Contrato de compra e venda (parte 17)

muito bem pessoal então Vamos retomar o estudo da cláusula de preferência no contrato de compra e venda tá como esse assunto ele é um pouco mais longo né tivemos aí que dividir em dois vídeos para não ficar muito extenso bom então voltando aqui o nosso compartilhamento pronto artigo 517 do código ele trata sobre esse direito de preferência ou de preensão né quando ele recai sobre uma coisa em condomínio então aqui nós podemos ter um bem móvel ou imóvel em condomínio Então veja quando o direito de preensão for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos

em comum só pode ser exercido em relação a coisa no seu todo se alguma das pessoas a quem ele toque perder ou não exercer o seu direito poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita pois bem esse dispositivo então ele traz algumas informações importantes sobre essa preferência primeiro que esse direito de preferência ele pode ser conjunto então o que que significa dizer que eu tenho um direito de preferência cônjuge significa dizer que esse direito de preferência ele pode ser estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum então se a gente pensar no imóvel por

exemplo só para deixar a visualização um pouquinho mais clara Imagine que eu tenho aí por exemplo um imóvel em condomínio com a b e c então a b e c eles são condôminos desse bem veja é possível que esse direito de preferência ele seja estipulado em favor de a de b e de C caso em que nós teremos um direito de preferência conjunto né nos termos do artigo 517 repare que esse direito de preferência ele é indivisível isso é muito importante é principalmente para fins de provas concursos só que é muito importante Ó tem atenção

o direito de preferência é indivisível por força de lei então o código civil estabelece que esse direito de preferência é indivisível e o que significa dizer isso significa dizer que quando o direito de preferência por conjunto ou seja nesse hipótese que nós estamos estudando Ele só poderá ser exercido em relação a coisa no seu todo isso é muito importante repare o professor Marco Aurélio ensina que sendo o direito de preferência conjunto os escondôminos não poderão readir cotas do bem porque o artigo 517 exige que o bem seja adquirido no todo embora o direito seja protagonizado

por mais de uma pessoa Então na verdade no exemplo que eu dei para vocês aqui o que eu tenho a b e c com Dominus e todos eles têm o direito de preferência b não pode usar o seu direito de preferência para readquirir a cota do ar ou ele exerce o direito de preferência em relação ao bem inteiro ou não exerce como o código prevê que o direito de preferência é indivisível neste caso o código está proibindo que o b cumpre ou recompre a cota do ar ou a cota de ser de modo que o

direito de preferência ele tem que ser exercido em relação ao bem inteiro então ou B exerce o direito de preferência em relação ao bem todo ou não exerce percebeu Então isso é que significa isso que significa dizer que o direito de preferência é indivisível OK pois muito bem se esse direito de prelação esse direito de preempção ele não for respeitado Então vamos imaginar que eu tinha direito de preferência né porque eu inserir no contrato de compra e venda cláusula de preferência mas o comprador ele resolveu simplesmente vender o bem para uma outra pessoa para um

terceiro sem observar a cláusula de preferência o que que eu que fui preterido nesse direito o que que eu posso fazer o artigo 518 responde ele diz assim responderá por Perdas e Danos o comprador se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem responderá solidariamente solidariamente o adquirente se tiver procedido de má fé Então vamos lá se o direito de preferência não foi respeitado aquele titular do direito de preferência que foi preterido não vai poder anular a compra e vem então isso é um primeiro

ponto o preferido não pode anular a compra e venda também não pode entrar com ação adjudicatória para ver a coisa para si não pode não pode é diferente de outros casos que nós Já estudamos Onde eu posso entrar com ação adjudica a história para ter a coisa para mim aqui não aqui não cabe isso restará aquele que foi prejudicado apenas a possibilidade de pedir Perdas e Danos então no meu exemplo se eu sou titular do direito de preferência e não tive esse direito respeitado o sujeito vendeu o bem para um terceiro sem observar a cláusula

de preferência eu não posso anular essa compra e venda Eu também não posso entrar com ação adjudicatória para pegar o bem para mim não posso só me restará Perdas e Danos pedir Perdas e Danos contra o sujeito que vendeu o bem sem observar a preferência agora repare que no que diz respeito ao terceiro adquirente o artigo traz uma hipótese de responsabilidade subjetiva porque porque ele diz que se a pessoa comprou o bem e não sabia da existência do direito de preferência não sabia da cláusula de preferência Quem compra o bem não terá o dever de

indenizar a indenização só será devida por quem vendeu o bem sem observar a cláusula quem comprou não vai ter que indenizar desde que é se comprador esse adquirente esse terceiro adquirente comprove que não sabia da existência da cláusula Então se havia um contrato de compra e venda entre a e b o a era o titular da preferência o b vendeu o imóvel por exemplo para o o a que foi preterido não tem como anular a compra e venda nem tem como entrar com ajudicação para pegar coisa para si o que que ele vai fazer é

