Esse vai ser um dos melhores vídeos do primo até hoje, porque eu vou te mostrar a mágica dos R$ 9. 205,20. Essa parte aqui é muito importante.
Isso aqui vai mudar a sua vida e eu vou te provar até o final do vídeo. Então fica comigo até o final, se prepara. Esse vídeo é muito importante.
Vamos lá. Esse vídeo vai ser dividido em três partes. Então, primeira parte, por os R$ 9.
205,20 vão mudar completamente a sua vida financeira. Segundo, como você pode literalmente, não é economizar só, é ganhar tempo na sua vida com esses R$ 925,20. E terceiro, como saber onde e quando investir o seu dinheiro, seu patrimônio.
Vou entrar no vídeo agora, então eu preciso que você faça uma única coisa, duas, na verdade. Você clica no botão de curtir esse vídeo, isso é muito importante, é sem precedentes, tá? E segundo, você se inscreva no canal para continuar recebendo esses conteúdos que a gente faz com muito carinho.
Então, essa aula aqui, ela vale dinheiro, as pessoas vendem muito caro, aliás, a gente costuma vender muito caro essas aulas para você. Vai ser uma aula gratuita, onde você só vai pagar com seus próximos minutos assistindo e o botão de like aqui embaixo. Vamos começar aqui mês um.
E aí a gente tem um aporte por mês. Então, no primeiro mês você investiu R$ 300. Você investiu R$ 300 em um fundo imobiliário e o preço da cota de um fundo imobiliário hoje está sendo negociado a R$ 100.
Então, se você investiu R$ 300 e comprou cotas de R$ 100, quantas cotas você vai comprar? Claramente você vai comprar três cotas. Então você vai ter no total três cotas.
Você gastou R$ 300, comprou três cotas de R$ 100, agora você tem três cotinhas de fundo imobiliário. Sobrou algum dinheiro? Não.
Você pagou 300 e não sobrou nenhum centavo. O total de aporte que você fez até agora foi R$ 300. E o total de aporte, que é isso daqui, mais as sobras, que é isso daqui, mais os proventos reinvestidos, dá 300, porque não teve provento.
Você acabou de investir, não deu tempo de passar um mês e o fundo imobiliário te pagar algum tipo de dividendo ou provento. Provento e dividendo, tecnicamente tem uma pequena diferença, mas na prática é a mesma coisa. As pessoas geralmente falam que o fundo imobiliário pagou dividendo, mas é um tipo de provento.
OK? Aí beleza, chegamos no segundo mês. Segundo mês você investiu agora R$ 301,20.
Como assim, Thago? Investir mais de R$ 300? Tudo que eu vou mostrar vai vir em consideração um futuro ajustado pela inflação.
Então você precisa investir R$ 300 mais a inflação desse dinheiro. Eu tô considerando uma inflação de 0. 4% ao mês, tá?
Então para você investir os mesmos R$ 300 do mês anterior, você precisa investir R$ 301,20 agora. Por que que isso é importante? Todo mês os produtos ficam mais caros no Brasil.
Então R$ 300 mês passado vale a mesma coisa que R$ 301,20 hoje. Então é mais ou menos essa a conta. Como investir R$ 320?
Temos que lembrar que o preço da cota também tende a crescer ali pelo menos a inflação. Então eu tenho R$ 31,20, compro cotas que valem R$ 100,40, logo eu vou pegar esse dinheiro mais o provento que eu recebi. Então imagina que cada fundo imobiliário que eu paguei R$ 100, eu tô recebendo R$ 1 por cota, que seram os dividendos, um dividendilde de 1% ao mês.
Então eu vou investir esse R$ 1 a mais. Só que eu recebi R$ 3 nesse mês, porque eu tenho três cotas, recebi R$ 1 por cota, então dá R$ 3. E aí o total de aportes que eu fiz até agora foram R$ 300 mais os R$ 301,25.
Então até agora eu investi o total de R$ 601,20. O que que aconteceu? Eu tenho agora então uma sobra dos dividendos que eu recebi, porque se eu for comprar três cotas de R$ 100,40, isso daqui vai fazer com que eu gaste R$ 30120, que dá exatamente isso.
Só que eu tenho R$ 3 que vão ficar na minha conta, certo? Então eu vou ter sobras. Então vou ter aqui a sobra de R$ 3.
