Como investir em fazendas sem comprar terra? Entenda como funciona o SNFZ11 da Suno Asset

Olá, pessoal. Sejam bem-vindos ao canal Professor Barone. Como vocês sabem, aqui a gente sempre gosta de bater papo, explicar para vocês muitas coisas.

E hoje eu tenho um convidado especial que vocês conhecem, que é o Víor Duarte da Sunoacet. Como vocês sabem, aqui na Sun Research, a gente não faz a cobertura dos fundos da gestora. A gente não tem eh eh a gente não atua diretamente na gestão dos fundos, mas vocês sempre nos perguntam aqui no chat, nos comentários, até mesmo diretamente nas próprias lives ali.

Então, de tempos em tempos a gente traz aqui o gestor Víor Doat para responder algumas perguntas para vocês. E hoje nós vamos falar um pouquinho de agro, mas também dentro do escopo de um fundo chamado Suno Fazendas, que é o SNFZ11, tá bom? Então, ah, mais uma vez, seja bem-vindo, Víor.

Obrigado por aceitar o convite aí. >> Valeu, Baron. Obrigado novamente pelo espaço e sempre que a turma perguntar, precisar de informação, a gente tá aqui à disposição para esclarecer, dar todas as informações para que as pessoas primeiro conheçam, depois sintam a segurança necessária e depois invistam, né?

Não, não sair investindo antes de de conhecer. Acho que o seu canal e a sua função como professor, acho que é muito importante para isso, para que leve as informações necessárias, as pessoas tomem suas decisões com as informações corretas e e façam a sua caminhada com passos seguros. >> É isso aí, turma.

E e o mais legal de tudo isso é que a gente pode compartilhar aqui bastante informação para vocês. E eu quero já começar, Vittor, pedindo para você explicar um pouquinho do que que é o SNFZ e que tipo de problema que ele resolve nesse mundo, né, nesse universo agro. Bacana.

O SNFZ é um fundo de investimento para investir em fazendas, né, para capturar valorização de terra agrícola. Essa é a função dele. E ele resolve um problema que na carteira das pessoas, as pessoas normalmente estão subalocadas nisso.

Então, eh, quem aí tem uma fazenda, comenta aqui embaixo. Eu tenho, eu tenho a fazenda, a maioria não tem uma fazenda, né? A maioria das pessoas não tem uma fazenda.

e fazendas, eh, eh, ativos, eh, naturais, vamos dizer assim, fazendas, eh, jazidas de minerais, coisas do tipo. Eh, são ativos que normalmente as pessoas acabam não tendo muito em suas carteiras, a não ser quando a pessoa veio desse desse setor, veio desse ramo e ela tem, a família tem, né? Eh, mas pro brasileiro médio de maneira geral, eh, ele, o SNFZ, vem para que ele possa se expor a uma classe de ativos que foi muito bem no passado e tem perspectivas muito boas pro futuro.

Então, ele vem para que ele a pessoa possa preencher uma caixinha ali de eh recursos naturais e ativos eh eh finitos, vamos dizer assim, ativos que não são replicáveis, né? o o número de fazendas no Brasil e na verdade no mundo não você não duplica, né? Você não você não constrói uma laje nova, uma fazenda nova, uma por cima da outra.

Então, eh são ativos finitos, né? Eh, o número tá dado, eh e não tem muito espaço para, ah, vamos derrubar um pouco mais desse bioma aqui, daquele bioma ali para abrir mais fazenda. Acho que esse não tem esse espaço, né?

Acho que nenhuma hipótese. >> E e aí, bom, se aquilo ali, se a oferta tá dada, né, quando a demanda eh continuar crescendo, o preço deve subir. >> Então, e quando você diz, então, que a estratégia central do SNFZ é mais voltada para ganha de capital, eh, o que que você tá querendo dizer com isso assim para um investidor de 5, 10 anos, né, que quer tá exposto de alguma forma fi com essa característica, né?

Eu tô dizendo de transformar ativos eh que hoje são, vou vou falar especificamente do da primeira fazenda que a gente comprou, né? A gente comprou a fazenda pagando 500 sacas de soja, eh, o hectare, né? Eh, não tinha irrigação, não tinha energia trifásica e tinha 200 km de sal de chão para chegar lá, né?

Eh, no município perto dali, eh, perto de Mato Grosso é 1000 km, né? No município perto dali, Sorriso, por exemplo, as fazendas valem de 1000 a 1200 sacas de soja. Eh, também no sequeiro, sem irrigação.

Eh, a gente já tá com a irrigação sendo instalada, a energia trifásica já chegou e o dos 200 km de chão faltam oito. Eh, acho que os três maiores problemas da fazenda foram resolvidos. a gente vai ter a próxima safra eh ainda no sequeiro, mas eh já a safrinha e a próxima e a e a safra 2067 irrigada.

E isso eh é uma expectativa de represa, fazenda ser negociada 900 sacas de soja, 1000 sacas de soja o hectá, nós compramos por 500 sacas de soja. Então, pro investidor que investe num horizonte de 5 anos, 10 anos, eh, eu diria que a gente tenta fazer negócios para dobrar o capital a cada 5 anos. Eh, é isso que a gente tá olhando.

