Ele já arrematou 27 imóveis de leilão após a Mentoria - com Henrique Fuhr

op Bom dia Henrique tudo bem Bom dia peria bom demais é prazer aí est te recebendo aqui na live ao vivo né Queria primeiro aqui eh perguntar a pronúncia do seu sobrenome que eu fiquei até ontem eu ia falar o Henrique ia falar teu sobrenome final ali mas falei vou vou cometer magf aí falei só aí Henrique Ferreira Qual é o teu a pronúncia do seu sobrenome sim é um sobrenome que sempre acaba gerando aí dúvidas né na pronúncia mas at é com som de i como tu falou antes F aham a a origem é

alemã é alemã é alemã eu tava pesquisando aqui e em alemão lá é como o significado é líder aquele que conduz é exato É algo nessa nessa linha aí legal demais aí Eh galera o o Henrique nosso mentorado tem cerca de 90 arrematações somando todas as arrematações que já fez 28 arrematações o ano passado então é muito fora da curva arrematar imóvel dá trabalho imagina 28 eh no ano só Então é quase que uma uma produção em série ali né uma empresa ali de arrematar imóveis muito legal então Henrique comenta aqui pra gente eh qual

sua história que você já atuava desde cedo com com leilão de móvel na área Imobiliária como é que despertou esse interesse por leilão e pra gente entender um pouquinho da tua história claro vamos lá bom eu tenho 28 anos e na verdade foi apresentado aí ao mundo dos Leilões um pouco por acaso porque há uns quatro Para Não Dizer 5 anos atrás eh surgiu a oportunidade de entrar como um um um um cotista dentro de de de uma operação de um conhecido na verdade a minha família tem uma empresa um negócio familiar aonde eu trabalhava

e ainda sigo trabalhando e essa nossa empresa ela tinha um escritório de contabilidade que não está mais conosco mas na época estava esse escritório de contabilidade o dono que nos atendia diretamente ele tinha um ex-funcionário que deixou trabalhar Ness história de contabilidade porque ele eh foi engatinhando no mundo dos Leilões até que os leilões acabar acabaram assumindo um papel significativo dentro da rotina de trabalho dele e ele acabou se desligando no sória de contabilidade e d dentro do fluxo operacional dele chegou um momento em que ele queria arrematar mais na época em que os leões

ainda eram maisos presenciais né a caixa tava começando aí nos lenes online uns 5 se anos atrás eh e aí tava querendo levantar assim recursos de terceiros para poder eh alcançar mais mais Imóveis E aí ele se aproximou do ex-chefe dele do escitório de contabilidade propondo uma parceria para fazer uma remata e e questionou se não havia mais pessoas que ele conhecia para também entrar no negócio e aí então foi feita reunião aqui na empresa onde participou esse esse funcionário né daa de contabilidade ou contadora Eu e meu pai e a gente se interessou pelo

assunto acabamos topando fazer essa participação e por fim logo antes logo em seguida assim da primeira eu vi que o negócio parecia muito promissor interessante porque proporcionava a aquisição de um bem de valor agregado alto um grande desconto e e vi que que poderia dar certo né E aí a gente foi os três primeiros que a gente comprou foram com ele dessa forma assim cotizada e depois a partir do quarto a gente começou a fazer um voo solo indo atrás por conta de oportunidades identificando Imóveis aqui em Porto Alegre região metropolitana que fizessem sentido aquisição

e a coisa foi indo de início foi engatinhando no sentido de número de arrematações então a gente começou a arrematar eh por conta foi ali em 2019 e em 2020 o ritmo começou a aumentar até que no final do ano passado a gente fechou o ano com com 28 arações Caraca até participei do pars né Fantástico né Eh 28 arrematações não é pouca coisa são Imóveis né bem aí de alto valor que dá trabalho né de gerenciar ali principalmente depois da da remata né o pós arrematação é complicado né desocupar eh fazer reforma eh então

é muita coisa começou aqui com um convite né aí de um do um ex-funcionário que começou com o leilão aí com o leilão Ele tava dando tão certo que ele se afastou da empresa e chamou vocês para entrarem Aí em algumas arrematações entraram viram que o negócio é bom aí não saíram mais legal demais Muito boa essa experiência muito legal e desses Imóveis São tantos aí deve ser difícil até de lembrar né mas se você quiser eh trazer a história de alguns aqui pra gente eh conhecer pode trazer eh casos atípicos casos que deu uma

rentabilidade muito alta ou algum problema que deu que foi resolvido porque é muita experiência então com toda a certeza aí com 9 Imóveis você já passou aí praticamente por tudo né Difícil acontecer algo que você não passa ainda né exato e bom eh o que acontece né também desses 90 Imóveis os três primeiros a gente fez cotizados os os seguintes foram todos por conta e aí não só os recursos acabam sendo próprios mas também a força de trabalho né Então realmente quando a gente começa a ter um volume aí grande na operação se não tiver

processos estruturados sistema por trás num boa gestão de organização dos processos e também financeiras eh a a coisa de gringola né então a gente aqui se estruturou com com com softwares com ferramentas e Para justamente conseguir fazer esse controle Claro que no meio do caminho tiver alguns tropeços mas a gente agora tá aí uma trilha certa uma trilha boa para ainda aumentar esse número de de arrematações Mas respondendo a tua pergunta aí de casos primeiro trazendo então tu fez a ch do apartamento que pegou fogo ele é um apartamento aqui no Rio Grande do Sul

na cidade de Canoas não na cidade de é de um apartamento de tenda esses esses condomínios populares da Tenda que na verdade só muda o CEP né mas é igual no Brasil a diferença é que ou é verde ou é meio rosa é pelo menos aqui né nos outros estados não sei se tem outra cor mas aqui aqui na no R do Sul os penas não são verdes ou rosas e E aí é um apartamento que a gente eh arrematou numa venda online da Caixa eh a gente fez aquisição à vista pagamos então o imóvel