entrar com Perdas e Danos contra o B que foi quem vendeu o bem sem observar compra e vem no primeiro momento o ser está isento do dever de indenizar desde que ele prove que não sabia da cláusula agora se o c se o terceiro adquirente sabia da cláusula Então olha aqui ó e sabia da cláusula ou adquirente será solidariamente responsável pela indenização porque agiu de uma fé é o que diz o artigo 518 então o c só vai responder por Perdas e Danos solidariamente com B se ele agiu de uma fé se ele comprou o

bem sabendo da existência da preferência OK trata-se aí de uma solidariedade prevista pela própria lei tá bom aí o tartuce ainda vem e fala Tá mas qual é o prazo que o preterido vai ter para ingressar com essa ação pedindo as Perdas e Danos porque o artigo não fala de prazo né Qual que é o prazo que aquele que teve a preferência desrespeitada vai ter para entrar com o pedido de Perdas e Danos tartuos se vem e fala é um prazo prescricional de três anos tudo bem ele vai ter o prazo prescricional de três anos

para ingressar com o pedido dessa ação de Perdas e Danos Tá bom então no meu exemplo o a ele vai ter três anos para entrar com o pedido de Perdas e Danos trata-se de uma ação condenatória natureza condenatória a uma relação civil então o tatu se Manda aplicar o artigo 206 parágrafo terceiro inciso 5 do próprio Código Civil tá bom para chegar nesse prazo prescricional de três anos beleza tartuce ainda sustenta que o início desse prazo né o prazo terá início do surgimento da pretensão ou seja de quando é realizada a venda em detrimento do

titular da preferência então o tatu se fala ó prazo prescricional de três anos e começa a contar de quando é realizada a venda desrespeitando a preferência só que ele mesmo reconhece que eventualmente você vai poder defender e o início desse prazo se dará com a ciência a ciência do vendedor de que ele foi preferido então o próprio tartussi apesar de entender que o prazo começa de quando é realizada a venda ele mesmo entende que é possível defender uma outra posição no sentido de que o prazo começaria a partir de quando o vendedor tiver ciência de

que ele foi preferido aplicando a teoria da axionata e essa segunda posição de fato parece ser mais justa né parece ser mais justa porque aí ele tá utilizando a ciência né Ou seja a partir do momento que o vendedor descobre que ele foi preterido então parece ser uma posição aí mais justa realmente tá bom nesse ponto eu quero diferenciar com você os efeitos da preferência convencional que é exatamente o tema que nós estamos trabalhando aqui desse vídeo do vídeo anterior e os efeitos da preferência Legal ou seja aquela preferência que nós estudamos o artigo 504

do código que é a preferência que fala do condômino preferência específica do condômino na compra e venda de coisa como um indivisível objeto já diz tudo aqui do nosso curso lá no 504 nós temos um direito de preferência Legal ou seja trazido pela própria lei independe de cláusula no contrato independe da vontade das partes tá lembrado então ó preferência legal preferência legal artigo 504 quando existe o desrespeito da preferência cabe anulação da compra e venda ou adjudicação no prazo decadencial de 180 dias então você vai poder quem teve preferência legal diz respeitada vai poder anular

compra e venda entrar com a ação adjudicatória no prazo de natureza decadencial de 180 dias nessa preferência legal eu tenho efeitos erga homens para todos é diferente da preferência convencional que nós estamos estudando onde não cabe anulação da compra e venda e nem cabe adjudicação cabe apenas Perdas e Danos o prazo por sua vez tem natureza prescricional e de três anos aqui eu não tenho efeitos erga omnes eu tenho efeitos e interpartes percebeu as diferenças então se você for perguntado Quais as diferenças ou as principais diferenças entre o direito de preferência estabelecido por lei e

o direito de preferência convencional estabelecido por cláusula contratual tá aqui possibilidades né na preferência legal cabe anulação da compra e venda ajudicação prazo de natureza decadencial de 180 Dias efeitos era homens preferência convencional cabe apenas Perdas e Danos prazo de natureza prescricional de três anos efeitos tá bom veja você que aqui nós temos um outro ponto de extinção entre a cláusula de prelação e a retrovenda né porque os efeitos da cláusula de preferência são interparques ao contrário da já estudada retrovenda que possui natureza real né E por via de consequência efeitos erga homens como nós

Já estudamos no vídeo anterior então mais um ponto de distinção entre a cláusula de preferência e a cláusula de retrovenda tá bom avançando o artigo 519 fala se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública ou por interesse social não tiveram destino para que se desapropriou ou não for utilizada em obras ou serviços públicos caberá os propriado direito de preferência pelo preço atual da coisa Professor mas potava tudo indo bem né mas aí esse artigo 519 vem para falar de desapropriação Pois é esse artigo é criticado por alguns doutrinadores no sentido de que

ele não tinha que tá aqui né mas seja como for foi vontade do legislador trazer esse dispositivo aqui então a gente precisa entender o que ele significa esse dispositivo ele traz aquilo que nós chamamos de Direito de retrocessão Então esse é o direito trazido pelo artigo 519 ele traz o direito de retrocessão a retrocessão é um instituto típico próprio do Direito Administrativo mas que O legislador do Código Civil achou por bem transportar para cá seja como for entenda a retrocessão é o direito que o expropriado tem esse propriado é aquele que perdeu um bem porque

houve desapropriação então é o direito que o expropriado tem de readir o bem objeto de desapropriação quando alguém não tiver sido dado o destino de interesse público para o qual se desapropriou então a retrocessão é o direito que o sujeito tem de recomprar o bem que foi objeto de desapropriação quando a este bem não tiver sido dado o destino que o poder público disse que ia dar então Imagine que eu sou dono de um grande terreno eu sou dono de um grande terreno tá aí vem o poder público e falar Sérgio esse terreno aí seu