Vitor, você tá me prometendo? Não, não tô te prometendo. Qualquer gestor que te prometa rentabilidade, ele tá cometendo uma regularidade.

Mas a gente compra fazendo com esse olhar. Se se eu tenho uma fazenda que eu eh na na nossa análise, a chance dela dobrar em 5 anos é baixa, eu não compro, né? a gente tenta fazer negócio com essa eh >> com esse objetivo, né, com olhando para para esse nível de potencial de rentabilidade.

>> Então, então você tá me dizendo que existe aí um yeld, vamos falar assim, claro, visível, mas existe um yeld potencial, né? E e como é que hoje isso é combinado dentro do dentro do SNFZ, né? Porque vamos lá, trazendo pro nosso mundo de fundo imobiliário, você tem um fundo que gera a receita dos aluguéis, sei lá, 8, 9, 10% ao ano, mas aquele fundo que faz uma gestão ativa consegue incrementar um pouco esse dividendo.

Ele vende os ativos, vende a prazo, vai recebendo aquelas parcelas, reconhece o ganho de capital e vai distribuindo. Como é que Eu, eu quando eu vejo isso no fundo imobiliário, eu consigo distinguir quantos por cita tem uma característica extraordinária, né, voltada paraa grande capital. Como que vocês lidam com isso hoje dentro do SNFZ?

>> No SNFZ ele começou com um fundo que tinha uma fazenda, metade do portfólio, outra metade tinha um um CRA, né? Porque só a fazenda, Baroni, eh a gente comprou por 500 sacas e a gente arrendou por 15 sacas eh no ano. 15 de 500 a 3%, né?

3% ao ano. Então o cap de um galpão é oito, um cap de uma fazenda é três, né? Eh, dependendo da fazenda, por exemplo, uma fazenda em sorriso, você paga 1200 sacas, aluga por 15, é 1% ao ano, né?

1% ao ano de cap rate. Então isso num produto financeiro listado, a a atratividade seria muito muito baixa, né? Então a gente colocou metade de uma fazenda, metade um um CRA, um título de renda fixa.

E essa combinação tava entregando ali próximo de eh um pouco mais de 0,5% ao mês, 06 tava 0,5 depois da primeira safra que a gente tem um contrato que a gente ganha 25% da produção eh de verão, né, que é soja e e a produtividade veio 68. Então a gente ao invés de ganhar 15 sacos, a gente estava ganhando 17. 17,6 sacas.

Então a gente começou a pagar 6 centavos em bho, né, na na por mês. Então assim, o cap rate desse de fazenda é baixo, não é não é renda, né? O forte não é renda, o forte é multiplicação de capital, né?

Por isso que o investidor precisa ter um portfólio, ele pode, ele tem que ter fundos de papel, ele tem que ter fundos de tijolo. No caso do dos fiagos, ele tem que ter um fiagro de crédito, ele tem que ter um fiagro de terra, né? ter só um, ele vai faltar na na caixinha dele.

Então, tem um dividendo visível, invisível. O visível é aquilo que pinga na sua conta. O invisível é aquilo que vai aparecer quando uma venda for feita, venda de uma fazenda, de duas, de três fazendas.

Hoje tem três fazendas no portfólio. Então, quando um ou parcialmente ou totalmente uma fazenda for vendida, eh, aí que vai aparecer aquele dividendo extraordinário. É aí que as pessoas que olham só dividendo vão ter sua atenção chamada.

Olha, caramba, por que que esse fundo tá pagando tanto e tal? É porque vendeu uma fazenda, mas quem segurou aqui, quem tava aqui do tr anos, né? Eh, suportou esse investimento e colheu o fruto.

Então, quando vier um ganho extra, eh, não é para perpetuar esse ganho extra, é só para chamar a atenção de que esse tipo de coisa, de tempos em tempos, vai ser comum. >> E, Vittor, hoje, antes da gente passar aqui pro próximo tópico, hoje o fundo tem quantas fazendas? Você falou que tem uma fazenda, um crack.

Como é que ele tá hoje? Hoje o fundo tem três fazendas e dois CRAS, né? Hoje o fundo ele tem quase R$ 100 milhõesais em em ativos, né?

E ativos de fazenda. Então são três fazendas. A gente tem de CRA R 80 milhões deais.

E aí, Baroni, eu acho que já eh essa é a resposta para uma pergunta de por que que o esse fundo consegue pagar um dividend de 1% ao mês, né? Porque a gente comprou as outras duas fazendas eh a prazo para pagar em 10 parcelas, né? A gente não isso de células finance.

Isso é muito comum no agro, comprar parcela, comprar fazenda parcelada. Então, a gente comprou em parcel, a gente comprou R$ 50 milhões deais eh, parcelas de 5 milhões, parcelas anuais de 5 milhões. Aí falou assim: "Nossa, mas o fundo tá alavancado, tomou risco.

" Toda a alavancagem ela traz risco, isso é claro. Só que quando a gente comprou essas duas fazendas, a gente já tinha 30 milhões de caixa em caixa, não, num ativo de renda fixa, num CRA. Então, 5 milhões por ano, 30 milhões no CRA, 6 anos pagos de parcela paga.