ali cerca de dois dias depois do fechamento eh da venda e logo em seguida já iniciamos aqui o processo de ingresso no tabil onato para fazer a escritura mas antes né o a geração e o pagamento da TBI e acontece que a prefeitura de carnas na época foi mais ou menos ali pro final do ano passado tava concedendo um desconto de alí de TBI de 3% para um me quer dizer que acabou gerando bastante demanda na prefeitura E ela tava atrasando bastante para emitir as guias de TBI o que me atrasou fazer a escritura por

outro lado também eu já busquei tratar a emissão na posse do apartamento que estava ocupado mas administ do condomínio não não foi muito receptiva e enquanto não tivesse uma formalização maior eh da da nossa compra né eles não estavam querendo dar muita atenção por que que acontece a questão do etb ter atrasado o ponto é que nesse meio-tempo entre eh a gente finalizar a escritura eh o o apartamento pegou fogo pessoal que morava lá eh não tava na hora pelo menos pelo que eu consegui acompanhar numa reportagem que saiu no Jornal mas o apartamento pegou

fogo deu perda total lado dos Bombeiros apontou ali que não tinha como recuperar eu fui lá depois o apartamento de fato ficou destruído não só ele como apartamentos vizinhos corredor do condomínio eh e aí como a gente não tinha nem feito a escritura ainda eu comecei a fazer uma movimentação junto a a cvm para buscar a devolução do bem é se você não não assinou nada oficialmente você não não comprou ainda né não é proprietário né exatamente nem assinou nada é exato muito por conta do TB ter demorado para sair porque senão já teraria com

a estrutura e então a gente conta um pouco de sorte também em alguns momentos né mas aí por fim a v num primeiro momento eh eh negou o nosso pedido de devolução mas aí a gente reformulou trouxe mais alguns argumentos pediu para levarem jurídico deles e por fim recentemente a gente teve um retorno positivo que eles iram eles irão devolver o valor porque também eles ainda não devolveram mas Então esse foi um caso assim mais Severo que a gente teve em relação a a uma arrematação que deu perda total 100% caso atípico né Eu já

vi aqui até uma reportagem que um um um ex mutuário né é insatisfeito lá com por perder o imóvel ele mesmo que achou fogo no imóvel né Inclusive a era uma mulher e ela foi presa né Eh interessante né um caso atípico mas que graças a Deus aí deu tudo certo porque não não tinha formalizado ainda a a venda do imóvel né não havia escritura não havia nada eu tô falando aqui eu tô ouvindo o eco não sei se você tá com outro som ligado aí eu tô uma sala que um pouco fechada vou botar

um fone aqui acho que vai melhorar só um pouquinho é não sei se é o meu aqui também mas muito legal é um fato atípico né que faz parte Quem arremata muito eh tá exposto né a acontecer as coisas mas eh que fogem do padrão né porque é um universo am mostral muito grande né 90 remata e uma delas esse caso aí né pegou fogo no imóvel depois da remata mas por sorte né Eh houve um atraso na emissão da guia do ITBI não tinha ainda registrado imóvel não tinha nem Lavrado a escritura Então oficialmente

não a transação ainda não tinha ocorrido o imóvel ainda era da Caixa então e nem foi você que deu causa ao incêndio nem nada foi algo que aconteceu lá que você não teve relação nenhuma então não tem porque aí a caixa não fazer a devolução Então já conseguiu a devolução legal demais dos demais você pode contar mais ou menos o perfil dos imóveis que você olha é só apartamento é casa você aí do Sul você olha só aí no Sul olha em outros estados também certo Vamos lá eh o nosso maior parceiro de negócio aqui

até então tem sido a caixa então a maior parte dos imóveis que a gente adquire é via ã leilão extrajudicial principalmente a caixa e alguma coisa de Leilão Judicial vamos dizer que 90% é caixa e 10% Leilão Judicial e na verdade ainda tem uma pequena porcentagem que seria Imóveis aí de Mercado Imóveis que já por conta de parceria que a gente tem com corretores eles acabam nos trazendo oportunidades de negócio e de pessoas que estão com maior maior necessidade eh de venda por conta de algum problema financeiro geralmente e a gente consegue bons descontos tão

bons quanto nos leilões mas aí comprando diretamente né Eh a mercado eh tem alguns casos interessantes né dessa jornada aí dos 90 Imóveis eh de altas e baixas rentabilidades o perfil aqui que a gente acaba comprando mais é um perfil de de de imóveis eh de baixo valor muito por conta na verdade da oferta que que se tem na caixa a maioria dos imóveis é de um de um perfil eh mais popular ao menos aqui no Rio Grande do Sul que é onde a gente até então tem focado ainda não fizemos nenhuma aquisição fora do

Estado já tivemos uma tentativa de fazer uma aquisição em São Paulo mas acabou não certo porque atingiu ali o nosso preço teto Mas o foco mesmo tem sido Porto Alegre região metropolitana eh parte à vista parte financiado aqui a gente tem uma boa condição de crédito junto à Caixa então a gente praticamente consegue fazer todas as arrematações caso a gente queira eh via H via financiamento no entanto a gente acaba se travando por conta do tempo que que demora para fazer o processo de financiamento junto à caixa e como só pode fazer um processo por

vez não tem como ingressar com múltiplos processos ao mesmo tempo a gente acaba para não para não perder a boas oportunidades de negócio boas arrematações a gente faz aí então parte à vista e parte eh com financiamento e E então a maior a maior parte do perfil aqui são imóveis mais simples Imóveis aí até valor de arrematação R 200.000 mas por conta então né da oferta que se tem mas a gente tem casos de arrematações maiores assim o maior caso de sucesso que a gente já teve até então tanto em em porcentagem de rentabilidade quanto