Agora eu já tenho na minha conta seis cotas desse fundo imobiliário. Então eu paguei aqui R$ 100,40 em três cotas. Então agora eu eu investi R$ 301,20.
Logo, o meu patrimônio investido agora é de R$ 601,20. dá os R$ 301,20 mais os R$ 300 do mês anterior. Aqui eu estou assumindo que você não teve valorização ainda no segundo mês, então nada aconteceu.
A cota não valorizou, você então tem zero de valorização, você continua recebendo R$ 1 de provento por cota. Então o meu total hoje, o meu patrimônio total investido é esse valor aqui, porque a minha cota anterior de R$ 100, agora vale R$,40. Então eu tenho R$ 62,40 investidos.
Provento total, tudo que você recebeu até agora, R$ 9,02. E no mês foi R$ 6,02. Aí você continua esse processo.
Todo mês você vai investindo R$ 300. Aliás, você consegue investir R$ 300 todos os meses. Me diz aí, porque eu acho que R$ 300 é uma conta que o brasileiro consegue investir.
Quando eu era estagiário, eu lembro que eu consegui investir R$ 300 porque eu gastava tudo que eu ganhava, mas o valor que eu tinha para gastar no almoço, eu economizava, já que eu trazia marmita de casa. Então esse valor dava ali os seus R$ 300 praticamente, que era o que eu investia todo mês. Eu fazia isso quando eu tinha acho que 17, 18 anos de idade.
Então eu acho que 300 é um valor factível para você. É um valor factível. Então a gente investe R$ 300, vai ajustando, né, pela inflação, tudo isso.
O aporte total aqui no nono mês é um aporte já bem mais considerável, né? Já investimos R$ 2743 no total. E aqui veja que eu já consigo, ao invés de comprar três cotas por mês, eu consigo comprar quatro cotas por mês.
Ao invés de comprar a mesma quantidade, consigo comprar uma cota a mais. Porque eu começo a ter uma sobra do mês anterior mais um provento de 24,68, que permite que eu consiga comprar uma cota mais que agora está ali sendo avaliada entre R$ 103,25. Então eu dei um upgrade nos meus investimentos e aí eu continuo essa jornada.
Então eu compro quatro cotas aqui, aí depois começo a comprar três cotas. Aí depois quatro cotas, três cotas, 4 3 4 3 4 3 4 até que eu vou oscilando e um determinado momento eu consigo aumentar de uma forma definida todos os meses o número de cotas que eu compro por mês. Então eu aumentei a velocidade de aplicação que eu tenho aqui.
Só que quando eu chego no meu mês número 29, é aqui onde tudo muda. Por que é aqui que tudo muda? Porque agora eu tô investindo no total R$ 9.
205,20. Aqui eu tenho então 100 cotas. E como eu tenho 100 cotas, eu recebo R$ 111,83 de provento por mês.
E isso daqui é exatamente o valor de uma nova cota. Então, no mês número 29, eu ganho muita consistência porque eu chego no meu magic number. O magic number é o número de cotas que você precisa ter para conseguir comprar uma nova cota só com os proventos que você recebeu no mês.
A conta é magic number igual preço da cota sobre a média dos últimos 12 dividendos. Quando você chega no no Magic Number, o seu gráfico ele para de subir assim e ele começa a subir assim, ó, de uma forma exponencial. Por isso que quando você chega nesse número, sua velocidade de crescimento aumenta, porque você para deixar sobras na conta e começa a conseguir comprar cotas novas todos os meses e você começa a ter uma velocidade muito mais exponencial.
Então eu trouxe aqui alguns cases. Esse daqui é o XP Malls. Por que que eu trouxe esses cases que eu vou mostrar?
Porque são fundos que eu tenho ou fundos que são muito negociados na bolsa. O XP Malls ele tem uma cota de R$ 106,29. Ele paga mais ou menos R$ 11.
04 dividendos em 12 meses. Eu divido por 12, porque eu quero ser dividendo por mês. E eu vejo que quando tiver 115 cotas, todo mês eu consigo comprar uma nova cota.