Então assim, se a fundo não tivesse captado nada, não tivesse feito nada, a gente tinha 6 anos sem precisar emitir, sem precisar rolar dívida, sem precisar fazer nada, sem agonia, porque tinha 30 milhões no caixa para ir pagando essas essas fazendas. A gente acabou de encerrar uma oferta, né? A gente captou quase R$ 60 milhões deais e esses R$ 60 milhõesais nos dão uma posição de caixa eh confortável para manter o dividend bem alto, que é o que tá agora.

e olhar paraa frente, olhar o que mais eu vou comprar agora, né? Quais bons negócios eu posso fazer agora diante eh dessa posição extremamente confortável de caixa que a gente tem? Então, a gente tem 80 milhões de ativos de renda fixa, 96 milhões de de eh fazendas e tem um apagar ainda dessas fazendas de 50 milhões.

Então, se eu pegar, vender os ativos de renda fixa, pagar a fazenda toda, ainda sobra 30 milhões de ativo de renda fixa no no caixa. E eu não vou fazer isso porque essa antecipação não, eu prefiro deixar o dinheiro no caixa rendendo CDI mais e quando chegar março de cada ano eu vou pagando cada uma das parcelas do que antecipar agora sem sem nenhum desconto muito eh forte, né? Se o vendedor eh em algum momento se apertar e falar: "Víor, me antecipa uma parcela".

Obviamente a gente vai cobrar um juros em cima disso. A gente pode até avaliar se antecipar é conveniente, mas por enquanto a gente vai ganhando o CDI, ganhando arrendamento. O arrendamento a gente ganha em cima da terra inteira, não só da parcela que a gente já pagou, né?

Eh, e vamos nos organizando para ir pagando as parcelas nos próximos 10 anos. >> Então, só para conir esse assunto, eh vocês não têm um uma estrutura de antecipação de recebível, né? Como a gente vê em fundo imobiliário, emite um CRI antecipando um contrato e aí usa esse lastro para fazer uma aquisição.

Vocês fizeram uma compra parcelada, sellers files ou tem os dois? Um pouquinho de cada? >> Não, não.

Só compra parcelada, só salas fax. A gente assinou que vai pagar >> e o vendedor acreditou e confiou que a gente tem capacidade para pagar. Então não tem nenhuma antecipação de nada.

E inclusive o arrendamento de toda a terra a gente já recebe hoje. Por isso que o dividend Baroni conseguiu sair de 065 ao mês para 1% ao mês. >> Uhum.

>> Porque não tem não tem como fazer muita mágica, né? A a fazenda tem um arrendamento baixo. Se eu comprei uma fazenda para pagar em 10 anos, eu já recebo o arrendamento inteiro hoje.

Esse 3% ao ano, se eu paguei só 10% da fazenda, é 30% no primeiro ano, né? No segundo ano vai cair para 15, que eu já pagar, vou ter pago duas parcelas. no terceiro ano vai cair para 10 no aí aí de até chegar em 3% lá na frente, mas até chegar em 3% eu já vendi uma outra fazenda, já tem ganho acumulado, então a gente vai conseguindo trazer eh uma certa normalidade, uma certa regularidade para um dividend y build y buildield que não é regular, que não é normal, que não é é todo mês que é pago, né?

Então essa estrutura ela tenta trazer para pro período para periodicidade mensal que se dá a cada 2 tr anos. >> Ou seja, a a a estratégia ela é montada justamente para combinar esses dois tipos de dividendos, mas até você ter um portfólio um pouquinho maior, você vai trabalhando dentro dessas outras possibilidades, né, adicionais. Ô, Víor, eh eh já que a gente tá falando um pouquinho de risco e eu queria muito te ouvir com relação a clima, produtividade, essa questão de variação de preços de commodities, como é que o cotista do SNFZ tem que enxergar isso, né, dentro do do desse ambiente SNFZ.

E me perdoe, Víor, fazer sempre analogias com o mundo dos fundos imobiliários, porque é o que eu entendo mais e eu acho que os nossos, as pessoas que nos acompanham aqui, eh, também entendem. Então, assim, eh eh dentro de um contrato atípico, mesmo que seja num setor que possa ter variação, o a atipicidade do contrato eh restabelece um fluxo, um fluxo mais previsível para o investidor. Como é que tudo isso se encaixa dentro da lógica do SNFZ, combinando com clima, commodity e por aí vai.

>> Muito bem. O, para quem é do agro, não vou falar nenhuma novidade, mas para público aqui que acompanha mais imobiliário, eh, é bom saber o seguinte, o agro ele funciona muito, a moeda do agro é a saca daquilo que é plantado. Então, sou de uma região do norte do Espírito Santo, lá a moeda é café, saca de café, né?

As nossas fazendas foram compradas no Mato Grosso. Lá no Mato Grosso a moeda é soja, né? As pessoas entram numa concessionária de carro e compra um carro em saca de soja.

Então, a moeda é saca de soja. Eh, o contrato prevê o seguinte, a gente recebe 25% da produção de verão, >> no mínimo 15 sacas de soja. Ah, mas não choveu, mas choveu muito, choveu pouco, deu granizo, não importa, não tem eh eh wayout, não tem saída eh 15 sacas de soja, pelo menos, tá?

