Então nós vamos bater um papo sobre isso conversar muito sobre isso quando nós somos de shopping center atualmente nós não temos uma lei específica que vai tratar da relação de shopping center nós usamos por analogia em relação ao shopping center algumas questões da lei 8245 de 91 e também a lei 10. 406 do dia 10 de Janeiro de 2002 que é o código civil a natureza dos contratos de locações Shopping Center são chamadas de contratos híbridos porque é um contrato diferente da locação pura da Lei 8. 88 Então vamos tratar vamos conversar muito sobre isso tá bom vamos lá o que que eu quero falar para você em relação ao Shopping Central natureza dos contratos de Educação do shopping sempre para você ficar craque e conseguir dominar esse assunto explicar orientar muito bem o seu cliente faltam os profissionais nessa área Antes de tudo eu vai ficar aqui é a funcionalidade das locações do shopping center os fatos atípicos causas importantes os contratos de locação comercial relacionado com o shopping center em relação àqueles firmados entre Lojistas Lojistas e Shopping Center Tá bom vamos lá em regra a norma responsável pela regulamentação das relações contratuais brasileiras é Sobretudo o código civil lei 10.
406 no dia 10 de Janeiro de 2002 que instituiu o Código Civil brasileiro atual não é o novo atual em geral as regras previstas no código civil determinam que as partes são livres para Celebrar contratos nos limites de sua função social nas relações contratuais privadas nós temos o estudo dos contratos em espécies que que é importante falar sobre isso nós temos vários contratos a espécies tratados no código civil são os chamados contratos típicos existem contratos típicos também tratado nesses esparsas como o contrato de locação da lei 8. 45 o contrato da relação de consumo que é o contrato de adesão da Lei 8. 078 então contatos típicos podem ser vistos dentro do código civil ou fora do Código Civil em leis esparsas né mas nós temos no Brasil também Muitos contratos atípicos ou seja não tem lei não tem lei não tem uma legislação não tem um artigo mas existe e eu trago vários contratos como exemplo sessão de direitos porcessórios mas todo mundo faz contrato de gaveta compra e venda de posse é muito comum no Brasil não dá para fechar os olhos em relação a isso nas relações contratuais privadas devem devem sim prevalecer o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual todo o contrato pode ser revisto quando desfeito de forma consensual extrato quando diz feito de forma judicial é a rescisão de contrato então em regra o contrato só pode ser revisto a revisão contratual em caráter excepcional Mas pode e deve juros abusivos taxas abusivos abusivos no judiciário Mas o que eu trago para você que sempre presumido que as partes contratantes possuem uma relação simétrica e paritária ou seja igualitária neutra em relação a uma outra nós estamos pela vontade de locação nós não estamos falando aqui de um contrato de Direito do Consumidor o contrato de direito consumidor a relação de consumo É um contato diferente porque de um lado tem uma parte mais frágil que o consumidor e pode ser declarado muito mais frágil que ele pode ser declarado e para o suficiente em regra tudo consumidor é vulnerável e pode ainda ser declarado ir para o suficiente então é um contrato que as partes não são iguais o fornecedor de serviços eles de certa forma ele ele está na frente então vem a lei para equilibrar isso acontece também com um contato de trabalho costuma dizer né que é uma outra Seara mas os contratos cíveis de natureza totalmente simples contratos privados a relação é igual de igualdade não existe uma parte mais frágil Então essa é a discussão do contato Shopping Center apesar de utilizar a lei inclinato que o nome já diz inclinato é para proteger o inquilino apesar de utilizar essa lei nós temos a aplicação do Código Civil então nós tratamos a relação contratual do shopping center entre partes iguais é um estudo interessante que deve ser observado é diante dessa situação que eu falei aqui as partes contratantes possui uma relação simétrica e paritária até que se prove o contrário a partir do elemento dos elementos concretos nós podemos dizer que esse contrato desse modo busca-se sim garantir que elas as partes posso negociar livremente quais serão os termos do seu contrato de modo assegurar e por isso a sua liberdade para decidir Quais são os padrões contratuais as cláusulas contratuais que não seja abusiva os objetivos para interpretação das cláusulas negociais e também dos seus pressupostos de revisão resolução até de previsões sobre como preferem alocar os riscos de corrente da relação contratual entre si nesse sentido gente eu explico para você que não Vale ressaltar sim também que a revisão contratualcorrerá somente de maneira excepcional e limitada tá na locação do shopping sempre em outros locações do Código Civil quando falamos de locação de shopping center direito contratual nos traz e podemos separar em duas categorias tá a primeira de contratos típicos Eu já falei que tem previsão legal são vários ou na lenha no código civil e os contratos atípicos ou chamados Lírios que não tem lei específica que não propriamente são previstos em mei como seção direito processórios não tem um nome específico então pode ser celebrados conforme melhor entendimento desde que respeite os requisitos de validade do negócio jurídico que inclusive serviços né no artigo 104 do Código Civil e também no artigo 197 do Código Civil Então vamos lá assim para que um contrato por exemplo seja válido é necessário que o acordo entre as partes seja feito entre agentes capazes Então isso é regra possui objeto lícito possível determinado ou determinado e atenda a forma prescrita ou não defesa em lei eu quero tratar com você e vai ressaltar portanto que podemos Celebrar contratos atípicos porque o lisador brasileiro atende de Fato né que a validade da declaração de vontade não dependerá da forma especial salvo quando a lei expressamente exigir o caso do contrato de compra e venda de imóveis artigos 108 tanta transação Imobiliária acima de 30 salários mínimos eu sou obrigado a fazer esse contrato por instrumento público que é feito pelo Tabelião de Notas então nessa lógica aqui gente O Código Civil brasileiro ele estabeleceria Portanto o panorama Geral das normas contratuais brasileiros regulamentando por exemplo contra locação de coisas contratos de compra e venda contratos doação contratos de mútuo entre outros né além dos princípios e diretrizes contratuais a semi-oedecidas pelas partes para que o contrato seja válido é também contudo Como dito anteriormente outro outras leis podem incidir também sobre a celebração dos contratos contém normas específicas para determinadas dos setores né isso acontece muito no Brasil a depender da natureza jurídica do acordo do negócio abordado né Este é o caso por exemplo da lei 8.