é maravilhoso para construção de uma escola pública então eu poder público estou desapropriando esse seu terreno perdeu o terreno agora é meu é do poder público vou te pagar uma indenização mas o terreno agora é meu tudo bem perdi fui expropriado perdi um bem que passo um tempo e o poder público não dá a destinação não dá destinação ou então deu uma destinação diversa o poder público me desapropriou aquele bem e depois eu tô vendo que aquele bem foi usado por um político para construir uma casa de Veraneio para o político eu falava espera um

pouco o poder público me desapropriou esse bem para construir uma escola pública agora eu tô vendo que o político x tá construindo uma casa de Veraneio no terreno que era meu não não eu vou usar do meu direito de retrocessão eu quero recomprar esse terreno do poder público Esse é o direito de retrocessão tá aí o que que acontece no direito de retrocessão o ex-propriado ele vai ter direito de preferência para comprar o bem pelo seu preço atual Então nesse meu exemplo eu que fui o expropriado eu vou ter o direito de recomprar esse bem

retrocessão e eu vou ter o direito de preferência na Compra desse bem então Se tiverem outros interessados em comprar o terreno eu como expropriado eu terei um direito de preferência eu terei um direito de preferência percebeu para a gente lembrar alguns conceitos correlatos do Direito Administrativo olha só lembre-se do conceito de predestinação lembre-se do conceito de predestinação predestinação é o desvio de finalidade consistente e empregar o bem desapropriado para outro fim de verso daquele para o qual foi desapropriado sem utilidade pública ou interesse social no meu exemplo houve predestinação do bem ele foi desapropriado para

a construção de uma escola pública e acabou sendo usado na construção de uma casa de Veraneio para um político predestinação não teve utilidade pública não teve interesse social nenhum mas também pode ocorrer a chamada a destilação que é a omissão do poder público ou seja o bem foi desapropriado e não recebe qualquer destinação perceba você que a predestinação que permite que o artigo 519 seja aplicado é aquela tredestinação ilícita ou seja o bem desapropriado foi empregado para a finalidade diversa sem observância do interesse social ou a utilidade pública então no meu exemplo houve uma predestinação

ilícita porque foi desapropriado para construção de escola pública e acabou sendo usado na construção de casa de Veraneio Então teve uma outra finalidade diversa da desapropriação e não se observou interesse social nem utilidade pública porque repare se olha aqui se o bem foi empregado para outra finalidade mas respeitou-se o interesse social respeitou-se a utilidade pública não caberá retrocessão uma vez que não houve desvio de finalidade então no meu exemplo o meu terreno foi desapropriado para construção de uma escola pública aí desaproprioce quando poder público foi começar a construir ele construiu um hospital público ao invés

da escola porque naquele momento entendeu-se que o hospital público seria mais útil para a coletividade nesse caso não tem problema apesar de ter havido uma outra destinação do bem manteve-se utilidade pública manteve-se interesse social então não cabe retrocessão aqui tá não cabe retrocessão a retrocessão só vai ser admitida se houve repito predestinação ilícita Deus de outra finalidade para o bem sem observância do interesse social utilidade pública aí eu vou poder fazer uso da retrocessão com o meu direito de preferência que o artigo 519 minha segura eu vou ter o direito de retrocessão tem o direito

de recomprar o bem desapropriado e terei direito de preferência nessa conta beleza aqui apenas dei o exemplo né bem foi desapropriado para construção de escola pública mas empregado na construção de hospital que você que levou mais importante exatamente o mesmo caso Lembrando que a destinação também possibilita a retrocessão a destinação é a omissão do poder público o poder público desapropriou o bem e não deu destinação nenhuma o bem tá lá parado sem destinação isso é a destinação falta de destinação do bem também possibilita o Instituto da retrocessão também possibilita a aplicação do artigo 519 tá

bom para a gente fechar cláusula de preferência o último dispositivo que é o artigo 520 fala que o direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros então o artigo 520 arremata o nosso estudo dizendo direito de preferência cláusula de preferência não pode ser cedido nem passa aos herdeiros então além prever a intransmissibilidade da cláusula de prelação seja causa mortes seja intervivos reconhecendo-se assim uma natureza personalíssima para cláusula reconhecendo que o direito de preferência tem natureza personalíssima Ok então não pode ser cedido nem causa mortes nem em ter vivos Tá bom meus amigos

finalmente terminamos o estudo da cláusula de preferência no próximo vídeo a gente continua o estudo das cláusulas especiais do contrato de compra e venda tá bom Vou parando o nosso compartilhamento por aqui e no próximo vídeo a gente continua com mais contrato de compra e venda até lá