Documentos e certidões necessários na intermediação imobiliária - Wagner Nogueira

[Música] o [Música] boa noite a todos é um prazer uma honra estar aqui novamente nessa mais uma quarta nobre pra compartilhar com vocês um pouco do pouquíssimo conhecimento e trazer hoje uma uma novidade saiu um pouco da da locação as outras duas quartas nobres que eu fiz eu falei sobre as garantias locatícias ea importância Da vistoria e hoje a gente entra um pouco na na esfera de das intermediações com relação às vendas né que que muito nos alegra quando elas são realizadas não é e quando a gente fala em documentação certidões e documentação imobiliária é

obviamente a primeira pergunta e quem me conhece quem já viu minhas palestras sabe que eu gosto de fazer algumas perguntas e que eu acho muito importante a gente viver em questionamento a gente Precisa questionar o porquê das coisas a primeira que pergunta que eu faço pra vocês essa noite é porque providenciamos certidões nós providenciamos as certidões obviamente que para demonstrar primeiro ao nosso cliente é a idoneidade moral financeira jurídica todo todo tipo de unidade do do vendedor né e também pra que esse comprador o adquirente do imóvel demonstre que eventualmente caso tenha algum problema Com

aquela transação com aquela intermediação ou com aquele vendedor que ele era um adquirente de boa fé à época que ele fez a aquisição esse é o principal aspecto e por que eu estou usando e por que eu estou usando esse termo adquirente de boa fé está porque é o termo que a legislação usa se por ventura você tiver algum problema no futuro com relação à a venda daquele imóvel com Relação à aquisição de um imóvel você tem que ter que provar você tem que demonstrar que a época que você adquiriu aquele móvel você estava de

boa fé vamos vamos tentar passar o decorrer desta falência o que se trata essa boa fé o que se trata é o porque a gente providencia as certidões espera o término da palestra a gente poder responder a essa pergunta com mais qualidade com mais clareza vamos lá a primeira questão você já deve Ter ouvido falar com relação à fraude a credores o que é a fraude a credores vão trazer aqui pro pro nosso dia-a-dia a fraude a credores é quando existe um credor ok e ele está ele está é ele ele pra satisfazer o seu

crédito ele precisa cobrar do devedor ok então eu sou credor do nosso amigo aqui seu nome do sérgio milano eu sou eu sou credor do sérgio como que eu vou cobrar a dívida que o sérgio tem Comigo né achei paulo sérgio sequessabe pagar existe uma dívida tão certo só que muito é muito provavelmente o colega do lado não sabe dessa dívida que o sérgio tem comigo tá certo que a partir do momento que ele sabe que o colega sabe que o sérgio tem uma dívida comigo e mesmo assim ele vai lá e faz a aquisição

do reduz o sérgio insolvência co compra o patrimônio do sérgio patrimônio que eu poderia executar para satisfazer o meu Crédito tá certo ele está agindo sem cautela e isso pode caracterizar a fraude ao credor entender era mais ou menos gente como é que funciona então eu tenho um credor eu tenho um devedor e uma terceira pessoa que tem ciência dessa dívida reduzir aquele devedor a insolvência tira aquele património que poderia ser objeto de ação para a satisfação do meu crédito a legislação fala o seguinte o código Civil artigo 158 fala os negócios de transmissão gratuita

de bens ou seja a transmissão gratuita ok doações ou remissão de dívidas se os praticar o devedor já insolvente ou por eles reduzidos a insolvência ainda quando o ignore poderão ser anulados veja pode ser anulado pelos credores quirografários como lesivos de seus direitos então se eu sou um credor eu posso pedir A anulação daquele ato daquela doação daquele imóvel igual direito a assistir aos credores cuja garantia se tornar insuficiente só os credores que já eram ao tempo daquela daqueles atos podem pleitear a anulação deles serão igualmente anuláveis os contratos ou onerosos contratação onerosos aqueles que

possuem valores àqueles que são um contrato de compra e venda é um contrato oneroso que envolve algum tipo de valores já sai da Esfera da doação do devedor insolvente quando a insolvência foi notória houver motivo para ser conhecida do outro contratante então veja o artigo 159 do código civil já traz que o credor pode pedir a anulação daquele ato tá se fosse fácil a o acesso à informação correto se aquele credita se aquela pessoa que está fazendo a aquisição tivesse meios de saber sobre aquela dívida né Se fosse um negócio público é eu eu como

um credor eu posso pedir a anulação daquele ato anulação daquela venda daquele imóvel está claro gente vamos dar continuidade o sérgio tem uma dívida comigo né mas o nosso colega seu nome o edge led não sabe dessa dívida que o sérgio tem comigo né o senhor não sabe como é que ele fez com que eu como agente descobre né e como que a gente prova que a gente não Sabia é esse o principal é essa é a principal questão estão lá continuando na fraude contra credores olá se o adquirente dos bens do devedor insolvente ainda

não tive tempo paga o preço e este for aproximadamente ocorrente resolver desobrigar-se a depositando em juízo com a citação de todos os interessados é então se porventura eu dentro do processo de aquisição estou fazendo a aquisição do processo Estou fazendo aquisição do imóvel dei a pagar um sinal né geralmente é assim que sempre quis que se acontece para um sinal e aí após esse sinal que vai ser providenciado as certidões ok e nas certidões aparece que existe uma dívida parece está o que eu posso fazer eu posso depositar em juízo aquele valor para aquele credor

caso o vendedor não concorde em quitar aquela dívida não é veja só a loja diferente dos bens do Devedor em sorvete ainda se ainda não tiver pago o preço e e se for aproximadamente ocorrente desobrigar-se a depositando em juízo com a citação de todos os interessados se inferior o adquirente para conservar os bens poderá depositar o preço que lhe corresponde ao valor real a ação nos casos 158 59 poderá ser intentada contra o devedor insolvente a pessoa com quem ele celebrou a Estipulação considerada fraudulenta ou terceiro adquirente que haja procedido de má fé veja aqui

a gente já encontra essa palavra má fé lembro que eu falei bem no início que a gente deve demonstrar principalmente a gente que resguardar o comprador pra que ele demonstra que ele é um comprador de boa fé quando ele não é um comprador de boa fé quando ele está de má fé E aí como avaliar se a pessoa está ou não de modo de boa fama de má fé no negócio né qual como que a gente vai avaliar nesta pessoa falando em campo no setor de boa-fé legal mas como o que você faz a prova