2591 é uma lei que trouxe aí que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos elas pertinentes é uma lei que não trata só do contrato da parte material e cláusulas mas trata das ações também nós temos as ações locatícias ação de rescisão de contrato é que é ação de despejo na locação Ação revisional de aluguel para aumentar ou diminuir ação renovatória para renovar o contrato de locação temos ação também a chamada ação de consignação de de aluguel Então trata das ações locatícias né Lembrando que nós temos as ações nocatícias também atípicas ação a chamada ação de indenização de fundo de comércio eu inquilino pediu o ponto comercial do nada posso fazer uma ação indenização pedindo uma indenização não só das benfeitorias mas o meu ponto comercial o nome dessa ação é ação de indenização de fundo de comércio outra ação importante é chamada ação reparatória de luvas a luvas no Brasil pode ser cobrada a luva pode inicialmente na renovação no contrato não porque seria um abuso então é importante bater um papo sobre isso importante gente que que eu quero trazer para você um contato de locação de uma loja de shopping center perante no shopping center seria se um contrato típico na medida em que deve observar os princípios previstos no Código Civil brasileiro e tem seus procedimentos sim regulamentados pela lei 8. 245 de 91 contudo é importante frisar que a própria lei de locação de urbanos determina em seu artigo 54 artigo 54 que nas relações entre Lojistas empreendedores de shopping center prevalecerão sim as condições livremente pactuadas ou compactuadas nos contratos locação respectivos Isso quer dizer dessa forma então que ainda que se trata de locação um contrato típico por conta da previsão expressa na lei tem lá a previsão legal no artigo 54 Especialmente nos contratos de locação em shopping centers prevalece as condições pactuadas entre as partes e não as disposições da Lei por isso eu falo que o contrato locação de shopping center pouca gente entende pouca gente sabe pouca gente Domina porque tudo isso porque nós temos uma relação contratual diferente bem diferente nós temos o pezinho na lei 8. 245 e o outro pé no código civil e os braços abertos para que podemos patuar né eu falo que não tem aquele jogo que você compra para o teu filho que ele pisa no azul pisa no vermelho e vai pisando né então isso porque você tem um contrato bem diferente nesse cenário é um contrato que é considerado típico para alguns que é né tem lei tem legislação mas existe um procedimento totalmente diferente tá então vamos lá nessa modalidade contratual são apresentadas características gente isso é muito importante características locatícias e elementos próprios e necessários para o êxito do empreendimento é preciso entender Primeiro para que a gente possa ficar craque no assunto O que é e quem são os agentes envolvidos nessa operação para que possamos compreender em linhas Gerais a estrutura operacional do negócio em shoppings negócios de shopping center Galerias e afins a partir disso gente eu quero fazer uma análise mais específica mais aprofundada com você tá bom É pós-graduação é alto nível Você sabe o quanto a gente gosta entende do assunto e eu quero muito ajudar você vamos lá eu quero trazer para você o conceito e a estrutura de Shopping Center no meu livro eu falo o shopping center né Eu sempre esclareço trago algumas discussões direito imobiliário de azeite se você não leu É fantástico esse livro eu quero trazer algumas discussões importantes com você o conceito de empreendimento conhecido como Shopping Center eu trato da seguinte forma de fato empreendimento dominado Shopping Center que tem a nomenclatura shopping center shopping centers é mais complexo além da construção do prédio que envolve incorporação investidores propriamente dita o empresário deve organizar os gênios da atividade econômica que nem ele deve ser deve ser instalado que deve ser de fato que vão ser instalados para atividade econômica para atividade de lucro a ideia básica do negócio é por que fato é por atividade econômica que nele se está a ideia básica do negócio é por a disposição dos consumidores em um local único de como né acesso e seguro aos clientes aos consumidores a mais variada sorte de produtos e serviços contra tudo sempre tivemos aí a praça de alimentação mas hoje cada vez mais hoje Se você pegar o shopping center até um estacionamento tem Lava Rápido oficina troca de óleo vários serviços né a locação de carro Tem shopping que tem então mercado também né então tem aí múltiplos serviços né