O agro ele é um um setor que ele tem volatilidade em três frentes. Ele tem volatilidade no custo. Então o dólar sobe, muita coisa importada, fertilizantes, por exemplo, então impacta.

Às vezes os os fertilizantes também são às vezes não, os fertilizantes são comodes e às vezes esses preços oscilam muito, como aconteceu depois que a Rússia invadiu a Ucrânia. A Ucrânia é um grande fornecedor de eh e a Rússia também, né? fornecedor eh de de implementos de fertilizante de maneira geral.

Então, o preço do fertilizante subiu. Eh, então tem esse esse potencial de volatilidade através da linha de custo. Então, o custo pode subir muito, eh, ou pode cair muito também.

Eh, e isso mexe bastante na margem do produtor. A segunda coisa que varia muito é o preço da comod que o produtor produz. Então ele produz uma saca de soja, na hora que ele for vender, às vezes tá 200, às vezes tá 100, às vezes tá 120.

Então oscila bastante. Eu lembro da há pouco tempo atrás uma saca de soja era R$ 35, né? Ela subiu, escalou para 200, depois estabilizou ali mais perto de 100, hoje é perto de R$ 120.

Eh, então tem a volatilidade do preço da commodity e tem a volatilidade da quantidade produzida, que a volatilidade de preço, a volatilidade da quantidade é que dão a volatilidade da receita que esse produtor vai ter frente ao custo que também tem volatilidade. A volatilidade de quantidade normalmente tá a atrelada a questões climáticas. Choveu a menos ou choveu a mais, né?

Produziu muito, produziu pouco, eh ou deu uma praga, ou deu alguma coisa numa região específica que afeta a produtividade do daquele produtor. Eh, a quantidade produzida então é é afetada. eh às vezes um manejo diferente que ele tentou para poder ganhar mais produtividade, acabou tendo efeito reverso, deu deu a menos e tudo mais.

Então, essas são as volatilidades que o produtor sente. Eh, por isso que a gente na hora que dá o crédito tende tende a olhar produtores com alavancagem menor, porque ele precisa, o balanço dele precisa suportar volatilidade, porque volatilidade não é em si, é vai acontecer. a gente não sabe qual das três, uma delas vai acontecer e ele precisa ter capacidade de suportar isso.

Eh, aqui no no na Terra, no SNFZ, que majoritariamente investe em terra, eh, não tem eh a gente vai receber as 15 sacas de soja. Ah, a saca de soja pode cair de R$ 100 para R$ 50, pode. Aí aí o o a renda vai cair metade, vai cair.

Mas se ela for para 200 também a renda dobra. Então aqui ter fazendas é ter um ativo, não perfeitamente, mas é ter um ativo dolarizado, é ter um ativo defendido em moeda em moeda estrangeira, porque a soja ela é uma commodity cotada internacionalmente, negociada internacionalmente. Então, independente, ah, o país tá indo mal, eh não tem dinheiro para pagar as contas e tudo mais, o fiscal tá desorganizado, o cara tá vendendo a soja dele em dólar, recebendo e tocando a vida dele.

Então, é um ativo que as pessoas deveriam olhar, inclusive não a taxa Selicar, mas a taxa de juros americana, a taxa de juros do dólar, da moeda em que eh a soja é negociada para saber se é um bom investimento ou não. E aí quando você olha isso, falou assim, cara, 3 4%. Em dólar não é ruim, né?

Em dólar não é baixo, né? eh que a pessoa eh quando ela olha pro referencial eh entre aspas errado, eh ela faz a o julgamento errado de que ah, é baixo. Se fazenda fosse comprada só por ILD, ninguém nunca compraria um pedaço de terra, Baroni.

E nem por isso Terra deixou de ser um bom investimento e foi um um excelente investimento nos últimos cinco, nos últimos 10, 20, nos últimos 50 anos, especialmente dessas áreas novas, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Matopiba, né, que é Maranhão, Tocantins, Piauí, Bahia. Eh, o que valorizou eh eh o que se valorizaram essas terras e o que ainda tem potencial de valorizar não tá escrito. >> Legal.

Eh, ô ô, ô, Vittor, o, o fundo não teve inadimplência até agora, né? Zero zero. Uma característica de nem o Snag também, >> tá?

E e nesse contexto de de de gatilhos que você acompanha, como é que é o acompanhamento junto a esse produtor? Tem que olhar o balanço dele, tem que olhar a propriedade, acompanhar a produtividade dele lá. Como é que você faz esse acompanhamento?

>> A gente acompanha através de relatórios e mensais, obviamente balanços, né? São são balanços anuais. Eh, mas a produção a gente acupa muito de perto assim, como é que tá sendo o plantil no meio do plantio, como é que pegou, teve que fazer replantilo.

Então, a gente tem uma proximidade muito muito grande, eh, e consegue acompanhar ali a cada etapa. A gente tem no time a Mayara, por exemplo, que ela ela é é engenheira agrônoma, né? Eh, fez menor da economia, mas é engenharia de de agronomia, exalc.