em em em valor nominal foi um apartamento num bairro bem nobre em Porto Alegre bairro Bela Vista aonde a gente arrematou o imóvel emend da online não teve concorrência você rematou por r. 612 e comprou eh com financiamento então né demos 80.000 de entrada depois os outros cursos envolvidos não tive problema na questão da emissão na posse hã fizemos a a reforma necessária no apartamento e colocamos a venda em cinco dias vendeu Nossa Car por 2.850 então mil Esse foi 850 850 pegou por 1 milhão 600 né e vu por 2800 Fantástico né e financiada

ainda né então saiu quase quase nada do bolsa aí né e financiada exatamente e agora a gente tá com casa análogo um imóvel mais ou menos do mesmo valor aação foi um 1 600 e e tanto mas tô com uma emissão na posse aí na justiça porque não deu para negociar com com os ocupantes ali realmente eles não quiseram nem conversa então a gente teve que ingressar eh judicialmente assim como a gente já teve algumas outras situações onde a gente teve que ingressar com a emissão eh no entanto eh felizmente ao contrário dessas outras experiências

que a gente teve que que que dentro do Judiciário a coisa não andou no ritmo que a gente estava esperando com essa eh o juiz ali tem sido muito expeditivo eh foi muito rápido todo o processo a gente ingressou ã com a ação Se não me engano foi no dia primeo de Março agora e no dia hã oito ou nove já tinha ali a decisão do juiz eh nos concedendo a tutela de urgência e dando 60 dias pro pessoal sair então foi muito rápido legal aí contou aí um caso muito bom né arrematação aí fantástica

financiada da da caixa né foi da caixa isso da caixa da Caixa os dois os dois que eu falei agora foram da Caixa muito bom bom eh foram 90 Imóveis que você falou aí né Eh incrível né que você falou que todos aí na no sul né no seu estado sendo que foram 28 Imóveis ano passado então sim a galera fala que tá tá muito concorrido muito disputado Mas você conseguiu arrematar 28 Imóveis ano passado e todos no seu estado imagina se você abrisse o leque e olhasse né outros estados aí contas oportunidades não tem

eh Então eu acho que não é nem concorrência é questão de de saber eh pesquisar saber e identificar oportunidade estão é 90 Imóveis arrematados 28 ano passado no seu estado então sim arrematação demais pô eh quase três eh duas arrematações por mês um pouquinho mais de duas arrematações por mês né daria 24 28 uma média sensacional e você falou que os três primeiros foram cotizados e depis todos os outros foram Eh sozinh aí tem uma pergunta aqui do garimpeiro dos Leilões né Eh Henrique Como é sua equipe hoje para fazer tantas arrematações porque eh é

quase impossível né humanamente consir uma pessoa sozinha D conta tanta arrematação você comentou aí por alto que tem sistemas né programas conta um pouquinho como é que é a gestão eh desses Imóveis que são muitos Imóveis e Pô dá muito trabalho ficar fazendo a gestão tem reforma pagar condomínio IPTU gerenciar anúncio comenta um pouquinho com como é que é a sua gestão se você tem uma equipe também trabalhando contigo para te ajudar nessa gestão sim bom eu entendi que a operação só iria crescer com uma equipe enxuta se realmente eu investisse tempo e em em

adquirir conhecimento e criar processos em Sistemas um pouco mais automatizados tá então por exemplo hoje em dia utilizo um CRM onde Dentro de CRM eu tenho vários fluxos de trabalho vários Eh vamos dizer assim eh funis de negócio aonde quando se tem um imóvel eh adquirido ele entra para dentro do CRM num fluxo de de etapas eh genérico onde todos os imóveis passam mas também dentro desse imóvel Tempra vários outros fluxos cada um para cada uma das demandas que o que o imóvel o imóvel demanda Então existe lá o fluxo da própria arrematação existe o

fluxo do do TBI o fluxo do registro o fluxo da escritura fluxo da regularização das dívidas eh existe o fluxo da reforma eh com várias automações existentes e acompanhe tudo isso depois num painel Unificado com todos os imóveis eh de forma eh integrada e E então isso proporciona uma grande agilidade assim eh na gestão e visualizar como as coisas estão e em que pé estão né Eh fora isso também uma coisa que demanda bastante tempo e aí é é o que o que também ajuda a mover o negócio é são é a prospecção então também

desenvolvi uma um um um uma uma sistemática aqui aonde é feito diariamente pesquisa no site dos dos leiloeiros com foco maior também na caixa né do que que tá entrando de novo todos esses móveis que que que que que são novos também entram no meu no meu CRM no no fluxo de negócio aonde já existe automação ali de verificar a região percentual de desconto E aí já aprova alguma coisa e descarta outra então chega então desculpa interromper aqui né Então essa garimpagem Inicial é meio que automatizada né existe aí um um aplicativo né um software

que estabelece ali alguns pré-requisitos para fazer Essa gestão meio que automático né não é manual não é uma pessoa olhando ali analisando inicialmente não exato é automático e inclusive ela só vai adicionando o que entrou de novo a exemplo de um dia pro outro né então isso é muito bom também para não ficar por exemplo se tá olhando diretamente num site não ficar vendo o que tu já viu Eh porque também a gente acaba vendo tanta coisa Às vezes nem lembra se já analisou ou não se já viu ou não aquele aquele aquele lote que

que tá que tá no site doiro né Eh eh em relação também à venda aqui a gente criou vários processos para nos ajudar porque a venda é um ponto eh super importante dentro da dentro da operação e dá trabalho tá muito trabalho na verdade fazer a venda acontecer eh e a gente até então aqui tem contado muito com imobiliárias para fazer a venda recentemente a gente começou agora também fazer anúncio de patrocinado pago eh mas isso é algo que tá engatinhando ainda então até então todos os imóveis que a gente vendeu foi via foi via