disso né a prova se dá através das cautelas que você tomou né você tem que fazer prova né não basta simplesmente a sua declaração não eu tava de boa fé eu achei que estava tudo em ordem a documentação dele não sabia Que as quais cacau telas o senhor tomou no momento da aquisição para chegar a essa conclusão a não acreditei na palavra dele falou que estava tudo em ordem e comprei será que assim que a pergunta principal dessa noite inclusive até porque estamos aqui será que o corretor de imóveis responde nesse caso de d se

por ventura tiver um problema futuro e não se não foi providenciada certidões sem dúvida não Porque porque uma das nossas funções é orientar o cliente o cliente pode até alegar que não sabia mas nós como operadores do mercado imobiliário sendo remunerados para prestar aquele serviço temos por obrigação orientar nossos clientes sim ou não tá bom vamos lá aí veio o macho mullan do superior tribunal de justiça o stj emitiu uma súmula dizendo o seguinte O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente

não me recordo que na época quando surgiu essa essa súmula é uma boa parte do mercado falou nossa ótimo legal agora é só tirar a matrícula vamos pensar certidões porque aí o que acontece se não tá o registro da penhora na matrícula boa ninguém vai poder reclamar de uma execução será que é tão simples assim seria se Não tivesse essa vírgula no final esse ou ou a prova de má-fé do terceiro adquirente né mais uma vez ficou evidente que eu preciso demonstrar que estou de boa fé não é preciso demonstrar que eu tinha eu exaure

todas as possibilidades que estava ao meu alcance para saber se aquele negócio é um negócio justo filho e valioso sem problemas com o vendedor sem problemas que é jurídicos que pudessem trazer transtornos a curto Médio e longo prazo tá claro gente só que estão lá continuando aqui agora a gente vai por conta de processo civil eo código de processo civil foi alterado recentemente um novo código de processo civil como vocês sabem aqui tem um artigo 792 esse código de processo civil a alienação ou oneração de bem é considerada fraude à execução então nós estávamos falando

sobre fraude a credores e agora a gente está falando Sobre fraude à execução que qual a diferença entre a fraude a credores ea fraude à execução no próprio nome já fala qualquer diferença né a fraude a credores existe um credor existe um credor tá aí a gente tem tem é a gente pode ter conhecimento desse crédito não é que o credor tem é e que não existe ainda um processo de execução pode existir um processo de conhecimento ele ingressou com uma ação recentemente né pode existir um protesto e não existe Ainda uma execução contra o

devedor né então mas eu sei que já existe um credor já tem informações de que tenham quem processando esse vendedor embora não esteja numa fase de execução ainda aqui não aqui já está falando de uma fase de execução né ele já perdeu o processo já é claro que ele é devedor daquela quantia já estão já estão executando aquele valor já uma outra situação então quando quando sobre o bem perder a ação fundada Em direito real mas na verdade eu trouxe os 792 a própria gente fala do inciso 4o tá bem o mais importante é que

o inciso 4º que fala o seguinte quando ao tempo da alienação ou da oneração tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi lo a insolvência então veja muitas vezes a gente é quando está fazendo essa intermediação imobiliária agente providencia as documentações providencia as certidões e nas certidões aparecem alguns Apontamentos aparecem algumas ações e aí muitas vezes a gente se depara com o próprio vendedor do imóvel do devedor muitas vezes dá da de uma situação é dizer o seguinte não eu estou discutindo essas ações não perdi ainda não foi condenada tá certo estou discutindo e aí

como é que fica essa aqui nessa questão mas que fica nessa situação eu sou eu sou eu to discutindo o processo não foi condenado não perdi disse não saber se vou perder Ou ganhar como é que eu tenho regulares em uma situação onde eu posso ser vitorioso amanhã essa ação a declaração teria fé é pública colega está perguntando a quem uma declaração do próprio devedor adianta é porque a gente já tem ele te fala né então mas quando o juiz chamou o senhor fala olha senhor sabia que tinha essas dívidas a então ele me falou

acho que não vai ser muito útil nessa questão de frisar é só Fazer um parêntese aqui gente pra dizer o seguinte essa apresentação quem quiser no final da praia vou deixar meu e mail em caminho completa para vocês na íntegra não precisa se preocupar em anotar tira foto etc e tal no final deste ano e meio e também está no meu site o pessoal está assistindo pela tevê cresce também pode fazer o download lá no meu site wagner nogueira ponto com.br vai lá tem na área do aluno que a área Que os meus alunos então

se cadastrar você faz o download não só dessa mas das outras palestras que eu fiz aqui no cresce também tá lá à disposição para fazer o download então gente aqui voltando ao assunto quando ao tempo da alienação tramitava contra o devedor ação capaz de reduzir a insolvência veja então ele não diz que já era uma ação de execução tramitava contra ele uma ação que poderia reduzir a Insolvência vamos supor vamos imaginar aqui que nós estamos fazendo a intermediação de um imóvel é de um apartamento de 800 mil reais ok e ao tirar certidões do vendedor

me aparece um apontamento uma ação que está sendo cobrado dele o valor da ação é um milhão e meio milhão e quinhentos mil reais o que vocês acham nesse caso o que a gente pode fazer a gente dar Continuidade não dar continuidade e aí que a gente faz se eu falar que o vendedor por vem por acaso é o silvio santos será que já estaria preocupado se com essa dívida de um milhão e meio tá porque veja o que a legislação fala tramitava com o devedor ação capaz de reduzir o a insolvência será que ele

está em estado de insolvência ou estação pode reduzi lo a insolvência Então a resposta para essa pergunta seria depende depende eu posso tá vendendo um imóvel de 800 mil que é um dentro dos em outros imóveis que ele tem ele tem patrimônio suficiente para garantir não só aquela dívida de um milhão e meio mas quantas outras aparecerem ok o patrimônio pessoal dele é muito superior do que aquela dívida que apareceu em primeiro com cordas e não é por isso que aqui coloca assim tramitava quando o Tempo da alienação naquele momento e sempre que a gente