Eh, então ela vai acompanhando ali muito na vírgula eh cada cada passo, né, que que a cultura dá em cima da da nossa terra para tá atento a qualquer tipo de coisa. Eh, só para você ter uma ideia, fugir um pouco do Suno Fazendas aqui, a gente tem um um grande FIDIC exposto no Paraná, né, financiando lá basicamente integrados eh no no Paraná. E a chuva que teve teve um alerta uns algum uma semana antes, talvez teve um alerta e a turma já tava ali monitorando eh aonde estavam os ativos e que pé estavam a a construção de aviários e tudo mais.

E aí quando deu aquela chuva, né, tornada e tudo mais, eu falei: "Caramba, o pessoal já tava monitorando antes, eh, fazendo, obviamente ninguém sabe exatamente o o que vai acontecer paraa frente, mas a turma aqui, no ponto de vista de monitoramento não monitora só o para trás, não. Tenta monitorar paraa frente também. Eh, para as vezes tentar mitigar alguma coisa, às vezes não tem o que fazer, né?

É só olhar, só acompanhar. Eh, mas em termos de monitoramento aqui, a turma não falha não. >> Então, tem pessoas dentro da SUNA que são realmente voltadas para esse agro mesmo, mais diretamente ali na ponta final.

>> Sim, >> são, são. OK. >> Ô, ô, ô, ô, Vittor, eh, você comentou aí que o IELD, né, do fundo, pela pelo que eu fiz aqui, dá lá 12, 13%, né?

Você falou que pode dar até 1% ao mês, como tá dando agora. eh mesmo não sendo eh integralmente ali pela pelas terras, pelo arrendamento das terras, né? Eh, como é que como é que você vai trabalhar isso pro, eu acho que é importante pro cotista da SNFZ acompanhar, como é que você vai acompanhar uma saída gradual dos CRAS à medida que o CDI vai caindo e alocando em terras?

Você pensa em fazer essa essa essa transição naturalmente? Como é que tá isso desenhado na sua cabeça? A gente tem parcelas anuais para pagar em março de cada ano, né, de R$ 5 milhõesais, que hoje é mais para perto de 5% do fundo, tal, é menos de 5% do fundo.

O fundo hoje tá com mais de 100 milhões de patrimônio, mais perto de 120, 115, 120 milhões e são 5 milhões para pagar. Então são vão ser 5 milhões que vão sair do CDI e vão passar a render só o arrendamento, né? Eh, o primeiro impacto é pequeno, não deve alterar significativamente, o segundo, o terceiro, acredito que do quarto ano paraa frente vai fazer um um balanço que na taxa de juros de hoje, no cenário de hoje, sem emitir nenhuma cota, sem fazer nenhuma operação, sem vender nenhuma fazenda, esse YD deve caminhar mais para 09 ao mês, 08, né?

vai eh provavelmente se encontrar ali no 06, que é o que a gente entregava antes da da última aquisição. >> Legal. >> Eh, e mas isso isso eu não tô considerando assim, esse é o cenário sem fazer nada.

Todo mundo tranca e joga c ferramenta fora e fica só assistindo, né? Eh, e não é o meionário base, tá? Eh, em algum momento daqui nos próximos 3 anos, é provável que a gente busque vender a primeira fazenda que a gente comprou, por energia trifásica já tá instalada, ela já vai ter 2 anos de safra irrigada, já vai ter um bom histórico.

Eh, esperado que essa fazenda que dava 60 sacas de soja, passou a dar 68, com irrigação, ela passa de 80. Então, o nosso arrendamento já sobe para 20 sacas de soja. eh, e não 15 originais.

Eh, isso é provável que ela se reprfique, né? pelo menos no a lauda patrimonial, a pessoa já vai conseguir ver um pedaço disso. E se a gente fizer uma venda total ou parcial, essa venda traz um ganho eh de DRE, de demonstração de resultado de exercício, um ganho caixa que a gente vai não é obrigado, né, FiGROS não são obrigados a distribuir, mas que a gente vai ter eh no nosso balanço, no resultado acumulado, para ir distribuindo e conseguir manter esse 1% para um próximo ciclo, né?

Eu vou usar o capital para fazer outros negócios e o ganho vai ficar em ganhos acumulados pra gente ir mantendo nesse 1%. A nossa ideia é manter 1% de distribuição. Hoje via Canders Farms, via uma combinação de craco fazenda lá na frente sendo complementado eh com eh eh ganhos eh a de venda de de propriedade.

Isso aqui eu tô falando CDI neutro, tá? Se o CDI sair de 15 e for para oito, tá? Não é cenário de não economista, eu acho.

Mas vamos lá. CDI sai de 15 for para oito. Aí o o C o CDI vai ser ao mês alguma coisa como 07 ou ou zero 08 no máximo.

Eh, aí o fundo vai pagar 09 ou 08. >> Hum. >> É, talvez entre 06 e 07.

>> É, >> aí o fundo vai pagar 08 ou 07. Vai tá bom demais, né? >> Uhum.

Entendi. >> Vai, vai. Tá bom demais.

Então essa, tô falando 1% no cenário de hoje, né? >> Entendi. Agora eu tô curioso com uma coisa aqui, Víor.