imobiliárias onde também dentro da sistemática aqui do da minha operação a gente tem automações onde a gente já tem várias imobiliárias cadastradas Porto Alegre Metropolitana com corretores vinculados cadastrados quando a gente quer colocar um imóvel à venda então a gente meio que realmente só aperta um botão e E aí todas por exemplo 40 imobiliárias da região que o imóvel fica Porto Alegre recebem recebem todas as informações necessárias para fazer o anúncio inclusive com uma apresentação já com imagens link para PR PR documentação Então se tornou muito fácil colocar o imóvel à venda depois para fazer

qualquer tipo de manutenção gestão entender como é que como é que tá a demanda pelo imóvel a gente também pode eh de forma eh integrada e automatizada mandar uma mensagem para todo todo todo mundo que tá fazendo ali o trabalho comercial questionando como é que tá informando uma alteração de preço inclusive também como quando vende de informar a todos né porque é Muito desconfortável vender um imóvel e depois chegar um corretor dizendo tem uma visita e tem que dizer para ele que já vendeu e porque quando vendeu Tu não avisou Então foi uma das maneiras

aí de de contornar essa essa questão mas sobre a equipe atualmente aqui então na operação tá eu eu tenho mais uma pessoa trabalhando diariamente aqui durante todo o dia que é um funcionário ele tem como formação H arquitetura então ele se envolve bastante com as reformas a gente até teve um gargalo com as várias arações que a gente teve no ano passado que chegou um momento em que que muitos Imóveis ficaram aí na fila paraa reforma eh a gente teve também problemas com a com a equipe que a gente conta para para fazer esse trabalho

porque começou a entrar muita coisa tava dando conta a gente começou a ter que ir atrás de outros profissionais e tem profissional bom tem profissional ruim tem então demorou um pouco pra gente desse último dessa última leva aí que foi mais concentrada organizar principalmente essa parte da gestão mas aí eh o William que é quem trabalha aqui junto nessa parte tem conseguido eh desenvolver bem o trabalho eh e fora isso tem então o Vittor que é o meu pai que ele tem agora se tornado mais presente na operação que até então ele tava um pouco

mais distante ele tem se envolvido mais em auxiliar no financeiro Porque sim é muita coisa para pagar é muito Condomínio todo mês é ptu parcelado aí fez uma arrematação aí pagar a remata é pagar o TBI é pagar enfim é muita coisa acaba muita coisa atrasando até então a gente ainda tá tem que melhorar o nosso fluxo eh operacional aqui de controle financeiro mas muitos ecominas acabam ficando em atraso aí passa ali 2 TR meses a gente regulariza o que tá para trás mas por conta aí do volume de fato isso é um e pelo

pelo pelo número que tem de pessoas aqui na equipe né acaba acaba atrasando Inclusive a gente tá com uma vaga de estágio aberta que tá difícil de encontrar alguém aqui em Porto Alegre que a gente entenda que tem potencial e que e que e pegaria junto no negócio ã mas sim a gente já tá expandido em emem em ter mais pessoas aqui justamente porque a operação demanda né Ah legal demais todo o sistema todo automatizado né com utilização de CRM então assim a tecnologia ajudando aí na gestão de processo não tem como gerenciar tanto imóvel

sem ter algo ali organizado então começa inicialmente ali é do jeito padrão mas com a demanda vai ter que evoluir então muito legal você tá investindo aí também agora em tráfego pago né com certeza isso aí vai vai dar certo eh é algo que tá começando Mas eu sinto que é uma tendência né até para a redução de custo né vai tornar a operação mais viável no início é difícil o aprendizado mas depois vai encaixar e com certeza vai dar muito certo foram muitas arrematações aqui com certeza eh tem muita gestão muita competência agora dessas

arrematações você tem aí um controle mais ou menos da da média de lucratividade do hoi chegou a fazer algum controle desse uma ideia sim sim a gente tem aqui na verdade tudo uma piada né Eh justamente porque ã lá no passado eu fiz um acerto né com com o Vittor que é o meu pai aonde Na verdade ele ele entra mais como um investidor aqui ele que que banca a operação em si eu faço toda a operação acontecer Portanto tem que além de uma relação assim de confiança justamente pai filho igual é importante que ele

consiga visualizar como que negócio tá andando o que que tá acontecendo em que etapa tá cada coisa e também aonde o dinheiro tá indo né então a gente de fato aqui tem um controle bem grande em relação ao fluxo financeiro e em relação à rentabilidade ela ela é bem variada em relação a a padrão de móvel e e condição de da da aquisição né se foi com financiamento ou Foi à vista tá eh mas via de regra as arrematações à vista elas as nossas aqui ao menos tá elas giram em torno de 40 a 50%

eh de royi no entanto a gente tem que considerar aí o tempo que a operação leva né então a gente costuma fazer um cálculo aqui não da rentabilidade sobre o capital investido em si simplesmente o Roy Mas se a gente busca calcular tiro consider and dentro do fluxo de caixa em que data especificamente H cada cada montante de dinheiro saiu ou entrou e aí então a gente a gente consegue ter uma uma rentabilidade mais precisa de como foi a a operação né mas então em termos de Hoy eh temos aí e na na na numa

Vista 40 50% E aí no financiado eh costuma ser uma porcentagem bem bem mais elevada no entanto em alguns casos aqui que a gente já teve que o imóvel empacou a gente achou ou a gente achou que ia vender por um preço e acabou não vendendo a gente aqui já teve prejuízo né escuto bastante gente falar que eh que nunca teve prejuízo que no máximo acaba empatando com o valor que que se botou mas não Gente assim é um negócio de risco principalmente se erra no valor é 90 Imóveis é é um universo muito grande

né então a a probabilidade estatística né de um al não dá certo o importante é que você acertou aí em 95% dos imóves né importante é ganhar o campeonato né Não especificamente a partida eh eh mas enfim a gente já quando a gente esses casos que a gente teve eh eh um prejuízo foi quando a gente errou o o valor de venda a gente achou que ia vender por um valor e depois acabou não vendendo esse é o principal ponto que eu entendo assim que tem que ter atenção e cuidado é muito fácil eh na

verdade a gente se baseia é comum se baseia muito pelo que tá anunciado mas o tá anunciado não é o preço que de fato vende Então tem que ter uma atenção a isso e é o que pode ocasionar aí depois um resultado não não em em sinergia com o esperado ã mas aí então a rentabilidade dos financiados Elas costumam ser bem mais alas mas a cada mês que passa ali é mais juro saindo é mais eh eh Condomínio IPTU então o financiado pro jogo inverter é muito mais rápido do que o à vista né então