estiver falando aqui a gente está falando daquele momento da aquisição naquele momento eu tenho que provar que eu sou comprador de boa fé no dia seguinte eu transmiti após o domínio e eu fiz a escritura do imóvel nome pode aparecer quantas ações quiser não tem problema nenhum no dia seguinte pode aparecer chover de ações contra a pessoa eu quero saber que no dia que eu comprei No dia que eu comprei eu tomei as cautelas necessárias e verifiquei tudo verifiquei que ele tinha patrimônio suficiente para cobrir aquela dívida então eu tomei das costelas agora depois que

eu já fiz aquisição tudo bem faz mal a gente tem que pensar no nas consequências de uma negligência na hora que nós estamos providenciando fazendo a intermediação o que pode acarretar para o nosso comprador do nosso cliente e para nós então numa situação concreta Como essa que eu dei como hipotética aqui mas uma situação concreta eu precisaria obviamente checar o patrimônio do vendedor entendeu e se ele tem um único imóvel que eu estou comercializando que estou fazendo a intermediação que custa 800 mil e ele tem uma dívida de um milhão e meio e ele não

tem outro património que o assunto vai continuar acabou o assunto então o o o agente faz aquilo que que a gente com costuma dizer O seguinte caucionar o juízo o que caucionar o juízo porque o vendedor muitas vezes ele vai vir aqui falar assim olha eu tenho essa ele está alegando que essa dívida de um milhão e meio mas na verdade essa dívida não é um milhão e meio é 100 mil e eu estou discutindo eu não perdi a ação então o que eu tenho que fazer eu tenho que caucionar o juiz eu tenho que

fazer um depósito de um milhão e meio judicial Caucionado que se eu perder aquela aquela ação tá lá já garantido não vai afetar meu patrimônio está certo e eu como procedo continuam à venda aí tudo bem agora se eu não tenho condições de caucionar o juízo eu não tenho outros patrimônio suficiente para cumprir aquela obrigação eu não tenho condições é é financeiras de honrar seu perder aquela ação eu voltar obviamente se eu vendesse imóvel a pessoa que está comprando está Automaticamente ignorando todas a todas isso isso que está aos olhos de de qualquer um pra

notar aquela situação que pode que ele pode ser reduzida reduzindo a insolvência com aquela com aquele processo e todo ano continuidade obviamente que vai caracterizar a fraude então é e sempre que a gente se deparar com as situações é sempre depende caso a caso caso a caso então se a gente está diante de uma situação de onde a Pessoa só tem aquele imóvel ea dívida é superior ao valor do imóvel que o assunto né agora de repente a pessoa tem um lastro patrimonial enorme suficiente para garantir aquela dívida tudo bem vamos dar continuidade porque eu

não tô reduzido ele a insolvência eu não estou tirando dele não tirando do credor a possibilidade de receber porque o credor pode executar outros imóveis e outros bens quando vocês fazem é eles devem fazer da Venda com financiamento habitacional também está certo ou só à vista só vem à vista foi só a vista eu também quero esses clientes então vamos lá vocês fazem venda com financiamento habitacional e muitas vezes quando você vai fazer a venda com o financiamento habitacional a instituição financeira ele pede a certidão dos antecessores daqueles que venderam para quem está vendendo agora

Você falar pô que tem a ver com o que tem a ver justamente para verificar se houve fraude porque eu sei que o meu nome tá completamente sujo todo evento na praça que eu chego com meu amigo sérgio se eu deixasse o imóvel no meu nome vão tomar não sei o que vamos fazer aqui um negócio passa por seu nome você vende no mercado o que acontece eu vendo por sérgio certo o sérgio está com o nome limpo taco Imóvel no nome dele ele vai nas imobiliárias coloca o imóvel à venda certo na hora de

vender vocês pegam que as informações do sérgio só que se vocês não se atentarem que o sérgio adquiriu esse imóvel há dois meses ou adquirir o imóvel há seis meses ou um ano então a cautela que nós temos que tomar é no mínimo pelo menos até onde eu sei as instituições financeiras pedem é no mínimo dois anos sempre que a transição sempre que você Se deparar com uma situação onde um vendedor está vendendo o imóvel que adquiriu há menos de dois anos você pede as certidões dos antecessores ótima pergunta do colega do chelsea todo mundo

ouviu a pergunta do chelsea não vamos lá só está colocando o seguinte ele ele o vendedor vamos a um golo o exemplo do colega o c né você tá vendendo o imóvel que comprou do b e na época que ele comprou do b tá tudo certo tudo limpo e só que ele Comprou menos de um ano talvez você vai tirar certidões dos antecessores e quando você tira certidões antecessores você vê que tem um processo agora quanto aquela pessoa que vendeu aí o que a gente vai analisar a data do processo se quando ele fez a

aquisição não tinha tudo bem tranquilo ele bota está claro rock é isso que caracteriza e como é que a gente faz a prova disso Certidões é onde a gente vai chegar veja a lei 13.160 e sete de 2015 traz o seguinte no artigo 54 os negócios jurídicos que tenham por fim com os constituir transferiram modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação aos atos jurídicos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbados na matrícula do imóvel as seguintes informações desde o parágrafo único não poderão ser propostas situações Jurídicas não constantes da

matrícula do registro de imóveis inclusive para fins de ficção ao terceiro de boa fé veja ele foi o terceiro de boa-fé de novo aparecendo aqui que adquiriram receberem garantias direitos reais sobre o imóvel ressalvado o disposto no artigo 129 e as hipóteses de aquisição de extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel veja aqui novamente existe a tentativa de dizer que o Seguinte precisa registrar a matrícula você tira matrícula matrícula não consta nada tá ok só que nós sabemos que não é assim que se assim fosse não precisaria dessa questão a questão

do terceiro de boa fé sempre que surge essa palavra terceiro de boa-fé ou de má fé é uma situação onde eu preciso provar que eu estava de boa fé ou não porque alguém vai alegar que estava de má fé e aí eu preciso provar tá certo uma vez Que preciso provar se apresentar só a matrícula não tomar as cautelas necessárias não não tomar as cautelas necessárias eu tenho lá então é é comum a gente encontrar nos contratos de compra e venda uma cláusula fale que serão providenciados algumas certidões para demonstrar a idoneidade jurídica do vendedor