Eh, como é que vocês conseguem, né, você você o começo da sua fala aqui, desse nosso bate-papo, você falou tanto que é escasso, né? Terras são escassas. Você realmente trouxe uma tese que faz sentido, né, de que realmente não você não consegue explorar muito mais aquilo que já está hoje mapeado.

E como é que vocês conseguem comprar uma terra? Isso aqui realmente me gera bem bastante curiosidade. Como é que você consegue comprar uma terra com tanto desconto assim, né?

Então, eh, fazendo a analogia aqui, seria comprar um galpão triple A com metade de de do seu valor, comprar um prédio aí na Faria Lima, metade do seu valor. Então, isso no mundo imobiliário não é tão comum, a não ser que você tenha algumas características muito específicas desses imóveis, mas não é comum dentro desse mundo dos fundos imobiliários, né? Por que que isso tá sendo comum para vocês?

Vocês acreditam que isso é só uma fase, que talvez vai ficar difícil comprar eh tão barato assim? Enfim, qual que é o qual que é a dinâmica aí de vocês alocarem esses recursos com essa margem de potencial ganho de capital, né? >> É importante ressaltar que esse mercado de fazendas é muito mais desarbitrado do que o mercado de galpão e laje, né?

Só para se pra gente fazer essa comparação, uma laje na Faria Lima, você roda um, você bota uma placa de ventes, um anúncio assim, dificilmente eh você vai conseguir comprar pela, sei lá, com 30, 40% de desconto, né? Fazenda é muito mais desarbitrado, fazenda não é um padrão, fazenda, qual percentual de argila tem? Então, às vezes a fazenda é no mesmo município, mas uma é do lado do rio, outra é do outro lado do rio.

Um, por questões geológicas tem uma fazenda, uma fazenda tem mais o solo é mais arenoso, o outro é mais argilo, tem percentual de argila conta muito. Então, eh, por mais que uma fazenda às vezes tá do lado da outra, é como no no mundo de la corporativa, eh, um é padrão Faria Lima, outro é padrão chucre Zaidan, certo? Eh, poxa, mas os prédios na Chuc são bons, mas a localização tá penalizando.

Ah, lá na Berrine. Pô, mas na Berrine tem um prédio maravilhoso lá. o metro, o elevador é igual o da Faria Lima, o o pad todo o prédio é igualzinho, só que a localização muda muito.

Então, na fazenda, a a vez a localização de município eh só da fazenda ser de um lado ou do outro do do de um rio, de de uma estrada, de qualquer coisa do tipo, pode mudar muito o preço. Então, o mercado mais desarbitrado e é um mercado que eh os produtores eles trabalham num nível de alavancagem muito grande. Então, quando alguém se aperta você consegue fazer excelentes negócios.

Então, obviamente a gente foi bastante ajudado, né, pelo time da Jaquitbá, que que tá nesse negócio há muitos anos e que nos apostou. Jeqitibá é o operador. Jequtibá é o é o é o o Jeitiba Agro é o operador da nossa fazenda e foi ele que foram eles que nos ajudaram a comprar essas >> é uma espécie de um consultor do fundo.

É isso? Como >> formal? Não, eles são produtores, né?

Que eles têm interesse em olhar áreas e expandir a a produção deles para lá. Então a gente na parceria a gente compra a terra e arrenda para ele, né? Porque eu não quero comprar terra e arrendar para alguém que também que não vai pagar, né?

Eu preciso comprar até renda alguém que tem o risco de crédito baixo. E eles estão eh eh inseridos nesse mundo há muitos anos, há décadas. Seu João tá tá nesse mundo há décadas.

Então, eh, aparecem umas coisas assim, eh, umas galinha morta, vamos dizer assim, do cara que tá apertado, tá morrendo. Teve um cara que tava negociando com eles, o cara não tinha dinheiro para pagar a passagem de ônibus para ir lá negociar e com eles e fechar o negócio. O cara, ele pagou a passagem de ônibus pro cara ir lá e o negócio de R$ 30 milhõesais, barão.

Uma fazenda, o cara tem uma fazenda de 30 milhões e não tem dinheiro para pagar uma passagem de ônibus. Então, às vezes acontece isso de das pessoas se apertarem no agro e você conseguir uma situação muito favorável eh de de compra de um de uma de uma fazenda do ou de algumas fazendas. E por isso que é importante est vinculado a a esses players que que tão lá sentindo o cheiro da terra com a bota suja de de barro, eh, para poder, enfim, saber fazer o primeiro filtro.

Provavelmente a gente tem o segundo filtro aqui, a gente fez a nossa diligência, fez nossa análise, eh aprofundou bastante no todas as premissas, questionou bastante todas as premissas, mas quando a gente comprou as duas fazendas, eh, com essa com prazo de 10 anos, assim, eh todos os cenários, mesmo cenário mais pessimista, era um cenário que ainda trazia um um uma rentabilidade eh potencial muito alta. Então precisa est lá, precisa tá em contato com pessoas da região para conseguir fazer bons negócios. >> Entendi.