é muito legal porque tu falou aí os Av vistas paga a vista a rentabilidade ali ry né de 40 a 50% nos financiados aí muito mais né 60 70 vai depender do caso na média a sua média com certeza tá mais de 50 né então uma excelente média né de retorno sim sim sim aí a gente tem alguns casos desse desse universo aí a gente agora tá mais ou menos com uns 25 imóveis em carteira a gente teve um bom fluxo nos últimas nas últimas quatro semanas a gente vendeu cerca de seis Imóveis tavam aí

em estoque eh mas a gente tá com alguns casos mais severos assim de que o imóvel tá venda há bastante tempo muito porque eh a gente tá querendo vender por um preço não o preço que o mercado tá aceitando e a gente também fica um pouco muitas vezes ansioso de baixar né porque também não quer ali assumir uma perda eh mas se se eu for fazer uma mediana aqui do do que do tempo que a gente tem entre o dia que a gente arrematou e o dia que a gente assinou um contrato de promessa de

compra e venda então não tô falando especificamente do dia que a gente pagou o imóvel e no dia que a gente recebeu o dinheiro mas o dia que a gente rematou um dia que a gente assinou uma venda eh a gente tem uma mediana de 8 meses então 8 meses aí de operação fazendo um para ativo geral aí isso Esso é mediana né a gente tem casos aí que a gente ficou dois meses com imóvel três meses com imóvel e outros o pior de caso de todos foram 4 anos por conta de uma emissão na

posse frustrada aí que levou do anos no judiciário também então esse era era era extrajudicial aí deu o problema não teve negociação amigável teve que entrar com a ação e exato e garrou que que garrou sim olha a gente que tem conta com uma equipe jurídica eh externa um escritório de advocacia pessoal de Porto Alegre aqui muito competente muito bom e então a gente é mensalista deles a gente tem lá uma série então de serviços contratados e direitos que a gente tem então ali em relação a serviços mensais Então essas demandas de emissão demanda eh

e outras demandas que envolvem aí os imóveis muito também utilizo para parecer assim eu não compro mais móvel judicial sem eles antes fazerem todo um estudo e darem um aval porque lá no começo quando eu fiz isso ainda um pouco assim eh virgem novo em relação a Aos aos judiciais eu tive algumas algumas surpresas Então hoje em dia eu conto com essa equipe que e nos auxilia a fazer toda toda essa operação e aí eu acabo espmente porque eu me envolvo com muitas outras coisas deixando essa parte para eles então assim trazer agora na lembrança

especificamente o que aconteceu ali neste caso eh não vou não vou saber recordar o que que você demora sabe legal tu falou que tem uma equipe mas eh esse escritório parceiro eh faz só essas análises dos judiciais ou também ajuda nos eix judiciais não eles fazem na verdade qualquer demanda que eu tenha eu posso levar para eles eles vão dar o apoio mas os extrajudiciais eh eu eu costumo fazer por contto del já tem aí uma boa uma boa experiência já tem o ccha então Hã Não entendo na maioria dos casos necessidade eh de envolvê-los

A não ser se a não ser que o imóvel ele tenha uma ação judicial vinculada que eu entenda que que que seja necessária uma atenção deles A exemplo esse último imóvel que eu comentei que a gente comprou aqui no bairro Bela Vista em Porto Alegre foi um valor mais elevado tinha uma ação aonde tava se tentando uma anulação do leilão eh eh no entanto quem mora nesse móv que é quem tava pleiteando ali anulação é uma pessoa alheia ao a ao ao processo que levou à consolidação da propriedade porque essa pessoa na verdade ela fez

um contrato de gaveta com com com o ex mutuário e nesse contrato é dito ali que foi pago um valor à vista e que o restante ele iria procurar um uma instituição financeira e e fazer um financiamento ele não fez então essa pessoa que atualmente mora ali a gente entrou com a emissão ela não tem relação alguma com eh H com o processo ali da da da consolidação então eu entendi que era necessário A exemplo desse caso levar paraa kif jurídica para eles fazerem parecer parecer Ele foi de risco moderado e a gente resolveu resolveu

participar seguir legal arrematou arrematamos sim sim is é aquele caso que eu falei análogo ao que a gente teve de maior sucesso Demorou cin dias para vender ó que legal né Então graças a Deus entraram né mesmo com a ação que muita gente se assusta com a ação mas com a experiência você vê que é uma ação que não vai levar nada o cara comprou lá no contrato de gaveta essa venda ela não não tem eficácia né porque para vender o devedor tem que ter ali a anuência do banco né participando da transação foi o

contag de gaveta eh mesmo que ele ele tenha muito tempo no imóvel ele não tem eh direito a uso campeão que o imóvel é financiado pela sfh e não cabe uso campeão então assim é no máximo eu achei até que nesse caso iria atrasar porque aemissão na Poa não seria amigável mas foi em cinco dias né normalmente quem entra com ação e quem compra nessas condições né que já tá lá no imóvel que pagou pelo imóvel Contagem gaveta às vezes oferece resistência para sair nesse caso Saiu em C dias você fez algum acordo financeiro como

