Aula 4.3 - Formação dos contratos (parte 1)

Olá pessoal tudo bem Vamos então para a nossa próxima aula né ainda estudando o processo de formação dos contratos e agora nesse vídeo nós começamos a próxima fase de formação dos contratos né seria a terceira fase vamos começar então a falar agora a respeito do contrato preliminar ou na fase de contrato preliminar Tá bom então vamos lá iniciando o compartilhamento pronto pessoal eh novamente vamos ter aquela subdivisão da aula em partes porque tem muita coisa paraa gente falar sobre contrato preliminar Tá bom então novamente a gente vai subdividindo aí a aula em partes para não

ficar um muito extenso tá bom bom começando então com a fase de contrato preliminar quero lembrar que essa fase ela não é obrigatória tudo bem é uma fase dispensável eh de modo que não há menor necessidade ou obrigatoriedade de você fazer um contrato eliminar na prática o que que costuma acontecer onde é que a gente mais vê o contrato preliminar quando nós estamos no âmbito de uma compra-venda tá principalmente a compra-venda de imóveis tá então é muito comum no âmbito da compra e venda de imóveis a gente se deparar com contratos preliminares Tá e isso

serve para você com oferir maior segurança às partes porque geralmente quando nós estamos eh lidando com uma compra e venda de imóveis geralmente nós estamos aí eh trabalhando com bens de alto valor né um valor mais alto do que o de costume então é muito comum as partes decidirem eh por celebrar um contrato preliminar tá com o objetivo de dar maior segurança para o negócio sobretudo em relação ao preço combinado né então você faz um contrato preliminar que nós chamamos costumeiramente de compromisso como a gente vai ver eh daqui a pouquinho né então a gente

faz um compromisso de compra e venda ou uma promessa de compra e venda tá E no âmbito de imóveis isso é muito comum então você Possivelmente aí na sua vida prática vai se deparar com diversos contratos preliminares no âmbito da compra e venda de imóveis claro que esse não é a não é o único uso de um contrato preliminar não é a única situação que você pode fazer um contrato preliminar tá eu só tô dizendo aqui aqui aquilo que a gente mais vê na prática e consequentemente eu vou procurar dar um enfoque aqui no nosso

curso exatamente para os contratos preliminares envolvendo compr venda de imóveis tá bom o primeiro artigo do Código que começa a tratar sobre o tema é o artigo 462 que diz assim o contrato preliminar exceto quanto a forma deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado então o contrato preliminar exceto quanto à forma deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado ou seja o contrato preliminar ele deve ter todos os requisitos essenciais do contrato defin itivo do contrato que eu vou Celebrar no futuro Ok todos os requisitos essenciais do contrato

definitivo também devem ser observados no contrato preliminar exceção feita ao requisito da forma em virtude dessa dispensa em virtude dessa exceção que o artigo 462 nos traz então esse dispositivo ele sem sombra de dúvida é muito importante mas a compreensão dele é bem simples ele não é um dispositivo ele não é um artigo de difícil compreensão como eu expliquei todos os requisitos de validade do contrato preliminar são exatamente os mesmos do contrato definitivo exceção feita a forma então tirando o requisito referente à forma os requisitos de validade do contrato preliminar são os mesmos do contrato

definitivo Ok não custa lembrar apesar de não ser o foco não ser o tema desta aula tá porque aí Nós entramos um pouquinho na parte geral do código mas o artigo 100 do código civil artigo lá da parte geral prevê os requisitos de validade dos negócios jurídicos tá então apenas para você relembrar nós temos aí partes capazes tá o objeto tem que ser lícito possível determinado ou determinável a vontade tem que ser livre tá e o artigo 104 ainda traz a forma prescrita ou não defesa em lei Lembrando que defesa é proibida vedada né então

forma prescrita ou não defesa em lei sendo que este requisito aqui ele é dispensável para o contrato preliminar então no âmbito dos contratos preliminares a gente tem que observar esses três primeiros requisitos tá bom partes capazes objeto lícito possível determinado ou determinável e a vontade livre tá bom esses são os requisitos apenas um lembrete aí de parte geral ã para a gente dar uma refrescada na memória tá do ponto de vista prático o que que essa informação nos acrescenta e aqui que é um detalhe bem bem legal Pense numa compra-venda de imóvel você sabe que

quando nós temos uma compra-venda de imóvel e esse imóvel tem um valor que ultrapassa os 30 salários mínimos O Código Civil exige que o negócio que o contrato seja feito por Escritura pública Isso é uma exigência do código então se você vai fazer um um contrato de compra e venda cujo objeto é um imóvel e este imóvel tem um valor acima dos 30 salários mínimos a lei exige Escritura pública ok porém no âmbito do contrato preliminar não é necessário no âmbito do contrato preliminar a Escritura pública não é necessária ainda que o imóvel este seja

aí ultrapassando os 30 salários mínimos por quê Porque aqui nós temos um requisito referente a forma do contrato né o contrato definitivo tem que ser celebrado através de Escritura pública requisito da forma só que como nós acabamos de ver no âmbito do contrato preliminar eu não preciso observar esse requisito da forma então se eu vou fazer fazer uma promessa um compromisso de compra e venda de imóvel eu não preciso de Escritura pública ainda que o imóvel esteja na casa desse valor aqui tá bom então é uma um uma informação prática né caso você eventualmente se