O BTHF, que é um fundo que eu comprei recentemente, ele tá sendo avaliado em 835, 0,66 dividendos dividido por 7, que é o número de meses que existe o BTHF, que me daria então dividendo por mês, eu precisaria de 89 cotas para poder comprar uma cota nova todo mês. O MXRF é o fundo com mais cotistas do Brasil, por isso que eu coloquei aqui, a chance é grande que você tenha. Vocês têm algum desses três fundos?
Deixa aí nos comentários. O MXRF tá custando R$9,40. Ele pagou nos últimos 12 meses R$ 1,14 por cota.
Se eu dividir por 12, eu vou ter o valor dividendo por mês. Então, fazendo essa conta, eu preciso 99 cotas para poder chegar no magic number. Aqui eu precisaria de R$ 12.
223, então, para poder chegar no meu na minha velocidade exponencial. Quando você pega um fundo imobiliário mais barato, você atinge o Magic Number muito mais rápido. Com R$ 743, você começa poder comprar uma cota nova todo mês.
E no MXRF, que também tem um preço baixo por cota, com R$ 930,60, você consegue atingir esse magic number e fazer seu gráfico ficar mais exponencial de crescimento. Essa foi a primeira parte do vídeo. Vamos pra segunda parte do vídeo, que é como você pode literalmente economizar tempo da sua vida com esses R$ 9.
205. Prepara que vai ter gráfico agora. Aqui eu tenho basicamente o tempo de trabalho.
Então imagina que eu comecei a trabalhar aqui um ano de trabalho, agora eu tenho 8 anos de trabalho, agora eu tenho 15 anos de trabalho, 22 anos de trabalho, até 50 anos trabalhando, gerando renda. Aqui em cima é basicamente o seu salário. Então quanto mais você trabalha, geralmente mais seu salário cresce.
Essa linha azul é o seu salário levando em consideração que você ganha R$ 5. 000 e você aumenta suas promoções em 2% ao ano acima da inflação. Você ganha R$ 5.
000, no outro ano você vai ganhar mais de R$ 5. 000, depois você vai ganhar mais de R$ 5. 000 e assim por diante.
Até que 50 anos trabalhando, você vai ganhar R$ 13. 457. Particularmente, isso aqui é um cenário muito conservador, que alguém que trabalha por 50 anos deveria ganhar mais de R$ 13.
000. Aqui a gente tem um cenário de investimentos, onde você investe R$ 300 por mês. Então, quando você investe R$ 300 por mês, você vai acumulando um patrimônio nessa linha aqui maior.
Então você começa R$ 300 por mês, vai passando aqui o tempo até que você depois de 50 anos investindo teria R$ 2 milhõesa. Esses R$ 300 por mês são corrigidos pela inflação com 7% ao ano de retorno. Então você tem o seu salário que vai subindo ao longo do tempo e você tem o seu patrimônio que nesse ritmo ele chega depois de 50 anos trabalhando em 2 milhões deais.
A linha cinza é a linha dos proventos. Então você trabalha todo mês, acorda cedo, vai pro escritório, almoça, aí fica de tarde lá, pega um cafezinho, chegou de noite, você volta para casa, pega aquele trânsito, faz isso de segunda a sexta até o seu final de semana, sobra um dinheirinho, você investe. Esse investimento te rende muito pouco no começo, mas com o passar do tempo ele vai aumentando o rendimento porque você vai aumentando o tamanho do seu patrimônio.
Esse rendimento, que são os proventos que cai na sua conta todo mês, com o passar do tempo, ele vai virando um segundo salário. Primeiro mês é irrisório, segundo mês também, até que chega uma hora que passou 1 ano, 2, 3, 4 anos, ele começa a ficar mais parecido com a sua renda. Então essa linha cinza chega uma hora que ela cruza a sua renda ativa e a sua renda passiva, que é fruto dos seus investimentos, te dá mais dinheiro do que a renda do seu trabalho.
Então, sem botar a mão na massa, você tá ganhando mais dinheiro do que de fato botando a mão na massa. Essa linha aqui laranja é a soma do seu salário com os seus proventos. Então, 50 anos depois, você estaria ganhando R$ 34.
000 acima da inflação. Então, ao invés de você estar ganhando seus R$ 13. 000, você estaria ganhando aqui R$ 34.