é que foi à Não esse esse caso na verdade a pessoa ela não quis nem conversar com a gente tá ah ingressar com a emissão O que foi muito rápido na verdade foi o despache do juiz concedendo a alinar pra gente e a a tutela de urgência para que em 60 dias o pessoal ali desocupe eh primeiro caso é é é muito caso é muito caso e a gente acaba se confundindo também mas legal demais e o padrão de móvel né você falou que são Imóveis eh populares de valor mais baixo Mas você só pega

apartamento ou você pega P casa também Residencial casa de condomínio tá Eu já peguei casa em condomínio eh e uma uma só casa de rua que que tava muito muito muito barata ela eh Na verdade nem tava verb também na matrícula acho que o que auxiliou ali ao desconto Tá bastante agressivo mas foram poucos casos dentro aí do contexto geral eh de casas o nosso a gente foca aqui mais em condomínio mesmo porque a gente entende que pelo menos eu tenho essa visão que parece ter mais liquidez mais demanda e é mais fácil de fazer

uma análise comparativa para identificar de fato o valor de mercado eh daquele bem porque por exemplo uma casa ela Geralmente se não for de condomínio com casas eh eh assim geminadas ou casas iguais cada casa é uma casa né então eu entendo que pelo menos me parece bem mais complexo de chegar uma precificação correta ao passo que eh apartamentos eh tendo outros apartamentos no mesmo condomínio ou em condomínios similares a gente consegue ter uma maior precisão no preço de venda E aí ajuda a não errar uma expectativa de que vai vender a um valor e

depois não vende então por isso a preferência em apartamentos do que do que casas principalmente casas de rua legal eh normalmente a gente fala né que paraa pessoa fugir da concorrência Tem que abrir o leque olhar outro tipo de móveis olhar outra localidade agora você trouxe aqui um caso legal né que você se especializou então sua forma de fugir da concorrência foi se tornar especialista determinado padrão imóvel de valores mais baixo eh de preferência apartamento e aí só no seu estado S então assim é outra forma de se diferenciar é também se especializar ser o

cara que conhece todo o processo e também eh otimizou aí a sua gestão do processo através da utilização de crms então é uma alternativa também né de de fugir da concorrência é ser o especialista na área então muito legal essa visão que tu tá trazendo aqui pra gente né que eh foge um pouco do do tradicional né de olhar vários imóveis em vários estádios você se focou em um se especializou com uma uma grande equipe aí e tá tendo muito resultado eh você fica eh por conta de leilão você tem um um trabalho vamos dizer

assim convencional tem gente fala você você mexe só com leilão né como se fosse uma coisa simples você só faz leilão é mas só até trazer uma outra informação interessante que tu falou assim de buscar se especializar eh não necessariamente aqui a gente buscou ou tá buscando se especializar num nicho exatamente mas a gente tem trabalhado onde tem a oferta principalmente na oferta que de compra tá então daí acaba sendo esse nicho mais popular e a gente até agora tá fazendo uma experiência que é a gente apelidou aqui de kit kit tenda que na verdade

o que que a gente fez para diferenciar um pouco os nossos imóveis em relação ao que tá vendo aí no mercado até porque tem bastante imóvel nesses condomínios populares aí a venda não só nos leilões mas aí a venda eh tradicional Então como todos os imóveis têm a mesma planta a gente fez com com William aqui que é o arquiteto a gente fez ali um pequeno projeto de marcenaria de cozinha sala e banheiro projeto esse então que acaba sendo replicável para todos os tendas visto que são todos iguais e um projeto esse de marcenaria em

que a gente cortou muitos intermediários esse processo então eh o o projeto foi feito aqui internamente a gente fez um plano de corte desse projeto e encaminhou isso direto para as empresas que vendem os mdfs para os marcineiros empresas essas que com plano de corte já entregam todo o os mdfs com cortados nos tamanhos certos e etiquetados aonde vai cada coisa E aí depois a gente chama um montador esse montador ele monta lá os móveis no lugar ã ã eh compramos né a Cuba toneira todas essas coisas ao ponto que para fazer a cozinha a

sala e o banheiro a gente tem chegou num num num num valor que tá sendo investido por imóvel de só R 5.000 com pedra com cuba com torneira com todo com toda a Marcenaria e a ideia aqui não é H na verdade aumentar o valor de venda e sim aumentar de que desse então a gente sim daí busca fazer algumas especializações fazer algumas coisas específicas para depois conseguir dar mais vazão aí nos modos que a gente compra ó legal né Eh estabeleceu quase um método de produção aí vamos falar aí um fordismo aplicado ao leilão

né uma linha de produção aumentando aí a a a produtividade reduzindo o custo então basicamente o mesmo fornecedor fornece aí o material para todos os imóveis que são todos aí na próximo né na mesma localidade no mesmo Estado então facilita demais e você já tem a previsibilidade de custo n quanto é que eu vou gastar aqui na tem mais ou menos ideia as plantas são iguais Eh aí tem o arquiteto Além disso faz mais alguma coisa no imóvel além de pintura ou normalmente é é pintura e essa parte aí de de imóveis planejados ã ã

desses tendas tá a gente sempre bota um nominado novo sempre aqui uso o cappuccino Prime compro na na lero Melin costuma ter o melhor preço e ainda dá para parcelar em oito vezes sem juros então às vezes a gente vende o imóvel e ainda depois com o dinheiro da venda paga o resto do do material da reforma né então a gente sempre procura na verdade parcelar o máximo tudo que der porque daí dentro do do fluxo de caixa ali isso é muito positivo para para tiro então quanto mais para frente vocês conseguirem jogar as obrigações

de pagamento melhor aí ó gestão empresarial né fluxo de caixa né adiar o máximo pagamento antecipar a receita Então você recebe da venda e depois você paga então Praticamente você não tira do bolso contati aí né vai ser bem elevada então praticamente a a Live aqui tá sendo uma aula de de gestão gestão aqui processual porque é uma arrematação em série né quase uma uma linha de produção muito legal aqui essas experiências foram 90 Imóveis aí 28 ano passado eh e todos arrematados aí quer dizer três cotizados depois dos três primeiros o resto praticamente aí