tá certo pra ver que se para verificar o que se tem alguma coisa que desabone o Vendedor se têm processos em protesto se tem alguma coisa que desabone o vendedor ou que impeça a continuidade daquela venda não é comum tem no contrato de compra e venda um rol de certidões que serão providenciados senhor muito bem e aí quais certidões são providenciados qual e qual o site não tem que providenciar né quem providencia certidões qual o custo dessas certidões qualidade dessas certidões Tudo isso a gente precisa saber né por quanto tempo eu guardo essas certidões eu

como comprador não é comprovada a toda hora depois já fora e amanhã depois ou foi um processo como comprova o seu comprador de boa fé não é tão má aqui eu trouxe algumas é algumas certidões e vocês vão ver que eu logo embaixo eu coloco o endereço você fala você colocou o endereço do site onde você providência' essas certidões e Muitas delas 90% são gratuitas porque eu fiz isso para facilitar a vida de vocês para facilitar o trabalho de quem vai providenciar essas certidões né quando você fizer o download lá no meu site dessa apresentação

você já vai ter um link de todos os lugares onde você providencia as certidões eu acho que isso ajuda né então vamos lá então eu coloco uma cláusula no contrato que fala o seguinte os vendedores às suas expensas significa isso que os Vendedores vão providenciar e vão custear essas certidões ok se comprometem se obriga a apresentar em até 30 dias certidões atualizadas abaixo relacionadas e aí eu vou relacionar certidões de caso a caso de acordo com cada caso tá certo porque porque eu vou providenciar 72 por exemplo tratando de uma pessoa física onde uma pessoa

jurídica ou tratando de uma pessoa solteira ou casada Tudo isso vai influenciar e quais certidões vou providenciar tá certo então eu estou tratando de uma pessoa física ambos algumas certidões total de pessoas jurídicas a outras né eu estou tratando de uma pessoa que fez a aquisição há menos de dois anos eu tenho providenciadas antecessores aqui por exemplo está dizendo o seguinte os vendedores às suas expensas mas poderia ter colocado o que poderia está inserido que aqui a imobiliária às suas Expensas a intermediadora às suas expensas quando são vocês que providenciam o vendedor o que o

colega colocou o seguinte o vendedor é uma pessoa física porque só que ele é mesmo o da profissão dele é empresário ok a profissão de empresário aí o colega quer saber eu acredito é que se eu providenciei as certidões da empresa é isso é isso que vocês acham sim ou não sim sem dúvida sem dúvida porque porque existe um instituto que chama-se Desconsideração da personalidade jurídica tá o que é isso significa que a empresa pode sofrer ações e dentro de um processo dentro de um curso de um dia de alguma dessas ações eu posso pedir

a desconsideração da personalidade jurídica dessa empresa para atingir o patrimônio da pessoa física dos sócios entendeu então obviamente que se eu estou tratando de uma pessoa porque por isso que nessa Palestra não eu não trago mas nos cursos que o ministro tanto de compra e venda quanto de locação inclusive fala pessoal que está assistindo pela tevê cresce dia 27 de setembro 27 28 e 29 de setembro vou ministrar um curso sobre o curso completo de locação na praia grande então quem tiver interesse em contato é e então nos cursos que o ministro tanto de compra

e venda conta de locação e começa o curso falando sobre a importância da qualificação das partes Onde tudo começa a primeira coisa no contrato você pega o contrato seja de compra e venda seja de locação a primeira coisa que tem no contrato que é a qualificação das partes e é de extrema importância ter uma qualificação correta das partes não é então nesse caso se a pessoa não é empresária né se ele não é um empresário como é que como é que eu vou tirar certidões então preciso saber a atividade a Profissão da pessoa né muitas

vezes eles não se declaram empresário justamente por isso então a pessoa se declara não sou comerciante antigamente é muito comerciante hoje em dia não se fala não se usa mais essa nomenclatura comerciante empresário tá é então a pessoa falar não sou comerciante já trabalha com esse ano o prudente não pra ele a empresária tá então assim é você essa qualificação é muito importante a Pessoa se declara o empresário ou senão uma pesquisa que você fez junto às instituições de proteção de crédito e você consulta o cérebro o cpf de trás que faz parte de um

cnpj você tem que tirar de cnpj por mais que ele fale na ama se a empresa está inativa eu tenho um por cento de participação essa empresa tem junto com o meu irmão não importa entendeu aqui a gente tem que fazer o que é pela cautela vamos vamos É pelo excesso de cautela né vamos seguir por esse caminho mas vamos lá com relação às certidões uma bomba a primeira certidões que a gente fala do imóvel primeiro a gente fala do imóvel qual foi a primeira certidão que providencia a matrícula do imóvel tá certo a gente

precisa providenciar a matrícula do imóvel é ali que vai me trazer o que o histórico inteiro do imóvel Tá certo então é a primeira certidão que a gente vai providenciar a matrícula atualizada do imóvel e onde que providencia matrícula do imóvel registro de imóveis tá certo então nada de repente você tem alguns alguns cartórios um registo de imóveis que você consegue essa matrícula pelo próprio site do registro né você consegue de forma online em alguns sites têm alguns cartões que você consegue visualizar a matrícula ela vem Escrito assim sem sem valor sem valor de certidão

mas você consegue visualizar gratuitamente tem outros quatro os cartórios que você consegue no próprio cartório aqui é o seguinte então matrícula nesse site aqui ó nesse site aqui registradores ponto org.br você consegue a matrícula de qualquer imóvel de qualquer cartório a nível nacional o nariz pi exatamente na usp então você entra na lista e você com Você coloca um crédito tá pra você baixar matrícula e você escolhe você escolhe o estado que você quer providenciar a matrícula a cidade e o cartório e pelo número da matrícula e você consegue a matrícula tá certo depois certidão

de dados cadastrais é aqui obviamente como a gente já em são paulo é eu tô eu coloquei aqui o site da prefeitura de são paulo mas cada uma província no site da prefeitura da sua Cidade já há até algumas que alguns casos que não tem mesmo a certidão negativa de taxas e tributos imobiliários obviamente que aqui estou me referindo também aqui no município de são paulo e por isso que a certidão chama negativa de taxas e tributos em alguns lugares que a gente vai encontrar a tribo tributos mas teve uma época aqui em são paulo