depare com um contrato preliminar de compra e venda de imóvel tá bom maravilha como eu disse agora a pouco já Adiantei para vocês no nosso direito os contratos preliminares costumam ser chamados de compromissos tudo bem compromissos de contrato então quando a gente fala compromisso de compra e venda né o compromisso de compra e venda nós estamos falando de um contrato preliminar tá então quando a gente fala em compromisso de contrato nós estamos falando de contrato preliminar e a professora na sua obra el explica o seguinte os compromissos ou seja os contratos preliminares podem ser de

duas espécies então eu posso ter duas espécies dois tipos de contrato preliminar que é o que nós vamos come agora a prime espécie seria o compromisso unilateral de contrato então compromisso unilateral de contrato também chamado de contrato de opção contrato de opção Tudo bem então você já sabe quando você eventualmente se deparar com essa nomenclatura ai o que que é contrato de opção é um sinônimo de compromisso unilateral de contrato tá bom e nessa espécie como é que funciona veja num compromisso unilateral ambas as partes as duas partes contratantes elas assinam O compromisso tá então

ambas as partes assinam o compromisso porém apenas uma delas assume um dever que é a obrigação de Celebrar o contrato definitivo então em um compromisso unilateral de contrato repito ambas as partes assinam o compromisso mas como ele é unilateral Isso significa que somente uma das partes assume um dever só uma das partes assume um dever que dever Professor o dever de Celebrar o contrato definitivo e a outra parte a outra parte ela vai ter apenas a opção de Celebrar o contrato definitivo então em um compromisso unilateral uma das partes se obriga a Celebrar o contrato

definitivo se obriga assume o dever de Celebrar o contrato definitivo a outra parte de outro lado apenas terá a opção a faculdade e se quiser Celebrar o contrato definitivo tudo bem Aqui o compromisso unilateral Ele é tratado pelo artigo 466 que fala se a promessa de contrato for unilateral o credor sob pena de ficar a mesma sem efeito deverá manifestar-se no prazo nela previsto ou inexistindo este no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor então o artigo 466 prevê a possibilidade de nós celebrarmos o compromisso unilateral Ok um exemplo para ilustrar seria a promessa de

doação o compromisso unilateral de doa então aqui nesse lal tratado pelo 466 você pode pensar num compromisso unilateral de doação uma promessa de doação Nossa Professor então é possível eu fazer uma promessa de doação né é possível É admitido né A Promessa de doação prometo faço um contrato preliminar prometendo que eu vou fazer um contrato definitivo de do isso é possível é possível a divergência que existe na doutrina é em relação à possibilidade de eu exigir a promessa de doação que ela é possível ela é que ela é possível ela é mas o que a

doutrina discute é tudo bem foi feita uma promessa de doação e se a parte que se comprometeu a Celebrar o contrato definitivo de doação não Celebrar E aí eu fiz a promessa de doação prometendo Olha eu vou doar para você um carro por exemplo fiz a promessa tá lá aí eu não celebro o contrato definitivo de doação a outra parte pode exigir a promessa de doação polêmico e duas correntes surgiram para discutir esse tema uma primeira corrente é encabeçada pelo professor Caio Mário né Então essa primeira corrente que tem como expoente o professor caioo diz

assim olha não é possível você que uma pessoa pratique um ato de liberalidade porque a doação é um ato de liberalidade né então não é possível você exigir que a pessoa pratique um ato de liberalidade isso não é possível percebeu essa posição Ela já foi adotada pelo STJ Coloquei até o número do recurso especial caso você queira pesquisada né uma lida no julgado então o STJ já adotou essa posição do professor Caio Mário por outro lado nós temos uma segunda posição encabeçada pelo professor Washington de BS Monteiro que diz que é possível sim eu exigir

a promessa mas aí haveria a perda do caráter de liberalidade né haveria perda do caráter de liberalidade essa corrente também já foi adotada pelo STJ então nós tivemos eh existem julgados do STJ com as duas correntes atualmente nos dias de hoje parece que a segunda posição a posição do professor Washington de valgos Monteiro parece ser a corrente maor Itá tá então hoje Apesar de nós termos uma indisfarçável controvérsia na doutrina a respeito da possibilidade de se exigir a promessa de doação parece que majoritariamente a doutrina Segue o posicionamento do professor Washington de Barros entendendo que

é possível sim exigir a promessa mas aí haveria a perda do caráter de liberalidade tá bom pessoal na sequência nós vamos trabalhar o compromisso bilateral de contrato só que aqui tem mais coisa para falar então eu vou parando o nosso vídeo por aqui mas no próximo vídeo a gente dá sequência ao estudo da fase de contrato preliminar falando especificamente do compromisso bilateral de contrato Tá bom eu vou parando o nosso compartilhamento de tela por aqui e já deixo o convite para você assistir o nosso próximo vídeo onde a gente vai continuar destrinchando esse tema Super

Interessante dos contratos preliminares tá bom forte abraço Bons estudos e até lá