procura atender múltiplas necessidades do Consumidor então é realmente um contrato bem diferente dos demais as locações devem ser planejadas sim atendendo os múltiplos negócios interesses dos consumidores geralmente não podem faltar nenhum shopping center certos tipos de serviço correios tem shopping center professor que você dá aula em Palmas o Capim Dourado Shopping Capim Dourado Poxa até a polícia federal permissão de passaporte tá dentro do shopping bancos cinemas lazer comércios em vários gêneros lanchonetes papelarias restaurantes etc mesmo que a principal atividade comercial seja estritamente definida utilizar utilidades domésticas domésticas moda né muita roupa né Já pensei tem isso material das necessidades do Consumidor é esta concentração variada de fatores que acaba por atrair maiores contingentes de consumidores redundante em benefício para todos os negociantes e suja aí também né gente né hoje não temos mais Shopping Center nós temos shopping center shopping centerpes tem shopping center de carro né então surgiram outras figuras conexas né então Além disso é importante a gente pontuar Quais são os elementos fundamentais a estrutura que compõem o shopping center também importante presta atenção nesse ponto que isso aqui você não acha fácil é muito importante falar do que nós vamos falar agora vamos lá na atividade Shopping Center nós temos as lojas chamadas lojas âncoras são as lojas de grande porte já conhecidas e difundidas entre o público geralmente são localizadas nas extremidades do shopping e que incentiva em grande parte a visita de consumidores é o shopping center vamos falar uns exemplos aqui acho que o McDonald's Cinemark Burger King então lojas âncoras ou seja por incrível que pareça essas lojas âncoras elas pagam aluguel um espaço maior e paga um aluguel menor porque elas atraem o consumidor elas atraem consumidor então possuem diversas vantagens isso é chamado de lojas âncoras existem ainda as lojas satélites são lojas de menor porte e escala quando comparado as lojas âncoras mas também trazem estimada né ao shopping center estima ao shopping center produtos novos então também Então olha só lojas âncoras a primeira classificação do complexo de lojas de modo atender o objetivo comercial mediado por empresário também tá é outro conceito que nós devemos guardar aqui na locação Shopping corredores é cliente que que é aquilo em tela de corredores é um conceito formado a partir da perspectiva de não poder possui lojas voltada para rua né com o fim de estimular a circulação dentro do shopping center do centro e consequentemente interesse para todas as lojas que integram então é importante também tá então nós somos elas lojas âncoras falamos daqui das lojas satélites das lojas Mix que é o tema utilizado e da Clean tela de corredores Ok a motivação para ingressar nessa relação contratual torna-se Clara porque o shopping center simboliza um dos mais importantes centros mercantis na economia moderna é fato não adianta esconder isso justamente por buscar e ingressar em um só lugar todas as necessidades dos consumidores por isso trata-se de uma locação de natureza comercial tá então a jurisprudência ela entende sim que é uma locação de natureza comercial Quem são os agentes no contrato de locação de shopping center vão tratar sobre isso um contrato de locação em shopping center tem os seguintes agentes vamos lá presta atenção aqui tá mudando de assunto aqui hein primeiro aprofundando é pós alto nível primeiro Lojistas segundos empreendedores do shopping centro então os agentes seriam as partes nós temos de um lado Lojistas do outro lado os empreendedores do shopping cem elas equivalem respectivamente as figuras de locatários de locadores tá sobre o empreendedor do Shopping Center Vale ressaltar que seu objeto maior É sim exercer atividade econômica Ou seja a riqueza é ele ou eles é projetam projeta e executa e administra toda a estrutura formada por organização do conjunto do Shopping para potencializar seus lucros nesse arranjo contratual gente a sua participação tem a finalidade implantar o centro comercial Shopping Center oferecer vantagens aos Lojistas e ao público como forma de ampliar sua apontadores e consequentemente as vendas do shopping ali surtidos Shopping Center você paga além do aluguel você paga o condomínio você paga no final do ano o aluguel a mais um dois três tem casos de três aluguéis a mais Então depende muito do shopping center da relação contratual Ah mas é abusivo isso na relação contratual de locação simples vamos chamar assim da Lei 8.