que se cobrava uma taxa do lixo né então a gente precisa aprovar mas se faz Tanto tempo pois é mas esse ficou lá algum resíduo né não do lixo da taxa é pois é não é o resíduo sólido do lixo que era taxada se chamava na taxa de resíduos sólidos é tá não resido do lixo mas o resíduo da taxa que não foi paga né será que pode pagar dívida ativa não falando vamos lá tá certo gente então essas três aqui do imóvel tranquilo né tá claro uma declaração de quitação de despesas condominiais será que

precisa declaração de que será Uma declaração simples não porque esta declaração ela tem que vir com firma reconhecida do síndico ea ata que elegeu aquela pessoa como síndico é exatamente tá então não é uma união é uma declaração simples não há um documento simples está essa declaração de quitação de despesas condominiais ela precisa ter é ter onde será assinada pelo síndico e precisa estar com está junto com um ataque religião ele como se uma xerox autenticada dessa ata está Exatamente geralmente administradora do condomínio província isso para você né a liga administradora a demanda faz ela

cobra obviamente pela por reconhecimento de firma pela xerox autenticada aquela coisa toda e te manda quando não você pode se dirigir lá e pegar e fazer o o o trabalho lá buscar nos casos que envolvem então essas quatro certidões são as mais comuns né ele está falando aqui da matrícula são dados cadastrais certidão negativa De taxas e tributos ea certidão negativa de débitos condominiais essas quatro gente não tem como fugir tá estamos falando de um apartamento tem que providenciar essas quatro só que existem alguns casos que vocês vão se deparar com algumas situações que o

vendedor ou desculpa com o comprador o comprador vai falar olha tudo bem estamos apresentando aqui mas eu quero mais isso aí muitas vezes vai se deparar com situações que falam isso é um Absurdo né o vendedor falar não vou providenciar a outras pessoas o comprador fala 'não eu faço questão então sempre que a gente se deparar com uma situação assim é vale a pena é ter bom senso tá e acatar o pedido do comprador se ele está pedindo para providenciar a certidão providencia entendeu que era provincia gera meios para aquele provence fala fala como com

o vendedor para potenciar porquê porque ele está Fazendo o quê guardando prova para demonstrar que é comprador de boa fé ok então se você não faz isso você não presta esse serviço pra ele você não dá oportunidade para que ele faça isso você está cerceando o direito dele ok no sentido que ele quer ah ah ah se resguardar e quer demonstrar que ele queria um comprador de boa fé é esgotar todas as possibilidades de ter algum dia alguma pendência em nome do vendedor ou Até do imóvel que está adquirindo pois não corre é o colega

perguntando se no caso de um edifício colonial né no caso de um prédio se o prédio tiver ações como é que fica né então vai entrar que justamente o registro da incorporação imobiliária eu posso ser pode ser solicitado convenção do condomínio estatuto regulamento interno do condomínio ataque determinou vaga de garagem cópia do último exercício fiscal do condomínio ou Até mesmo as certidões do condomínio então tudo isso é passível de ser pedido pelo pelo proprietário pelo comprador e também de vocês inserirem no contrato de de compra e venda de vocês tá e de providenciá los porque

isso porque o comprador tem o direito de saber onde ele está entrando ele tem que ser tem direito de saber como é que está o caixa condominial né será que tem muito inadimplente será que com domínio total será que não Será porque quantas vezes já não viu casos falar de que o comprador que adquirir um imóvel e aí quando chega na hora o boleto do condomínio falar nossa senhora r$1200 ocorrido chega falando para 800 né já houve uma situação assim né obviamente que nenhum dos corretores que ele que nós conhecemos mas acontece entendeu é e

aí o que é porque é um cara sério mas ele vai falar coisa não sei não mas é que na verdade o condomínio 800 é que tem um fundo de reserva que tenta ter uma obra que tá tendo serguei foi para 1200 e assim vai então assim pra 15 para que ele possa ter é que ele possa tomar todas as cautelas e saber onde ele está entrando ele pode exigir tudo isso ok não que isso suba é impedir ou não a venda ele vai fazer análise dele né mas ele pode exigir essa documentação para saber

aonde ele está entrando como é que tá a a vida financeira e jurídica Do condomínio certidão negativa de taxas e tributos imobiliários expedida pela receita federal nesse caso aqui gente essa queda do itr está imóvel rural vocês estão acostumados a uma pessoa que está nos assistindo imóvel rural província certidão é gratuita pelo site da receita certificado de cadastro de imóvel rural do incra também tem um site aqui também é gratuita olá verificar se isso se sobre o imóvel Não houve alguma exigência de ser feita reserva legal que é reserva legal é a reserva de pelo

menos 20% de conservação de mata nativa tá então existem esse caso tac existe uma hora de reserva legal você tem que manter 20% daquela propriedade como reserva nativa está e é isso que significa próprio rei acompanha o imóvel então estou comprando tem que respeitar aquela regra tá certo há ainda sobre imóvel rural é Preciso verificar a fração mínima de parcelamento no módulo módulo rural na região que no estado de são paulo via de regra de dois hectares tá bom isso aqui é pra quem trabalha mais com o módulo rural mas eu coloquei porque eu acho

que é importante colocar essas informações para pra vocês embora a gente esteja aqui em são paulo a gente a gente não sabe é o alcance da tv cresce é bem extensa bem vasto a gente está conversando com colegas Nível nacional com colegas que trabalham com o imóvel rural e das pessoais certidões pessoais a gente tá falando tudo com relação ao imóvel né e das certidões pessoais que a gente deve providenciar uma justiça do trabalho ok gratuíta tá aqui na região de são paulo é o trt 2 tribunal regional do trabalho da 2ª região tá é

emitida pelo pelo site certidões dos cartórios de protestos todo mundo já ouviu falar até que tirar Os dois cartórios muitas vezes é é muito comum a gente encontrar vendedores que quando se fala em certidões você falou ele precisa providenciar as certidões ele falar os dois cartórios né é essa é uma delas não é uma mulher que sabe que o 1014 é uma certidão que a gente prefere média o rol é muito maior do que a gente vai providenciar então certidões dos cartórios de protesto então aqui em são paulo por exemplo são Dez cartórios mas a