000. Então, já é uma grana muito mais forte. Aí eu te pergunto, quanto tempo você demora hoje para receber R$ 5.
000? Mais ou menos 220 horas de trabalho. Então, você trabalha o mês inteiro, mais ou menos 220 horas trabalhando, você ganha R$ 5.
000. Então, você vende 220 horas da sua vida por R$ 5. 000.
Então tem outro gráfico agora que as coisas vão ficar mais interessantes ainda. Essa linha é o número de horas de trabalho por mês. Então imagina que você pode trabalhar 0 horas no mês, 31 horas, 51 horas ou 220 horas.
Aqui do lado é basicamente o quanto você ganha de salário. Quando eu trabalhei 0 horas por mês, eu tô ganhando R$ 0. Até aqui, quanto mais horas eu vou trabalhando, maior o meu salário até a hora que eu chego aqui em 220 horas de trabalho e ganho R$ 5.
000. Você entendeu isso? Você vai trabalhar 220 horas e vai ganhar R$ 5.
000. É isso que esse gráfico está me mostrando. Thiago, mas eu não ganho R$ 5.
000, eu ganho R$ 15. 000. É o mesmo argumento.
Você vai trabalhar 220 horas para ganhar R$ 15. 000. Thago, mas eu ganho R$ 50.
000. É a mesma lógica. Quando você ficar mais velho, quando você tiver 50 anos de trabalho, quanto tempo você demoraria para fazer R$ 5.
000? Você demoraria 82 horas. Esse seria o equivalente para você fazer os meses R$ 5.
000 de hoje corrigidos pela inflação. Agora, se você for somar o seu salário mais os proventos que você recebe, você receberia os mesmos R$ 5. 000 em 51 horas de trabalho, porque você vai ganhar mais R$ 5.
000, mas para eu fazer o cálculo, você chegar em R$ 5. 000 em 51 horas por mês. Muito menos trabalho que 220 horas por mês.
Agora, e só com os proventos, quanto que você demoraria para receber os seus R$ 5 por hora? Bom, você demoraria 51 horas para receber isso daqui lá na frente. Tá lá na frente, trabalhou 50 anos e aí você tem sua renda passiva.
Em quanto tempo sua renda passiva vai te dar R$ 5. 000 a valor de hoje? Em 50 é uma hora de trabalho, ou seja, muito menos hora de trabalho que hoje.
E se você somar então o seu salário mais proventos, você vai demorar só 31 horas para você fazer os mesmos R$ 5. 000. Então você entende que você economizou 169 horas por mês para receber o mesmo valor lá na frente corrigido.
Quando você toma esse tipo de decisão de se sacrificar um pouco mais hoje, você na verdade tá ganhando tempo lá na frente. Quanto mais rápido você faz isso, melhor você vive e mais rápido você compra a sua liberdade. Ao invés de receber em 220 horas, que deram 22 dias trabalhando no mês, você vai receber em 51 horas, sem fazer nada, apenas com a renda passiva dos seus investimentos, o mesmo dinheiro, só que lá na frente.
E você precisa só de duas coisas pr você começar. Você precisa primeiro de R$ 9. 205,20, porque isso que vai te permitir ter o efeito bola de neve aqui no começo.
Então você precisa desse valor porque senão você não tem essa bola de neve, você vai precisar passar por isso e segundo você precisa aprender a investir. Então vou fazer um pequeno parênteses aqui que você pode estudar no meu canal de forma gratuita ou você pode acelerar esse processo com o lançamento que eu e meu sócio Bruno Perini vamos fazer agora pela primeira vez. A gente nunca fez esse lançamento antes.
Então eu e o Bruno Perini vamos pela primeira vez lançar 19 produtos do grupo Primo juntos pelo preço de um. Então a gente vai trazer o Viver de Renda e o do meu milhão junto com um monte de outras coisas. Quais são essas outras coisas?
São basicamente isso. Então você vai ter o 2000 milhão com dividendos, o ver de renda do Bruno Perini, um ano de FINC class, um ano de carteiras recomendadas, um ano da comunidade global do Bruno Perini. Você vai ter a mentoria do meu milhão, que são vários desafios, mais de 400 lives, o meu treinamento investidor em 33 dias, o meu livro físico Homem Comprou tempo, o livro do Perine, o meu livro o do Milhão, você vai ter o clube do livro do Bruno Perini, você vai ter o método Primo Stúdio de Marketing Digital, você vai ter o do meu milhão com marketing digital, o curso de vendas Globo de Wall Street, você vai ter o Primo IA que vai te ajudar a fazer um planejamento financeiro, o código da riqueza e todos os desafios e mapas mentais.