sozinho com essa gestão eh o pai ajuda o tem mais um arquiteto então na equipe total aí tem mais ou menos quantas pessoas fazendo Essa gestão ahim 100% envolvidas uma que é o William o arquiteto ele na verdade então ele trabalha aqui todos os dias e todo o tempo focado nesse negócio eh por outro lado eh tinha questionado né da da da da minha atividade eu me envolvo junto aqui no negócio familiar o negócio de representação comercial e logística aonde Na verdade o meu tempo acaba sendo dividido meio a meio eh entre as duas entre

as duas operações sendo que em alguns períodos acaba acabo me dedicando bem mais a um negócio em outro período em outro momento ao ao outro negócio então ao negócio familiar e ao negócio dos Leilões só que a minha jornada de trabalho ela não é de 8 horas então Eh acabo tendo que compensar aí trabalhando atualmente ainda significativamente significativas horas por por dia at é porque eu busco eh criar muitos processos novos [Música] eh adquirir conhecimento então assim eh eh 7x se muitas horas por dia então a ideia aqui é aumentar a equipe Para justamente eu

conseguir ficar um pouco mais eh eh e assim tranquilo nas duas operações consegui assim me afastar um pouco e ter pessoal tocando e aí por isso mesmo que que eu me envolvo muito em criar toda essa sistemática todos esses processos todo um padrão de trabalho para guiar quem Vi trabalhar aqui para diminuir a carga assim de trabalho burocrático e ter controle do que tá acontecendo Então tô criando toda essa esta cura para justamente poder trazer a gente a coisa funcionar saber o que tá acontecendo poder acompanhar poder dar o direcionamento então eh todo esse trabalho

mais intenso agora ele tá sendo feito justamente para em breve poder dar uma Prada é você você pensa em algum momento alguém para te substituir nessa gestão e você meter menos o pé ficar mais supervisionando tipo um um se alguma coisa assim ou você se vê aí na gestão 100% não não na gestão eu não vejo eu não vejo saída e até porque é uma coisa que eu gosto eh mas eu me refiro mais a parte daí mais operacional operacional operacional que demanda que demanda muito tempo então ã e tem que ser feito né Não

adianta e atualmente eu que me envolvo aqui eu praticamente com toda a parte operacional excetuando-se então a parte da gestão das reformas compra de material e da e da nos Imóveis também a parte da venda aí que então o William tem tem tem assumido mais legal então você tem 90 Imóveis todos no seu estado e padrão apartamento você e pensa em expandir buscar imóveis em outros estados e buscar alguns judiciais também ou não pensa porque tá dando muito certo dessa forma só um estado ou já tá vendo necessidade de expandir comenta um pouco sobre isso

eh sim eu vejo que que há muitas oportunidades aí Brasil a fora né então a gente não tem por se limitar a uma região geográfica mais próxima no entanto ã eu teria que est um pouco mais organizado ainda para para fazer essa uma operação EAD eu gosto de da de est mais próximo aqui do que tá acontecendo eh teria que teria que fazer parceria né com com com com com com terceiros Para justamente ter um ponto de apoio em outras localizações mas sim é algo que interessa importante é ter o resultado né tendo o resultado

eh em outros locais com com com boa segurança não tem por não eh participar é o o com o sistema de de gestão aí que você envolveu acho que eh dá dá dará dará acesso Com toda certeza com alguns ajustes é claro né que vai entrar ali De repente alguém uma nova dinâmica um parceiro a precificação também é diferente n são outros móveis em outras regiões então A análise vai ser um pouco mais diferente mas nada que não de para superar né não Exatamente exatamente essess é o plano legal demais aqui o vor Hugo perguntando

de cotização mas aqui o vug é meu pai éu p foi aunta del qual aão ação para Parceria a fim de cotizar eu acho até que na verdade essa pergunta para ti per u é a gente cotiza né basicamente para poder eh ampliar a nossa área de atuação a gente não tem braço para fazer tudo a gente não tem a expertise de todas as regiões então Justamente a gente faz isso para poder eh ter mais possibilidades mais opções eh mas assim no caso de vocês vocês já estão super bem estruturado aí no estado não tá

dando muito certo não não vejo a princípio cera necessidade eh de expansão Mas e se se tiver interesse aí com toda a certeza vai ter que fazer algum ajuste aí mas nada demais né Vocês estão muito bem organizados fazem muito bem a gestão de processo e com toda certeza vai ter que talvez contratar mais pessoas né porque vai se você já tem a metodologia que dá certo só a no no Sul se você expandir com toda certeza vai dar muito certo só que vai dar muito trabalho também então assim vai crescer e o negócio vai

eh é ficar num poste grande bom né então eu acho que assim se for a intenção eu acho válido é um pouco diferente mas e vai dar certo com toda a certeza não não vi nenhuma cotização aqui que não deu certo você aproveita né a de repente um um mentorado que é lá da região que conhece bem a região ele entra ali De repente eh com percentual da da arrematação não precisa ser muito às vezes 20% que você mesmo pode achar oportunidade e Chamar esse cara só para meio que tocar o negócio lá e ele

entra com percent tal ali baixo mas para ele tá muito bom que ele pegou caiu no colo né de graça ali não não fez eh Basicamente nada então tem várias formas de cotizar que eu acho que pode ajudar e mas o jeito que vocês estão fazendo tá excelente é algo aqui que eu que eu não tinha visto né uma especialização dentro de um de um nicho específico e isso foi como foi uma vantagem competitiva né normalmente a gente fala que você tem que expandir né Para Fugir da concorrência mas tem essa possibilidade também de se

especializado ali nessa área nessa região nesse tipo de móvel eh com uma gestão de processos como vocês estão estão fazendo aí de forma sensacional eh tá dando muito certo então assim eh se tiver eh condições de expandir e e tiver interesse eu acho que vai dar mais certo ainda mas o negócio já tá muito bom aí eh muito bom mesmo gostei aqui da da da gestão que vocês estão fazendo algo sensacional depois vou até nos Bastidores aqui pedir mais detalhes para ver de repente a gente implementa aqui também eh nas SM na comunidade que é