gente vai se deparar em algumas situações cidades menores é um cartório né é um cartório de protesto vai tirar uma certidão aqui em são paulo são 10 nessa questão do cartório de protesto você consegue fazer uma consulta gratuita só consulta ontem não tem valor de certidão ou você paga a 11 49% tidão para retirar lá no centro de são paulo ou receber via correio tá uó certidões e visualizadas dos Cartórios distribuidores cíveis família executivos fiscais municipais e estaduais pelo período de dez anos também no site do tribunal de justiça você tira essa certidão gratuitamente você

se inscreve no site do tribunal de justiça pede a certidão em até 48 horas 72 setenta e duas horas no máximo você recebe a certidão no seu e-mail e olha é uma certidão que fala sobre tudo isso ola cíveis família executivos fiscais municipais e estaduais Tá gratuita veja certidão de distribuição da justiça federal olá jf s p também é gratuita certidão conjunta da receita federal e dívida ativa da união gente nessa daqui muitos processos de financiamento de financiamento habitacional para quando tira essa certidão né falar até que regularize lá na receita de ouvir falar esse

termo tem que regularizar geralmente é uma Coisa me envolvi que envolve o que o imposto de renda a pessoa esqueceu de declarar declarou errado tem que fazer retificação está devendo à receita não saia certidão tá e é de extrema importância veja exceto acerto do cartório de protesto todas as outras são gratuitas e emitidas pela internet com o trabalho que nós temos ninguém tirar isso né porque não providenciar logo de cara porque eu tô dizendo isso até antes de Assinar o contrato tá porque você evita já uma dor de cabeça a longo prazo não entendeu vai

pegou a proposta vai fechar vou fazer o contrato vai fazer a minuta do contrato já tira certidões já não tá saindo a receita federal já visa o cliente hora de revelar que seu computador está acontecendo alguma coisa que não saiu a certidão pronto não vai esperar pegar o sinal é dar um prazo de 30 dias para depois apareceu o apontamento né Vamos simplificar né vamos lá a cndt certidão negativa de débito trabalhista veja essa cndt essa da letra f é diferente da letra tá são duas certidões trabalhistas distintas ok é isso mesmo é isso mesmo

tá é uma de ações em cursos outra equipe de ações que já é que são o que são novas é diferente e precisa providenciar as duas certidões cópia da cédula de identidade do cadastro nacional de Pessoa física rg e cpf será que precisa lembro que falei logo no começo que a aaa o preâmbulo a qualificação das partes logo no começo do contrato é a coisa mais importante precisamos providenciar tá certo que o rg e cpf ou cnh certidão de casamento ou nascimento atualizada precisa e muitas vezes a pessoa que aparece aquela certidão amarelada de 1970

né fala não é mesmo preciso atualizar uma como atualizar a gestão de casamento sakineh E se depara muito com isso mas falam o senhor é preciso atualizar mesmo né porque você contraiu matrimónio em 1970 mas quem garante que o senhor está atualmente convivendo com a mesma pessoa ainda mais os tempos de hoje precisamos providenciar as certidões sim ou não então tá então precisamos atualizar aquela certidão o casamento tem validade tem tá então assim você tem que colocou a validade Não é validade a questão de qualidade a questão de demonstrar o seu estado civil como é

que se faz prova de estado civil certidão de casamento atualizada ok lá vai constatar se houve divórcio se não houve divórcio tá você ouve um segundo matrimônio terceiro quarto uma das coisas que eu falo no meu curso de compra e venda e não de locação é que o feeling do corretor é muito importante nessas horas você vai mostrar o apartamento você liga proprietário olha Posso mostrar seu apartamento pode falar com a minha esposa ela vai te atender você vai lá chega no apartamento tem duas crianças pequenas lá correndo do apartamento a a mulher abrir a

porta pra você e te recebe então na hora de vender o imóvel se pergunta pra ele é um senhor me traz a certidão não sou solteiro o senhor falou para marcar com sua esposa não é gente vive junto e as que não meus filhos meu estado civil solteiro e que necessitam de nascimento Tabu atualiza e aí como é que se coloca no contrato tem como ignorar a união estava nesse caso claro que não né então o que acontece é colocá la com vivendo em união estável com fulana de tal demanda ó tá certo embora ela

não seja a vendedora dependendo do da época da aquisição do imóvel tá ela assina como anuente venha conjugal tá certo sim sem dúvida Tá então tá vivendo está vivendo em união estável né não tem como negar aquela situação o que de fato comprovante de residência comprovante de residência porque isso é importante será que você já se deparou com uma situação eu tô vendendo o imóvel aqui em são paulo o proprietário atualmente reside lá na bahia e nesse caso eu tiro as certidões da omd dos dois Eu acho que não trazem novidade hoje né você estão

afinal vocês sabem né sabe tudo na verdade o problema é exatamente o problema é que às vezes a gente sabe só que não faz entendeu ou existe uma resistência tão grande do vendedor acaba negligenciando e isso não pode acontecer é isso que não pode acontecer então se a gente sabe que o imóvel aqui mas ele mora em santa catarina tem providenciado aqui de lá não tenha Dúvida tá certo porque porque a vida social dele é lá né as atividades financeiras deles muitas vezes ela tá certo então pode existir algum processo longo que pode ser repercutidas

para um patrimônio dele aqui é vamos lá a certidão será que às vezes a gente a gente providencia tá últimas três contas de água luz e gás pagas será que é importante as contas de consumo além das certidões pessoais Agora falar de pessoa jurídica o colega está colocando aqui é vagner love falou bastante de ações das das certidões fins das pessoas físicas não quer mais ouvir nenhuma criminal será que é importante é que tem que providenciar daqui a pouco a gente vai entrar a gente vai falar delas também têm casos inclusive que você precisa inclusive