A gente nunca lançou tudo isso junto. Pela primeira vez você vai poder acessar tudo isso por um preço muito reduzido. E não só isso, você vai comprar uma assinatura para você e você vai ganhar outra para você presentear quem você ama.
Então esse daqui é uma baita oferta. O link tá na descrição para você poder acelerar esse processo e corre porque a gente vai fechar as inscrições muito rapidamente dessa vez. Então clica aqui embaixo.
Continuando, então a gente tem agora a terceira parte do vídeo. Eu te mostrei porque que esse valor é importante, porque ele desperta o efeito bola de neve. Depois eu te mostrei como que isso daqui vai te fazer não ganhar só dinheiro, mas tempo na sua vida.
E depois eu vou te mostrar agora como você faz para saber quando e onde investir o seu dinheiro. Quando é a hora certa de investir. Essa daqui é a participação de posição em custódia de ações no Brasil.
17% tá em pessoa física, 48% tá em investidores não residentes, investidores de fora do Brasil, por exemplo. Metade então dos investidores da nossa bolsa, eles não são residentes. Ou seja, pessoa física, empresa, fundo ou instituições financeiras.
gringas são donos da metade do volume das nossas ações aqui no Brasil. Quando a gente olha para fundos imobiliários, esse desenho é completamente diferente. 63% do volume de fundos imobiliários, da custódia de fundo imobiliário, tá na mão dos investidores pessoa física brasileiros.
Você viu a diferença? Fundo imobiliário é a maioria pessoa física. Quando a gente olha para ações é o contrário.
Então assim, é eu, você, o seu vizinho, os amigos, somos nós que investimos em fundo imobiliário de alguma forma. Então veja como é muito diferente essas duas posições. A gente tem 12 vezes menos gringos e aqui quatro vezes mais pessoa física, né, em relação às ações.
E por que que isso daqui é importante pra gente, para essa lógica de pensamento? E aqui é uma matéria, né, num artigo chamado Goow Don't Panic. Foi publicado, aliás, no Dia da Mentira, mas essa matéria é de verdade, que é o seguinte: diz que os investidores de varejo, eles são frequentemente movidos por medo e viéses emocionais.
Então, a pessoa física, ela é mais emocionada, ela costuma tomar decisões piores. E a gente vê aqui, por outro lado, que os investidores institucionais eles demonstram uma abordagem mais comedida, mais oportunista. E com a fuga dos investidores de varejo, as instituições entraram em cena comprando 14 bilhões de dólares em ações.
O pessoa física emocionado, toma decisões emocionadas. Bolsa de valores não é o lugar para tomar decisões emocionadas. E os fundos estrangeiros geralmente são aqueles que tomam decisões mais racionais.
Então, o investidor de varejo é mais emocional que o gringo e o institucional. Se você me acompanha há 10 anos produzindo conteúdo, você já devia saber disso. E não só devia saber como devia acertar o que fazer.
É o que eu vou te mostrar agora. Isso aqui acaba gerando alguns cenários parecidos com o que eu vou te mostrar. Basicamente tem um gráfico e se eu for olhar para essas linhas, esse gráfico eles não diriam nada, mas esse gráfico não é composto só de linhas que são jogadas na sua tela.
Não é só isso, é muito mais do que isso tudo aqui. Existe um ouro nesse gráfico, cara, pelo amor de Deus. Um ouro dá para ganhar muito dinheiro olhando para esse negócio.
E eu vou te mostrar, a gente tem uma linha amarela. A linha amarela, ela é basicamente o preço sobre valor patrimonial dos fundos, o quanto que o fundo está sendo negociado em relação ao patrimônio dele. E a linha azul é o dividend y quanto maior, mais dividendos por cota.
Vamos então fazer um gráfico. Aqui de um lado, a gente tem o XP Mols, como exemplo, que é um fundo imobiliário que eu tenho na carteira. A gente tem, ele tem um valor patrimonial por cota de R$ 117.