Bom, então acho que você meio que já explicou um pouco a diferença de um fundo de crédito, né, Víor, que ele acabou ficando meio comoditizado, né? O fundo de CRI, ele é meio comoditizado, a gente tem algumas características diferentes, mas ele é meio comoditizado, né? Eh, os fiagros, de certa forma que envolve crédito também tem uma certa comoditização, mas eu acho que do jeito que você tá explicando, SNFZ acabou indo por um caminho diferente.

Eh, embora você tem sempre que ter uma gestão bastante ativa, mas constrói isso diferente. Faz sentido essa essa questão? >> Faz faz todo sentido.

E inclusive o SNFZ é diferente dos fundos de fazenda. Não tem muitos, não são tão populares, não tem nem minha dúzia assim que eu me lembro tem além da CNFZ, tem outros três, né? Eh, esses outros três não tem liquidez quase que nenhuma para investidor qualificado.

Então, o único fundo de fazendas para o varejo é o SNFZ. E ele é bem diferente. E esses outros fundos que são focados também em compra de terra, ele não paga dividendo, não.

Ele ele ele fala: "Não, tô comprando terra, daí quando eu vender eu pago, né? Ele ele não é um um fundo que tem a cabeça do varejo, né? Ele é um fundo que tá ali só para retorno de capital.

E se o investidor precisar do dinheiro no meio do caminho, não precise. Eh eh diferente do SNFZ, que é um fundo que eh vem ganhando liquidez, vem ganhando o número de cotistas. Eh, então se o investidor no meio do caminho precisar sair de parte ou totalmente da sua posição, ele vai ter alguma liquidez.

não é uma liquidez como do Snag que negocia, sei lá, 2, 3 milhões por dia. É uma liquidez um pouco menor que vem crescendo. Eh, mas é um fundo que consegue combinar valorização, potencial de valorização de de capital, uma renda boa, 1% al é alto para caramba.

É bem alto para para fundo de de ativo real, eh, diria muito alto. Eh, alguma liquidez já começa numa diversificação, né? Era um fundo que tinha uma fazenda, hoje é um fundo que tá com três fazendas e tá com uma posição de de caixa de capital bastante bem estruturada para que a gente possa fazer novos negócios, né?

Não tem nada assinado por enquanto, mas a gente está sempre olhando, né? O o que o que comprar. Então, diversificação, isenção do do rendimento.

Pode falar, barulho. >> Não, pode pode concluir. >> Então, isenção de R, divcação do do portfólio e alguma liquidez eh e com potencial de valorização de terras, o SNFZ é único.

>> Então, eh, você tá conseguindo eh sintetizar bem e como eu falo, né? Eh, quando eu quando eu tenho a oportunidade de entrevistar você fora do âmbito fundos imobiliários, eu aprendo bastante, né? E eu queria e me corrija se eu tiver equivocado aqui, mas a gente tem eh um fundo de crédito agro.

Eh, nós temos as fundos também que faz aquelas operações de eh venda e recompra, ou seja, você faz uma operação híbrida entre o que é crédito e o que é realmente a exposição direto na Terra. Então você fica com a terra em garantia, né, passada para o fundo, mas à medida que o produtor vai evoluindo no contrato dele, ele vai eh recomprando aquela terra. Então é uma uma espécie de um papel pré-fixado ali com uma taxa pré-definida dentro do período do arrendamento.

Nesse caso SNFZ, a a a escritura da Terra está em nome do fundo e está arrendado. Não tem nada de recompra. Eh, a terra, se você não vender, essa terra fica pro fundo sempre.

Não tem como em outros fundos a recompra da terra. Eu entendi correto, Vitor? >> Entendeu perfeitamente.

Essa é uma das perguntas mais frequentes, né? Falou assim: "Ah, o produtor que que tá lá em cima da sua terra te arrendando, ele tem opção de comprar? " Não, ele tem ele tem a opção de ele tem o dizer assim, a possibilidade de mandar uma proposta igual qualquer um.

Qualquer um o vizinho pode me mandar uma proposta, qualquer um pode mandar uma proposta. Então eu vou vender se eu quiser vender. A gente não tem não é eh eh uma uma operação que eu comprei com desconto e alguém pode me comprar me pagando a taxa.

Não é essa operação. Porque nesse tipo de operação e tem gente boa grande fazendo essa operação e muito legal, só que para mim ela é de crédito puramente por se a terra dobrar de preço, quem vai ficar com offside? Quem vai ganhar?

o produtor, porque ele vai comprar no preço eh pré-determinado e vai ganhar o a diferença para ele. No Suno fazendo, se a terra dobrar de preço, você cotista do Suno fazendo ganhou, dobrou, dobrou o seu capital, o meu capital, que eu também sou cotista. Então, eh, é uma pegada mais comparada com os fiagros de terra que compraram terra para valorização do que fiagros ou ou às vezes fundo imobiliário que atua no agro, né?

Porque às vezes tem veículos que foram feitos antes da até da legislação dos fios que operam no agro, operam bem no agro, mas fazendo operações de crédito, uma operação mais segura do que uma operação de crédito normal, porque você não precisa executar a fazenda, a fazenda já tá no nome do fundo, mas o ponto de vista econômico, assim, se der certo, quem vai ganhar é o produtor. Se der errado, assim, se o mercado se desvalorizar muito, eu sei que comprou muito defendido, mas se o mercado se desvalorizar muito, ficou com prejuízo. Inclusive, é uma uma operação que você tá limitado para cima, mas não tá limitado para baixo.