é providenciar a tutela e curatela né é tem que algumas situações que em Alguns casos atípicos né tá é vamos lá lá a pessoa jurídica se eu tiver o cartão do cnpj não é certidão negativa de débito do inss ok ambas gratuitas pela internet aqui está o link depois contrato social e alterações tá vendo devidamente registrado na junta comercial estatuto social se for uma sociedade s a 'nesse foram a empresa se a certidão de entradas de interdição tatu técnico na Tela em que casos que a gente providencia a certidão de interdição eu tenho eu tenho

um imóvel que vale 850 mil ton pedindo 650 você vai mal é considerado louco de repente né fala pois vamos pegar a interdição de ficar mais uma vez vale o filho do corretor aqui na certidão de interdição em alguns casos que você sempre pede independente da situação e tem casos que o comprador é orientado por alguns advogados advogado falando quero essa certidão é Uma questão específica e que caso que eu vou tomar uma cautela e pedir esse tipo de certidão quando estou tratando com idosos okay principalmente quando estou tratando com pessoas idosas táxi providência essa

certidão mas também estou falando o idoso disse cento e setenta anos acima de 80 então digo que o mercado o que o mercado providencia geralmente está quando a pessoa idosa é certidão industrializados Cartões servidores criminais as certidões de objeto e pé já ouviu falar em certidões de objeto e pé então vamos vamos sempre falar certidões de objeto e pé ok já vi muito colega falando objeto em pé e tudo aquelas coisas que já não é pelo amor de deus é objeto da ação que pede está aquela são ok objeto e pé tá por favor olá

imóvel foreiro já ouviu falar em imóvel freira né informal de mil A família é um exemplo nossos colegas da praia sabe muito sobre laudemil sobre imóvel foreiro né alguns colegas tava conversando mas será que comigo antes do início da palestra sobre isso tá então tem alguns casos que a gente precisa providenciar essas certidões olá é na sp eo secretaria de patrimônio da união e lá que nós providenciamos a certidão tá certo também ó gratuíta e pela internet as certidões de Antecedentes criminais site colega gratuíta atestado de antecedentes criminais taxa de cessão essa na frança antes

de entrar na seção esses atestados essa certidão muitas vezes eles é num momento de da província essa gente não você vai encontrar um pouquinho mais dificuldade tá por questão de uma anemia de de homônimos e se pede para a emissão da certidão o nome do pai da mãe tá vai pedir o número do rg vai pedir nome do Pai dela enquanto as outras regiões e províncias só com o cpf a grande maioria é essa aqui não a pedir em nome do pai ou da mãe a a escrita correta data de emissão do rg tá não

se desanimem pela dificuldade pelo amor de deus porque é importante é gratuita tá e esse você montar um bom doce e com todas essas certidões por seu cliente ele vai valorizar o seu trabalho vai reconhecer o seu trabalho o que é taxa De cessão muitas vezes a pessoa compra o imóvel não é que a gente costuma dizer compra da construtora e dentro do processo dentro dessa fase de construção ele quer vender àquele imóvel na verdade não vai praticar uma venda vai praticar uma cessão de direitos né ele vai ceder os direitos que ele tem sobre

aquela futura unidade a um terceiro muitas vezes os contratos que ele firmou Com a incorporadora com a construtora menciona uma taxa de cessão a construtora e incorporadora vai é cobrar uma uma taxa pra não ir àquela sessão para que autorize que você venda aquela propriedade que você estava adquirindo a um terceiro tá isso é importante também é ter atenção porque isso impacta diretamente na venda tá porque existe um custo e alguém vai Ter que arcar com esse custo então sempre quando a gente vem falando de uma ac de uma venda onde a pessoa adquire da

construtora imóvel ainda não está pronto não tenha matrícula individualizada daquela unidade e você vai vender aquela unidade você pede o contrato de quando ele adquiriu colega colocando aqui nesse caso da sessão e providencia as certidões de quem a construtora será que a construtora tem ação ser providenciado a Construtora não vende né você concorda tá então assim tem que ter um bom senso mas tem providenciado da pessoa que está vendendo seguinte sim tem que providenciar embora ele seja um cessionário o ocidente ele está cedendo os direitos é o cedente você vai providenciar certidões do cedente mesmo

tá você não sabe se ele declarou o imóvel depois de renda você não sabe quem já tem ciência que ele adquiriu o imóvel ele pode estar faltando De fato vamos livrar de chegar no meu nome aqui tá certo mas ele já tinha direito por usuário concorda e aí tem direito não pagou não pagou a discutível se ele pagou é discutível se ele pagou um valor a consultora como ele adquiriu ele não num não sei mas né tudo bem tá certo não mas aqui na verdade assim provavelmente de pagar um sinal ele pagar algumas parcelas ele

tem um compromisso aquela unidade já está Reservada para ele né é uma promessa de venda é uma promessa de compra e venda é eu entendo o credor não teria que buscar mais tem os direitos sobre aquela propriedade e sim tá e será que será que eu consigo por exemplo é penhorar direitos então né embora não tenha o registro no meu nome eu tenho direitos tá uma ópera é uma sugestão ou a sugestão de cláusula contratual sugestão Para que vocês coloquem no contrato de compra e venda caso os vendedores optem por utilizar-se dos serviços da intermediadora

para as providências obtenções das certidões a cada um esses concurso pré-determinado de x ou seja caso você tenha alguma despesa e que era cobrado o vendedor é essa despesa com a obtenção das certidões embora já tenha trago para vocês aqui que 90% a gente pega gratuitamente pela Internet você coloca uma cláusula nesse sentido é que ele que vai providenciar mas que caso você pense isso deve ser remunerado reembolsado caso recente na cidade de são paulo onde uma construtora vendeu o mesmo imóvel é é é dentro é pra várias pessoas da mesma rede é da mesma

região da mesma leva é o mesmo imóvel na planta nesse caso o que estava falando de tirar apenas a certidão de quem está é ascendente o imóvel Nesse caso se tivesse tirado a certidão da construtora teria com o ter tido isso porque ela vendeu o mesmo imóvel para várias pessoas tentam mas enquanto não é mesmo é assim mas eu não falei para não tirar mesmo apartamento eu entendi ele não quer dizer que você não falou que dizer o que nós poderíamos fazer nesse caso que a pessoa que está sofrendo de uma construtora que nem ela

era corte considerada forte Vendeu pra muitos judeus caso não disse qual seria o que nós poderíamos fazer para ajudar o cliente nesse caso jogada nada assim em primeiro com relação às certidões da construtora eu nunca digo que não tinham a província é que assim é é quase certo que vai aparecer alguns apontamentos nas certidões a construtora e incorporadora empresas grandes aparecem apontamentos né e dependendo do adquirente ao analisar aqueles apontamentos mas fala Vai se deparar com uma só falar não quero comprar dessa construtora ok só que vale aquela negócio do início da palestra qual lastro

patrimonial que tem essa construtora é superior ao atingir as dívidas é isso que a gente tem que analisar que muitas vezes a construtora não vai abrir esse lastro patrimonial rock é esse a primeira sua primeira etapa segunda etapa o construtor ou quem quer que seja vem De uma mesma unidade para 23 compradores diferentes eu digo que não sei nem se a consultora uma pessoa física ela pode na sua imobiliária assinou contrato com você hoje daqui uma semana assinar com outra na outra imobiliária de seu colega e depois na outra vender vender o mesmo imóvel para