Significa que avalistas profissionais avaliam o patrimônio do fundo, dividem pelo número de cotas e a gente chega no valor de R$ 117 por cota. Só que na bolsa de valores, esse fundo tá sendo negociado por R$ 102,35. Isso significa que o P/bre VP, que é o preço da cota sobre o preço do valor patrimonial, está sendo negociado a 0,87 vezes o patrimônio.
Ou seja, ele está sendo negociado a menos de uma vez o patrimônio dele. Isso daí significa que isso é um dos indicadores que podem mostrar que ele está barato. Não significa que vai subir.
Se ele tá acima de um, estão pagando um prêmio nele, estão pagando mais do que os avalistas estão dizendo que vale. Quando paga menos, estão pagando menos do que os avalistas dizem que vale. Quando eu olho pro dividend y, eu vou pegar basicamente a distribuição média de dividend y por cota e eu vou fazer então a divisão desses 92 centavos pelo preço da cota, que é R$ 102,35, e vou chegar a 0,89% por mês.
Eu tenho o dividend yeld e eu tenho o preço sobre valor patrimonial. Quando eu olho para esse gráfico, então eu entendo que a pergunta é quando é hora de comprar quando o dividend y tiver alto? Essa é a primeira coisa.
Quando é hora de comprar? Quando o P/ VP estiver baixo, ou seja, dividendo alto. E além disso, um valor patrimonial muito descontado.
Geralmente você quer comprar nessa situação. O que que a gente percebe no mercado? Quando o dividend yield cai, geralmente o patrimônio subiu.
O dividend yield cai porque o preço geralmente subiu muito. Não é que o fundo parou de pagar dividendo, é que o preço acabou ficando muito caro. O que que a gente também percebe que quando o dividend y sobe, o valor patrimonial também cai.
E quando o dividendo sobe, o preço sobre valor patrimonial cai de novo. Então existe uma correlação, um movimento onde essas duas coisas andam juntas. Então a gente tá, se a gente for olhar pro dividend yield, a gente tá no segundo maior dividend yield desde 2016.
A gente passou por isso aqui, a gente passou por isso aqui e a gente está agora aqui. Esse patamar que a gente chegou mais alto do que esse. Então a gente está num horizonte gigante de tempo, num patamar dividend y que raramente aconteceu.
E quando a gente olha pro PvP, a gente também está num dos menores preços sobre valor patrimonial. A gente só chegou nisso aqui, aqui chegou nesse patamar e estamos aqui agora. Então, raramente a gente chega a esse tipo de cenário.
A gente tá passando, então, por uma das melhores janelas de oportunidade para fundos imobiliários na década. Só para fazer um disclimer no vídeo, isso é o que os dados indicam, mas você nunca vai pegar e entender isso como uma recomendação e sair comprando tudo. Por quê?
Porque você tem que escolher o fundo imobiliário, correto? Tem que ver se faz parte do seu perfil de investimentos, tem que ver se você de fato sabe o que você tá fazendo, OK? Mas os dados nos mostram realmente coisas muito interessantes.
Entendemos sobre o momento de investir. Agora, onde investir? A gente geralmente tá investir em fundos que ten um dividend yield atraente, fundos que t uma vacância física baixa, fundos que possuem pouca concentração de imóveis porque a gente não quer uma concentração dos inquilinos, a gente quer uma diversificação, a gente quer um risco baixo e a gente deveria investir em fundos imobiliários bem localizados, porque geralmente a localização dos imóveis faz toda a diferença.
E a gente também quer fundos que negociam com valor patrimonial próximo ou abaixo de um. Graças a Deus, a gente tem no mercado financeiro o mecanismo de filtrar tudo isso. Eu filtrei para vocês fundos que tem um dividend y atraente com no mínimo 100 milhões de valor de mercado.
Então peguei fundos que não são tão pequenos assim e que tem um dividend y alto, tá? Então se você quiser tirar um print, eu já fiz esse filtro para você. Você tem aqui, ó, R11 com dividendin de 13.
31% e o valor patrimonial de 0,95. Ele vale R 2. 2 bit de reais.
Então você tem vários fundos aqui. Então a ideia é usar esses filtros para aprofundar na análise a partir disso. Outra coisa é investir em fundos que tem uma vacância física baixa.