algo que eh a tecnologia tá aí né pra gente avançar falando em tecnologia queria saber nessa gestão vocês usam a inteligência artificial paraa garimpagem paraa precificação bom eu uso muito o chat GPT para da vida as minhas ideias realmente o chat GPT é uma ferramenta fantástica ele tem aí uma grande capacidade de te auxiliar eh com ideias com programação eh como fazer as coisas então Eh por exemplo o dashboard que eu tenho que faç todo o acompanhamento em tempo real de como tá a operação que vem as informações elas vem do CRM na verdade ã

várias situações ali de de dúvidas e fórmulas e como fazer por exemplo era no power bi dashboard ã o chat APT ajuda muito então a gente paga aqui na verdade o chat ter eh mensalmente são $0 para ter a versão do chat GPT 4 que é muito superior ao três então então eh ele me ajudou também a criar vários códigos de programação para fazer n coisas então assim eu não sou programador mas eu procuro eh ir atrás descobrir me envolver então assim o chat PT ajuda a fazer qualquer coisa é impressionante tudo que vocês tiverem

de ideia que vocês quiserem implementar que vocês quiserem automatizar Conversem com chat GPT vocês vão conseguir fazer dar vida aí as ideias legal demais né tem que aproveitar a tecnologia no que for possível aí para ajudar na Gestão na análise dos imóveis vou abrir aqui Henrique para se tiver alguém tiver alguma pergunta entrar Vivo e com certeza aí Tem gente com interesse aqui em de repente algum conhecimento específico vamos ver aqui se a Aline tá ao vivo então chamando a Eline aqui para fazer uma pergunta pro Henrique uma gestão processo nível Empresarial com toda a

certeza algo que deve ser estudado deve servir de exemplo né gerenciar muitos Imóveis D trabalho é uma confusão danada tantos imóveis para gerir obra fazer pagamento de condomínio IPTU cada imóvel tá num estágio e dentro desse móvel tem vários outros estágios e tudo ao mesmo tempo realmente é bastante tem que desenhar um fluxo de trabalho muito legal tem a parte de registro pagar ITBI levar a fazer escritura então é muita coisa e tem que tá bem organizado para poder gerir tantos imóveis a Line não entrou não sei se tá aqui ainda vamos chamar aqui o

Otílio vamos ver se Otílio tá na área aí então galera eh organização é tudo quando a gente começou com nos leilões a gente meio que batia a cabeça né era tudo no no WhatsApp ali então as informações se perdiam a gente foi se organizando agora para fazer Essa gestão de tantos Imóveis aí tem que tá realmente num nível profissional como aqui O Henrique está então o o Otílio aqui não entrou Vamos tentar a último aqui né vamos ver aqui a enisa vamos ver se enisa tá ao vivo aí para fazer uma pergunta aqui pro Henrique

eh tem gente perguntando desse CRM se foi algo que você desenvolveu ou contratou algo já pronto vamos lá o CRM ele ele é pronto no sentido de que ele é online e pode ali fazer aquisição de de diversos planos que que cada plano ali tem suas limitações e sua e suas seus benefícios o nome do do CRM chama bitrix 24 é um CRM Russo eu conheci CRM na verdade por conta da operação aqui do negócio familiar aonde eu tava pra nossa equipe de vendas procurando uma ferramenta que nos auxiliasse fazer uma melhor gestão só que

o bitrix é o seguinte ele é meio cru no sentido que ele de prop a fazer muitas personalizações e criar o que vocês quiserem lá dentro Então na verdade o que tem que ter por trás é a cabeça de conseguir juntar todas as partes para criar todos os processos todas as automações e vincular tudo isso né porque assim assim como o bitrix 24 é um CRM que que existem outros o ponto é como como tirar proveito né Desse CRM como nesse como no CRM e criar os os devidos processos então assim acredito que não é

muito CRM que vai fazer diferença mas sim como vocês vão organizar toda a operação dentro do CRM legal demais então uma dica né não é o crms em si né É como você organiza as ideias o fluxo ali dentro então tem várias ferramentas você tem que saber utilizar eh cada uma delas Henrique gostei demais aqui dessa Live sensacional a gente viu aqui muito mais do que o imóvel em si né A gestão A gestão é importante né para quem quer arrematar em grande quantidade o cara que quer arrematar um só não precisa de nada disso

mas o cara que quer realmente fazer a profissão ali com leilão de móvel quer arrematar em série em grande quantidade tem que ter sim uma gestão bem organizada e vocês deram aula aqui né de gestão Então queria agradecer a sua participação com certeza aqui trouxe muitos insights aqui que a galera vai colocar em prática então quero agradecer aqui e já deixar aberto aqui para você fazer as suas considerações finais não eu te agradeço pelo convite per eu vejo que é muito legal poder eh conversar com vocês e poder passar um pouco da da nossa trajetória

do que a gente tem feito aqui pro pessoal que tem o mesmo interesse eh para quem tá começando para quem já tá aí H há mais tempo mas é sempre bom escutar como outras pessoas estão fazendo eh Para justamente eh não não comparar mas assim eh eh ver o que o que se pode melhorar eh então eu tô sempre Também escutando podcasts acompanhando algumas lives Para justamente absorver Como que o mercado aí tá se comportando e o que for bom eh trazer pro pro negócio também né então assim tudo que vocês acharem proveitoso aí da

nossa conversa com certeza em busquem implementar na operação de vocês eh porque é o que que vai é o que faz dar certo né Aos poucos e modificando a operação e e botando no no trilho certo legal demais Henrique Obrigado aí pela participação Valeu galera obrigado Tenham todos aí um ótimo dia valeu Henrique abração gente bom dia [Música] tchau