34 pessoas podem não pode acontecer pode e aí como é que se vai saber dessa situação é quando você for registrar né como é que vai fazer vai fazer a Escritura para todo mundo não é o primeiro que comprar o primeiro que registrou tal e aí vai caber o que vai cair de um caminho de outro por qualquer caminho que vai acabar em ação na ação judicial o que o colega dizendo assim nas consultas que nós fazemos coisas com as instituições de proteção de crédito elas trazem muitas vezes na consulta quantas vezes aquele nome foi

consultado recentemente né isso é muito bom eu costumo usar isso somente na locação Para aqueles fiadores profissionais né então ele é consultado por 50 imobiliárias naquela semana porque né naquele documento frio documento falso documento que pessoal comprou e é um fiador profissional que me chama e aí você já identifica que ele tem alguma coisa errada é muitas consultas no mesmo nome de da mesma instituição caso a instituição financeira solicite algum formulário certidão ou documento anteriormente não solicitado de verão os Vendedores apresentar em até tantos dias tá certo é importante colocar isso porque senão depois da

instituição financeira pede o documento fala não está no contrato vou providenciar é um subterfúgio pra querer uma rescisão do contrato tá certo o caso a documentação acima relacionada ou a consulta estes são financeiro apresente notícia de qualquer fato o processo o protesto envolvendo os vereadores deverão ser fornecidos Documentos ou certidões esclarecedoras de seu objeto andamento e liquidação o que são documentos certidões esclarecedores certidão de objeto é pé né e uma delas está outro tipo de certidão a aparecer uma dívida não está aqui eu tenho o recibo que tem legal né então 72 esclarecedoras preciso esclarecer

aquele ponto né caso o bce constatado seja em saná viveu esse instrumento será rescindido de pleno direito tá quando o que a gente Constata o óbvio em sanável quando a gente fala isso aqui não tem jeito não é mais a mesma daquela situação que eu falei no início está vendendo o imóvel de 800 mil ea dívida é de um milhão e meio não é tem outros patrimônios não tem então não tem como continuar né existem credores que estão é de olho nesse patrimônio que muito provavelmente se você fizer a aquisição você está cometendo a fraude

aos credores ou fraude à execução se já Houver um processo gente eu eu ia falar aqui dessa dessa relação àquilo que é exatamente uma fraude à execução é só chamar a atenção para essa última frase que está grifada olá compromissado comprador que dispensou expressamente a apresentação de certidões típicas da transação ou seja a imprudência foi configurada ou seja ele perdeu o imóvel tá perdeu a é depois não poder baixar e vão poder Ver se essa esse caso que trouxe eles perderam o comprador perdeu o imóvel por que caracterizou a fraude porque caracteriza uma fraude porque

ele dispensou as certidões ele fala não precisa de certidões quero comprar mesmo sem ver 7 bilhões acabou o assunto né então aqui o recado da palestra para a gente fechar a ideia qual é cautela ao máximo né então precisamos providenciar todas essas certidões precisamos orientar Corretamente as partes orientar nossos clientes fala da importância dessas certidões orientá-los a guarda essas certidões ea orientação para vocês é fiquem com uma cópia telas ok fique com menos com o protocolo das certidões que você entregou para o comprador né não adianta nada você providenciar todas as certidões entregar e falar

depois a eu entreguei tá certo tem que protocolou ontem que protocolou ontem que protocolar e Colocar todas as certidões que você está entregando tá certo aqui fica fica de novo convite pra vocês eu faço o ministro cursos e palestras nas imobiliárias quem tiver interesse só falar comigo aqui no término eu faço e ministra cursos e palestras é o meu site vai nogueira ponto com.br à disposição de vocês tem alguns testes e mobiliários lá pra quem gosta tem alguns testes têm área do aluno que faz o Download da legislação do conteúdo das palestras que o ministro

agora então dia 27 de setembro está ministrando o curso completo de locação na praia grande quem tiver interesse pode falar comigo também à noite dia 27 28 e 29 de setembro na praia grande tá aqui tem meu email wagner nogueira é meu site vai nogueira pinto como br e o contato e mail contato arroba wagner nogueira ponto com ponto br como bom corretor também tem um e mail Do cresce wagner nogueira arroba cresce ponto org.br caso a venda de um imóvel está em nome da mulher que adquiriu antes do casamento em comunhão parcial de bens

a esposa falecer poço possui filhos como será o processo de venda e qual a parte que cada o viúvo existe outros herdeiros qual a participação do do imóvel no imóvel vamos lá nossa é complexa a pergunta é né Eu não sei se esse microfone que estava aqui também mas vamos lá a pergunta é um pouco obrigada está melhor a pergunta é um pouco complexa eu vou tentar sintetizar a resposta e tentar passar aquilo que eu entendi a pessoa fez a aquisição do imóvel de que o estado civil de solteiro depois fez contraiu matrimónio sob o

regime de comunhão parcial e faleceu né então o E tem dois filhos não é isso dois filhos então obviamente que é os filhos têm têm o direito a primeira coisa que fazer um inventário né falar e falar em venda agora não tem como falar em venda de um imóvel de uma pessoa que faleceu né tem que fazer a partilha de fazer foram partilha formal de inventário aproveitar e fazer formal fazer partilha registrar a divisão e aí esses herdeiros vão assinar a eles que vão proceder com a venda e vão dar continuidade e aí vai Providenciar

certidões da falecida senhora não tá não muito obrigado pela participação e paciência de vocês à noite fará bem para o bem do nosso portanto vale do ave [Música]