Dentro desse fundo imobiliário, ele tem alguns ativos. Ele tem o Faria Lima 4440, Park Tower, ele tem vários fundos. Esses sete principais ativos desse PVBI1, ele tem alguns imóveis que tem uma vacância de zero, não tem nenhum espaço, tá lotado o fundo.
Só que ele todos os fundos tem uma vacância muito alta, ó, 20% de vacância, 27, 81% de vacância. Então ele tem uma parte da carteira dele sem vacância e uma parte com uma vacância muito alta. A média de vacância desse fundo é 13.
5%, quanto menos vacância geralmente melhor. A gente também quer fundos que tenham pouca concentração de móveis, ou seja, a gente quer muita diversificação. Aqui é o ALZR como exemplo.
Você tá vendo quantos empreendimentos ele tem? Ele tem aqui um imóvel alugado para dupom, ele tem pra escala, pro obto Balduco. Você tem muitas estruturas aqui dentro.
E você tem aqui nesse mesmo fundo o aluguel por setores de atuação. Então olha quanta diversificação, empresa diferente, setores diferentes e aqui você tem classes de imóveis diferentes, aluguéis comerciais de galpões, renda urbana, data center, galpões logísticos refrigerados. Então você tem muita diversificação, não só esse tipo de diversificação, mas também a diversificação regional.
66% na Grande São Paulo, você tem no estado de São Paulo, você tem Rio Grande do Sul, você tem Rio de Janeiro. Então você tem muita diversificação. Diferente de você chegar lá e comprar um apartamentozinho, aqui você tem imóvel no Brasil inteiro, quando você compra uma cota de um fundo imobiliário como esse.
Aqui é um outro fundo que é o PPBI que eu mostrei antes, onde ele tem também bastante diversificação, porém mesmo tendo uma diversificação interessante, não é igual a do LZR, porque os dois maiores inquilinos do Alzr representam 23% da locação. E no caso do PV B11, os dois maiores inquilinos representam 59%. Esses dois inquilinos saem, putz, 59% do imóvel ficou vacante.
Isso daí aqui é perigoso. Então concentração não significa que o fundo é ruim, mas é um ponto de atenção pra gente. Depois a gente tem que olhar pros fundos que são bem localizados.
Então a gente vai olhar pra região e acesso. Quando a gente olha pro HGLG, por exemplo, que tem 28 ativos, ele tem essa diversificação em seis estados, estados muito populosos. A gente tem muitos galpões que eles são importantes em termos regionais.
Então, a gente tem um na rodovia Ianguera, um na Presidente Castelo Branco, a gente tem um aqui na rodovia BR101. Então, a gente tem galpões logísticos nesse fundo que são vias muito importantes pra logística. Então eles estão bem localizados pra tese do fundo.
E por ser um fundo de galpões, ele precisa est de fato próximo das entradas e saídas de rodovias. Essa fonte, aliás, é do relatório gerencial da HGLG. Depois disso, a gente precisa de fundos que negociem com valor patrimonial próximo abaixo de um.
Aqui eu já fiz um filtro também para vocês. Eu filtrei por tamanho, então eu botei todos que ten um PVP abaixo de um e que são grandes. Então peguei os maiores fundos para baixo.
Então o maior fundo do Brasil que tem um patrimônio abaixo de um é o Canip, vale 7 B. Aí depois tem o XP Mols que vale 5. 8 B, HGLG que vale 5.
2 B. Eles você pode ver que tem dividendos muito interessantes, né? fundos muito consolidados, serem negociados abaixo valor patrimonial e com dividend y relevante.
Então, se você quiser tirar um print aí também para aprofundar seu estudo e se você quiser, como eu já te falei, se aprofundar um pouquinho mais do estudo, você pode fazer parte desse nosso novo projeto que é o do 1000 ao ver de renda junto comigo, com meu sócio Bruno Perim. Vou deixar o link aqui na descrição e confia na gente. A gente nunca fez esse produto antes, não sei se a gente vai fazer ele novamente.
Clica aqui embaixo, se inscreva e participa da primeira turma que a gente vai lançar. Ufa, terminamos. Que trabalheira, hein?
Você curtiu o vídeo? disse, se agregou na sua vida, coloca aqui nos comentários.