É o é uma relação que precisa ser, obviamente, em cenários de muito estresse, mas precisa ser lembrado desse ponto, né, que só tá só tá protegido para cima, para baixo não tem proteção. >> Exato. A gente já tá quase concluindo aqui, Víor.

Então, assim, eh, SNFZ, eh, as pessoas insistirem em compará-lo com título indexado a inflação, pelo que você tá falando, não me parece muito adequado. É mais aquele que quer ter exposição de alguma forma no dólar, né? Mesmo que indiretamente.

Então, a insistência de comparar, mas paga menos do que um NTNB, uma comparação que não faria muito sentido, né, Víctor? >> Não, não faz sentido porque você vai no sorriso, você compra uma fazenda por 1000 saca de de sódja, recebe 12, 15, 1200 recebe 15, é 1 v quebradinho, 1% ao ano. Certamente não é não é para 1% ao ano que o que a pessoa tá tá olhando, né?

Ela tá olhando que aquela fazenda pode ser reprificada de de 1000 para 100 e que a saca de soja, que hoje é, sei lá, R$ 120, pode valer R$ 200. Então é é no crescimento. E aí, Baron, no início do vídeo a gente falou isso, eh, não dá para abrir mais terras, não dá, não dá para abrir mais áreas, né, em bioma nenhum.

Eh, e as pessoas no mundo inteiro, e aí o o mercado endereçável aqui não é só o Brasil, no mundo inteiro, estão se alimentando melhor. Que bom, né? Quando ela ganha um padrão de renda acima ali de $.

000 por ano de renda per capta, eh o percentual de proteína consumida vai aumentando exponencialmente, né? Então essa mágica do os 2. 000 ali, a pessoa quer comer mais frango ou quer comer mais vezes na semana ou mais vezes no mês, né?

Não digo nem carne de boi, que aí é muito menos acessível, mas a carne de suíno de suíno de de de aves, de maneira geral são mais demandados por essas pessoas. E um frango, ele é um ovo mais soja mais milho mais água mais 40 dias. Assim, isso é um frango igual a um frango, uma equaçãozinha eh que do que que é um frango, né?

É um ovo, soja, milho, água, 40 dias. Então, para produzir frango, para ter frango para as pessoas comerem, precisa de soja, precisa de milho, né? E e isso, isso na comida, que é o mais óbvio, né?

Os combustíveis são cada vez mais biocombustíveis, né? Eh, etanol de milho, etanol do própria cana, eh, diesel, né? Cada vez mais de de vem do agro.

Então, a demanda por agro vem para vestir a gente, né? para transportar a gente, para alimentar a gente, eh, e não só a gente no Brasil, no mundo inteiro. Então, a demanda por esse negócio vem crescendo e deve continuar crescendo.

A oferta de novas terras não vai continuar crescendo. Tem ali ainda um espaço de você reverter uma pastagem degradada, alguma coisa numa área agricultável, ainda tem esse espaço para crescer, depois vai acabar, né? Vai acabar e e aí o preço disso é começar, se você acha uma fazenda cara hoje, imagina daqui 10 anos.

Então, para concluir, o investidor de SNFZ não deve olhar só dividend y buildield, né? Numa frase aí, para encerrar, tem que olhar bem mais do que isso, né, Víor? Exatamente.

O Dividend, ele é uma coisa que vai pingando na sua conta só para te dar um certo conforto, mas o ganho potencial mesmo é na valorização dessas terras e na comercialização delas com o tempo que a gente tem cabeça aqui de fazer negócio de 20 25% ao ano, que eu falei, dobrar em 5 anos. De novo, isso não é uma promessa, não é uma promessa de rentabilidade, mas é quando a gente faz um negócio, a gente faz um negócio olhando isso, olhando esse nível de ganho de capital. Legal, pessoal, espero que vocês tenham gostado.

Mais uma vez, eu falei no começo, mas eu preciso falar aqui no final de novo, que eu não tenho nenhuma relação direta com a gestão do fundo, dos fundos da Sunoacet. Muito importante trazer isso para vocês, até para reiterar aqui a nossa segregação. A gente não faz coberturas e nem recomendações dos fundos da Sunoacet, mas é importante trazer aqui a gestão do fundo de tempos em tempos, justamente para esclarecer dúvidas, trazer visões diferentes aí de outros setores além do imobiliário, porque vocês perguntam muito para mim lá nas redes sociais, nos comentários, nos chats aqui.

Então a gente traz aqui justamente para esclarecer e eu aproveito, aprendo um pouquinho mais porque é sempre bom aprender. Então, das como das outras vezes, eu também aprendi um pouquinho mais hoje sobre fazendas. Víor, muitíssimo obrigado e até a próxima, né?

>> Valeu, Baran. Obrigado pelo espaço. Até a próxima.

Tchau, tchau, pessoal. >> É isso aí, turma. Grande abraço.

Valeu.